WEG – Anspruch auf Gestattung einer baulichen Veränderung – Minderheitenschutz

In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Ahrensburg am 23.05.2023 auf Grund des Sachstands vom 09.05.2023 ohne mündliche Verhandlung mit Zustimmung der Parteien gemäß § 128 Abs. 2 ZPO für Recht erkannt:

Der auf der Eigentümerversammlung vom 26.10.2022 der Wohnungseigentümergemeinschaft J. zu TOP 14 gefasster Beschluss wird für ungültig erklärt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin und die Beklagte je 50 % zu tragen, mit Ausnahme der Kosten der Nebenintervenienten, die vollständig von der Beklagten zu tragen sind.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird auf 5.799,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt den auf der Eigentümerversammlung vom 26.10.2022 unter TOP 14 gefassten Beschluss für ungültig zu erklären. Weiter begehrt sie die Feststellung des Beschlussergebnisses dahingehend, dass ihr Antrag zu TOP 14 auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.10.2022 mit einfacher Mehrheit angenommen wurde.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Reihenhauses (Haus 5) und damit Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (im Folgenden GdWE). Verwalter der Beklagten ist der Wohnungseigentümer R. , der dem Rechtsstreit zwischenzeitlich als Nebenintervenient auf Seiten der Beklagten beigetreten ist.

Am 26.10.2022 fand eine Wohnungseigentümerversammlung statt, auf der zu TOP 14 über den Antrag der Klägerin abgestimmt wurde. Das Abstimmungsergebnis ist unstreitig: 12 Ja-Stimmen, 7 Nein-Stimmen und 0 Enthaltungen. Der Verwalter protokollierte und verkündete die Ablehnung des Antrags (vgl. Anlage K1, Bl. 77ff. d. A.). Soweit im Protokoll steht, es seien zahlreiche Beeinträchtigungen von Eigentümern vorgetragen worden, steht dies zwischen den Parteien im Streit.

Das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung den Hinweis erteilt (vgl. Bl. 62 d. A.), wonach die Feststellung des Beschlussergebnisses ein zulässiger Klageantrag sein dürfte, problematisch an dieser Stelle jedoch sei, dass die GdWE nicht berechtigt sein dürfte, Anfechtungsgründe geltend zu machen.

Anfechtungsgründe müssten insoweit von den einzelnen Wohnungseigentümern vorgetragen werden. Aus Gründen der Prozessökonomie hat das Gericht die GdWE angewiesen ihren Verwalter zu informieren und diesem wiederum aufzugeben, die einzelnen Wohnungseigentümern zu informieren. Hierauf sind fristgerecht weitere Wohnungseigentümer dem Rechtsstreit als Nebenintervenienten auf Seiten der Beklagten beigetreten.

Die Klägerin meint, das Abstimmungsergebnis sei unzutreffend protokolliert. Es reiche eine einfache Mehrheit aus. Sie behauptet, es komme nicht zu Beeinträchtigungen anderer Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus (§ 20 Abs. 3 WEG). Sie verneint eine Nichtigkeit des begehrten Beschlusses. Sie meint, die Eigentümer seien ausreichend informiert und der Beschluss sei hinreichend bestimmt; der Beschluss führe zudem nicht zu einem Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums, da eine Abkoppelung von der Gesamtheizungsanlage nicht beabsichtigt sei.

Zu dem Vorbringen der Nebenintervenienten meint die Klägerin, dass diese Einwendungen komplett neu und in der Eigentümerversammlung gerade nicht vorgetragen worden seien. Sie bestreitet, dass eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage herbeigeführt werde. Die hinreichende Bestimmtheit der Platzierung des Schornsteins ergebe sich aus der dem Antrag beigefügten Abbildung bzw. bei den Mittelreinhäusern unter Bezugnahme der baulichen Voraussetzungen und den gesetzlichen Regelungen. Es komme auch nicht auf die Art der Feuerstelle oder die Art des Rußabschneiders an, da diese vom jeweiligen Eigentümer nach den gesetzlichen Vorgaben zu errichten und zu betreiben seien. Die Klägerin habe einen Antrag gestellt, der mit einfacher Mehrheit angenommen worden sei.

Die Klägerin beantragt, den auf der Eigentümerversammlung vom 26.10.2022 der Wohnungseigentümergemeinschaft J. zu TOP 14 gefassten Beschluss für ungültig zu erklären, das Gericht solle der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft J. im Wege der Beschlussersetzung feststellen, dass der Antrag zu TOP 14 der Klägerin auf der Eigentümerversammlung vom 26.10.2022 mit einer einfachen Mehrheit angenommen wurde und dass entsprechend jede/r Wohnungseigentümer an seiner/m Wohnungseigentum die Möglichkeit bekommt, einen (Edelstahl-) Schornstein an der Außenfassade bzw. der Dachausführung für einen Kamin einzubauen, um eine individuelle und persönliche Heizquelle im Wohnraum zu schaffen und der entsprechende errichtende Eigentümer die Kosten hierfür vollständig übernimmt.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte meint, der von der Klägerin begehrte Beschluss habe einen nichtigen Inhalt gehabt, da der Inhalt nicht hinreichend bestimmt gewesen sei. Zudem greife der begehrte Beschluss in den Kernbereich des Wohnungseigentums ein, da eine individuelle Beheizung die gemeinschaftliche Zentralheizung in Frage stellte. Auch die Kostenregelung in dem begehrten Beschluss sei nicht eindeutig. Zu bemängeln sei ebenfalls, dass die Klägerin keinen Beschluss für ihr Sondereigentum begehre, sondern einen Beschluss für alle Wohnungseigentümer. Der begehrte Beschluss sei daher nichtig bzw. anfechtbar. Dies ergebe sich auch aus dem Vorbringen der Nebenintervenienten.

Die auf Seiten der Beklagten beigetretenen Nebenintervenienten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie meinen, der Beschluss sei aufgrund seiner Unbestimmtheit zumindest anfechtbar. Die Unbestimmtheit ergebe sich insbesondere aus dem Umstand, dass jeder Wohnungseigentümer die Möglichkeit erhalte, an seinem Wohnungseigentum einen (Edelstahl-) Schornstein für einen Kamin einzubauen. Weiter meinen sie, der begehrte Beschluss führe zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage und stelle damit einen Verstoß gegen § 20 Abs. 4 WEG dar. Zudem lägen die Voraussetzungen von § 20 Abs. 3 WEG nicht vor. Da noch nicht feststehe, welche Art des Schornsteins und welche Art der Feuerstelle eingebaut werde, könne auch nicht ausgeschlossen werden, dass entsprechende Beeinträchtigungen, insbesondere wenn aufgrund des Beschlusses viele weitere Wohnungseigentümer einen Schornstein bauten, nicht vorlägen. Aus dem Beschluss ergebe sich überdies nicht, dass etwaige Folgekosten für eine weitere Restmülltonne, eine Erhöhung der Wohngebäudeversicherung wegen erhöhter Brandgefahr und eine erhöhte Dachreinigung aufgrund größerer Verschmutzung durch Rußablagerungen von der Klägerin zu tragen wären.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

I. Anfechtungsklage

1. Die Anfechtungsklage ist nach §§ 43 Abs. 2, 44 Abs. 1 S. 1 WEG zulässig.

Wenn der Versammlungsleiter anstelle eines positiven Beschlussergebnisses unrichtig die Ablehnung des Antrages feststellt (Negativbeschluss), ist diese Feststellung vorbehaltlich einer gerichtlichen Nachprüfung grundsätzlich ebenso abstrakt maßgeblich. Zur Beseitigung der Rechtswirkungen des „negativen“ Beschlusses bedarf es der Ungültigkeitserklärung im fristgebundenen Verfahren nach § 23 Abs. 4 i. V. m. § 43 Abs. 2 Nr. 4, 44 Abs. 1, 45 WEG (vgl. Bärmann-Dötsch, WEG, 15. Aufl. 2023, § 23, Rn. 84 m.w. Nw.).

2. Die Anfechtungsklage hat auch in der Sache Erfolg.

Die Fristen des § 45 WEG sind gewahrt.

Grundsätzlich besteht eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gemäß § 23 Abs. 1 WEG über den Beschlussantrag zu TOP 14 zu entscheiden (vgl. Bärmann-Dötsch, WEG, 15. Aufl. 2023, § 23, Rn. 21 f. m.w. Nw.). Das seit dem 01.12.2020 geltende Recht hat sich von dem früher geltenden gesetzlichen Quoren verabschiedet. Ist eine erforderliche – heute in der Regel einfache – Mehrheit erreicht, ist der Beschluss angenommen, andernfalls abgelehnt; dies ist das sogenannte Beschlussergebnis (vgl. Bärmann-Dötsch, WEG, 15. Aufl. 2023, § 23, Rn. 72 m.w. Nw.). Da sich aus der als Anlage eingereichten Teilungserklärung (vgl. Bl. 47ff. d. A.) nichts Gegenteiliges ergibt, ist vorliegend eine einfache Mehrheit ausreichend. Nach dem unstreitigen Abstimmungsergebnis wurde der Beschluss zu TOP 14 daher mit 12 Ja-Stimmen angenommen.

Dem Versammlungsleiter kommt auch nicht die Aufgabe zu, anstelle der nach § 23 Abs. 4 S. 2 WEG zuständigen Gerichte über die Gültigkeit des Beschlusses zu entscheiden (vgl. Jennißen-Schultzky, WEG, 7. Aufl. 2021, § 23, Rn. 66; Bärmann-Dötsch, WEG, 15. Aufl. 2023, § 23, Rn. 80 m.w. Nw.). Der Verwalter, der hier als Versammlungsleiter tätig war, hat mithin zu Unrecht die Ablehnung des Beschlusses verkündet und protokolliert. Insoweit war der Negativbeschluss für ungültig zu erklären.

II. Beschlussergebnisfeststellungsklage

1. Die Beschlussergebnisfeststellungsklage ist nach §§ 43 Abs. 2, 44 Abs. 1 WEG zulässig. Die erfolgreiche Anfechtung des „negativen“ Beschlusses führt allein nicht zu einem positiven Beschluss im Sinne des wahren Beschlussergebnisses; die Klage auf Ungültigkeit des zu Unrecht festgestellten negativen Beschlusses ist daher auch hier mit der Klage auf „Feststellung“ eines positiven Beschlusses zu verbinden (vgl.Bärmann-Dötsch, WEG, 15. Aufl. 2023, § 23, Rn. 85; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 23, Rn. 5 m. w. Nw.).

2. In der Sache hat die Beschlussergebnisfeststellungsklage jedoch keinen Erfolg.

a. Ob bei solchen Klagen auch § 45 S. 1 WEG analog anzuwenden ist, ist fraglich (vgl. Bärmann-Göbel, WEG, 15. Aufl. 2023, § 44, Rn. 28 m. w. Nw.), kann jedoch hier dahinstehen, da die Fristen des § 45 WEG eingehalten sind.

b. Da es sich vorliegend um eine richterliche Gestaltung handelt, folgt das Gericht der Auffassung, die neben der Verkündung des Beschlusses zugleich die Ordnungsgemäßheit des zu schaffenden Beschlusses als streitgegenständlich ansieht (vgl. zum Streitstand Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 44, Rn. 7 f. m. w. Nw.). Aus Gründen der Prozessökonomie ist die Ordnungsgemäßheit als weiterer Streitgegenstand zu prüfen, da andernfalls die Anfechtung des durch das Gericht verkündeten Beschlusses provoziert und somit ein weiterer Prozess erforderlich wird.

Die beklagte GdWE selbst ist nach Auffassung des Gerichts indessen nicht befugt Anfechtungsgründe geltend zu machen, Anfechtungsgründe sind vielmehr von den einzelnen Wohnungseigentümern zu erheben. Insoweit sind diese zur Prüfung der Ordnungsgemäßheit des zu schaffenden Beschlusses zu beteiligen. Bei der Beteiligung ist das Gericht in Anlehnung der Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zum Gesellschaftsrecht (vgl. BGH, Urteil vom 20.01.1986, Az.: II ZR 73/85; BGH, Urteil vom 26.10.1983, Az.: II ZR 87/83) so verfahren, dass es die GdWE angewiesen hat, ihren Verwalter zu informieren und diesem wiederum aufzugeben, die einzelnen Wohnungseigentümer zu informieren (vgl. Seite 2 des Protokolls der mündlichen Verhandlung, Bl. 62 d. A.). Insoweit liegt es in der Natur des Verfahrens, dass die nunmehr in den Rechtsstreit gemäß §§ 66, 69 ZPO in zulässiger Weise auf Seiten der Beklagten als Nebenintervenienten eingetretenen weiteren Wohnungseigentümer gegenüber denen in der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.10.2022 vorgebrachten Gründen neue oder andere Gründe gegen den begehrten Beschluss vortragen können. So wäre es auch in einem nachfolgenden Prozess im Rahmen einer Anfechtungsklage. Nichtigkeitsgründe sind von Amts wegen zu prüfen.

c. Da der zu schaffende Beschluss für ungültig zu erklären wäre, ist nicht festzustellen, dass der Beschluss zu TOP 14 seine einfache Mehrheit gefunden hat und dass dementsprechend jede/r Eigentümer seiner/m Wohnungseigentum die Möglichkeit bekommt, einen (Edelstahl-) Schornstein an der Außenfassade bzw. der Dachausführung für einen Kamin einzubauen, um eine individuelle und persönliche Heizquelle im Wohnraum zu schaffen und der entsprechende errichtende Eigentümer die Kosten hierfür vollständig übernimmt.

Der zu schaffende Beschluss widerspräche einer ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß §§ 18, 19 WEG.

aa. Nichtigkeitsgründe

Der zu schaffende Beschluss wäre jedoch nicht für nichtig zu erklären.

Ein Beschluss ist nichtig, wenn er gegen Vorschriften des WEG verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann. Nichtigkeit kann sich auch daraus ergeben, dass ein Beschluss seinem Inhalt nach gegen andere zwingende Vorschriften oder gegen die guten Sitten verstößt, das Gesetz oder eine Vereinbarung dauerhaft ändern will, in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift, gegen unverletzliche Strukturprinzipien verstößt, zu unbestimmt ist oder die Grenzen der Beschlusskompetenz überschreitet (vgl. Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 44, Rn. 178 m. w. Nw.).

Einen Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums trägt die Beklagte vor. Ein solcher liegt jedoch nicht in der begehrten zusätzlichen Heizquelle, da gerade eine zusätzliche Heizquelle begehrt wird und nicht die Abschaffung der Gemeinschaftsheizung oder die Abkoppelung von dieser.

Auch die bemängelte Unbestimmtheit des begehrten Beschlusses führt nach Auffassung des Gerichts vorliegend allenfalls zu einer Ungültigkeit und nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses (vgl. Bärmann-Dötsch, WEG, 15. Aufl. 2023, § 23, Rn. 302 f. m. w. Nw.).

bb.) Anfechtungsgründe

Der zu schaffende Beschluss wäre hingegen aufgrund des Bestehens von Anfechtungsgründen für ungültig zu erklären.

Da es im Bereich des § 20 Abs. 3 WEG um eine reine Gestattung geht und die Gemeinschaft nicht wie bei § 20 Abs. 2 S. 2 WEG Durchführungsbestimmungen treffen kann, obliegt das Beibringen aller notwendigen Entscheidungsgrundlagen für die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung dem Verlangenden. Die Darlegungs- und Beweislast sowohl für die fehlende Beeinträchtigung über das genannte Maß hinaus als auch für das Einverständnis liegt nach allgemeinen Grundsätzen beim Anspruchsteller (vgl. Bärmann-Dötsch, WEG, 15. Aufl. 2023, § 20, Rn. 340 f. m. w. Nw.).

Die Klägerin trägt vor, dass andere Eigentümer nicht beeinträchtigt werden und insoweit auch kein Einverständnis erforderlich sei. Der Begriff der Beeinträchtigung über das Gesetz angeführte Maß entspricht richtigerweise bewusst dem früheren Nachteilsbegriff aus §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG a.F. Für eine großzügigere Auslegung des Nachteilsbegriffs im neuen Recht ist ansonsten aber bereits deshalb kein Raum, weil über § 20 Abs. 1 WEG allgemein mit einfacher Mehrheit bauliche Veränderungen beschlossen werden können und der Gesetzgeber insoweit den Handlungsspielraum der Mehrheit erweitert hat, zugleich Individualansprüche einzelner Wohnungseigentümer auf Baumaßnahmen in § 20 Abs. 2 und Abs. 3 WEG aber bewusst nur bezüglich weniger Einzelbereiche zugelassen hat. Im Allgemeinen soll es bei § 20 Abs. 3 WEG so bleiben, dass ein Anspruch auf Gestattung einer baulichen Veränderung aus Gründen des Minderheitenschutzes nur angenommen werden kann, wenn die Maßnahme wirklich niemanden beeinträchtigen kann oder alle Beeinträchtigten zustimmen (vgl. Bärmann-Dötsch, WEG, 15. Aufl. 2023, § 20, Rn. 325 m. w. Nw.).

Da – zumindest für Schornsteine und Kamine weiterer Eigentümer – zum jetzigen Zeitpunkt nicht feststeht, wo, in welcher Weise und Anzahl diese gebaut werden, ergibt sich aus dem Vorbringen der Klägerin eine fehlende Beeinträchtigung über das genannte Maß hinaus von anderen Wohnungseigentümern gerade nicht.

Insoweit hat die Klägerin fehlende Beeinträchtigungen nicht hinreichend dargetan. Mangels ausreichender Darlegung war darüber auch kein Beweis zu erheben.

Insoweit kann weiter dahinstehen, ob Beeinträchtigungen durch Folgekosten wie erhöhte Kosten für Müll, die Wohngebäudeversicherung und die Dachreinigung eine hinreichende Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer darstellen können.

Aufgrund des aufgezeigten Anfechtungsgrunds, kann hier ebenfalls dahinstehen, ob der zu schaffende Beschluss darüber hinaus gegen § 20 Abs. 4 WEG verstößt.

Es kommt mithin auch nicht mehr darauf an, ob der begehrte Beschluss hinreichend bestimmt ist. Wobei das Gericht – entgegen seiner in der mündlichen Verhandlung geäußerten Auffassung – im Hinblick auf die Errichtung von Schornsteine und Kamine weiterer Wohnungseigentümer (nicht der Klägerin) mangels irgendeiner Konkretisierung und den damit einhergehenden fehlenden Anhaltspunkten für Beeinträchtigungen anderer Wohnungseigentümer von einer Unbestimmtheit des Beschlusses ausgeht.

Die Beschlussergebnisfeststellungsklage war daher mangels Ordnungsgemäßheit des zu schaffenden Beschlusses abzuweisen.

III. Kosten und Vollstreckbarkeit

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1, 100, 101 Abs. 2 ZPO analog. Die Nebenintervention war vorliegend im Sinne des § 44 Abs. 4 WEG geboten. Wäre der zu schaffende Beschluss in einem Folgeprozess von den hiesigen Nebenintervenienten als Kläger erfolgreich angefochten worden, wären die Kosten von der Beklagten zu tragen gewesen. Die hiesige Beklagte wäre auch in einem solchen Folgeprozess die zutreffende Beklagte gewesen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in § 709 ZPO.

IV. Streitwert

Den Streitwert bemisst das Gericht nach dem Interesse der Klägerin nach ihren Angaben – und unterbliebenen Angaben zu den Miteigentumsanteilen – auf insgesamt 5.799,00 Euro. Diesen Wert teilt das Gericht auf die Klageanträge zu 1.) und zu 2.) mangels anderer Erkenntnisse jeweils hälftig auf.