AG Kassel, Az.: 800 C 3071/18, Urteil vom 15.11.2018
Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen im Bereich der vor dem Sondereigentum der Beklagten liegenden Terrasse errichtete Wendeltreppe aus Stahl, zu einer Dachterrasse im ersten Obergeschoss führen, zu beseitigen.
Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 3.000,00 Euro vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand:
Die Kläger begehren den Rückbau einer Außentreppe in einer Wohnungseigentumsanlage.
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft A. Grundlage für die Gemeinschaft ist die Teilungserklärung vom 18.04.2000 (UR Nr. 286/2000 des Notars B, Bl. 4 ff. d.A.). Deren § 2 ist u.a. festgehalten, dass dem Sondereigentum Anteil der Beklagten auch ein Gartenanteil zur Sondernutzung zugewiesen wird. Im Juni oder Juli (klägerseits wird als Datum der 17.07.2017 genannt) informierten die Beklagten die Kläger über beabsichtigte Renovierungsmaßnahmen am Sondereigentum der Beklagten einschließlich der Errichtung einer Wendeltreppe, die von der Dachterrasse im Sondereigentum der Beklagten zur ebenerdigen Terrasse im Bereich des Sondernutzungsrechts der Beklagten führen sollte. Im November 2017 begannen die Beklagten mit der Errichtung der Treppe. Wegen deren Lage und ihres äußeren Erscheinungsbildes wird auf die Lichtbilder Bl. 8 f. d.A. Bezug genommen. Im Nachgang fand zwischen den Parteien ein Schriftverkehr mittels E-Mail statt, dem die Kläger u.a. der Maßnahme widersprachen; wegen der Einzelheiten wird auf Bl. 41 ff. d.A. Bezug genommen.
Die Kläger behaupten, sie hätten der Maßnahme nicht zugestimmt, die zudem ihre Sicht aus dem Wohnzimmer ihrer eigenen Sondereigentumseinheit beeinträchtige. Das äußere Erscheinungsbild der Anlage sei maßgeblich verändert worden.
Die Kläger beantragen, wie erkannt.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie sind der Ansicht, aus dem Schweigen der Kläger, insbesondere der Klägerin zu 1., bei der Vorstellung der Maßnahmen im Sommer 2017 sei auf eine konkludente Zustimmung zur Errichtung der streitgegenständlichen Treppe zu schließen. Darüber hinaus stelle die Treppe keinen Nachteil für die Kläger dar, dass sie die Sicht nicht behindere, insbesondere nicht in der Sichtachse aus dem Wohnzimmer der Wohnung der Kläger.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.
Gründe:
Die Klage hat Erfolg.
Die Kläger können gemäß § 1004 Abs. 1 BGB den Rückbau der Wendeltreppe vom Gartenanteil der Beklagten zu deren Dachterrasse verlangen, da sie dieser baulichen Veränderung nicht zugestimmt habe.
Bei der streitgegenständlichen Wendeltreppe handelt es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 S. 1 WEG. Eine bauliche Veränderung liegt dann vor, wenn nicht nur provisorische Eingriffe in die Substanz des Gemeinschaftseigentums erfolgen und somit einen neuen Zustand schaffen oder eine Veränderung darstellen, die auf die äußere Gestaltung des Gemeinschaftseigentums nachhaltig einwirkt, mithin eine Maßnahme ergriffen wird bzw. worden ist, die über die Pflege und Erhaltung des bestehenden Zustandes (einschließlich einer etwaigen modernisierenden Instandsetzung im Sinne des § 22 Abs. 3 WEG) hinausgeht (Jennißen/Hogenschurz, § 22 WEG Rdnr. 3).
Unter Anwendung dieses Maßstabes handelt es sich bei der Wendeltreppe gemäß den vorgelegten Lichtbildern um eine bauliche Veränderung, da die Außenfläche des Gebäudes in seinem äußeren Erscheinungsbild jedenfalls an der Seite, an dem die Treppe errichtet worden ist, nachhaltig umgestaltet wird. Darüber hinaus wird durch Befestigung an der Außenwand des Gebäudes und/oder der Gründung im Erdboden des Gartens nachhaltig in den Bestand der Immobilie eingegriffen. Dabei spielt es keine Rolle, dass der betroffene Gartenanteil den Beklagten zur Sondernutzung zugewiesen worden ist, weil die Einräumung eines Sondernutzungsrechtes nicht die Zuordnung zum gemeinschaftlichen Eigentum beseitigt.
Konsequenz der Einordnung als bauliche Maßnahme ist das Erfordernis der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, deren Rechte über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinausgehend betroffen sind. Dies bedeutet, dass eine Zustimmung dann erforderlich ist, wenn einem Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entsteht. Ein solcher Nachteil liegt jedenfalls dann vor, wenn der betroffene Wohnungseigentümer eine nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung erfährt, wobei zu beurteilen dieser Frage ein objektiver Maßstab anzulegen ist, nämlich ob sich ein neutraler Wohnungseigentum in vergleichbarer Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen darf (BGH, Urteil vom 20.07.2018 – V ZR 56/17). Denn die Frage der Nachteiligkeit einer Maßnahme kann von den beteiligten Wohnungseigentümern ohne weiteres in unterschiedlicher Weise beantwortet werden, je nach dem, welche Prioritäten welcher Wohnungseigentümer für sich setzt. In Anwendung dieses Maßstabes liegt hier ein Nachteil vor.
Wie die Kläger bereits durch Vorlage der Lichtbilder Bl. 8 f. d.A. dargetan und nachgewiesen haben, verändert die von den Beklagten errichtete außen Wendeltreppe das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes in nicht unwesentlicher Art und Weise. Der Korpus wirkt von außen anders als ein Gebäude ohne eine derartige Treppe. Darüber hinaus stellt sich das Sichtfeld aus dem Bereiche der Wohnung der Kläger ohne weiteres anders dar als zuvor. Insbesondere aus dem Lichtbild Bl. 8 d.A. ist unschwer zu erkennen, dass aus der Perspektive des Fotografen, der in Ansehung der Grundstücksskizze Bl. 30 d.A. vor dem oder im Wohnungseigentum der Kläger gestanden haben muss, die Treppe ohne weiteres als Bauteil erkennbar ist. Ob die Treppe sogar eine Sichtachse der Kläger – wie von den Parteien mit unterschiedlicher Wertung diskutiert – beeinträchtigt oder nicht, bedarf keiner weiteren Vertiefung oder Entscheidung. Denn die bloße Erkennbarkeit genügt hierfür. Liegt aber eine dergestalt nicht zu übersehende optische Veränderung vor, besteht auch eine Nachteiligkeit für die Kläger.
Dies gilt erst recht dann, wenn tatsächlich von der Treppe – wie von den Klägern behauptet -eine bessere Einsichtsmöglichkeit in das Sondereigentum der Kläger besteht. Da jedoch bereits aus anderen Erwägungen heraus ein Nachteil anzunehmen ist, bedarf diese zwischen den Parteien streitige Frage keiner weiteren Aufklärung mehr.
Hinzu kommt, dass durch die baulichen Gegebenheiten das gemeinschaftliche Eigentum betroffen ist. Die Treppe bedarf einer Fixierung an der Außenwand des Gebäudes, die zum Gemeinschaftseigentum zählt. Gegebenenfalls bedarf sie auch einer Gründung im Erdboden, der ebenfalls zu Gemeinschaftseigentum zu zählen ist. Dies wiederum hat Konsequenzen für Unterhaltung sowohl der Treppe als auch der Außenwand, an der die Kläger gegebenenfalls finanziell zu beteiligen sind. Dies kann gegebenenfalls zu spürbaren Mehrkosten führen. Eine Beeinträchtigung der Durchführung der Instandhaltung kann jedoch bereits für sich besehen genügen, um einen Nachteil anzunehmen (vgl. BGH, Urteil vom 07.02.2014 – V ZR 25/13). Auch wenn man berücksichtigt, dass anders als in dem eben genannten Sachverhalt, der der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zugrundelag, eine weniger gravierendere Beeinträchtigung dieser Art vorliegt, kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass sich bei zukünftigen Maßnahmen gleichwohl eine nicht unerhebliche finanzielle Mehrbelastung ergibt, etwa weil ein Gerüst umfangreicher gestellt werden muss als es sonst der Fall gewesen wäre oder sich notwendige Arbeitszeiten deswegen erhöhen und somit auch ein finanzieller Mehraufwand entstehen kann.
Die vor diesem Hintergrund erforderliche Zustimmung zur Errichtung der Außentreppe haben die Kläger nicht erklärt.
Unstreitig ist eine ausdrückliche Zustimmung nicht erfolgt. Zwar haben die Beklagten der Klagepartei ihr Vorhaben vorgestellt. Nach dem insoweit übereinstimmenden Vorbringen der Parteien erfolgte jedoch keine ausdrücklich bejahende Äußerung der Kläger. Ob eine ausdrückliche verneinende Äußerung erfolgte, also eine klarstellende Erklärung der Zustimmung Versagung seitens der Kläger abgegeben wurde, braucht nicht geklärt zu werden. Denn das Fehlen eines Widerspruchs zum Gesamtvorhaben der Beklagten (die Treppe stellt sich nach ihrem Vorbringen nur als ein Teil umfangreicherer Maßnahmen dar, beklagtenseits als Sanierungsmaßnahmen bezeichnet) führt nicht zu einer konkludenten Zustimmung. Das Fehlen eines solchen Widerspruchs, mithin ein Schweigen der Kläger, führt nicht zu einer Zustimmungserklärung. Ein Schweigen kann nur dann im Rechtsverkehr als Zustimmung gewertet werden, wenn zuvor ein zu Gunsten des anderen Teils wirkender Vertrauenstatbestand geschaffen worden war mit der Folge, dass nach Treu und Glauben eine ausdrückliche widersprechende Erklärung erforderlich gewesen wäre (BGH, Urteil vom 18.12.2007 – VI ZR 62/07).
Ein solcher Vertrauenstatbestand kann hier nicht angenommen werden. Alleine der Umstand, dass die Kläger die Pläne der Beklagten zu Kenntnis genommen haben, führt nicht zu einer Situation, die Vertrauensschutz zu Gunsten der Beklagten entfaltet hätte. Denn dies würde bedeuten, dass jedes Ansinnen als genehmigt gelte, sofern nicht sofort eine ablehnende Reaktion erfolgt. Auch im Übrigen haben die Beklagten nichts vorgebracht, was zur Annahme eines solchen Vertrauensschutztatbestandes veranlasste. Dabei ist zu berücksichtigen, dass für eine Annahme eines Vertrauensschutzes hohe Anforderungen anzulegen sind, da im Rechtsverkehr typischerweise die ausdrückliche Erklärung dazu führt, dass Rechtsfolgen eintreten und nur ausnahmsweise das Nichtstun bzw. das Schweigen. Nur dann, wenn bestimmte Rechtsregeln an das Schweigen oder Nichtstun Rechtsfolgen knüpfen, ist dies regelmäßig anders. Gerade im Bereich des Wohnungseigentumsrechts jedoch kann das Schweigen als rechtsverbindliche Erklärung nur in engen Ausnahmefällen angenommen werden. Denn solche Erklärung können typischerweise auch etwaige Rechtsnachfolger binden, die in den Geschehensablauf gar nicht eingebunden waren. Deswegen bedarf es insoweit einer gewissen Transparenz. Ob daraus der Schluss gezogen werden muss, dass eine solche Zustimmungserklärung nicht formfrei erfolgen kann, sondern nur formgebunden, etwa in Gestalt eines Beschlusses auf der Eigentümerversammlung, kann das Gericht im vorliegenden Fall dahingestellt sein lassen (vgl. zum Streitstand BGH, Urteil vom 07.02.2014 – V ZR 25/13). Denn es fehlt – wie bereits ausgeführt – bereits an den Voraussetzungen zur Annahme einer formlosen (konkludenten) Erklärung der Kläger. Der Hinweis auf die in Rechtsprechung und Literatur umstrittene Frage zeigt jedoch, dass erst recht das formlose Schweigen im Bereich des Wohnungseigentumsrechts nur äußerst ausnahmsweise Erklärungscharakter haben kann und jedenfalls dann nicht als Erklärung in Betracht kommt, wenn man irgend eine Formbedürftigkeit annehmen würde.
Schließlich begegnet die Annahme einer konkludenten Zustimmungserklärung der Kläger durch ihr Schweigen auch deswegen erheblichen Zweifeln, weil die Beklagten selbst in der E-Mail vom 16.11.2017 an die Klägerin zu 1. (Bl. 41 d.A.) davon schrieben, die Klägerin sei bei der Vorstellung des Vorhabens nicht begeistert gewesen. Auch wenn man die so interpretiert, dass ein ausdrücklicher Widerspruch seitens der Klagepartei nicht formuliert wurde, spricht dies als jedenfalls klar zurückhaltende Äußerung keinesfalls für eine Zustimmungsabsicht seitens der Kläger. Im für die Beklagten günstigsten Interpretationsfall kann daraus höchstens eine neutrale Äußerung abgeleitet werden, wenn nicht sogar eine tendenziell ablehnende Äußerung.
Vor diesem Hintergrund kommt es auch nicht mehr darauf an, in welchem Umfang und zu welchem Zeitpunkt die Beklagten die Kläger über ihr Vorhaben informiert haben und damit auch nicht auf das Beweisangebot der Beklagten zur Einvernahme der Zeugin C.
Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.
