AG Pinneberg – Az.: 60 C 17/15 – Urteil vom 25.07.2017
Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 3.3.2015 zu TOP 3 — alle drei zu diesem TOP gefassten Beschlüsse -, TOP 4 und TOP 5 werden für unwirksam erklärt.
Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird auf 36.902,17 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Klägerin begehrt die Ungültigkeitserklärung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung vom 3.3.2015, die seit längerem im Streit zwischen den Parteien stehende Sanierung von Balkonen und der Dachterrasse betreffen.
Zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 3.3.2015 wurde zunächst darüber abgestimmt, ob die Sanierung der Balkone mit einem Gefälle zur Gebäudeseite hin und zwei Einläufen in der rechten und linken Ecke der Balkone erfolgen soll (Variante 1, „wobei der Balkon im 3. OG nur einen Einlauf erhält und die Dachterrasse nach dem bisherigen Aufbau saniert wird“), oder mit einem Gefälle vom Gebäude weg mit vorgehängten Regenrinnen (Variante 2). Mit sechs zu eins Stimmen wurde mehrheitlich für eine Ausführung mit Gefälle zum Gebäude hin abgestimmt (Variante 1).
Der weitere Antrag, die Sanierung der Balkone mit einem Gefälle vom Gebäude weg mit vorgehängten Regenrinnen und Sanierung der Dachterrasse nach bisherigem Aufbau durchzuführen, wurde mehrheitlich durch Beschluss abgelehnt.
Schließlich wurde zu TOP 3 mehrheitlich beschlossen, näher bezeichnete Unternehmen entsprechend ihrer ebenfalls näher bezeichneten Angebote den Sanierungsauftrag zu erteilen.
Zu TOP 4 wurde sodann mehrheitlich beschlossen, die Bauberatung … mit der Bauleitung zu beauftragen.
Bezüglich der Finanzierung der Sanierung durch eine Sonderumlage wurde schließlich zu TOP 5 beschlossen.
Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Sondereigentümerversammlung Anlage K2, Blatt 6 ff. der Akte, verwiesen.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass der erste zu TOP 3 gefasste Beschluss eine bauliche Veränderung beinhalte, da die Richtung des Gefälles geändert werde. Die Balkone seien bei ihrem Bau so konzipiert worden, dass es eine vorgehängte Regenrinne geben müsse. Die mit Hilfe von Kernbohrungen zu errichtenden Einläufe führten zu einem Substanzeingriff, die zu errichtenden Rohre wären auch aus optischen Gründen inakzeptabel und die Nutzungsfläche würde eingeschränkt.
Die drei zu TOP 3 gefassten Beschlüsse seien in sich widersprüchlich, da nach den Angeboten der beauftragten Unternehmen die Dachterrasse nicht nach ihrem bisherigen Aufbau saniert werde, da die vorhandene Dämmstärke von zur Zeit 9 cm auf nur 6 cm reduziert würde – was eine bauliche Veränderung darstelle. Eine Dämmung wie in dem Angebot der Firma … empfohlen führe dagegen zu einer Verbesserung der Dämmeigenschaft, wobei es technisch machbar wäre, die Türöffnung an eine höhere Dämmung anzupassen.
Es entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, dass die Angebote keine Angaben über die Befestigung des Dachterrassengeländes enthielten. Auch soweit in den Angeboten eine Traufbohle mit Befestigungsbolzen vorgesehen sei, stelle dies als Substanzeingriff eine bauliche Veränderung dar. Es gäbe auch Randprofile, die in den Estrich eingebettet würden.
Abweichend von dem bisherigen Aufbau der Dachterrasse sei in dem Angebot kein Estrich vorgesehen. Es entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, dass hinsichtlich der Dachterrasse eine Erneuerung der Regenrinne angeboten werde. Diese sei nicht sanierungsbedürftig. Soweit die Verwaltung schriftlich mitgeteilt habe, dass diesbezüglich ein Angebot eines Malereibetriebes hinsichtlich der Überarbeitung der Geländer eingeholt worden sei, werde dieses Angebot in dem Beschluss nicht erwähnt.
Die drei Beschlüsse verstießen auch deswegen gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung, weil die drei Angebote, auf die in der Einladung zur Eigentümerversammlung verwiesen wurde, keine Vergleichsangebote darstellten, da sie unterschiedliche technische Lösungen verfolgten.
Das grundlegende Problem in dieser Wohnungseigentümergemeinschaft bestehe darin, dass einige der übrigen Wohnungseigentümer Einfluss nähmen auf den Inhalt von Angeboten und diese Eigentümer Unterstützung von dem Verwalter und dem zu TOP 4 beauftragten Bauberater erhielten. Negative Auswirkungen von Baumaßnahmen auf die Wohnung der Klägerin würden von den Beklagten in Kauf genommen. Die beauftragten Unternehmen seien nicht auf Dacharbeiten spezialisiert. Es sei seitens der Verwaltung die befremdliche Absprache getroffen worden, dass die Angebotsfirmen keine Fragen beantworten.
Die Angebote Anlage K4, K5 und K6 (Bl. 10 ff. der Akte) der nach dem Beschluss zu beauftragenden Unternehmen sähen eine nicht fachgerechte und nicht vertretbare Vorgehensweise hinsichtlich der Sanierung der Balkone und der Dachterrasse vor. Die angebotenen Leistungen entsprächen nicht den anerkannten Regeln der Technik. Das zeige sich insbesondere – betreffend die Balkone – an der Entscheidung für ein Gefälle zum Gebäude hin (sogenannte Fallrohrlösung) und an der vorgesehenen unzureichenden Dämmung der Dachterrasse.
Hinsichtlich der durch TOP 4 mit der Bauleitung beauftragten Firma sei zu sagen, dass es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, wenn diese an der Stelle der Wohnungseigentümer zu einer Endabnahme berechtigt wäre. Der Inhaber habe bei der Bearbeitung des vorliegenden Angebots gezeigt, dass er nicht in der Lage sei, eine Sanierungsplanung zu erstellen. Er habe während der Eigentümerversammlung mit einem der Angebotsersteller telefoniert, um Informationen über die geplante Platzierung der Kernbohrungen zu erhalten, und nicht vertrauenswürdige Äußerungen getätigt. Bei einer Beauftragung des von der Klägerin favorisierten Bauunternehmens wäre eine Bauüberwachung nicht erforderlich gewesen.
Betreffend die Finanzierung gemäß der zu TOP 5 beschlossenen Sonderumlage gelte, dass bei deren Berechnung falsche Zahlen genannt worden seien, da die Kosten je nach Variante der Auftragserteilung hinsichtlich notwendiger Kosten für die Bauaufsicht und gegebenenfalls hinzuzurechnenden Malerkosten unterschiedlich seien. Die Forderung, die Sonderumlage bis zu einem genannten Zeitpunkt einzuzahlen, entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und stelle eine Provokation dar.
Die Klägerin beantragt, den zu TOP 3 der Sondereigentümerversammlung der WEG … am 03.03.15 gefassten Beschluss, die Sanierung der Balkone mit einem Gefälle zur Gebäudeseite hin und zwei Einläufen in der rechten und linken Ecke der Balkone durchzuführen, wobei der Balkon im 3. OG nur einen Einlauf erhält und die Dachterrasse nach dem bisherigen Aufbau saniert wird, für ungültig zu erklären; den weiter zu TOP 3 der vorgenannten Eigentümerversammlung gefassten Beschluss, mit dem der Antrag abgelehnt wurde, die Sanierung der Balkone mit einem Gefälle vom Gebäude weg mit vorgehängten Regenrinnen und die Sanierung der Dachterrasse nach dem bisherigen Aufbau vorzunehmen, für ungültig zu erklären;
den weiter zu TOP 3 der vorgenannten Eigentümerversammlung gefassten Beschluss, der Firma…, der Firma … und der Firma … gemäß den Angeboten vom 18. und 19.11.14 den Auftrag zur Sanierung der Balkone und der Dachterrasse zu erteilen, für ungültig zu erklären;
den zu TOP 4 der vorgenannten Eigentümerversammlung gefassten Beschluss, die Firma … mit der Bauleitung gemäß vorliegendem Angebot zu beauftragen, für ungültig zu erklären;
den zu TOP 5 der vorgenannten Eigentümerversammlung gefassten Beschluss, die so genannte anteilige Sonderumlage 8 gemäß der als Anlage K1 überreichten Aufstellung zum Angebot der Firma … zum 27.03.15 auf das Konto der WEG einzuzahlen, für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, dass die Beschlüsse zu TOP 3 keine bauliche Veränderung beinhalten und nicht für ungültig zu erklären seien. Es handele sich ausschließlich um eine Instandsetzungsmaßnahme. Soweit die beschlossenen Angebote vorsähen, dass bezüglich der Balkone das Gefälle mit einem Ausgleichsestrich zum Gebäude hin und zu den mittels Stahlbetonkernbohrungen geschaffenen Einläufen erstellt werde, entspreche dies dem Stand der Technik und sei fachgerecht. Nur bei dieser Ausführungsart sei gewährleistet, dass die nach den Vorgaben der DIN 18195 einzuhaltende Höhe von 15 cm zwischen Balkonoberfläche und Eintrittsöffnung in die Wohnung eingehalten werden könne. Es bestehe dringender Instandsetzungsbedarf, was sich daran zeige, dass in der bisherigen Ausführung mit geringem Gefälle Wasser auf den Balkonen stehe, Fliesen sich abgelöst hätten und in den Frontbereichen Rostflecken aufgrund verrostete Balkonträger aufgetreten seien. Die herzustellenden Einläufe würden teilweise an vorhandene Regenfallrohre angeschlossen werden, jedenfalls stehe der Klägerin der Nutzungsbereich ihres Balkons unverändert weiterhin zur Verfügung. Die Tropfkante an der Balkonkante bleibe unverändert erhalten.
Bezüglich der Dachterrasse gelte, dass das beschlossene Angebot nicht zu einem vom bisherigen Zustand abweichenden Aufbau führe, die vorgesehene Dämmung sei ausreichend. Der Vortrag der Klägerin, dass eine Dachterrasse zum, Zeitpunkt des Kaufs ihrer Wohnung nicht vorhanden und auch nicht vorgesehen gewesen sei, werde mit Nichtwissen bestritten. Die vorhandene Dachterrasse entspreche dem Aufteilungsplan zur Teilungserklärung.
Die vorgesehene Traufbohle mit Befestigungsbolzen stelle keinen Substanzeingriff und keine bauliche Veränderung dar, diese habe nur den Zweck, die Regenrinne zu befestigen.
Aus den unterschiedlichen Ausführungsarten resultiere nicht, dass die vorliegenden Angebote nicht vergleichbar seien. Eine Einflussnahme der Beklagten auf den Inhalt der Angebote habe es nicht gegeben.
Auch der Beschluss zu TOP 4 sei nicht für ungültig zu erklären, es sei nicht grob fahrlässig, Herrn … mit der Bauleitung zu beauftragen. Dieser sei nicht zur Endabnahme berechtigt. Die Forderung der Klägerin nach Einbindung eines Architekten sei in dem Verfahren 60 C 62/12 (LG Itzehoe 11 S 43/13) rechtskräftig abgewiesen worden.
Die zu TOP 5 beschlossene Finanzierung der Maßnahme entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung und stelle keineswegs eine Provokation der Klägerin dar. Die Wohnungseigentümer seien verpflichtet, die Kosten für die Finanzierung vor Abschluss der entsprechenden Verträge zur Verfügung zu stellen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens gemäß Hinweis- und Beweisbeschluss vom 4.4.2016 (Blatt 150 ff. der Akte). Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Sachverständigengutachten vom 28.04.2016 (Blatt 159 ff. der Akte) nebst ergänzender Stellungnahme vom 9.1.2017 (Blatt 191 ff. der Akte) sowie 2. ergänzender Stellungnahme vom 26.5.2017 (Blatt 246 f. der Akte) und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 04.07.2017 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet.
Die angefochtenen Beschlüsse waren aufzuheben, da die Klägerin innerhalb der Anfechtungsbegründung geltend gemacht hat, dass die beschlossene Vorgehensweise zu einer nicht fachgerechten Sanierung führen würde, und sich dies im Rahmen der Beweisaufnahme bestätigt hat.
Dabei ist es unschädlich, dass nur insgesamt drei Angebote eingeholt wurden und nicht je Ausführungsvariante drei Angebote. Das Gebot der Einholung von Alternativ- oder Konkurrenzangeboten soll gewährleisten, dass einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen, dass aber andererseits auf die Wirtschaftlichkeit geachtet wird und keine überteuerten Aufträge erteilt werden, vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 21 Rn. 72 m.w.N. Diese Funktion erfüllen die vorliegenden Angebote. Stellt sich wie hier bei der Einholung von Angeboten auch heraus, dass es verschiedene technische Lösungen gibt, würde es die Anforderungen an die Vorbereitung der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer überspannen, wenn je technischer Lösung wiederum Konkurrenzangebote eingeholt werden müssten.
Die Beschlüsse waren jedoch aufzuheben, da sie nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Dabei kann dahinstehen, ob die beschlossenen Maßnahmen über eine Instandsetzung hinaus insbesondere aufgrund der Änderung des Gefälles und der Durchführung von Kernbohrungen zur Schaffung von Abflüssen eine bauliche Änderung im Sinne des § 22 WEG darstellen, die nur mit Zustimmung aller beeinträchtigten der Wohnungseigentümer beschlossen werden können. Denn auch im Hinblick auf mit Mehrheitsbeschluss zu treffenden Instandhaltungsentscheidungen gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gilt, dass der Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer im Einzelfall beschränkt sein kann.
So verhält es sich hier. Grundsätzlich steht den Wohnungseigentümern zwar diesbezüglich ein weites Ermessen zu. Sie haben bei der Entscheidung darüber, in welchen Schritten sie eine sachlich gebotene Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durchführen, einen Gestaltungsspielraum (vgl. BGH, V ZR 176/101, NJW 2011, 2958). Ein Anspruch auf sofortige Durchführung einer bestimmten Maßnahme besteht lediglich dann, wenn allein dieses Vorgehen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (BGH, V ZR 161/11, NJW 2012, 1724). Hinsichtlich mehrerer vertretbarer, d.h. ordnungsgemäßer Maßnahmen besteht ein Auswahlermessen. Ordnungsgemäß ist dabei eine Maßnahme, die sich bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls als nützlich erweist. Grundsätzlich besteht auch ein Auswahlermessen dahingehend, eine billigere Lösung mit kürzerer Lebensdauer zu wählen, vergleiche OLG Hamburg, ZMR 2003, 441.
Die vorliegend von den Wohnungseigentümern beschlossene Ausführungsvariante stellt sich jedoch nicht nur als weniger nachhaltig dar, sondern nach den Ausführungen des Sachverständigen in seinem Gutachten nebst Ergänzungen und in seinen mündlichen Erläuterungen, die sich das Gericht zu eigen macht, als nicht fachgerecht und nicht den anerkannten Regeln der Technik entsprechend. Dies bezieht sich insbesondere auf die Änderung der Gefällerichtung, die – so der Sachverständige – die Gefahr neuer Durchfeuchtungen insbesondere in Hinblick auf die bei Bestandsimmobilien nicht mit der erforderlichen Zuverlässigkeit zu erstellenden Abdichtungen zur Gebäudewand hin und insbesondere im Bereich der Balkontüren mit sich bringt. Auch wenn viele von der Klägerin im Rahmen der Anfechtungsbegründung geäußerten Befürchtungen etwa hinsichtlich der Dämmung der Dachterrasse, der Befestigung der Traufbohlen und innenliegender Regenrinnen seitens des Sachverständigen nicht bestätigt wurden, so weisen die Angebote jedoch zentrale Mängel auf, die neben der Gefällerichtung der Balkone das Fehlen einer Drainschicht auf der Dachterrasse betreffen.
Das Auswahlermessen der Wohnungseigentümer stellt sich daher in dieser Konstellation als dahingehend beschränkt dar, dass jedenfalls hinsichtlich einer Sanierungsmaßnahme unter Änderung der Gefällerichtung zum Gebäude hin ihr Ermessen auf Null reduziert ist.
Dabei verkennt das Gericht nicht, dass es grundsätzlich nach der obergerichtlichen Rechtsprechung bei der Prüfung der Ordnungsmäßigkeit von Verwaltungsmaßnahmen auf den Kenntnisstand der beschließenden Wohnungseigentümer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung ankommt. Maßgebend kann hier jedoch nur ein verobjektivierter Kenntnisstand sein, also ein solcher, den besonnene Wohnungseigentümer unter Ausschöpfung aller zu diesem Zeitpunkt zugänglichen Erkenntnisquellen ermittelt haben, vergleiche LG Itzehoe, ZMR 2016, 728 f., juris Rn. 30.
Dabei nützt es den Beklagten auch nichts, dass in dem Verfahren 60 C 62/12 (LG Itzehoe 11 S 43/13) rechtskräftig entschieden wurde, dass eine erneute Bestandsaufnahme durch einen Architekten nicht zwingend notwendig ist und die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschließen können, dass die Verwaltung drei Angebote für die durchzuführenden Sanierungsmaßnahmen einholt. Das Risiko, dass eine von einem Unternehmer angebotene Ausführungsart aus sachverständiger Sicht objektiv nicht vertretbar ist und ein entsprechender Beschluss bei Anfechtung durch einen Wohnungseigentümer keinen Bestand hat, obliegt bei dieser Vorgehensweise den Wohnungseigentümern. Dass der ebenfalls als Bausachverständiger tätige Bauberater …, der auf der Eigentümerversammlung zugegen war und zu TOP 4 mit der Bauleitung beauftragt wurde, sich mit der Problematik der Risiken bei Änderung der Gefällerichtung und neuer Entwässerung der Balkone zum Gebäude hin nebst neu zu schaffender Abflüsse und Rohre auseinandergesetzt und diese bewertet hätte, ist weder von den Beklagten vorgetragen, noch sonst ersichtlich. Vielmehr ist es so, dass bereits die Angebote jedenfalls eine vollständige Aufführung von Wandanschlüssen und Abdichtungen vermissen lassen, wie auch der gerichtlich bestellte Sachverständige ausgeführt hat.
Auch die Argumentation der Beklagten, die Ausführungsart mit Gefälle zum Gebäude hin sei zwingend dem Umstand geschuldet, dass nur auf diese Weise ein Abstand von 15 cm zwischen Oberflächenbelag und Oberkante der Balkontüröffnungen eingehalten werden könne, hat im Rahmen der Beweisaufnahme keine Bestätigung gefunden. Nach den Ausführungen des Sachverständigen ist bei beiden Ausführungsarten die Einhaltung eines Abstandes von vollen 15 cm zweifelhaft, jedoch bei Flächen, die ihrerseits durch einen weiteren Balkon überdacht sind, auch nicht zwingend notwendig. Die Priorität sollte nach den auch insoweit überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen bei der zuverlässigen Entwässerung mit Gefällerichtung vom Gebäude weg liegen.
Da die beschlossenen Angebote sich sowohl auf die Balkone als auch auf die Dachterrasse beziehen, und nicht anzunehmen ist, dass es dem mehrheitlichen Willen der Wohnungseigentümer entspricht, die Beschlüsse zu den Angeboten nur hinsichtlich die die Dachterrasse betreffenden Positionen aufrechtzuerhalten, kommt eine nur teilweise Ungültigkeitserklärung des zweiten und des dritten Beschlusses zu TOP 3 schon aus diesem Grund nicht in Betracht. Zudem hat die Klägerin auch hier innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist die Art des Aufbaus der Dachterrasse und das Fehlen einer Position betreffend die Erstellung eines neuen Estrichs gerügt. Auch wenn es ihr dabei um die Qualität der Dämmung gegangen ist, hat sie damit im Kern einen Lebenssachverhalt benannt, der den vom gerichtlich bestellten Sachverständigen festgestellten Mangel des Fehlens einer Drainschicht beinhaltet. Auch aus diesem Grund waren die Beschlüsse zu TOP 3 insgesamt für ungültig zu erklären.
Hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 4 gilt, dass dieser auch bereits seinem Wortlaut nach in unmittelbarem Zusammenhang mit den zu TOP 3 getroffenen Beschlüssen steht, die für ungültig zu erklären waren. Es ist nicht ohne weiteres anzunehmen, dass die Wohnungseigentümer die gleiche Person mit der Bauleitung beauftragen möchten, wenn künftig eines von drei jedenfalls teilweise neu eingeholten Angeboten auszuwählen ist. Daher war auch der Beschluss zu TOR 4 für ungültig zu erklären.
Vergleichbares gilt für den Beschluss zu TOP 5. Die Finanzierung der Maßnahme steht in unmittelbarem Zusammenhang mit ihrem Beschluss und richtet sich in der gewählten Variante nach den konkret nach der jeweiligen Auswahl der Maßnahme zu erwartenden Kosten. Wenn der Beschluss der Maßnahme selbst keinen Bestand hat, liegt es auf der Hand, dass auch der Beschluss über ihre Finanzierung für ungültig zu erklären ist.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
Der Streitwert wurde gemäß § 49a GKG festgesetzt. Maßgeblich waren jeweils 50 % des Gesamtinteresses nach den Angebotssummen, das das fünffache Einzelinteresse der Klägerin nicht übersteigt.
