LG Frankfurt – Az.: 2/9 S 11/20 – Urteil vom 04.05.2022
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 19.02.2020 (Az.: 33 C 1451/19 (93)) aufgehoben, soweit der Klage stattgegeben wurde, und die Klage unter Zurückweisung der Berufung der Klägerin insgesamt abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens I. und II. Instanz hat die Klägerin zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nach näherer Maßgabe der Entscheidungsgründe zugelassen.
Der Streitwert wird auf 22.500,- € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft …, die während der ersten Instanz noch von … und nunmehr seit dem 01.01.2021 von … (…) verwaltet wird und deren übrige Mitglieder vom Amtsgericht beigeladen wurden.
Die Klägerin ist Eigentümerin der im zweiten Obergeschoss der Liegenschaft gelegenen Wohnung Nr. 3 (…). Die Beklagte ist Eigentümerin der im Erdgeschoss des Hauses gelegenen Wohnung Nr. 1 (…).
Die ursprüngliche Eigentümerin, die Firma …, teilte die Liegenschaft im Jahr 1982. Die Teilungserklärung vom 11.05.1982, auf deren Inhalt Bezug (Anlage K 3, Bl. 13 ff.) genommen wird, wurde hinsichtlich der „Kellerräume“ unter dem 15.09.1986 geändert und ergänzt, wobei wegen der Einzelheiten auf Anlage K4, Bl. 27 ff. verwiesen wird. Die im Erdgeschoss gelegene Wohnung Nr. 1 erhielt in Abänderung der Teilungserklärung die im Kellergeschoss gelegenen vier Kellerräume (im Aufteilungsplan ebenfalls mit Nr. 1 und als „keller“ bezeichnet) als Sondereigentum, während die Wohnungen Nr. 2 bis 5 jeweils einen im Kellergeschoss gelegenen Kellerraum (im Aufteilungsplan mit der jeweils betreffenden Wohnungsnummer) zugeteilt bekamen. Als Ergänzung der ursprünglichen Teilungserklärung erhielt der jeweilige Eigentümer des Wohnungseigentums Nr. 1 „unter Ausschluß der übrigen Miteigentümer das Sondernutzungsrecht an der im Kellergeschoss gelegenen Fläche, die in Anlage I zu dieser Urkunde schraffiert eingezeichnet ist“. Bei dieser Anlage I handelt es sich um Bl. 32, auf das wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird.
In § 3 b der Ergänzung zur Teilungserklärung (Bl. 29 f.) ist bestimmt:
„Die Wohnungseigentümer sind berechtigt, die in ihrem Sondereigentum und Sondernutzungsrecht stehenden Kellerräume umzubauen und zu jeglichen Zwecken zu nutzen, ohne dass dadurch eine über das übliche Maß hinausgehende Geräuschbelästigung erfolgen darf.“
Im Jahr 2015 stellte die Beklagte beim Bauamt der Stadt … einen Bauantrag mit dem Aktenzeichen B-…., wobei die in Bezug genommene Bauzeichnung (Anlage K14, Bl. 57f.) in einem der Räume im Kellergeschoss ein „Bad“ und in einem anderen Raum ein „Gästezimmer“ mit Zugang zu einer Terrasse sowie in dem als „Diele“ bezeichneten Flurbereich eine Spindeltreppe ausweist. Auf die formlose Bau- und Nutzungsbeschreibung zum Aktenzeichen B-… (Bl. 283) wird ergänzend Bezug genommen. Im September 2016 wurde seitens der Bauaufsichtsbehörde gegenüber der Beklagten ein Baustopp verfügt. Am 01.11.2016 stellte die Beklagte einen Nachtrag zu dem Bauantrag mit dem Aktenzeichen B- ….
Auf einer Eigentümerversammlung am 15.11.2016 teilte die Beklagte unter Ziffer 10 mit, dass sie den Keller-Raum mit Ausgang zum Garten ca. 25 cm tiefer legen lassen wolle, damit er von der bislang verfügten Nutzung als Kellerraum zur Nutzung als Wohnraum aufgewertet werde. Das Tieferlegen sei bereits beim Bauamt am 01.11.2016 im Nachtrag zum Bauantrag vom Dezember 2015 beantragt und genehmigt worden. Die Beklagte kündigte an, sie werde weiter in ihrer Wohnung die Umbauarbeiten im EG vorantreiben, um im Dezember fertig zu sein, und werde sich bzgl. ihres Vorhabens im Kellergeschoss in der nächsten informellen Eigentümerversammlung am 29.11. äußern, sie wolle bis dahin die angesprochenen Bedingungen (grundbuchrechtliche Veränderungen, Angleichung der Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt … von 1986, Veränderung der Teilungserklärungen von 1982 bzw. 1986, korrekte Zeichnungen der Kellerräume etc.) überdenken. Wegen der Einzelheiten wird auf die Niederschrift der Versammlung (Anlage K 5, Bl. 33 f.) Bezug genommen.
Mit Beschluss vom 18.11.2016 (Az.: 33 C 3284/16 (29), Anlage K7, Bl. 38 f.) gab das Amtsgericht Frankfurt am Main der Beklagten auf Veranlassung der Klägerin in einem einstweiligen Verfügungsverfahren auf, jegliche Durchbruchmaßnahmen der Kellergeschossdecke zwecks Errichtung einer Wendeltreppe zur Verbindung der Kellerräume mit den sich darüber befindlichen Wohnräumen sowie Fundaments- und Erdarbeiten zwecks Erreichung einer wohnraumtauglichen Deckenhöhe im Kellerraum bis zur Einholung eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft vorläufig zu unterlassen.
Mit E-Mail vom 10.02.2017 übersandte der Bruder der Beklagten dem damaligen Bevollmächtigten der Klägerin diverse Unterlagen (1. Nachtrag Energetische Berechnung nach EnEV 2014 – Bauteilverfahren; Statische Berechnung 1. Nachtrag; Broschüre „dezentrale Lüftungssysteme“; Überblick des Architekten Werner Faust über die „anstehenden Bauleistungen im Untergeschoß“), wobei wegen der Einzelheiten auf das Anlagenkonvolut B1 (Bl. 177ff.) Bezug genommen wird.
Nachdem der Verwalter zu einer Eigentümerversammlung für den 20.11.2017 geladen hatte, übersandte die Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 07.11.2017 einen Beschlussantrag, auf dessen Inhalt (Anlage K8, Bl. 40 ff.) wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird. Die Eigentümergemeinschaft sollte u.a. beschließen, den der Wohnung der Beklagten zugeordneten Keller mit Sondernutzungsrecht (schraffierte Fläche) soweit abzusenken, dass die bauordnungsrechtlichen Bestimmungen über die Höhe von Wohnbereichen hergestellt werden. Zur Begründung wird insbesondere ausgeführt, die Sondernutzungsfläche der Beklagten im Untergeschoss diene Wohnzwecken.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 11.12.2017 forderte die Klägerin die Beklagte insbesondere dazu auf, mitzuteilen, welche konkreten baulichen Maßnahmen auf Veranlassung der Beklagten im Kellerbereich durchgeführt worden seien, sowie sämtliche diesbezüglichen Bauanträge und Baugenehmigungen in Kopie vorzulegen. Weiterhin wurde die Beklagte aufgefordert, einer zeitnah durchzuführenden Begehung der Räumlichkeiten in Anwesenheit des Hausverwalters zuzustimmen.
Auf der Eigentümerversammlung vom 30.01.2018 wurde der Antrag der Beklagten (TOP 2) ebenso wie eine Beschlussfassung über einen Rückbau (TOP 2) vorerst zurückgestellt, wobei wegen der Einzelheiten auf die Niederschrift (Anlage K11, Bl. 50f.) verwiesen wird. Auch auf der Eigentümerversammlung vom 17.09.2018 konnte unter TOP 10 „EGT Baum Keller Baumaßnahmen“ nach eigehender Diskussion keine Einigung erzielt werden, wobei auch diesbezüglich auf die Niederschrift (Anlage K12, Bl. 53f.) Bezug genommen wird.
Am 14.05.2019 fand ein Termin zur Besichtigung des Kellers statt, an dem der Prozessbevollmächtigte der Beklagten, der seinerzeitige WEG-Verwalter Herr …, ein Herr … und die Beklagte selbst teilnahmen. Fotos durften bei diesem Termin nicht gemacht werden.
Zwischen der Erdgeschosswohnung der Beklagten und dem Untergeschoss ist ein Deckendurchbruch vorhanden und es war jedenfalls seit dem Jahr 2013 eine auch fotografisch dokumentierte Spindeltreppe (Lichtbild Anlage B6, 209 ff.) montiert, wobei streitig ist, seit wann dieser Durchbruch besteht und ob vor dieser Treppe bereits zeitweise eine andere Spindeltreppe montiert war. Die Beklagte ließ im Untergeschoss den Bodenbelag sowie Erde entfernen, wobei streitig ist, ob es einen isolierenden Estrich und Bodenplatten gab und ob diese ebenfalls von der Beklagten entfernt wurden.
Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angegriffenen Urteil ergänzend Bezug genommen.
Die Klägerin meint, dass die Beklagte durch das Anlagenkonvolut B1 ihrer Auskunftspflicht nicht nachgekommen sei, sondern sowohl die Klägerin als auch die WEG nicht über alle geplanten Maßnahmen sowie tatsächlich durchgeführte Bautätigkeit informiert habe. So sei weder der ursprüngliche Bauantrag noch der Nachtrag zur Kenntnis gebracht worden. Vom Besichtigungstermin am 14.05.2019 habe sie rein zufällig erfahren, dieser sei weder mit der WEG abgestimmt, noch sei Herr … von der WEG beauftragt worden. Sie habe nie auf die Hinzuziehung eines Sachverständigen verzichtet und nach § 14 Nr. 4 WEG sowie § 1004 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zutritt. Sie verweist ferner darauf, dass der Aufteilungsplan entgegen der Behauptung der Beklagten weder einen Deckendurchbruch noch eine Spindeltreppe ausweise. Gleiches gelte für die notarielle Nachtragsurkunde vom 15.09.1986. Im Jahr 1982 wäre die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht erteilt worden, wenn dort ein Deckendurchbruch bestanden hätte. Bei einem Gewölbekeller aus dem Jahre 1886 sei eine erhöhte Luftfeuchtigkeit normal. Die Beklagte habe den isolierenden Estrich, die darunter befindlichen Sandsteinbodenplatten und Teile des Erdreichs rechtswidrig entfernt. Die Oberfläche des Erdreichs liege in den streitgegenständlichen Kellerräumen derzeit ca. 30-40 cm tiefer als vor Baubeginn.
Die Klägerin hat vor dem Amtsgericht beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft zu erteilen, welche baulichen Veränderungen sie im Kellergeschoss seit der Einreichung des ursprünglichen Bauantrages mit dem Aktenzeichen B-…. der Stadt … vorgenommen hat,
2. die Beklagte zu verurteilen, der Klägerin mit einem Sachverständigen Zutritt zu den Kellerräumen zwecks Inaugenscheinnahme der baulichen Veränderungen zu gewähren, hilfsweise dem Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem Sachverständigen Zutritt zu den Kellerräumen zwecks Inaugenscheinnahme der baulichen Veränderungen zu gewähren,
3. die Beklagte zu verurteilen, die nachstehend angeführten baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum der Liegenschaft … zu beseitigen:
– Durchbruch von der Wohnung der Beklagten im Erdgeschoss der Liegenschaft … in den darunterliegenden Kellerraum zwecks Einbau einer Spindeltreppe
– Beseitigung des isolierenden Estrichs, Entfernung der darunterliegenden Sandsteinbodenplatten und Absenkung des Bodens (Erdaushub) in den in der Anl. K2 blau markierten Kellerräumen,
um den baulichen Zustand, so wie er sich aus dem Aufteilungsplan der Teilungserklärung vom 11.5.1982 ergibt, in den in der Anl. K2 blau markierten Kellerräumen sowie auch den ursprünglichen Zustand der Kellergeschossdecke wiederherzustellen,
4. die Beklagte zu verurteilen, es zu unterlassen, die in der Anlage K2 blau markierten Kellerräume zu Wohnzwecken zu nutzen.
Die Beklagte hat vor dem Amtsgericht beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, der Deckendurchbruch zwischen Erdgeschosswohnung und Keller sei bereits vor Aufteilung in Wohnungseigentum erfolgt und eine Spindeltreppe bei Übergabe der Wohnung eingebaut gewesen. Die Wohnung sei bereits mit Deckendurchbruch und verbindender Spindeltreppe seitens des teilenden Bauträgers übergeben worden. Dementsprechend ergebe sich auch aus einer Mietaufstellung vom 28.01.1983, dass das Erdgeschoss ursprünglich mit dem Untergeschoss verbunden und als einheitliche Wohnung vermietet gewesen sei. Später habe die Beklagte samt Familie das EG bewohnt und der Bereich im Untergeschoss sei ab ungefähr 2012 an eine Familie … vermietet gewesen, wobei der Durchbruch durch einfache Rigipsplatten lediglich vorläufig abgedeckt worden und dann 2013 eine neue Spindeltreppe eingebaut worden sei. Es sei zwar der Fußbodenaufbau und auch mit Schimmelsporen durchsetzte Erde entfernt worden, aber es sei weder ein isolierender Estrich noch eine Bodenplatte jemals vorhanden gewesen. Sie habe im Keller lediglich den Oberboden, den Asphaltestrich und die Trittschalldämmung beseitigt. Die Beklagte vertritt die Auffassung, sie habe somit lediglich den Fußbodenbelag beseitigt, der gemäß der Gemeinschaftsordnung in ihrem Sondereigentum stehe. Die Erde, die sie entfernt habe, sei mit Schimmelsporen durchsetzt gewesen. Sie beabsichtige nur hinsichtlich des zum Garten gelegenen rechten Zimmers eine Nutzung als Wohnraum, nicht die Nutzung sämtlicher in Anlage K2 markierten Räume. Dieses Zimmer sei schon immer zu Wohnzwecken genutzt worden. Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung, hilfsweise beruft sie sich auf Verwirkung. Das rechte, zum Garten gelegene Zimmer sei bereits seit der Teilung nach WEG und Nutzung der Familienwohnung zu Wohnzwecken genutzt worden, es handle sich um das ehemalige Kinderzimmer des Bruders der Beklagten. Im Übrigen sei sie nach der Teilungserklärung berechtigt, alle Kellerräume umzubauen und zu jeglichen Zwecken zu nutzen.
Das Amtsgericht hat auf Grundlage des Beweisbeschlusses vom 11.09.2019 (Bl. 294f.), abgeändert durch Beschluss vom 15.10.2019 (Bl. 331), Beweis erhoben zur Frage, ob der Deckendurchbruch und der Einbau der Spindeltreppe schon vor Aufteilung in Wohnungseigentum erfolgt ist, durch Vernehmung der Zeugen … und …. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 29.01.2020 (Bl. 394 ff.) Bezug genommen.
Mit Urteil vom 19.02.2020 (Az.: 33 C 1451/19 (19)) hat das Amtsgericht der Klage überwiegend stattgegeben, aber die begehrte Beseitigung des Deckendurchbruchs und Wiederherstellung der Kellergeschossdecke abgewiesen.
Die Klägerin habe gegen die Beklagte keinen Anspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB, §§ 15 Abs. 3, 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 und 4 WEG auf Beseitigung des Deckendurchbruchs. Einen solchen Anspruch könne zwar jeder Eigentümer allein ohne Ermächtigung der übrigen Eigentümer durchsetzen. Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme stehe aber fest, dass der Durchbruch bereits bei Abfassung der Teilungserklärung vorhanden gewesen sei. Die Beklagte sei damit weder Zustands- noch Handlungsstörer.
Die Klägerin habe gegen die Beklagte demgegenüber einen Anspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB, §§ 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 14 Nr. 1 und 4 WEG auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes insoweit, als die Beklagte in den in der Anl. K2 blau markierten Kellerräumen den isolierenden Estrich und die darunterliegenden Sandsteinbodenplatten entfernt sowie durch Erdaushub eine Absenkung des Bodens verursacht habe. Die Entfernung der Estrichschicht und des Erdaushubes habe die Beklagte eingeräumt und hierzu sei sie nicht berechtigt gewesen. Estrich stelle zwingend Gemeinschaftseigentum dar. Ferner stehe zur Überzeugung des Gerichts auch fest, dass die Beklagte auch Sandsteinbodenplatten entfernt habe. Dies ergebe sich insbesondere aus den von der Beklagten selbst eingereichten Unterlagen. Der Erdaushub, die Entfernung des Estrichs und die Entfernung der Sandsteinbodenplatten stellten eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 S. 1 WEG dar. Eine solche Zustimmung liegt nicht vor. Die Regelung in § 3b der Ergänzung zur Teilungserklärung rechtfertige keine Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum, schon gar nicht den Umbau von Kellerräumen zu Wohnräumen. Erlaubt seien danach nur Umbauten innerhalb der Kellerräume, für die Sondereigentum oder ein Sondernutzungsrecht gilt.
Die Klägerin habe gegen die Beklagte gemäß § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG auch einen Anspruch auf Unterlassung der Nutzung der streitgegenständlichen Kellerräume als Wohnung. Die Regelung in der Teilungserklärung, wonach die Räume im Untergeschoss als Kellerraum dienen, sei als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zu werten, woran auch die Regelung in § 3b der Ergänzung der Teilungserklärung nichts ändere. Die zweckbestimmungswidrige Nutzung eines Kellers zu Wohnzwecken störe wegen der intensiveren Nutzung auch mehr als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung, was anhand einer typisierenden Betrachtungsweise zu bestimmten sei. Der Anspruch sei auch weder verjährt noch verwirkt. Als Nebenanspruch bestehe gemäß § 1004 BGB ferner ein Auskunftsanspruch dahingehend, welche baulichen Veränderungen die Beklagte im Kellergeschoss seit Einreichung des ursprünglichen Bauantrags vorgenommen habe, sowie ein Recht auf Zutritt zu den Kellerräumen zwecks Inaugenscheinnahme der baulichen Veränderung gemeinsam mit einem Sachverständigen. Beide Ansprüche seien von der Beklagten bisher auch nicht erfüllt worden. Das Urteil, auf dessen Begründung wegen der Einzelheiten und im Übrigen Bezug (Bl. 414 ff.) genommen wird, sei auch nicht nach § 10 Abs. 1 GBO ins Grundbuch aufzunehmen.
Die Klägerin verfolgt mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten sowie begründeten Berufung ihre Klage weiter, soweit das Amtsgericht diese abgewiesen hat. Die Beklagte wendet sich mit der ihrerseits ebenfalls form- und fristgerecht eingelegten sowie begründeten Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil, soweit sie verurteilt wurde.
Die Klägerin greift mit ihrer Berufung insbesondere die Annahme und Beweiswürdigung des Amtsgerichts an, wonach der Deckendurchbruch bereits bei Teilung bestanden habe. Der Aufteilungsplan weise keinen Deckendurchbruch auf und sei Bestandteil der notariellen Urkunde, für die eine Vollständigkeits- und Richtigkeitsvermutung in materieller Beweishinsicht bestehe. Die Beklagte habe den ihr obliegenden Beweis des Gegenteils nicht erbracht. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei das Urteil auch in die Grundakte aufzunehmen, da die Grundbucheintragung hinsichtlich der Nutzungen auf die notarielle Nachtragsurkunde vom 15.09.1986 Bezug nehmen und gerade die Auslegung deren § 3b) Anlass des vorliegenden Rechtsstreites sei.
Ferner verteidigt die Klägerin das Urteil in seinem stattgebenden Teil gegen die Berufung der Beklagten. Auch die WEG-Reform habe die Aktivlegitimation der Klägerin nicht entfallen lassen, da die Ansprüche der Klägerin Rechte aus ihrem Sondereigentum beträfen. Gemäß § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG sei jeder Eigentümer verpflichtet, das Sondereigentum der übrigen Eigentümer nicht über das in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG bestimmte Maß hinausgehend zu beeinträchtigen. Anspruchsinhaber sei der beeinträchtigte Sondereigentümer, sein Anspruch resultiere sowohl direkt aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG als auch aus § 1004 BGB. Der Deckendurchbruch ermögliche eine intensivere Nutzung der Kellerräume und stelle eine über das in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG bestimmte Maß hinausgehende Beeinträchtigung dar. Ferner sei der Durchbruch einer tragenden Gewölbegeschossdecke erfolgt, so dass ein Nachteil am Sondereigentum des einzelnen Eigentümers erst dann ausgeschlossen sei, wenn kein vernünftiger Zweifel daran bestehe, dass ein wesentlicher Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums unterblieben sei, insbesondere zum Nachteil der übrigen Eigentümer keine Gefahr für die konstruktive Stabilität des Gebäudes und dessen Brandsicherheit geschaffen worden sei. Die hierfür darlegungsbelastete Beklagte habe hierzu nichts vorgetragen und sei hierfür nunmehr präkludiert. Zudem beabsichtige die Beklagte die Nutzung der Kellerräume zu Wohnzwecken, was generell eine intensivere Nutzung und damit ein Nachteil i.S.d. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG sei. Auch wenn der Deckendurchbruch eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum sei, bleibe neben der Gemeinschaft auch die Klägerin aktivlegitimiert, da zugleich eine Beeinträchtigung ihres Sondereigentums vorliege. Selbst wenn man von einem Verlust der Aktivlegitimation ausgehe, bleibe die Klägerin jedenfalls durch entsprechende Anwendung der §§ 256, 326 ZPO prozessführungsbefugt. Auch die der Klägerin durch das amtsgerichtliche Urteil zugesprochenen Ansprüche seien solche, die aus ihrem Sondereigentum resultieren. Das Amtsgericht habe die Ansprüche ausdrücklich aus §§ 1004 Abs. 1 BGB, §§ 15 Abs. 3, 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 und 4 WEG a.F. resultierend begründet.
Wegen der Einzelheiten und des weiteren Vorbringens wird umfassend auf den Berufungsbegründungsschriftsatz der Klägerin vom 25.05.2020 (Bl. 469 ff.), ihren Berufungserwiderungsschriftsatz vom 26.06.2020 (Bl. 492 ff.) sowie den Schriftsatz vom 23.12.2020 (Bl. 549 ff.) Bezug genommen.
Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichtes Frankfurt am Main vom 19.02.2018, Az.: 33 C 1451/19 (93),
a) die Beklagte gemäß Klageantrag zu Ziff. 3, erster Spiegelstrich kostenpflichtig zu verurteilen, den Durchbruch von der Wohnung der Beklagten im EG der Liegenschaft … in den darunterliegenden Kellerraum zwecks Einbau einer Spindeltreppe zu beseitigen;
b) gemäß Klageantrag zu Ziff. 6 das Urteil in die Grundakte der Liegenschaft … aufzunehmen
und die Berufung der Beklagten als unbegründet zurückzuweisen und die Revision nicht zuzulassen.
Die Beklagte beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 19.02.2018, Az.: 33 C 1451/19 (93) insoweit aufzuheben als dass die die Beklagte verurteilt wurde und die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.
Die Beklagte verteidigt die erfolgte Teilklageabweisung insbesondere damit, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht an der Beweiskraft der notariellen Urkunde teilnehme. Die Bescheinigung habe auch nur Bedeutung für Lage und Umfang der Räume, jedoch keinen darüberhinausgehenden Erklärungsinhalt. Es sei auch keine durchgehende Fläche notwendig, damit diese als „abgeschlossen“ im Sinne der Abgeschlossenheitsbescheinigung zu gelten habe. Der Deckendurchbruch liege innerhalb der Sondereigentumseinheit und könne – selbst wenn man entgegen der zutreffenden Beweiswürdigung von einem nachträglichen Durchbruch ausgehe – nur dann ein Nachteil für die übrigen Eigentümer sein und einen Rückbauanspruch begründen, wenn aufgrund des Eingriffs eine Gefahr für die konstruktive Stabilität des Gebäudes und dessen Brandsicherheit geschaffen würde. Hierzu habe die darlegungs- und beweisbelastete Klägerin indes nicht vorgetragen. Im Übrigen stehe nach der Beweiswürdigung des Amtsgerichts, die frei von Rechtsmängeln sei, fest, dass der Durchbruch bereits vor der Aufteilung zu Wohnungseigentum erfolgt sei.
Zur Begründung ihrer Berufung trägt die Beklagte insbesondere vor, dass das Amtsgericht zu Unrecht auf Grundlage von Unterlagen von einer Entfernung von Sandsteinbodenplatten durch die Beklagte ausgegangen sei, die vorgetragene Notwendigkeit einer Schimmelsanierung der im Untergeschoss gelegenen Räume übergangen habe und der Tenor auch keinen vollstreckungsfähigen Inhalt aufweise. Zudem habe das Amtsgericht zu Unrecht angenommen, dass die Beklagte die Räume im Untergeschoss nicht zu Wohnzwecken nutzen dürfe. Das Amtsgericht habe die mit Blick auf die Gemeinschaftsordnung gebotene Abwägung nach § 14 WEG nicht vorgenommen, auf eine typisierende Betrachtung komme es nicht an. Zudem sei verkannt worden, dass ein Anspruch verjährt und verwirkt sei. Durch die WEG-Reform sei nunmehr gemäß § 9a Abs. 2 WEG ausschließlich die WEG für sämtliche Ansprüche aus § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG klagebefugt und der Streitgegenstand der Klagebefugnis des einzelnen Eigentümers entzogen, die Klägerin nicht mehr klagebefugt. Die unter altem Recht bestehende Möglichkeit der gekorenen Ausübungsbefugnis sei nunmehr vollständig entfallen. Es komme auch nicht zu einer entsprechenden Anwendung der § 265, 326 ZPO.
Wegen der Einzelheiten und des übrigen Vorbringens wird ergänzend auf den Berufungsbegründungsschriftsatz der Beklagten vom 25.05.2020 (Bl. 477 ff.), ihren Erwiderungsschriftsatz vom 13.07.2020 (Bl. 521) sowie den Schriftsatz vom 18.01.2021 (Bl. 553 ff.) Bezug genommen.
Die Klägerin hat der WEG mit Schriftsatz vom 29.03.2021, auf dessen Inhalt (Bl. 576 ff.) Bezug genommen wird und welcher der WEG – vertreten durch den Verwalter – am 03.04.2021 zugestellt wurde, den Streit verkündet.
Die Schriftsätze der Klägerseite vom 26.04.2021 und 27.04.2021 lagen der Kammer vor.
II.
Die eigenständigen Berufungen von Kläger- und Beklagtenseite sind jeweils zulässig, sie wurden insbesondere form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet (§§ 517, 519, 520 ZPO).
Die Berufung der Beklagten gegen den stattgebenden Teil des angegriffenen Urteils hat Erfolg und die Klage war unter Zurückweisung der erfolglosen Berufung der Klägerin insgesamt abzuweisen. Der Klägerin fehlt hinsichtlich denkbarer Ansprüche, die sich auf das Gemeinschaftseigentum beziehen oder mit einer Beeinträchtigung/Veränderung des Gemeinschaftseigentums begründet werden, wegen § 9a Abs. 2 WEG die Prozessführungsbefugnis. Ferner besteht auch keiner der geltend gemachten Ansprüche in Bezug auf das Sondereigentum bzw. lässt sich keiner der geltend gemachten Ansprüche aus/mit dem Sondereigentum begründen: Im Einzelnen:
Vorwegzuschicken ist zunächst, dass für die Beurteilung des vorliegenden Falles mangels materiell-rechtlicher Übergangsvorschriften das mit Wirkung zum 01.12.2020 umfassend reformierte WEG-Recht in seiner nunmehr geltenden Fassung maßgeblich ist (vgl. Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform, § 14 Rz. 1570; Landgericht Frankfurt a. M., Urteil vom 28.01.202, Az.: 2-13 S 155/19 = NJW 2021, 643). § 48 Abs. 5 WEG enthält nur eine verfahrensrechtliche Übergangsvorschrift, die übrigen Fallgestaltungen des § 48 Abs. 1 bis 4 WEG sind nicht einschlägig. Es handelt sich auch nicht um eine Beschlussanfechtung, für die nach allgemeiner Meinung (siehe nur: Wicke, in: Palandt, 80. Aufl. 2021, § 48 WEG Rn. 5; BGH, Urteil vom 16.01.2009, Rn. 12, Az.: V ZR 74/08 zur vorhergehenden WEG-Reform) die Rechtslage zum Zeitpunkt der Beschlussfassung maßgeblich ist.
Soweit zur alten Rechtslage anerkannt war, dass ein einzelner Eigentümer Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 1004 Abs. 1 BGB abwehren und von einem anderen Eigentümer einen binnenrechtskonformen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des Gemeinschaftseigentums verlangen bzw. Unterlassung begehren konnte (§§ 14 Abs. 1 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG a.F.), so bestehen die entsprechenden Pflichten nunmehr ausschließlich gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG „Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet …“, § 18 Abs. 2 WEG „Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer…“), die als rechtsfähige Gemeinschaft (§ 9a Abs. 1 WEG) die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte und Pflichten auch gemäß § 9a Abs. 2 WEG ausschließlich ausübt (siehe Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform, § 14 Rz. 1395, 1456f., 1488, 1570).
Auf Grundlage des seit dem 01.12.2020 geltenden WEG ist demzufolge gem. § 9a Abs. 2 WEG die Gemeinschaft im Rahmen einer gesetzlichen Vergemeinschaftung für die Ansprüche aus § 1004 BGB auf Beseitigung von Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums ausschließlich zuständig. Abwehrrechte aus dem Binnenrecht, die nach altem Recht gem. § 15 Abs. 3 WEG a.F. dem einzelnen Eigentümer zustanden, stehen nach neuem Recht nur noch dem Verband zu, denn gem. § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG besteht eine Verpflichtung zur Einhaltung des Binnenrechts nur gegenüber dem Verband. Der einzelne Eigentümer ist, dies ist ausdrücklich Ziel der Novellierung insoweit (BT-Drs. 19/18791, 47), nicht mehr berechtigt, diese Ansprüche geltend zu machen (Zum Ganzen: Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 28.01.2021, Az.: 2-13 S 155/19 = NJW 2021, 643). Bezüglich der Ansprüche auf Einhaltung des Binnenrechts (§ 15 Abs. 3 WEG a.F.) ist der einzelne Eigentümer nicht mehr Anspruchsinhaber (siehe § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Hinsichtlich des Anspruchs aus § 1004 BGB bleibt es zwar dabei, dass der einzelne Eigentümer als Miteigentümer Anspruchsinhaber ist, es fehlt aber bezüglich des Gemeinschaftseigentums an der Prozessführungsbefugnis, die der Gesetzgeber in Abweichung von § 1011 BGB über § 9a Abs. 2 WEG nun nicht mehr dem einzelnen Eigentümer, sondern dem System des neuen WEG-Rechts folgend dem Verband als dem Träger des Verwaltungsmonopols des gemeinschaftlichen Eigentums zugewiesen hat (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 28.1.2021, Az.: 2-13 S 155/19 = NJW 2021, 643 m.w.N.).
Die Klägerin kann vor diesem Hintergrund nach neuer Rechtslage daher keinerlei (behauptete) Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums oder dessen (behauptete) binnenrechtswidrige Nutzung gegenüber einem anderen Eigentümer geltend machen, ohne von der Gemeinschaft hierzu ermächtigt zu sein. Insoweit scheiden Beseitigungs-, Wiederherstellungs- und Unterlassungsansprüche nunmehr aus. Das Amtsgericht hat in seinem angegriffenen Urteil maßgeblich auf eine solche Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums abgestellt, zumal es explizit „§ 1004 Abs. 1 BGB, §§ 15 Abs. 3, 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 und Nr. 4 WEG“ angeführt hat. Bei den im Raum stehenden Beeinträchtigungen der Geschossdecke durch einen Durchbruch, des isolierenden Estrichs sowie der (Sandstein-)Bodenplatten im Untergeschoss handelt es sich jeweils um Gemeinschaftseigentum (vgl. Sauren, WEG, 6. Aufl. 2014, § 1 Rn. 10B, 10D, 10E).
Vor diesem Hintergrund und der mit der WEG-Reform bewirkten Rechtsänderung zur Anspruchsinhaberschaft und Ausübungsbefugnis (§ 14 WEG n.F. und § 9a WEG n.F.) ist vorliegend insoweit zunächst unerheblich, seit wann der Deckendurchbruch und die innenliegende (Treppen-)Verbindung besteht und ob die Beklagte neben dem Bodenoberbelag und Estrich im Untergeschoss auch Sandstandbodenplatten entfernt hat und ob die erfolgte Entfernung des Bodens wegen einer Schimmelsanierung geboten gewesen ist.
Ferner liegen der Deckendurchbruch und die Innentreppe – wie sich aus den vorgelegten Bauzeichnungen (Bl. 43, Bl. 58) ergibt – in dem als „Diele“ bezeichneten Flurbereich im Untergeschoss, der Gemeinschaftseigentum darstellt, da für die Beklagte insoweit anders als für die vier angrenzenden Räume im Untergeschoss nur ein Sondernutzungsrecht besteht. Auch insoweit liegen Ansprüche und ihre Ausübungsbefugnis nur noch bei der Gemeinschaft, nicht aber bei der Klägerin.
Soweit das Amtsgericht als Nebenanspruch zu § 1004 BGB mit Blick auf das Gemeinschaftseigentum auch einen Zugangs- und Auskunftsanspruch angenommen hat, so stehen solche Ansprüche – so sie überhaupt bestehen, was vorliegend dahinstehen kann – nunmehr ebenfalls der Gemeinschaft zu. So ist nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG jeder Wohnungseigentümer (nur) gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums zu dulden.
Die Klägerin kann Ansprüche in Bezug auf das bzw. aus dem Gemeinschaftseigentum auch nicht für den Verband (actio pro societate) geltend machen. Hieran ist – obgleich angesichts der Annäherung an das Gesellschaftsrecht bereits teilweise eine Übertragung des Instituts der actio pro societate auf das WEG gefordert wurde – jedenfalls in der vorliegenden Konstellation einer Gemeinschaft mit fünf Eigentümerparteien (siehe Eigentümerliste, Bl. 11) nach überzeugender Auffassung (ausführlich: Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 28.01.2021, Az.: 2-13 S 155/19), der sich die Kammer anschließt, festzuhalten. Ob der BGH dies in dem von Klägerseite angeführten Revisionsfall (Az: V ZR 299/19), in welchem es nur um eine Zweier-WEG und damit um eine andere Sachlage geht, möglicherweise – was derzeit nur spekuliert werden kann, zumal der Erbe des zweiten Miteigentümers den Kläger zur Fortsetzung des Verfahrens bevollmächtigt zu haben scheint (siehe den von Klägerseite angeführten Zeit Online-Artikel vom 16.03.2021) – anders beurteilen wird, ist daher vorliegend unerheblich. Auf die Relevanz der anstehenden BGH-Entscheidung, auf welche die Klägerseite u.a. ihren Verlegungsantrag und die begehrte Revisionszulassung stützt, wird an anderer Stelle noch zurückgekommen.
Dass die mit der Reform des WEG erfolgte Rechtsänderung vorliegend im laufenden Verfahren eingetreten ist, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Denn Übergangsvorschriften enthält das neue Recht für das materielle Recht insoweit nicht, lediglich das bisherige Verfahrensrecht (§ 48 Abs. 5 WEG – Fortgeltung des bisherigen dritten Teils des Gesetzes) gilt weiter. Die Anspruchsberechtigung (§ 14 WEG) bzw. die Prozessführungsbefugnis (§ 9 a WEG) sind aber keine von dieser Norm erfassten Regelungen (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 2027; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 14 Rn. 186; Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 28.01.2021, Az.: 2-13 S 155/19).
Auch für eine erweiternde Anwendung des § 48 Abs. 5 WEG ist kein Raum, denn das Problem des Übergangsrechts hat der Gesetzgeber gesehen und – mit Ausnahme der Regelungen in § 48 WEG – dahingehend gelöst, dass dem neuen Recht übergangslos der Vorrang zukommt (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 28.01.2021, Az.: 2-13 S 155/19, mit näherer Begründung).
Ferner ist auch für eine Anwendung der §§ 265, 326 ZPO nach zutreffender Ansicht (ausführlich: Landgericht Frankfurt a. M., Urteil vom 11.02.2021, Az.: 2/13 S 46/20 = BeckRS 2021, 1523; siehe auch: Landgericht Frankfurt a. M., Urteil vom 28.01.2021, Az.: 2-13 S 155/19 = NJW 2021, 643), der sich die Kammer anschließt, kein Raum. Es liegt insoweit nicht nur eine Änderung der Aktivlegitimation, sondern des materiellen Rechts vor, wobei für diese Rechtsänderung vom Gesetzgeber bewusst keine Übergangsvorschriften vorgesehen wurden. Die Anwendung der §§ 265, 326 ZPO liefe demgegenüber und entgegen der klaren Intention des Gesetzgebers auf eine Fortgeltung des bisherigen Rechts hinaus. Die WEG-Reform mag damit zwar zu praktischen Problemen und subjektiv empfundenen Ungerechtigkeiten bei noch schwebenden Verfahren führen, dies entbindet die Gerichte indes nicht von ihrer Bindung an die insoweit klare und vom Gesetzgeber auch bewusst getroffene gesetzliche Regelung.
An der fehlenden Anspruchsinhaberschaft bzw. Prozessführungsbefugnis ändert auch die erfolgte Streitverkündung gegenüber der Gemeinschaft nichts, da hiermit kein Parteiwechsel auf den Verband verbunden war.
Dem einzelnen Wohnungseigentümer ist nach der WEG-Reform nur das Recht zur Abwehr von Beeinträchtigungen des eigenen Sondereigentums verblieben. § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, wonach jeder Eigentümer gegenüber den übrigen Eigentümern verpflichtet ist, deren Sondereigentum nicht über das in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen, enthält insoweit ein entsprechendes schuldrechtliches Beeinträchtigungsverbot, welches durch die allgemeinen Regeln – insbesondere § 1004 BGB und § 823 Abs. 1 BGB – flankiert wird (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform, § 14 Rz. 1395). Die Pflicht des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG ist dabei gegenständlich auf das Sondereigentum beschränkt, was die nunmehr geltende Regelung deutlich von § 15 Abs. 3 WEG a.F. unterscheidet. § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG enthält daher keinen allgemeinen Anspruch gegen andere Wohnungseigentümer auf einen binnenrechtskonformen Gebrauch, sondern nur insoweit, als hierdurch zugleich das eigene Sondereigentum konkret beeinträchtigt ist (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform, § 14 Rz. 1405; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 4 Rn. 31, 33).
Voraussetzung eines Anspruchs nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG bzw. § 1004 BGB ist eine konkrete tatsächliche Beeinträchtigung des Sondereigentums, worunter jede Substanzverletzung sowie jede Entziehung, Vorenthaltung oder sonstige Behinderung der Gebrauchsmöglichkeit zu verstehen ist (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform, § 14 Rz. 1411). Gemeint sind unmittelbare „Störungen, die im räumlichen Bereich des Sondereigentums auftreten“ (siehe BGH, Urteil vom 24.01.2020, Az.: V ZR 295/16 = NZM 2020). Es muss die Sachherrschaft des Wohnungseigentümers über sein Sondereigentum in einzelnen Beziehungen verhindert werden (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform, § 14 Rz. 1431). Die Abwehr solcher unmittelbaren Störungen können dem einzelnen Eigentümer nicht entzogen werden und wurden ihm auch durch die WEG-Reform nicht entzogen (vgl. Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 4 Rn. 33 ff.). Dies hat die Kammer zu keiner Zeit verkannt oder in Abrede gestellt, so dass auch die diesbezüglichen rechtlichen Ausführungen im Schriftsatz vom 26.04.2021 (dort S. 2 bis S. 5) nicht verfangen.
Das Tatbestandsmerkmal „beeinträchtigen“ (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG) ist vor diesem Hintergrund nicht bereits dann erfüllt, wenn ein anderer Wohnungseigentümer sein Sondereigentum binnenrechtswidrig gebraucht. Erforderlich für ein Eingreifen des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG ist vielmehr darüber hinaus – wie dargelegt – stets eine konkrete tatsächliche und unmittelbare Beeinträchtigung im räumlichen Bereich des Sondereigentums, da zuvörderst § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG auf die Beachtung des Binnenrechts gerichtet ist. Anders als § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG auch seinem Wortlaut nach nicht auf ein allgemeines „Einhalten“ des im Innenverhältnis geltenden Regelwerkes gerichtet (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform, § 14 Rz. 1412), sondern auf ein konkretes „beeinträchtigen“. Dies mag nicht ausschließen, dass solche konkreten Beeinträchtigungen sich (auch) aus Benutzungen ergeben können, die Vereinbarungen und/oder Beschlüssen widersprechen (Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 14 Rn. 51, Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 4 Rn. 35f.), auch wenn sich dies dem Wortlaut des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG nicht unmittelbar entnehmen lässt und Abgrenzungsfragen zu § 14 Abs. 1 WEG aufwirft. In diesem Falle müsste aber gleichwohl eine über den formalen Gebrauchsverstoß hinausgehende „konkrete Beeinträchtigung“ des Sondereigentums vorliegen (so auch: Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 14 Rn. 51, §9a Rn. 94, Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 4 Rn. 36), also bspw. eine konkret tatsächliche Geräusch- oder Geruchsimmission im Bereich räumlichen Bereichs des Sondereigentums behauptet und ggf. bewiesen werden. Für diese und die übrigen Voraussetzungen eines Abwehr- oder Unterlassungsanspruch ist die Klägerin nach allgemeinen Grundsätzen darlegungs- und beweisbelastet.
Vorliegend fehlt es indes an einer hinreichenden Darlegung einer solchen konkreten tatsächlichen und unmittelbaren Beeinträchtigung im räumlichen Bereich des eigenen Sondereigentums der Klägerin. Eine Substanzverletzung oder Entziehung, Vorenthaltung oder Behinderung der Gebrauchsmöglichkeit ist mit Blick auf das Sondereigentum der Klägerin – insbesondere hinsichtlich der in ihrem Sondereigentum stehenden Wohnung im 2. OG, die bereits räumlich durch das 1. OG vom Erdgeschoss und Kellergeschoss getrennt liegt – weder hinreichend dargetan noch ersichtlich. Die Annahme in der Klageschrift, dass von Wohnräumen regelmäßig höhere Geräuschimmissionen ausgehen als von Kellerräumen, reicht als allgemeine Behauptung für die Darlegung einer konkreten und unmittelbaren Beeinträchtigung gerade des Sondereigentums der Klägerin nicht aus. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass vorliegend durch eine innenliegende Verbindung zwischen Erdgeschoss und Untergeschoss keine gänzlich neue Wohneinheit geschaffen, sondern die bestehende Einheit insoweit lediglich erweitert wird. In welchem Umfang im räumlichen Bereich des Sondereigentums der Klägerin konkret von höheren Geräuschimmissionen auszugehen sein soll, bleibt ebenfalls im Dunkeln. Eine Beeinträchtigung des einzelnen Wohnungseigentümers i.S.d. § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG liegt auch nicht bereits aufgrund einer Veränderung von Anzahl und Größe der in einer Anlage vorhandenen Wohnungen vor (vgl. BGH, Beschluss vom 21.12. 2000, V ZB 45/00).
Ebenso pauschal bleibt die im Schriftsatz vom 21.08.2019 angeführte „intensivere Nutzung“ der Räume im Untergeschoss im Hinblick auf die hieraus aus Sicht der Klägerin konkret resultierenden unmittelbaren Beeinträchtigungen im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums. Dies gilt insbesondere auch in Ansehung des Umstandes, dass § 3b) der Nachtragsurkunde gerade intensivere Nutzungen der Kellerräume, nämlich „zu jeglichen Zwecken“ zulässt, worauf noch zurückzukommen sein wird. Welche unmittelbaren und konkret tatsächlichen Auswirkungen eine „intensivere Nutzung des KG, nämlich zu Wohnzwecken“ unmittelbar und gerade auf den räumlichen Bereich des Sondereigentums der Klägerin hat, wird nicht hinreichend vorgetragen. Die intensivere Nutzungsmöglichkeit als solche mag insoweit nach alter Rechtslage mit Blick auf § 15 Abs. 3 WEG a.F. für einen Abwehranspruch genügt haben. Der bloße Hinweis auf die Möglichkeit einer intensiveren Nutzung genügt hingegen nicht für einen Anspruch aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Die Frage, ob bei typisierender Betrachtung eine gewisse Nutzung mehr stört als eine andere Nutzung (vgl. BGH, Urteil vom 25.10.2019, Az.: V ZR 271/18), ist für die Frage eines binnenrechtswidrigen Gebrauches und damit nunmehr für § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG anzustellen. Demgegenüber kommt es bei § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG nicht auf eine bei typisierender Betrachtung anzunehmende Störung, sondern auf eine konkret tatsächliche und unmittelbare Beeinträchtigung/Störung im räumlichen Bereich des Sondereigentums an (vgl. BGH, Urteil vom 24.01.2020, Az.: V ZR 295/16 = NZM 2020, auf das Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 1411 mit Fn. 2 bezüglich der notwendigen „Beeinträchtigung“ verweisen). Der Hinweis darauf, dass der Deckendurchbruch „abstrakt eine Gefahr der intensiveren Nutzung der Kellerräume [schafft] und […] damit einen nicht hinnehmbaren Nachteil dar[stellt]“ (Schriftsatz 05.02.2020, Bl. 409), genügt für § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG nicht.
Auch die Frage, ob die Arbeiten der Beklagten auf Grundlage ihres Bauantrages und Nachtrages genehmigt wurden und ob die Veränderungen insbesondere gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften zur Fenstergröße verstoßen, ist für § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG unerheblich. Das Sondereigentum der Klägerin ist durch eine fehlende Baugenehmigung – worauf es indes für § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG und § 1004 BGB ankommt – nicht unmittelbar und in seinem räumlichen Bereich beeinträchtigt. Vielmehr ist die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorgaben hinsichtlich des Sondereigentums die Sache des jeweiligen Sondereigentümers, den auch die Folgen eines solchen Verstoßes als insoweit Verantwortlichen treffen würden (siehe BGH, Urteil vom 09.12.2016, Az.: V ZR 84/16). Die Frage, ob Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum bauordnungsrechtlich genehmigt sind, betrifft demgegenüber das Gemeinschaftseigentum sowie die Verantwortlichkeit der Gemeinschaft. Dies unterfällt § 9a WEG und hierauf kann sich die Klägerin gegenüber der Beklagten nicht als „Nachteil“ bzw. „Beeinträchtigung“ i.S.d. § 14 Abs. 2 Nr. 1 berufen.
Soweit die Klägerin erstinstanzlich angebracht hat, dass es auf der Hand liege, dass der erfolgte Erdaushub nicht ohne statische Auswirkungen auf das Gebäude bleiben dürfte und auch Senkungen oder Senkrisse in den folgenden Jahren nicht gänzlich ausgeschlossen seien (siehe Schriftsatz vom 21.08.2019, Bl. 270), bezieht sich dieser Vortrag nur undifferenziert „auf das Gebäude“ und nicht konkret auf den räumlichen Bereich des Sondereigentums. So wird auch der entsprechende Absatz im Schriftsatz von der Klägerin gerade unter Bezug auf das Gemeinschaftseigentum und wie folgt eingeleitet „Überdies kann sich eine Beeinträchtigung dadurch ergeben, dass Schäden am Gemeinschaftseigentum und ihre Ursache nur erschwert festgestellt und behoben werden können und Streit darüber entstehen kann, ob bauliche Veränderungen für Schäden am Gemeinschaftseigentum ursächlich sind.“ Konkreten Vortrag für den räumlichen Bereich des Sondereigentums, der vom Gemeinschaftseigentum und den hiervon erfassten tragenden Bauteilen zu trennen ist, erfolgt in diesem Zusammenhang nicht. Es handelt sich im Übrigen allenfalls um die Gefahr einer mittelbaren Beeinträchtigung des Sondereigentums der Klägerin, da tragende und damit für die Statik maßgebliche Wände im Gemeinschaftseigentum stehen (vgl. Sauren, WEG, 6. Aufl. 2014, § 1 Rn. 10M). Insoweit rechtfertigen auch der Hinweis auf die Ausführungen des BayObLG (Beschluss vom 10.05.1990, Az.: BReg. 2 Z 26/90) bzw. des BGH (Beschluss vom 21.12.2000, Az.: V ZB 45/00), die zur alten Rechtslage ergangen sind, keine andere Beurteilung. Zwar hat das BayObLG in seinem vorgenannten Beschluss ergänzend darauf hingewiesen, dass „bei so weitreichenden Eingriffen in Statik und Substanz des im gemeinschaftlichen Eigentums stehenden Gebäudes (…) regelmäßig allein die von vornherein nicht auszuschließende Möglichkeit nachteiliger Auswirkungen auf das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer als Beeinträchtigung i.S.d. § 14 Nr. 1 WEG a.F. aus(reicht)“. Die nachfolgenden Erwägungen des BayObLG sind indes auf das „gemeinschaftliche Eigentum“ bezogen, zumal seinerzeit ausweislich der Entscheidungsgründe auch ein Sachverständigengutachten zu möglichen zukünftigen Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum eingeholt worden war. Der BGH hat in seinem Beschluss vom 21.12.2000 (Az.: V ZB 45/00) zudem offengelassen, ob bei größeren Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum nachteilige Auswirkungen für die übrigen Wohnungseigentümer – wie vom BayObLG angenommen, worauf er lediglich mit „vgl.“ verweist – regelmäßig anzunehmen sind. Nach der WEG-Reform bedarf es für Abwehransprüche bezüglich des Sondereigentums jedenfalls einer konkreten und unmittelbaren Beeinträchtigung im räumlichen Bereich des Sondereigentums, die nur schwerlich bloß in einer „von vornherein nicht auszuschließenden Möglichkeit nachteiliger Auswirkungen auf das Sondereigentum“ gesehen werden kann, zumal es vorliegend auch an konkretem Vortrag gerade in Bezug auf das Sondereigentum mangelt. Hinzu kommt im Übrigen, dass der Deckendurchbruch nach dem Ergebnis der amtsgerichtlichen Beweisaufnahme, die nicht zu beanstanden ist, bereits bei Teilung existierte und damit nunmehr seit Jahrzehnten besteht, so dass hieraus keine statische Gefahr abgeleitet werden kann. Die Außenwände als tragende Elemente wurden nicht verändert. Der durchaus nicht unerhebliche Erdaushub im Kellergeschoss kann auch nicht mit einer Veränderung der tragenden Außenwände gleichgesetzt werden, da selbst nach dem Vortrag der Klägerin mehr als die Hälfte des die Außenmauern stützenden Erdreiches noch vorhanden ist.
Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass eine statische Beeinträchtigung oder Ähnliches gerade konkret und tatsächlich auch für das Sondereigentum der Klägerin besteht bzw. droht, liegt – jedenfalls hinsichtlich einer mittelbaren Beeinträchtigung des Sondereigentums durch unmittelbare Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum – bei der Klägerin, da diese unter Verweis hierauf Ansprüche geltend macht.
Die von durchgeführten und weiteren Baumaßnahmen verursachten erheblichen Geräusch- und Schmutzimmissionen, auf welche die Klägerin ferner abgestellt hat, wurden schon nicht näher insbesondere nach Dauer und Umfang konkretisiert, zumal die Wohnung der Klägerin im 2.OG liegt und damit zumindest durch das 1.OG von Baumaßnahmen im Keller getrennt ist. Zudem kann eine Abwehr von bereits durchgeführten Immissionen schon per se nicht rückwirkend begehrt werden. Auch sind die Klageanträge nicht auf ein Unterlassen zukünftiger Geräusch- oder Schmutzimmissionen gerichtet. Vielmehr begehrt die Klägerin sogar umgekehrt die Beseitigung des Deckendurchbruchs und Beseitigung der Beseitigung des Estrichs, der Sandsteinbodenplatten und Absenkung des Bodens, also gerade wiederherstellende Baumaßnahmen, die mit Geräusch- und Schmutzimmissionen verbunden sind. Der Hinweis auf Geräusch- und Schmutzimmissionen, die – was die Kammer nicht verkannt hat – sowohl das gemeinschaftliche Eigentum als auch das Sondereigentum betreffen können (vgl. Hügel, in: BeckOK BGB, 57. Edition, Stand: 01.02.2021, § 9a WEG Rn. 20), greift also nicht durch.
Eine Beeinträchtigung des Sondereigentums i.S.d. § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG und ein diesbezüglicher Anspruch steht entgegen der Auffassung der Klägerseite auch nicht aufgrund der Entscheidung des Amtsgerichts vom 18.11.2016 fest. Hierbei handelte es sich um eine einstweilige Verfügung des Amtsgerichts, mit welcher der Beklagten aufgegeben wurde, „jegliche Durchbruchmaßnahmen der Kellergeschossdecke zwecks Errichtung einer Wendeltreppe zur Verbindung der Kellerräume mit den sich darüber befindlichen Wohnräumen der Antragsgegnerin sowie Fundaments- und Erdarbeiten zwecks Erreichung einer wohnraumtauglichen Deckenhöhe im Kellerraum bis zur Einholung eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft vorläufig zu unterlassen.“ Ungeachtet der Frage, inwieweit diese lediglich nach summarischer Prüfung im einstweiligen Rechtsschutz getroffene Entscheidung der materiellen Rechtskraft zugänglich ist, liegt jedenfalls hier ein anderer Streitgegenstand vor. So sind Zugang und Auskunft ebenso wie Wiederherstellung/Rückbau und Unterlassung der Wohnnutzung nicht Gegenstand des damaligen Beschlusstenors. Verstöße gegen die einstweilige Verfügung, gegen die von Beklagtenseite in der Tat kein Widerspruch eingelegt wurde, wären im hierfür vorgesehenen Verfahren zu verfolgen. Die Entscheidung des Amtsgerichts hebt in seinen Gründen (siehe Bl. 38) ferner gerade darauf ab, dass es sich beim Durchbruch der Kellergeschossdecke um „einen zustimmungsbedürftigen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum handelt und es an einem Beschluss der Eigentümerversammlung fehlt“. Zu einer Beeinträchtigung des Sondereigentums verhält sich die einstweilige Verfügung überhaupt nicht, weswegen auch etwaige Rechtskraftwirkungen im hiesigen Kontext jedenfalls unerheblich sind.
Vorliegend stellt sich angesichts des Vorstehenden demzufolge nur die Frage, ob ein aus Sicht der Klägerin vorliegender „formaler“ Gebrauchsverstoß durch die beabsichtigte Nutzung der im Untergeschoss befindlichen „Kellerräume“ zu Wohnzwecken gegeben ist und ob – bejahendenfalls – hieraus ein eigenständig durchsetzbarer Abwehranspruch der Klägerin i.S.d. § 1004 Abs. 1 BGB folgt.
Enthält die Teilungserklärung, die nach § 4 Abs. 1 WEG in das Grundbuch einzutragen ist, eine Zweckbestimmung, die vorgibt, wie eine Einheit zulässigerweise genutzt werden darf, dann geht hiermit – worauf sogleich näher einzugehen ist – nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine inhaltliche Ausgestaltung des Sondereigentums einher, auf die sich ggf. ein Abwehranspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB stützen ließe.
So hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil zum sog. „Eisdielen-Fall“ (Urteil vom 25.10.2019, Az.: V ZR 271/18 = NZM 2020, 107 ff.) ausgeführt:
„Durch die bestimmte Bezeichnung einer Sondereigentumseinheit in der Teilungserklärung, zB als Laden, wird die zulässige Nutzung dieser Einheit beschränkt, wenn es sich – wie hier – um eine Regelung im Sinn einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter handelt. Eine solche betrifft nicht die sachenrechtliche Zuordnung, die nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein kann, sondern dient der Regelung der Innenbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander, ist also Teil der Gemeinschaftsordnung, die ähnlich einer Satzung die Grundlage für das Zusammenleben der Wohnungseigentümer bildet (vgl. Senat NZM 2019, 592 = WuM 2019, 338 Rn. 11 mwN). Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander regeln, entfalten allerdings zunächst nur Wirkung zwischen diesen; sie sind schuldrechtlicher, nicht dinglicher Natur.
Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander können aber gem. § 5 IV 1 WEG nach den Vorschriften des 2. und 3. Abschnitts des Wohnungseigentumsgesetzes, namentlich durch die Eintragung in das Grundbuch nach § 10 III WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht und auf diese Weise „verdinglicht“ werden (vgl. Senat NZM 2012, 157 = NJW 2012, 676 Rn. 13; NZM 2015, 787 = NJW 2016, 53 Rn. 23). Enthält die Teilungsvereinbarung (§ 3 I WEG), die nach § 4 I WEG in das Grundbuch einzutragen ist, für eine Sondereigentumseinheit eine Zweckbestimmung, die vorgibt, wie die Einheit zulässigerweise genutzt werden darf, wird hierdurch der Inhalt des Sondereigentums an dieser Einheit ausgestaltet. Dies gilt nach § 8 II 1 WEG iVm § 5 IV 1 WEG ebenso, wenn die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung durch den teilenden Eigentümer vorgegeben wird, da die Teilungserklärung ab dem Zeitpunkt, ab dem sie von dem teilenden Eigentümer nicht mehr einseitig geändert werden kann, einer Vereinbarung gleichsteht (vgl. Senat BGHZ 145, 133 = NZM 2000, 1187 = NJW 2000, 3643 [3644 unter 2]; NZM 2010, 407 = NJW-RR 2010, 667 Rn. 5), oder wenn die Wohnungseigentümer die Zweckbestimmung aufgrund einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Öffnungsklausel durch Beschluss ändern, da ein solcher Beschluss die Änderung einer Vereinbarung gem. § 15 I WEG zum Gegenstand hat (vgl. Senat NZM 2019, 476 = NJW 2019, 2083 Rn. 5 sowie zu den Voraussetzungen und Grenzen einer solchen Änderung Rn. 13 ff. [für BGHZ bestimmt]).“
Vorliegend bezeichnet die ursprüngliche Teilungserklärung die Räume im Untergeschoss ebenso wie die Nachtragsurkunde als „Kellerraum“. Es handelt sich insoweit grundsätzlich um Nebenräume, die Gegenstand des Wohnungseigentums sind und mitunter als unselbstständiges Teileigentum bezeichnet werden (Müller, BeckOGK, Stand: 01.12.2020, § 1 WEG Rn. 164). Die Kellerräume stellen jedenfalls keine selbstständigen Teileigentumseinheiten – wie dies oftmals bei einem Laden oder Büro vorgesehen ist – dar. Vielmehr handelt es sich bei dem Objekt um ein „Wohnhaus, bestehend aus 5 Wohnungen“ (§ 1 Vorbemerkung der Teilungserklärung), wobei der jeweilige Miteigentumsanteil ausweislich des Teilungsverzeichnisses der Teilungserklärung mit dem Sondereigentum an einer Wohnung sowie einem Kellerraum verbunden wurde. Die Zuteilung von Letzteren wurde durch Nachtragsurkunde aus dem Jahr 1986 verändert (§ 2), da sich „Lage und Umfang der Kellerräume im Kellergeschoss (…) nunmehr geändert (hat).“ Zugleich wurde die Teilungserklärung durch die Nachtragsurkunde auch ergänzt (§ 3), worauf sogleich noch näher eingegangen wird.
Die Teilungserklärung ist Bestandteil der Grundbucheintragung, ihre Auslegung unterliegt daher vollen Umfangs der Nachprüfung durch die Kammer. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Sondereigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Die Nutzung des Sondereigentums wird über die mit der Einordnung als Wohnungs- oder Teileigentum verbundene Zweckbestimmung hinaus nur dann auf bestimmte Zwecke beschränkt, wenn dies aus der Teilungserklärung klar und eindeutig hervorgeht. Bei nächstliegender Auslegung kann allerdings schon eine schlichte Bezeichnung in der Teilungserklärung als Zweckbestimmung zu verstehen sein (Zum Ganzen: BGH, Urteil vom 13.12.2019, Az.: V ZR 203/18 = ZWE 2020, 180).
Unter einem „Kellerraum“ sind Räume zu verstehen, die insbesondere zum Lagern von Gegenständen und zur Aufbewahrung von Vorrat genutzt werden, wobei auch die Nutzung zu Hobbyzwecken („Hobbykeller“) und in diesem Zusammenhang auch als „Musikzimmer“ zweckmäßig noch erfasst werden können (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 02.11.2005, Az.: 20 W 378/03; OLG Schleswig, Beschluss vom 17.05.2006, Az.: 2 W 198/05; Kümmel/Niedenführ, 12. Aufl. 2017, § 15 Rn. 13 – Stichwort „Kellerraum“). Die Benutzung als Wohnung bzw. zu Wohnzwecken umfasst dies nach allgemeiner Meinung regelmäßig nicht, wie dies auch die Kammer in ihrem Hinweisbeschluss vom 04.09.2018 (Az.: 2-09 S 15/18) ausgeführt hat.
Bei der Frage, ob die Bezeichnung als „Kellerraum“ eine die Wohnnutzung ausschließende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter darstellt, ist hier indes zu beachten, dass die Teilungserklärung mit notarieller Urkunde vom 15.09.1986 geändert und ergänzt wurde. Hierbei wurde unter § 3b) die Berechtigung der Eigentümer normiert, die „in ihrem Sondereigentum und Sondernutzungsrecht stehenden Kellerräume umzubauen und zu jeglichen Zwecken zu nutzen, ohne dass hierdurch eine über das übliche Maß hinausgehende Geräuschbelästigung erfolgen darf“.
Entgegen der klägerischen Auffassung wurde durch diese Regelung des § 3b) nicht nur lediglich eine Nutzung zu jeglichen Zwecken im vorgegebenen Rahmen „Kellerraum“ gestattet, so dass weiterhin eine Wohnnutzung ausgeschlossen sei. Es handelt sich nicht nur um eine Gebrauchsregelung im Rahmen der durch den gewählten Begriff der „Kellerräume“ festgesetzten Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter.
Vielmehr wird die Zweckbeschränkung, die ursprünglich durch die alleinige Verwendung der Begrifflichkeit „Kellerraum“ erfolgte, nunmehr aufgegeben bzw. jedenfalls derart erweitert und uneindeutig, dass auch eine Wohnnutzung nicht ausgeschlossen ist. So wird die Nutzung der Kellerräume „zu jeglichen Zwecken“ zugelassen. Diese Freigabe zu jedem Zweck wurde zudem mit einer Umbaubefugnis verbunden, wobei als Grenze lediglich „eine über das übliche Maß hinausgehende Geräuschbelästigung“ vorgesehen wurde. Dies macht deutlich, dass es um mehr als nur eine Erweiterung der Gebrauchsmöglichkeiten im Rahmen eines bloßen „Kellerraum“ geht, da hierfür typischerweise kein Umbau des Raumes notwendig erscheint und jedenfalls ein Umbau des Sondereigentums auch keiner Befugnis bedarf. Die Nutzung zu Wohnzwecken wurde nicht explizit ausgeschlossen. Entgegen der klägerischen Auffassung ist auch nicht eindeutig, dass § 3b nur einen solchen „Gebrauch zu (jeglichen) Zwecken gestattet, der nicht über eine von Kellerräumen typischerweise ausgehende Geräuschimmission hinausgeht“ (Schriftsatz 26.04.2021). Die Regelung spricht vielmehr nur davon, dass durch die Nutzung zu jeglichen Zwecken nicht „eine über das übliche Maß hinausgehende Geräuschbelästigung erfolgen darf“. Das Bezugsobjekt dieses „üblichen Maßes der Geräuschbelästigung“ ist nicht ausdrücklich genannt und es liegt auch nicht eindeutig und klar in dem Begriff „Kellerraum“. Vielmehr erscheint angesichts der Freigabe zu jeglichen Zwecken für einen unbefangenen Leser naheliegend, dass es um das in einem Wohnhaus mit fünf Wohnungen übliche Maß an Geräuschbelästigung geht. Denn weitere Schranken, die wohntypische Immissionen wie Gerüche oder eine ganztägige statt nur zeitweise Nutzung der Räume und damit zugleich eine Wohnnutzung ausschließen, sind nicht vorgesehen. Auch erscheint es wenig stimmig, die Nutzung der Kellerräume einerseits zu jeglichen Zwecken freizugeben, diese Nutzung aber zugleich auf eine von Kellerräumen typischerweise ausgehende Geräuschimmission beschränken zu wollen. Denn von einem Lager-/Aufbewahrungsraum als klassischem Urtypus des Kellers gehen nahezu keine oder zumindest sehr wenige Geräusche aus, während die vorliegend zweifelsfrei freigegebene Nutzung als Hobby-, Bastel- oder Musikkeller ein ganz anderes Maß an Geräuschimmissionen bedeutet. Insbesondere ein Musikkeller wäre zwar ggf. nur für ein paar Stunden pro Tag in Nutzung, im Rahmen dieser stundenweisen Nutzung wäre der Geräuschpegel aber um ein Vielfaches höher als bei Wohnnutzung oder bei einem Abstellen auf das in einem Wohnhaus mit fünf Wohnungen übliche Maß an Geräuschbelästigung. Gerade weil die denkbaren Kellertypen – von einem bloßen Lagerraum über einen Hobby- oder Handwerkerkeller mit Arbeitsgerätschaften bis hin zu einem Musikzimmer – äußerst unterschiedliche Geräuschbelästigungen in Art und Umfang mit sich bringen, erscheint auch das von Kellerräumen typischerweise ausgehende Maß an Geräuschimmission, auf welches die Klägerin abstellen will, in tatsächlicher Hinsicht kaum fassbar. Demgegenüber erscheint das allgemein übliche Maß der Geräuschbelästigung in einem Wohnhaus mit nur 5 Wohnungen sehr viel greifbarer. Das alleinige Abstellen auf eine Geräuschbelästigung lässt auch das Anlegen einer typisierenden Betrachtung fraglich erscheinen, da hierfür normalerweise auf alle möglichen Störungsursachen und weitere Aspekte abgestellt wird.
Demgegenüber ist das übliche Maß vorliegend sehr viel konkreter allein durch Geräuschimmissionen zu bestimmen, wobei es aus den dargelegten Gründen nicht – jedenfalls nicht eindeutig – nur um die lediglich von Kellerräumen typischerweise ausgehenden Geräusche geht. Dass durch die (beabsichtigte) Nutzung der Kellerräume als Wohnraum bzw. Bad für die Klägerin eine über das übliche Maß in einem Wohnhaus mit 5 Wohnungen hinausgehende konkrete Geräuschbelästigung für das Sondereigentum der Klägerin verbunden ist, wurde weder vorgetragen noch liegt diese nahe.
Hinzu kommt im Übrigen, dass nach dem Ergebnis der amtsgerichtlichen Beweisaufnahme, die nicht zu beanstanden ist, bereits bei Teilung ein Deckendurchbruch und eine innenliegende Verbindung zwischen der Wohnung im Erdgeschoss und dem Kellergeschoss bestand. Auch dieser Umstand lässt nicht nur der Neuzuteilung der Kellerräume durch Änderung der Teilungserklärung, sondern gerade auch der in diesem Zusammenhang erfolgten Freigabe ihrer Nutzung „zu jeglichen Zwecken“ eine weitergehende Wirkung zuwachsen.
Die weiter vorhandene Bezeichnung als „Kellerraum“ steht hierzu nicht im Widerspruch und führt entgegen der klägerischen Auffassung nicht zur Perplexität, da hiermit schlicht die Lage des zu jeglichen Zwecken nutzbaren Raumes im Kellergeschoss – ein Raum im Keller – gemeint ist. Es geht um die im Kellergeschoss gelegenen (Keller-)Räume, die zu jeglichen Zwecken genutzt werden dürfen, ohne dass hierdurch eine über das übliche Maß hinausgehende Geräuschbelästigung erfolgen darf. Lediglich wegen „Lage und Umfang“ der Kellerräume wurde auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 05.09.1986 Bezug genommen. Mit „Lage und Umfang“ wird allein die räumliche Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum geregelt. Angesichts dieser beschränkten Verweisung und der zuvor erfolgten Freigabe „zu jeglichen Zwecken“ erschöpft sich die Bezeichnung als „Kellerraum“ also in einer räumlichen Beschreibung. Insoweit führt auch der Hinweis, dass dort – was die Kammer nicht verkannt hat – die im „Aufteilungsplan mit Ziffer 1 bis 5 bezeichneten nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume +) (Kellerräume)“ als in sich abgeschlossen bescheinigt werden, zu keiner anderen Beurteilung. Zweck der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist es zuvörderst, innerhalb des Gebäudes eine klare Grenzziehung der Eigentumsbereiche zu gewährleisten, nicht jedoch die Klarstellung der „Benutzungsverhältnisse“ (Müller, in: BeckOGK, Stand: 01.12.2020, § 1 WEG Rn. 178 ff.). Vielmehr richtet sich die Zweckbestimmung einer Sondereigentumseinheit im Ausgangspunkt nach der Grundbucheintragung, und zwar nach der Teilungserklärung und dem dort in Bezug genommenen Aufteilungsplan, wobei Angaben im Aufteilungsplan nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hierbei allenfalls eine nachrangige Bedeutung zukommt (BGH, Urteil vom 09.12.2016, Az.: V ZR 84/16). Soll der Aufteilungsplan ausnahmsweise auch die Nutzung verbindlich regeln, dann muss dies eindeutig aus der Bezugnahme in der Teilungserklärung hervorgehen. Auch hieran fehlt es vorliegend. Der Umstand, dass die Räume im Aufteilungsplan als „keller“ bezeichnet werden, ist insoweit unerheblich (vgl. BGH, Urteil vom 23. 6. 2017, V ZR 102/16) und korrespondiert schlicht mit der insoweit maßgeblichen Bezeichnung „Kellerraum“ in der Teilungserklärung.
Selbst wenn man der Auslegung der Teilungserklärung durch die Kammer nicht folgte, würde dies im Ergebnis keine andere Beurteilung rechtfertigen. Denn die Nutzung des Sondereigentums wird nur dann wirksam auf bestimmte Zwecke beschränkt, wenn dies aus der Teilungserklärung klar und eindeutig hervorgeht. Angesichts der erfolgten Änderung/Ergänzung der Teilungserklärung und der ausdrücklich vorgesehenen Berechtigung, die „Kellerräume umzubauen und zu jeglichen Zwecken zu nutzen“, liegt jedenfalls seither – im Unterschied zur ursprünglichen Teilungserklärung – weder ein eindeutiger Ausschluss einer Wohnnutzung noch ein klar beschränkter Nutzungszweck auf eine gewisse Kellernutzung mehr vor.
Zu einer anderen Beurteilung zwingt auch die von der Klägerseite bemühte Entscheidung des OLG Schleswig (Beschluss vom 17.05.2006, Az.: 2 W 198/05 = FGPrax 2006, 207) nicht. Zwar ging es dort ebenfalls um die Frage, ob die Nutzung von Kellerräumen als Wohnraum von der Zweckbestimmung „Keller“ umfasst wird, wenn der Keller schon bei Teilung als Wohnraum ausgebaut und genutzt wurde. Dies verneinte das OLG Schleswig, dessen Entscheidung indes – was die Klägerseite übersieht – nicht unbesehen auf den vorliegenden Fall übertragbar ist. Vielmehr unterscheidet sich der hiesige von dem seinerzeit dem OLG Schleswig vorliegenden Sachverhalt gerade durch die bei Änderung/Ergänzung der Teilungserklärung im Jahre 1986 vorgesehene Regelung des § 3b).
Schließlich steht auch der Hinweisbeschluss der Kammer vom 04.09.2018 bzw. der hierauf Bezug nehmende Zurückweisungsbeschluss vom 11.12.2018 (Az. jeweils: 2-09 S 15/18) der dargelegten Auffassung und Auslegung nicht entgegen. Zwar wurde seinerzeit ausgeführt, dass seitens des Amtsgerichts im Verfügungsverfahren zu Recht festgestellt worden sei, dass die Beklagte keine Umbauten im Keller, weder im Bereich ihres Sondernutzungs- noch ihres Sondereigentumsbereiches vornehmen dürfe und der Ausbau des Kellergeschosses zu einer Wohnung gegen die in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung verstoße. Das Amtsgericht hatte im Verfügungsverfahren aber – wie dargelegt – in den Gründen nur auf einen zustimmungsbedürftigen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum abgestellt. Die entsprechenden Ausführungen im Hinweisbeschluss fielen auch nur im Hinblick auf das im Kellergeschoss eingeräumte Sondernutzungsrecht, nicht hingegen auf das Sondereigentum. Maßgeblich kommt hinzu, dass der Hinweisbeschluss nur die Regelung in §3a) der Änderung/Ergänzung aus dem Jahr 1986 thematisiert, sich hierbei aber – ggf. mangels seinerzeitigem Vortrag, was sich aber allein anhand des Beschlusses nicht rekonstruieren ließ – überhaupt nicht zur Regelung unter §3b) sowie zu ihrer Bedeutung für die Zweckbestimmung und die Berechtigung zu Umbauten verhält. §3b) der Nachtragsurkunde ist indes mit in die Auslegung einzubeziehen und führt aus Sicht der Kammer zu dem dargestellten Ergebnis.
Selbst wenn man alles Vorstehende anders beurteilte, erscheint fraglich, ob der Verstoß gegen eine im Grundbuch eingetragene Zweckbestimmung bzw. Gebrauchsregel als Beeinträchtigung des Sondereigentums anzusehen ist (ablehnend: Lehmann-Richter/Wobst, WEG Reform 2020, § 14 Rn. 1433) und – bejahendenfalls – ob hieraus auch nach der WEG-Reform ein Abwehranspruch des einzelnen Wohnungseigentümers folgt (ablehnend: Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapt. 4 Rn. 31).
Zwar hat der Bundesgerichthof im besagten „Eisdielen“-Urteil (BGH, Urteil vom 25.10.2019, Az.: V ZR 271/18 = NZM 2020, 107 ff.; bestätigt durch: Urteil vom 24.01.2020, Az.: V ZR 295/16) ausgeführt, dass die Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zu einer inhaltlichen Ausgestaltung des Sondereigentums führt. Durch diese inhaltliche Ausgestaltung des Sondereigentums wird – so der BGH (a.a.O., Rn. 18) – die Befugnis des Sondereigentümers, sein Eigentum nach Belieben zu nutzen, im Verhältnis zu den anderen Sondereigentümern beschränkt. Diese Beschränkung der Rechte aus dem Sondereigentum vermittele den übrigen Sondereigentümern spiegelbildlich als Inhalt ihres Sondereigentums und des Miteigentums am Grundstück das Recht, ihr Sondereigentum unter Ausschluss eines zweckwidrigen Gebrauchs einer anderen Einheit zu nutzen (BGH, a.a.O.).
Zugleich hat der Bundesgerichtshof im Eisdielen-Fall die zweckwidrige Nutzung des Sondereigentums mit Blick auf die beeinträchtigte Eigentumssphäre aber neutral als „Beeinträchtigung des Eigentums der übrigen Wohnungseigentümer“ (BGH, a.a.O, Rn. 18) qualifiziert. Der Bundesgerichthof hat mit Blick auf die Zulässigkeit der Klage ausgeführt, dass für Unterlassungsansprüche der Wohnungseigentümer aus dem Miteigentum an dem Grundstück keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbandes § 10 Abs. 6 S. 3 Hs. 1 WEG a.F. bestehe und die WEG Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums gem. § 1004 BGB oder § 15 WEG Abs. 3 WEG a.F. durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen könne. Insoweit geht es in der Entscheidung maßgeblich und tragend um eine Störung des Gemeinschaftseigentums (so auch: Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rz. 1434), während die von der Kammer nicht verkannten Ausführungen zum Sondereigentum lediglich den Charakter eines Obiter Dictum haben.
Selbst wenn man hieran anknüpfend den Verstoß gegen eine Zweckbestimmung als Beeinträchtigung des Sondereigentums i.S.d. § 1004 BGB, § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG ansieht, erscheint fraglich, ob dies auch nach der WEG-Reform zu einem eigenständigen Abwehranspruch des einzelnen Eigentümers führt (hierzu: Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapt. 4 Rn. 31). Denn nach der Eisdielen-Entscheidung des BGH liegt in solchen Fällen stets zugleich eine Störung des Gemeinschaftseigentums vor, die nach § 9a Abs. 2 WEG nur die Gemeinschaft verfolgen kann. Es lägen insoweit zwei Ansprüche unterschiedlicher Anspruchsinhaber mit identischem Anspruchsziel und damit eine Doppelkompetenz vor (vgl. Lehmann-Richter/Wobst, WEG Reform 2020, § 14 Rz 1435; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 9a Rn. 94). Nach der WEG-Reform ist indes durch § 9a Abs. 2 WEG eine einheitliche Störungsabwehr durch die Gemeinschaft bezweckt.
Die Annahme eines eigenständigen Abwehranspruchs des einzelnen Eigentümers würde § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG unterlaufen, da – wie Dötsch/Schultzky/Zschieschack zu Recht ausführen – eine konkrete Störung des Sondereigentums nicht mehr erforderlich wäre, weil diese stets im binnenrechtswidrigen Verhalten selbst liege. Die differenzierenden Regelungen der § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG und § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG zeigen, dass dies vom Gesetz jedenfalls nunmehr nicht gewollt ist. Vor diesem Hintergrund sind die auf § 1004 BGB beruhenden Abwehransprüche der Wohnungseigentümer wegen Verletzung des Sondereigentums in den Fällen des bloß binnenwidrigen Verhaltens als durch § 14 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Nr. 2 WEG verdrängt anzusehen (Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapt. 4 Rn. 31). Der einzelne Eigentümer ist damit nicht schutzlos, sondern – sofern nicht schon eine unmittelbare Beeinträchtigung im räumlichen Bereich seines Sondereigentums und damit ein Fall des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG – auf ein Vorgehen nach § 18 Abs. 2 S. 2 WEG verwiesen.
Die Abwehr zweckwidriger Nutzung des Sondereigentums hat zudem erheblichen Gemeinschaftsbezug, da es hierbei gerade um einen Umstand geht, der alle Sondereigentümer gleichermaßen trifft, da die Zweckbestimmung des einen Sondereigentums nach der Rechtsprechung des BGH spiegelbildlich den Inhalt des übrigen Sondereigentums bestimmt. In diesem Zusammenhang kommt hinzu, dass der Bundesgerichtshof im Eisdielen-Fall (Urteil vom 25.10.2019, Az.: V ZR 271/18) auch festgehalten hat, dass eine Zweckbestimmung selbst nicht den Charakter eines absoluten Rechts erhält und nicht dingliche Wirkung gegenüber jedermann entfaltet. Die Zweckbestimmung werde nicht zu einem dinglichen Recht, sondern betreffe unmittelbar nur das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Die Pflicht zur Einhaltung des Binnenrechts im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander statuiert § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG indes nunmehr gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, was – wie aufgezeigt – ebenfalls für einen Fall des § 9a Abs. 2 WEG und/oder eine Verdrängung eines Anspruchs aus § 1004 BGB durch § 14 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Nr. 2 WEG spricht.
Selbst wenn man also die Teilungserklärung anders auslegte und eine zweckwidrige Nutzung annähme, begründete dies also jedenfalls keinen eigenständigen Anspruch der Klägerin, auf den sie ihre Klageanträge stützen könnte. Der Umstand, dass eine Wohnnutzung bei typisierender Betrachtung nach wohl einhelliger Auffassung mehr stört als eine Nutzung von Räumen als Keller, ist daher vorliegend unerheblich. Diese typisierende Betrachtung hat Bedeutung für § 14 Abs. 1 WEG, wobei dieser Anspruch – wie dargelegt – nunmehr nur noch der Gemeinschaft zusteht.
Ferner ist auch nicht ersichtlich, woraus in Bezug auf das Sondereigentum der Klägerin die begehrte Auskunft und der begehrte Zutritt folgen könnten. Vielmehr stehen etwaige Auskunfts- und Zutrittsrechte angesichts der in Rede stehenden Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum (Deckendurchbruch, isolierender Estrich, Sandsteinbodenplatte und Erdaushub) der Gemeinschaft zu und sind von dieser geltend zu machen.
Die Kosten des Verfahrens I. und II. Instanz hat die Klägerin insgesamt zu tragen, da ihre Berufung keinen Erfolg hatte (§ 97 Abs. 1 ZPO) und die Klägerin auch im Hinblick auf die erfolgreiche Berufung der Beklagten unterlegen (§ 91 Abs. 1 ZPO) ist.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Der Verkündungstermin war auf den entsprechenden Antrag der Klägerin nicht zu verlegen. Die anstehende Entscheidung des BGH in der Revisionssache V ZR 299/19 rechtfertigt keine Verlegung des hiesigen Verkündungstermins. Zwar ist Gegenstand der anstehenden Revisionsentscheidung die Frage, ob § 9a Abs. 2 WEG auch in bereits vor dem 01.12.2020 anhängigen Verfahren anwendbar ist, in denen nach alter Rechtslage bei Ansprüchen aus dem Gemeinschaftseigentum eine gekorene Ausübungsbefugnis bestand. In der anstehenden Senatsentscheidung liegt indes kein erheblicher Grund i.S.d. § 227 ZPO, der eine Verschiebung des hiesigen Verkündungstermins rechtfertigen würde. Denn ungeachtet der vom Gesetzgeber bewusst so ausgestalteten Übergangsregelungen in § 48 WEG und der wohl einhelligen Auffassung in der Kommentarliteratur, dass § 9a Abs. 2 WEG in bereits vor dem 01.12.2020 anhängigen Verfahren anwendbar ist, ist der besagte Revisionsfall auch in mehrfacher Hinsicht anders gelagert. So handelt es sich dort um eine Zweier-WEG, die besondere Problem- und Fragestellungen aufwirft, und nicht mit der hiesigen Fünfer-WEG gleichgesetzt werden kann. Zudem soll der Miteigentümer des dortigen Klägers ausweislich des von Klägerseite angeführten Zeitungsartikels verstorben sein und der Kläger sei von dessen Sohn als Erbe nun bevollmächtigt worden, das Verfahren fortzusetzen. Ob der BGH die von ihm offenbar thematisierte „Widerspruchslösung“ in besagtem Revisionsfall daher überhaupt am Ende vertritt und – bejahendenfalls – in welchem Umfang sowie mit welcher Begründung er dies in Ansehung der Übergangsvorschriften in § 48 WEG tut, lässt sich nur spekulieren und rechtfertigt keine Verlegung des hiesigen Verkündungstermins.
Indes war die Revision zur Fortbildung des Rechts und Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung hinsichtlich der Frage zuzulassen, welche Auswirkungen § 9a Abs. 2 WEG und die vom Gesetzgeber bewusst vorgesehenen Übergangsvorschriften des § 48 WEG auf bereits vor dem 01.12.2020 anhängige Verfahren haben, in denen die Gemeinschaft aus mehr als zwei Miteigentümern besteht.
Der Streitwert war nach dem mit Wirkung zum 01.12.2020 aufgehobenen § 49a Abs. 1 GKG zu bestimmen, da nach § 71 Abs. 1 GKG in Rechtsstreitigkeiten, die vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung anhängig geworden sind, die Kosten nach bisherigem Recht erhoben werden (Lehmann-Richter/Wobst, WEG Reform 2020, § 18 Rn. 1994). Wird mit der gegen einen Eigentümer gerichteten Klage die Beseitigung einer baulichen Veränderung verlangt, bemisst sich der Streitwert gemäß § 49a Abs. 1 S. 1 GKG nach dem (hälftigen) klägerischen Interesse an der Beseitigung und dem (hälftigen) Interesse der Beklagten, keinen Rückbau vornehmen zu müssen, wobei daneben die Grenzen des § 49a Abs. 1 S. 2 und S. 3 GKG sowie § 49a Abs. 2 GKG zu beachten sind (BGH, Beschluss vom 17.11.0216, Az.: V ZR 86/16). Vorliegend schätzt die Kammer das jeweilige wirtschaftliche Interesse der Parteien auf 5.000,- € (klägerische Angabe in der Klageschrift) sowie 40.000,- € (Angabe im Schreiben der Beklagten vom 07.11.2017, Bl. 42), woraus sich ein Streitwert von 22.500,- € ergibt.
