AG Rheinbach – Az.: 5 C 158/16 – Urteil vom 28.07.2017
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger ist Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus insgesamt zehn Eigentümern besteht. Das Wohnungseigentum wurde durch Teilungserklärung vom 30.03.1995 begründet. Die Verwaltung wurde von der Firma J KG übernommen. Das Wohnungseigentum ist mit einheitlichen weißen Kunststofffenstern und Balkontüren ausgestattet. Die Fenster der Wohnungen K, M, N und P waren defekt.
Mit Schreiben vom 16.09.2016 lud die Verwalterin zur Eigentümerversammlung. Die Einladung enthielt unter anderem die folgenden Tagesordnungspunkte:
„TOP 6:
Entscheidungsfindung Anbieter Austausch Fenster Wohnungen M und K: Es liegen Angebote für beide Wohnungen vor von: Q, R und Fa. O, aus R“
TOP 7:
Frage, ob in 2017 in weiteren Wohnungen Fenster zu erneuern sind.“
Für die weiteren Einzelheiten wird auf die vom Kläger eingereichte Einladung verwiesen (Anlage K1, Bl. 42 ff.).
Mit Email vom 18.09.2016 des Eigentümers K an die übrigen Eigentümer wies er sie auf die für die Fenstererneuerungen eingeholten Angebote der Fachunternehmen hin.
Der Kläger war an der Teilnahme der Wohnungseigentümerversammlung gehindert. Bei der Wohnungseigentümerversammlung am 05.10.2016 wurden sodann die beiden folgenden Erklärungen ins Protokoll aufgenommen:
„TOP 6:
(…)
Beschlussantrag:
Die Verwaltung wird ermächtigt, den Auftrag für die erforderlichen Erneuerungen der Fenster gemäß vorl. Angeboten vom 05.10.2016 Wohnung M in Höhe von 6.746,53 EUR und Wohnung K in Höhe von 8.220,88 EUR (…) zu vergeben, die Finanzierung soll aus Rücklagen erfolgen.
(…).
TOP 7:
(…) Es bestand Einigkeit, dass im Jahr 2017 2 weitere erforderliche Fenstererneuerungen für die Wohnungen S und T vergeben werden sollen. Die Verwaltung wurde gebeten, Angebote einzuholen und diesen Punkt zur Beschlussfassung auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen.“
Für die weiteren Einzelheiten wird auf das vom Kläger eingereichte Protokoll verwiesen (Anlage K1, Bl. 47 ff.)
Der Kläger ist der Ansicht, dass es sich bei den unter Top 6 und Top 7 gefassten Erklärungen der Wohnungseigentümerversammlung um Beschlüsse handle, die ungültig seien. Es sei bereits in der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung nicht eindeutig auf diese beiden Erklärungen hingewiesen worden. Ferner habe der Wohnungseigentümergemeinschaft die erforderliche Beschlusskompetenz gefehlt, weil die Fenster gemäß der Teilungserklärung im Sondereigentum der jeweiligen Eigentümer stünden. Darüber hinaus widerspreche es ordnungsgemäßer Verwaltung, dass nur zwei Fenster erneuert würden. Dies führe zu einer wirtschaftlichen Aufwertung des Sondereigentums nur zweier Eigentümer und verstoße somit gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz. Es sei auch kein Grund ersichtlich, lediglich die Erneuerung bei nur zwei Wohnungen den anderen Wohnungen vorzuziehen oder zu priorisieren. Im Übrigen sei der Beschluss insoweit ungültig, weil die Kosten aus der gemeinschaftlichen Rücklage finanziert werden. Dies widerspreche der Teilungserklärung, wonach die jeweiligen Eigentümer mit den Kosten der Erneuerung der Fenster und Balkontüren in ihrem Sondereigentum belastet würden. Auch sei durch den Beschluss ein einheitliches Erscheinungsbild nicht gewahrt. Er bestreitet mit Nichtwissen, dass der Einbau einheitlicher Fenstermodelle beabsichtigt sei.
Er behauptet, dass sämtliche Fenster und Balkontüren undicht seien. Ferner habe er dem Eigentümer K am 19.09.2016 nur dahingehend eine Vollmacht zur Abstimmung erteilt, sofern eine Erneuerung aller Fenster durch die Firma O beschlossen würde. Mit Nichtwissen bestreitet er, dass die Angebote vorab in den Räumen der Verwaltung auslagen und in der Wohnungseigentümerversammlung vorgelegt worden seien.
Des Weiteren behauptet er, dass auch hinsichtlich der unter Top 7 gefassten Erklärung vorab eine Abstimmung stattgefunden habe.
Der Kläger beantragt,
1. den auf der Eigentümerversammlung vom 05.10.2016 der Wohnungseigentümergemeinschaft L-Weg-7, xxxxx XX, zu TOP 6 gefassten Beschluss für ungültig zu erklären;
2. den auf der Eigentümerversammlung vom 05.10.2016 der Wohnungseigentümergemeinschaft L-Weg-7, xxxxx XX, zu TOP 7 gefassten Beschluss für ungültig zu erklären;
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen
Die Beklagten sind der Ansicht, die Teilungserklärung sei nicht derart auszulegen, dass die Kostentragungspflicht den jeweiligen Eigentümer treffen solle. Ferner behauptet sie, dass die Angebote der drei Firmen mit der Einladung verteilt worden seien. Sie sind weiter der Ansicht, die Einladung sei auch ordnungsgemäß, weil darüber hinaus die Möglichkeit der Einsichtnahme der Angebote im Büro der Verwaltung bestanden habe. Im Übrigen behaupten sie, die Angebote in der Versammlung ausgereicht zu haben. Auch sei beabsichtigt, Fenstermodelle einzubauen, die sich nicht voneinander unterscheiden würden. Des Weiteren habe man zunächst nur beschlossen, die Fenster der Eigentümer M und K zu erneuern, weil es sich dabei – unstreitig – um dringendere Maßnahmen als bei den Eigentümern P und N gehandelt habe.
Mit Nichtwissen bestreiten sie, dass dem Eigentümer K eine beschränkte Vollmacht erteilt worden sei. Es sei aber auch nicht im Namen des Klägers abgestimmt worden.
Darüber hinaus sind sie der Ansicht, dass die unter Top 7 gefasste Erklärung mangels Abstimmung und Verkündung keinen Beschluss darstelle.
Die Klageschrift ist am 03.11.2016 bei Gericht eingegangen. Für die weiteren Einzelheiten wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 07.07.2017 (Bl. 120 f. d. A.) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
Durch den nach der mündlichen Verhandlung eingereichten Schriftsatz des Klägers war gemäß § 156 ZPO keine Veranlassung gegeben, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen.
Der Kläger hat die nötige Frist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG gewahrt, allerdings keinen Anspruch auf Erklärung der Unwirksamkeit der unter TOP 6 und TOP 7 gefassten Erklärungen der Eigentümergemeinschaft.
Der von der Eigentümergemeinschaft unter dem TOP 6 gefasste Beschluss auf der Eigentümerversammlung begegnet weder formellen noch materiellen Bedenken.
Insbesondere ist der Beschluss nicht bereits gemäß § 23 Abs. 2 WEG ungültig, weil der Gegenstand bei der Einberufung nicht hinreichend bezeichnet worden ist.
Gültigkeitsvoraussetzung einer Beschlussfassung ist, dass die von dem Verwalter bei der Einberufung aufzustellende Tagesordnung den Beschlussgegenstand so bezeichnet, dass jeder Wohnungseigentümer verstehen und überblicken kann, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und ihn selbst hat. Dabei ist nicht zwingend eine ausführliche Beschreibung angezeigt. Es ist erforderlich, aber auch ausreichend, wenn die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet sind, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie selbst hat. Ausreichend ist regelmäßig eine schlagwortartige Bezeichnung (OLG Düsseldorf NJW-RR 2002, 83). Die Vorschrift gemäß § 23 Abs. 2 WEG verfolgt den Zweck, die jeweiligen Wohnungseigentümer in die Lage zu versetzen, sich zu entscheiden an der Versammlung teilzunehmen und auf diese vorbereiten zu können. Dabei soll kein Eigentümer in der Versammlung von bestimmten Beschlussgegenständen überrumpelt werden, sondern sie sollen gerade vor überraschenden Beschlüssen geschützt werden (BGH, Urteil vom 13.01.2012 – V ZR 129/11, juris Rn. 9).
Nach dieser Maßgabe war die Einladung zur Eigentümerversammlung ordnungsgemäß. Es wird konkret auf die Entscheidungsfindung über die Anbieter für die Erneuerung der Fenster M und K hingewiesen und das bereits Angebote von Firmen vorliegen. Den Eigentümern wurde daher ermöglicht, sich auf die Sitzung vorzubereiten. Es kann dahin gestellt blieben, ob in der Einladung auch die Angebote der Anbieter als Unterlagen zur Verfügung gestellt worden sind oder sie bei der Verwaltung die Möglichkeit der Einsichtnahme hatten. Denn dies ist nur dann geboten, wenn eine sachgerechte Vorbereitung dies erfordern würde. Anzunehmen sein dürfte dies bei komplexen Sachverhalten. Bei der Entscheidung über ein Angebot zur Fenstererneuerung ist für den jeweiligen Eigentümer aber vor allem der Preis von Bedeutung. Dieser Umstand sowie der weitere – überschaubare – Inhalt des Angebots zur Fenstererneuerung muss nicht vorab als Unterlage zur Verfügung gestellt werden. Der jeweilige Eigentümer ist an einer sachgerechten Vorbereitung und Wahrnehmung der Eigentümerversammlung nicht gehindert, wenn er den Inhalt der Angebote erst in der Versammlung erfährt. Es droht auch keine überraschende Entscheidung. Im Übrigen war der Kläger ausweislich der Email vom 18.09.2016 über den Inhalt der Angebote auch nicht im Unklaren.
Darüber hinaus verfügte die Wohnungseigentümergemeinschaft auch gemäß § 23 Abs. 1 WEG über die erforderliche Beschlusskompetenz und der Beschluss ist ordnungsgemäß zustande gekommen.
Es kann dahin gestellt bleiben, ob der Kläger dem Eigentümer K eine beschränkte Vollmacht erteilte. Denn der Kläger hat dem Vortrag der Beklagten nicht widersprochen, dass im Namen und mit Wirkung für den Kläger gerade keine Stimme abgegeben worden ist. Indes liegt gemäß § 25 WEG ein einstimmiger Mehrheitsbeschluss vor.
Die Wohnungseigentümerversammlung verfügte auch über die nötige Beschlusskompetenz, weil die Fenster eben nicht Teil des jeweiligen Sondereigentums sind. Vielmehr stehen Fenster nebst Rahmen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum, mit der Folge dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist (BGH, Urteil vom 02.03.2012 – VZR 174/11). Zwingendes Gemeinschaftseigentum wiederum kann nicht dem Sondereigentum zugeordnet werden. Es ist daher unerheblich, ob die Teilungserklärung in § 1 Nr. 3 g) eine anderslautende Erklärung enthält. Im Übrigen werden in der Teilungserklärung ausweislich ihres Wortlautes auch nur die Fenstergläser dem Sondereigentum zugeordnet.
Der Beschluss begegnet auch keinen materiellen Bedenken. Er verstößt nicht gemäß § 21 Abs. 4 WEG gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Es ist für jeden Einzelfall zu beurteilen, ob gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung verstoßen wurde. Dabei ist entscheidend, ob die Verwaltungsmaßnahme der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entspricht, also dem bestimmungsmäßigen Zweck des betroffenen Gegenstandes Rechnung trägt und dem geordneten Zusammenleben in der Gemeinschaft nützt sowie dem Interesse aller Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen dient. Als Beurteilungsmaßstab ist die Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Alleineigentümers maßgeblich (MüKo/Engelhardt, WEG 7. Auflage 2017, § 21 Rn. 12).
Nach dieser Maßgabe ist der Beschluss nicht zu beanstanden. Denn unstreitig sind die Fenster der Eigentümer M und K defekt, sodass auch die Anordnung einer Erneuerung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Der Beschluss widerspricht auch nicht deshalb den Grundsätzen ordnungsgemäßen Verwaltung, weil der Kläger behauptet, dass auch seine Fenster defekt seien. Denn auch wenn alle Fenster defekt seien sollten, ist der Beschluss, zunächst nur zwei Fenster zu erneuern, nicht per se fehlerhaft. Dem Beschluss haftet nämlich nicht die negative Feststellung an, dass die Erneuerung der übrigen Fenster ausgeschlossen ist oder abgelehnt wird. Schließlich wurde in der Einladung darauf hingewiesen, dass nur wegen dieser zwei Eigentumswohnungen Angebote eingeholt wurden. Es ergibt sich aber aus der Einladung unter TOP 7 weiter, dass eine Abfrage durchgeführt werden sollte, ob weitere Fenster defekt seien. Die Eigentümerversammlung hat sich daher mit dem unter TOP 6 gefassten Beschluss nicht per se gegen eine Erneuerung anderer Fenster, insbesondere nicht der Fenster des Klägers, ausgesprochen. Es steht grundsätzlich auch im Ermessen der Wohnungseigentümer, erforderliche Umbaumaßnahmen schrittweise anzugehen (BGH, Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 161/11). Der Beschluss drückt ferner nicht aus, dass eine weitere Priorisierung ausgeschlossen ist. Der Beschluss erscheint im Übrigen auch daher sachgerecht, weil der Kläger nicht vorgetragen hat, die Wohnungseigentümergemeinschaft vor der Versammlung informiert zu haben, dass auch seine Fenster defekt seien.
Sofern der Kläger anführt, durch die Fenstererneuerung von allein zwei Wohnungen würden die jeweiligen Eigentümer einen erheblichen wirtschaftlichen Vorteil an ihrem Sondereigentum erfahren, ist dem nicht zu folgen. Denn die Fenster stehen nicht im Sondereigentum. Darüber hinaus ist ein schrittweises Vorgehen regelmäßig mit einer – vorrübergehenden – Bevorteilung Einzelner verbunden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist demnach gehalten den Gleichbehandlungsgrundsatz zu wahren. Daher darf eine solche Vorgehensweise nicht aus sachfremden Motiven erfolgen (BGH, Urteil vom 30.11.2012 – V ZR 234/11). Gegen eine Entscheidung aus sachfremden Erwägung spricht, dass der Kläger nicht behauptet hat, dass der Wohnungseigentümerversammlung der Defekt seiner Fenster bekannt war. Die Gemeinschaft hat schließlich den Beschluss zunächst nur auf die Fenster der Eigentümer K und M bezogen, weil es sich bei den Eigentümern N und P nicht um dringende Maßnahmen handelte. Sie hat die Interessen der anderen Wohnungseigentümer dabei hinreichend gewahrt, weil in der Wohnungseigentümerversammlung eine Sachverhaltsaufklärung vorgenommen wurde. Ferner ist die Bevorteilung der jeweiligen Eigentümer lediglich temporär, weil sich die Eigentümergemeinschaft eben nicht verschlossen hat, auch andere defekte Fenster zu erneuern.
§ 1 Nr. 3 g) der Teilungserklärung ist auch nicht derart auszulegen, dass sich die Gemeinschaft vorbehalten hat, dass die jeweiligen Eigentümer die Kosten zu tragen haben. In § 7 der Teilungserklärung ist die Verteilung der Lasten und Kosten zwischen den Eigentümern geregelt. Danach haben die Eigentümer grundsätzlich gemeinschaftlich die Aufwendungen für das Gemeinschaftseigentum zu tragen. Diese Kostentragungsregelung widerspricht einer Auslegung, dass § 1 Nr. 3 g) jedenfalls die Kosten bezüglich der Fenster den jeweiligen Eigentümern zuordnet. Denn die Teilungserklärung weist lediglich die Fenstergläser dem Sondereigentum zu, nicht die Fenster an sich.
Sofern der Kläger behauptet, durch die Erneuerung von nur zwei Eigentümern sei das einheitliche Erscheinungsbild des Hauses nicht mehr gewährleistet, ist er beweisbelastet geblieben. Darüber hinaus ist unstreitig, dass das Wohnungseigentum ursprünglich über weiße Kunststofffenster verfügte. Ausweislich des von der Beklagten zur Akte gereichten Angebots der Firma O sollen erneut weiße Kunststofffenster eingebaut werden, sodass eine wesentliche Veränderung des Erscheinungsbildes nicht ersichtlich ist.
Darüber hinaus ist auch die unter TOP 7 gefasste Erklärung nicht für ungültig zu erklären. Bei dieser Erklärung handelt es sich bereits nicht um einen Beschluss. Es ist dem Protokoll nicht zu entnehmen, dass eine Abstimmung erfolgt ist. Dies wäre aber zu erwarten gewesen, weil bei den anderen Tagesordnungspunkten das Beschlussergebnis stets aufgenommen wurde. Es wurde vielmehr nur eine Abfrage durchgeführt. Hierfür spricht ferner, dass erklärt wurde, das Thema bei der nächsten Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung auf die Tagesordnung zu setzen. Sofern der Kläger behauptet, dass auch hier eine Abstimmung durchgeführt worden ist, ist er beweisbelastet geblieben. Im Übrigen wird hinsichtlich der formellen und materiellen Wirksamkeit auf die obigen Ausführungen verwiesen.
II. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 S. 2 ZPO.
