AG Hamburg-Blankenese, Az.: 539 C 41/15, Urteil vom 11.01.2017
1. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 22.10.2015 zu TOP 4.4:
„Änderung der Heizungsanlage u.a. wegen Schallisolierung unter dem Heizkessel
Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, dass die Firma …, den Auftrag zur Änderung der Heizanlage und den Einbau von Schallschutzfüßen erhält. Kosten sollten nicht entstehen, der Auftraggeber Herr … wird versuchen diese Maßnahme auf Reklamation ausführen zu lassen. Sollte eine Reklamation nicht in Betracht kommen wird dieser Auftrag kostenpflichtig vergeben.
Die Kosten für diesen Auftrag werden vom laufenden Giro-Konto beglichen, sollte dies nicht genügend gedeckt sein, wird kurzfristig eine Sonderumlage gefahren.“
wird für ungültig erklärt.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 1) und zu 2) (Erbengemeinschaft nach …) 75 Prozent der Kosten, die Beklagten 25 Prozent der Kosten.
4. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in selber Höhe leistet.
5. Streitwert: 3.825,00 Euro
Tatbestand
Die Parteien bilden die – auch nach dem Tod der ursprünglichen Klägerin – weiterhin heillos zerstrittene Gemeinschaft der Wohnungseigentümer … in Blankenese.
Im Zeitpunkt der Klagerhebung und der Eigentümerversammlung war die am 19.01.2016 verstorbene … Miteigentümerin in der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Auf der Eigentümerversammlung vom 22.10.2015 wurden u.a. die in der Klageschrift vom 23.11.2015 (Montag) angegriffenen Beschlüsse gefasst.
Wegen des Inhalts der Teilungserklärung nebst Änderungen wird auf das Anlagenkonvolut K1 (Blatt 6 f. der Akte) verwiesen.
Das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 22.10.2015 wurde als Anlage K2 (Blatt 57 f. der Akte) vorgelegt.
Mit Schriftsatz vom 22.12.2015 wurden die Beschlussanfechtungsanträge begründet.
Gerügt wird u.a.:
Negativ-Beschluss zu TOP 4.3
Die Heizanlage weise noch heute Mängel auf und sei im Rechtssinne nicht abgenommen worden. Um die Leistungsfähigkeit und Funktionstauglichkeit zu gewährleisten sei ein Spülen der Heizungsrohrleitungen und die Installation eines Inhibitors (Hemmstoff) notwendig.
Beschluss zu TOP 4.4
Eine Verbesserung einer Schallisolierung der Heizungsanlage sei nicht notwendig. Die Installation von Schallschutzfüßen wäre absolut überflüssig. Kosten für etwaige Maßnahmen dürften der Eigentümergemeinschaft nicht erwachsen.
Negativ-Beschluss zu TOP 4.5
Durch die momentan vorhandenen Zähler würde eine ordnungsgemäße Erfassung des Verbrauchs nicht gewährleistet. Es sei dringend erforderlich, dass eine sachverständige Person geeignete Zähler fachgerecht installiere.
Negativ-Beschluss zu TOP 4.6
Dem Beschlussantrag hätte stattgegeben werden müssen, da es erforderlich sei Wasser aus dem Sondereigentum zu entsorgen. Die Installation eines Spülbeckens für Reinigungsarbeiten sei deshalb erforderlich auch müsse die Möglichkeit der Bewässerung der Gartenanlage im Bereich der Auffahrt geschaffen werden.
Negativ-Beschluss zu TOP 4.7
Die Installationen eines funktionsfähigen Tankinhaltsanzeigers für die Heizanlage sei erforderlich. Der aktuell vorhandene Tankinhaltsanzeiger befinde sich in der Garage der Wohnungseigentümer … . Der Zähler funktioniere nicht ordnungsgemäß. Alle Wohnungseigentümer müssten in der Lage sein, den neu zu installierenden Zähler selbst abzulesen.
Negativ-Beschluss zu TOP 6
Eine Sanierung des Bereichs um die Müllboxen hätte zwingend beschlossen werden müssen. Hier befänden sich mehrere abgeschlagene Fliesen. Es bestünde sogar Verletzungsgefahr.
Die Kläger beantragen, die zu den TOP 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7 und 6 gefassten Beschluss vom 22.10.2015 der WEG … in Blankenese für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten tragen u.a. vor:
TOP 4.3.
Die Reparatur der Heizanlage habe die Verwaltung für die Gemeinschaft in Auftrag gegeben. Mängel gäbe es keine Schallschutzfüße fehlten allerdings noch. Ein Inhibitor sei überflüssig.
TOP 4.4:
Der Verwalter hat die Schallschutzfüße als wirksam empfohlen.
TOP 4.5:
Es gäbe ohnehin nur Mietzähler im Haus. Diese seien von der Verwaltung installiert. Die ursprüngliche Klägerin habe den Beschluss mitgetragen.
TOP 4.6:
Seit über 25 Jahren sei man ohne ein solches Spülbecken ausgekommen. Es genüge im Übrigen die Wasserentnahmestelle in der Einfahrt.
TOP 4.7:
Es gibt eine funktionierende Tankfüllanzeige.
TOP 6:
Es stehe ohnehin eine Veränderung der gesamten Müllboxenanlage an.
Ergänzend wird auf den Schriftsatz vom 13.12.2016 verwiesen.
Zur Ergänzung des Tatbestanden wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Erörterung im Termin zur mündlichen Verhandlung.
Ausweislich des nachgereichten Grundbuchauszugs ist seit 05.12.2016 der Miterbe … Alleineigentümer.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nur im geringen Umfang begründet.
Die Anfechtungsklage ist form- und fristgerecht per Fax am Montag, dem 23.11.2015 eingereicht und fristgerecht am 22.12.2015 begründet worden.
Im Einzelnen:
Beschluss zu TOP 4.3
Dieser Negativ-Beschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.
Die Ablehnung eines Beschlussantrags war hier geboten, weil ein Positiv-Beschluss zu den Anträgen erfolgreich nach fristgerecht erhobener Anfechtungsklage zu Fall gebracht worden wäre. Dazu heißt es etwa im Urteil des AG Hamburg-Blankenese vom 08.01.2014, ZMR 2014, 325
„Selbst wenn man mit dem BGH (ZMR 2010, 542) die isolierte Anfechtung eines Negativbeschlusses ohne Verbindung mit einem auf die Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichteten Antrags als zulässig ansieht, käme man vorliegend nicht zu einem abweichenden Ergebnis.
Die Ablehnung der Beschlussanträge entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die übrigen Wohnungseigentümer Positivbeschlüsse zu den Anträgen erfolgreich mit der Anfechtungsklage nach § 43 Nr. 4 WEG zu Fall bringen könnten.“
Im Übrigen läuft der Beschlussantrag auf ein unzulässiges Vorgehen hinaus, wenn Vergleichsangebote eingeholt werden sollen und ohne weitere Eigentümerversammlung und ohne vorher festgelegtes Leistungsverzeichnis – lediglich der Inhibitor wird genannt – der Auftrag an eine nicht näher bezeichnete Firma nach Gutdünken des Verwalters erteilt werden soll.
Auch die Finanzierung ist völlig unbestimmt geregelt, wenn einerseits vom laufenden Girokonto bezahlt und hilfsweise eine Sonderumlage „eingefordert“ werden soll.
Beschluss zu TOP 4.4
Dieser mit einfacher Mehrheit zustande gekommene/verkündete Beschluss entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Er enthält ein Blankett hinsichtlich der Kosten. Im Übrigen ist unbestimmt, was unter „Änderung der Heizanlage“ zu verstehen ist.
Zur Finanzierung gilt dasselbe wir zur Beschlussanfechtung zu TOP 4.3.
Zum Blankett-Beschluss wird verwiesen auf AG Hamburg-Blankenese ZMR 2004, 783:
„1. Aus der Formulierung des Eigentümerbeschlusses muß sich ergeben, welche Sanierungsmaßnahmen konkret durchzuführen sind. Durch ausdrückliche Bezugnahme können ergänzende Unterlagen zum Gegenstand des Beschlusses gemacht werden.
2. Auch für nach der Beschlußfassung neu hinzutretende Wohnungseigentümer muß klar erkennbar sein, welche konkreten Arbeiten beschlossen wurden.
3. Für die Durchführung der umfangreichen Sanierungsarbeiten hat die Verwaltung aktuelle Angebote einzuholen. Ein älteres günstiges Angebot nebst Teuerungszuschlag reicht nicht aus.
4. Bei Sanierungsarbeiten, die den Wert einer Wohnungseigentumseinheit weit übersteigen, liegt eine ordnungsmäßige Verwaltung nur dann vor, wenn das Risiko einzelner Wohnungseigentümer, für die Gesamtschuld zu haften, mit angemessenen Mitteln und in zumutbarer Weise möglichst gering gehalten wird.“
Beschluss zu TOP 4.5
Hier ist der Beschlussantrag viel zu unbestimmt.
Die Ablehnung des Beschlussantrags entsprach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung weil ein Positiv-Beschluss zu TOP 4.5 auf form- und fristgerechte Anfechtungsklage hin wieder für ungültig zu erklären gewesen wäre. Insoweit wird verwiesen auf AG Hamburg-Blankenese ZMR 2014, 325 (s.o.).
Darüber hinaus entspricht ein Negativ-Beschluss selbst zu einer konkret verlangten Maßnahme immer dann ordnungsmäßiger Verwaltung wenn noch keine Ermessensreduzierung auf null eingetreten ist. Insoweit wird verwiesen auf LG Hamburg ZMR 2016, 134:
„Der in der Eigentümerversammlung … gefasste Negativbeschluss zu TOP 5 entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass der Kläger gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Beseitigung des Wassereintrags von außen durch Ausgraben und Abdichten hat, da das Ermessen der Wohnungseigentümer hinsichtlich der begehrten Instandsetzung nicht auf Null reduziert war.
Nach § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Eigentümer von den übrigen Eigentümern eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht, d.h. den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung i.S.d. § 21 Abs. 3 WEG. Ordnungsgemäß sind alle Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer – nicht nur Einzelner – auf die Erhaltung, Verbesserung oder einen der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden Gebrauch gerichtet sind (Vandenhouten in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 42, 28). Die Anfechtung eines Negativbeschlusses ist nur begründet, wenn der Kläger gegen die Beklagten einen Anspruch auf Durchführung der beantragten Maßnahme bzw. auf die konkrete, mehrheitlich abgelehnte Beschlussfassung hat. Dies ist nur dann der Fall, wenn das Ermessen der Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung insoweit auf Null reduziert ist. Die Ablehnung eines Beschlussantrages widerspricht daher solange nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wie das Ermessen der Wohnungseigentümer nicht auf Null reduziert war, dem Beschlussantrag zuzustimmen (st. Rspr. der Kammer; vgl. Kammerurteile vom 10.04.2013, Az.: 318 S 91/12, vom 23.07.2014, Az.: 318 S 78/13 und vom 12.11.2014, Az.: 318 S 74/14; Elzer in: Timme, BeckOK-WEG, Stand: 01.05.2014, Edition 20, § 21, Rn. 133).
Nur wenn in der ablehnenden Beschlussfassung eine endgültige Entscheidung gegen jedes Sanierungskonzept zu entnehmen ist, kann das Gericht ohne Verletzung des Selbstorganisationsrechts der Eigentümerversammlung ggf. eine Anordnung nach § 21 Abs. 8 WEG treffen.“
Beschluss zu TOP 4.6
Auch dieser Beschlussantrag ist zu unbestimmt und nicht umsetzbar für die Verwalterin. Außerdem fehlen Angaben dazu, wer Auftragnehmer/Werkunternehmer sein soll. Unklar ist auch, was es bedeutet „Anschluss WE 1 zur Terrasse entfernen ohne Beschluss“. Alternativangebote hätten sich auf vergleichbare Arbeiten beziehen müssen. Dazu bereits LG Dortmund ZWE 2015, 182:
„Der Wohnungseigentümerbeschluss über die Sanierung der Loggia entspricht nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn vor der Beschlussfassung nicht drei Alternativangebote eingeholt worden sind, was bei einem Auftragsvolumen in Höhe von 4.200,00 € erforderlich gewesen wäre. Dem steht weder entgegen, dass das beauftragte Unternehmen auf Grund der Durchführung anderer Arbeiten der Eigentümergemeinschaft bekannt gewesen ist und sich bewährt hat, noch, dass der Verwalter vor einer Auftragsvergabe fünf Unternehmen um Angebote bitten soll, da den Wohnungseigentümern vor der Beauftragung des Unternehmens drei Alternativangebote vorliegen müssen.
Der Beschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil nicht drei Alternativangebote vor der Beschlussfassung eingeholt worden waren, was indes nach ständiger Rechtsprechung der Kammer angesichts des Auftragsvolumens – es ist ein Auftrag mit einem Volumen von 4.200 EUR vergeben worden – erforderlich gewesen wäre.
Dem steht nicht entgegen, dass bei der Beschlussfassung insgesamt drei Angebote Vorlagen. Denn die eingeholten Angebote bezogen sich nicht auf vergleichbare Arbeiten.
Die Beschlussanfechtungsklage kann auch von einem Miteigentümer erhoben werden, der dem Beschluss in der Eigentümerversammlung zugestimmt hat “
Beschluss zu TOP 4.7
Auch dieser Beschlussantrag wurde zu Recht abgelehnt, da er zu unbestimmt ist. Die Formulierung „oder ein anderes Unternehmen“ zeigt gerade, dass hier die drei Vergleichsangebote (vgl. oben LG Dortmund ZWE 2015, 182), die von der Rechtsprechung gefordert werden, bei Beschlussfassung nicht vorlagen. Außerdem werden hier Funktionen der Eigentümerversammlung auf den Verwalter verlagert. Die Gemeinschaft hätte wenn die Ansicht der Kläger zutreffe auch gleich beschließen können, der Verwalter solle den günstigsten Anbieter auswählen und die Tankinhaltsanzeige austauschen lassen. Dies wäre ebenfalls evident ordnungswidrig.
Beschluss zu TOP 6
Auch dieser Beschlussantrag ist völlig unbestimmt. Ein entsprechender Beschluss wäre nicht nur anfechtbar sondern sogar nichtig. Schon die Terminologie „notwendige Sanierungsarbeiten“ ist nicht eindeutig. Sollen hierunter Instandsetzungs-, Instandhaltungsmaßnahmen bauliche Veränderungen oder sonstiges gemeint sein?
Zu den Begrifflichkeiten gilt Folgendes:
Schon Arthur Schopenhauer formulierte treffend:
„Dunkelheit und Undeutlichkeit des Ausdrucks ist allemal und überall ein sehr schlimmes Zeichen. Denn in 99 Fällen unter 100 rührt sie her von der Undeutlichkeit des Gedankens.“
Ein Unbegriff (Elzers Wortschöpfung) ist schon das Wort „Sanierung“.
Wohnungseigentümer nehmen dieses in den Mund, Verwalter auch, ebenso Rechtsanwälte, Richter und nicht zuletzt der Bundesgerichtshof.
Etwa in seinem Urteil vom 25. September 2015, V ZR 246/14, ZMR 2016, 210 heißt es häufig „Sanierung“, beispielsweise Rn. 6, wo es heißt, „es sei zu Recht ein Anspruch auf Kostenersatz für eine Sanierung verneint worden“.
Im Urteil vom 17. Oktober 2014, V ZR 9/14 heißt es im Leitsatz, für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer bestehe kein Raum, wenn nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung (sic!) des gemeinschaftlichen Eigentums (sic!) erforderliche Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger (sic!) Verwaltung entspreche.
Im Urteil vom 24. Mai 2013, V ZR 182/12 meint der BGH im Leitsatz, den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen (sic!) Verwaltung genüge jedenfalls bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz nur eine den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung. Da DIN-Normen eine Vermutung (kaum: lies § 292 ZPO) in sich trügen, den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiederzugeben, seien solche Sanierungen grundsätzlich „DIN-gerecht“ auszuführen.
Und in einem Urteil vom 15. Januar 2010, V ZR 114/09, spricht er in Rn. 15 von einer „Balkonsanierung“.
Man muss annehmen, der Bundesgerichtshof meinte jeweils den Begriff der Instandsetzung.
Warum bediente er sich aber nicht dieses, selbst nicht ganz klaren Begriffs, um den sich putziger Weise u.a. eine „DIN“, nämlich die DIN 31051:2003-06, müht, oder des mietrechtlichen Begriffs der „Erhaltung“ (§ 555a BGB)?
Aber: Muss man da überhaupt streng sein? Ja! Man muss.
Das Gesetz unterscheidet Instandhaltung, Instandsetzung, bauliche Veränderung, Modernisierung und modernisierende Instandsetzung.
Alle diese Begriffe meinen etwas anderes. Welchem entspricht nun eine „Sanierung“? Etwa nach „Wikipedia“ versteht man darunter eine baulich-technische Wiederherstellung oder eine Modernisierung. Weiter heißt es, eine Sanierung gehe über eine Instandhaltung und Instandsetzung hinaus.
Der Duden nennt in einer Bedeutungsübersicht zum Begriff „Sanierung“ u.a. die Begriffe Renovierung, Modernisierung, Umbau, Abriss und Neubau.
Dem Begriff „sanieren“ synonym sein sollen u.a. anders gestalten, ausbessern, erneuern, grundüberholen, instand setzen, modernisieren, neu herrichten, renovieren, umbauen und wiederherstellen.
Kann „Sanierung“ letztlich also alles meinen, sollte jedem klar sein, dass (auch) dieses Wort streng zu meiden und sich – auch hier – schlicht der (jeweils richtigen) gesetzlichen Begriffe zu bedienen ist.
Dies dient klarem Denken und einer Verständigung.
Also: ab sofort wird nicht mehr „saniert“, wenn wir etwas bloß erhalten, also instand hatten oder instand setzen wollen (so zutreffend Elzer, BVI-Magazin 2/2016)
Der Streitwert wurde gemäß § 49a GKG auf Euro 3.825,00 festgesetzt. Das Gesamtinteresse wurde mit Euro 7.650,00 angenommen aufgrund folgender Einzelwerte.
TOP 4.3 Euro 650,00
TOP 4.4 Euro 2.000,00
TOP 4.5 Euro 2.000,00
TOP 4.6 Euro 600,00
TOP 4.7 Euro 500,00
TOP 6 Euro 2.000,00
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den § 92, 708 Nr. 11 ZPO.
