AG Hamburg-St. Georg – Az.: 980b C 5/19 WEG – Urteil vom 09.08.2019
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Gültigkeit mehrerer Beschlüsse einer Eigentümerversammlung.
Der Kläger und die Beklagten sind Mitglieder der WEG. Das vorgenannte Grundstück ist bebaut mit einem Altbau (Vorderhaus), bestehend aus zehn Sondereigentumseinheiten (Nr. 1 bis 9) und fünf Neubauten auf dem rückwärtigen Teil (Hinterhäuser). Der Kläger ist Eigentümer der Wohnung Nr. 1 im Vorderhaus, belegen im Erdgeschoss links, nebst Stellplatz. Im Nachtrag zur notariellen Teilungserklärung vom 16. Mai 2007 (Anlage B2) heißt es in § 13 Abs. 3b): „Sämtliche Baukörper sollen, soweit dieses rechtlich möglich ist, separat voneinander bewirtschaftet werden. Sofern Angelegenheiten nur einen Baukörper betreffen, sind nur die dortigen Eigentümer zur Abstimmung berufen und zur Tragung der Kosten und Lasten verpflichtet.“ In der Eigentümerversammlung vom 18. Dezember 2018 (vgl. Protokoll gemäß Anlage K2) wurden zu den TOP 4 bis 13 – jeweils mehrheitlich – folgende Beschlüsse gefasst: die „fachgerechte Beseitigung der erkannten Schwamm- und Fäulnisschäden der WE 4 (1. OG rechts)“ für 29.455,22 € (TOP 4), Zugang zu den Sondereigentumen (TOP 4a), eine Sonderumlage über 29.455,22 € (TOP 5), „Wiederherstellungsarbeiten nach der Schwammbekämpfung (…) WE 2 (EG rechts) und WE 4 (1. OG rechts)“ für 16.537,72 € (TOP 6), eine Sonderumlage über 16.537,72 € (TOP 7), die „Untersuchung und ggfs. fachgerechte Beseitigung etwaiger Schwamm- und Fäulnisschäden in WE 1(EG links), WE 3 (1. OG links) und WE 5 (2. OG links)“ für 40.754,09 € (TOP 8), Zugang zu den Sondereigentumen (TOP 8a), eine Sonderumlage über 40.754,09 € (TOP 9), „Wiederherstellungsarbeiten in den WE 1 (EG links), WE 3 (1. OG links) und WE 5 (2. OG links) nach der Schwammbekämpfung“ für 23.828,98 € (TOP 10), eine Sonderumlage über 23.828,98 € (TOP 11), die „Instandsetzung der maroden Fußbodenkonstruktion (…) in WE 2 (EG rechts)“ für 60.221,50 € (TOP 12) und Sonderumlage über 60.221,50 € (TOP 13).
Mit seiner per Telefax am 18. Januar 2019 bei Gericht eingegangenen und mit weiterem Schriftsatz vom 18. Februar 2019, Eingang bei Gericht per Telefax am selben Tag, begründeten Anfechtungsklage macht der Kläger geltend, dass die o.g. Beschlüsse nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würden bzw. nichtig seien. Für sämtliche Beschlüsse sei von Relevanz, dass für die Dachgeschosswohnungen links und rechts bzw. deren Ausbau keine Baugenehmigung vorgelegen habe. Bei der Errichtung eines WDVS sei der Dachausbau mit Dachwohnungen nicht in die Dämmung eingebunden worden. Die DG-Wohnungen seien auch nicht genehmigungsfähig. Bei Beantragung eines Darlehens der … Hamburg über 260.000,00 € seien die DG-Wohnungen indes mit einbezogen worden. Auf seine Wohnung sei ein Anteil von 17.000,00 € entfallen, aber seine in der Durchfahrt gelegene Wohnung mit 23 m Außenwand sei im Zuge der m Jahr 2015 fertiggestellten Baumaßnahmen ungedämmt geblieben. Die Verwaltung sei nicht befugt gewesen, über die Streichung eines Teils der Dämmung eigenmächtig zu entscheiden. Die im Zuge der Dämmarbeiten erfolgten Arbeiten am Dach nach Feststellung eines Schwammbefalls seien für ihn, den Kläger, trotz einiger Nachfragen bei der Verwaltung nicht nachvollziehbar gewesen, insbesondere im Hinblick auf die Entsorgung von Dachteilen, die Sanierungsarbeiten sowie die entstandenen Kosten. Der – aus wirtschaftlichen Gründen dringende – Verkauf seiner Wohnung sei nur mit Wärmedämmung und Energieausweis möglich. Eine Ersatzplanung für die Fortführung der Dämmarbeiten im Bereich seiner Wohnung existiere bis heute nicht. Die IFB Hamburg habe zudem schon mit der Kündigung des o.g. Darlehens über 17.000,00 € gedroht. Die Höhe der (Gesamt-)Kosten der Schwammsanierung mit Anschlussarbeiten sei völlig unklar.
Bei der Abstimmung seien zudem Eigentumsanteile innerhalb der Parklift-Anlage mit berücksichtigt worden. Die fünf Eigentümer der Hinterhäuser hätten mindestens 15 Stimmen einschließlich ihrer Stellplätze in einer regalartigen Parklift-Anlage, die Eigentümer des Vorderhauses nur 10.
Ferner seien die Beschlüsse zu TOP 4 bis 13 mangels Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft nichtig. Die Anforderungen an eine zulässige Vereinbarung darüber seien nicht erfüllt.
Der Beschluss zu TOP 4 widerspreche zudem den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil keine Vergleichsangebote eingeholt worden seien. Deswegen habe auch keine Veranlassung für die Beschlüsse zu TOP 4a und 5 bestanden. Gleiches gelte auch für die übrigen Beschlüsse.
Der Kläger beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 18. Dezember 2018 zu TOP 4, 4a, 5, 6, 7, 8, 8a, 9, 10, 11, 12 und 13 (Beschlüsse Nr. 184 bis 195) für unwirksam zu erklären.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie machen geltend, dass der Kläger vorliegend materiell-rechtlich präkludiert sei, weil er die Klagefrist nicht gewahrt habe. Die streitgegenständlichen Beschlüsse seien nur durch die Eigentümer des Vorderhauses gefasst worden. Insoweit bestehe auch eine teilrechtsfähige Untergemeinschaft, wie das Landgericht Hamburg mittlerweile mit rechtskräftigem Urteil vom 17. April 2019 – Az. 318 S 80/18 – entschieden habe (vgl. Anlage B9). Für die Schwammsanierung gebe es keine Fördermittel. Vergleichsangebote seien nicht einzuholen gewesen, weil es sich um Nachtragsangebote während einer laufenden Sanierung gehandelt habe. Der Grundbeschluss, eine Schwammsanierung im Vorderhaus durchzuführen, sei schon am 3. Mai 2017 gefasst worden, und zwar nach Vorlage von drei Vergleichsangeboten (Anlage B4). Die konkrete Beauftragung der Fa. sei dann in der Versammlung vom 21. Dezember 2017 beschlossen worden (Anlage B5). Die Ausdehnung der Arbeiten aufgrund fortschreitenden Befallbefundes sei sukzessive beschlossen worden, etwa in der Versammlung vom 18. Juni 2018 (Anlage B6). Bei der Ausübung des der Gemeinschaft zustehenden Ermessens in der in Rede stehenden Versammlung bzw. bei der Weiterbeauftragung der Fa. seien auch drohende Gewährleistungsprobleme von Belang gewesen, die bei einer Vergabe weiterer Arbeiten an ein Drittunternehmen gedroht hätten.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien im Verlauf des Rechtsstreits zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Mit Beschluss vom 21. Januar 2019, dem Kläger – ebenso wie die Kostenvorschussanforderung – über seinen Prozessbevollmächtigten zugestellt am 12. Februar 2019, hat das Gericht den Streitwert vorläufig festgesetzt. Der Kostenvorschuss ist am 1. März 2019 bei der Justizkasse eingegangen. Die Klage ist den Beklagten über die Verwaltung am 12. März 2019 zugestellt worden.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die vom Kläger angegriffenen Beschlüsse zu TOP 4 bis 13 der Eigentümerversammlung vom 18. Dezember 2018 widersprechen weder ordnungsgemäßer Verwaltung noch sind sie nichtig.
Die Nichtigkeit der Beschlüsse folgt entgegen der Meinung des Klägers nicht daraus, dass der Untergemeinschaft „Vorderhaus“ die Beschlusskompetenz gefehlt hat. Das erkennende Gericht hat dazu bereits in seinem Urteil vom 25. Januar 2019 – Az. 980b C 33/18 WEG – folgendes ausgeführt: „Durch eine Gemeinschaftsordnung für eine Mehrhausanlage kann den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, wenn zugleich bestimmt wird, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind (BGH, NJW 2018, 1309). So liegt der Fall hier. Durch die Regelung in § 13 Abs. 3b) der Teilungserklärung in der Fassung des Nachtrages vom 16. Mai 2007 ist bestimmt, dass über die Angelegenheiten des Vorderhauses getrennt abgestimmt werden kann und dass Kosten und Lasten insoweit auch getrennt abgerechnet werden.“ Diese Rechtsauffassung teilt auch das Landgericht Hamburg (vgl. Urt. v. 17.04.2019 – 318 S 80/18).
Die vom Kläger im Streitfall geltend gemachten Anfechtungsgründe greifen ebenfalls nicht durch.
Der Kläger ist mit seinen Einwendungen nicht schon deswegen materiell-rechtlich präkludiert, weil er die Klagefrist nicht gewahrt hat. Diese Frist nach § 46 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 WEG hat er gerade noch gewahrt. Die Klage ist per Telefax am 18. Januar 2019 und damit binnen Monatsfrist (die angefochtenen Beschlüsse datieren vom 18. Dezember 2018) bei Gericht eingegangen, die Zustellung an die Beklagten ist am 12. März 2019 erfolgt. Das war noch „demnächst“ im Sinne von § 167 ZPO vor dem Hintergrund, dass der Kläger die Vorschussanforderung über seinen Prozessbevollmächtigten am 12. Februar 2019 (Dienstag) erhalten hat und der angeforderte Vorschuss am 4. März 2019 (Montag) bei der Justizkasse eingegangen ist. Diese Verzögerung von 20 Tagen dürfte dem Kläger bei einer zuzugestehenden Erledigungszeit von einer Woche und nach den Maßstäben des BGH (vgl. NJW-RR 2018, 970, 974, Tz. 36) nicht anzulasten sein.
In der Sache hat der Kläger mit seinen vorgebrachten Anfechtungsgründen indes keinen Erfolg.
Der – formale – Einwand, dass bei der Abstimmung auch die Stimmen der Hinterhaus-Eigentümer berücksichtigt worden seien, findet im Protokoll der Versammlung keinerlei Stütze. Bei sämtlichen Beschlüssen sind lediglich 9 Stimmen (bzw. in einem Fall 10 Stimmen) abgegeben worden. Nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Beklagten hat die Verwaltung wegen der Untergemeinschaft (s.o.) insoweit auch nur die Eigentümer des Vorderhauses abstimmen lassen.
Dass keine Baugenehmigung für die Dachgeschoss-Wohnungen existiere und keine Dämmung an der Fassade im Bereich seiner Wohnung angebracht worden sei, betrifft die hier in Rede stehenden Beschlüsse nicht. Diese haben sämtlichst lediglich Schwammbeseitigungs- und Wiederherstellungsmaßnahmen sowie Finanzierungs- und Zugangsregelungen zum Gegenstand. Abgesehen davon, dass die Beklagten die Existenz der Genehmigung behaupten, kommt es für die Entscheidung der Gemeinschaft nach § 21 Abs. 4 WEG, ob ein Schwammbefall (weiter) beseitigt werden soll, nicht darauf an, ob einzelne Wohnungen formell illegal errichtet worden sein sollen. Das gleiche gilt für die Erwägungen des Klägers zu öffentlichen Fördermitteln; unstreitig sind für die Durchführung der Schwammsanierungsarbeiten solche Gelder nicht bewilligt worden.
Entgegen der Meinung des Klägers widersprechen die Beschlüsse zu den TOP 4, 6, 8, 10 und 12 auch nicht deswegen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil vorab keine Vergleichsangebote eingeholt worden seien. Im Grundsatz trifft es zwar zu, dass die Eigentümer ihr Ermessen nach § 21 Abs. 4 WEG auf der Grundlage von Vergleichsangeboten für die Vergabe und Beauftragung von Bau- und Sanierungsarbeiten ausüben sollen (vgl. nur LG Hamburg, ZWE 2013, 31). Allerdings ist auch anerkannt, dass es im grundsätzlichen Ermessen der Wohnungseigentümer steht, ob für die Sanierung eines Altbaus ein mehrjähriger Sanierungsplan erstellt wird oder sie sich darauf beschränken, die unmittelbar erforderlichen Einzelmaßnahmen zu beschließen (BGH, ZWE 2012, 268). Dann steht es aber auch im Ermessen der Eigentümer, die Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem erstmals mit der Sanierung beauftragten Unternehmen fortzusetzen, sofern – wie hier weder vom Kläger vorgetragen worden noch sonst ersichtlich ist – veränderte wirtschaftliche Gesichtspunkte die Ermessensausübung nicht als fehlerhaft erscheinen lassen. Durch die Einholung von Konkurrenz- und Alternativangeboten soll (lediglich) gewährleistet werden, dass einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen, und dass andererseits auf Wirtschaftlichkeit geachtet wird und keine überteuerten Aufträge erteilt werden (vgl. LG Karlsruhe, Beschl. v. 8.8.2013 – 11 T 355/12, BeckRS 2013, 14553). Der Kläger zieht sich im Streitfall aber lediglich auf das formale Argument zurück, dass es jeweils an zwei Alternativangeboten gefehlt habe, ohne aber darzutun, dass die bisherigen Maßnahmen der Fa. Speidel nicht sach- und fachgerecht gewesen sind oder dass die Nachtragsangebote eine Vergütung vorsehen, die den Rahmen der Ortsüblichkeit weit überschreiten. Insbesondere bei einer Schwammsanierung, bei der ein schrittweise Vorgehen wesensimmanent ist, ist eine fortgesetzte Beauftragung des „Erstunternehmens“ bzw. ein Festhalten an diesem ohne Hinzutreten weiterer Umstände, zu denen nichts vorgetragen ist, nicht ermessensfehlerhaft.
Demgemäß erfasst der vorgenannte Einwand des Klägers auch nicht die übrigen Beschlüsse.
Soweit der Kläger mit seinem ihm nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 27. Mai 2019 erstmals einwendet, dass die Beschlüsse zu TOP 8 und 8a keine Regelung für eine Ersatzunterkunft für ihn und den Zeugen vorsähen, ist der damit schon nach prozessualen Grundsätzen ausgeschlossen (§ 296a ZPO). Im Übrigen wäre er mit diesem Einwand aber auch materiell-rechtlich präkludiert, weil er diesen Einwand innerhalb der Klagebegründungsfrist nach § 46 Abs. 1 S. 2 Alt. 2 WEG jedenfalls nicht in seinem wesentlichen Kern geltend gemacht hat.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
