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WEG – Anspruch auf Rückbau einer errichteten Außentreppe

LG Hamburg – Az.: 318 S 75/17 – Urteil vom 11.07.2018

1. Auf die Berufung der Kläger wird das Schluss-Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 10.04.2017, Az. 22a C 105/14, wie folgt abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, die errichtete Außentreppe, die von seinem Sondereigentum (Wohnung Nr. 1) in den gemeinschaftlichen Garten des Grundstücks J. …, … H. führt, zu beseitigen.

2. Von den Kosten der I. Instanz tragen die Kläger 37,5 % und der Beklagte 62,5 %. Der Beklagte hat zudem die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 3.000,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft J. … in … H. und streiten in der Berufungsinstanz noch um die Rückbauverpflichtung des Beklagten bzgl. einer von diesem errichteten Treppe, die auf der rückwärtigen Gebäudeseite von dessen Wohnung in den gemeinschaftlichen Garten führt.

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des Schluss-Urteils des Amtsgerichts vom 10.04.2017 Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO), die wie folgt ergänzt werden. Mit Schreiben vom 26.09.2013 (Anl. K 19) forderten die Kläger den Beklagten auf, die streitgegenständliche Treppe bis zum 18.10.2013 zu entfernen. Mit Email vom 22.11.2013 (Anl. K 20), gerichtet u.a. an die Kläger, nahm der Beklagte Stellung zu verschiedenen zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden Streitpunkten. Dort heißt es u.a.:

„Da Sondernutzungsrechte quasi von der Nutzung her in Richtung Einzeleigentum gehen, schlage ich vor, den Schuppen und meine hintere Gartentreppe nicht weiter zu problematisieren. (…) Zu Herrn G. Entlastung bezüglich Streitpunkte des Gemeinschaftseigentums biete ich an: (…). Ich hoffe hiermit einen für Alle akzeptablen Vorschlag gemacht zu haben, so das (…).“.

Mit anwaltlichen Schreiben vom 14.01.2014 (Anl. K 6) forderten die Kläger den Beklagten unter Fristsetzung erneut auf, die Treppe zu entfernen. Hierzu nahm der Beklagte mit anwaltlichen Schreiben vom 28.01.2014 Stellung (Anl. K 7). Wegen der Einzelheiten der vorgenannten Schreiben/Email wird auf die Anlagen K 6, 7 und K 20 Bezug genommen.

Das Amtsgericht Hamburg hat mit seinem am 10.04.2017 verkündeten Schluss-Urteil die Klage auf Beseitigung der Treppe durch den Beklagten abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass der Beseitigungsanspruch zwar nicht bereits an einer unzulässigen Rechtsausübung und auch nicht an der vom Beklagten erhobenen Verjährungseinrede scheitere. Der Anspruch sei jedoch als unbegründet zurückzuweisen, weil die wohnungseigentumsrechtlichen Voraussetzungen für diesen Anspruch entweder nicht hinreichend dargelegt worden seien oder aber nicht vorlägen. Soweit sich der Beklagte auf die Einrede der unzulässigen Rechtsausübung berufe, sei der beweisbelastete Beklagte für seine von den Klägern bestrittene Behauptung, diese hätten der Errichtung der Treppe zugestimmt, beweisfällig geblieben. Die Verjährungseinrede scheitere an einer rechtzeitigen und hinreichenden Hemmung gemäß § 203 BGB. Die Kläger und der Beklagten hätten im Sinne dieser Vorschrift über die Beseitigung der Treppe verhandelt, sodass die Verjährung durch Klageerhebung rechtzeitig gehemmt worden sei.

WEG - Anspruch auf Rückbau einer errichteten Außentreppe
(Symbolfoto: Prapat Aowsakorn/Shutterstock.com)

Der Anspruch der Kläger scheitere jedoch an einer fehlenden Beeinträchtigung gemäß § 14 Ziff. 1 WEG. Die Kläger hätten nicht hinreichend substantiiert dargetan, dass durch die Außentreppe eine nicht nur unerhebliche Einbruchsrisikoerhöhung gegeben sei, wobei die theoretische Möglichkeit als solche nicht genüge. Zwar werde durch die Treppe ein illegales Eindringen in das Gebäude erleichtert. Hierdurch erhöhe sich jedoch nicht das Einbruchsrisiko bezüglich der Wohnung der Kläger. Der Umstand, dass aufgrund eines fehlenden beidseitigen Handlaufs an der Treppe eine Verkehrsgefährdung vorliege, begründe zwar einen Nachteil der Kläger gemäß § 14 Ziff. 1 WEG. Dies rechtfertige jedoch keine Demontage der Treppe, sondern nur die Montage von Handläufen als mildere Maßnahme zur Beseitigung der Beeinträchtigung. Die Kläger hätten keinen Rechtsanspruch auf eine Maßnahme, die zur Beseitigung der Gefahr nicht erforderlich sei, wenn die Gefahr und damit die Beeinträchtigung auf mildere Weise abgewendet werden könne. Die Kläger könnten sich auch nicht mit Erfolg auf die Entscheidung des LG Hamburg vom 06.02.2013 – 318 S 57/12 – berufen, wonach ein Miteigentümer den anderen Miteigentümern ohne deren Zustimmung (neues) Gemeinschaftseigentum nicht aufdrängen dürfe. Es überzeuge nicht, bei einer Begründung zusätzlichen Gemeinschaftseigentums per se von einem Nachteil i.S.d. § 14 Ziff. 1 WEG auszugehen. Soweit die Kläger behauptet hätten, dass die Treppe bei zukünftigen Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen bezüglich der rückwärtigen Fassade zu nicht nur unerheblich höheren Kosten führe, habe die Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens dies nicht bestätigt. Der Sachverständige Dipl. Ing. J. V. komme in seinem Gutachten vom 30.01.2017 zu dem Ergebnis, dass keine Mehrkosten durch die Treppe bei Arbeiten an der Fassade entstünden.

Bereits im Teil-Urteil vom 05.02.2015 hatte das Amtsgericht ausgeführt, dass eine optische Beeinträchtigung durch die Treppe zwar geltend gemacht, jedoch nicht schlüssig dargelegt worden sei. Auch aus den als Anlagen K 15 und K 16 eingereichten Lichtbildern ergebe sich nicht, dass sich die im 1. OG wohnenden Kläger wegen der Treppe aus der Sicht eines verständigen Dritten beeinträchtigt fühlen könnten. Die Fassade sehe etwas anders aus als vorher. Aber eine auch aus dritter Sicht nachvollziehbar ästhetische Minderung des Gesamteindrucks sei nicht zu erkennen. Die geraden Linien und die Struktur der Fassade würden durch die Treppe nicht gestört. Auch sei die Treppe nicht klobig.

Gegen das ihren Prozessbevollmächtigten am 28.04.2017 zugestellte Urteil haben die Kläger mit einem am 29.05.2017 (einem Montag) bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 19.07.2017 mit einem am diesen Tag bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet.

Die Kläger tragen vor, die Ansicht des Amtsgerichts, es liege keine optische Beeinträchtigung durch die Treppe vor, sei unzutreffend. In Anbetracht der Größe und Unstimmigkeit der Treppe sei eine optische Beeinträchtigung gegeben. Zudem werde der Charakter der rückwärtigen Fassade verändert. Auch der Umstand, dass durch die Errichtung der Treppe ein erhöhtes Einbruchsrisiko für die Wohnung des Beklagten bestehe, führe zu einem unerheblichen Nachteil für sie i.S.d. § 14 Ziff. 1 WEG, weil mit einem Einbruch in die Wohnung des Beklagten auch die Zerstörung von Gemeinschaftseigentum verbunden sei. Zudem bestehe auch die Möglichkeit, dass in andere Teile des Gebäudes eingedrungen werde und dort u.a. Gemeinschaftseigentum beschädigt werden könnte. Außerdem liege ein Nachteil vor, weil die Treppe nicht über einen gemäß § 32 Abs. 6 HBauO erforderlichen Handlauf verfüge. Dies erkenne auch das Amtsgericht, das sodann den Beseitigungsanspruch unter Verweisung auf eine mildere Maßnahme rechtsfehlerhaft verneine. Auch sei bereits erstinstanzlich vorgetragen worden, dass die Montage der Treppe nicht durch ein Fachunternehmen erfolgt sei.

Die Kläger beantragen, das Schluss-Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 10.04.2017, Az.: 22a C 105/14, abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, die errichtete Außentreppe, welche aus seiner Wohnung in den gemeinschaftlichen Garten führt, zu beseitigen.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil und trägt u.a. vor, dass eine optische Beeinträchtigung nicht zu erkennen sei, denn die Treppe füge sich harmonisch in die Wohnungseigentumsanlage ein. Sie sei von vornherein in der Architektur des Hauses angelegt und später zur Umsetzung dieser Planung in Ergänzung der Hochparterrefenster angebracht worden. Ein Handlauf an der Treppe sei nicht erforderlich. Die Treppe befinde sich vollen Umfangs auf seiner Sondernutzungsfläche. Eine Nutzung der Treppe durch Dritte sei nicht vorgesehen. Zudem sei der Anspruch verjährt. Das Amtsgericht habe seine Email vom 22.11.2013 fehlerhaft gewürdigt. Er habe in dieser Email die Treppe nicht zur Disposition gestellt und sei auch nicht bereit gewesen, mit den übrigen Wohnungseigentümer über die Treppe zu verhandeln. Daher sei die Treppe nicht in seinen Lösungsvorschlag am Ende der Email eingeflossen.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorgetragenen Schriftsätze nebst Anlagen im Berufungsverfahren Bezug genommen.

II.

Die Berufung ist zulässig und begründet.

1.

Die Berufung der Kläger ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden.

2.

Die Berufung ist auch begründet.

Zu Unrecht hat das Amtsgericht Hamburg die Klage auf Beseitigung der streitgegenständlichen Treppe abgewiesen.

2.1

Den Klägern steht ein Anspruch gegen den Beklagten auf Beseitigung der Treppe gemäß § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. 15 Abs. 3 WEG zu.

Verstößt ein Wohnungseigentümer gegen die gesetzlichen, vereinbarten oder beschlossenen Gebrauchsregelungen, steht jedem Wohnungseigentümer ein Abwehranspruch nach § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG zu, der darauf gerichtet ist, dass der oder die störenden Wohnungseigentümer einen unzulässigen Gebrauch des Sondereigentums oder des Gemeinschaftseigentums unterlassen oder einen störenden Gebrauch beendigen (Kümmel/Niedenführ in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 15 Rn. 37). Die Geltendmachung des Abwehranspruches ist nicht von einem vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer abhängig (Kümmel/Niedenführ in Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., Rn. 38).

Die Errichtung der streitgegenständliche Treppe verstößt vorliegend gegen die Regelung in Ziffer IV 5 b) der Teilungserklärung. Danach dürfen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, insbesondere der äußeren Gestaltung des Gebäudes, nur im Einverständnis aller Wohnungseigentümer vorgenommen werden. Die nächstliegende Bedeutung dieser Bestimmung, auf die bei der Auslegung der Teilungserklärung abzustellen ist (vgl. BGH, Urteil vom 09.12.2016, V ZR 84/16, Rn. 16, zitiert nach juris), ergibt, dass damit nicht nur die gesetzliche Regelung des § 22 Abs. 1 WEG wiederholt werden, sondern jegliche nicht völlig unerhebliche Veränderung des optischen Erscheinungsbildes ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer unzulässig sein soll (vgl. hierzu OLG München, Beschluss vom 31.03.2006, 34 Wx 111/05, ZMR 2006, 797, Rn. 19, zitiert nach juris; Merle in Bärmann, WEG, 13. Auflage, § 22 Rn. 336; Vandenhouten in Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., § 22 Rn. 158). Eine solche die Bestimmungen des § 22 Abs. 1 WEG verschärfende Regelung in der Teilungserklärung ist wirksam, weil es sich bei den Bestimmungen des § 22 Abs. 1 WEG um abdingbares Recht handelt (vgl. Vandenhouten in Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., Rn. 156). Da die streitgegenständliche Treppe – wie auf den eingereichten Lichtbildern (vgl. Anlagen K 10 und K 25) deutlich erkennbar – nicht nur zu einer völlig unerhebliche Veränderung des optischen Erscheinungsbildes des Gebäudes führt, bedurfte deren Errichtung die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer. Der Beklagte ist für seine Behauptung, er habe vor der Errichtung der Treppe die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer eingeholt, jedoch beweisfällig geblieben.

Ob es sich bei der Errichtung der Außentreppe um eine bauliche Veränderung i.S.v. § 22 Abs. 1 handelt, durch die die Kläger über das in § 14 Ziff. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden, bedarf keiner Entscheidung. Wegen der in Ziffer IV 5 b) der Teilungserklärung getroffenen Regelung bedarf es keines Nachteils für die Kläger, der das in § 14 Ziff. WEG bestimmte Maß übersteigt (vgl. OLG München, a.a.O.).

2.2

Der Beseitigungsanspruch der Kläger ist auch nicht verjährt.

Der Anspruch eines Wohnungseigentümers aus § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB auf Beseitigung einer baulichen Veränderung unterliegt der Verjährung, und zwar der regelmäßigen nach §§ 195, 199 BGB (vgl. Urteil der Kammer vom 22.12.2010, 318 S 207/09, Rn. 20, zitiert nach juris). Die dreijährige Verjährungsfrist begann vorliegend mit Ende des Jahres 2010 zu laufen. Die im Jahr 2014 von den Klägern am 17.03.2014 anhängig gemachte Klage hat die Verjährungsfrist jedoch gehemmt, weil zwischen den Parteien vom 26.09.2013 bis jedenfalls zum 28.01.2014 Verhandlungen über den geltend gemachten Beseitigungsanspruch schwebten und die Verjährung daher frühestens am 02.05.2014 eintrat.

Nach § 203 S. 1 BGB ist die Verjährung solange gehemmt, wie zwischen dem Schuldner und dem Gläubiger Verhandlungen über den Anspruch oder die den Anspruch begründenden Umstände schweben.

Der Begriff von Verhandlungen im Sinne dieser Vorschrift ist verwirklicht, wenn der Gläubiger klarstellt, dass er einen Anspruch geltend machen und worauf er ihn stützen will. Anschließend genügt jeder ernsthafte Meinungsaustausch über den Anspruch oder seine tatsächlichen Grundlagen, sofern der Schuldner nicht sofort und erkennbar den Anspruch ablehnt. Verhandlungen schweben schon dann, wenn eine der Parteien Erklärungen abgibt, die der jeweils anderen Seite die Annahme gestatten, der Erklärende lasse sich auf Erörterungen über die Berechtigung des Anspruchs oder dessen Umfang ein (BGH, Urteil vom 15.12.2016, IX ZR 58/16, Rn. 13, zitiert nach juris). Nicht erforderlich ist, dass dabei eine Vergleichsbereitschaft oder eine Bereitschaft zum Entgegenkommen signalisiert wird (BGH, Urteil vom. 26.10.2006, VII ZR 194/05, Rn. 10, zitiert nach juris).

Die Kläger und der Beklagte haben vom 26.09.2013 bis zum 28.01.2014 in diesem Sinne verhandelt. Mit Schreiben vom 26.09.2013 (Anl. K 19) forderten die Kläger den Beklagten auf, die Treppe bis zum 18.10.2013 zu entfernen. Der Beklagte hat sodann nicht sofort und erkennbar die Beseitigung der Treppe abgelehnt. Er hat vielmehr unter Darlegung seines Rechtsstandpunktes, dass Sondernutzungsrechte von der Nutzung her Einzeleigentum entsprächen, mit Email vom 22.11.2013 (Anl. K 20) vorgeschlagen, die Treppe nicht weiter zu problematisieren. Diese Erklärung konnten die Kläger nur dahingehend verstehen, dass sich der Beklagte auf Erörterungen über die Beseitigung des Anspruchs der Kläger auf Beseitigung der Treppe einließ, auch wenn er den Anspruch ablehnte. Unerheblich in diesem Zusammenhang ist, dass die Treppe in dem Vergleichsvorschlag des Beklagten am Ende seine Email keine (erneute) Erwähnung findet. Hieraus lässt sich entgegen der Auffassung des Beklagten nicht entnehmen, dass er die Beseitigung der Treppe grundsätzlich nicht zur Disposition gestellt hat.

Die Verjährung war vorliegend daher vom 26.09.2013 bis zum 28.01.2014 gehemmt. Die Hemmung der Verjährung führte dazu, dass die Verjährungsfrist nach § 199 Abs. 1 BGB erst am 02.05.2014 abgelaufen war, denn gemäß § 209 BGB wird der Zeitraum, währenddessen die Verjährung gehemmt ist (hier 4 Monate und 2 Tage), nicht in die Verjährungsfrist einberechnet. Vor Eintritt der Verjährung ist diese jedoch gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB durch Klagerhebung erneut gehemmt worden. Die am 17.03.2014 bei Gericht eingegangene Klage wurde dem Beklagten am 29.04.2014 zugestellt.

3.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist §§ 708 Ziff. 10, 711, 713 ZPO zu entnehmen.

Die Revision gegen dieses Urteil ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung durch das Revisionsgericht.

Die Festsetzung des Streitwerts für das Berufungsverfahren ist gemäß § 49a Abs. 1 GKG erfolgt.

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