Rechtsstreitigkeit bezüglich der Fenstersanierung in Wohnungseigentümergemeinschaft
In dem beschriebenen Rechtsfall dreht sich alles um einen Streit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) über die Erneuerung alter Fenster, die von einigen Eigentümern als nicht erneuerungsbedürftig angesehen werden. Die daraus resultierende Kernfrage: Handelt es sich um eine notwendige Instandsetzung oder um eine freiwillige Modernisierung? Dieses Urteil, gefällt vom Landgericht (LG) Frankfurt (Az.: 2/13 S 78/19), offenbart die Schwierigkeiten bei der Unterscheidung zwischen den beiden Begriffen und deren rechtlichen Implikationen.
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Übersicht
Widerspruch gegen den Austausch von Fenstern
Eine Eigentümerin erhob Klage, weil sie der Meinung war, der Austausch der Fenster sei nicht ordnungsgemäß, da diese ihrer Ansicht nach noch nicht erneuerungsbedürftig seien. Das Amtsgericht gab ihr zunächst recht und erklärte den Beschluss der WEG für ungültig. Es führte aus, dass der Austausch einer Modernisierung gleichkomme, die nicht notwendig sei, da noch viele Fenster aus der Zeit vor 1998 vorhanden waren. Darüber hinaus sah das Gericht eine Gefahr der Willkür, da es keinen bindenden Plan für zukünftige Austauschfälle gab.
Auslegung von Instandhaltung und Modernisierung
Die Beklagten, andererseits, argumentierten, dass eine klare Trennung zwischen Modernisierung und instandhaltender Sanierung notwendig sei. Sie stellten die Ansicht vor, dass die Fenster, die aufgrund der Gutachten der Baufirmen sanierungsbedürftig sind, ersetzt werden sollten. In ihren Augen war die Entscheidung, die Fenster zu ersetzen, frei von Ermessensfehlern. Sie beantragten daher, das Urteil des Amtsgerichts zu ändern und die Klage abzuweisen.
Berufung und Entscheidung des Landgerichts
Die Berufung hatte Erfolg. Das LG Frankfurt stellte fest, dass der Austausch der Fenster keine Modernisierung, sondern eine Instandsetzung sei. Es betonte, dass die Fenster nicht grundlos auf einen höheren Stand der Technik gebracht würden, sondern dass eine Verbesserung nur im Rahmen einer von der Mehrheit der Wohnungseigentümer anerkannten Instandsetzungsbedürftigkeit erfolgen würde. Das LG Frankfurt sah auch keinen Mangel darin, dass die WEG bisher kein Gesamtkonzept für die Sanierung entwickelt hat. Es stellte klar, dass die Frage der Ordnungsmäßigkeit eines solchen Beschlusses gerichtlich überprüft werden kann.
Abschließende Betrachtung
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das LG Frankfurt eine gründliche Untersuchung des Zustandes der Fenster für notwendig hielt, bevor eine Entscheidung über die Sanierungsmaßnahmen getroffen wird. Eine solche Untersuchung muss nicht zwingend durch einen vereidigten Sachverständigen durchgeführt werden. Es wies auch darauf hin, dass es grundsätzlich ordnungsgemäß ist, wenn der Austausch älterer Fenster durch ähnlich gestaltete moderne Fenster stattfindet, solange dies im Kontext einer anerkannten Instandsetzungsbedürftigkeit geschieht.
Das vorliegende Urteil
LG Frankfurt – Az.: 2/13 S 78/19 – Urteil vom 25.06.2020
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Offenbach vom 08.04.2019, Az. 310 C 39/17 abgeändert und die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streitwert wird für beide Instanzen auf bis 5.000,00 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Parteien bilden die WEG …. Sie streiten über die Gültigkeit des auf der Versammlung vom 18.05.2017 von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlusses unter TOP 5, der lautet: „Die Hausverwaltung wird beauftragt, die vorliegenden Aufträge zur Instandhaltung der Fenster zu vergeben. Die Gesamtsumme von 35.132,79 € wird durch eine Sonderumlage entsprechend der Eigentumsanteile erbracht. Die entsprechende Summe wird den Eigentümern durch die Hausverwaltung umgehend mitgeteilt und muss bis zum 01.07.2017 auf das bekannte Wohngeldkonto der WEG eingezahlt werden.“
Der Anfechtungsklage der Klägerin, welche der Meinung ist, der Beschluss entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil die auszutauschenden Fenster nicht erneuerungsbedürftig seien, hat das Amtsgericht stattgegeben und den Beschluss für ungültig erklärt. Zur Begründung führte es aus, dass der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspreche, soweit es sich um eine modernisierende Instandsetzung im Sinne von § 22 Abs. 3, 21 Abs. 3 WEG handelt. Soweit der Fensteraustausch eine Modernisierungsmaßnahme in Sinne von § 22 Abs. 2 WEG darstelle, fehle es am Vorliegen der Voraussetzungen, da eine unbillige Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer gegeben sei. Eine nicht ordnungsmäßige Verwaltung bzw. eine unbillige Beeinträchtigung läge vor, weil ein Gesamtkonzept für die Erneuerung der Fenster der Liegenschaft fehle. Verwaltung und Wohnungseigentümer verführen seit Jahren nach einem erörterten, aber nicht beschlossenen oder vereinbarten Konzept. Zwar seien Wohnungseigentümer nicht stets gehalten, einen Plan für Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten aufzustellen. Im vorliegenden Fall sei dies jedoch anders zu beurteilen. Da noch eine Vielzahl von Fenstern aus der Zeit vor 1998 stammten, könne der Beschluss nicht isoliert betrachtet werden. Da die Eigentümer sich nicht rechtlich an das praktizierte Konzept gebunden hätten, bestünde die Gefahr, dass bei identischen Sachverhalten in der Zukunft in einem Fall der Antrag auf Austausches eines Fensters gebilligt, in einem anderen Fall aber abgelehnt werde. Dies berge die Gefahr unbilliger Ergebnisse.
Hinsichtlich der weiteren Feststellungen sowie der Begründung im Einzelnen wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen.
Hiergegen wendet sich die Beklagten mit der Berufung. Sie sind der Ansicht, dass das Amtsgericht zwischen modernisierender Instandhaltung und Modernisierung hätte abgrenzen müssen. Ferner belegten die eingeholten Gutachten der Baufirmen die Sanierungsbedürftigkeit der betroffenen Fenster. Die Entscheidung, sanierungsbedürftige Fenster zu erneuern, sei ermessensfehlerfrei.
Die Beklagten beantragen, das Urteil des Amtsgerichts Offenbach vom 08.04.2019 abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil. Der Beschluss widerspräche mangels Gesamtkonzept ordnungsmäßiger Verwaltung. Es handele sich gerade nicht ausschließlich um Instandsetzungsmaßnahmen. Es würde pauschal die Erneuerung von Fenstern beschlossen, unabhängig von deren Instandsetzungsbedarf.
Die Parteien haben einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren mit Schriftsätzen vom 11.05.2020 und 12.05.2020 (Bl. 302 f. d. A.) zugestimmt.
II.
Die zulässige Berufung hat Erfolg.
Voranzustellen ist, dass es sich bei dem Austausch der Fenster nicht um eine Modernisierungsmaßnahme, sondern um eine Instandsetzung, teilweise in der Form der modernisierenden Instandsetzung handelt. Denn die Fenster werden nicht anlasslos auf einen höheren Stand der Technik gehoben, sondern eine etwaige Verbesserung erfolgt nur im Zuge einer von der Mehrheit der Wohnungseigentümer angenommenen Instandsetzungsbedürftigkeit.
Der beschlossene Austausch der Fenster als Instandsetzungsmaßnahme nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG ist allein mit Blick auf die als nicht gegeben gerügte Erneuerungsbedürftigkeit einzelner Fenster nicht zu beanstanden.
Bei der Beschlussfassung über Sanierungsmaßnahmen haben die Wohnungseigentümer einen Gestaltungsspielraum. Ob Wohnungseigentümer für die Sanierung einen mehrjährigen Sanierungsplan erstellen oder sich darauf beschränken, die unmittelbar erforderlichen Einzelmaßnahmen zu beschließen, steht grundsätzlich in ihrem Ermessen (vgl. BGH, Urt. v. 9. 3. 2012 − V ZR 161/11 = NJW 2012, 1724; so auch Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage 2017, § 21 Rn. 71 mwN). Anders als das Amtsgericht meint, ist es also grundsätzlich nicht zu beanstanden, dass die WEG bislang kein Gesamtkonzept entwickelte. Sofern die Wohnungseigentümergemeinschaft den Austausch von Fenstern in Folgejahren verweigern sollte, ist dies eine Frage der Ordnungsmäßigkeit des jeweiligen Beschlusses, der vom Betroffenen zur gerichtlichen Überprüfung gestellt werden kann.
Richtig ist, dass es ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, ohne dass eine Bestandsaufnahme über den Umfang der Schäden und deren mögliche Ursache erfolgt ist. Denn nur aufgrund einer Bestandsaufnahme kann sachgerecht entschieden werden, ob eine Mangelbehebung zwingend erforderlich ist, ob sie sofort durchzuführen und in welchem Umfang sie vorzunehmen ist. Dabei ist diese Bestandsaufnahme aber nicht zwingend durch einen vereidigten Sachverständigen vorzunehmen. Bei auf der Hand liegender Schadensursache und technisch einfach gelagerten Instandsetzungsvorhaben reicht der Sachverstand von Handwerksfirmen aus (insgesamt hierzu Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage 2017, § 21 Rn. 73 mwN). Bei der Beurteilung von Instandsetzungsbedarf bei Fenstern handelt es sich um einen technisch einfach gelagerten Sachverhalt. Daher war es hier ausreichend, die Beurteilung Handwerksfirmen aus dem Fachbereich Fensterbau anzuvertrauen.
Auch an die Begründungstiefe dürfen angesichts des ohnehin den Wohnungseigentümern zuzustehenden Ermessensspielraums keine allzu großen Anforderungen gestellt werden. In Anbetracht dessen sind die in den Kostenvoranschlägen … verzeichneten Mangelerscheinungen als Beurteilungsgrundlage gerade noch ausreichend. Dabei ist nicht zu beanstanden, dass teilweise nur konstatiert wird, dass das betreffende Fenster nicht dem aktuellen Stand der Technik entspreche. Denn jedenfalls mit Blick auf den Austausch alter (Holz-)Fenster gegen ähnlich gestaltete moderne Kunststofffenster ist mit der obergerichtlichen Rechtsprechung, welche sich die Kammer zu eigen macht, im Regelfall von einer Maßnahme ordnungsmäßiger Instandhaltung und Instandsetzung nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, nicht aber von einer baulichen Veränderung auszugehen (BayObLG Beschl. v. 11.2.2005 – 2Z BR 177/04 = ZMR 2005, 894; BayObLG Beschl. v. 7.11.1990 – BReg. 2Z 118/90, BeckRS 2015, 299; OLG Köln NZM 1998, 821 mwN; siehe auch Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage 2017, § 21 Rn. 93 „Fenster“).
Selbst wenn man – wie nicht – die Ersetzung von Holzfenstern durch Kunststofffenster als bauliche Veränderung/Modernisierung einstufen hätte der Beschluss hier Bestand. Denn jedenfalls hat die Klägerin nicht vorgetragen, wodurch sie über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wäre (§ 22 Abs. 1 WEG) bzw. wodurch die Eigenart der Wohnanlage geändert oder ein Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigt wäre (§ 22 Abs. 2 WEG). Die vom Amtsgericht genannte Gefahr der zukünftigen Ungleichbehandlung im Vergleich zu Beschlüssen vergangener Jahre fällt nicht unter den Begriff der (unbilligen) Beeinträchtigung im Sinne von § 22 Abs. 1 bzw. Abs. 2 WEG. Zwar sind Maßnahmen unbillig, wenn sie zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führen (BGH, Urt. v. 18. 2. 2011 – V ZR 82/10 = NZM 2011, 281). Der hier in Rede stehende Beschluss führt aber nicht zu einer Ungleichbehandlung, weder im Vergleich der einzelnen Wohnungen untereinander noch im Vergleich zu früheren Beschlüssen. Bislang wurden Anfragen zum Austausch von Fenstern unter den gleichen Voraussetzungen positiv beschieden. Die Frage einer Ungleichbehandlung würde sich evtl. im Falle einer späteren Verweigerung stellen, wäre aber dann ein Angriff gegen den späteren, ablehnenden Beschluss. Insoweit gilt aber das Gleichbehandlungsgebot, das die Eigentümer zwingt, nicht ohne sachliche Rechtfertigung Fälle ungleich zu behandeln (Bärmann/Merle, 14. Aufl. 2018, WEG § 25 Rn. 201a).
Schließlich ist es nicht zu beanstanden, dass weder die Wohnungseigentümer selbst noch die Verwaltung vor Auftragsvergabe drei Vergleichsangebote einholten. Denn – natürlich – ist die Zahl von drei Vergleichsangeboten kein Selbstzweck, sondern dient dazu, eine Grundlage für die sachgerechte Ermessensausübung zu schaffen (vgl. BGH NZM 2011, 515 = ZWE 2011, 317; Kammer ZWE 2017, 321). Vorliegend war die Einholung von Angeboten entbehrlich, denn dem Gebot der Wirtschaftlichkeit ist hier nämlich schon dadurch Genüge getan, dass die übernommenen Beträge ohnehin gedeckelt sind. Zudem waren den Eigentümern die Beträge aus vorangegangenen Beschlussfassungen bekannt (dazu Kammer WuM 2018, 589).
Nach alledem war auf die Berufung das amtsgerichtliche Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Gründe die Revision zuzulassen, liegen nicht vor.
Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 49a GKG.
