AG Singen, Az.: 7 C 20/14, Urteil vom 25.11.2014
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5/4 des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 5/4 des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Tatbestand
Die Kläger fechten einen Beschluss über die Anmietung von Rauchmeldern an.
Die Kläger und die Beklagten bilden die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer H. (dazu Teilungserklärung vom 27.03.2006; AS 39 ff). Auf Einladung der Verwalterin D. (AS 31) beschloss die Eigentümerversammlung am 17.06.2014 zu Tagesordnungspunkt 5 die Installation von Rauchmeldern in den Schlafräumen aller Wohnungen und den dazugehörigen Fluchtwegen mit Anmietung von Funkrauchmeldern bei der Firma T. für € 6,06 zzgl. € 1,67 für die Wartung je Gerät und Jahr (im einzelnen Protokoll vom 17.06.2014, AS 9). In der Versammlung am 23.08.2010 war zu dem Tagesordnungspunkt 3.2 b (Einbau von Rauchmeldern im Gemeinschafts- und im Sondereigentum) kein Beschluss gefasst worden; das Protokoll (AS 19) enthält den Vermerk, dass jeder Wohnungseigentümer auf eigene Kosten Rauchmelder im Sondereigentum montieren könne. Die Klage ging am 15.07.2014 mit Klagbegründung ein.
Die Kläger bringen vor, sie hätten ihre Wohnung bereits mit Rauchmeldern ausgestattet. Der angefochtene Beschluss entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er das Vorhandensein von Rauchmeldern nicht berücksichtige und den Klägern insoweit weitere Kosten entstünden, obwohl dafür kein Bedürfnis bestehe. Daher liege der Beschluss auch außerhalb des billigen Ermessens der Wohnungseigentümer bei der Verwaltung. Das gegebene Sicherheitsinteresse sei auch dann gewahrt, wenn die einzelnen Wohnungseigentümer das Vorhandensein und die Wartung ordnungsgemäßer Rauchmelder gegenüber der Verwaltung auf eigene Kosten nachwiesen. Die Kosten des Rechtsstreits habe die Verwalterin zu tragen.
Die Kläger beantragen (AS 3, 103), den Beschluss vom 17.06.2014 zu Top 5 der Eigentümerversammlung vom 17.06.2014 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen (AS 103), die Klage abzuweisen.
Sie bringen vor, die Wohnungseigentümer hätten einen Rechtsanspruch auf Installation und Wartung der Rauchmelder durch die Gemeinschaft unter dem Gesichtspunkt der ordnungsgemäßen Verwaltung. Nur eine einheitliche Vergabe an eine entsprechend qualifizierte Fachfirma stelle die vorschriftsmäßige Installation, regelmäßige Funktionskontrolle und einen ausreichenden Nachweis sicher. Entsprechende Aufträge werden (unstreitig) von Wartungsfirmen nur „objektweise“ angenommen. Ohne eine solche Auftragsvergabe bestünde ein Nachteil für Wohnungseigentümer, die keine Rauchmelder hätten, weil sie sich selbst um die Wartung kümmern müssten. Die Gemeinschaft habe keine Kompetenz, den einzelnen Wohnungseigentümern den Nachweis der ordnungsgemäßen Wartung aufzuerlegen, der für die Eintrittspflicht der Gebäudefeuerversicherung von Bedeutung sei. Bei der Versammlung am 23.08.2010 habe die Verpflichtung aus § 15 LBO BW noch nicht bestanden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze mit Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage wurde fristgemäß erhoben und begründet (§ 43 I 2 WEG), ist aber unbegründet.
Der Beschluss vom 17.06.2014 zu Tagesordnungspunkt 5 über die Anmietung und Installation von Rauchmeldern entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und nach billigem Ermessen dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer (§ 21 III, IV WEG). Angesichts der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für eine Entscheidung über den Einbau von Rauchwarnmeldern (NJW 2013, 392, 393), von der die Parteien ausgehen und auf die wegen der Einzelheiten verwiesen werden kann, ist zwischen den Parteien lediglich umstritten, ob die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über den Einbau neuer Rauchmelder berücksichtigen mussten, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht ggf. bereits nachgekommen seien, und deren Wohnungen von der Installation neuer Rauchmelder auszunehmen waren. Dies ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (aaO, Tz. 17), der sich das Amtsgericht anschließt, eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung. Ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen Maßnahmen, die bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalles zur Erhaltung, Verbesserung oder dem der Zweckbestimmung des Gemeinschaftseigentums entsprechenden Gebrauch nützlich sind und der finanziellen Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft entsprechen. Bei mehreren in Betracht kommenden Maßnahmen haben die Wohnungseigentümer einen Beurteilungsspielraum, der aus ihrer Verwaltungsautonomie herrührt; er ist in Bezug auf Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Regelung gerichtlicher Nachprüfung weitgehend entzogen (im einzelnen Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 21 Rn. 27-30 mN). In der Rechtsprechung wird dazu die Auffassung vertreten, dass es nicht billigem Ermessen entspreche, Wohnungen, die bereits von den Wohnungseigentümern mit Rauchmeldern ausgestattet wurden, in einen Beschluss der Gemeinschaft über die Installation und den Betrieb von Rauchmeldern einzubeziehen (LG Braunschweig NJW-RR 2014, 1041; AG Rendsburg Beck RS 2009, 08654).
Jedenfalls unter den konkreten Umständen des vorliegenden Falls kommt das Gericht zu einer anderen Beurteilung und hält den angefochtenen Beschluss nach den dargelegten Grundsätzen für bedenkenfrei. Die Wohnungseigentümer haben die Anschaffung von Funkrauchmeldern und deren Anmietung und Wartung durch eine Fachfirma beschlossen, die – wie andere vergleichbare Firmen auch, so der unbestrittene Vortrag der Beklagten – solche Aufträge nur einheitlich für ein gesamtes Objekt entgegennimmt. Bei den zur Anmietung ausgewählten Funkrauchmeldern ist die Funktionskontrolle der gesamten Rauchmelder in der Gemeinschaftsanlage über eine Funkverbindung einheitlich, unkompliziert und unschwierig dokumentierbar sichergestellt. Für die Eigentumswohnung der Kläger fallen insgesamt Kosten von € 15,46 jährlich an, die bei dem üblichen Gesamtvolumen der Betriebskosten einer Eigentumswohnung eher geringfügig erscheinen. Die Kläger haben im Rechtsstreit die Einhaltung der DIN 14606 für die von ihnen angeschafften Rauchmelder nicht konkret dargetan und nachgewiesen und auch auf Nachfrage nicht konkretisiert, in welcher Form eine fachkundige Funktionskontrolle und deren Nachweis über ein bloßes Selbstzeugnis des Klägers zu 2. hinaus, der beruflich bei einer Firma für den Bau- und Einbau von Fenstern, Wintergärten und Garagen als Monteur arbeitet, sichergestellt ist. Die Kosten für den Einbau zweier Rauchmelder im Schlafzimmer und im zugehörigen Flur von rd. € 60,00/Stück nach der Erörterung in der Versammlung am 23.08.2010, so der Vortrag der Kläger, erscheinen schon im Hinblick auf den zeitbedingten Wertverlust der Geräte und die Möglichkeit der zwischenzeitlichen Nutzung nicht so erheblich, dass sie das Interesse der Gemeinschaft – und im Hinblick auf ihre Verpflichtung aus § 27 I Nr. 2 WEG das Interesse der Verwalterin – an der einheitlichen Installation und Funktionskontrolle von Rauchmeldern überwiegen könnten. Die Wohnungseigentümer haben unter diesen Umständen ihr Ermessen nach der Beurteilung des Gerichts beanstandungsfrei ausgeübt.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 I ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 709 S. 2, 711. Auf der Grundlage des Streitwertbeschlusses vom 11.11.2014 besteht kein Anlass zur Zulassung der Berufung (§ 511 IV ZPO). Die rechtliche Grundsatzfrage ist mit der angeführten Entscheidung des Bundesgerichtshofs geklärt; im übrigen handelt es sich um eine Einzelfallbeurteilung.
