WEG – Beschluss über die Gestattung baulicher Veränderungen

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Ahrensburg vom 23.05.2023, Az. 37a C 21/22, abgeändert:

Es wird festgestellt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer … in … den Antrag zu TOP 14 auf der Eigentümerversammlung vom 26.10.2022 mit einfacher Mehrheit angenommen hat und dass demgemäß jeder Wohnungseigentümer an seinem Wohnungseigentum die Möglichkeit erhält, einen (Edelstahl-)Schornstein an der Außenfassade bzw. Dachausführung für einen Kamin einzubauen, um eine individuelle und persönliche Heizquelle im Wohnraum zu schaffen und der entsprechende errichtende Eigentümer die Kosten hierfür vollständig übernimmt.

Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen, mit Ausnahme der Kosten der Nebenintervention, die diese selbst trägt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

I.

Die Klägerin begehrt im Berufungsrechtszug noch die Feststellung einer Beschlussfassung.

Es wird in vollem Umfang auf die nachfolgenden Feststellungen aus der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

„Die Klägerin ist Eigentümerin des Reihenhauses (Haus 5) und damit Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (im Folgenden GdWE). Verwalter der Beklagten ist der Wohnungseigentümer … , der dem Rechtsstreit zwischenzeitlich als Nebenintervenient auf Seiten der Beklagten beigetreten ist.

Am 26.10.2022 fand eine Wohnungseigentümerversammlung statt, auf der zu TOP 14 über den Antrag der Klägerin abgestimmt wurde. Das Abstimmungsergebnis ist unstreitig 12 Ja-Stimmen, 7 Nein-Stimmen und 0 Enthaltungen. Der Verwalter protokollierte und verkündete die Ablehnung des Antrags (vgl. Anlage K1, Bl. 77ff. d. A.). Soweit im Protokoll steht, es seien zahlreiche Beeinträchtigungen von Eigentümern vorgetragen worden, steht dies zwischen den Parteien im Streit.

Das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung den Hinweis erteilt (vgl. Bl. 62 d. A.), wonach die Feststellung des Beschlussergebnisses ein zulässiger Klageantrag sein dürfte, problematisch an dieser Stelle jedoch sei, dass die GdWE nicht berechtigt sein dürfte, Anfechtungsgründe geltend zu machen. […] Hierauf sind fristgerecht weitere Wohnungseigentümer dem Rechtsstreit als Nebenintervenienten auf Seiten der Beklagten beigetreten.“

Das Amtsgericht hat der Anfechtungsklage stattgegeben, die Beschlussfeststellungsklage hingegen abgewiesen. Zur Anfechtungsklage hat es ausgeführt, dass es zur Beseitigung einer unrichtigen Feststellung der Ablehnung eines Beschlussantrags durch den Verwalter einer gerichtlichen Ungültigkeitserklärung nach § 23 Abs. 4 i. V. m. § 43 Abs. 2 Nr. 4, 44 Abs. 1, 45 WEG bedürfe.

Die Beschlussfeststellungsklage hat das Amtsgericht nach §§ 43 Abs. 2, 44 Abs. 1 WEG für zulässig erachtet, ihr aber den Erfolg versagt. Eine Feststellung des hier in Rede stehenden Beschlusses dürfe nicht erfolgen, denn dieser widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Da es im Bereich des § 20 Abs. 3 WEG um eine reine Gestattung gehe und die Gemeinschaft nicht wie bei § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG Durchführungsbestimmungen treffen könne, obliege der Klägerin das Beibringen aller notwendigen Entscheidungsgrundlagen für die Beschlussfassung. Der Begriff der über das im Gesetz aufgeführte Maß hinausgehenden Beeinträchtigung entspreche dem früheren Nachteilsbegriff aus §§ 22 Abs. 1,14 Nr. 1 WEG a.F. Da – zumindest für Schornsteine und Kamine weiterer Eigentümer – zum jetzigen Zeitpunkt nicht feststehe, wo, in welcher Weise und Anzahl diese gebaut würden, ergebe sich aus dem Vorbringen der Klägerin eine fehlende Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer über das genannte Maß hinaus gerade nicht. Mangels ausreichender Darlegung sei darüber auch kein Beweis zu erheben. Es komme daher nicht mehr darauf an, ob der begehrte Beschluss hinreichend bestimmt sei oder gegen § 20 Abs. 4 WEG verstoße.

Mit ihrer Berufung wendet sich die Klägerin gegen die Ablehnung der Beschlussergebnisfeststellung. Sie macht im Wesentlichen geltend, dass es sich bei der amtsgerichtlichen Entscheidung um ein Überraschungsurteil handele.

Die Klägerin beantragt, wie erkannt.

Die Beklagte und die Nebenintervenienten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie wiederholen im Wesentlichen ihr erstinstanzliches Vorbringen. Auf die Schriftsätze der Nebenintervenienten im Berufungsrechtszug wird Bezug genommen.

II.

Die nach §§ 511 Abs. 2 Nr. 1, 517, 519, 520 ZPO zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Die Entscheidung des Amtsgerichts ist im Hinblick auf die Anwendung des § 20 Abs. 3 WEG als rechtsfehlerhaft zu bewerten (§ 513 Abs. 1, 545 ZPO).

1. Zu Recht hat das Amtsgericht allerdings die Zulässigkeit des klägerseitigen Beschlussfeststellungsantrags bejaht. Eine Beschlussfeststellung ist stets veranlasst, wenn der Versammlungsleiter ein Beschlussergebnis nicht oder fehlerhaft verkündet. Denn der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch ihn kommt konstitutive Bedeutung zu. Es handelt sich um eine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses (BGH, Urt. v. 10.11.2023 – V ZR 51/23, WuM 2024, 159 Rn. 7).

Zutreffend hat das Amtsgericht auch erkannt, dass das Gericht bei einer Beschlussfeststellungsklage auch einredeweise geltend gemachte Beschlussmängel zu prüfen hat. Der BGH hat diese Auffassung mittlerweile bestätigt (BGH, Urt. v. 10.11.2023 – V ZR 51/23, WuM 2024, 159). Dabei hat er es als ausreichend angesehen, wenn die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Anfechtungsgründe einredeweise geltend macht (BGH a.a.O.). Ein Beitritt der einzelnen Wohnungseigentümer im Wege der Nebenintervention ist daher nicht mehr erforderlich.

2. Anders als das Amtsgericht geht die Kammer aber davon aus, dass Anfechtungsgründe nicht vorliegen. Richtig ist zwar, dass der einzelne Wohnungseigentümer die Gestattung von baulichen Veränderungen gem. § 20 Abs. 3 WEG nur verlangen kann, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte dadurch über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. Fasst die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer jedoch nach Maßgabe des § 20 Abs. 1 WEG mehrheitlich einen Beschluss über die Gestattung baulicher Veränderungen, die ein Wohnungseigentümer verlangt, ist der Beschluss auf die Klage eines anderen Wohnungseigentümers nur dann für ungültig zu erklären, wenn die beschlossene Maßnahme entgegen § 20 Abs. 4 Halbs. 1 WEG die Wohnanlage grundlegend umgestaltet bzw. einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber den anderen unbillig benachteiligt oder der Beschluss an einem anderen (allgemeinen) Beschlussmangel leidet. Der BGH hat dies explizit für die privilegierten bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG entschieden (BGH, Urt. v. 09.02.2024 – V ZR 33/23, WuM 2024, 171 Rn. 9). Nichts Anderes kann jedoch für bauliche Veränderungen gelten, deren Gestattung von einem Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 3 WEG verlangt wird. Denn die Vorschrift regelt – ebenso wie § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG – lediglich die Voraussetzungen, unter denen ein einzelner Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums verlangen kann. Haben die Wohnungseigentümer hingegen nach Maßgabe des § 20 Abs. 1 WEG die Gestattung oder auch die eigene Durchführung von baulichen Veränderungen beschlossen, so ist der betreffende Beschluss nur noch an § 20 Abs. 4 WEG zu messen (s. auch BGH, Urt. v. 09.02.2024 – V ZR 33/23, NZM 2024, 241 Rn. 10 f.).

Mit dem Verbot der grundlegenden Umgestaltung gem. § 20 Abs. 4 Halbs. 1 Alt. 1 WEG dürfen bauliche Veränderungen nicht beschlossen oder gestattet werden, sofern sie die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen. Der Gesetzgeber wollte damit einen änderungsfesten Kernbereich schaffen, den jeder Wohnungseigentümer auch gegen den Willen der Mehrheit verteidigen kann. Maßgebend ist, ob die bauliche Veränderung so starke Auswirkungen hat, dass sie der Wohnanlage insgesamt „ein neues Gepräge gibt“ (LG München I, NZM 2023, 164 Rn. 60, bestätigt durch BGH, Urt. v. 09.02.2024 – V ZR 244/22, NZM 2024, 241). Demgemäß kann auch eine Veränderung des optischen Gesamteindrucks im Einzelfalls das Gewicht einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage haben. Dabei ist aber ein strenger Maßstab anzulegen. Bloße architektonische Disharmonien, wie sie häufig durch den Anbau von Balkonen oder Außenaufzügen entstehen, genügen dafür nicht (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 11 Rn. 1010ff.). „Grundlegend“ ist die Umgestaltung, wenn sie der Wohnungseigentumsanlage als Ganzes unter Gesamtbetrachtung aller Umstände des Einzelfalls ein neues „Gepräge“ gibt. Das Kriterium „als Ganzes“ wird insbesondere bei Umbauten, die – wie hier – nur Teilbereiche der Anlage betreffen, im Regelfall nicht erfüllt sein. Deshalb soll auch eine Nachverdichtung durch zusätzliche Bebauung nicht stets grundlegend sein und auch nicht der Abriss von Gebäudeteilen oder Nebengebäuden von untergeordneter, nicht prägender Bedeutung, schon gar nicht jede Veränderung des optischen Gesamteindrucks.

Ob eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage anzunehmen ist, kann nach der Rechtsprechung des BGH aber nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände entschieden werden (BGH, Urt. v. 09.02.2024 – V ZR 244/22, NZM 2024, 241 Rn. 38 mit Hinweis auf BT-Drs. 19/18791, 66).

Allein die Installation von jeweils einem Schornstein an jeder Wohneinheit verleiht der Gesamtanlage noch kein gänzlich neues Gepräge. Dabei ist zu berücksichtigen, dass nach der hier gestalteten Beschlusslage ohnehin noch eine Gestattung jedes einzelnen Schornsteins nach Vorlage der jeweiligen konkreten Bauplanung erforderlich ist. Dies ergibt sich aus der gebotenen Interpretation des Beschlussinhalts nach seinem Wortlaut und Sinn, wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (vgl. BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 203/14). Es erscheint fernliegend, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer jedem einzelnen Eigentümer gestatten wollte, in die Gebäudesubstanz eingreifende Arbeiten durchzuführen, ohne ihr eine Überprüfung der Ausführungsplanung zu ermöglichen.

Daran gemessen wird es der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch möglich sein, mit Blick auf das Gebot der Rücksichtnahme Vorgaben für die Durchführung der Schornsteininstallation zu treffen. Eine Verunstaltung der Wohnanlage durch eine Vielzahl von unkoordiniert angebrachten Schornsteinen – wie die Nebenintervenienten sie in der Anlage Ne1 dargestellt haben – ist daher nicht zu besorgen.

In diesen Umfang kollidieren Vorgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Durchführung baulicher Veränderungen auch nicht mit § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG, der ihr allein bei den privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG die Befugnis verleiht, über deren Durchführung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 18 WEG zu beschließen. Es geht nicht darum, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Einbau der Schornsteine an sich zieht; sie soll lediglich die Berechtigung erhalten, die Baumaßnahme in für die übrigen Bewohner der Anlage vertretbare Bahnen zu leiten. Das entspricht bereits dem Wesen des Gestattungsbeschlusses, um dessen ordnungsgemäßen Vollzug sicherzustellen (LehmannRichter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 11 Rn. 1153; Hinz ZWE 2024, 385, 391).

Aus diesen Gründen scheitert der festzustellende Beschluss auch nicht an der erforderlichen Bestimmtheit. Es ist zutreffend, wenn die Nebenintervenienten in ihrem Schriftsatz vom 05.04.2023 darauf hinweisen, dass der Beschluss weder Angaben zur Art der Feuerstellen noch zu den Rußabscheidern noch zur Art der Schornsteine und ihrer Platzierung beinhaltet. Doch kann der hier in Rede stehende Beschluss schon von seiner Struktur her solche Angaben auch nicht enthalten. Es handelt sich lediglich um einen Grundlagenbeschluss, der das „Ob“ einer Schornsteininstallation in den Sondereigentumseinheiten legitimieren soll. Eine Entscheidung über das „Wie“ der Installation ist dann bei jedem konkreten Einbauvorhaben eines Wohnungseigentümers durch einen weiteren Gestattungsbeschluss zu treffen. Eine solche gespaltene Beschlussfassung hat für die Wohnungseigentümer den Vorteil, dass sie nicht in die u.U. kostenintensive Detailplanung eintreten müssen, bevor sie die Sicherheit haben, dass die angestrebte bauliche Veränderung überhaupt zulässig ist. Ein Grundlagenbeschluss liegt jedenfalls dann im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn zunächst nur eine Entscheidung über das „Ob“ der Maßnahme getroffen und über das „Wie“ der Ausgestaltung zu einem späteren Zeitpunkt befunden werden kann (vgl. BGH, Urt. v. 09.02.2024 – V ZR 244/22, NZM 2024, 241 Rn. 8; Urt. v. 20.7.2018 – V ZR 56/17, NZM 2018, 794 Rn. 20; Greiner ZWE 2019, 243, 249). Das ist immer dann der Fall, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereit ist, eine bauliche Veränderung durch Mehrheitsbeschluss gem. § 20 Abs. 1 WEG zu legitimieren und die Veränderungssperre des § 20 Abs. 4 WEG nicht entgegensteht. Gerade das ist hier nach dem oben Gesagten anzunehmen.

3. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 91 Abs. 1, 101 Abs. 1 Teilsatz 2 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht aufgrund der §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen. Es fehlt an einer Grundsatzbedeutung i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO. Die Rechtsfragen, die das Verfahren aufwirft, insbesondere der Prüfungsumfang bei der Beschlussfeststellungsklage sowie die Möglichkeit eines Grundlagenbeschlusses, sind bereits höchstrichterlich geklärt.