AG Wetzlar – Az.: 38 C 1132/12 (38) – Urteil vom 21.08.2012
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 229,55 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.08.2011 verurteilt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
(Von der Darstellung des Tatbestandes wird nach § 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.)
Die Klage ist zulässig und überwiegend auch begründet. Denn die Klägerin hat gegen den Beklagten wegen seines Zahlungsverzuges einen Anspruch auf Erstattung der für die außergerichtliche Beitreibung der Sonderumlage und des Hausgeldes aufgewendeten Rechtsanwaltsgebühren, §§ 280, 286 BGB. Denn der Beklagte hat sich zum Zeitpunkt der Beauftragung des jetzigen Klägerbevollmächtigten im Zahlungsverzug befunden. Denn er hat trotz mehrfacher Aufforderung der Klägerin, die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, die fälligen Zahlungsansprüche der Gemeinschaft nicht befriedigt.
Der Beklagte war auch nicht berechtigt, die Zahlungen bis zum Austausch der Fenster in seiner Wohnungseigentumseinheit zurückzuhalten. Zwar ist verständlich, dass ein Wohnungseigentümer nicht bereits ist, Leistungen an die Gemeinschaft zu erbringen, wenn diese ihrerseits ihren Verpflichtungen gegenüber dem Eigentümer nicht nachkommt. Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht gleichwohl gegenüber der Gemeinschaft kein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) zu. Denn gegenüber einer Beitragsforderung der Wohnungseigentümergemeinschaft aus Beschlüssen über Wirtschaftspläne, Sonderumlagen oder Jahresabrechnungen kann ein Zurückbehaltungsrecht grundsätzlich nur ausgeübt werden, wenn die Gegenforderung anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist (vgl. Bärmann-Merle, WEG, 10. A., § 28, Rz. 159 und 161). Davon kann vorliegend aber nicht ausgegangen werden.
Denn der Beklagte hat lediglich von der Hausverwaltung den Austausch mehrerer konkret von ihm bezeichneter Fenster verlangt, nicht aber von dem dafür allein zuständigen Beschlussgremium, der Wohnungseigentümerversammlung. Denn der Hausverwalter kann den Austausch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster nicht alleine veranlassen, weil es sich bei dem Austausch um eine bauliche Maßnahme i. S. d. § 22 WEG handelt (vgl. Bärmann-Werle, a.a.O., § 22, Rz. 53). Er kann nur auf Grundlage eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft tätig werden. Zwar existiert nach dem unstreitigen Vortrag der Parteien ein Beschluss über den generellen Austausch schadhafter Fenster der Wohnungseigentumsanlage, nicht aber speziell über die von dem Beklagten konkret bezeichneten drei Fenster in seiner Wohnung. Damit ist die Gegenforderung des Beklagten weder anerkannt noch rechtskräftig festgestellt. Solange kein konkreter Beschluss gefasst wurde, kann daher gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft auch kein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt werden (vgl. AG Wetzlar, WuM 2012, 394 f.).
Darüber hinaus kommt ein Zurückbehaltungsrecht zumindest gegenüber dem Anspruch auf Zahlung der Sonderumlage bereits deshalb nicht in Betracht, weil diese – dem Interesse aller Wohnungseigentümer an der Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums dienend – als Vorleistungspflicht ausgestaltet ist (vgl. Bärmann-Merle, a. a. O., § 28, Rz. 161 m. w. N.). Würde jeder Wohnungseigentümer seine Zahlungen bis zur Erfüllung seiner Forderungen zurückhalten können, wäre die ordnungsgemäße Verwaltung der Gemeinschaft nicht mehr gewährleistet.
Die von Klägerseite vorgenommene Berechnung der Anwaltsgebühren begegnet keinen Bedenken.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 280, 286, 288 BGB, wobei Zinsen aber erst ab dem 23.08.2011 zuzusprechen waren, da dem Beklagten mit Klägerschreiben vom 11.08.2011 eine weitere Zahlungsfrist bis zum 22.08.2011 eingeräumt worden war.
Aufgrund seines überwiegenden Unterliegens waren dem Beklagten die Kosten des Rechtsstreits zur Gänze aufzuerlegen, § 92 Abs. 2 Zf. 1 ZPO.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet seine Grundlage in den §§ 708 Zf. 11, 711, 713 ZPO.
Die Berufung war nicht zuzulassen, da der Sache weder grundsätzliche Bedeutung zukommt, noch eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist, § 511 Abs. 4 ZPO.
