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WEG – Baumaßnahmenbegutachtung durch Sachverständigen

AG Schöneberg – Az.: 771 C 99/17 – Urteil vom 29.06.2018

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

Tatbestand

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft W. Straße in … B.. Die Klägerin ist Eigentümerin der im Erdgeschoss links gelegenen Wohnung WE 2. Seit dem Frühjahr 2017 führt die Klägerin ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer umfangreiche Baumaßnahmen im Bereich ihres Sondereigentums durch. Insbesondere ließ sie Rigipswände und Estrich entfernen und Dielenböden ersetzen, eine Kernbohrung durch die Außenfassade zur Installation einer Abluftanlage durchführen, Heizungs-, Wasser- und Abwasserleitungen verlegen, die Decke zum gemeinschaftlichen Keller mit einer Dämmung versehen und in einigen Räumen eine Fußbodenheizung im Estrich verlegen. Es wurden mehrere Container mit Bauschutt abtransportiert. Wegen deren Inhalts wird auf die Fotos, Bl. 86 – 87 d. A., Bezug genommen. Mit Email vom 23.05.2017 kündigte die Klägerin weitere Maßnahmen an, nämlich die Verlegung eines Balkonabwasserrohres, den Rückbau einer Balkontür, die Anbringung einer Rankhilfe an der Außenfassade und den Anschluss eines Kamins. Wegen der Einzelheiten wird auf die Email vom 23.05.2017, Bl. 60 – 62 d. A., Bezug genommen.

Die Klägerin informierte die Beklagten nicht über Art und Umfang der Baumaßnahmen und legte auf entsprechende Aufforderungen der Hausverwaltung keine Planungsunterlagen und keine Baudokumentation vor.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 21.05.2017 beschlossen die Wohnungseigentümer, einen Sachverständigen mit der Überprüfung der in der WE 2 erfolgten Baumaßnahmen im Hinblick auf die Gebäudestandsicherheit zu beauftragen, sofern seitens der Klägerin keine geeigneten Nachweise erbracht werden, die bestehenden Zweifel der WEG auszuräumen. Der Beschluss ist bestandskräftig.

Mit Schreiben vom 10.10.2017 lud die Hausverwaltung zu einer Wohnungseigentümerversammlung am 02.11.2017. In dem Ladungsschreiben ist eine Beschlussfassung im Zusammenhang mit den Baumaßnahmen in der WE 2, insbesondere über die Beauftragung eines Sachverständigen und die Durchsetzung des Zugangs zur WE 2 ggf. mit anwaltlicher Hilfe angekündigt. Ein Angebot des Sachverständigen, der I. mbH vom 29.09.2017 zu einem Gesamthonorar in Höhe von 1.900,00 € netto lag der Ladung bei. Wegen der Einzelheiten wird auf das Ladungsschreiben der H. GmbH vom 10.10.2017, Bl. 22 – 27 d. A., sowie das Angebot der I. mbH vom 29.09.2017. Bl. 43 – 44 d. A., Bezug genommen.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 02.11.2017 fassten die Wohnungseigentümer mehrheitlich gegen die Stimme der Klägerin unter anderem drei Beschlüsse im Zusammenhang mit den Baumaßnahmen der Klägerin in der WE 2 gegen deren Stimme.

Zu TOP 3a wurde beschlossen, den Verwalter zu ermächtigen, die I. mbH gemäß ihrem Angebot zu beauftragen. Diese soll von der Klägerin ggf. vorgelegte Unterlagen überprüfen und vor Ort feststellen, welche baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen worden sind, ob diese fachgerecht ausgeführt wurden und welche Mängel/Schaden vorhanden sind und feststellen, welche Maßnahmen zur Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands erforderlich sind und hierfür die Kosten schätzen.

Zu TOP 3b wurde beschlossen, die Klägerin außergerichtlich und gerichtlich auf Duldung des Betretens ihres Sondereigentums durch den Sachverständigen nach vorheriger Ankündigung von mindestens einer Woche in Anspruch zu nehmen und den Verwalter zu ermächtigen, einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Unter TOP 3c beschlossen die Wohnungseigentümer zur Finanzierung der Maßnahmen zu TOP 3a und 3b eine Sonderumlage in Höhe von 4.000,00 €.

Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 02.11.2017, Bl. 5 – 8 d. A., Bezug genommen.

Die Klägerin wendet sich mit ihrer am 01.12.2017 eingegangen Klage, die den Beklagten nach sofortiger Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses gemäß am 22.12.2017 ausgeführter Verfügung vom 14.12.2017 am 28.12.2017 zugestellt und mit am 02.01.2018 eingegangenem Schriftsatz begründet worden ist, gegen die Beschlüsse zu TOP 3a-c. In der Klageschrift ist die Postleitzahl der Verwaltung fehlerhaft angegeben worden.

Sie trägt mit Schriftsatz vom 02.01.2018 vor, die Beschlüsse seien nicht angekündigt worden und widersprächen im Übrigen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Baumaßnahmen beträfen vornehmlich das Sondereigentum, insbesondere sei die installierte Fußbodenheizung dem Sondereigentum zuzuordnen. Es seien ausschließlich nichttragende Wände entfernt worden. Soweit das Gemeinschaftseigentum betroffen sei, erwachse keinem Wohnungseigentümer ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil. Im Übrigen sei ihre Inanspruchnahme auf Duldung des Betretens ihres Sondereigentums und die Beauftragung eines Rechtsanwalts nicht notwendig, da sie sich der Begutachtung durch einen Sachverständigen nicht widersetzt habe. Die Erhebung einer Sonderumlage widerspreche daher zusätzlich wegen der enthaltenen Rechtsanwaltskosten ordnungsmäßiger Verwaltung.

Mit Schriftsatz vom 25.05.2018, bei Gericht eingegangen am 28.05.2018, rügt sie die mangelnde Bestimmtheit des Beschlusses zu TOP 3a, da nicht zwischen der Untersuchung von Gemeinschafts- und Sondereigentum unterschieden werde.

Die Klägerin beantragt,

1. den in der Eigentümerversammlung vom 02.11.2017 unter TOP 3b gefassten Beschluss (Beschluss zur Beauftragung eines Sachverständigen) für ungültig zu erklären,

2. den in der Eigentümerversammlung vom 02.11.2017 unter TOP 3b gefassten Beschluss (Beschluss zur Duldung des Betretens der Wohnung der Klägerin) für ungültig zu erklären,

3. den in der Eigentümerversammlung vom 02.11.2017 unter TOP 3c gefassten Beschluss (Beschluss über die Schaffung einer Sonderumlage) für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie sind der Ansicht, die Klagefrist sei nicht eingehalten, da sich die Zustellung durch die fehlerhafte Angabe der Postleitzahl der Verwalterin verzögert habe.

Der Beschluss zu TOP 3a sei als bloßer Vorbereitungsbeschluss zu qualifizieren. Es entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, einer abstrakten Gefahr durch mögliche Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum, insbesondere durch Eingriffe in die Substanz und Statik, zu begegnen. Die Klägerin habe massive Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum, etwa in das Heizungssystem, Wasser- und Abwasserleitungen, Elektroinstallationen, Innen- und Außenwände, Decken und Fassade vorgenommen.

Auch der Beschluss zu TOP 3b sei ein bloßer Vorbereitungsbeschluss. Im Übrigen kämen Ansprüche auf Betreten des Sondereigentums zum Zwecke von Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum und potentielle Rückbauansprüche in Betracht.

Die Höhe der zu TOP 3c beschlossenen Sonderumlage seien zur Finanzierung der Maßnahmen zu TOP 3a und b angemessen.

Entscheidungsgründe

I. Die Klage ist zulässig, insbesondere vor dem gemäß § 43 Nr. 4 WEG zuständigen Gericht erhoben worden.

1. Die materiell-rechtlichen Ausschlussfristen gemäß § 46 Abs. 1 S. 2 WEG sind gewahrt. Die innerhalb der Monatsfrist eingegangene Klageschrift ist den Beklagten nach rechtzeitiger Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses “demnächst” im Sinne von § 167 ZPO zugestellt und fristgerecht begründet worden. Die Zustellung der am 01.12.2017 eingegangenen Klageschrift am 29.12.2017 hat sich nicht durch eine Nachlässigkeit der Klägerin verzögert, jedenfalls nicht um einen regelmäßig hinzunehmenden Zeitraum von bis zu 14 Tagen. Denn die unter dem 14.12.2017 verfügte Zustellung wurde durch die Geschäftsstelle erst am 22.12.2017 ausgeführt, so dass selbst wenn es durch die fehlerhafte Angabe der Postleitzahl der Verwalterin zu einer Verzögerung gekommen sein sollte, diese nur wenige Tage betragen haben kann.

2. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 02.11.2017 zu TOP 3 a – c sind nicht wegen der von der Klägerin innerhalb der Klagebegründungsfrist vorgetragenen Gründe für ungültig zu erklären.

a) Die Beschlüsse sind in dem Ladungsschreiben vom 10.10.2017 ordnungsgemäß angekündigt worden. Der Beschlussgegenstand ist im Einzelnen bezeichnet, so dass die ohnehin nicht hohen Anforderung des § 23 Abs. 2 WEG – in der Regel ist eine schlagwortartige Bezeichnung ausreichend – erfüllt sind. Im Übrigen war die Klägerin in der Versammlung anwesend, und es ist nicht vorgetragen, wie sich die vorgetragene fehlerhafte Ankündigung ausgewirkt haben soll.

b) Die Beschlüsse entsprechen ordnungsmäßiger Verwaltung.

aa) TOP 3a (Beauftragung eines Sachverständigen)

(a) Soweit es um die Überprüfung der Auswirkungen der Baumaßnahmen auf die Gebäudestandsicherheit durch den Sachverständigen geht, folgt dies bereits aus dem bestandskräftigen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 21.05.2017 zu TOP 1.

Im Übrigen entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, die ohne Beschlussfassung durchgeführten Baumaßnahmen der Klägerin im Rahmen einer Bestandsaufnahme zur Abwendung von Gefahren für das Gemeinschaftseigentum sachverständig überprüfen zu lassen, zumal die Klägerin die Beklagten über die baulichen Maßnahmen nicht informiert und weder Planungsunterlagen noch eine Baudokumentation vorgelegt hat.

Die Wohnungseigentümer haben insoweit einen Gestaltungsspielraum. Ordnungsmäßig ist eine Maßnahme, die sich bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls als nützlich erweist (Vandenhouten in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, § 21 Rn. 71 m. w. N.). Es ist nicht ermessensfehlerhaft, neben der Überprüfung der Auswirkungen der Baumaßnahmen auf die Statik sachverständig feststellen zu lassen, welche baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen, ob diese fachgerecht ausgeführt worden sind und welche Schäden bestehen sowie ggf. die zur Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands erforderlichen Kosten zu schätzen.

Die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Klägerin hat nicht vorgetragen, dass ein Prüfungsbedarf durch die Beklagten völlig ausgeschlossen ist, so dass die Beauftragung eines Sachverständigen insoweit ermessensfehlerhaft wäre. Vielmehr hat die Klägerin unstreitig auch Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum vorgenommen. Insbesondere hat sie jedenfalls im Rahmen der Installation einer Fußbodenheizung Anschlussleitungen hinter dem Absperrventil verlegen, weitere Heizungs-, Wasser und Abwasserleitungen verlegen, die Geschossdecke zum gemeinschaftlichen Keller mit einer Dämmung versehen, und eine neue Abluftanlage mit Kernbohrung durch die Außenfassade installieren lassen. Ferner hat sie mit Email vom 23.05.2017 weitere Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, etwa die Verlegung weiterer Abwasser- und Steigleitungen, die Installation einer Rankhilfe an der Außenfassade sowie den Anschluss eines Kamins an den Schornsteinzug angekündigt.

Ob weitere Eingriffe am Gemeinschaftseigentum vorgenommen worden sind, insbesondere tragende Wände entfernt oder die mit Email vom 23.05.2017 angekündigten Maßnahmen durchgeführt wurden, kann offen bleiben. Bereits die unstreitig durchgeführten Maßnahmen lassen eine Gefahr für das Gemeinschaftseigentum nicht völlig ausgeschlossen erscheinen.

(b) Die mit Schriftsatz vom 25.05.2018, bei Gericht eingegangen am 28.05.2018, gegen den Beschluss zu TOP 3a erhobenen Einwände sind nicht zu berücksichtigen, da sie nach Ablauf der am 02.01.2018 abgelaufenen Klagebegründungsfrist erhoben worden sind. Ein Nachschieben von Anfechtungsgründen ist ausgeschlossen (BGH ZMR 2009, 296, 299). Anhaltspunkte für die Nichtigkeit des Beschlusses wegen mangelnder Bestimmtheit liegen nicht vor. Ein Beschluss ist nur mangels Bestimmtheit nichtig, wenn keine durchführbare Regelung mehr erkennbar ist (Kümmel/Vandenhouten aaO., § 23 Rn. 86 m. w. N.). Aus dem Beschluss geht unzweideutig hervor, was der Verwalter zu tun hat, nämlich einen bestimmten Sachverständigen nach den Vorgaben eines bestimmten Angebots zu beauftragen.

bb) TOP 3b (Duldung des Zutritts/Beauftragung eines Rechtsanwalts)

Es entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, zugleich mit der Beauftragung des Sachverständigen über Maßnahmen zur Durchsetzung der Duldungspflicht gemäß § 14 Nr. 4 Hs. 1 WEG zu beschließen. Der Beschluss ist dahingehend auszulegen, dass die Klägerin nur im Weigerungsfall auf Duldung des Betretens ihres Sondereigentums in Anspruch genommen werden soll. So wird in Satz 2 der Verwalter nur ermächtigt, nicht jedoch verpflichtet, einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Da der Verwalter das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten hat, ist er gehalten, die Klägerin zunächst selbst aufzufordern, das Betreten zu dulden und erst im Weigerungsfall einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung des Duldungsanspruchs zu beauftragen.

Der Beschluss bereitet die Durchsetzung des Duldungsanspruchs vor. Die Anfechtung eines Vorbereitungsbeschlusses kann nur auf formelle Beschlussfehler gestützt werden. Der Eigentümer, gegen den die Gemeinschaft gerichtlich vorgehen will, kann den Beschluss nicht erfolgreich mit dem Einwand anfechten, es liege kein rechtswidriges Verhalten vor, weshalb ein Anspruch gegen ihn nicht bestehe und die Einleitung eines Gerichtsverfahrens gegen ihn ordnungsmäßiger Verwaltung widerspreche (Kümmel/Niedenführ aaO., § 15 Rn. 40 m. w. N.).

cc) TOP 3c (Sonderumlage)

Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage zur Finanzierung der unter TOP 3a und b beschlossenen Maßnahmen entspricht ebenfalls ordnungsmäßiger Verwaltung.

Die Höhe der Sonderumlage hat sich am geschätzten Finanzbedarf auszurichten. Es ist also eine Prognose der erforderlichen Kosten notwendig, wobei eine großzügige Handhabung zulässig ist (Niedenführ aaO., § 28 Rn. 36 m. w. N.).

Es ist nicht ermessensfehlerhaft, auch für die möglicherweise anfallenden Rechtsanwaltskosten eine Sonderumlage zu erheben, um eine Liquiditätslücke zu vermeiden.

II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 S. 1 und 2, 709 S. 2 ZPO.

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