WEG – Anspruch auf Einbau eines Fahrstuhls?

In dem Rechtsstreit hat das Landgericht Frankfurt am Main – 13. Zivilkammer – auf die mündliche Verhandlung vom 27.06.2024 für Recht erkannt:

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 12.05.2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden (92 C 3408/21 (81)) unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels wie folgt abgeändert und zur Klarstellung wie folgt neu gefasst:

Es ist auf Verlangen der Kläger beschlossen, dass in die in der Wohnungseigentümergemeinschaft … vorhandene Aufzugsanlage ein neuer Aufzug eingebaut wird. Die Baumaßnahme wird von der GdWE durchgeführt. Die Kosten der Errichtung, des Betriebs und Erhaltung der Aufzugsanlage tragen die Kläger. Für die Kosten wird eine neue Rücklage angespart, welche nur von den Klägern befüllt wird.

Die GdWE wird zur Umsetzung zunächst die öffentlich-rechtliche Genehmigungsfähigkeit prüfen und erforderliche Genehmigungen beantragen. Grundlage hierfür ist die Planung und das Leistungsverzeichnis der … mbH vom 29.08.2018 und das Angebot der … GmbH vom 10.10.2018. Der Verwalter hat bei beiden Unternehmen Angebote für die Klärung der Genehmigungsbedürftigkeit und die Einholung der Genehmigungen einzuholen. Gibt die … mbH ein entsprechendes Angebot ab, ist sie zu beauftragen. Ansonsten ist die … GmbH oder sind beide Unternehmen gemeinsam zu beauftragen. Die Auftragserteilung darf erst erfolgen, nachdem die Kläger an die GdWE eine Sonderumlage in Höhe von 120 % der Angebotssumme für die Einholung der Genehmigungen geleistet haben, die auf der Rücklage für den Aufzug zu verbuchen ist. Sind beide Unternehmen hierzu nicht bereit oder in der Lage, hat der Verwalter bei fünf geeigneten Unternehmen derartige Angebote anzufragen und unverzüglich zu einer Eigentümerversammlung einzuladen, um das weitere Vorgehen zu beschließen.

Liegen die Genehmigungen vor oder ist die Errichtung der Anlage genehmigungsfrei, hat der Verwalter unverzüglich zu einer Eigentümerversammlung zu laden und die Gemeinschaft über die Beauftragung beschließen zu lassen.

Werden die erforderlichen Genehmigungen abgelehnt, hat der Verwalter ebenso unverzüglich zu einer Versammlung einzuladen, auf der darüber zu entscheiden ist, ob dem Begehren der Kläger auf anderem Wege entsprochen werden kann oder das Begehren abzulehnen ist.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 60 % und die Beklagte zu 40 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die jeweiligen Vollstreckungsschuldner können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweiligen Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leisten.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

5. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 119.000 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Kläger, die Wohnungseigentümer der Dachgeschosswohnung sind, verlangen von der Beklagten, der GdWE, die Errichtung eines Aufzugs.

In der Anlage ist ein Aufzug vorhanden, der seit jedenfalls mehr als 20 Jahren stillgelegt ist. Die Teilungserklärung enthält in § 13 Ziffer 6 folgende Regelung: „Für den installierten Personenaufzug sind alle Betriebskosten (Strom, Wartung usw.), die gesondert abgerechnet werden, zu gleichen Teilen von den Wohnungseigentümern der drei Obergeschosse zu zahlen.“

Die Kläger beauftragten die … mbH mit der Planung eines neuen Aufzugs in dem vorhandenen Schacht, diese erstellte ein Leistungsverzeichnis. Auf der Basis dieses Leistungsverzeichnisses liegt ein Angebot der … GmbH vor. Die Kläger begehrten auf der Versammlung vom 22.11.2021 eine Beschlussfassung, mit welcher im Wesentlichen der Auftrag zur Installation des Aufzugs erteilt werden sollte. Dies lehnte die Mehrheit ab. Hiergegen richtet sich die Anfechtungsklage mit der die Kläger zudem die Beschlussersetzung begehren.

Gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO wird im Übrigen auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, den angefochtenen Negativbeschluss für ungültig erklärt und eine Beschlussersetzung vorgenommen, mit der die Installation und Auftragsvergabe beschlossen wurde. Wegen der Einzelheiten wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen.

Hiergegen richtet sich die Berufung, mit der die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgt. Sie meint im Wesentlichen, die Genehmigungsfähigkeit der geplanten Anlage sei nicht gegeben und auch nicht geprüft, es würde zudem ein faktisches Sondernutzungsrecht der Kläger an dem Aufzug begründet und in Rechte der Eigentümer eingegriffen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründung Bezug genommen.

Die Kläger verteidigen die angefochtene Entscheidung.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens in der Berufungsinstanz wird auf die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung ist teilweise begründet.

Zwar haben die Kläger im Grundsatz einen Anspruch auf einen Aufzug, der auch in dem vorhandenen Schacht einzubauen wäre. Vor einer – hier vom Amtsgericht beschlossenen – endgültigen Auftragserteilung sind aber noch weitere Vorermittlungen nötig. Es ist insbesondere die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit des Vorhabens zu prüfen.

Allerdings handelt es sich vorliegend um eine von den Klägern begehrte Baumaßnahme gem. § 20 WEG und nicht um eine Erhaltungsmaßnahme (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), denn ein Fahrstuhl, wie begehrt, existiert nicht. Der vorhandene Fahrstuhl ist seit langem stillgelegt und nicht funktional, wann und ob er jemals in Betrieb war, ist insoweit ohne Relevanz. Es soll auch nach dem streitgegenständlichen Angebot ein komplett neuer Fahrstuhl eingebaut werden. Dies ist keine Erhaltungsmaßnahme mehr, denn es wird nicht ein vorhandenes Bauteil instandgesetzt, sondern für den Zustand des Gemeinschaftseigentums objektiv betrachtet (vgl. Kammer, Urteil vom 6.6.2024 – 2-13 S 603/23, BeckRS 2024, 13104) ein neues Bauteil (Fahrstuhl) eingebaut.

Die Kläger haben auf diese Maßnahme einen Anspruch (§ 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG). Hier kann zunächst auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen werden. Hiergegen wendet sich die Berufung ohne Erfolg. Insoweit hat der BGH – nach Erlass der angefochtenen Entscheidung – entschieden, dass die Errichtung eines Personenaufzugs eine angemessene bauliche Veränderung darstellt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dient (§ 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG) (BGH NJW 2024, 1030). Der BGH hat in der vorgenannten Entscheidung auch ausgeführt, dass das alleinige Nutzungsrecht der Eigentümer, welche die Baumaßnahme wünschen, im neuen Recht angelegt ist und eine Beschlusskompetenz besteht. Insoweit würden durch das neue Recht außerhalb des Grundbuchs bestehende Nutzungsbefugnisse von einzelnen Wohnungseigentümern begründet. Soweit daher die Beklagte das Entstehen eines Sondernutzungsrechts rügt, kann sie damit keinen Erfolg haben.

Dass die Kläger das Wohnungseigentum zu einer Zeit erwarben, in welcher der vorhandene Aufzug nicht in Betrieb war, ändert an dem Anspruch nichts, denn dieser bestünde sogar dann, wenn es noch keinen Aufzug gäbe.

Eine bauliche Veränderung, die einem der in § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 bis Nr. 4 WEG aufgeführten Zwecke dient, ist regelmäßig angemessen. Die Angemessenheit ist nur ausnahmsweise aufgrund außergewöhnlicher baulicher Gegebenheiten oder eines außergewöhnlichen Begehrens zu verneinen, wenn die bauliche Veränderung bei der Gesamtheit der davon betroffenen Wohnungseigentümer zu Nachteilen führt, die bei wertender Betrachtung außer Verhältnis zu ihrem Zweck stehen. Nachteile, die typischerweise aufgrund einer privilegierten baulichen Veränderung eintreten, begründen regelmäßig nicht deren Unangemessenheit (BGH NJW 2024, 1030 Rn. 21).

Damit ist im Grundsatz der Einbau eines neuen Fahrstuhls in den vorhandenen Schacht eine angemessene Maßnahme. Nachteile, welche von den anderen Wohnungseigentümern nicht hinzunehmen wären, sind nicht ersichtlich. Soweit die Eigentümer sich darauf berufen, dass die derzeitige Konstruktion so gestaltet ist, dass die Fahrstuhltüren teilweise in die Wohnungen der übrigen Wohnungseigentümer und damit das Sondereigentum öffnen, stellt dies weder eine Unangemessenheit noch eine unbillige Benachteiligung der Eigentümer (§ 20 Abs. 4 WEG) dar. Denn diese Etagentüren können technisch einfach dauerhaft verschlossen werden, so dass ein unbemerkter Zutritt zu den Wohnungen der übrigen Eigentümer ausgeschlossen ist. Dies ist auch nach dem Vorbringen der Beklagten nach den vorliegenden Planungen gewährleistet. Die Beklagte stört sich gerade daran, dass die Fahrstuhlanlage nicht genehmigungsfähig sei, da bei Verschließung der Etagentüren eine Rettung aus den betroffenen Etagen nicht gewährleistet ist. Dass nicht auf jeder Etage, welche der Fahrstuhl durchquert, eine Rettungsmöglichkeit besteht, stellt aber per se keine nicht hinzunehmende Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer dar, sondern ist letztlich eine öffentlich-rechtliche Frage, die im Genehmigungsverfahren zu prüfen ist.

Auch im Übrigen liegen keine nicht hinzunehmenden Beeinträchtigungen vor. Die von der Beklagten immer wieder angeführte drohende Kostenbelastung der Eigentümer besteht nicht, denn nur die Kläger müssen sämtliche Kosten- und Folgekosten tragen (§ 21 Abs. 1 WEG), hierzu sind sie ausdrücklich bereit. Inanspruchnahmen der Gemeinschaft durch Defekte etc. können durch die Einrichtung einer entsprechend hohen Rücklage, welche ebenfalls von den Klägern zu befüllen ist, abgesichert werden. Dass ein theoretisches Restrisiko besteht, dass Kosten bei der GdWE verbleiben, ist zwar zutreffend, steht der Angemessenheit des Aufzugseinbaus aber nicht entgegen, denn diese Gefahr geht letztlich mit jedem Aufzug, der stets im Gemeinschaftseigentum steht, einher. Die mit der Errichtung eines Aufzugs einhergehenden Nachteile sollen aber nach dem ausdrücklichen Willen des WEG-Reformgesetzgebers als Maßnahme zur Barrierereduzierung hinzunehmen sein (vgl. BT-Drs. 19/18791, 25; BGH NJW 2024, 1030 Rn. 22). Dem steht auch die Teilungserklärung nicht entgegen, welche die Eigentümer der Erdgeschosswohnungen von den Kosten des Betriebs des Fahrstuhls ausnimmt. Die in § 21 Abs. 1 WEG enthaltene Kostenregelung geht hierüber nämlich noch deutlich hinaus, indem sie alle Kosten und Folgekosten der baulichen Veränderung erfasst und den Klägern auferlegt.

Entgegen der Auffassung der Berufung ist das Fehlen von drei Angeboten vorliegend ebenfalls unproblematisch. Alternativangebote sollen den Eigentümern eine hinreichend gesicherte Tatsachengrundlage verschaffen und insbesondere verhindern, dass überteuerte marktunübliche Angebote zu Lasten der Gemeinschaft angenommen werden. Bei baulichen Veränderungen, die ein Eigentümer – wie hier – selbst zahlt, besteht dieses Schutzbedürfnis nicht. Der Eigentümer mag sinnvollerweise zuvor den Markt sondieren, tut er dies nicht, muss nicht die Gemeinschaft ihn quasi vor sich selbst schützen. Schutzwürdige Minderheitenrechte sind insoweit nicht vorhanden.

Ebenfalls zu Recht ist das Amtsgericht zu der Auffassung gelangt, dass die Baumaßnahme nicht die Kläger, sondern die GdWE durchführen muss. Zwar kann gem. § 20 Abs. 1 WEG eine Baumaßnahme auch dem Eigentümer gestattet werden. Nach der Rechtsprechung des BGH (aaO Rn. 11; ZWE 2017, 224 Rn. 26 f.) wird im Regelfall bei größeren konstruktiven Eingriffen in den Baukörper schon aufgrund der Haftungsrisiken es eher ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, die GdWE mit der Durchführung der Maßnahme zu betrauen. Dies gilt auch hier. Zudem ist es angesichts der Zerstrittenheit der Gemeinschaft gerade zur Vermeidung von Folgeprozessen über die Ordnungsgemäßheit der Bauausführung im Falle der Ermächtigung sinnvoll, diese der GdWE zu übertragen, die damit auch über die einzelnen Schritte beschließen kann. Dass damit die Gemeinschaft Bauherrin wird und damit auch Aufgaben und Risiken verbunden sind, spricht nicht dagegen. So kann ein Externer mit der Bauüberwachung beauftragt werden, die Kosten wären wiederum von den Klägern – wozu diese auch bereit sind – zu tragen, so dass die Risiken angemessen verteilt sind. Im Übrigen bleibt es dabei, dass die Baumaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum ausgeführt wird, so dass sich das für die Gemeinschaft bestehende Risiko eher erhöht, wenn derartige umfangreiche Maßnahmen den einzelnen Eigentümern überlassen werden.

Allerdings ist derzeit – anders als das Amtsgericht meint – die Tatsachengrundlage für eine Beschlussersetzung bereits hinsichtlich der konkreten Beauftragung einer Fachfirma mit dem Einbau des geplanten Aufzugs noch nicht gegeben. Es fehlt an einer Klärung der baurechtlichen Genehmigungsfähigkeit der von den Klägern begehrten Anlage, die zwischen den Parteien stark umstritten ist.

Ein Beschluss über eine Baumaßnahme entspricht dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn bei dem Bau öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht eingehalten werden (vgl. BGH NJW 2024, 1030).

Wie der BGH bereits entschieden hat, ist im Rahmen von § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG die Einhaltung der das Gemeinschaftseigentum betreffenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften allerdings regelmäßig (noch) nicht von Bedeutung, wenn es lediglich um einen Grundlagenbeschluss geht, da im Regelfall von der Genehmigungsfähigkeit privilegierter Maßnahmen auszugehen ist (BGH aaO Rn. 34). Dies gilt in besonderem Maße hier, da bereits die Grundstruktur für den Fahrstuhl durch den alten Lift vorhanden ist.

Für die Genehmigung der Baumaßnahme selbst ist die Genehmigungsfähigkeit allerdings nötig. Dies wird hier von den Klägern begehrt und ist vom Amtsgericht ausgesprochen worden. Zutreffend ist, dass das Leistungsverzeichnis im allgemeinen Teil als vereinbarte vertragliche Leistung „Erstellung aller Antrags- und Genehmigungsunterlagen bei den zuständigen Behörden“ enthält und daher, wie das Amtsgericht ausführt, davon ausgegangen werden kann, dass die erforderlichen Genehmigungen eingeholt werden und erst dann mit der Bauausführung begonnen wird. Gleichwohl entspricht ein Baubeschluss ohne Klärung der Genehmigungsfähigkeit nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Kammer hat insoweit entschieden, dass ein Genehmigungsbeschluss nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn zuvor die Grundlagen geklärt sind, also insbesondere die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit gesichert ist (Kammer WuM 2024, 295; ebenso Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 191; BeckOGK/Kempfle, 1.6.2024, WEG § 20 Rn. 29). Denn nur die Gestattung einer genehmigungsfähigen Baumaßnahme entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Dies gilt auch hier. Die Frage der Genehmigungsfähigkeit des geplanten Baus ist einer der zentralen Streitpunkte der Eigentümer. Nur durch die Einhaltung eines ordnungsmäßigen öffentlich-rechtlichen Genehmigungsverfahrens kann diese Frage geklärt werden. Dies muss vor dem Baubeschluss geschehen, da nur dann Erkenntnisse aus dem Genehmigungsverfahren noch für den Bau berücksichtigt werden können. Dabei können dann ggf. auch Auflagen aus der Genehmigung im Rahmen einer Anpassung der Planung einbezogen werden. Zudem kann ein Streit über die Genehmigungsfähigkeit hier im Vorfeld der Baumaßnahme ausgetragen werden. Dies betrifft auch die Frage, welche Genehmigungen im Vorfeld erforderlich sind. Dies betrifft hier etwa die von den Beklagten aufgeworfene Frage der Abnahmefähigkeit durch den TüV – gemeint ist wohl die Prüfung der Aufzüge durch eine zugelassene Überwachungsstelle nach der ASV. Wenn insoweit im Vorfeld eine verbindliche Auskunft nicht möglich ist, geht allerdings das Risiko, dass letztlich der gebaute Aufzug nicht in Betrieb genommen werden kann, zu Lasten der Kläger. Dies stünde dem Anspruch auf die Baumaßnahme dann jedoch nicht entgegen.

Für die Einholung der erforderlichen Genehmigung ist, wenn wie hier die Baumaßnahme durch die GdWE durchgeführt werden soll, diese zuständig. Die Kosten des Genehmigungsverfahrens fallen als vorgelagerte Baukosten insoweit ebenfalls den die Umbaumaßnahme begehrenden Eigentümern zur Last (§ 21 Abs. 1 WEG).

Vorliegend muss allerdings nicht erneut mit einer Fachplanung begonnen werden. Die Kläger haben ein Angebot einer Fachfirma vorgelegt, dass auf einer Fachplanung und einem Leistungsverzeichnis einer spezialisierten Fachfirma beruht. Erweist sich dies als genehmigungsfähig, besteht – wie ausgeführt – ein Anspruch der Kläger auf die Baumaßnahme. Dass wie die Beklagte behauptet, es inzwischen bessere technische Möglichkeiten gäbe, steht dem Genehmigungsanspruch nicht entgegen. Die Beklagte hat keinen Anspruch darauf, dass die beste technische Lösung eingebaut wird, wenn die angestrebte Lösung genehmigungsfähig ist und konkrete Beeinträchtigungen nicht vorgetragen werden. Ob sie eine anderweitige Lösung im Rahmen ihres Ermessens hätten beschließen können, bedarf keiner Entscheidung, denn die Beklagte trägt hinreichend konkret eine andere Lösung nicht vor und hat auch keine derartige Variante beschlossen.

Nach alledem war zunächst das amtsgerichtliche Urteil abzuändern, soweit es die Anfechtung des Negativbeschlusses betrifft, da die Kläger keinen Anspruch auf die Beschlussfassung, welche bereits die komplette Auftragserteilung umfasst, haben, widersprach die Ablehnung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Allerdings war bereits ein Grundlagenbeschluss zu fassen, dass der Aufzug an der vorhandenen Stelle wieder eingebaut wird. Insoweit haben die Kläger eine fundierte Planung erstellen lassen und ein Leistungsverzeichnis vorgelegt und eine Firma gefunden, welche den Bau durchführen würde. Die Beklagte beschränkt sich darauf, den Anspruch der Kläger aus grundsätzlichen Erwägungen abzulehnen. Bei dieser Sachlage besteht ein Anspruch auf einen Grundlagenbeschluss, der zugleich bestimmt, dass die Baumaßnahme durch die GdWE durchgeführt wird. Zudem ist die Kostenlast des § 21 Abs. 1 WEG (deklaratorisch) auszusprechen. Da bereits für die Planung mit Kosten zu rechnen ist, welche nur die Kläger zu zahlen haben, ist eine Rücklage anzusparen, welche nur von den Klägern befüllt wird. Die Kompetenz zur Schaffung derartiger Rücklagen sieht das neue Recht ausdrücklich vor (§ 28 Abs. 1, 2 WEG).

Sodann war die Beschlussfassung dahingehend zu ersetzen, dass auf der Basis der Planung der … mbH die öffentlich-rechtliche Genehmigungsfähigkeit der geplanten Installation geprüft wird und erforderlichenfalls die entsprechenden Genehmigungsanträge eingereicht werden. Dies soll idealerweise durch die … mbH oder die … GmbH, welche das Angebot zur Errichtung des Aufzugs abgegeben hat, erfolgen. Da sich auch insoweit die Kläger mit der Kostentragung einverstanden erklärt haben, bedarf es – wie ausgeführt – der Einholung von Konkurrenzangeboten nicht. Der Verwalter hat bei beiden Unternehmen anzufragen und primär das Angebot der … mbH, die eine Planungsgesellschaft ist, anzunehmen. Gibt diese kein Angebot ab, ist das Angebot der … GmbH oder ein Kombinationsangebot beider Unternehmen anzunehmen. Die Kosten tragen auch insoweit die Kläger. Sind beide Unternehmen zur Abgabe eines Angebots nicht bereit oder in der Lage, sind bei fünf geeigneten Unternehmen derartige Angebote anzufragen und es ist unverzüglich bei einer Eigentümerversammlung über das weitere Vorgehen zu beschließen.

Liegen die entsprechenden Genehmigungen vor, wird die Gemeinschaft auf einer kurzfristig anzuberaumenden Eigentümerversammlung über die Vergabe der Arbeiten zu beschließen haben, wobei insoweit derzeit nur von der … GmbH ein aktualisiertes Angebot einzuholen ist. Im Falle der Genehmigungsfähigkeit wird ein Anspruch der Kläger aus § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG bestehen. Erweist sich die geplante Maßnahme nicht als genehmigungsfähig, wird die Gemeinschaft auf der Versammlung darüber zu befinden haben, ob dem Begehren der Kläger auf einem anderen Weg nachgekommen werden kann. Erweist sich das Vorhaben endgültig als nicht genehmigungsfähig, ist das Begehren zurückzuweisen. Dann kann es aufgrund der geänderten Sachlage auch gerechtfertigt sein, den im Urteil gefassten Grundlagenbeschluss aufzuheben (vgl. BGH ZWE 2024, 129 Rn. 35 ff.)

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92, 97 Abs. 1 ZPO, sie berücksichtigt, dass die Kläger mit der Anfechtungsklage und im Übrigen auch mit dem begehrten endgültigen Beschluss über die Errichtung des Fahrstuhls keinen Erfolg hatten. Gründe, die Revision zuzulassen, liegen nicht vor. Es handelt sich um die Entscheidung eines Einzelfalls in Anwendung der vorhandenen Rechtsprechung des BGH.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren war gemäß § 49 GKG auf 119.000 € festzusetzen.