AG Schöneberg – Az.: 770 C 15/12 – Urteil vom 14.11.2012
1. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.01.2012 zu TOP 2 „Wahl eines Verwalters der Eigentümergemeinschaft” wird für ungültig erklärt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger 62% und die Beklagten tragen 38 %.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Seite vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft H.damm in B.. Bei dieser Wohnungseigentumsanlage handelt es sich um ein im Jahre 1887 errichtetes freistehendes Mehrfamilienhaus (Altbauvilla) mit drei Wohneinheiten. Der Beklagte zu 1) führt die Verwaltung seit 1981. In der Vergangenheit erhielt der Beklagte zu 1) für seine Verwaltertätigkeit eine Vergütung/Kostenpauschale von 312,91 EUR jährlich.
Auf dem Nachbargrundstück befindet sich eine Kiefer, deren Äste zumindest sehr nahe an die Fassade und das Flachdach des Hauses der hier streitgegenständlichen Wohnungseigentumsanlage heranreichen. Seit dem Jahre 2009 versuchte der Kläger, den Verwalter dazu zu bewegen, Maßnahmen gegen das Überhängen von Ästen zu ergreifen und insbesondere einen Rückschnitt zu veranlassen.
Im Jahre 2010 ließen die Beklagten zu 1) und 2) einen Teil des Flachdachs zu einer Dachterrasse ausbauen. Den übrigen Teil des Flachdachs ließen sie begehbar bekiesen.
In einer Versammlung beschlossen die Eigentümer mit 2/3 Mehrheit, die Dachluke aus Sicherheitsgründen verschlossen zu halten.
Die Fassade des Gebäudes ist seit langem erneuerungsbedürftig. Der Verwalter beauftragte in der Vergangenheit zumindest die unumgänglichen Maßnahmen. Die Fassadensanierung war unter anderem Gegenstand einer Eigentümerversammlung im Jahre 2009. Dort nannte der Verwalter unter Berufung auf die Auskunft eines befreundeten Architekten einen Betrag in Höhe von 1 Mio. EUR für eine Komplettsanierung des Hauses. Die Eigentümer lehnten mehrheitlich die Beauftragung eines Sachverständigen zur Ermittlung des konkreten Instandsetzungsbedarfs ab. Ebenso wurde die Bildung einer Instandhaltungsrücklage abgelehnt. Die Ablehnung der Beauftragung eines Sachverständigen wurde vom Kläger angefochten. In der Eigentümerversammlung vom 22.02.2010 beschlossen die Eigentümer mehrheitlich die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten auf Grundlage eines Kostenvoranschlages einer Dachdeckerfirma mit einem Volumen von ca. 6.700,00 EUR. Während der Berufungsinstanz ließ der Verwalter ein Gutachten einholen. Die bausachverständige Firma H. erstellte unter dem 23.06.2010 ein entsprechendes Honorarangebot. Der Verwalter äußerte, die Einholung eines Sachverständigengutachtens sei „völlig unwirtschaftlich“. Im Berufungstermin im Februar 2011 teilte der Verwalter mit, dass der inzwischen beauftragte Sachverständige angekündigt habe, dass das Gutachten Anfang März 2011 vorliegen werde. Der Verwalter hielt ein unter dem 04.04.2011 erstelltes Gutachten für „nicht perfekt“ und leitete dieses weder an das Gericht, noch an die übrigen Miteigentümer weiter. Zwischen März 2011 und Juli 2011 gingen beim Verwalter mehrere Bearbeitungsstände des Gutachtens ein. Mit Beschluss des Landgerichts Berlin vom 10.05.2011 wurde dem Verwalter aufgegeben, binnen 2 Wochen Angaben zum Sachstand bezüglich der Gutachtenerstellung zu machen. Im Ortstermin vom 26.08.2011 legte der Verwalter ein Gutachten vom 02.08.2011 vor, das er am 24.08.2012 erhalten haben wollte. Dieses ergab Kosten in Höhe von ca. 110.000,00 EUR für die fachgerechte Durchführung eines Teils der erforderlichen Arbeiten. Am 10.11.2011 schlossen die Parteien im Hinblick auf die Sanierung der Fassade einen Vergleich.
Im Jahre 2011 wurde ein damals an der Außenwand befindlicher Gartenwasseranschluss in Abwesenheit des Klägers um einige Meter in den Garten hinein verlegt. Ferner wurde die ursprüngliche Zweiarmarmatur durch eine Vierarmarmatur ersetzt. Es fielen Kosten in Höhe von ca. 1.000,00 EUR an. Die Verlegung des Wasseranschlusses war Gegenstand der Eigentümerversammlung vom 31.05.2011, ohne dass dieser Beschlussgegenstand bei der Einberufung bezeichnet wurde. Der entsprechende Genehmigungsbeschluss wurde daher auf die Anfechtung des Klägers hin für ungültig erklärt.
In der mündlichen Verhandlung vom 10.11.2011 in einem Parallelrechtsstreit einigten sich die Parteien darauf, dass am 17.01.2012 eine Eigentümerversammlung stattfinden wird und dass die Einladung und Erweiterung der Tagesordnung dem Beklagten zu 1) als Verwalter obliegt.
Die Bestellung des Beklagten zu 1) als Verwalter endete mit Ablauf des 31.12.2011. Die Tagesordnung zur hier streitgegenständlichen Wohnungseigentümerversammlung erstellte der Verwalter am 10.01.2012. Er leitete die Eigentümerversammlung vom 17.01.2012. Dort waren alle stimmberechtigten Wohnungseigentümer anwesend. Sie fassten unter anderem die folgenden Beschlüsse:
TOP 2:
Die Eigentümergemeinschaft beschließt mit der Mehrheit von 2:1:0 Stimmen Dr. A.B. für zwei weitere Jahre zum Verwalter zu wählen.
TOP 3:
Die WEG beschließt mit Mehrheit 2:1:0 nach eingehender Diskussion die Verlegung der Wasserhähne an der Grenze zur Sondernutzungsfläche der Eigentümer B., wie am 31.5.2011 bereits beschlossen, zu bestätigen.
Die Beschlüsse wären auch ohne etwaige Formfehler bei der Versammlung vom 17.01.2012 genau so gefasst worden.
Der Kläger trägt vor: Die Beschlüsse zu TOP 2 und TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 17.01.2012 seien anfechtbar, weil der Beklagte zu 1) bei Versendung der Tagesordnung und Leitung der Versammlung wegen des Ablaufs seiner Bestellungszeit nicht mehr Verwalter gewesen sei.
Der Beschluss zu TOP 2 (Verwalterbestellung) sei wegen fehlender Bestimmtheit anfechtbar. Dem Beschluss lasse sich weder der Bestellungszeitraum noch die Vergütung entnehmen.
Den Eigentümern sei eine Zusammenarbeit mit dem Beklagten zu 1) als Verwalter nicht zumutbar. Das Vertrauensverhältnis sei dauerhaft gestört. Der Beklagte zu 1) sei als Verwalter ungeeignet. Er verhalte sich gegenüber den übrigen Miteigentümern nicht neutral. Er gebe eigenen Interessen den Vorzug gegenüber seiner Verantwortung für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums.
Die fehlende Neutralität zeige sich anhand der Verlegung der Wasserhähne. Die Verlegung habe den Zweck gehabt, den Eigentümern B. eine private Wasserentnahmestelle zur Bewässerung ihres Gartenlandes zu verschaffen. Auch die fehlende Erwähnung dieses Beschlussgegenstandes in der Eigentümerversammlung vom 31.05.2011 belege die fehlende Neutralität.
Der Beklagte zu 1) gehe nicht in dem erforderlichen Maße gegen die vom Nachbargrundstück überhängenden Äste vor. Auch dies beruhe ausschließlich auf Eigeninteressen des Beklagten zu1), weil die überhängenden Äste eine von ihm gewünschte Naturnähe auf seiner Dachterrasse vermitteln würden.
Der Beklagte zu 1) habe im Februar 2010 zwei Vorhängeschlösser an der Dachluke angebracht. Das Verschließen der Dachluke diene ausschließlich dem Interesse des Beklagten zu 1), der verhindern wolle, dass der Kläger den durchgeführten Dachterrassenausbau einer kritischen Prüfung unterziehe.
Der Beklagte zu 1) habe als Verwalter die seit Jahren gebotene Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, insbesondere der Fassade, bagatellisiert, hintertrieben und verzögert. Die mangelnde Sachkunde des Beklagten zu 1) zeige sich daran, dass für die Instandsetzung einerseits (aus Abschreckungsgründen) eine Summe von 1 Mio. EUR genannt werde und andererseits lediglich Maßnahmen im Wert von ca. 6.700,00 EUR beauftragt worden seien, während sich aus dem Gutachten ein Instandsetzungsbedarf mit einem Volumen von ca. 110.000,00 EUR ergebe.
Der Beklagte zu 1) verweigere die Herausgabe der statischen Berechnung und der Baubeschreibung des Dachterrassenausbaus.
Der Beschluss zu TOP 3 (Verlegung der Wasserhähne) entspreche nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Verlegung und Verdoppelung der Anzahl der Wasserhähne sei unnötig und nicht geboten. Die Anlage sei nunmehr nicht mehr frostsicher.
Der Kläger beantragt:
1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 17.01.2012 zu TOP 2 „Wahl eines Verwalters der Eigentümergemeinschaft” wird für ungültig erklärt.
2. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 17.01.2012 zu TOP 3 „Erneute Beschlussfassung bzw. Bestätigung des Beschlusses der WEG vom 31.05.2011 über die Verlegung der Wasserhähne” wird für ungültig erklärt.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie tragen vor: Die Wasseranschlüsse seien verlegt worden, nachdem die Rücksprache mit einem Fachmann ergeben habe, dass der an der Wand installierte Wasseranschluss wohl Ursache für eine Wanddurchfeuchtung sei. Die Verlegung entspreche den Interessen der Gemeinschaft. Zudem sei durch die Verlegung eine Stolpergefahr beseitigt worden, weil vorher Schläuche über den Zuweg zu Keller und Hinteraufgang geführt worden seien.
Die Dachluke sei seit jeher mit Vorhängeschlössern gesichert, um das Betreten des Daches durch Unbefugte zu verhindern. Die Aufbewahrung der Schlüssel habe stets dem Verwalter oblegen.
Die Durchführung weiterer Sanierungsmaßnahmen habe nicht dem geäußerten Willen der Mehrheit der Eigentümer entsprochen.
Der Verwalter habe die einzelnen Bearbeitungsstände des Gutachtens nicht vorgelegt, weil er ein fertiges Ergebnis und kein Stückwerk habe vorlegen wollen. Die verzögerte Gutachtenerstattung liege im Verantwortungsbereich des Sachverständigen.
Die am 17.02.2012 bei Gericht eingegangene Klage ist den Beklagten am 01.03.2012 zugestellt worden. Das Gericht hat mit Beschluss vom 19.09.2012 das schriftliche Verfahren angeordnet. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
Die gemäß § 43 Nr. 4 WEG zulässige und gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 und 2 WEG fristgerecht erhobene und mit Gründen versehene Klage ist teilweise begründet.
1.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 17.01.2012 zu TOP 2 (Wahl eines Verwalters der Eigentümergemeinschaft) ist für ungültig zu erklären, weil er nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.
Der Beschluss enthält keine Vorgaben zu der Vergütung des Verwalters. Dies wäre jedoch auch unter Berücksichtigung der Trennungstheorie Voraussetzung für einen dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechenden Beschluss. Das Gericht schließt sich ausdrücklich der Auffassung des Oberlandesgerichts Hamm (OLG Hamm ZMR 2003, 486 Tz. 26, zitiert nach juris) an. Nur wenn die wesentlichen Eckdaten, zu denen insbesondere die Vergütung zählt, festliegen, kann der Bestellungsbeschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Die Trennung von Bestellung des Verwalters und Abschluss des Verwaltervertrages gebietet keine abweichende Beurteilung. Denn insbesondere die Festlegung der Vergütung ist von grundlegender Bedeutung für die Wohnungseigentümer. Daher muss zumindest über diesen Regelungspunkt im Rahmen der Bestellung oder wenigstens in derselben Wohnungseigentümerversammlung ein entsprechender Beschluss gefasst werden. Denn dadurch wird jedenfalls Streit über die „übliche Vergütung“ vermieden, die bei mangelnder Einigung hierüber von der Wohnungseigentümergemeinschaft geschuldet wird (vgl. LG Düsseldorf ZMR 2012, 465 Tz. 4, zitiert nach juris).
Die von den Beklagten zu 1) und 2) genannte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/11) rechtfertigt keine abweichende Beurteilung. Aus dieser Entscheidung folgt gerade nicht, dass fehlende Angaben zur Verwaltervergütung im Bestellungsbeschluss nicht zur Unwirksamkeit des Beschlusses führen. Vielmehr stellt der Bundesgerichtshof klar, dass die fehlende Bestimmung der wesentlichen Eckpunkte des Verwaltervertrages im Bestellungsbeschluss dann nicht zu beanstanden ist, wenn die Wohnungseigentümer über den Abschluss des Verwaltervertrages selbst entscheiden und beide Beschlüsse, also Bestellung des Verwalters und Abschluss des Verwaltervertrages, in derselben Wohnungseigentümerversammlung erörtert und beschlossen werden (BGH GE 2012, 1101 Tz. 12, zitiert nach juris). Im vorliegenden Fall ist über den Verwaltervertrag und insbesondere über die Vergütung aber gerade kein Beschluss gefasst worden.
Gerade im vorliegenden Fall wäre es erforderlich gewesen, die Vergütung des Verwalters ausdrücklich zu regeln. Denn offenbar besteht innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht in dem erforderlichen Maße Einigkeit über die Vergütungspflicht der Verwaltertätigkeit. Zunächst hatten die Beklagten zu 1) und 2) vorgetragen, der Verwalter erhalte – wie bereits seit Jahren – keine Vergütung für seine Tätigkeit. Später haben sie dargelegt, dass er eine seit 1981 gleich gebliebene Kostenpauschale in Höhe von 312,91 EUR jährlich erhalte.
Da der Beschluss zu TOP 2 über die Wahl des Verwalters bereits wegen fehlender Bestimmung einer Verwaltervergütung nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, kommt es auf die weiteren Einwände des Klägers nicht mehr entscheidend an.
2.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 17.01.2012 zu TOP 3 (Erneute Beschlussfassung bzw. Bestätigung des Beschlusses der WEG vom 31.05.2011 über die Verlegung der Wasserhähne) ist für nicht ungültig zu erklären. Er widerspricht nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
a)
Etwaige formelle Fehler im Rahmen der Einladung und Durchführung der Eigentümerversammlung vom 17.01.2012 führen nicht zu einer Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse. Formfehler sind nur dann ein Anfechtungsgrund, wenn sie sich auf das Beschlussergebnis auswirken. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Denn unstreitig wären die gefassten Beschlüsse ohnehin genauso gefasst worden. Zudem wurden sie in einer Vollversammlung gefasst, so dass etwaige Formfehler geheilt sind.
Im Übrigen ist es dem Kläger verwehrt, sich auf die von ihm behaupteten formellen Fehler zu berufen. Denn die Parteien haben sich in der mündlichen Verhandlung vom 10.11.2011 in einem Parallelrechtsstreit darauf verständigt, dass am 17.01.2012 eine Eigentümerversammlung stattfinden wird und dass die Einladung und Erweiterung der Tagesordnung dem Beklagten zu 1) als Verwalter obliegt. Zum Zeitpunkt dieser Einigung war klar, dass der Bestellungszeitraum des Beklagten zu 1) am Tage der vereinbarten Versammlung bereits abgelaufen sein würde.
b)
In der Sache ist der Beschluss zu TOP 3 nicht zu beanstanden. Den Eigentümern steht bei der konkreten Ausgestaltung der Gartenbewässerungsmöglichkeiten ein Ermessen zu. Es ist nicht ersichtlich, dass die Eigentümer dieses Ermessen bei der Verlegung der Wasserhähne überschritten hätten. Das gilt selbst dann, wenn die vom Kläger behauptete fehlende Frostsicherheit als wahr unterstellt wird. Denn im Falle fehlender Frostsicherheit stünden den Wohnungseigentümern wohl Gewährleistungsansprüche gegen den ausführenden Unternehmer zu. Wenn dies nicht der Fall sein sollte, könnten und müssten die Wohnungseigentümer die erforderlichen Maßnahmen zur Herstellung der Frostsicherheit selbst treffen. Die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses zur Verlegung der Wasserhähne wird dadurch jedoch nicht berührt. Es ist zwischen der beschlossenen Verlegung der Wasserhähne und der konkreten Ausführung der entsprechenden Arbeiten zu differenzieren.
Allein die Ansicht des Klägers, die Verlegung der Wasserhähne sei unnötig, führt nicht dazu, dass der entsprechende Beschluss nicht mehr einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
