AG Charlottenburg, Az.: 72 C 15/18, Urteil vom 03.05.2018
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 Prozent des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 Prozent des zu vollstreckenden Betrages leisten.
Tatbestand:
Die Klägerin und die Beklagten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft … … in … Berlin. Die Klägerin ist Eigentümerin der im Dachgeschoss des Vorder- und Hinterhauses gelegenen Wohnungen Nr. 34 bis 37; deren Miteigentumsanteil beträgt insgesamt 1.550/10.000.
In der Eigentümerversammlung am 19. Februar 2018 wurde unter dem TOP 1 folgender Beschlussantrag unter Ausschluss der Klägerin mehrheitlich angenommen:
„Die Wohnungseigentümer der WEG … Berlin beschließen, den Inhaber des Wohnungseigentums Nr.: 34-37 wegen Mängeln und Schäden am Gemeinschaftseigentum im Zusammenhang mit dem Dachgeschossausbau außergerichtlich und gerichtlich in Anspruch zu nehmen und die Ausübungsbefugnis der WEG zu begründen. Die Verwalterin wird ermächtigt, die Rechtsanwaltskanzlei … im Namen der WEG mit der außergerichtlichen und gerichtlichen Inanspruchnahme zu beauftragen und mit dieser eine Vergütungsvereinbarung zu einem Stundensatz von 250,00 Euro zzgl. Mehrwertsteuer abzuschließen.“
Unter dem TOP 5 wurde folgender Beschlussantrag mehrheitlich angenommen:
„Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage von derzeit 40.000 EUR jährlich beginnend ab dem 01.01.2018 auf dann 60.000 EUR jährlich zu erhöhen. Diese Änderung ist im Wirtschaftsplan für das Jahr 2018 zu berücksichtigen. Die Verteilung erfolgt nach Miteigentumsanteilen (MEA). Der geänderte Wirtschaftsplan wird mit dem Protokoll versandt. Die Differenzbeträge sind zum 01.03.2018 fällig und werden bei erteiltem Lastschriftmandat eingezogen. Eigentümer, die keine Einzugsermächtigung erteilt haben, haben selber für den Ausgleich zu sorgen.“
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 19. Februar 2018 (Blatt 10 bis 14 der Gerichtsakte).
In dem bei Gericht am 19. März 2018 eingegangenen Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten rügt die Klägerin folgende Beschlussmängel:
TOP 1
- Der Beschluss verstoße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Es handele sich um einen überdurchschnittlichen Stundensatz. Die Gesamtkosten dürften die Kosten der Beauftragung eines Rechtsanwalts auf Grundlage des RVG weit übersteigen.
- Es seien keine 3 Vergleichsangebote vorgelegt worden, was zur Ungültigkeit führe; es sei nicht einmal der Versuch unternommen worden, die Kosten nach RVG zu schätzen und mit dem beschlossenen Auftrag zu vergleichen. Eine ausreichende Information der Eigentümer fehle insoweit.
- Der Umfang der Kosten sei völlig unvorhersehbar. Der Beschluss sei völlig unbegrenzt, und zwar sowohl hinsichtlich des nur unscharf umrissenen Verfahrensgegenstandes als auch hinsichtlich der Begrenzung der Höhe der Kosten; Verfahrenswert und Stundenanzahl seien unklar. Insofern läge eine Intransparenz und Unbestimmtheit vor.
- Die einzelnen Umstände würden sich in ihrer Wirkung noch potenzieren.
- Unklar bleibe die Finanzierung der Maßnahme.
TOP 5
– Ob die Ansammlung der Rücklage angemessen sei, kann nicht nachvollzogen werden; unklar seien die Kosten des benannten Instandhaltungsrückstaus und der genannten zwingend erforderlichen kurzfristig auszuführenden Instandsetzungsarbeiten. Die Erhöhung sei mangels objektiver Kriterien intransparent.
Die Klägerin beantragt mit der bei Gericht am 6. März 2018 eingegangenen und den Beklagten über die Verwaltung am 23. März 2018 zugestellten Klageschrift, die bereits einen Scheck über den Gerichtskostenvorschuss enthielt, sinngemäß,
die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft … Berlin vom 19. Februar 2018 zu den TOP 1 und 5 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 3. Mai 2018 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet und abzuweisen.
I.
Die Klage ist zulässig. Es handelt sich um einen Rechtsstreit im Sinne des § 43 Nr. 4 WEG, über den das Amtsgericht Charlottenburg als Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ausschließlich zu entscheiden hat. Selbst wenn die Klägerin nicht gegen die Beschlussfassung gestimmt hätte, würde dies nicht zum Wegfall deren Rechtschutzbedürfnisses führen. Denn das Anfechtungsrecht dient nicht dem persönlichen Interesse der klagenden Partei, so dass eine persönliche Betroffenheit nicht erforderlich ist (BGH, Beschl. v. 17. Juli 2003 – V ZB 11/03, NJW 2003, 3124, 3125).
II.
Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat zwar die Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 WEG eingehalten. Die Klage wurde den Beklagten über den Verwalter zwar erst nach Ablauf der Frist zugestellt und damit scheinbar zunächst einmal nicht innerhalb der Monatsfrist erhoben. Die Bestimmung des § 46 Abs. 1 Satz 2 Var. 1 WEG stellt hinsichtlich der Fristwahrung durch Verwendung des Begriffs „Erhebung“ auf die Rechtshängigkeit der Klage und damit auf die erfolgte Zustellung ab, vgl. §§ 253 Abs.1 i.V.m. § 261 Abs.1 ZPO (statt aller: BGH, Urt. v. 16. Jan. 2009 – V ZR 74/08, NJW 2009, 999, 1000). Die Zustellung der Klage ist erst nach Ablauf der Klagefrist erfolgt. Die Zustellung kann allerdings auf den Zeitpunkt der Einreichung der Klageschrift zurückwirken, wenn die Zustellung „demnächst“ im Sinne von § 167 ZPO erfolgte. Dies ist vorliegend der Fall. Für die Frage, ob eine Zustellung „demnächst“ erfolgt, darf nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht auf eine rein zeitliche Betrachtungsweise abgestellt werden, da die Parteien vor Nachteilen durch Verzögerungen innerhalb des gerichtlichen Geschäftsbetriebs bewahrt werden sollen (vgl. nur BGH, Urt. v. 12. Juli 2006 – IV ZR 32/05, NJW 2006, 3206, 3207, m.w.N.). Geht es um von der klagenden Partei zu vertretende Zustellungsverzögerungen, ist das Merkmal „demnächst“ nur erfüllt, wenn sich die Verzögerung in einem hinnehmbaren Rahmen hält. Dieser hinnehmbare Rahmen ist nur dann gewahrt, wenn die der Klägerseite zurechenbaren Verzögerungen sich nur „um zwei Wochen bewegen“ oder nur „geringfügig darüber liegen“ (vgl. Urt. v. 16. Jan. 2009 – V ZR 74/08, NJW 2009, 999, 1001; Urt. v. 1. Dez. 1993 – XII ZR 177/92, NJW 1994, 1073 f.).
Die Klägerin hat bereits in der Klageschrift Angaben zum Streitwert getätigt. Der Vorschuss ist mittels Scheck beglichen worden, der der Klageschrift bereits beigefügt war. Die Klage ist auch innerhalb der Klagefrist anhängig gemacht worden; insoweit gelten die §§ 187 ff. BGB.
Die Klage ist indes unbegründet.
Die innerhalb der Klagebegründungsfrist (insoweit gelten die §§ 187 ff. BGB und hier insbesondere der § 193 BGB) vorgetragenen und damit allein der Entscheidung zugrunde zu legenden Anfechtungsgründe (vgl. dazu BGH, Urt. v. 16. Jan. 2009 – V ZR 74/08, NJW 2009, 999; BGH, Urt. v. 27. März 2009 – V ZR 196/08, NJW 2009, 2132) rechtfertigen nicht die Ungültigerklärung der angefochtenen Beschlüsse zu den TOP 1 und 3 der Versammlung vom 19. Februar 2018.
1. Der Beschluss zum TOP 1 ist nicht für ungültig zu erklären, dieser widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Dem steht nach Auffassung des Gerichts nicht die von der Klägerin monierte nicht ausreichende Information (Kostenangebote) entgegen. Grundsätzlich muss zwar die Entscheidung über die Beauftragung eines Unternehmens oder Dienstleisters zu Maßnahmen, die nicht unerhebliche Kosten verursachen, durch die Einholung mehrerer Angebote verschiedener Leistungsanbieter vorbereitet worden sein. Wie bei der Erteilung von Aufträgen etwa für Instandsetzungsarbeiten an Handwerksunternehmen ist auch bei der Auftragserteilung von Dienstleistungen, wie hier die rechtliche Vertretung, die Einholung mehrerer Angebote regelmäßig erforderlich, um die Angemessenheit der Honorarvorstellungen des jeweiligen Leistungsanbieters überprüfen zu können (vgl. BGH, Urt. v. 1. Apr. 2011 – V ZR 96/10, WM 2011, 1293 und Urt. v. 22. Juni 2012 – V ZR 190/11, NJW 2012, 3175; OLG Hamm, Beschl. v. 4. Juni 2002 – 15 W 66/02, NZM 2003, 486 und Beschl. v. 3. Jan. 2008 – 15 W 240/07, ZMR 2009, 58). Der einzelne Wohnungseigentümer muss demnach die Möglichkeit erhalten, vor der Eigentümerversammlung von den Angeboten Kenntnis zu nehmen und eigene Vorschläge einbringen zu können (Jennißen in Jennißen, WEG, 3. Aufl. 2012, § 26 Rn. 30; in diesem Sinne wohl auch: BGH, Urt. v. 1. Apr. 2011 – V ZR 96/10, GE 2011, 765). Diese Vorbereitung der Wahl des Unternehmens und die sich hieran anschließende Einbringung von Wahlvorschlägen in die Eigentümerversammlung sind Aufgaben der einzelnen Wohnungseigentümer, die sie aus eigener Initiative wahrnehmen können; es bedarf daher insoweit keiner sie ermächtigenden vorherigen förmlichen Beschlussfassung der Eigentümerversammlung. Hat ein Wohnungseigentümer selbst nichts in dieser Richtung unternommen, so besteht kein gerechtfertigter Anlass, wenn er dies der Mehrheit, die sich für die Wahl eines bestimmten Bewerbers entschieden hat, als Mangel ordnungsgemäßer Verwaltung vorwirft (vgl. Engelhardt in Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl. 2009, WEG § 26 Rn. 5). Das Gesetz enthält keine Vorgaben dazu, wie diese Vorbereitung im Einzelnen durchzuführen ist. Nicht erforderlich ist es, dass die einzelnen Angebote sämtlichen Eigentümern vor der Eigentümerversammlung übersandt werden. Ausreichend ist die Möglichkeit der Kenntnisnahme. Ob die Auswahlmöglichkeit bei den zu erwartenden Kosten überhaupt erforderlich wäre, kann letztlich dahinstehen. Die Kostengrenze liegt insoweit bei (über) 3.000,- Euro (vgl. nur LG Dortmund, Urt. v. 21. Apr. 2015 – 1 S 445/14, ZMR 2015, 777: 5.000,- Euro; LG München I, Urt. v. 6. Febr. 2014 – 36 S 9481/13 WEG, ZWE 2014, 417; Vandenhouten in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl. 2017, § 21 Rn. 75 m.w.N., zuletzt auch LG Frankfurt/M., Beschl. v. 19. Apr. 2017 – 2-13 S 2/17, Grundeigentum 2017, 728). Ob diese – was zumindest nicht fern liegt – vorliegend überschritten wurde, muss nicht entschieden werden, da zumindest der Grundsatz von „bewährt und gut“ in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen ist. Der Rechtsanwalt … war bereits in der Vergangenheit für die Gemeinschaft tätig.
Unerheblich ist, dass keine Regelung zur Finanzierung der Maßnahme getroffen wurde. Soweit eine solche überhaupt erforderlich ist, so hat eine solche zumindest nicht zwingend in diesem Rahmen zu erfolgen; die Regelung der Finanzierung könnte auch zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen.
Nach Auffassung des Gerichts handelt es sich insgesamt um einen bloßen Vorbereitungsbeschluss. Es wurde keine Verpflichtung ausgesprochen bzw. beschlossen (vgl. BGH, Urt. v. 18. Juni 2010 – V ZR 193/09). Der Regelungsgehalt eines Beschlusses ist normativ zu ermitteln. Die Regelungen insgesamt dienen einer etwaigen gerichtlichen Durchsetzung eines etwaigen Anspruchs (dessen Bestehen einer rechtlichen Überprüfung eines Rechtsanwaltes unterzogen werden sollte) bzw. der Vermeidung einer derartigen rechtlichen Auseinandersetzung durch vorgerichtliche Aufforderung.
Im Rahmen eines derartigen Vorbereitungsbeschlusses sind abschließende Rechtsfragen nicht zu klären. Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist lediglich dann zu verneinen, wenn für einen verständigen Wohnungseigentümer ohne weiteres ersichtlich ist, dass das mit der Beschlussfassung anvisierte Ziel aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen von vornherein nicht erreichbar ist. Dies ist vorliegend nach dem Vortrag der Klägerin nicht der Fall.
Grundsätzlich ist das weite Ermessen der Gemeinschaft zu berücksichtigen, die sich nach Auffassung des Gerichts nicht nur – nach dem Grundsatz „bewährt und gut“ – auf die Auswahl des Auftragnehmers, sondern zumindest in gewissen Grenzen auch auf die Kostenhöhe bezieht. Es steht der Gemeinschaft frei, einen für gut befundenen Dienstleister zu beauftragen, auch wenn dies zu einer höheren finanziellen Belastung führt als die Beauftragung eines Konkurrenten. Dies hat allerdings seine Grenzen. Das Wirtschaftlichkeitspostulat ist in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen. Dass die Grenzen der Wirtschaftlichkeit in diesem Fall – etwa im Vergleich zur Abrechnung nach dem RVG – überschritten wurden, kann hier nicht erkannt werden. Zum einen ist eine Abrechnung auf Stundenbasis nicht unüblich, gerade in der Materie des WEG durchaus üblich. Dass die Stundenzahl nicht von vornherein feststeht, liegt dabei auf der Hand. Zum anderen kann – unter Berücksichtigung auch des zu erwartenden Streitwertes im konkreten Fall – nicht von vornherein davon ausgegangen werden, dass die Abrechnung auf Stundenbasis die nach RVG übersteigt.
Eine Kostenbegrenzung kann bei Beauftragung eines Dienstleisters auf Stundenbasis – was durchaus üblich ist – regelmäßig nicht vorgenommen werden. Allenfalls kann eine grobe Abschätzung erfolgen. Nach Auffassung des Gerichts rechtfertigt dies aber noch nicht die zwingende Aufnahme einer Kostenobergrenze. Dies umso mehr nicht, wenn man berücksichtigt, dass der Auftragnehmer Organ der Rechtspflege ist und nicht unterstellt werden kann, dass er fehlerhafte Abrechnungen erstellt bzw. den Auftrag zögerlich ausführt. Zudem ist diesbezüglich ohnehin die Kündigung des Anwaltsvertrages bzw. die Kürzung der Anwaltsvergütung möglich. Der Auftragsgegenstand ist hinreichend umgrenzt. Ein Vergleich mit den Kosten der Beauftragung etwaiger anderer Rechtsanwälte ist hinsichtlich des Stundensatzes möglich. Aber auch hier ist das weite Ermessen der Gemeinschaft zu berücksichtigen, einen bewährten Dienstleister (Rechtsanwalt) erneut zu beauftragen. Eine die Ungültigkeit begründende Intransparenz liegt daher nach Ansicht des Gerichts nicht vor.
2. Der Beschluss zum TOP 5 ist ebenso nicht für ungültig zu erklären; er widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG gehört die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage zur ordnungsgemäßen Verwaltung; diese dient der Sicherung von notwendiger Reparaturen des Gemeinschaftseigentums größeren Ausmaßes. Die Höhe der Rücklage, die angemessen sein muss, ist nach objektiven Maßstäben zu ermitteln. Maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse im konkreten Einzelfall, insbesondere Alter, Größe, Nutzungsintensität, Reparaturanfälligkeit, Baukosten, bauliche Besonderheiten und Zustand. Angemessen ist, was ein verständiger und vorausschauender Eigentümer zur Pflege seines Eigentums zurücklegen würde. Bei der Bemessung der Rücklage und des jährlichen Beitrags haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum; nur wesentlich zu niedrige oder überhöhte Ansätze widersprechen ordnungsgemäßer Verwaltung (vgl. hierzu nur KG, Beschl. v. 11. Febr. 1991 – 24 W 4560/90, NJW-RR 1991, 725; BayObLG, Beschl. v. 25. Mai 1998 – 2Z BR 22/98, NZM 1999, 34; OLG Düsseldorf, Beschl. v. 21. Juni 2002 – 3 Wx 123/02, ZWE 2002, 535; Heinemann in Jennißen, WEG, 3. Aufl. 2012, § 21 Rn. 91 sowie Vandenhouten in Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., § 21 Rn. 127 jeweils m.w.N.). Dabei wird teilweise auf die Pauschalsätze des § 28 Zweite Berechnungsverordnung zurückgegriffen (vgl. OLG Düsseldorf a.a.O.); nach Auffassung des Gerichts können solche Vorgaben allerdings allenfalls eine Orientierung für die Ermessensausübung darstellen, bedeuten jedoch keinesfalls eine Bindung der Eigentümerversammlung, den so beschriebenen Ermessensspielraum auch bis zur oberen Grenze auszuschöpfen (so auch OLG Hamm, Beschl. v. 18. Mai 2006 – 15 W 25/06, ZMR 2006, 879; Vandenhouten in Niedenführ/Vandenhouten a.a.O., Rn. 127; insgesamt kritisch bzgl. der Heranziehung: Drasdo in ZWE 2012, 17). Nach Auffassung des Gerichts sind daher die Besonderheiten des Einzelfalles zu berücksichtigen; kann nicht lediglich und generell auf die Vorgaben des § 28 Zweite Berechnungsverordnung abgestellt werden.
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze kann nach dem Vortrag der Parteien nach Auffassung des Gerichts nicht davon ausgegangen werden, dass der Ansatz eines Beitrags zur Instandhaltungsrücklage von jährlich 60.000,- Euro erheblich zu hoch ist. Die Rücklage von 40.000,- Euro jährlich schätzt die Klägerin offenbar selbst als angemessen ein. Aus welchem Grund die Erhöhung um 50 Prozent in Ansehung der beabsichtigten – wenn auch im Beschluss nicht genau bezeichneten – Instandhaltungsarbeiten unangemessen sein soll, erschließt sich dem Vortrag der insoweit darlegungsbelasteten Klägerin nicht. Unter Berücksichtigung des Alters, insbesondere aber der Größe der Anlage erscheint die Höhe der Rücklage sogar noch eher als moderat bemessen.
Insgesamt ist das Ermessen der Gemeinschaft nach Auffassung des Gerichts nicht überschritten.
III.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91; 708 Nr. 11, 711, 709 S. 2 ZPO.
IV.
Der Streitwert wird auf 15.206,25 Euro festgesetzt, § 49a GKG. Das Gericht folgt insofern den Ausführungen der Klägerin. Auf die Anfechtung des Beschlusses zum TOP 1 entfällt ein Betrag von 5.206,25 Euro als hälftiges Gesamtinteresse (297,50 Euro brutto x 35 Stunden x ½); das fünffache klägerische Interesse ist höher. Auf die Anfechtung des Beschlusses zum TOP 5 entfällt ein Betrag von 10.000,- Euro als hälftiges Gesamtinteresse (Erhöhung um 20.000,- Euro x ½); auch hier ist das fünffache klägerische Interesse höher.
