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WEG – Anforderungen an die Darstellung der Instandhaltungsrücklage in Jahresabrechnung

AG Frankenthal – Az.: 3b C 491/10 – Urteil vom 21.02.2011

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

Tatbestand

Die Parteien bilden in ihrer Gesamtheit die Wohnungseigentümergemeinschaft …straße … die Beklagte zu 2) ist die Verwalterin der Anlage. Die Kläger zu 1) und 2) sind Eigentümer der Wohnung Nr. 167. Die Klägerin zu 3) ist Eigentümerin der Wohnung 150. Der Kläger zu 4) ist Eigentümer der Wohnung Nr. 130 und die Klägerin zu 5) Eigentümerin der Wohnung Nr. 126. Am 11. September fand eine Wohnungseigentümerversammlung statt, bei der zu den Tagesordnungspunkten 1 bis 13) Mehrheitsbeschlüsse gefasst wurden. Acht dieser Beschlüsse werden mit der vorliegenden Klage angefochten. Darüber hinaus wird gegen die Beklagten zu 2 bis 4) ein Protokollberichtigungsantrag gestellt.

Die Kläger tragen vor, die streitgegenständliche Versammlung sei für 14.30 Uhr einberufen worden, habe aber erst um 16.10 Uhr begonnen, weil eine Informationsveranstaltung vorausgegangen sei, die nicht Bestandteil der Eigentümerversammlung sei. Die Jahresrechnung 2009 sei aus mehreren Gründen fehlerhaft. Die Abrechnung der Bildung der Instandhaltungsrücklage als Kosten widerspreche dem Grundsatzurteil des BGH vom 04.12.2009. Die Darstellung der Soll- und Ist-Rücklage sei nicht ordnungsgemäß. Kontenverlauf und Kontenstände fehlten. Die Kosten für das Gutachten … und die Kernbohrungen hätten nicht eingestellt werden dürfen. Auch fehlten in der Hausmeisterkasse 50 Belege. Mangels ordnungsgemäßer Abrechnung hätten Beirat und Verwaltung keine Entlastung erteilt werden dürfen. Im Wirtschaftsplan für 2011 seien die Rücklagen statt in Höhe von 65.709,60 € nur in Höhe von 37.800,00 € ausgewiesen worden. Der Erweiterungsbeschluss für den Fassadenanstrich sei nicht hinreichend vorbereitet gewesen. Auch fehle eine Bedarfsanalyse. Hinsichtlich der Beauftragung der Messdienst-Firma … seien die anfallenden Kosten nicht genannt worden. Bei der Beiratswahl sei Frau Z. gewählt worden, obwohl diese kein Mitglied der WEG sei. Der Vermerk im Protokoll, dass Herr Z. gewählt worden sei, sei unrichtig und müsse berichtigt werden. Hinsichtlich der Bestellung des Hausmeisters habe es keine Auswahl unter verschiedenen Bewerbern gegeben. Auch sei der Vertrag nicht vorgelegt worden.

Die Kläger beantragen,

1.

die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 11. September 2010 zu den Tagesordnungspunkten 1 (Jahresabrechnung 2009), 2 (Entlastung des Verwaltungsbeirates), 3 (Entlastung der Verwaltung), 4 (Wirtschaftsplan im Punkt Rücklagenbildung), 5 (Erweiterung des Fassadenanstrichs), 7 (Änderung des Messdienstes), 12 (Wahl des Verwaltungsbeirates) und 13 (Wahl des neuen Hausmeisters) für ungültig zu erklären,

2.

die Beklagten zu 2) bis 4) zu verpflichten, die Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom 11.09.2010 zu TOP 12 dahingehend zu berichtigen, dass nicht “Herr Z.” zum Verwaltungsbeirat bestellt wurde, sondern “Frau Z.”.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie tragen vor, formelle Mängel lägen nicht vor. Der verspätete Beginn der Eigentümerversammlung sei darauf zurückzuführen, dass die Kläger selbst bei der ausführlichen Informationsveranstaltung eine zeitliche Verzögerung herbeigeführt hätten, so dass sie insoweit auf das Schikaneverbot zu verweisen seien. Die gefassten Beschlüsse entsprächen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Gegenstand der Beschlussfassung sei umfassend und ausführlich dargestellt worden. Die Kläger hätten keine Einsichtnahme in die Unterlagen zur Jahresrechnung 2009 verlangt. Die Zuweisung der Rücklage werde gesondert dargestellt. Soweit Ausgabenpositionen nicht berücksichtigt werden könnten, komme dies erst bei der Jahresrechnung 2010 zum Tragen. Die Rücklagenbildung, wie sie im Wirtschaftsplan 2011 aufgeführt sei, sei rechtmäßig. Die Erweiterung des Fassadenanstrichs sei auf der Grundlage der Ausschreibungen und Angebote beschlossen worden. Hinsichtlich der Beauftragung der Firma … hätten Kostenvergleichsangebote vorgelegen. Bei der Beiratswahl sei Herr Z. gewählt worden, wie es in der Niederschrift vermerkt sei. Insoweit liege keine Unrichtigkeit vor. Für die Besetzung der Hausmeisterstelle hätten 8 Alternativangebote vorgelegen, der günstige Bewerber habe durch Beschluss der Eigentümerversammlung die Stelle erhalten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird zur Ergänzung des Tatbestandes auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und Anlagen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die nach § 43 Ziffer 4 WEG zulässige Anfechtungsklage erweisen sich ebenso wie der Protokollberichtigungsantrag in der Sache als unbegründet.

Die von den Klägern angefochtenen Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung sind weder in formeller noch in materiell-rechtlicher Hinsicht zu beanstanden. Der von den Klägerin gerügte Umstand, dass die Versammlung mit einer Verspätung von mehr als eineinhalb Stunden begann, begründet keinen zur Beschlussanfechtung berechtigenden formellen Mangel. Wenn der Verwalter – wie im vorliegenden Fall – aufgrund der umfangreichen und komplexen Tagesordnung der eigentlichen Wohnungseigentümerversammlung eine Informationsveranstaltung vorschaltet, liegt dies im Interesse der Wohnungseigentümer, die die Gelegenheit erhalten, sich vor einer endgültigen Entscheidung über den jeweiligen Gegenstand der Beschlussfassung kundig zu machen, Verständnisfragen zu stellen und mögliche Unklarheiten auszuräumen. Hiervon haben ausweislich der vorgelegten Niederschrift auch die Kläger Gebrauch gemacht. Wer einerseits immer wieder Klage darüber führt, dass die zur Beschlussfassung führenden Sachverhalte nicht ausreichend aufgeklärt seien, keine Kostenberechnungen und Vergleichsangebote vorgelegt würden und die Ausführungen der Verwaltung nicht transparent genug seien, kann sich andererseits nicht darüber beschweren, dass eine Informationsveranstaltung dann mehr Zeit in Anspruch nimmt als ursprünglich vorgesehen. Das Gericht bewertet diese formelle Rüge als treuwidrig.

Was die Jahresrechnung 2009 (Tagesordnungspunkt 1) angeht, hält das von der Beklagten zu 2) der Eigentümerversammlung vorgelegte Zahlen- und Rechenwerk einer gerichtlichen Nachprüfung stand und steht im Einklang mit § 28 Abs. 3 WEG. Die Verwaltung hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die gebildeten Rücklagen enthält. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne die Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein. Diesen Anforderungen genügt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 4.12.2009, V ZR 44/09) eine Abrechnung nur dann, wenn sie anders als der Wirtschaftsplan nicht die geschuldeten Zahlungen und vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist. Die tatsächlich erfolgten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind wie die Vorschüsse auf das Wohn- oder Hausgeld eine Einnahme der Gemeinschaft. Diese muss in der Abrechnung als solche erscheinen. Wie die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage in der Abrechnung darzustellen sind, bestimmt sich nach dem Zweck der Abrechnung einerseits und der Darstellung der Entwicklung der Rücklage andererseits. Die Abrechnung soll den Wohnungseigentümern aufzeigen, welche Ausgaben und welche Einnahme die Wohnungseigentümergemeinschaft im Abrechnungszeitraum wirklich hatte. Dies erfordert zwar keine gesonderte Abrechnung der Rücklage, wohl aber eine Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die den Wohnungseigentümern diesen Einblick verschafft. Dazu muss die Darstellung sowohl die Zahlungen ausweisen, die die Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage tatsächlich erbracht haben, als auch die Beträge, die sie schulden, aber noch nicht aufgebracht haben. Die von der Beklagten zu 2) vorgelegte Einnahmen- und Ausgabenrechnung genügt diesen Anforderungen. Sie stellt in übersichtlicher und nachvollziehbarerweise die Einnahmen- und Ausgabensituation der Gemeinschaft dar und weist auch die Rücklagen gesondert aus, wobei zwischen nicht geleisteten und geleisteten Rücklagenanteilen differenziert wird. Soweit die Kläger weiter beanstandeten, dass Positionen (Kosten Gutachten M. und Aufwendungen für Kernbohrungen) zu Unrecht in die Abrechnung aufgenommen worden seien, haben die Beklagten zutreffend dargestellt, dass es sich dabei um Ausgaben handelt, die im Jahre 2009 entstanden sind und daher auch in die Abrechnung aufgenommen werden müssen. Soweit Ausgleichszahlungen vereinbart wurden, können diese erst bei der Jahresrechnung 2010 Berücksichtigung finden. Das Gericht vermag daher nach alledem keine zur Unwirksamkeit führenden Mängel in der beschlossenen Jahresabrechnung 2009 zu erkennen, so dass die Anfechtung nicht durchgreift und die Wohnungseigentümerversammlung bei dieser Sachlage sowohl dem Beirat als auch der Verwaltung (Tagesordnungspunkte 2 und 3) Entlastung erteilen durfte.

Soweit die Kläger die im Wirtschaftsplan 2011 aufgeführte Höhe der Rücklagenbildung (Tagesordnungspunkt 4) beanstanden, ist zunächst darauf hinzuweisen, dass ein Wirtschaftsplan nur die vorläufige Planung für die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft darstellt und die Wohnungseigentümer in ihrer Entscheidung, in welcher Höhe Rücklagen zur Finanzierung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gebildet werden, frei sind. Dies bedeutet auch, dass früher gefasste Beschlüsse aufgrund veränderter Umstände korrigiert werden können. Dass im konkreten Fall lediglich 37.800,00 € an Rücklagen ausgewiesen sind, erklärt sich aus der Tatsache, dass die Wohnungseigentümer eine höhere Zuweisung nicht wünschten. Für eine Anfechtung des Wirtschaftsplanes ist somit kein Raum.

Was die Beschlussfassung über den Fassadenanstrich (Tagesordnungspunkt 5) angeht, handelt es sich um eine bei der Wohnungseigentümerversammlung am 03.07.2010 bereits ausführlich erörterte Maßnahme, so dass der damalige Beschluss auf der Grundlage von Ausschreibungen und Angeboten lediglich erweitert wurde. Das Gericht vermag einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung nicht zu erkennen. Gleiches gilt auch für die Beauftragung der Firma M… (TOP7), die ausweislich der vorgelegten umfangreichen Unterlagen das kostengünstigste Angebot abgegeben hat. Schließlich können die Kläger nicht damit gehört werden, bei der Besetzung des Hausmeisterpostens (Tagesordnungspunkt 13) habe keine Auswahl zwischen verschiedenen Bewerbern bestanden. Die Beklagten haben die Unterlagen mehrerer Alternativbewerber vorgelegt, über die wohl auch die Kläger informiert waren oder sich hätten informieren können. Das Gericht hat nach Prüfung der Unterlagen keine Anhaltspunkte gewonnen, die darauf schließen lassen könnten, dass es bei der Besetzung der Hausmeisterstelle zu Unregelmäßigkeiten gekommen sein könnte oder dass die Entscheidung für den Bewerber G. mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht vereinbar wäre.

Ins Leere geht letztlich auch die Anfechtung der Wahl des Verwaltungsbeirates (Tagesordnungspunkt 12), soweit es V. Z. betrifft. Aus der zu den Akten gegebenen Vollmacht vom 10.09.2010 geht hervor, dass er sich in der Eigentümerversammlung von seiner Ehefrau vertreten ließ und diese in seinem Namen die Bereitschaft für eine Kandidatur im Verwaltungsbeirat erklären durfte. Weder aus dem Protokoll noch aus dem Gesamtzusammenhang ergibt sich, dass Frau Z. in den Verwaltungsbeirat gewählt wurde. Daher war auch für eine Protokollberichtigung kein Raum, weil zutreffenderweise festgestellt wurde, dass V. Z. in den Verwaltungsbeirat gewählt wurde. Der Klage musste nach alledem der sachliche Erfolg versagt bleiben.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Ziffer 11,711 ZPO.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 97.022,61 € festgesetzt.

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