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WEG – Anforderungen an eine ordnungsgemäße Hausverwaltung

LG München I, Az.: 1 S 12587/14, Urteil vom 06.07.2015

Gründe

Wesentlicher Inhalt der Entscheidungsgründe (§§ 540, 313 a ZPO):

Die Berufung der Beklagten war zurückzuweisen, da wie vom Amtsgericht ausgesprochen die angegriffenen Beschlüsse nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprachen.

Die Kammer nimmt zunächst auf die Ausführungen des Amtsgerichts Bezug.

Im Hinblick auf das Vorbringen im Berufungsverfahren ist ergänzend auszuführen:

Zu TOP 3b) (Entlastung der Hausverwaltung):

Die Entlastung der Verwaltung entsprach vorliegend nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Vom Grundsatz her hat eine Verwaltung keinen Anspruch auf eine Entlastung. Soweit dennoch ein Entlastungsbeschluss ergeht, ist dieser nicht zu beanstanden, wenn jegliche Anhaltspunkte für eine Pflichtverletzung und für das Bestehen von Schadenersatzansprüchen fehlen. Grund hierfür ist, dass ein Entlastungsbeschluss als negatives Schuldanerkenntnis anzusehen ist, welcher der Durchsetzung ansonsten bestehender Schadensersatzansprüche entgegenstehen könnte.

Nach dem Vortrag der Klageseite kommen aber durchaus Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht. Ob derartige Ansprüche tatsächlich bestehen ist nicht im vorliegenden Verfahren zu prüfen, sodass es insoweit auch keiner Beweisaufnahme bedarf.

Zu TOP 6 (Anschaffung einer Winterbrunnenabdeckung):

Dieser Beschluss entsprach schon deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er zu unbestimmt war. Ein Beschluss ist objektiv auszulegen. Was unter „günstig” zu verstehen ist, kann dem Beschluss letztendlich nicht entnommen werden. Es mag sein, dass hierunter das preisgünstigste Angebot zu verstehen ist, zwingend ist dies jedoch nicht.

Darüber hinaus entsprach der Beschluss auch deswegen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil eine zu weit gehende und nicht mehr zulässige Delegation von Befugnissen auf die Verwaltung vorlag. Auszugehen ist hier davon, dass grundsätzlich über entsprechende Maßnahmen in der Eigentümerversammlung zu entscheiden ist. Dies bedeutet, dass entsprechende Vergleichsangebote grundsätzlich vor der Beschlussfassung vorliegen müssen, damit die Eigentümer von Ihrem Ermessen auch Gebrauch machen können. Es mag durchaus Fälle geben, in denen die Einholung von Vergleichsangeboten nicht erforderlich ist. Dies wird etwa dann der Fall sein, wenn nur Maßnahmen mit sehr geringem wirtschaftlichem Aufwand durchzuführen sind oder etwa, wenn es sich um einen Folgeauftrag handelt. Ein derartiger Fall ist hier aber nicht gegeben. Auch im Hinblick auf die Größe der Gemeinschaft dürfte es sich bei dem genannten Auftragsumfang nicht mehr um eine Maßnahme der laufenden Instandhaltung von untergeordneter Bedeutung handeln, bei der es keiner Vergleichsangebote bedurft hätte. Einzelne Eigentümer haben auch das Recht, eine Auswahl nicht nur im Hinblick auf verschiedene Preise, sondern auch auf verschiedene Unternehmen und ggf. eine unterschiedliche Qualität der angebotenen Arbeiten zu treffen. Im vorliegenden Verfahren haben sich die Eigentümer ausdrücklich auch dafür entschieden, dass tatsächlich noch Vergleichsangebote einzuholen sind. Entgegen der Auffassung der Beklagten liegt auch kein Fall vor, der vergleichbarer mit der Entscheidung des Landgerichts München I vom 10.11.2008 Az: 1 T 4472/08 wäre. Im dortigen Verfahren hat die Gemeinschaft beschlossen, dass der Auftrag letztlich in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat vergeben wird. Damit wurde die Beschlusskompetenz über das „Wie” von den Eigentümern nicht vollständig aus der Hand gegeben, sondern nur auf ein kleineres Eigentümergremium, welches das Vertrauen der übrigen Eigentümer genoss, übertragen. Anders ist es im vorliegenden Verfahren. Die Eigentümer haben hier zwar auch, worauf die Beklagten zu Recht hingewiesen haben, einen Höchstpreis festgesetzt, sodass die finanzielle Belastung für die einzelnen Eigentümer überschaubar und einschätzbar war. Im vorliegenden Verfahren haben die Eigentümer aber auch die Entscheidung letztendlich darüber, welche Angebote überhaupt einzuholen sind, ob die eingeholten Angebote tatsächlich auch von Art und Umfang der durchzuführenden Maßnahmen her vergleichbar sind und schließlich insbesondere auch, ob dann tatsächlich das „günstigste“ Angebot von der Verwaltung gewählt wurde, vollkommen aus der Hand gegeben. Ein derartiges Vorgehen erscheint weder erforderlich noch entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung.

Zu TOP 8 (Montage einer Sicherheits-Sofortschließung bei den Tiefgaragentoren):

Hier gilt vom Grundsatz her das gleiche wie bei TOP 6, wobei insbesondere auch hier der Beschluss bereits zu unbestimmt ist, da ebenfalls wieder das günstigste Angebot durch die Verwaltung ausgesucht werden sollte.

Es dürfte sich hier auch nichts anderes daraus ergeben, dass die Verwaltung nach dem Verwaltervertrag Aufträge bis zu einer Summe von 30.000 € auch ohne entsprechende Beschlussfassung vergeben durfte. Maßgeblich ist hier nämlich, dass die Verwaltung diesen Weg nicht gewählt hat. Sie hat im vorliegenden Fall gerade eine Beschlussfassung herbeigeführt. Diese muss dann aber auch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, das die Sache als Beurteilung eines Einzelfalls keine grundsätzliche Bedeutung hat, zumal nur gängige Rechtsregeln zur Anwendung gelangten und eine Rechtsfortbildung oder die Sicherung einer Einheitlichen Rechtsprechung nicht geboten ist (§ 574 Abs. 2 u. 3 ZPO).

Eine Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit war nicht veranlasst, da ein Rechtmittel gegen das Urteil nicht gegeben ist.

 

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