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WEG – Anfechtung Wohnungseigentümerbeschlüsse Instandsetzung

AG Friedberg – Az.: 2 C 1072/16 – Urteil vom 16.05.2018

Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 06./08.09.2016 zu den Tagesordnungspunkten 4, 5, 6 und 7 werden für ungültig erklärt.

Die Kosten des Rechtsstreites haben die Beklagten zu tragen.

Das Urteil ist gegen eine Sicherheitsleistung in Höhe von 130 vom Hundert des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird auf 600.000 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien sind die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft U. Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 06.09.2016, die am 08.09.2016 fortgesetzt wurde, beschlossen die Wohnungseigentümer mit Mehrheit über eine umfangreiche Sanierung der Dach- und Fassadenflächen einschließlich einer Balkonsanierung. Die Kosten der Maßnahme belaufen sich auf ca. 7,25 Mio. € und sollen sowohl durch eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage als auch über eine Sonderumlage finanziert werden, die ebenfalls Gegenstand der Beschlussfassung (TOP 4) ist. Darüber hinaus wird mit Beschluss zu TOP 5 die Hausverwaltung ermächtigt, zu Lasten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit verschiedenen Bankinstituten die Finanzierungsregelung über einen Finanzierungsvertrag abzuschließen, wobei bevorzugt die Wi-Bank und die Volksbank M. als Verhandlungspartner genannt sind. Das Darlehen soll mit einer Zinsbindung von 10 Jahren aufgenommen werden und eine Laufzeit von 20 Jahren bis zur endgültigen Tilgung haben. Unter TOP 6 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich über eine Vergabe der Koordination und Steuerung der Vergabe der Bauleistungen einschließlich Bauleitung und Abnahme an die … GmbH und legten hierfür ein Budget von 400.000 € fest. Unter TOP 7 beschlossen die Wohnungseigentümer mit Mehrheit über eine besondere Vergütung für die Hausverwaltung für die Durchführung der Sanierung.

Mit den am 06.10.2016 bzw. am 07.10.2016 eingegangenen Klagen, die mit Beschluss vom 10.11.2016 (Bl. 88 ff. d. A.) diesbezüglich verbunden wurden, fechten die Kläger die obige Beschlussfassung an. Die Klagen wurden der Verwaltung nach Vorschusszahlung der Kläger am 02.11.2016 bzw. am 16.11.2016 zugestellt.

Die Kläger tragen vor, dass die angefochtenen Beschlüsse nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprächen. Die Kläger zu 1. und 2. seien nicht ordnungsgemäß zur Versammlung geladen worden. Dem Kläger zu 3. sei entgegen den Regelung eines geordneten Versammlungsablaufes das Rederecht entzogen worden. Eine Großsanierung sei in dem beschlossenen Umfang überhaupt nicht erforderlich. Es würde genügen, defekte Fassadenteile wieder instand zu setzen. Diese Art der Instandsetzung würde auch nicht die Pflicht nach sich ziehen, das Gebäude einer umfassenden energetischen Sanierung mit hohen Kostenfolgen zu unterziehen. Da die beschlossene Großsanierung über normale Instandsetzungsarbeiten hinausgehe, hätte sie nicht mit einfacher Mehrheit beschlossen werden dürfen. Zudem würden die Wohnungseigentümer mit Sonderumlagen von ca. 54.000 € je Wohneinheit entsprechend ca. der Hälfte des Wertes der Immobilie belastet, was von zahlreichen Eigentümern nicht getragen werden könne. Die Beschlussfassung zu TOP 4 sei aus mehreren Gründen zu unbestimmt. Zum einen enthalte sie eine Art „Durchhaltebeschluss“, durch den die Verwaltung in nicht hinreichend klar geregelter Weise ermächtigt werden, im Falle der Nichtdurchführbarkeit einzelner Gewerke die geänderte Sachlage abzuwägen und neu zu entscheiden. Es sei auch nicht festgelegt, was mit Teilen des Gesamtbudgets geschehen solle, wenn einzelne Gewerke nicht realisiert würden. Auch die Aussetzung der Durchführung der Maßnahme bis zur Sicherstellung der Fremdfinanzierung durch die Banken sei nicht hinreichend bestimmt. Soweit hinsichtlich der Vergabe der Nebengewerke in TOP 4 durch Beschluss der Beirat zur Freigabe ermächtigt worden sei, widerspreche dies den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil an den Beirat keine solchen Aufgaben delegiert werden könnten. Bezüglich der von den Wohnungseigentümern unter TOP 5 beschlossenen Finanzierung tragen die Kläger vor, dass über das durch die Kreditaufnahme in die Zukunft verlagerte Risiko der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer und die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer nicht genügend aufgeklärt, bzw. dies nicht hinreichend erörtert worden sei. Die Ermächtigung an die Verwaltung einen Vorvertrag zur Zinssicherung abzuschließen ermächtige diese zu Zinsderivatgeschäften, die nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprächen. Nicht diesen Grundsätzen entspräche ferner die Ermächtigung an Herrn E. und Frau B., die Verhandlungen mit den Banken für die WEG durchzuführen. Im Übrigen widersprächen auch die Haftungsbeschränkungen für die Verwaltung und den Beirat den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwalter.

Die Kläger beantragen, die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 06.09.2016 bzw. 08.09.2016 zu TOP 4, 5, 6, 7 für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten tragen vor, dass an die Kläger zu 1. und 2. ordnungsgemäß Einladungen versandt worden seien. Durch den am Ende der Erörterungen zu Tagesordnungspunkt 3. gefassten Beschluss, keine weitere Grundsatzdiskussion durchzuführen, sei der Kläger zu 3. nicht in seinen Mitgliedschaftsrechten verletzt worden. Die Durchführung der Maßnahme sei auch im beschlossenen Umfang notwendig, da im Falle einer Fassadensanierung, die mehr als 10 % der Gebäudefläche betreffe, nach der EnEV eine Sanierung mit Vollwärmeschutz durchzuführen sei. Die einzelnen Maßnahmen seien auch hinreichend bestimmt beschlossen worden. Auch der „Durchhaltebeschluss“ begegne keinen rechtlichen Bedenken. Gerade bei Großprojekten der vorliegenden Art sei unter Umständen während der Durchführung eine andere Verfahrensweise nicht machbar. Die Finanzierungsregelung entspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, insbesondere sei auch eine teilweise Kreditfinanzierung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs durchaus möglich. Hierbei sei auch die Dauer der Finanzierung von mehr als 10 Jahren grundsätzlich nicht zu beanstanden, da der Bundesgerichtshof eine solche bei Maßnahmen von besonderer Dringlichkeit zugelassen habe. Im Übrigen seien bereits in einer vorangegangenen Wohnungseigentümerversammlung vom Mai 2016 umfangreiche Hinweise über die Risiken einer Kreditfinanzierung erfolgt und auch protokolliert worden (Bl. 284 f. d. A.). Es sei daher nicht erforderlich, diese Hinweise im vorliegenden Protokoll zu wiederholen. Auch die Ermächtigung an die fachlich hierzu durchaus befähigten Personen Herrn E. und Frau B., die Verhandlungen mit den Banken zu führen, begegne keinen durchgreifenden Bedenken, zumal diese nicht ermächtigt worden seien, den Vertrag abzuschließen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist nach § 43 Ziff. 4 WEG zulässig. Sie ist auch begründet.

Die Klage ist innerhalb der Fristen des § 46 Abs. 1 WEG erhoben und auch begründet worden.

Die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 4 – 7 der Wohnungseigentümerversammlung vom 06. und 08.09.2016 widersprechen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und sind daher aufzuheben.

Vorliegend kann offenbleiben, ob die Angriffe der Kläger gegen die ordnungsgemäße Ladung und die Durchführung der Versammlung erfolgreich sind. Weiter kann auch offenbleiben, ob die Beschlüsse zu TOP 4 hinreichend bestimmt sind, ob die geplante Sanierung in diesem Umfang überhaupt zwingend erforderlich ist und ob die Beschlüsse mit der erforderlichen Mehrheit gefasst worden sind.

Da – wie nachfolgend auszuführen ist – insbesondere der Beschluss der Wohnungseigentümer zu TOP 5 zur teilweisen Kreditfinanzierung der Maßnahme nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, sind auch die übrigen Beschlüsse über die Maßnahmen, deren Finanzierung die zu TOP 5 beschlossene Kreditfinanzierung dient, mit aufzuheben, da die Beschlüsse über die Finanzierung und die Sanierung eine Einheit im Sinne von § 139 BGB bilden. Wie das LG Frankfurt (Main) in seinem in dem sich in der Berufung befindlichen Parallelverfahren mit Beschluss vom 06.12.2017 (2-13 S 88/17) ausgeführt hat, folgen die Beschlüsse über die Sanierungsarbeiten selbst dem Schicksal des Beschlusses über die Finanzierung, weil es bei der Aufhebung des Finanzierungsbeschlusses an einer Finanzierungsgrundlage der beschlossenen Sanierung fehlen würde. Der Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung erfordert aber insbesondere die Beachtung des Gebotes der Wirtschaftlichkeit und Leistungsfähigkeit der WEG, sodass in einem Sanierungsbeschluss jedenfalls wenn damit die Auftragsvergabe verbunden ist, die Kostenfrage abschließend zu klären ist. Dementsprechend entspricht ein Beschluss über eine Instandsetzungsmaßnahme bzw. eine Sanierungsmaßnahme nur dann den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn auch die Kostenfrage geregelt ist, weil auch nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Wohnungseigentümer einen Sanierungsbeschluss ohne Regelung der Kostenfrage gefasst hätten. Auch die Folgebeschlüsse zu TOP 6, der Koordination und Steuerung der Baumaßnahme nebst Bauleitung betrifft, und zu TOP 7, der ein besonderes Verwalterhonorar für den Mehraufwand der Verwaltung in Hinblick auf die Sanierung regelt, ist hiervon miterfasst. Auch diesbezüglich ist davon auszugehen, dass diese Beschlüsse nicht gefasst worden wäre, wenn die Finanzierung nicht geregelt ist.

Der zu Tagesordnungspunkt 5 gefasste Beschluss über die teilweise Finanzierung der Maßnahme durch einen Kredit widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Dies betrifft zunächst die Laufzeit des in Aussicht genommenen Darlehens, die unstreitig 20 Jahre beträgt. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 25.09.2015 – V ZR 244/14, juris) ist eine Finanzierung, die über einen Zeitraum von 10 Jahren hinausgeht, nur in eng zu begrenzenden Ausnahmefällen mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung vereinbar, nämlich dann, wenn die Kreditaufnahme der Finanzierung der Durchführung einer keinen Aufschub duldenden Instandsetzungsarbeit dient. Dass die Sanierung der Außenfassade, der Balkone und des Daches jedoch keinen Aufschub duldet, ergibt sich aus dem Vorbringen der Parteien gerade nicht. Nach dem letzten der zu TOP 4 gefassten Beschlüsse ist die Umsetzung der Sanierungsmaßnahme bis zur Sicherstellung der Fremdfinanzierung ausgesetzt. Die Aussetzung der Durchführung der Maßnahme spricht bereits gegen die Unaufschiebbarkeit der Maßnahme.

Darüber hinaus bedarf die Beschlussfassung über die Kreditaufnahme eingehender Aufklärung und Erörterung der Wohnungseigentümer. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (a.a.O.) ist insbesondere eine eingehende Erörterung der Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer für den Fall, dass einzelne Wohnungseigentümer Zins und Tilgung nicht leisten können erforderlich. Dies ist im vorliegenden Fall in besonderem Maße geboten, weil – wie die Kläger unwidersprochen vorgetragen haben – die durch die Finanzierung der Sanierung eintretende Belastung der Wohnungseigentümer einen beträchtlichen Teil des Verkehrswertes des jeweiligen Sondereigentums beträgt. Die Kläger nehmen insoweit eine zusätzliche Belastung in Höhe von mehr als 50 % des Verkehrswertes an. Bei einer derartigen Belastung ist auch in besonderem Maße mit Finanzierungsausfällen zu rechnen, insbesondere dann, wenn bereits der Erwerb der Eigentumswohnung bereits ganz oder teilweise kreditfinanziert wurde.

Das Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 06.09./08.09.2016 enthält zu den diesbezüglichen Erörterungen nichts. Lediglich der Einladung zur Versammlung vom 18.08.2016 (Bl. 38 ff. d. A.) ist zu entnehmen, dass auf der Eigentümerversammlung insbesondere die Vorgaben der Finanzierung wie das Nachschussrisiko in Art und Umfang, die Nachhaftung in Anlehnung zu § 160 HGB, die Regelung des § 10 Abs. 2 ZVG bei Zahlungsverzug erörtert werden sollen. Welche Erörterungen tatsächlich erfolgt sind, erschließt sich aus dem Protokoll der Sitzung nicht.

Der BGH fordert jedoch insoweit eine Aufnahme der Hinweise und Erörterungen in das Versammlungsprotokoll (BGH, a.a.O.) und lässt in dem von ihm entschiedenen Fall die Finanzierung letztlich an diesen fehlenden Hinweisen und Erörterungen scheitern, weil die Entscheidung der Versammlung ohne diese Hinweise und Erörterungen auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen wurde. Die vom BGH ergänzend zu dem nach § 24 Abs. 6 WEG notwendigen Inhalt einer Versammlungsniederschrift statuierte Protokollierungspflicht wird dabei in der Rechtsprechung des BGH nur ansatzweise konkretisiert. Sie umfasst insbesondere, dass vor der Beschlussfassung über eine Kreditaufnahme wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer – auch derjenigen, die von einer etwaigen „Abwendungsbefugnis“ Gebrauch gemacht haben – Gegenstand der Erörterung in der Wohnungseigentümerversammlung gewesen sein muss und dieses protokolliert wurde. Dies ist nach der Rechtsprechung des BGH deswegen von entscheidender Bedeutung, weil die Wohnungseigentümer nicht dem Irrtum unterliegen dürfen, dass sie unter allen Umständen nur für einen ihrem Miteigentumsanteil entsprechenden Anteil an Zins- und Tilgungsleistungen für das Darlehen haften (BGH, a.a.O., Rn. 35). Darüber hinaus hält es der BGH auch für erforderlich, dass die wirtschaftliche Lage der WEG Gegenstand der Erörterung ist; die Wohnungseigentümer sollen vor der Beschlussfassung über die aktuelle wirtschaftliche Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft, insbesondere über etwaige Wohngeldausfälle informiert werden (BGH, a.a.O., Rn. 36; vgl. auch: Heinemann in: Jennißen, WEG, 5. Aufl. 2017, § 21 WEG, Rn. 6d und Vandenhouten in: Kümmel/Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl. 2017, § 21 Rn. 38).

Allerdings weist die Beklagtenseite darauf hin, dass umfangreiche Erörterungen zu diesen Fragen bereits in der Eigentümerversammlung vom 24.05.2016, also wenige Monate vorher erfolgt seien. In dieser Sitzung sind die Wohnungseigentümer ausweislich der Versammlungsniederschrift (Bl. 284 f. d. A.) insbesondere über die sich aus § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG ergebende Haftung gegenüber Dritten entsprechend der Miteigentumsanteile und darüber hinaus auch über die sich aus § 10 Abs. 8 Satz 2 WEG ergebende Solidarhaftung der Wohnungseigentümer untereinander aufgeklärt worden. Im Protokoll ist insoweit jedoch auch vermerkt, dass der Vortrag zu diesen Fragen wegen der fortgeschrittenen Zeit knappgehalten wurde und diese Punkte noch einmal Gegenstand der Erörterung in der für den 06.09.2016 geplanten Eigentümerversammlung sein wird. Die Verwaltung ist seinerzeit davon ausgegangen, dass die Hinweise und Erörterungen zu diesem Punkt für eine abschließende Beschlussfassung nicht ausreichend gewesen sind. Dies erschließt sich letztlich auch daraus, dass diese Erläuterungen und Erörterungen mehr oder minder abstrakt und ohne konkreten Bezug auf die aktuelle wirtschaftliche Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt ist. Dass dieser Gesichtspunkt Gegenstand der Erörterungen gewesen ist, ergibt sich jedenfalls aus dem Protokoll der Versammlung vom 24.05.2016 nicht.

Die knapp gehaltene Erörterung dieser Frage in der Versammlung vom 24.05.2016 genügt daher den vom BGH in Hinblick auf die weitreichenden Konsequenzen einer langfristigen und im Umfang bedeutenden Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht. Dass die nach dem oben Ausgeführten fehlenden Bestandteile einer notwendigen Erörterung in der Versammlung vom 06.09./08.09.2016 nachgeholt wurden, ist nicht protokolliert und auch im Übrigen nicht dargelegt worden.

Die entsprechenden Erläuterungen der wirtschaftlichen Lage der WEG versetzen die Wohnungseigentümer erst in die Lage, das konkrete Risiko einer Nachhaftung abschätzen zu können. Ohne eine konkrete Darlegung der wirtschaftlichen Situation bleiben die Hinweise abstrakt, eine wirkliche Risikoabschätzung bezüglich der eingegangenen langfristigen und erheblichen Kreditverpflichtung ist den Wohnungseigentümern so nicht möglich. Dies ist im vorliegenden Fall, in dem die zusätzliche Belastung der Wohnungseigentümer in Höhe von mehr als 50 % des Verkehrswertes der Wohnung bevorsteht, von besonderer Bedeutung.

In der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung am 06.09.2016 (Bl. 39 d. A.) hat die Verwalterin ebenfalls nochmals auf die besondere Bedeutung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer hingewiesen und mitgeteilt, dass alle Eigentümer aufgefordert worden seien, sich finanzwirtschaftlich durch eine vereinfachte Selbstauskunft zu ihrer Leistungsfähigkeit zu erklären. Über das Ergebnis dieser Selbstauskunft ist jedoch nichts mitgeteilt, vor allem nicht im Versammlungsprotokoll. Die Entscheidung über die Kreditaufnahme ist daher auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage erfolgt und entspricht folglich nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG. In Anbetracht des finanziellen Volumens der Sanierung in Höhe von ca. 8 Millionen € war hier der Streitwert auf den Höchstwert des § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG festzusetzen. Das Gericht hat dabei als Verkehrswert 100.000 € je Wohnungseigentum angenommen.

 

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