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WEG – Anfechtung eines Negativbeschlusses bei Alternativlosigkeit

Ein Münchner Wohnungseigentümer scheiterte vor Gericht mit seiner Forderung nach Schadensersatz für seinen ramponierten Badezimmerheizkörper. Mehrfach montierte Heizkostenerfassungsgeräte hatten unschöne Spuren an dem Heizkörper hinterlassen, doch die Eigentümergemeinschaft weigerte sich für die Reparaturkosten aufzukommen. Das Amtsgericht München wies die Klage des Mannes letztlich ab und verurteilte ihn dazu, die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Gericht: Amtsgericht München
  • Datum: 14.08.2023
  • Aktenzeichen: 1291 C 10214/22 WEG
  • Verfahrensart: Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage im Wohnungseigentumsrecht
  • Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Zivilrecht

Beteiligte Parteien:

  • Kläger: Sondereigentümer der Wohnung Nr. 80, Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger argumentiert, dass die Beklagte für Schäden an seinem Eigentum verantwortlich sei, da die Monteure als Erfüllungsgehilfen der Beklagten gehandelt hätten. Er beantragt Schadensersatz für vom Ablesegerät verursachte Schäden an seinem Heizkörper.
  • Beklagte: Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese bestreitet die passivlegitimiert zu sein und verweist darauf, dass dadurch verursachte Schäden im Sondereigentum Sache des Sondereigentümers seien und nicht von der Eigentümergemeinschaft zu tragen sind.

Um was ging es?

  • Sachverhalt: Der Kläger ließ in seiner Wohnung ein Verbrauchserfassungsgerät anbringen, das von einem Ablesedienstleister gewechselt wurde. Bei den Wechseln wurden Montagepunkte am Heizkörper geschaffen, die aus Sicht des Klägers Schäden darstellen. Der Austausch von Verbrauchserfassungsgeräten führte zu sichtbaren Schäden am Heizkörper, für deren Beseitigung die Eigentümerversammlung eine Verantwortung ablehnte.
  • Kern des Rechtsstreits: Der Kern des Rechtsstreits ist, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet ist, für die durch den Austausch des Heizkostenverteilers verursachten Schäden am Heizkörper des Sondereigentümers aufzukommen.

Was wurde entschieden?

  • Entscheidung: Die Klage des Sondereigentümers wird abgewiesen.
  • Begründung: Der Kläger konnte keine Pflichtverletzung der Beklagten nachweisen, die Monteure handelten nicht pflichtwidrig im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft. Außerdem bestand keine Verpflichtung zur Schadensbeseitigung, da der Heizkörper im Sondereigentum des Klägers steht. Die Beschlussanträge waren zudem zu unbestimmt formuliert.
  • Folgen: Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil verdeutlicht die Begrenzung der Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Schäden im Sondereigentum und bestätigt die Unzulässigkeit unbestimmter Anträge.

Wohnungseigentümergemeinschaft: Rechte und Widerspruchsoptionen im Fokus

In der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind Beschlussfassungen und deren rechtliche Bewertung ein komplexes Thema, das Eigentümer oft vor Herausforderungen stellt. Negative Beschlüsse können die Interessen einzelner Wohnungseigentümer erheblich beeinträchtigen und werfen wichtige Fragen zum Widerspruchsrecht und zu möglichen Rechtsmitteln auf.

Das Verwaltungshandeln innerhalb einer Eigentümergemeinschaft unterliegt dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und dem Ermessen der Behörde. Wohnungseigentümer haben verschiedene Möglichkeiten, gegen einen als unrechtmäßig empfundenen Bescheid vorzugehen, wobei die Klageerhebung und das Beschwerdeverfahren zentrale Instrumente des Rechtsschutzes darstellen. Der nachfolgende Präzedenzfall zeigt, wie Eigentümer ihre Rechte in solchen Situationen wahren können.

Der Fall vor Gericht


Streit um Heizkörperschaden nach Installation von Erfassungsgeräten

Beschädigter Heizkörper mit Montagespuren und Werkzeug in modernem Münchner Badezimmer.
Rechtsstreit um Heizkörper-Schaden und Beschlussfassung | Symbolfoto: Flux gen.

Die Installation und Umrüstung eines Heizkostenerfassungsgeräts führte zu einem Rechtsstreit zwischen einem Wohnungseigentümer und seiner Eigentümergemeinschaft vor dem Amtsgericht München. Der Eigentümer forderte Schadensersatz für Beschädigungen an seinem Badezimmerheizkörper, die durch mehrfache Montagen von Erfassungsgeräten entstanden waren.

Mehrfache Montagen hinterließen Spuren am Heizkörper

Der Kläger hatte vor etwa sechs Jahren einen neuen Heizkörper in seinem Badezimmer installieren lassen. Nach einem Wechsel des Abrechnungsdienstleisters von der Firma … zur Firma … wurde im Mai 2019 ein neues Erfassungsgerät auf der bestehenden Halterung montiert. Im März 2021 mussten die Monteure der Firma … das Gerät aufgrund technischer Schwierigkeiten umrüsten und brachten es in senkrechter Position an. Dabei entstanden zwei neue Bohrlöcher, während die alten Montagepunkte mit Gewindebolzenresten sichtbar blieben. Im Sommer 2022 wurde das Gerät erneut verlegt, wodurch zwei weitere Montagepunkte hinzukamen.

Ablehnung der Schadensersatzforderung durch die Eigentümerversammlung

In der Eigentümerversammlung vom 28. Juni 2022 wurde der Antrag des Klägers auf Erneuerung oder Reparatur des Heizkörpers mehrheitlich abgelehnt. Ein Kostenvoranschlag bezifferte die Kosten für die Beseitigung der Montagepunkte und einen neuen Farbanstrich auf 238,00 Euro netto. Der Kläger reichte daraufhin Klage beim Amtsgericht München ein und forderte die Ungültigkeitserklärung des ablehnenden Beschlusses sowie alternativ die Schadensbeseitigung oder Zahlung der Reparaturkosten.

Gericht weist Klage vollumfänglich zurück

Das Amtsgericht München wies die Klage ab. In der Urteilsbegründung stellte das Gericht fest, dass der zur Abstimmung gestellte Beschlussantrag zu unbestimmt war, da weder der betroffene Heizkörper noch die Durchführung der Reparatur hinreichend konkretisiert wurden. Zudem fehle der Eigentümergemeinschaft grundsätzlich die Beschlusskompetenz für die Instandhaltung von Sondereigentum, zu dem der Heizkörper gehört.

Auch den Zahlungsanspruch lehnte das Gericht ab. Die Beschädigungen seien kein WEG-spezifisches Risiko, sondern ein allgemeines Risiko bei der Verbrauchserfassung. Die Eigentümergemeinschaft sei nicht verpflichtet, die nicht mehr genutzten Montagepunkte zu entfernen. Die technischen Probleme, die zu den zusätzlichen Bohrungen führten, seien den Handwerkern nicht als pflichtwidriges Verhalten anzulasten. Die Kosten des Rechtsstreits muss der Kläger tragen.


Die Schlüsselerkenntnisse


Das Urteil verdeutlicht, dass Wohnungseigentümer für Schäden an ihrem Sondereigentum (hier: Heizkörper) nicht automatisch die Eigentümergemeinschaft haftbar machen können, auch wenn diese den Dienstleister beauftragt hat. Entscheidend ist, dass der Schaden durch die Montage eines gesetzlich vorgeschriebenen Erfassungsgeräts entstanden ist und zum Zeitpunkt der Schadensentstehung die Eigentümergemeinschaft nicht als verantwortlich galt. Die Ablehnung des Beschlussantrags auf Schadenersatz durch die Eigentümerversammlung war daher rechtmäßig.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Wohnungseigentümer müssen Sie bei Schäden an Ihrem Sondereigentum genau prüfen, wer dafür rechtlich verantwortlich ist. Wenn ein von der Eigentümergemeinschaft beauftragter Dienstleister Ihr Eigentum beschädigt, können Sie Ihre Ansprüche möglicherweise direkt gegen den Handwerker geltend machen – nicht gegen die Gemeinschaft. Bei der Installation von gesetzlich vorgeschriebenen Messgeräten sollten Sie die Montage aufmerksam begleiten und Schäden sofort dokumentieren. Besonders wichtig ist es, den zum Schadenszeitpunkt geltenden Rechtsrahmen zu beachten, da dieser für die Haftung entscheidend sein kann.


Unsicherheit bei Schäden am Sondereigentum?

Dieses Urteil zeigt, wie komplex die Rechtslage bei Schäden durch Dritte im Rahmen von Eigentümergemeinschaften sein kann. Gerade bei der Installation von Messgeräten ist es wichtig, Ihre Rechte und Pflichten zu kennen, um nicht auf den Kosten sitzen zu bleiben. Wir helfen Ihnen, die Verantwortlichkeiten zu klären und Ihre Ansprüche effektiv durchzusetzen, sei es gegenüber der Eigentümergemeinschaft, dem Dienstleister oder der Hausverwaltung. Sprechen Sie uns an, um Ihre individuelle Situation rechtlich bewerten zu lassen und die bestmöglichen Schritte einzuleiten.
Fordern Sie unsere Ersteinschätzung an!


Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Welche Beschlüsse können in einer Eigentümerversammlung rechtswirksam gefasst werden?

Die Eigentümerversammlung kann nur über Angelegenheiten Beschlüsse fassen, für die ihr eine Beschlusskompetenz durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeräumt wurde.

Gesetzliche Beschlusskompetenz

Nach dem WEG können Sie in der Eigentümerversammlung insbesondere über folgende Angelegenheiten abstimmen:

  • Ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, wie Instandhaltung und Instandsetzung
  • Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung einschließlich der Festsetzung von Vorschüssen
  • Bestellung und Abberufung des Verwalters
  • Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum mit einfacher Mehrheit
  • Gebrauchsregelungen für das gemeinschaftliche Eigentum
  • Hausordnung und deren Änderungen

Privilegierte Beschlüsse

Bestimmte bauliche Veränderungen können Sie als Eigentümer auch ohne Mehrheitsbeschluss durchsetzen. Dazu gehören:

  • Installation von Ladestationen für Elektrofahrzeuge
  • Einbruchsschutzmaßnahmen
  • Maßnahmen zur Verbesserung des Internetzugangs
  • Barrierereduzierende Umbaumaßnahmen

Grenzen der Beschlusskompetenz

Ein Beschluss ist nicht wirksam, wenn:

  • Er in das Sondereigentum einzelner Eigentümer eingreift, ohne dass eine gesetzliche Grundlage besteht
  • Er gegen zwingende Rechtsvorschriften verstößt
  • Die Eigentümerversammlung keine Beschlusskompetenz für den Regelungsgegenstand hat

Wenn Sie eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum planen, benötigen Sie seit der WEG-Reform 2020 grundsätzlich einen legitimierenden Beschluss der Eigentümerversammlung – auch wenn kein anderer Eigentümer beeinträchtigt wird.

Beschlussfassung und Wirksamkeit

Für einen rechtswirksamen Beschluss müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Ordnungsgemäße Einberufung der Versammlung
  • Ankündigung des Beschlussgegenstands in der Tagesordnung
  • Beschlussfähigkeit der Versammlung (seit 1.12.2020 bereits bei Anwesenheit eines Eigentümers gegeben)
  • Mehrheit der abgegebenen Stimmen (sofern keine qualifizierte Mehrheit erforderlich ist)

Die gefassten Beschlüsse werden mit der Verkündung in der Versammlung wirksam und sind im Protokoll festzuhalten.


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Wann haftet die Eigentümergemeinschaft für Schäden am Sondereigentum?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) haftet für Schäden am Sondereigentum nur unter bestimmten Voraussetzungen. Die Haftung ist grundsätzlich verschuldensabhängig.

Haftung bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum

Wenn die Schadensursache im Gemeinschaftseigentum liegt, haftet die WEG nur dann, wenn ihr ein schuldhaftes Verhalten nachgewiesen werden kann. Ein solches Verschulden liegt vor, wenn:

  • Die WEG ihre Instandhaltungspflicht am Gemeinschaftseigentum schuldhaft verletzt hat
  • Die Eigentümergemeinschaft trotz Kenntnis eines Mangels keine Maßnahmen zur Schadensbeseitigung beschließt
  • Die Verwaltung oder beauftragte Handwerksunternehmen fahrlässig oder vorsätzlich Pflichten verletzen

Keine Haftung bei Zufallsschäden

Bei sogenannten Zufallsschäden muss der Sondereigentümer den Schaden selbst regulieren. Solche Schäden entstehen durch:

  • Normale Abnutzung und Alterung
  • Nicht erkennbare Baumängel
  • Erstmals auftretende Schäden, von denen die WEG keine Kenntnis hatte

Besondere Haftungsfälle

Wenn die WEG ihrer Instandsetzungspflicht nicht nachkommt, können Sie als Sondereigentümer Schadensersatzansprüche geltend machen. Dies ist der Fall, wenn:

  • Die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums schuldhaft nicht oder nicht rechtzeitig beschlossen wird
  • Keine sofortigen Sicherungsmaßnahmen beschlossen werden, obwohl diese erforderlich sind
  • Die WEG die Durchführung notwendiger Reparaturen verzögert

Stellen Sie sich vor, in Ihrer Wohnung entstehen Feuchtigkeitsschäden durch ein undichtes Dach. Wenn die WEG trotz Kenntnis des Problems keine Reparatur veranlasst, müssen die dadurch entstandenen Schäden an Ihrem Sondereigentum von der Gemeinschaft ersetzt werden.


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Wie muss ein Beschlussantrag formuliert sein, damit er rechtlich wirksam ist?

Ein rechtlich wirksamer Beschlussantrag muss hinreichend bestimmt sein und dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Der Antrag muss so formuliert sein, dass jeder Eigentümer klar erkennen kann, worüber abgestimmt wird und welche Konsequenzen der Beschluss hat.

Inhaltliche Anforderungen

Der Beschlussantrag muss konkrete Angaben zu folgenden Punkten enthalten:

  • Den genauen Sachverhalt und die beabsichtigte Maßnahme
  • Die entstehenden Kosten und deren Verteilung
  • Den zeitlichen Ablauf der Umsetzung
  • Bei Aufträgen: Name des Unternehmens und Angebotsdatum

Bei baulichen Maßnahmen ist ein unzureichend bestimmter Antrag wie „Die Fassade soll saniert werden“ nicht ausreichend. Stattdessen muss der Antrag präzise formuliert werden, etwa: „Die Fassade wird durch die Firma XY gemäß Angebot vom 01.12.2024 zu Kosten von 50.000 Euro im Zeitraum März bis Juni 2025 saniert“.

Formelle Gestaltung

Der Beschlussantrag sollte positiv formuliert werden. Bei einer negativen Formulierung wie „Die WEG trägt keine Kosten für…“ können Zweifel an der Rechtswirksamkeit entstehen. Besser ist eine positive Formulierung wie „Die WEG trägt die Kosten für…“.

Bezugnahme auf Unterlagen

Wenn der Beschlussantrag auf externe Dokumente verweist, müssen diese eindeutig identifizierbar sein. Dazu gehören:

  • Das genaue Datum des Dokuments
  • Eine spezifische Kennzeichnung oder Nummer
  • Die eindeutige Zuordnung zum Beschlussgegenstand

Vermeidung von Fehlern

Typische Fehler, die zur Ungültigkeit führen können:

Der Beschlussantrag darf nicht zu unbestimmt sein. Die Eigentümer müssen die Tragweite ihrer Entscheidung erkennen können. Unklare Formulierungen oder fehlende wesentliche Angaben können zur Anfechtbarkeit des Beschlusses führen.

Wenn Beschlussanträge in der Eigentümerversammlung spontan geändert werden, muss sichergestellt sein, dass alle Eigentümer die Änderungen nachvollziehen können. Dabei müssen die grundlegenden Anforderungen an die Bestimmtheit weiterhin erfüllt sein.


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Welche rechtlichen Möglichkeiten haben Eigentümer bei einem ablehnenden Beschluss?

Bei einem ablehnenden Beschluss (Negativbeschluss) stehen Ihnen als Eigentümer zwei zentrale rechtliche Handlungsmöglichkeiten zur Verfügung:

Anfechtungsklage gegen den Negativbeschluss

Ein Negativbeschluss kann durch eine Anfechtungsklage angegriffen werden. Die Klage ist allerdings nur dann erfolgreich, wenn die Wohnungseigentümer dem abgelehnten Antrag zwingend hätten zustimmen müssen und keine zulässigen Alternativen bestanden. Dies bedeutet, dass die Beschlussfassung alternativlos sein muss und das Entscheidungsermessen der Eigentümer sich auf Null reduziert hat.

Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat ab dem Tag der Beschlussfassung. Die Klagebegründung muss innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung erfolgen. Diese Fristen sind nicht verlängerbar.

Beschlussersetzungsklage

Als zweite Option können Sie eine Beschlussersetzungsklage einreichen. Diese ist auch dann möglich, wenn Sie der Ansicht sind, dass ein anderer Beschluss hätte gefasst werden müssen. Die Beschlussersetzungsklage greift weniger stark in die Autonomie der Eigentümergemeinschaft ein, da das Gericht hier auch Alternativen berücksichtigen kann.

Besonderheit: Der positive Negativbeschluss

Eine besondere Konstellation liegt vor, wenn die Eigentümerversammlung nicht einfach einen Antrag ablehnt, sondern positiv beschließt, etwas nicht zu tun. Ein solcher positiver Negativbeschluss hat eine stärkere Bindungswirkung als ein einfacher Negativbeschluss. Er kann angefochten werden, wenn er gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt.

Formelle Anforderungen

Die Klage muss beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet. Sie richtet sich seit der WEG-Reform gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter. Die Klageschrift muss präzise bezeichnen, welcher Beschluss angefochten wird.

Ein Negativbeschluss entfaltet grundsätzlich keine Sperrwirkung für die Zukunft. Das bedeutet, dass über denselben Gegenstand zu einem späteren Zeitpunkt erneut abgestimmt werden kann. Dies gilt jedoch nicht für positive Negativbeschlüsse, die eine dauerhafte Regelung treffen sollen.


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Wer trägt die Kosten für die Installation und Wartung von Verbrauchserfassungsgeräten?

Grundsätzliche Kostentragung

Der Gebäudeeigentümer ist verpflichtet, die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen. Bei der Anmietung von Erfassungsgeräten sind die Kosten auf die Mieter umlagefähig, sofern zwei Voraussetzungen erfüllt sind: Die Umlage muss im Mietvertrag vereinbart sein und das Mitteilungsverfahren nach § 4 Abs. 2 HeizkostenV muss ordnungsgemäß durchgeführt worden sein.

Informationspflicht bei Anmietung

Wenn Sie als Eigentümer Erfassungsgeräte anmieten möchten, müssen Sie die Nutzer vorab schriftlich über die entstehenden Kosten informieren. Die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht. Versäumen Sie diese Informationspflicht, können Mieter die Umlage der Mietgebühren verweigern.

Wirtschaftlichkeitsgebot

Bei der Höhe der Mietkosten für Erfassungsgeräte gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot. Die Kosten dürfen die marktüblichen Preise nicht überschreiten. Wenn die Kosten der Anmietung elektronischer Heizkostenverteiler mit Funkablesung mehr als die Hälfte der Gesamtkosten ausmachen, verstößt dies gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.

Besonderheiten bei Wärmepumpen

Ab dem 1. Oktober 2024 gilt die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung auch für Gebäude mit Wärmepumpen. Gebäudeeigentümer haben bis zum 30. September 2025 Zeit, die erforderlichen Erfassungsgeräte zu installieren. Die Kosten für den zur Wärmeerzeugung verbrauchten Strom werden als umlagefähige Kosten ergänzt.

Die Wartungskosten und Instandhaltung der Erfassungsgeräte obliegen dem Gebäudeeigentümer. Dazu gehören auch die Kosten für Reparaturen, Wartungen, Ersatzlieferungen und gegebenenfalls Nacheichungen der Geräte. Diese Kosten können im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Nutzer umgelegt werden, sofern dies vertraglich vereinbart ist.


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Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.


Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

Sondereigentum

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft bezeichnet Sondereigentum die Räume und Gebäudeteile, die im ausschließlichen Eigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers stehen. Dies ist in § 5 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) geregelt. Dazu gehören typischerweise die Wohnung selbst sowie zugeordnete Kellerräume oder Garagen. Auch fest eingebaute Gegenstände wie Heizkörper, Sanitäranlagen oder Fußböden zählen zum Sondereigentum. Für Instandhaltung und Reparaturen ist der jeweilige Eigentümer selbst verantwortlich – im Gegensatz zum Gemeinschaftseigentum.


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Beschlusskompetenz

Die rechtliche Befugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, über bestimmte Angelegenheiten durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden. Sie ist in § 23 WEG geregelt und erstreckt sich primär auf das Gemeinschaftseigentum und dessen Verwaltung. Beschlüsse ohne entsprechende Kompetenz sind nichtig. Beispiel: Die WEG kann nicht über Renovierungen im Sondereigentum einzelner Eigentümer entscheiden, wohl aber über Sanierungen am Gemeinschaftseigentum wie dem Dach.


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Negativbeschluss

Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, bei dem ein Antrag durch Mehrheitsentscheidung abgelehnt wird. Die rechtliche Grundlage findet sich in § 23 WEG. Anders als bei positiven Beschlüssen wird hier keine neue Regelung geschaffen, sondern der bisherige Zustand bleibt bestehen. Beispiel: Wenn ein Eigentümer die Sanierung der Fassade beantragt und die Mehrheit dagegen stimmt, liegt ein Negativbeschluss vor. Die Anfechtung solcher Beschlüsse ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.


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WEG-spezifisches Risiko

Bezeichnet besondere Gefahren oder Schäden, die sich typischerweise aus der Zugehörigkeit zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben. Diese sind von allgemeinen Lebensrisiken abzugrenzen. Nach § 14 WEG können daraus besondere Haftungs- und Ersatzpflichten der Gemeinschaft entstehen. Beispiel: Schäden durch Wartungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum wären ein WEG-spezifisches Risiko, normale Abnutzung hingegen nicht.

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Wichtige Rechtsgrundlagen


  • Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere § 24 WEG: Das WEG regelt die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. § 24 WEG betrifft die Erhaltung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie des Sondereigentums. In diesem Fall ist relevant, dass der Kläger Schäden an seinem Sondereigentum (Heizkörper) erlitten hat, die durch bauliche Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft verursacht wurden. Die Vorschrift klärt, wer für solche Schäden haftet und wie die Instandhaltung geregelt ist.
  • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere § 823 Abs. 1 BGB: § 823 Abs. 1 BGB behandelt die Schadensersatzpflicht bei unerlaubten Handlungen. Hierbei geht es darum, dass jemand, der vorsätzlich oder fahrlässig das Eigentum eines anderen widerrechtlich verletzt, zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet ist. Im vorliegenden Fall behauptet der Kläger, dass die Handwerker der Beklagten durch unsachgemäße Montagearbeiten Schäden an seinem Heizkörper verursacht haben, wodurch eine mögliche Schadensersatzpflicht der Beklagten nach § 823 Abs. 1 BGB entsteht.
  • WEG, insbesondere § 21 WEG: § 21 WEG regelt die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung und die notwendigen Mehrheiten. Diese Vorschrift ist zentral, da der Beschluss der Eigentümerversammlung über die Ablehnung der Schadensbeseitigung angefochten wird. Die korrekte Anforderung und Beschlussfassung gemäß § 21 WEG ist entscheidend für die Gültigkeit des gefassten Beschlusses und somit für die rechtliche Bewertung des Falls.
  • WEG, insbesondere § 23 WEG: § 23 WEG betrifft die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen Verwalter. Im vorliegenden Fall wird die Wohnungseigentümergemeinschaft von einer Verwalterfirma vertreten, die verantwortlich für die Durchführung und Überwachung der baulichen Maßnahmen ist. Diese Regelung ist wesentlich, um festzustellen, ob der Verwalter ordnungsgemäß gehandelt hat und ob ihm möglicherweise eine Sorgfaltspflichtverletzung vorzuwerfen ist, die zu den Schäden geführt hat.
  • Zivilprozessordnung (ZPO), insbesondere §§ 299 ff. ZPO zur Klageerhebung und -abweisung: Die ZPO regelt das Verfahren vor Gericht, einschließlich der Voraussetzungen für die Erhebung einer Klage und die rechtliche Bewertung von Klagen und Gegenklagen. Da das Gericht die Klage des Klägers abgewiesen hat und dieser nun Einspruch einlegt, sind die Verfahrensvorschriften der ZPO relevant. Sie bestimmen, wie der Kläger seine Ansprüche weiterverfolgen kann und welche rechtlichen Anforderungen für eine erfolgreiche Anfechtung des Versäumnisurteils erfüllt sein müssen.

Das vorliegende Urteil


AG München – Az.: 1291 C 10214/22 WEG – Urteil vom 14.08.2023


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