LG Hamburg -Az.: 318 S 73/21 – Urteil vom 29.06.2022
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 01.11.2021, Az. 11 C 113/21, wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 728.406,00 Euro festgesetzt.
Gründe
Die Parteien streiten in der Berufung weiter um die Gültigkeit von noch 8 in der Eigentümerversammlung vom 18.03.2021 mehrheitlich gefassten Beschlüssen betreffend die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum.
Wegen der tatsächlichen Feststellung wird auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO).
Das Amtsgericht hat die angefochtenen Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 18.03.2021 für ungültig erklärt. Zur Begründung hat es ausgeführt, die angefochtenen Mehrheitsbeschlüsse widersprächen ordnungsgemäßer Verwaltung i.S.v. §§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 Abs. 1 WEG. Der maßgebliche Beschluss der WEG zur Instandsetzung der Feuchtigkeitsschäden, der angefochtene Sanierungsvariantenauswahlbeschluss zu TOP 2.1.2, sei zu unbestimmt und die Maßnahmen seien unzureichend vorbereitet gewesen. Der Sanierungsumfang sei nicht „durchermittelt“. Die am 18.03.2021 beschlossene streitgegenständliche Sanierungsvariante sei auf der Versammlung vom 25.05.2021 bereits wieder teilweise abgeändert worden. Die Beklagte räume selbst ein, dass im Rahmen der Baubegleitung (TOP 2.1.10) ergänzende Bestandsaufnahmen und Bauteilöffnungen notwendig würden. Dies erfülle nicht die Anforderungen an ein vor der Beschlussfassung erforderliches Sanierungsgutachten, sondern könne nur als „Blindflug“ gewertet werden.
Die Beschlussfassung zu TOP 2.1.2 sei zudem unbestimmt, weil der Umfang der beschlossenen Maßnahme(n) ausschließlich durch Bezugnahme auf die „Bieterliste“ vom 10.02.2021 und durch in 4 „Bullet Points“ beschriebenen Maßnahmen mit schlagwortartiger Nennung von Gewerken dargestellt werde. Die Beschlussfassung sei von ihrer Reichweite her völlig unbestimmt. Die Bezugnahme auf die „vorgelegten Planungs- und Ausschreibungsergebnisse“ sei völlig unkonkret.
Da der grundlegende Sanierungsvariantenauswahlbeschluss zu TOP 2.1.2 für ungültig zu erklären sei, teilten auch die weiteren angefochtenen Ausgestaltungs- und Finanzierungsbeschlüsse dieses Schicksal, da sie alleinstehend keinen ausführbaren Regelungsgehalt hätten.
Gegen das den Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 01.11.2021 zugestellte amtsgerichtliche Urteil hat diese mit einem bei Gericht am 24.11.2021 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 01.02.2022 mit einem bei Gericht am 31.01.2022 eingegangenen Schriftsatz begründet hat.
Die Beklagte wendet sich gegen das amtsgerichtliche Urteil und trägt vor, die Beschlüsse seien hinreichend vorbereitet worden. Bei vergleichbaren Nachbargemeinschaften, deren Gebäude von dem gleichen Bauträger errichtet worden seien (z. B. WEG M.- T. Str. 1.) und die von der Verwaltung und dem Architektenbüro W. & S. betreut würden, hätten umfangreiche Bauteilöffnungen stattgefunden, die die gleichen Mängel aufwiesen wie die Gebäude der Beklagten. Das Sanierungsvorhaben sie auch „durchermittelt“. Es sei entbehrlich, weitere kostenverursachende Bauteilöffnungen vorzunehmen, weil es sich um systemische Probleme der Bauart des Bauträgers handele.
Weiter nehme der angefochtene Beschluss zu TOP 2.1.2 nicht allein Bezug auf die Bieterliste vom 10.02.2021, sondern auf die Planungs- und Ausschreibungsergebnisse. Diese hätten sich, wie die Eigentümer gewusst hätten, in einer Dropbox abgelegt befunden, zu der jeder Eigentümer Zugang gehabt hätte und noch weiter habe. Zudem hätten die Unterlagen in ausgedruckter Form in der Versammlung vorgelegen und von interessierten Eigentümern eingesehen werden können.
Nachdem die angefochtenen Beschlüsse zu TOP 2.1.6, 2.1.7, 2.1.8 und 2.1.9 in der Eigentümerversammlung vom 19.10.2021 durch Mehrheitsbeschluss zu TOP 4 bestandskräftig aufgehoben wurden, haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt.
Die Beklagte beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 01.11.2021, Az. 11 C 113/21, abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Die Kläger verteidigen das amtsgerichtliche Urteil und tragen vor, die amtsgerichtliche Entscheidung sei nicht zu beanstanden. Zu Recht habe das Amtsgericht ausgeführt, dass sämtliche Beschlüsse im Ergebnis zu unbestimmt seien und die Gesamtmaßnahme unzureichend vorbereitet gewesen sei. Auch der Inhalt der Dropbox sei im Hinblick auf den Beschluss zu TOP 2.1.2 nicht geeignet, den Wohnungseigentümern in nachvollziehbarer Weise darzulegen, was tatsächlich Gegenstand der durchzuführenden Maßnahmen sein solle. Weiter ergebe sich auch nicht, in welcher Art und Weise die angedachten Maßnahmen überhaupt ausgeführt werden sollen. Zudem seien die beiden Dropboxen nicht von der Verwaltung, sondern zum einen von der Firma W & S (Unterlagen von 2016 – 2020) und zum anderen von einem einzelnen Wohnungseigentümer („Bauausschuss“) anlässlich einer Eigentümerversammlung im Jahr 2019 eingerichtet worden. Auch gebe die Beklagte nicht konkret an, unter welcher Dateibezeichnung die von ihr in Bezug genommenen Unterlagen in die Dropbox eingestellt seien. Es könne keine Zuordnung vorgenommen werden.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorgetragenen Schriftsätze nebst Anlagen im Berufungsverfahren Bezug genommen.
II.
1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat zu Recht den in der Eigentümerversammlung vom 18.03.2021 gefassten Sanierungsvariantenauswahlbeschluss zu TOP 2.1.2 und mithin auch alle weiteren noch streitgegenständlichen Ausführungsbeschlüsse für ungültig erklärt.
In der Sache ist das zum Zeitpunkt der Beschlussfassung geltende Recht maßgeblich (BGH, Urteil vom 15.10.2021 – V ZR 225/20). Vorliegend findet neues Recht Anwendung, denn die streitgegenständlichen Beschlüsse wurden am 18.03.2021, d.h. nach Inkrafttreten der WEG-Gesetzesreform, gefasst.Für die hier entscheidende Frage der Bestimmtheit von Beschlüssen enthält das neue Recht hingegen keine Änderungen.
Gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG (§ 21 Abs. 4 WEG a.F.) kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht. Zu der ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG a.F.).
a) Beschluss zu TOP 2.1.2
Der Mehrheitsbeschluss zu TOP 2.1.2 widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Er ist nicht hinreichend bestimmt.
Bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung von Beschlüssen ist es erforderlich, dass sich aus dem Beschluss hinreichend klar und dies auch für einen Sonderrechtsnachfolger ergibt, welchen Inhalt der Beschluss hat. Dieser muss sich im Grundsatz aus dem Wortlaut ergeben. Eigentümerbeschlüsse sind „aus sich heraus“ auszulegen. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (vgl. BGH, Urteil vom 08.04.2016 – V ZR 104/15). Allerdings kann ein Beschluss auf Dokumente Bezug nehmen. Erforderlich ist dann aber, dass das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmt ist, denn nur dann ist sichergestellt, dass ein Dritter, insbesondere ein Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers, dem Beschluss entnehmen kann, welchen Inhalt er hat (BGH a.a.O.). Die Publizität der auch gegen Sonderrechtsnachfolger wirkenden Beschlüsse wird dadurch gewährleistet, dass das in Bezug genommene Schriftstück auch in die Beschluss-Sammlung oder eine Anlage zu dieser aufzunehmen ist, wenngleich dies keine konstitutive Wirkung für das Zustandekommen des Beschlusses hat (a.a.O.).
Bei Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung sowie der baulichen Veränderung muss hinreichend erkennbar sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen (Merle in: Bärmann, WEG, 14. Auflage, § 23 Rn. 56, zitiert nach beck-online). Dies erfordert die Angabe von Umfang sowie Art und Weise der beschlossenen Maßnahme. Es muss in der Regel genau erkennbar sein, welches konkrete Angebot hinsichtlich einer Sanierungsmaßnahme angenommen werden soll (Kammerurteil vom 02.03.2011 – 318 S 193/10, ZWE 2011, 286).Beschließt die Wohnungseigentümerversammlung die Durchführung von baulichen Maßnahmen, so müssen hierbei die wesentlichen Punkte, was genau gemacht werden soll und wie dies ausgeführt zu werden hat, im Beschluss festgelegt werden (LG Berlin, Urteil vom 20.01.2015 – 55 S 130/14 WEG). Wird in einem Beschluss inhaltlich Bezug genommen auf bestimmte Ereignisse, Tatsachen, oder Schriftstücke, so muss der in Bezug genommene Umstand zweifelsfrei bestimmbar sein, z. B. durch Bezugnahme auf ein ggf. datumsmäßig bestimmtes Sanierungskonzept oder schriftliches (nicht nur mündliches) Angebot. Nur dann ist sichergestellt, dass ein Dritter, insbesondere der Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers dem Beschluss entnehmen kann, welchen Inhalt er hat (Merle in: Bärmann, a.a.O., Rn. 56a, zitiert nach beck-online). Zur genauen Beschreibung komplizierter Sachverhalte und technischer Details darf auf Urkunden und Schriftstücke Bezug genommen werden, wenn diese eindeutig identifizierbar und allen Eigentümern künftig zugänglich sind (Vandenhouten in: Niedenführ/Schmidt-Räntsch-Vandenhouten, WEG, 13. Auflage, § 23, Rn. 67).
Unter Berücksichtigung dieser Auslegungskriterien hat das Amtsgericht zu Recht den Beschluss zu TOP 2.1.2 u.a. auch wegen inhaltlicher Unbestimmtheit für ungültig erklärt. Der angefochtene Beschluss bestimmt nicht hinreichend konkret den Umfang der beschlossenen Erhaltungsmaßnahmen.
Vorliegend hat die Eigentümerversammlung mit Beschluss zu TOP 2.1.2 „die Ausführung von Erhaltungsmaßnahmen für alle drei Häuser basierend auf den von dem Büro W & S mit der Bieterliste vom 10.02.2021 vorgelegten Planungs- und Ausschreibungsergebnissen, aber ohne Erneuerung des großen Erkers und des vertikalen Fensterbandes der Wohnung Nr. 19 im Haus 25 mit einer Endsumme in Höhe von circa Euro 1.088.000,00 brutto inkl. 10 % Unvorhergesehenes“ beschlossen. Weiter führt der Beschluss aus, dass „die Bieterliste als Anlage Nummer 1 der Ladung beilag und zudem alle Planungs- und Ausschreibungsunterlagen seit der letzten Eigentümerversammlung im September 2020 jederzeit in einer eigens für diese Maßnahmen eingerichteten Dropbox eingesehen werden konnten.“ Zum weiteren Beschlussinhalt wird auf den Beschluss zu TOP 2.1.2 (Anlage K 4, Bl. 178 d. A.) Bezug genommen.
Die von den Klägern erhobene Rüge, der Umfang der konkreten Sanierungsarbeiten sei nicht anhand des Beschlusses erkennbar, greift durch. Dies gilt vorliegend insbesondere vor dem Hintergrund, dass der angefochtene Beschluss nicht hinreichend bestimmt auf Unterlagen Bezug nimmt, die außerhalb des protokollierten Beschlusswortlautes liegen. Im Einzelnen:
Die durchzuführenden Maßnahmen zur Beseitigung von im Einzelnen konkret benannten Mängeln am Gemeinschaftseigentum können dem Beschlusswortlaut nicht selbst entnommen werden. So bleibt unklar, wie die „schlagwortartig“ benannten Erhaltungsmaßnahmen behoben werden sollen. Eine nur „schlagwortartige“ Benennung von Erhaltungsmaßnahmen genügt nicht den Anforderungen an einen vorliegend als Ausführungsbeschluss von Sanierungsmaßnahmen zu qualifizierenden Beschluss. Der Beschluss zu TOP 2.1.2 nimmt Bezug auf eine benannte „Bieterliste vom 10.02.2021“ sowie auf die „hierauf basierenden vorgelegten Planungs- und Ausschreibungsergebnisse“, ohne diese jedoch näher im Hinblick auf ihren konkreten Umfang zu erläutern und datumsmäßig zu benennen. Die hinreichende Bestimmtheit der beschlossenen Maßnahmen, d.h. welche Teile des gemeinschaftlichen Eigentums in welchem Umfang wie saniert werden sollen, ist insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Gemeinschaft bereits in der Eigentümerversammlung vom 05.06.2018 mit Beschluss zu TOP 4.1.1 einen Grundlagenbeschluss zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gefasst hat, nicht gegeben. Der Verweis auf „Planungs- und Ausschreibungsergebnisse“, die sich in der „Dropbox“ befinden sollen, ist unerheblich und führt zu keinem anderen Ergebnis, weil die in der Dropbox befindlichen Unterlagen nicht näher bezeichnet und kenntlich gemacht worden sind. Ferner vermag ein objektiver Dritter auch nicht aus den teilweise eingereichten Unterlagen (Anlage B 15) zu erkennen, welchen Umfang die Erhaltungsmaßnahmen konkret haben. Ob diese in der Dropbox befindlichen Unterlagen ausgedruckt und grundsätzlich der Beschluss-Sammlung zugefügt werden können, kann dahinstehen, weil für einen Sonderrechtsnachfolger mangels näherer Angaben und Dateibezeichnung nicht erkennbar ist, ob etwaige ausgedruckte Unterlagen tatsächlich auch die vom Beschluss in Bezug genommenen „Planungs- und Ausschreibungsergebnisse“ in der Dropbox darstellen.
b) die 7 weiteren angefochtenen Ausgestaltungs- und Finanzierungsbeschlüsse
Die 7 weiteren angefochtenen Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümerversammlung vom 18.03.2021 zu TOP 2.1.3 „Ausführung der Fenster“, TOP 2.1.4.1 „Sonderwünsche/Sonderleistungen für Fenster“, TOP 2.1.10 „Baubegleitung, Bauüberwachung“, TOP 2.1.11 „Energieberater, Lüftungskonzept“, TOP 2.1.13 „Gesamtkostenrahmen“, TOP 2.1.15 „Finanzierung durch Sonderumlage“, TOP 2.1.16 „Auftragsvergabe/-erteilung / Abfolge“ waren für ungültig zu erklären, weil es sich vorliegend um eine einheitliche Beschlussmaßnahme handelte. Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Ungültigkeit des Beschlusses zu TOP 2.1.2 auch die Ungültigkeit der weiteren angefochtenen und in der Berufung noch in Streit stehenden 7 Beschlüsse nach sich zieht, weil die vorgenannten angefochtenen Beschlüsse den Sanierungsvariantenbeschluss zu TOP 2.1.2 näher ausgestalten und konkretisieren. Sie waren daher in ihrer Gesamtheit gemäß § 139 BGB analog für ungültig zu erklären, weil nicht zweifelsfrei feststeht, dass die Wohnungseigentümer die weiteren Beschlüsse auch ohne den Beschluss zu TOP 2.1.2 beschlossen hätten.
Vor diesem Hintergrund musste die Kammer nicht entscheiden, ob die weiteren von den Klägern vorgetragenen Anfechtungsgründe im Hinblick auf die einzelnen Beschlüsse vorliegen.
2. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 91a Abs. ZPO. Im Hinblick auf die teilweise übereinstimmend für erledigt erklärten angefochtenen Beschlüsse zu TOP 2.1.6, 2.1.7, 2.1.8 und 2.1.9 waren die Kosten nach dem bisherigen Sach- und Streitstand der Beklagten aufzuerlegen, weil sie unterlegen wäre. Die Beschlüsse wären aufgrund des für ungültig erklärten Sanierungsvariantenauswahlbeschluss zu TOP 2.1.2 ebenfalls gemäß § 139 BGB analog für ungültig zu erklären (s.o.).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.
Die Revision gegen dieses Urteil ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern die Entscheidung des Revisionsgerichts.
Die Kammer hat den Streitwert gemäß § 49 GKG festgesetzt und ist hierbei dem unangefochtenen amtsgerichtlichen Streitwertbeschluss gefolgt.
