WEG-Beschluss gegen bestehende Nutzungsvereinbarung

Ein eigenes Schwimmbad im Keller klingt nach Luxus, doch für die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in Hamburg entwickelte es sich zu einem kostspieligen Ärgernis. Als hohe Betriebskosten und marode Technik die Kassen leerten, wollte die Mehrheit der Wohnungseigentümer das einst geliebte Gemeinschaftseigentum stilllegen. Dagegen klagte eine Eigentümerin vehement, doch das Amtsgericht Hamburg-Altona gab nun grünes Licht: Die Gemeinschaft darf die Pool-Pumpe abschalten und das Becken trockenlegen.

Übersicht

Das Wichtigste in Kürze
Der Fall vor Gericht
Die Schlüsselerkenntnisse
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Wichtige Rechtsgrundlagen
Das vorliegende Urteil
- AG Hamburg-Altona – Az.: 303a C 1/24 – Urteil vom 17.10.2024

Zum vorliegenden Urteil Az.: 303a C 1/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt

Das Wichtigste in Kürze

Gericht: AG Hamburg-Altona
Datum: 17.10.2024
Aktenzeichen: 303a C 1/24
Verfahrensart: Anfechtungsklage im Zivilverfahren
Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht

Beteiligte Parteien:

Kläger: Ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Ungültigkeit von Beschlüssen zur Stilllegung einer Schwimmbad- und Saunaanlage sowie zur Ablehnung einer Instandsetzungsplanung begehrte. Sie argumentierte, die Beschlüsse widersprächen ordnungsgemäßer Verwaltung und benachteiligten sie.
Beklagte: Die Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Stilllegung und bauliche Veränderung der Schwimmbad- und Saunaanlage beschloss und die Planung zur Instandsetzung ablehnte. Sie vertrat die Ansicht, dass die Maßnahmen innerhalb ihrer Beschlusskompetenz lagen und zeitgemäß waren.

Worum ging es in dem Fall?

Sachverhalt: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verfügte über eine instandsetzungsbedürftige Schwimmbad- und Saunaanlage im Gemeinschaftseigentum, deren Zweckbestimmung in der Teilungserklärung festgeschrieben war. Trotz eines früheren Urteils, das einen Stilllegungsbeschluss für ungültig erklärte, wurden keine Instandsetzungsarbeiten durchgeführt.
Kern des Rechtsstreits: Es ging um die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Beschlüsse sahen die Stilllegung und bauliche Veränderung der Anlage sowie die Ablehnung der Planung ihrer Instandsetzung vor. Zentral war die Frage, ob die WEG die Kompetenz für eine solche Stilllegung besaß.

Was wurde entschieden?

Entscheidung: Die Klage der Klägerin wurde abgewiesen. Die angefochtenen Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft wurden somit für gültig erklärt. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Begründung: Das Gericht befand, die Beschlüsse entsprächen ordnungsgemäßer Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Stilllegungsbeschluss wurde als bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG eingeordnet, für die die WEG die Beschlusskompetenz hat, auch wenn die Nutzung faktisch ausgeschlossen wird. Eine grundlegende Umgestaltung oder unbillige Benachteiligung sah das Gericht nicht.
Folgen: Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf die Schwimmbad- und Saunaanlage stilllegen und entsprechend baulich verändern. Eine Planung oder Durchführung von Instandsetzungsarbeiten ist nicht erforderlich.

Der Fall vor Gericht

Ein Schwimmbad im Keller: Luxus oder teures Ärgernis für die Eigentümer?

Viele Menschen träumen von einer Eigentumswohnung mit besonderen Extras, vielleicht sogar mit einem eigenen Schwimmbad und einer Sauna im Haus. Doch was passiert, wenn solche Anlagen in die Jahre kommen, teure Reparaturen anstehen und die meisten Eigentümer sie gar nicht mehr nutzen wollen oder können? Genau um einen solchen Fall ging es in einer Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg-Altona (Az.: 303a C 1/24) vom 17. Oktober 2024. Darf eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), also die Gemeinschaft aller Eigentümer eines Gebäudes, beschließen, ein solches Schwimmbad stillzulegen, auch wenn es eigentlich Teil des Gemeinschaftseigentums ist, also jener Teile des Gebäudes oder Grundstücks, die allen Eigentümern gemeinsam gehören und für alle gedacht sind?

Der lange Weg zum Streit: Ein Schwimmbad sorgt für Ärger

Eigentümerversammlung stimmt für Schwimmbad-Rückbau; ältere Dame skeptisch dabei — Eigentümer stimmen für Rückbau des maroden Schwimmbeckens bei Eigentümerversammlung. | Symbolbild: KI-generiertes Bild

In einem Mehrfamilienhaus in H., bestehend aus 13 Wohnungseigentümern, gab es genau solch ein Schwimmbad mit Sauna. Laut der Teilungserklärung (TE) – einem wichtigen Dokument, das wie eine Art Grundgesetz für die Wohnungseigentümergemeinschaft ist und festlegt, was zum einzelnen Eigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört – waren diese Anlagen als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen. Die Teilungserklärung sah sogar vor, dass eine Hausordnung die Nutzung regeln sollte. Die Kosten für die Instandhaltung sollten, wie üblich, von allen Eigentümern entsprechend ihrer Miteigentumsanteile getragen werden. Das sind die Anteile, die jeder einzelne Eigentümer am gesamten Gemeinschaftseigentum besitzt, oft abhängig von der Größe seiner Wohnung.

Doch die Realität sah anders aus: Die Schwimmbad- und Saunaanlage war marode und reparaturbedürftig. Bereits im Jahr 2021 hatte die Mehrheit der Eigentümer beschlossen, nichts mehr in die Anlage zu investieren und sie stillzulegen. Eine Eigentümerin, nennen wir sie die Klägerin, war damit nicht einverstanden und klagte erfolgreich gegen diesen Beschluss. Ein früheres Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona hatte diesen ersten Stilllegungsbeschluss für ungültig erklärt.

Trotz dieses Urteils passierte nichts. Es wurden keine Reparaturen durchgeführt. Die Mehrheit der Eigentümer hatte weiterhin kein Interesse daran, das Schwimmbad und die Sauna zu erhalten. Sie argumentierten mit hohen Betriebskosten und ökologischen Bedenken – ein Schwimmbad verbraucht schließlich viel Energie und Wasser.

Die entscheidende Versammlung: Neue Beschlüsse, alte Konflikte

Am 20. Dezember 2023 kam es zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung. Auf der Tagesordnung stand erneut das Schwimmbad.
Unter Tagesordnungspunkt 2 (TOP 2) wurde über die endgültige Stilllegung der Schwimmbad- und Saunaanlage beraten und abgestimmt. Der Beschluss war sehr detailliert: Der Heizkessel sollte entleert und ausgebaut, elektrische Leitungen und Heizungsrohre entfernt, die Pool-Pumpe und Filteranlage ausgebaut werden. Der Pool selbst sollte geleert, die Gasleitung zurückgebaut und abgedichtet, nicht mehr benötigte Elektrokabel und die Sauna samt Elektroheizung entfernt werden. Über dem leeren Becken sollte eine begehbare Fläche aus Holzplatten entstehen, die aber so konstruiert sein sollte, dass man sie theoretisch wieder zurückbauen könnte. Die Verwaltung der WEG wurde beauftragt, eine bestimmte GmbH und eine Tischlerei mit diesen Arbeiten zu beauftragen. Die Kosten dafür beliefen sich auf rund 9.726,75 Euro. Um diese Summe zu decken, beschlossen die Eigentümer eine Sonderumlage von 9.800 Euro. Das ist eine zusätzliche Zahlung, die von allen Eigentümern neben den normalen Hausgeldzahlungen geleistet werden muss, um besondere Kosten zu decken. Dieser Beschluss wurde mit 8 Ja-Stimmen gegen 3 Nein-Stimmen angenommen. Die Verwaltung wies aber darauf hin, dass es rechtlich unsicher sei, ob die Eigentümergemeinschaft überhaupt die Befugnis für einen solchen Beschluss habe, der die eigentliche Nutzung der Räume so stark verändert.

Unter Tagesordnungspunkt 3 (TOP 3) ging es um einen Antrag der Klägerin. Sie wollte, dass die Verwaltung Pläne für eine Reparatur der Schwimmbad- und Saunatechnik erstellen und Angebote von Fachfirmen einholen lässt. Dafür sollte ein Budget von 2.000 Euro bereitgestellt werden. Dieser Antrag wurde jedoch mit 8 Nein-Stimmen gegen 3 Ja-Stimmen abgelehnt.

Warum die Klägerin vor Gericht zog: Ihre Argumente gegen die Stilllegung

Die Klägerin wollte diese Entscheidungen nicht hinnehmen. Am 11. Januar 2024 reichte sie eine Anfechtungsklage ein. Das ist eine Klage, mit der ein Wohnungseigentümer einen Beschluss der Eigentümerversammlung gerichtlich auf seine Gültigkeit überprüfen lassen kann.
Sie argumentierte, der Stilllegungsbeschluss (TOP 2) verstoße gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Darunter versteht man alle Maßnahmen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach vernünftigem Ermessen entsprechen und die das Gemeinschaftseigentum betreffen, wie z.B. dessen Erhaltung. Die Gemeinschaft sei verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum instand zu halten. Der WEG fehle die Beschlusskompetenz, also die Befugnis, über eine solche Stilllegung zu entscheiden, die ihr den Mitgebrauch an dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Schwimmbad entziehe. Sie sah darin eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage – also eine so weitreichende Veränderung, dass sie ihr ursprüngliches Wesen oder Aussehen grundlegend verändert – und eine unbillige Benachteiligung ihrer Person. Eine unbillige Benachteiligung wäre eine Behandlung, die ohne sachlichen Grund unfair oder ungerecht ist und ihre Rechte in nicht hinnehmbarer Weise beeinträchtigt. Wenn die Betriebskosten zu hoch seien, müsse man eben energetisch modernisieren. Die Stilllegung sei auch keine echte bauliche Veränderung, also eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums, die vom ursprünglichen Zustand abweicht und mehr ist als nur eine Reparatur, sondern nur eine Folgemaßnahme.
Auch die Ablehnung ihres Antrags auf Planung der Instandsetzung (TOP 3) sei falsch, da die WEG zur Reparatur verpflichtet sei.

Die Sicht der Eigentümermehrheit: Warum die Stilllegung richtig sein soll

Die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft sah das naturgemäß anders. Sie argumentierte, das neue Wohnungseigentumsgesetz, genauer gesagt § 20 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), gebe ihr sehr wohl die Kompetenz, solche baulichen Veränderungen zu beschließen. Das gelte auch dann, wenn dies einer früheren Nutzungsvereinbarung widerspreche und den ursprünglichen Zustand des Gemeinschaftseigentums neu definiere. Eine grundlegende Umgestaltung oder eine unfaire Benachteiligung einzelner Eigentümer liege nicht vor, da ja alle Eigentümer gleichermaßen von der Stilllegung betroffen seien. Außerdem sei der Betrieb eines Schwimmbades in einem privaten Mehrfamilienhaus heutzutage aufgrund des hohen Energie- und Wasserverbrauchs einfach nicht mehr zeitgemäß.

Das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona: Die Klage wird abgewiesen

Das Amtsgericht Hamburg-Altona wies die Klage der Eigentümerin ab. Das bedeutet, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung zur Stilllegung des Schwimmbads (TOP 2) und zur Ablehnung der Instandsetzungsplanung (TOP 3) sind gültig. Die Klägerin muss die Kosten des Rechtsstreits tragen. Das Urteil ist für die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft vorläufig vollstreckbar. Das bedeutet, die WEG könnte die beschlossenen Maßnahmen umsetzen und von der Klägerin die Prozesskosten verlangen, auch wenn diese noch Rechtsmittel gegen das Urteil einlegen könnte. Dafür müsste die WEG aber eine Sicherheitsleistung hinterlegen, also einen Geldbetrag, der mögliche Schäden für die Klägerin abdeckt, falls das Urteil später doch noch gekippt wird. Der Streitwert, also der in Geld ausgedrückte Wert des Interesses, um das gestritten wurde, wurde auf 19.800 Euro festgesetzt.

Die Begründung des Gerichts: Schritt für Schritt erklärt

Aber warum hat das Gericht so entschieden? Die Richter prüften die Argumente sehr genau. Die Klage war zwar formal zulässig – die Klägerin hatte ein Rechtsschutzbedürfnis, also ein berechtigtes Interesse, das Gericht anzurufen, und alle Fristen eingehalten. Aber in der Sache selbst bekam sie kein Recht. Das Gericht war der Meinung, dass die Beschlüsse zu TOP 2 (Stilllegung) und TOP 3 (Ablehnung der Instandsetzung) nicht gegen die Regeln einer ordnungsgemäßen Verwaltung verstoßen.

Ist die Stilllegung eine „bauliche Veränderung“?

Zuerst musste das Gericht klären: Handelt es sich bei der beschlossenen Stilllegung überhaupt um eine „bauliche Veränderung“ im Sinne des Gesetzes (§ 20 Abs. 1 WEG)? Eine bauliche Veränderung ist jede auf Dauer angelegte gegenständliche Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, die vom ursprünglichen, im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand abweicht und über eine bloße Reparatur oder Instandhaltung hinausgeht.
Das Gericht sagte hierzu ganz klar: Ja! Die geplanten Maßnahmen – wie der Ausbau des Heizkessels, der Pumpen, der Filteranlage, der Gasleitungen, der Sauna und der Bau einer begehbaren Fläche über dem Becken – gehen deutlich über eine normale Instandhaltung hinaus. Es handelt sich um einen konkreten Substanzeingriff, also eine Maßnahme, die die bauliche Substanz, das Material und die Struktur des Gebäudes, verändert. Damit ist es eine bauliche Veränderung.

Durfte die Eigentümergemeinschaft das überhaupt beschließen? Die Frage der Kompetenz

Das war eine der Kernfragen: Hatte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) – so die offizielle Bezeichnung für die WEG als Organisation – überhaupt die Befugnis, eine solche weitreichende bauliche Veränderung zu beschließen, die ja faktisch dazu führt, dass das Schwimmbad nicht mehr als Schwimmbad genutzt werden kann?
Das Gericht bejahte dies und stützte sich dabei auf § 20 Absatz 1 WEG. Dieser Paragraph wurde durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das 2020 in Kraft trat, neu gefasst und soll es Eigentümergemeinschaften erleichtern, bauliche Veränderungen zu beschließen. Die Richter verwiesen auf aktuelle Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH), des höchsten deutschen Zivilgerichts. Der BGH hat entschieden, dass Eigentümergemeinschaften nach neuem Recht auch solche baulichen Veränderungen beschließen können, die dazu führen, dass einem Eigentümer eine bisherige Nutzungsmöglichkeit entzogen wird.

Aber was ist mit der Teilungserklärung? Dort war ja festgelegt, dass die Räume als Schwimmbad und Sauna dienen sollen. Man spricht hier von einer Nutzungsvereinbarung oder einer Zweckbestimmung der Räume. Grundsätzlich gilt: Solche Vereinbarungen in der Teilungserklärung sind bindend und können normalerweise nur durch eine neue Vereinbarung aller Eigentümer geändert werden. Es sei denn, es gibt eine sogenannte Öffnungsklausel im Gesetz oder in der Teilungserklärung selbst, die eine Änderung durch Mehrheitsbeschluss erlaubt.
Hier kommt der entscheidende Punkt: Das Gericht folgte der Sichtweise des BGH, dass § 20 Abs. 1 WEG selbst eine solche gesetzliche Öffnungsklausel für bauliche Veränderungen darstellt. Die beschlossene bauliche Veränderung führt zwar faktisch dazu, dass die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung als Schwimmbad nicht mehr möglich ist. Aber die Teilungserklärung selbst wird dadurch nicht formell geändert. Sie bleibt bestehen, aber die Realität sieht durch den Beschluss anders aus.

Warum ist das so? Der BGH und ihm folgend das Amtsgericht begründen das so:

Wortlaut des Gesetzes: § 20 Abs. 1 WEG gibt den Eigentümern ganz allgemein die Kompetenz, bauliche Veränderungen zu beschließen. Es gibt keine Ausnahme für Fälle, in denen dadurch eine vereinbarte Nutzung unmöglich wird.
Systematik des Gesetzes: Andere Paragraphen im WEG, die die Verwaltung betreffen (z.B. § 19 Abs. 1 WEG), nehmen ausdrücklich Bezug auf entgegenstehende Vereinbarungen. § 20 Abs. 1 WEG tut das nicht. Das deutet darauf hin, dass die Kompetenz für bauliche Veränderungen stärker sein soll als ältere Nutzungsvereinbarungen, solange diese nicht explizit bauliche Veränderungen ausschließen.
Ziele des Gesetzgebers (WEMoG): Der Gesetzgeber wollte mit der Reform 2020 die Hürden für bauliche Veränderungen senken. Eigentümergemeinschaften sollen flexibler modernisieren und umgestalten können. Würde man die Beschlusskompetenz hier verneinen, nur weil eine alte Vereinbarung der faktischen Nutzung entgegensteht, würde das diesem Ziel widersprechen.
Bindung für Rechtsnachfolger: Beschlüsse über bauliche Veränderungen, die auf § 20 Abs. 1 WEG beruhen, binden auch zukünftige Käufer von Wohnungen in der Anlage, selbst wenn diese Beschlüsse nicht im Grundbuch eingetragen sind.

Das Gericht prüfte auch, ob die Teilungserklärung vielleicht einen sogenannten „Versteinerungswillen“ enthielt. Das würde bedeuten, dass die ursprünglichen Ersteller der Teilungserklärung die Nutzung als Schwimmbad so festschreiben wollten, dass sie durch spätere Mehrheitsbeschlüsse unter keinen Umständen geändert werden darf. Solche Anhaltspunkte fand das Gericht in der Teilungserklärung aber nicht. Daher, so das Gericht, findet § 20 Abs. 1 WEG hier volle Anwendung.

Wurde die Anlage „grundlegend umgestaltet“ oder die Klägerin „unbillig benachteiligt“?

Auch wenn die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich die Kompetenz für den Beschluss hatte, darf eine bauliche Veränderung nach § 20 Absatz 4 WEG nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führen oder einzelne Eigentümer ohne triftigen Grund unbillig benachteiligen, es sei denn, diese stimmen zu.
Eine grundlegende Umgestaltung liegt vor, wenn die bauliche Veränderung der gesamten Wohnanlage ein völlig neues Gesicht gibt oder ihr charakteristisches Aussehen gravierend beeinträchtigt. Das Gericht sah hierfür keine Anzeichen. Es wurde nicht ausreichend dargelegt, dass das Vorhandensein des Schwimmbads und der Sauna für die Wohnanlage so prägend war, dass ihre Stilllegung ihr ein „komplett neues Gepräge“ geben würde.
Eine unbillige Benachteiligung der Klägerin wurde ebenfalls verneint. Warum? Weil die beschlossene Stilllegung des Schwimmbads und der Sauna alle Wohnungseigentümer in gleicher Weise betrifft. Es ist nicht so, dass nur die Klägerin die Anlage nicht mehr nutzen kann, sondern niemand mehr.

Und was ist mit der geforderten Instandsetzung?

Da der Beschluss zur Stilllegung (TOP 2) vom Gericht als rechtmäßig eingestuft wurde, hatte die Klägerin auch keinen Anspruch darauf, dass ihr Antrag auf Planung der Instandsetzung (TOP 3) angenommen wird. Wenn die Eigentümergemeinschaft wirksam beschließen darf, das Schwimmbad stillzulegen, dann kann sie nicht gleichzeitig verpflichtet sein, dessen Reparatur zu planen. Das Ermessen der Eigentümer war nicht auf Null reduziert. Das bedeutet, die Eigentümer hatten die Wahl und waren nicht rechtlich gezwungen, der Instandsetzung zuzustimmen.

Zusammenfassend kam das Gericht also zu dem Ergebnis, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer das Recht hatte, die Reißleine zu ziehen und das ungeliebte und teure Schwimmbad stillzulegen, auch wenn es ursprünglich anders geplant war.

Die Schlüsselerkenntnisse

Das Urteil zeigt, dass Wohnungseigentümergemeinschaften seit der Gesetzesreform 2020 deutlich mehr Gestaltungsmöglichkeiten haben: Sie können mit einfacher Mehrheit auch teure Gemeinschaftsanlagen wie Schwimmbäder stilllegen, selbst wenn diese ursprünglich in der Teilungserklärung fest vorgesehen waren. Einzelne Eigentümer können solche Mehrheitsentscheidungen nur dann erfolgreich angreifen, wenn sie dadurch besonders benachteiligt werden oder die gesamte Wohnanlage ihr Gesicht völlig verändert – was bei einer Stilllegung, die alle Eigentümer gleichermaßen betrifft, normalerweise nicht der Fall ist. Für Eigentümergemeinschaften bedeutet dies praktisch: Sie müssen nicht mehr jahrelang teure, ungenutzte Anlagen unterhalten, sondern können flexibel auf veränderte Bedürfnisse reagieren und Kosten sparen. Das Urteil macht deutlich, dass wirtschaftliche Vernunft und Mehrheitswille heute stärker wiegen als alte Nutzungsvereinbarungen.

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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was sind bauliche Veränderungen im Wohnungseigentum und wer entscheidet darüber?

Bauliche Veränderungen im Wohnungseigentum sind Maßnahmen, die über die bloße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen und das Gemeinschaftseigentum auf Dauer wesentlich verändern oder eine neue Funktion schaffen. Dies unterscheidet sie grundlegend von einfachen Reparaturen oder Wartungsarbeiten.

Was genau sind bauliche Veränderungen?

Stellen Sie sich vor, Ihr Wohnhaus gehört einer Gemeinschaft von Eigentümern.

Instandhaltung und Instandsetzung dienen dazu, den bestehenden Zustand des Gebäudes zu erhalten oder Schäden zu beheben. Ein Beispiel hierfür wäre das Auswechseln eines defekten Dachziegels, das Reparieren einer kaputten Heizungsanlage oder das Streichen des Treppenhauses, um den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Ziel ist es, das Gebäude funktionstüchtig und sicher zu halten, ohne es zu verändern.
Eine bauliche Veränderung hingegen geht darüber hinaus. Sie verändert das Erscheinungsbild, die Substanz oder den Zweck des Gemeinschaftseigentums dauerhaft. Beispiele für bauliche Veränderungen sind der Anbau von Balkonen, der Einbau eines Aufzugs in einem Haus, das bisher keinen hatte, die Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach oder auch das Schaffen neuer Parkplätze auf dem Gemeinschaftsgrundstück. Es geht darum, etwas Neues zu schaffen oder Bestehendes grundlegend zu modifizieren.

Wer entscheidet darüber und welche Mehrheiten sind nötig?

Die Entscheidungen über bauliche Veränderungen trifft die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Dies geschieht in der Regel in einer Eigentümerversammlung durch Abstimmung.

Seit der WEG-Reform im Jahr 2020 wurden die Regeln für solche Entscheidungen vereinfacht:

Für die meisten baulichen Veränderungen ist nun eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen der Wohnungseigentümer ausreichend. Das bedeutet, dass mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen erforderlich sind. Dies gilt unabhängig davon, wie viele Eigentümer an der Versammlung teilnehmen. Es ist also nicht mehr notwendig, dass alle oder eine qualifizierte Mehrheit zustimmen, wie es früher oft der Fall war.
Die Kosten für eine bauliche Veränderung tragen grundsätzlich alle Wohnungseigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen. Die Gemeinschaft kann jedoch in bestimmten Fällen beschließen, dass die Kosten nur von den Eigentümern getragen werden, die einen besonderen Nutzen aus der Veränderung ziehen oder die Zustimmung dazu erteilt haben.

Besonderheiten: Privilegierte bauliche Veränderungen

Das Gesetz sieht für bestimmte, besonders gewünschte bauliche Veränderungen Erleichterungen vor, da diese als zukunftsweisend oder besonders wichtig erachtet werden. Diese werden als privilegierte bauliche Veränderungen bezeichnet. Dazu gehören Maßnahmen zur:

Barrierefreiheit (z.B. Einbau einer Rampe oder eines Treppenlifts)
Elektromobilität (z.B. Installation von Ladestationen für Elektroautos)
Einbruchschutz (z.B. verbesserte Haustüranlagen oder Fenstersicherungen)
Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität (z.B. Glasfaseranschluss)

Auch für diese privilegierten Maßnahmen ist eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung ausreichend.

Eine wichtige Besonderheit bei diesen privilegierten Maßnahmen ist: Auch wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, die Maßnahme nicht gemeinschaftlich durchzuführen oder zu finanzieren, kann ein einzelner Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen die Durchführung der Maßnahme auf eigene Kosten verlangen. Voraussetzung ist, dass die Maßnahme das Gemeinschaftseigentum nicht grundlegend umgestaltet oder andere Wohnungseigentümer unbillig benachteiligt. Dies ermöglicht es einzelnen Eigentümern, moderne oder notwendige Anpassungen an ihrem Wohnraum vorzunehmen, selbst wenn die Mehrheit der Gemeinschaft sich gegen eine gemeinsame Umsetzung entscheidet.

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Darf eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Nutzung einer Gemeinschaftsanlage ändern oder stilllegen, auch wenn diese in der Teilungserklärung festgelegt ist?

Grundsätzlich legt die Teilungserklärung fest, wie das Gemeinschaftseigentum, zu dem auch Gemeinschaftsanlagen gehören (wie ein Spielplatz, ein Fitnessraum oder eine Waschküche), genutzt wird. Sie ist vergleichbar mit der „Verfassung“ der Wohnungseigentümergemeinschaft und ihre Regelungen sind bindend. Eine formale Änderung der Teilungserklärung ist sehr aufwendig und erfordert in der Regel die notarielle Beurkundung und die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer.

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) von 2020 hat die Möglichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) jedoch erheblich erweitert, Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum zu treffen. Besonders wichtig ist hierbei die gestärkte Beschlusskompetenz der WEG für bauliche Veränderungen.

Bauliche Veränderungen und § 20 Abs. 1 WEG

Seit dem WEMoG können die Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschließen (§ 20 Abs. 1 WEG). Eine solche bauliche Veränderung kann auch die Änderung der Nutzung oder die Stilllegung einer Gemeinschaftsanlage umfassen.

Beispiel: Stellen Sie sich vor, Ihre WEG hat laut Teilungserklärung einen Spielplatz, der aber kaum genutzt wird und hohe Instandhaltungskosten verursacht. Die Eigentümer könnten mit einfacher Mehrheit beschließen, diesen Spielplatz in eine Grünfläche umzuwandeln oder ganz zu entfernen. Das wäre eine bauliche Veränderung.

Dieser Beschluss über eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG ermöglicht eine faktische Nutzungsänderung oder Stilllegung, auch wenn die ursprüngliche Nutzung weiterhin in der Teilungserklärung steht. Die Teilungserklärung selbst muss dafür nicht formal geändert werden. Sie bleibt bestehen, aber die Gemeinschaft übt ihr Recht aus, die Anlage im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben anders zu nutzen oder zu gestalten. Dies wird oft als „Öffnungsklausel“ interpretiert, da sie der WEG Flexibilität bei der Anpassung an neue Gegebenheiten ermöglicht.

Grenzen der Beschlusskompetenz

Trotz der gestärkten Beschlusskompetenz gibt es Grenzen. Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung darf nicht unbillig gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern sein. Das bedeutet, dass der Beschluss die Interessen eines Eigentümers nicht in einem unzumutbaren Maße beeinträchtigen darf. Auch darf durch die Veränderung nicht das Wesen der Wohnanlage grundlegend geändert werden. Die Kosten und der Nutzen der geplanten Maßnahme müssen in einem angemessenen Verhältnis stehen.

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Wann gilt eine bauliche Veränderung im Gemeinschaftseigentum als „grundlegende Umgestaltung“ oder „unbillige Benachteiligung“?

Im Wohnungseigentumsrecht schützt § 20 Abs. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) die Interessen einzelner Eigentümer oder der Gemeinschaft vor bestimmten weitreichenden baulichen Veränderungen. Diese Vorschrift legt fest, dass eine bauliche Veränderung im Gemeinschaftseigentum nicht beschlossen werden kann, wenn sie die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Wohnungseigentümer unbillig benachteiligt. Diese beiden Kriterien dienen als wichtige Schutzmechanismen.

Grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage

Eine bauliche Veränderung gilt als grundlegende Umgestaltung, wenn sie das Wesen, den Charakter oder das Erscheinungsbild der gesamten Wohnanlage so tiefgreifend verändert, dass sie mit der ursprünglichen Planung oder dem bisherigen Zustand kaum noch zu vergleichen ist. Es geht hier nicht um kleinere Anpassungen, sondern um eine Veränderung, die den Kern der Immobilie betrifft.

Beispiele für eine grundlegende Umgestaltung:
- Der komplette Abriss von Gebäudeteilen, die das Gesamtbild prägen, und deren Ersatz durch völlig neue, stilistisch abweichende Strukturen.
- Die Aufstockung eines flachen Gebäudes um mehrere Etagen, die die gesamte Gebäudehöhe und damit den Charakter des Gebäudes drastisch verändert.
- Die Umwandlung von Freiflächen oder Grünanlagen, die für das Wohnkonzept wesentlich sind, in umfassende Parkflächen oder gewerbliche Einheiten.

Eine solche grundlegende Umgestaltung kann nicht einfach durch einen Mehrheitsbeschluss herbeigeführt werden. Der Gesetzgeber schützt hier den ursprünglichen Charakter der Wohnanlage, den alle Eigentümer beim Erwerb ihrer Einheit vor Augen hatten.

Unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers

Eine bauliche Veränderung ist eine unbillige Benachteiligung, wenn sie einen einzelnen Wohnungseigentümer oder eine Gruppe von Eigentümern unverhältnismäßig stark in ihren Rechten oder ihrem Wohl beeinträchtigt, ohne dass diese Benachteiligung durch überwiegende Interessen der Gemeinschaft gerechtfertigt wäre. Es ist eine Abwägung zwischen dem Nutzen für die Gemeinschaft und dem Nachteil für den Einzelnen. Eine Benachteiligung ist unbillig, wenn sie über das zumutbare Maß hinausgeht.

Wann eine Benachteiligung als unbillig eingestuft werden kann:
- Erhebliche Minderung der Nutzungsmöglichkeiten: Wenn beispielsweise eine neue Baumaßnahme die Sonneneinstrahlung, die Belüftung oder den Ausblick einer bestimmten Wohnung drastisch und dauerhaft verschlechtert.
- Unverhältnismäßige Beeinträchtigung der Privatsphäre: Wenn durch eine neue bauliche Veränderung (z.B. neue Balkone) ein direkter Einblick in die privaten Wohnbereiche eines Nachbarn entsteht, der vorher nicht bestand.
- Massive Lärm- oder Schmutzbelästigung während der Bauphase: Wenn die Bauarbeiten für eine einzelne Partei über einen unverhältnismäßig langen Zeitraum oder in einer extrem störenden Weise erfolgen, ohne dass alternative, schonendere Maßnahmen ergriffen werden.
- Wertminderung der eigenen Einheit: Wenn die bauliche Veränderung dazu führt, dass die eigene Wohnung objektiv erheblich an Wert verliert, ohne dass dies durch einen gleichwertigen Nutzen für die Gemeinschaft aufgewogen wird.

Schutzmechanismus und Anfechtung

Der Gesetzgeber hat mit § 20 Abs. 4 WEG klargestellt, dass Beschlüsse über solche grundlegenden Umgestaltungen oder unbilligen Benachteiligungen nicht wirksam gefasst werden können. Wenn die Eigentümergemeinschaft dennoch einen solchen Beschluss fasst, ist dieser nichtig oder zumindest anfechtbar. Das bedeutet, dass der betroffene Eigentümer die Möglichkeit hat, diesen Beschluss gerichtlich überprüfen und aufheben zu lassen. Der Schutzmechanismus soll verhindern, dass einzelne Eigentümer oder der Gesamtcharakter der Anlage durch Mehrheitsentscheidungen über Gebühr in Mitleidenschaft gezogen werden. Für Sie als Wohnungseigentümer bedeutet dies, dass das Gesetz Ihnen einen Schutz vor zu weitreichenden oder ungerechten baulichen Veränderungen an Ihrem Gemeinschaftseigentum bietet.

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Welche Möglichkeiten habe ich als einzelner Eigentümer, einen WEG-Beschluss anzufechten, mit dem ich nicht einverstanden bin?

Wenn Sie als einzelner Eigentümer mit einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft (WEG-Beschluss) nicht einverstanden sind, haben Sie die Möglichkeit, diesen gerichtlich anzufechten. Dieses Vorgehen nennt man Anfechtungsklage.

Die Anfechtungsklage: Ablauf und Fristen

Eine Anfechtungsklage ist ein gerichtliches Verfahren, bei dem ein Gericht prüft, ob ein gefasster WEG-Beschluss gültig ist oder aufgehoben werden muss. Der wichtigste Aspekt dabei ist die Frist:

Sie müssen die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erheben. Das bedeutet, die Klage muss in dieser Zeit beim zuständigen Gericht eingegangen sein.
Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem der Beschluss in der Eigentümerversammlung gefasst wurde, nicht erst mit dem Erhalt des Protokolls. Dies ist eine sehr kurze und starre Frist, die unbedingt eingehalten werden muss, sonst wird der Beschluss in der Regel bestandskräftig, auch wenn er fehlerhaft ist.

Damit eine Anfechtungsklage überhaupt zulässig ist, muss zudem ein sogenanntes Rechtsschutzbedürfnis bestehen. Das bedeutet, Sie müssen tatsächlich durch den Beschluss betroffen oder benachteiligt sein und die Klage muss geeignet sein, Ihr Anliegen zu lösen.

Gründe für die Anfechtung eines WEG-Beschlusses

Ein WEG-Beschluss kann aus verschiedenen Gründen gerichtlich angefochten werden, wenn er gegen bestimmte Regeln verstößt. Die häufigsten Anfechtungsgründe sind:

Verstoß gegen gesetzliche Vorschriften: Zum Beispiel, wenn eine Eigentümerversammlung nicht ordnungsgemäß einberufen wurde oder ein Beschluss gefasst wird, für den der Gesetzgeber keine Beschlusskompetenz vorsieht.
Verstoß gegen die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung: Die Teilungserklärung ist vergleichbar mit der „Verfassung“ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Werden Regelungen dieser Gründungssatzung durch einen Beschluss missachtet, kann dieser angefochten werden. Stellen Sie sich vor, die Teilungserklärung schreibt vor, dass bestimmte Kosten nur von bestimmten Eigentümern zu tragen sind, der Beschluss aber alle Eigentümer belastet.
Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung: Dies ist der weitreichendste Anfechtungsgrund. Hier geht es darum, ob der Beschluss den Interessen der Gemeinschaft dient und die Belange der einzelnen Eigentümer angemessen berücksichtigt. Beispiele hierfür sind:
- Unverhältnismäßige Kosten: Wenn eine Maßnahme beschlossen wird, die unnötig teuer ist, obwohl es eine viel günstigere, gleichwertige Alternative gäbe.
- Ungleichbehandlung: Wenn einzelne Eigentümer ohne sachlichen Grund anders behandelt werden als andere.
- Mangelnde Sachlichkeit: Wenn eine Entscheidung getroffen wird, die objektiv unsinnig oder für die Gemeinschaft nachteilig ist.

Folgen einer erfolgreichen Anfechtung

Wird eine Anfechtungsklage erfolgreich durchgeführt und das Gericht gibt Ihnen Recht, dann wird der angefochtene Beschluss für ungültig erklärt. Das bedeutet, der Beschluss gilt rückwirkend als von Anfang an nichtig – so als wäre er nie gefasst worden. Diese Ungültigkeit wirkt sich auf alle Eigentümer aus, nicht nur auf den klagenden Eigentümer. Es muss dann ein neuer, rechtlich einwandfreier Beschluss gefasst werden, falls die Angelegenheit weiterhin regelungsbedürftig ist.

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Wer trägt die Kosten für die Stilllegung oder grundlegende Umgestaltung von Gemeinschaftsanlagen?

Die Kostenverteilung bei der Stilllegung oder grundlegenden Umgestaltung von Gemeinschaftsanlagen ist für alle Wohnungseigentümer von großer Bedeutung. Grundsätzlich gibt es hierfür klare Prinzipien im Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht).

Grundsätzliche Kostenverteilung und Miteigentumsanteile

Im Wohnungseigentumsrecht trägt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Kosten für die Instandhaltung, Instandsetzung, den Gebrauch und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Die Verteilung dieser Kosten erfolgt in der Regel nach den Miteigentumsanteilen (MEA), die jeder Eigentümer an der gesamten Liegenschaft besitzt. Ihre Miteigentumsanteile finden Sie typischerweise in Ihrer Teilungserklärung oder im Grundbuchauszug.

Beispiel: Haben Sie einen Miteigentumsanteil von 100/1000, tragen Sie 10 % der anfallenden Kosten.

Von diesem Grundsatz kann jedoch in der Teilungserklärung oder durch einen einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft abgewichen werden, sofern dies nicht die gesetzlichen Regelungen oder die Rechte einzelner Eigentümer unangemessen beeinträchtigt.

Kosten bei grundlegenden baulichen Veränderungen

Eine Stilllegung oder grundlegende Umgestaltung einer Gemeinschaftsanlage wird rechtlich als bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums eingestuft. Seit der WEG-Reform 2020 wurde die Kostentragung für bauliche Veränderungen neu geregelt.

Wenn eine Stilllegung oder Umgestaltung im Interesse der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft liegt, zum Beispiel weil eine alte, unwirtschaftliche Anlage (wie ein nicht mehr genutzter Trockenraum oder ein veraltetes Heizsystem) entfernt oder eine ungenutzte Fläche in einen allgemein zugänglichen Fahrradkeller umgewandelt wird, dann tragen alle Eigentümer die Kosten nach ihren Miteigentumsanteilen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Beschluss über die Stilllegung oder Umgestaltung mit der notwendigen Mehrheit gefasst wurde und die Maßnahme der gesamten Gemeinschaft dient oder sie Vorteile für alle bringt (z.B. Kosteneinsparungen oder eine bessere Nutzung des Gemeinschaftseigentums).

Die Kosten für solche Maßnahmen können auch im Rahmen einer Sonderumlage erhoben werden. Eine Sonderumlage ist eine einmalige Zahlung, die zusätzlich zum monatlichen Hausgeld für unvorhergesehene oder besonders große Ausgaben beschlossen wird. Die Verteilung dieser Sonderumlage erfolgt dabei meist ebenfalls nach den Miteigentumsanteilen.

Besondere Fälle der Kostenverteilung

Eine andere Kostenverteilung kann sich ergeben, wenn eine bauliche Veränderung, die eine Stilllegung oder Umnutzung beinhaltet, nicht allen Eigentümern zugutekommt oder sogar zu einem unverhältnismäßigen Nachteil für einzelne Eigentümer führt. In solchen Fällen können die Kosten unter Umständen von den Eigentümern zu tragen sein, die die Maßnahme begehren oder von ihr einen unverhältnismäßigen Vorteil haben. Allerdings ist dies bei der Stilllegung oder grundlegenden Umgestaltung von Gemeinschaftsanlagen, die üblicherweise der gesamten Gemeinschaft dient, seltener der Fall. Meistens sind diese Maßnahmen darauf ausgelegt, die Nutzung oder Wirtschaftlichkeit für alle zu verbessern.

Zusammenfassend bedeutet das für Sie: Die Kosten für die Stilllegung oder grundlegende Umgestaltung von Gemeinschaftsanlagen werden in den meisten Fällen von allen Wohnungseigentümern getragen, und zwar im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Maßnahme von der Gemeinschaft als Ganzes beschlossen wurde und dem allgemeinen Interesse dient.

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Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.

Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Gemeinschaft aller Eigentümer eines Mehrfamilienhauses oder einer Wohnanlage, die Teile eines Gebäudes gemeinsam besitzen. Die WEG trifft Entscheidungen über das gemeinschaftliche Eigentum, zum Beispiel über Reparaturen oder bauliche Veränderungen. Sie entscheidet in der Regel in Eigentümerversammlungen mit Mehrheitsbeschlüssen, wobei jede Stimme entsprechend der Miteigentumsanteile gewichtet sein kann.

Beispiel: In einem Haus mit mehreren Eigentumswohnungen beschließt die WEG gemeinsam, das Treppenhaus neu zu streichen und die Kosten dafür auf alle Eigentümer zu verteilen.

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Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile eines Gebäudes oder Grundstücks, die allen Wohnungseigentümern zusammen gehören und von denen alle Nutzer profitieren. Dazu zählen zum Beispiel das Dach, die Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlagen oder Gemeinschaftsanlagen wie ein Schwimmbad. Die Instandhaltung und Veränderungen am Gemeinschaftseigentum entscheidet die WEG gemeinsam und werden in der Regel von allen Eigentümern nach ihren Miteigentumsanteilen getragen.

Beispiel: Das Schwimmbad im Keller eines Mehrfamilienhauses gehört zum Gemeinschaftseigentum, weil es allen Eigentümern zur Nutzung bereitsteht.

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Bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 1 WEG)

Eine bauliche Veränderung ist eine dauerhafte, sichtbare oder substanzielle Änderung des Gemeinschaftseigentums, die über die bloße Instandhaltung oder Reparatur hinausgeht. Dazu gehören beispielsweise das Entfernen von Anlageeinrichtungen, der Einbau neuer Bauteile oder die Änderung der Nutzung von gemeinschaftlichen Räumen. Nach § 20 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) kann die Eigentümergemeinschaft solche Veränderungen mit einfacher Mehrheit beschließen, auch wenn sie eine bisherige Nutzungsmöglichkeit einschränken.

Beispiel: Das Beschließen, ein nicht mehr genutztes Schwimmbad zu entkernen und in eine begehbare Fläche umzubauen, ist eine bauliche Veränderung, weil die ursprüngliche Nutzung als Schwimmbad dauerhaft entfällt.

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Anfechtungsklage

Eine Anfechtungsklage ist das gerichtliche Verfahren, mit dem ein einzelner Wohnungseigentümer einen Beschluss der WEG auf seine Rechtmäßigkeit überprüfen lassen kann. Sie muss innerhalb eines Monats nach dem Beschluss erhoben werden und setzt voraus, dass der Kläger durch den Beschluss betroffen ist (Rechtsschutzbedürfnis). Gründe für eine Anfechtung können sein, dass der Beschluss gegen gesetzliche Vorschriften, die Teilungserklärung oder Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt.

Beispiel: Wenn ein Eigentümer nicht einverstanden ist, dass das Schwimmbad stillgelegt wird, kann er eine Anfechtungsklage einreichen, um den Beschluss für unwirksam erklären zu lassen.

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Grundlegende Umgestaltung und unbillige Benachteiligung (§ 20 Abs. 4 WEG)

Nach § 20 Abs. 4 WEG darf eine bauliche Veränderung nicht so weit gehen, dass sie das Wesen der Wohnanlage grundlegend verändert (grundlegende Umgestaltung) oder einzelne Eigentümer ohne sachlichen Grund unzumutbar benachteiligt (unbillige Benachteiligung). Eine grundlegende Umgestaltung liegt vor, wenn das gesamte Erscheinungsbild oder der Charakter der Wohnanlage stark beeinträchtigt wird. Eine unbillige Benachteiligung liegt vor, wenn ein Eigentümer unverhältnismäßig stark in seinen Rechten oder der Nutzung seines Eigentums beeinträchtigt wird, ohne dass die Nachteile durch gemeinschaftliche Vorteile gerechtfertigt sind.

Beispiel: Das Entfernen eines für das Wohngefühl prägnanten Gartens, der die Wohnanlage wesentlich prägt, könnte eine grundlegende Umgestaltung darstellen. Wenn durch die Stilllegung eines Schwimmbades nur ein einzelner Eigentümer stark und ohne guten Grund benachteiligt wird, wäre dies eine unbillige Benachteiligung.

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Wichtige Rechtsgrundlagen

§ 20 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Regelt die Möglichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum durch Mehrheitsbeschluss vorzunehmen. Bauliche Veränderungen sind dauerhaft wirkende Umgestaltungen, die über Reparaturen hinausgehen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Diese Vorschrift bildet die Rechtsgrundlage für den Streit, da die WEG hiermit berechtigt war, die Stilllegung des Schwimmbads als bauliche Veränderung zu beschließen.
§ 20 Abs. 4 WEG: Erlaubt bauliche Veränderungen durch die WEG nur, soweit sie nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führen oder einzelne Eigentümer unbillig benachteiligen, es sei denn, diese stimmen zu. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht prüfte, ob die Stilllegung des Schwimmbads eine grundlegende Umgestaltung oder unbillige Benachteiligung darstellt, was verneint wurde, sodass der Beschluss zulässig ist.
Teilungserklärung und Nutzungsvereinbarung: Schriftliche Vereinbarungen im Wohnungseigentum, die die Zuordnung von Gemeinschafts- und Sondereigentum sowie die Nutzung regeln. Diese sind grundsätzlich bindend für die Eigentümer. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Obwohl die Teilungserklärung die Schwimmbadnutzung als gemeinschaftlichen Zweck vorgesehen hatte, entschied das Gericht, dass § 20 Abs. 1 WEG eine gesetzliche Öffnungsklausel darstellt, die den Mehrheitsbeschluss zur Änderung der Nutzung ermöglicht.
Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 WEG analog): Verpflichtet die WEG zur Erhaltung und angemessenen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums im Interesse aller Eigentümer. Maßnahmen müssen vernünftig und dem Gesamthaus dienlich sein. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klägerin berief sich auf dieses Prinzip, doch das Gericht entschied, dass Stilllegung statt Reparatur angesichts der wirtschaftlichen und praktischen Umstände ordnungsgemäß war.
Anfechtungsklage gegen WEG-Beschlüsse (§ 44 Nr. 2 WEG): Eigentümer können Beschlüsse der Eigentümerversammlung anfechten, wenn diese ihrer Ansicht nach rechtswidrig sind oder Rechte verletzen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klägerin nutzte dieses Recht, um die Stilllegung anzufechten, doch die Klage wurde abgewiesen, weil der Beschluss rechtlich zulässig war.
Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) 2020: Reformierte das WEG dahin gehend, dass bauliche Veränderungen durch Mehrheitsbeschluss erleichtert und damit die Modernisierung von Wohnanlagen gefördert werden soll. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das neue Recht wurde bei der Entscheidung maßgeblich herangezogen und stärkte die Position der WEG bei der Durchsetzung der Stilllegung trotz entgegenstehender Teilungserklärung.

Das vorliegende Urteil

AG Hamburg-Altona – Az.: 303a C 1/24 – Urteil vom 17.10.2024

* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.

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1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 19.800,00 € festgesetzt.

Tatbestand:

Die Parteien streiten um die Gültigkeit von Beschlüssen einer Eigentümerversammlung. Die Klägerin begehrt ferner eine Beschlussersetzung.

Die Klägerin ist Mitglieder der Beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft in der […] in H., die aus 13 Mitgliedern besteht (vgl. Teilungserklärung (TE) – Anlage K 1).

Das Grundstück […] ist mit einem Mehrfamilienhaus bebaut. In dem Gebäude befindet sich ein Schwimmbad und eine Sauna.

In der Teilungserklärung ist in § 5 (Gemeinschaftliches Eigentum), § 6 (Gebrauchsregelung) sowie § 7 (Instandhaltung und Instandsetzung) Folgendes geregelt:

„§ 5 Gemeinschaftliches

Eigentum Gemeinschaftliches Eigentum sind alle den gemeinschaftlichen Zwecken dienenden Teile, Räume, Anlagen und Einrichtungen, wie die im Aufteilungsplan grün eingezeichnet. Dies sind insbesondere:

1 …

6 das Schwimmbad mit WC, Dusche, Sauna und Filterraum, …

§ 6 Gebrauchsregelung …

2 Die Hausordnung wird durch Mehrheitsbeschluß aufgestellt. Sie soll auch die Nutzungsregelung für Waschküche, Schwimmbad und Sauna enthalten.

…

§ 7 Instandhaltung und Instandsetzung

1 Die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. Sie ist vom Verwalter durchzuführen.

…“

Verwalterin der Beklagten ist die […] GmbH.

Die technischen Komponenten der Schwimmbad- und Saunaanlage sind instandsetzungsbedürftig. Die Räumlichkeiten des Schwimmbad- und Saunaanlage weisen zudem bauliche Schäden auf.

Die Eigentümer haben bereits über den Instandsetzungsbedarf hinsichtlich der in der Liegenschaft vorhandenen Schwimmbad- und Saunaanlage im August 2021 beraten. Dabei haben sie in der Eigentümerversammlung vom 12.08.2021 beschlossen, den vorhandenen Instandsetzungsbedarf unerledigt zu lassen und Schwimmbad wie Sauna stillzulegen.

Gegen diesen Beschluss hat die Klägerin Anfechtungsklage erhoben. In dem Verfahren vor dem hiesigen Gericht wurde durch rechtskräftiges Urteil vom 11.01.2022 der insoweit gefasste Beschluss für ungültig erklärt (Az.: 303c C 10/21 – Anlage K 2). Wegen der Begründung dieser Entscheidung wird ausdrücklich auf die Anlage K 2 Bezug genommen.

Instandsetzungsarbeiten wurden auch danach nicht durchgeführt. Vielmehr hat die überwiegende Mehrheit der Wohnungseigentümer an der Nutzung und dem Erhalt der Schwimm- und Saunaanlage kein Interesse. Dies begründet sich aus ökologischen Gesichtspunkten, aber auch den mit einer Aufrechterhaltung verbundenen wirtschaftlichen Interessen aufgrund aufzubringender Bewirtschaftungskosten.

Die Verwaltung der Beklagten lud mit Schreiben vom 28.11.2023 zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung für den 20.12.2023 ein (Anlage K 3).

Am 20.12.2023 fand eine außerordentliche Eigentümerversammlung statt. Dort wurde über den unerledigten Instandsetzungsbedarf und dem Anliegen der Mehrheit der Wohnungseigentümer auf Stilllegung beraten und beschlossen (TOP 2). Auch wurde über den Antrag der Klägerin auf Vorbereitung einer Instandsetzung der Schimmbad- und Saunaanlage beraten und beschlossen (TOP 3).

Bezüglich der Schwimmbad- und Saunaanlage wurde unter TOP 2 (Diskussion und Beschlussfassung über bauliche Veränderung Schwimmbad/Sauna und Finanzierung) folgender Beschluss gefasst:

„a) Die Gemeinschaft beschließt auf Grundlage von § 20 Abs. 1 WEG (bauliche Veränderungen), dass das bestehende Schwimmbad und die Sauna im Keller stillgelegt werden sollen, indem der Heizkessel für den Pool entleert, elektrisch- und heizungsrohrseitig getrennt, ausgebaut und entsorgt wird, die alten Heizungsleitungen ausgebaut und entsorgt werden, die alte Pool-Pumpe und Filteranlage ausgebaut/entsorgt und der Pool leergepumpt wird, die alte Gasleitung zurückgebaut, entsorgt und die Gasleitung nach der TRGI abgedichtet wird, nicht benötigte Elektrokabel ausgebaut und entsorgt werden, die vorhandene Sauna und Elektroheizung ausgebaut, abtransportiert und entsorgt werden, die vorhandene Heizungslüftungsleitung ausgebaut, abtransportiert und entsorgt wird, eine rückbaufähige und begehbare Fläche über dem leeren Becken in Gestalt von 25 mm OSBPlatten als Bodenmaterial, welche auf ein KVH-Rahmen / Unterkonstruktion 80 x 160 mm geschraubt wird, errichtet wird sowie an den Kopfenden vom Becken Lüftungsgitter in den OSB-Platten eingelassen werden, um eine Luftzirkulation zu gewährleisten.

b) ] Die Verwaltung wird ermächtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die […] GmbH, […], [… H., auf Grundlage von deren Angeboten vom 27.09.2023 über € 3.415,30 brutto und € 1.642,20 brutto sowie Herrn T. Tischlerei und Raumausstattung, […], […] Ellerbek, auf Grundlage dessen Angebotes vom 24.11.2023 über € 4.669,25 mit den entsprechenden Arbeiten gemäß a) des Beschlusses zu beauftragen.

c) Zur Deckung der Kosten für die Durchführung der Beschlüsse wird eine Sonderumlage von aufgerundet € 9.800,00 erhoben, die nach Miteigentumsanteilen verteilt wird. Zahlungen auf die Sonderumlage sind 10 Tage nach Erhalt einer in Textform zu versendenden Zahlungsaufforderung der Verwaltung fällig.

d) Die Wirksamkeit des Beschlusses steht unter der Bedingung, dass für diesen Beschluss das Quorum des § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG, mithin mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile, erreicht wird, so dass die Kosten für die Durchführung auf alle Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen verteilt werden. Die Verwaltung weist ausdrücklich darauf hin, dass in Rechtsprechung und Literatur bislang keine Einigkeit darüber besteht, ob die in § 20 Abs. 1 WEG eröffnete Kompetenz, bauliche Veränderungen zu beschließen, auch die faktische Änderung der in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung enthaltenen Zweckbestimmung gemeinschaftlicher Flächen oder Einrichtungen umfasst.“

Der TOP 2 wurde mehrheitlich mit 8 Ja-Stimmen und 3 Nein-Stimmen gefasst und vom Verwalter festgestellt, dass mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen mit Ja gestimmt haben und die betreffenden Miteigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile innehalten.

Über den Antrag der Klägerin auf Beratung und Beschlussfassung zur Sanierung des Schwimmbades/Duschräumen/Sauna/Technikraum wurde auf der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 20.12.2023 unter TOP 3 beraten. Dieser Antrag lautete wie folgt:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Verwaltung mit der Planung der Instandsetzung des Schwimmbad- und der Saunatechnik, sowie der dafür vorgesehenen Räumlichkeiten zu beauftragen. Die Verwaltung ermächtigt im Auftrag der Eigentümergemeinschaft Angebote bei Fachfirmen einzuholen. Für den Fall, dass die Erstellung von Angeboten mit Kosten verbunden ist, wird für die Planungsphase ein Budget von € 2.000,00 bereitgestellt, welches aus dem laufenden Budget finanziert werden soll.“

Der TOP 3 wurde mehrheitlich mit 3 Ja-Stimmen und 8 Nein-Stimmen abgelehnt.

Mit der am 11.01.2024 erhobenen und zugleich begründeten und bei Gericht am demselben Tag eingegangenen Anfechtungsklage macht die Klägerin die Ungültigkeitserklärung der zu TOP 2 und 3 gefassten Beschlüsse geltend und begehrt zugleich eine Beschlussersetzung des TOP 3.

Die Klägerin trägt vor, der Stilllegungsbeschluss zu TOP 2 widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, die eine Verpflichtung zum Erhalt des gemeinschaftlichen Eigentums vorsehe.

So fehle der Beklagten die Beschlusskompetenz für eine Stilllegung der in der Teilungserklärung als Bestandteil des Gemeinschaftseigentums vorgesehenen Schwimmbad- und Saunaanlage und somit der Klägerin den Mitgebrauch dieses Gemeinschaftseigentums zu entziehen.

Durch die beschlossene Stilllegung fände eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage statt.

Ferner werde die Klägerin hierdurch unangemessen benachteiligt, da diese dieses Gemeinschaftseigentum nicht mehr nutzen könne. Dieser Anspruch auf Mitgebrauch am Gemeinschaftseigentum könne nicht entzogen werden. Ein durch den Betrieb etwaig verursachter zu hoher Kostenaufwand müsse durch einen energetische Modernisierung begegnet werden.

Auch liege in der Stilllegung keine bauliche Veränderung. Die beschlossenen Maßnahmen seien lediglich Folgemaßnahmen aufgrund der beschlossenen Stilllegung und würden daher nicht über eine ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen. Der beschlossene Ausbau der technischen Ausstattung für die Benutzung der Schwimm- und Saunaanlage sei nicht vom Normzweck des § 20 Abs. 1 WEG erfasst.

Auch der Negativbeschluss zu TOP 3 widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Beklagte sei im Rahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum instandzusetzen. Hierzu sei eine Planung durch Einholung von 3 Angeboten von Fachfirmen erforderlich. Das angesetzte Budget von 2.000,00 € sei hierfür angemessen.

Die Klägerin beantragt,

1. die in der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer […], H., vom 20.12.2023 zum

TOP 2: Diskussion und Beschlussfassung über bauliche Veränderung Schwimmbad/Sauna und Finanzierung

sowie zum

TOP 3: Antrag ET Tews, Beratung und Beschlussfassung zur Sanierung des Schwimmbades/Duschräumen/Sauna/Technikraum

gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären sowie

2. für Recht zu erkennen, dass in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer G. F. Straße 3, H., der Beschluss gefasst ist:

Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Verwaltung mit der Planung der Instandsetzung der Schwimmbad- und der Saunatechnik sowie der dafür vorgesehenen Räumlichkeiten zu beauftragen. Die Verwaltung wird ermächtigt, im Auftrag der Eigentümergemeinschaft Angebote bei Fachfirmen einzuholen. Für den Fall, dass die Erstellung von Angeboten mit Kosten verbunden ist, wird für die Planungsphase ein Budget von € 2.000,00 bereitgestellt, welches aus dem laufenden Budget finanziert wird;

hilfsweise: einen dem Ermessen des Gerichts entsprechenden Beschluss zu fassen, der die sachgerechte Vorbereitung eines Ausführungsbeschlusses zur Instandsetzung der Schwimmbad- und Saunatechnik sowie der dafür vorgesehenen Räumlichkeiten ermöglicht.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Auffassung, dass § 20 Abs. 1 WEG der GdWE die Beschlusskompetenz für eine bauliche Veränderung begründet, auch wenn diese einer Nutzungsvereinbarung widerspricht. Durch die Ermächtigung in § 20 Abs. 1 WEG könne somit grundsätzlich der Soll-Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums neu definiert werden.

Eine grundlegende Umgestaltung i.S.d. § 20 Abs. 4 WEG oder eine unangemessene Benachteiligung der Klägerin liege nicht vor. Von der beschlossenen Stilllegung seien alle Wohnungseigentümer betroffen.

Die Aufrechterhaltung sowie der Betrieb eines Innen-Schwimmbades in einem privaten Mehrfamilienhaus sei aufgrund des erheblichen Energiebedarfs und Wasserverbrauchs nicht mehr zeitgemäß.

Die Anfechtungsklage wurde am 18.01.2024 zugestellt.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist unbegründet.

1. Soweit die Klägerin den Negativbeschluss zu TOP 3 angefochten hat, steht ihr zunächst ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung eines solchen Negativ-Beschlusses zu (vgl. BGH, NJW 2015, 3713, 3714, Rn. 8 = ZMR 2016, 122).

Gemäß § 44 Abs. 1 S. 2 WEG kann das Gericht anstelle der Wohnungseigentümer in einem Rechtsstreit gemäß § 43 WEG auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss fassen, sofern eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt. Die gerichtliche Ersetzung von Entscheidungen der zunächst zur Regelung berufenen Gemeinschaft ist subsidiär. Das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage gemäß § 44 Abs. 1 S. 2 WEG besteht nur dann, wenn zuvor versucht wurde, eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung als dem primär zuständigen Beschlussorgan zu erreichen (entsprechend zu § 21 Abs. 8 WEG a.F. BGH ZWE 2010, 174, 176; LG Dortmund ZWE 2016, 32 ff.; KG ZWE 2000, 40 ff.).

Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. In der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung vom 20.12.2023 wurde der dem klägerischen Antrag im vorliegenden Verfahren entsprechende Antrag zu TOP 3 mehrheitlich abgelehnt.

2. Die Klägerin hat die Anfechtungsklage innerhalb der materiellen Frist des § 45 Abs. 1 S. 1 WEG erhoben und – soweit von Relevanz – innerhalb von zwei Monaten begründet.

3. Die Anfechtungsklage ist aber unbegründet.

Die Beschlüsse zu TOP 2 und TOP 3 vom 20.12.2023 sind nicht für ungültig zu erklären, da diese den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechen. Die Klägerin hat ferner keinen Anspruch auf eine entsprechende Beschlussfassung, weswegen das Ermessen der Eigentümer zum Zeitpunkt der Versammlung auf Null reduziert war (zu den Anforderungen s. etwa BGH, NJW 2016, 473, Rz. 6 ff.; NJW 2015, 3713, Rn. 13; LG Hamburg, ZWE 2018, 285, 287, Rz. 30).

Ein Wohnungseigentümer kann von der GdWE eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung) entspricht. Ferner kann eine Verwaltung verlangt werden, die den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht. Dies trifft auf die hier angefochtenen Beschlüsse zu TOP 2 und 3 zu.

a) Entgegen der Auffassung der Klägerin wurde in dem angefochtenen Beschluss zu TOP 2 eine bauliche Veränderung i.S.d. § 20 Abs. 1 WEG beschlossen.

§ 20 Abs. 1 WEG definiert bauliche Veränderungen als Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Die Maßnahmen können grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss (§ 25 WEG) beschlossen werden.

Eine bauliche Veränderung i.S.d. § 20 Abs. 1 ist jede auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums, die von der Bewahrung des im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustands und der bestehenden Form abweicht und über eine ordnungsgemäße Erhaltung hinausgeht (vgl. MüKoBGB/Rüscher, 9. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 20, beck-online). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt.

In dem angefochtenen Beschluss zu TOP 2 ist u.a. für die beabsichtigte Stilllegung vorgesehen, dass der Heizkessel für den Pool entleert, elektrisch- und heizungsrohrseitig getrennt, ausgebaut und entsorgt wird, die alten Heizungsleitungen ausgebaut und entsorgt werden, die alte Pool-Pumpe und Filteranlage ausgebaut/entsorgt und der Pool leergepumpt wird, die alte Gasleitung zurückgebaut, entsorgt und die Gasleitung nach der TRGI abgedichtet wird, nicht benötigte Elektrokabel ausgebaut und entsorgt werden, die vorhandene Sauna und Elektroheizung ausgebaut, abtransportiert und entsorgt werden, die vorhandene Heizungslüftungsleitung ausgebaut, abtransportiert und entsorgt wird sowie eine rückbaufähige und begehbare Fläche über dem leeren Becken in Gestalt von 25 mm OSBPlatten als Bodenmaterial errichtet wird.

Durch die beschlossenen Maßnahmen wird über die ordnungsmäßige Erhaltung der Schwimm- und Saunaanlage als Gemeinschaftseigentum erkennbar hinausgegangen und es sind konkrete bauliche Maßnahme zur Veränderung die Anlage vorgesehen, die mit einem Substanzeingriff verbunden sind.

b) Entgegen der Auffassung der Klägerin konnte über diese bauliche Veränderung auch nach § 20 Abs. 1 WEG beschlossen werden, da eine Beschlusskompetenz nach § 20 Abs. 1 WEG gegeben war. Eine Beschlusskompetenz scheidet u.a. nicht deshalb aus, dass durch die beschlossene bauliche Veränderung eine Nutzung der Schwimm- und Saunaanlage faktisch für sämtliche Wohnungseigentümer nicht mehr möglich ist und somit gegen eine bestehende Nutzungsvereinbarung verstößt.

(1) So ist bereits anerkannt, dass bauliche Veränderungen nach dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht auch dann beschlossen werden können, wenn die Beschlussfassung die Zuweisung einer ausschließlichen Nutzungsbefugnis an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum für bestimmte Wohnungseigentümer zur Folge hat (vgl. Urteil vom 9. Februar 2024 – V ZR 244/22, NJW 2024, 1030 Rn. 14 ff.). Die Schaffung außerhalb des Grundbuchs bestehender Nutzungsbefugnisse von einzelnen Wohnungseigentümern (§ 21 Abs. 1 Satz 2 WEG) oder Gruppen von Wohnungseigentümern (§ 21 Abs. 3 Satz 2 WEG) beruht auf einer bewussten Entscheidung des Gesetzgebers (vgl. BGH a.a.O.).

(2) Die fehlende Beschlusskompetenz ergibt sich zunächst nicht aus § 21 Abs. 4 S. 1 WEG, wonach ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, die Nutzungen zu ziehen, grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Diese Norm regelt die gesetzlichen Folgen eines aufgrund von § 20 Abs. 1 WEG gefassten Beschlusses, schränkt die dort eingeräumte Beschlusskompetenz aber gerade nicht ein (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 19. Juli 2024 – V ZR 226/23 -, Rn. 9).

(3) Eine fehlende Beschlusskompetenz ergibt sich auch nicht daraus, dass die beschlossene bauliche Veränderung einer bestehenden Nutzungsvereinbarung widerspricht. Denn entgegen der Auffassung der Klägerin steht der durch den angefochtenen (Stilllegungs-) Beschluss faktische Ausschluss der Nutzung der Schwimm- und Saunaanlage der in der Teilungserklärung in §§ 5, 6 TE getroffenen Nutzungsvereinbarung bzw. Zweckbestimmung der Räumlichkeiten i.S.d. § 10 Abs. 1 S. 2 WEG als Schwimm- und Saunaanlage nicht entgegen.

Die oben erwähnte bewusste Entscheidung des Gesetzgebers durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz führt auch dazu, dass seit dem 1. Dezember 2020 auch bauliche Maßnahmen beschlossen werden können, die faktisch dazu führen, dass der Beschluss über die bauliche Veränderung einer bestehenden Nutzungsvereinbarung widerspricht bzw. die Nutzung des Gemeinschaftseigentums faktisch ausschließt (vgl. Insoweit erstmalig BGH, Versäumnisurteil vom 19. Juli 2024 – V ZR 226/23 -, Rn. 9). Denn Wohnungseigentümer können eine bauliche Veränderung gemäß § 20 Abs. 1 WEG auch dann beschließen, wenn die bauliche Maßnahme lediglich faktisch dazu führt, dass – wie hier – eine in der Vereinbarung bzw. Zweckbestimmung i.S.d. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vorgesehene Nutzung nicht mehr möglich ist (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 19. Juli 2024 – V ZR 226/23 -, Rn. 13 – mit diversen Nachweisen).

Die Schwimm- und Saunaanlage wird nach § 5 der TE ausdrücklich als zum Gemeinschaftseigentum gehörig festgelegt. Diese sachenrechtliche Zugehörigkeit wird im übrigen durch die beschlossene bauliche Veränderung auch nicht verändert und anderweitig geregelt. Die einzelnen unter den Wohnungseigentümern geltenden Regelungen „sollen“ ferner nach § 6 der TE durch Mehrheitsbeschluss in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden. Dort enthaltene Regelungen – das Bestehen solcher Regelungen ist nicht vorgetragen – wären aufgrund der mehrheitlichen Beschlussfassung keine Vereinbarung i. S.d. § 10 Abs. 1 S. 2 WEG.

In § 5 der TE in Verbindung mit der Regelung in § 6 der TE wird aber zudem die Nutzung dieser im Aufteilungsplan gekennzeichneten Räumlichkeiten für bestimmte Zwecke geregelt und somit vereinbart. Hierbei handelt es sich um eine sog. Vereinbarung im engeren Sinne. Eine solche Vereinbarung setzt voraus, dass sie sich mit dem Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bzw. zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, also mit dem Gemeinschaftsverhältnis, befasst. Aufgrund dieser Zweckbestimmung ist zwischen den Wohnungseigentümern eine Vereinbarung getroffen worden, dass die Nutzung dieser Räume als „Schwimmbad mit WC, Dusche, Sauna und Filterraum“ erfolgt.

Haben die Wohnungseigentümer eine bestimmte Angelegenheit durch eine Vereinbarung i. S.d. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG geregelt, ist eine Aufhebung, Änderung oder Ergänzung grundsätzlich nur durch eine erneute Vereinbarung möglich (vgl. u.a. BGH, Urteil vom 20. September 2000 – V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 168; BGH, Versäumnisurteil vom 19. Juli 2024 – V ZR 226/23 -, Rn. 11). Dies setzt die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer voraus. Soll eine Vereinbarung durch Mehrheitsbeschluss geändert werden, besteht hierfür eine Beschlusskompetenz nur dann, wenn das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung bzw. eine anderweitige Vereinbarung eine solche Änderung ausdrücklich vorsehen (sog. Öffnungsklausel, vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 19. Juli 2024 – V ZR 226/23 -, Rn. 11, BGH, Urteil vom 20. September 2000 – V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 168; Urteil vom 25. September 2009 – V ZR 33/09, NZM 2009, 866 Rn. 7; Bärmann/Suilmann, WEG, 15. Aufl., § 10 Rn. 81; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 10 Rn. 180). Ohne eine solche Öffnungsklausel ist ein vereinbarungsändernder Beschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig (vgl. Senat, Urteil vom 20. September 2000 – V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 168).

Grundsätzlich wird durch den angefochtenen Beschluss in TOP 2 für sich genommen die festgestellte Nutzungs- bzw. Zweckvereinbarung bezüglich der Schwimm- und Saunaanlage auch nicht verändert. Vielmehr erfolgt durch den angefochtenen Beschluss eine neue Definition des Soll-Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. Häublein/Jacoby/Lehmann-Richter/Wobst, ZWE 2021, 26, 27).

Der BGH hat sich im angegebenen Urteil zum Verhältnis der den Wohnungseigentümern in § 20 Abs. 1 WEG eingeräumte Beschlusskompetenz für bauliche Veränderungen und einer Nutzungsvereinbarung ausführlich auseinandergesetzt. Dabei verneint er eine Nichtigkeit der Nutzungsvereinbarung entgegenstehender Beschlüsse aufgrund einer auch insoweit bestehenden Beschlusskompetenz nach § 20 Abs. 1 WEG.

Zur Begründung der Beschlusskompetenz auch insoweit führt der BGH ausführlich aus (BGH, Versäumnisurteil vom 19. Juli 2024 – V ZR 226/23 -, Rn. 18 – 22) :

„(1) Dafür, dass die Wohnungseigentümer gemäß § 20 Abs. 1 WEG bauliche Veränderungen auch dann gestatten können, wenn diese dazu führen, dass die in einer Vereinbarung vorgesehene Nutzung des Gemeinschaftseigentums faktisch nicht mehr möglich ist, spricht zunächst der Wortlaut der Vorschrift. Den Wohnungseigentümern wird allgemein die Kompetenz eingeräumt, bauliche Veränderungen zu beschließen bzw. durch Beschluss zu gestatten.

(2) Bestätigt wird dies durch die Systematik des Gesetzes. Anders als § 19 Abs. 1 WEG, wonach Beschlüsse über die ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung unter dem Vorbehalt stehen, dass keine entgegenstehende Vereinbarung der Wohnungseigentümer vorliegt, ist eine vergleichbare Einschränkung in § 20 Abs. 1 WEG nicht enthalten. Dies spricht dafür, dass die auf bauliche Veränderungen bezogene Beschlusskompetenz durch Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nicht in Frage gestellt werden soll. Das grundsätzlich bestehende Rangverhältnis von Vereinbarungen und Beschlüssen steht dem nicht entgegen, weil die Vereinbarung – wie eingangs ausgeführt (vgl. Rn. 12) – für sich genommen nicht geändert wird.

(3) Dies entspricht den Zielen des Gesetzgebers. Das Gegenargument, es sei widersinnig, dass eine Vereinbarung zwar einer Gebrauchsregelung im Sinne von § 19 WEG, die möglicherweise nur geringfügig in die Rechte der einzelnen Eigentümer eingreife, entgegenstehe, nicht aber einem Beschluss über eine bauliche Veränderung, die regelmäßig mit einem schwerwiegenderen Eingriff für die Eigentümer verbunden sei, trägt nicht.

(a) Es berücksichtigt zunächst nicht hinreichend, dass der Reformgesetzgeber die Flexibilität der Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen stärken wollte. In der Gesetzesbegründung wird darauf verwiesen, dass Wohnungseigentumsanlagen im Vergleich zu anderen Wohnanlagen häufig einen erhöhten Sanierungsbedarf aufweisen. Als Ursache hierfür werden insbesondere die rechtlichen Rahmenbedingungen angeführt, die nach dem bisherigen Recht bei der Durchführung baulicher Veränderungen zu beachten waren. So war bislang in vielen Fällen die Einstimmigkeit oder die Zustimmung von mindestens drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile erforderlich (vgl. § 22 WEG aF). Diese Voraussetzungen wurden in der Praxis selten erreicht. Da das bisherige Recht daher dem Bedürfnis, den baulichen Zustand von Wohnungseigentumsanlagen an die sich stetig ändernden Gebrauchsbedürfnisse anzupassen, nicht hinreichend gerecht wurde, soll mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz eine erhebliche Vereinfachung des Rechts der baulichen Maßnahmen herbeigeführt werden. Insbesondere sollen bauliche Veränderungen grundsätzlich mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden können (vgl. BT-Drs. 19/18791 S. 26, 61). Auch wenn nicht hinsichtlich sämtlicher Teile des Gemeinschaftseigentums Nutzungsvereinbarungen bestehen, hätte die Verneinung der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zur Folge, dass in vielen Bereichen Beschlüsse zu baulichen Veränderungen nicht mehr möglich wären. Dies hat der Gesetzgeber erkennbar nicht gewollt.

b) Würde die Beschlusskompetenz schon durch einen faktischen Widerspruch zu einer Vereinbarung in Frage gestellt, käme es darüber hinaus stets auf die durch Auslegung zu ermittelnde Reichweite der Vereinbarung und die Auswirkungen der baulichen Veränderung im Einzelnen an. Insgesamt führte dies zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit. Mit den Zielen des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes wäre das unvereinbar, denn die Förderung von baulichen Veränderungen setzt voraus, dass schnell und dauerhaft Klarheit über deren Zulässigkeit geschaffen werden kann. Die Vorschriften sollten klarer als bislang gefasst werden, um Auslegungsschwierigkeiten zu vermeiden. Die vielfältigen Zweifelsfragen, die das bisherige Recht im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen aufgeworfen hat, sollen durch die Neufassung soweit wie möglich beseitigt werden (vgl. BTDrs. 19/18791 S. 62).

(4) Richtig ist allerdings, dass ein im Widerstreit zu einer Nutzungsvereinbarung stehender Beschluss nicht der Eintragung in das Grundbuch bedarf, so dass ein Erwerber dem Grundbuch nicht entnehmen kann, dass die bauliche Veränderung eine aus dem Grundbuch ersichtliche Vereinbarung faktisch obsolet macht. Hierbei handelt es sich aber nicht um ein spezielles Problem eines Beschlusses i.S.d. § 20 Abs. 1 WEG. Vielmehr hängt die Bindungswirkung von Beschlüssen für Sondernachfolger gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG generell nur noch bei solchen Beschlüssen von der Eintragung in das Grundbuch ab, die „aufgrund einer Vereinbarung“ (sog. vereinbarte Öffnungsklausel) gefasst werden. Beruht der Beschluss demgegenüber auf dem Gesetz (sog. gesetzliche Öffnungsklausel, vgl. z.B. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG), ist ein Rechtsnachfolger an den Beschluss auch ohne dessen Eintragung in das Grundbuch gebunden. Der Gesetzgeber rechtfertigt diese Differenzierung mit der Überlegung, dass gesetzliche Öffnungsklauseln – anders als vereinbarte Öffnungsklauseln – von dem Erwerber unmittelbar aus dem Gesetz entnommen werden könnten und dieser deshalb mit einer Änderung der Vereinbarung durch einen Beschluss rechnen müsse (vgl. BT-Drs. 19/18791 S. 41). Dies gilt entsprechend für einen Gestattungsbeschluss nach § 20 Abs. 1 WEG, der gegenüber einer Nutzungsvereinbarung aufgrund der Regelung in § 21 WEG vorrangig ist und der deshalb einem auf der Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel ergangenen Beschluss gleichsteht. Ein zutreffendes Bild über die aktuellen Rechtsverhältnisse in der GdWE erhält der Sondernachfolger deshalb nach wie vor nur durch die Durchsicht der nach § 24 Abs. 7 WEG zu führenden Beschlusssammlung (vgl. auch Häublein/Jacoby/Lehmann-Richter/Wobst, ZWE 2021, 27, 28).

(5) Schließlich ist die Bejahung der Beschlusskompetenz nicht gleichbedeutend mit der – hier mangels fristgerechter Anfechtungsklage nicht zu prüfenden – Rechtmäßigkeit solcher einer Nutzungsvereinbarung faktisch zuwiderlaufenden Beschlüsse im Übrigen. Vielmehr gelten insoweit die allgemeinen Grenzen der Veränderungssperre des § 20 Abs. 4 WEG, wonach bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen oder gestattet werden dürfen und auch nicht verlangt werden können. Unabhängig davon müssen auch Beschlüsse nach § 20 Abs. 1 WEG ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (vgl. Senat, Urteil vom 9. Februar 2024 – V ZR 244/22, NJW 2024, 1030 Rn. 33), was allerdings allein durch den Wegfall der bisherigen Nutzungsmöglichkeit nach dem Willen des Gesetzgebers nicht in Frage gestellt werden soll (vgl. BT-Drs. 19/18791 S. 66 und oben Rn. 8)…“

Das Gericht schließt sich dieser Rechtsprechung des BGH ausdrücklich an und bejaht vorliegend eine Beschlusskompetenz.

(4) Die Anwendbarkeit des § 20 Abs. 1 WEG ist auch nicht nach § 47 WEG ausgeschlossen.

Nach § 47 S. 2 WEG besteht die – widerlegbare – Regelvermutung, dass in der Regel abweichende Altvereinbarungen der Anwendung des WEMoG nicht entgegenstehen.

In der Teilungserklärung ist in §§ 5, 6 wie oben ausgeführt geregelt, dass das Schwimmbad mit WC, Dusche, Sauna und Filterraum zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört und die Hausordnung durch Mehrheitsbeschluss eine Nutzungsregelung für Waschküche, Schwimmbad und Sauna enthalten „soll“.

Bei den Regelungen in §§ 5, 6 der Teilungserklärung handelt es sich nicht um eine von der – nach dem neuen WEG-Recht – abweichende Altvereinbarung, mit der Folge das § 20 Abs. 1 WEG vorliegend keine Anwendung findet. Die Teilungserklärung enthält zur Möglichkeit und den Voraussetzungen von baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum überhaupt keine Regelungen. Daher ist insbesondere in der Teilungserklärung weder ausdrücklich oder konkludent geregelt worden, dass eine bauliche Veränderung bzw. eine abweichende Nutzung der Schwimm- und Saunaanlage der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Ein sog. „Versteinerungswille“ i.S.d. § 47 WEG besteht daher nicht.,

c) Auch liegen die Voraussetzungen des § 20 Abs. 4 WEG vorliegend nicht vor.

Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen werden.

Eine grundlegende Umgestaltung einer Wohnanlage kann nur dann bejaht werden, wenn die beschlossene bauliche Veränderung der WEG-Anlage ein „neues Gepräge“ gibt, sich also im konkreten Einzelfall angesichts der Größe und Gestaltung der WEG-Anlage wesentlich auf diese auswirkt und das charakterliche Aussehen der Anlage – vorliegend Mehrhausanlage – bzw. deren besondere Eigenart, mit der sich ein Gebäude von benachbarten Gebäuden im Umfeld prägend abhebt, gravierend beeinträchtigt (vgl. Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 356). Dabei kann eine grundlegende Umgestaltung auch bei erheblichen Änderungen im Innenbereich anzunehmen sein (vgl. Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 366, beck-online). Diese Voraussetzungen sind hier weder ersichtlich noch nachvollziehbar vorgetragen. So ist bereits nicht ersichtlich, dass das Vorhandensein der Schwimm- und Saunananlage für die streitgegenständliche WEG-Anlage angesichts der Größe und Gestaltung wesentlich prägend ist. So werden keine Ausführungen zum Ausmaß dieser Schwimm- und Saunaanlage gemacht, so dass bereits nicht festgestellt werden kann, dass die Wohnanlage ohne eine – stillgelegte – Schwimm- und Saunaanlage ein komplett neues Gepräge bekommt.

Auch eine unbillige Benachteiligung der Klägerin durch die beschlossene Stilllegung ist nicht gegeben. Die beschlossene Stilllegung der Schwimmbad- und Saunaanlage betrifft gerade nicht nur die Klägerin allein, sondern alle Wohnungseigentümer in gleichem Maße. Denn die Nutzungsmöglichkeit wird allen Wohnungseigentümern entzogen, so dass der Klägerin ein Sonderopfer nicht auferlegt wird.

d) Der angefochtene Beschluss entspricht auch im übrigen – soweit hier aufgrund der Anfechtungsgründe von Relevanz – ordnungsmäßiger Verwaltung.

Ein von den Wohnungseigentümern auf der Grundlage von § 20 Abs. 1 WEG gefasster Beschluss muss, auch wenn dies – anders als etwa in § 19 Abs. 1 WEG – im Wortlaut des Gesetzes keine besondere Erwähnung findet, ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 18 Abs. 2 WEG entsprechen (vgl. BGH, Urteil vom 9. Februar 2024 – V ZR 244/22 -, Rn. 33; BGH, Versäumnisurteil vom 19. Juli 2024 – V ZR 226/23 -, Rn. 12)

Die Regelungen des § 20 Abs. 4 WEG sind daher nicht abschließend (vgl. BT-Drs. 19/18791, S. 66). Bei der Bestimmung der Grenzen der ordnungsmäßigen Verwaltung sind jedoch die Wertungen von § 20 Abs. 4 WEG zu berücksichtigen (vgl. BT-Drs. 19/18971, S. 66).

(1) Entgegen der Auffassung der Klägerin ergibt sich keine ordnungswidrige Verwaltung und Benutzung dadurch, dass durch die beschlossenen Baumaßnahmen ein Verstoß gegen § 19 Abs. 1 WEG vorliegt. § 20 Abs. 1 WEG ist gegenüber § 19 Abs. 1 WEG als lex specialis vorrangig. Denn § 19 Abs. 1 WEG, der u.a. die ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums regelt, enthält für die Zulässigkeit von baulichen Veränderungen keine konkreten inhaltlichen Vorgaben (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 19. Juli 2024 – V ZR 226/23 -, Rn. 9; Suilmann, ZWE 2022, 266). Vielmehr eröffnet § 20 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einen Ermessensspielraum.

(2) Ein Verstoß gegen die Einhaltung des Gemeinschaftseigentums betreffenden öffentlicherechtlichen Vorschriften wurden im Rahmen der Anfechtungsfrist nicht vorgebracht.

(3) Allein die Tatsache, dass die bisherige Nutzungsmöglichkeit durch die Klägerin nicht mehr vorhanden ist, führt – wie oben ausgeführt und vom BGH erwähnt – nach dem gesetzgeberischen Willen allein gerade nicht zum Vorliegen einer ordnungswidrigen Verwaltung. Dieser Ausschluss betrifft gerade alle Wohnungseigentümer. Auch die Tatsache, dass aufgrund der Rechtsfolgen des § 21 Abs. WEG auch die Klägerin trotz fehlender Zustimmung an den Kosten der beschlossenen baulichen Veränderung beteiligt wird, führt vorliegend zu keinem anderen Ergebnis. Dies ist Folge der gesetzgeberischen Wertung, dass zum einen bauliche Veränderungen in den Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG beschlossen werden können und von der Minderheit zu tolerieren sind und zum anderen beim Erreichen des geforderten Quorums davon ausgegangen wird, dass die beschlossene bauliche Veränderung typischerweise sinnvoll und angemessen ist. Solche baulichen Veränderungen sollen dann auch von allen Wohnungseigentümern getragen werden.

Regulativ gilt diese Kostenrechtsfolge nicht, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Das ist vorliegend nicht der Fall.

(4) Die Klägerin konnte nach Auffassung des Gerichts auch nicht davon ausgehen, dass eine Schwimm- und Saunaanlage dauerhaft bestehen bleibt und genutzt werden kann. Aus der Teilungserklärung ist ein sog. „Versteinerungswille“ gerade nicht enthalten.

Nach Auffassung des Gerichts wird durch die in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung nicht das dauerhafte Vorhandensein einer Schwimm- und Saunaanlage garantiert und daher auch nicht bei den Wohnungseigentümern die berechtigte Erwartung geweckt, dass die in der Teilungserklärung als Gemeinschaftseigentum ausdrücklich genannten Räume dauerhaft zu dem festgehaltenen Zweck genutzt werden dürfen. Das trägt der gesetzgeberischen Weichenstellung Rechnung, die Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in das recht freie Ermessen der Eigentümer zu legen. Aus der in der Teilungserklärung enthaltenen bloßen Zweckbestimmung als Schwimm- und Saunaanlage kann gerade keine dauerhafte Absicherung dieser Zweckbestimmung gegen Änderungen durch Baubeschlüsse gesehen werden. So enthält die Teilungserklärung gerade keine Regelungen, dass bauliche Veränderungen oder eine abweichende Nutzung der Schwimm- und Saunaanlage der Zustimmung aller Eigentümer bedarf.

(5) Ferner ist nicht erkennbar und anfechtungsrechtlich eingewandt, dass die beschlossene bauliche Veränderung nicht im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer liegt und somit das Ermessen fehlerhaft ausgeübt worden ist. Den Wohnungseigentümern ist es nicht verwehrt, aufgrund sich stetig ändernder Gebrauchsbedürfnisse sowie aus Gründen der Energieeinsparung und Kostenreduzierung ihr Ermessen dahingehend auszuüben, solche Anlagen zukünftig nicht mehr zu betreiben und zu erhalten, sondern stillzulegen und zurückzubauen. Dies entspricht auch dem gesetzgeberischen Zielsetzung,

(6) Auch kann die Klägerin ihr Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck nutzen.

Das gemeinschaftliche Eigentum muss in einem solchen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Vorliegend führt die beschlossenen baulichen Veränderungen mit der faktisch damit verbundenen Stilllegung nicht dazu, dass die Klägerin ihr Sondereigentum, namentlich ihre Wohnung, nicht mehr nutzen kann. Eine solche Wohnnutzung ist ihr trotz der Stilllegung weiterhin möglich.

e) Der Negativbeschluss zu TOP 3 war ebenfalls nicht für ungültig zu erklären. Die Ablehnung der durch die Klägerin begehrten Beschlussfassung entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Zur Begründung kann auf die obigen Ausführungen Bezug genommen werden.

4. Die nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG statthafte und zulässige Beschlussersetzungsklage ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die begehrte Beschlussfassung.

Zur Begründung kann ebenfalls auf die obigen Ausführungen Bezug genommen werden.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

III.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 2 ZPO.

IV.

Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 49 GKG.

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