AG Nürnberg – Az.: 244 C 1341/18 WEG – Urteil vom 26.07.2018
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger 23 % und die Beklagten 77 % zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des gesamten vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.
Die Kläger können die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des gesamten vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 2.582,31 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Gültigkeit von in der Eigentümerversammlung vom 24.01.2018 gefassten Beschlüssen.
Zwischen den Parteien besteht die Eigentümergemeinschaft der … in Nürnberg. Mit Einladungsschreiben vom 04.01.2018 hat die Hausverwaltung zur Eigentümerversammlung vom 24.01.2018 eingeladen. Im Versammlungsprotokoll vom 24.01.2018 ist aufgeführt, dass die Versammlung beschlussfähig war. Unter TOP 4 wurde mit 9/10 Ja-Stimmen und 1/10 Nein-Stimmen folgendes beschlossen:
„Die Gemeinschaft beschließt, dass im Bereich des Mülltonnenplatzes ein einfacher Fahrradständer für ca. 4-5 Fahrräder angeschafft wird. Frau … und Herr … messen den Mauerbereich, welche Ständergröße optimal an der Grenzmauer angebohrt und befestigt werden kann. Der Ständer wird dann in idealer Größe bestellt und montiert. Die Kosten liegen bei ca. 250,- €.“
Unter TOP 8 wurde mit 9/10 Ja-Stimmen und 1/10 Nein-Stimmen folgendes beschlossen:
„Soweit im Verwaltervertrag Ansprüche auf Mahngebühren, sonstige Sondervergütungen oder Aufwendungsersatz für Tätigkeiten vereinbart sind, die gegenüber einzelnen Miteigentümern erbracht oder von diesen veranlasst wurden, oder wenn Miteigentümern aus anderen Gründen einen besonderen Verwaltungsaufwand verursachen (z.B. Rücklastschriftgebühren beim Hausgeldeinzug in Folge mangelnder Kontodeckung), haben die betreffenden Miteigentümer die dadurch anfallenden Kosten der Gemeinschaft zu erstatten. Die Gemeinschaft kann diese Kosten als gesonderten Schaden geltend machen oder sie den betreffenden Miteigentümern in der nächsten Jahresabrechnung berechnen (Einzelbelastung); die Einzelbelastung in der Jahresabrechnung unterbleibt, wenn der erstattungspflichtigen Miteigentümer im Zeitpunkt der Beschlussfassung aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist.“
Unter TOP 10 wurde mit 9/10 Ja-Stimmen und 1/10 Nein-Stimmen der folgende Beschluss gefasst:
„1. Es soll durch einen Gutachter, spezialisiert auf den Fachbereich Brandschutz, geprüft und festgestellt werden, ob der Brandschutz durch die Baumaßnahmen beeinträchtigt wurde.
2. In dem Gutachten soll sogleich dazu Stellung genommen werden, welche Maßnahmen zur etwaigen Wiederherstellung des Brandschutzes erforderlich sind und welche einzelne Baumaßnahme für den Wegfall des Brandschutzes verantwortlich ist.“
Die Kläger behaupten, die Anbringung von Fahrradständern führe zu einer Beeinträchtigung ihrerseits. Sie sind der Ansicht, der Beschluss über die Anbringung von Fahrradständern sei zu unbestimmt. Darüber hinaus handele es sich um eine bauliche Veränderung gemäß § 22 WEG, da der optische Gesamteindruck des Außenbereichs verändert werde. Sie sind der Ansicht, dass der Dauerbeschluss zur Direktbelastung einzelner Eigentümer über den Rahmen des § 16 Abs. 2 WEG hinausgehe. Der Beschluss sei nichtig, da keine Beschlusskompetenz bestehe. Eine Umlage auf einen einzelnen Wohnungseigentümer könne nur unter Schadensersatz-Gesichtspunkten oder den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag in Betracht kommen.
Die Kläger beantragten zunächst, die in der Eigentümerversammlung vom 24.01.2018 zu TOP 8 (Beschlussantrag Nr. 1) „Dauerbeschluss zur Direktbelastung einzelner Eigentümer“, zu TOP 4 „(Beschlussantrag Nr. 1) „Anschaffung eines Fahrradständers/Montageort“, und zu TOP 10 (Beschlussantrag Nr. 1) „Beauftragung eines Sachverständigen zur Feststellung zur Erfüllung des Brandschutzes am Gebäude“, gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt, hilfsweise für nichtig erklärt. In der mündlichen Verhandlung vom 05.07.2018 erklärten die Parteien, den Rechtsstreit hinsichtlich des unter TOP 10 gefassten Beschlusses übereinstimmend für erledigt.
Die Kläger stellen zuletzt den Antrag aus der Klageschrift vom 22.02.2018 mit der Maßgabe der teilweisen Erledigungserklärung.
Die Beklagten beantragen: Die Klage wird abgewiesen.
Die Beklagten behaupten, die Anbringung der Fahrradständer führe zu keinerlei Beeinträchtigung bei der Begehung der Zuwege. Es werde weder eine Verkehrsfläche verkleinert, noch werde eine Verengung oder Behinderung von Verkehrsflächen herbeigeführt. Sie sind der Ansicht, hinsichtlich des Dauerbeschlusses zur Direktbelastung einzelner Eigentümer könne über § 21 Abs. 7 WEG eine Kostentragungspflicht des einzelnen Eigentümers herbeigeführt werden.
In der mündlichen Verhandlung vom 05.07.2018 wurde kein Beweis erhoben. Ergänzend wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Sitzungsprotokoll vom 05.07.2018 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist abzuweisen.
I.
Die Klage ist zulässig. Das Amtsgericht Nürnberg ist gem. § 43 Nr. 4 WEG örtlich und gem. § 23 Nr. 2 GVG sachlich zuständig. Die übrigen Wohnungseigentümer wurden gemäß § 44 Abs. 1 S.2 WEG benannt.
II.
Die Klage ist unbegründet.
Weder der unter TOP 8, noch der unter TOP 4 in der Eigentümerversammlung vom 24.01.2018 gefasste Beschluss waren für ungültig oder nichtig zu erklären.
1.
Der unter TOP 8 beschlossene Beschluss zur Direktbelastung einzelner Eigentümer entspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 WEG.
a.
Eine fehlende Beschlusskompetenz ist entgegen der Ansicht der Kläger vorliegend nicht gegeben.
Der Beschluss ist auf § 21 Abs. 7 WEG gestützt. Danach können die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit einen Beschluss über die dort genannten Angelegenheiten fassen (vgl. Bärmann, 13. Auflage, § 21 Rn. 169).
b.
Der Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, da nach § 21 Abs. 7 WEG die Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand umgelegt werden dürfen. Hierunter versteht man einen über den üblichen Aufwand der gemeinschaftlichen Verwaltung hinausgehenden Aufwand, welcher bei typisierender Betrachtung die Verursachung zusätzlicher Kosten mit sich bringt (vgl. Bärmann, 13. Auflage, § 21 Rn. 187 mwN).
Nach dem Beschluss werden, soweit im Verwaltervertrag Ansprüche des Verwalters auf gesonderte Vergütungen bestehen, diese auf den einzelnen Miteigentümer umgelegt, wenn dieser die Tätigkeit des Verwalters veranlasst hat oder wenn er aus anderen Gründen einen besonderen Verwaltungsaufwand verursacht. Es handelt sich um einen Dauerbeschluss zur Direktbelastung einzelner Eigentümer. Mit dem Beschluss nach § 21 Abs. 7 WEG kann eine direkte Zahlungspflicht des einzelnen Eigentümers begründet werden. Die Eigentümer müssen dabei nicht für jeden Fall gesondert einen Beschluss fassen. Es ist ihnen auch möglich diesbezüglich einen Dauerbeschluss zu fassen (vgl. BeckOGK/Greiner, 01.03.2018, WEG § 26 Rn. 251). Entgegen der Ansicht der Kläger müssen diese Ansprüche nicht von der Gemeinschaft gesondert verfolgt werden. Sie können gemäß § 21 Abs. 7 WEG in die Jahresabrechnung über eine Direktbelastung eingestellt werden.
c.
Entgegen der in der mündlichen Verhandlung vom 05.07.2018 geäußerten Rechtsauffassung, dass der Beschluss zu unbestimmt sei, hält das Gericht nunmehr nicht daran fest. Zum einen hat die Klagepartei die Unbestimmtheit des Beschlusses nicht innerhalb der Klagebegründungsfrist des § 46 Abs. 1 S.2 WEG gerügt, zum anderen ist der Beschluss zwar sehr weit gefasst und umfasst eine Vielzahl zukünftiger Fälle, dennoch ist er bestimmt genug. Der Beschluss entspricht sogar der Formulierung unter BeckOGK/Greiner, 01.03.2018, WEG § 26 Rn. 252. Für den Fall, dass ein Eigentümer einen besonderen Verwaltungsaufwand selbst veranlasst oder verursacht, können ihm die Kosten hierfür in der Jahresabrechnung auferlegt werden. Damit hat der Beschluss einen umsetzbaren Regelungsgehalt.
2.
Der unter TOP 4 gefasste Beschluss zur Anschaffung eines Fahrradständers/Montageort ist ebenfalls nicht für ungültig zu erklären.
a.
Der Beschluss ist entgegen der Ansicht der Kläger nicht unbestimmt. Der Bereich, in dem der Fahrradständer angebracht werden soll, lässt sich dem Beschluss hinreichend genau entnehmen. Zum einen ist in dem Beschluss angegeben, dass sich der Fahrradständer im Bereich des Mülltonnenplatzes befinden soll, wobei zwischen den Parteien unstreitig ist, wo sich die Mülltonnen befinden. Außerdem ist in dem Beschluss angegeben, dass Frau … und Herr … den Mauerbereich messen, an welchem der Fahrradständer angebracht werden soll. Im Bereich des Mülltonnenplatzes gibt es nur eine Mauer, welche darüber hinaus nicht besonders lang ist. Im Bereich des Mülltonnenplatzes befindet sich darüber hinaus nur die Hauswand und an der Seite zur Straße hin ein eingepflanzter Baum und eine Hecke. Es gibt also nur dieses kurze Stück Mauer, an welchem der Fahrradständer angebracht werden kann.
b.
Ein Zustimmungserfordernis der Kläger zur Anbringung der Fahrradständer besteht nicht. Es handelt sich schon nicht um eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG.
Bei der Anbringung von Fahrradständern ist nach den konkreten Umständen des Einzelfalles zu entscheiden, ob es sich dabei um eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG handelt (vgl. Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 18. Juli 1991 – BReg 2 Z 64/91 -, juris). Vorliegend handelt es sich um eine Maßnahme zur ordnungsgemäßen Instandsetzung gemäß § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr.2 WEG (vgl. Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 18. Juli 1991 – BReg 2 Z 64/91 -, juris Rn. 26). Insbesondere kann es sich um eine Maßnahme zur ordnungsgemäßen Instandsetzung handeln, wenn kein Raum zum Abstellen von Fahrrädern gegeben ist, Fahrräder aber regelmäßig in Gebäudenähe abgestellt werden und keine wesentliche Behinderung durch den Fahrradständer mit den dort abzustellenden Fahrrädern für den Verkehr auf dem Grundstück zu erwarten ist (vgl. Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 05. April 1990 – BReg 2 Z 24/90 -, juris Rn.12).
Nach diesen Grundsätzen handelt es sich in diesem Einzelfall nicht um eine bauliche Veränderung. Derzeit werden die Fahrräder der Bewohner im Innenhof abgestellt. In dem Innenhof gibt es unstreitig keine Fahrradständer. Daher besteht grundsätzlich Bedarf für einen Fahrradständer. Bei dem Fahrradständer wird es sich schon nach dem unter TOP 4 in der Eigentümerversammlung vom 24.01.2018 gefassten Beschluss um einen Fahrradständer handeln, welcher an die Grenzmauer angepasst bestellt werden soll. Es soll sich nach Aussage der Hausverwaltung in der mündlichen Verhandlung vom 05.07.2018 um einen Fahrradständer handeln, in welchen lediglich das Vorderrad hinein gestellt wird. Es handelt sich daher nur um einen unauffälligen Fahrradständer, ohne Dach oder sonstige sperrige Bauteile. Da der Fahrradständer an der Grenzmauer angebracht werden soll, wird durch den Fahrradständer auch nicht der Zugangsweg der Kläger zu ihrer Wohnung beeinträchtigt. Der Eingang befindet sich weit genug entfernt von den Fahrradständern. Die Gefahr, dass Fahrräder nicht ordnungsgemäß abgestellt werden, sodass sie den Zugang behindern könnten, begründet unter Umständen ein Anspruch gegen den jeweiligen Störer, führt aber nicht dazu, dass der Fahrradständer eine Beeinträchtigung darstellt (vgl. Bayerisches Oberstes Landesgericht Beschluss vom 30.10.2003 – 2ZBR 119/03, IBRRS 2006, 3021). Darüber hinaus befindet sich auf der anderen Seite des Anwesens ein zweiter Zugang zu den Wohnungen, durch welchen die Kläger ihre Wohnung ebenfalls erreichen können.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91a Abs. 1 S.1, 92 Abs. 1 S.1 ZPO.
Hinsichtlich des unter Tagesordnungspunkt 10 in der Eigentümerversammlung vom 24.01.2018 gefassten Beschlusses haben die Parteien den Rechtsstreit in der mündlichen Verhandlung vom 05.07.2018 übereinstimmend für erledigt erklärt.
Das Gericht hat deshalb unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, wie die Kosten des Rechtsstreits im Hinblick auf den unter TOP 10 gefassten Beschluss zu verteilen sind. Ausschlaggebend ist hierbei insbesondere der ohne die Erledigterklärung zu erwartende Verfahrensausgang, wobei lediglich eine summarische Prüfung der jeweiligen Erfolgsaussichten erfolgen kann.
Die Kläger machen geltend, dass der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 WEG entspreche. Sie stützen sich hierbei auch darauf, dass vor Beschlussfassung keine Vergleichsangebote verschiedener Sachverständiger eingeholt worden seien. Dies ist durch die Beklagten unbestritten geblieben. Darüber hinaus enthält der Beschluss auch keine Angaben zu den Kosten des zu beauftragenden Sachverständigen. Daher entspricht der Beschluss gemäß § 21 Abs. 3 WEG nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es hätten zumindest drei Vergleichsangebote verschiedener Sachverständiger eingeholt werden müssen, damit die Eigentümer ihr Ermessen ordnungsgemäß ausüben hätten können. Darüber hinaus enthält der Beschluss auch nach Auffassung der Beklagten bereits die Weisung an den Verwalter einen Gutachter entsprechend zu beauftragen. Nach dem Beschlusstext kann der Verwalter daher jeden Gutachter, spezialisiert auf den Fachbereich Brandschutz, unabhängig von seinen Kosten, beauftragen. Dies entspricht ebenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Der Verwalterin sind nicht die Kosten des Rechtsstreits hinsichtlich des in der Eigentümerversammlung vom 24.01.2018 unter TOP 10 gefassten Beschlusses aufzuerlegen. Hierfür ist eine grobe Pflichtverletzung erforderlich (vgl. Bärmann, 13. Auflage § 49 Rn. 33). Eine solche ist hinsichtlich des unter TOP 10 gefassten Beschlusses nicht ersichtlich. Der Beschluss entspricht zwar gemäß § 21 Abs. 3 WEG nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, jedoch hat der Beschluss einen durchführbaren Regelungsgehalt und zwischen allen Beteiligten besteht Einigkeit, dass die Hausverwaltung nach der Beschlussfassung einen Gutachter beauftragen kann, so dass der Wortlaut des Beschlusses diesem Willen der Eigentümer nicht widerspricht.
IV.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 11, 711 ZPO.
