Skip to content
Menü

WEG-Beschluss über Nutzung der Waschküche bzw. des Trockenraums

AG Hamburg-St. Georg – Az.: 980a C 33/20 WEG – Urteil vom 22.10.2021

1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28.09.2020 zu TOP 72 wird für ungültig erklärt.

2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Gültigkeit eines Beschlusses einer Eigentümerversammlung.

Der Kläger und die Beklagten sind Mitglieder der WEG …, 22… Hamburg; es gilt die notarielle Teilungserklärung vom 27.05.1971 (Anlage K2). Im Kellergeschoss des Hauses ist eine „Waschküche“ bzw. ein „Trockenraum“ vorgesehen, die/der von allen Miteigentümern genutzt werden kann und die/der auch in dem der Abgeschlossenheitsgenehmigung beigefügten Grundriss so vorgesehen ist (vgl. Anlage B5). In diesem Raum steht ein – funktionsfähiger – Wäschetrockner, der im Jahr 2010 angeschafft worden ist (siehe Rechnung gemäß Anlage K5) und dessen Eigentumsverhältnisse zwischen den Parteien streitig sind; der Trockner verfügt über einen eigenen Strom(zwischen-)zähler. Wegen der Örtlichkeiten wird verwiesen auf das als Anlage K6 zur Akte gereichte Lichtbild. Gemäß Beschluss der Eigentümerversammlung vom 31.03.2011 zu TOP 28 (vgl. Protokoll, Anlage B2) wurden die „Kosten für die Ersatzbeschaffung des Trockners“ zwei Miteigentümern – darunter der Ehefrau des Klägers – zugeordnet. Der Kläger wurde mit Anerkenntnisurteil v. 08.01.2015 – 980a C 48/14 WEG – zur Zahlung eines entsprechenden Betrages (nebst Nebenforderungen) verurteilt. Auf der Eigentümerversammlung vom 28.09.2020 wurde zu TOP 72 mehrheitlich (mit 13 Ja-Stimmen und sechs Enthaltungen) folgender Beschluss gefasst:

„Entfernung des Wäschetrockners aus den gemeinschaftlichen Räumen

(…) Der Eigentümer Herr Dr. H. wird aufgefordert, den Wäschetrockner, der seiner Wohnung als Eigentum zugeordnet ist, mit einer Frist bis zum 1. November 2020 aus den Gemeinschaftsräumen im Keller zu entfernen. Nach Fristablauf wird die Entsorgung des Wäschetrockners auf Kosten des Eigentümers Herrn Dr. H. beauftragt. Die Zuordnung des Wäschetrockners ist dem Beschluss vom 31. März 2011 unter TOP 25 zu entnehmen. (…)“

Mit Schreiben der WEG-Verwaltung vom 30.09.2020 (Anlage K4) wurde der Kläger aufgefordert, „(…) den Wäschetrockner aus den gemeinschaftlichen Räumen bis zum 31.10.2020 zu entfernen.“

Mit seiner am 08.10.2020 bei Gericht eingegangenen, den Beklagten am 30.10.2020 zugestellten und mit weiterem Schriftsatz vom 28.10.2020 – Eingang bei Gericht am selben Tag per beA – begründeten Anfechtungsklage macht der Kläger geltend, dass der Beschluss vom 28.09.2020 zu TOP 72 nichtig, hilfsweise für ungültig zu erklären sei. Der Trockner stehe im gemeinschaftlichen Eigentum, ebenso wie schon das Vorgängermodell; eine (anteilige) Übertragung des Eigentums an dem Wäschetrockner auf ihn habe nicht stattgefunden, auch nicht aufgrund des – nichtigen – Beschlusses vom 31.03.2011, allenfalls aber nur zur Hälfte. Demgemäß entspreche es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, nur ihn zur Beseitigung des Trockners aufzufordern, zumal der Trockner jahrelang von diversen Eigentümer genutzt worden sei. Der Rückbau des Trockners, der über eine Rohrinstallation zum Fenster entlüfte, stelle eine bauliche Veränderung dar, die – mit allseitiger, hier aber fehlender Zustimmung – beschlossen werden müsse. Ferner gehöre die Möglichkeit des Waschens und des Wäschetrocknens zum Kernbereich des Wohnungseigentums. Die Wohnungen verfügten nicht über entsprechende Anschlüsse, weswegen der Betrieb eines Trockners, der seit zehn Jahren genutzt werde, in dem Trockenraum nicht untersagt werden könne. Dessen Betrieb bewege sich im Rahmen der üblichen Zweckbestimmung. Allenfalls sei es möglich, dessen Nutzung per Hausordnung, die aber beschlossen werden müsste, zu regeln.

Der Kläger beantragt, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28.09.2020 zu TOP 72 für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie verteidigen den angefochtenen Beschluss und machen ergänzend geltend, dass der Kläger Eigentümer des Trockners (geworden) sei und dessen weiterer Verbleib in der Gemeinschaftswaschküche zur Vermeidung von Abrechnungsschwierigkeiten nicht mehr erwünscht sei. Jedes Jahr habe es Streit in der Gemeinschaft darüber gegeben, wer die Kosten des Stromverbrauchs zu tragen habe. Der Kläger habe sich regelmäßig dagegen gewehrt, die Hälfte der Kosten zu übernehmen, weil er behauptet habe, auch andere Eigentümer hätten den Trockner genutzt. Der Trockner könne unaufwendig entfernt werden; der flexible Abluftschlauch sei nur aufgesteckt und werde zum Fenster – in das unstreitig eine Öffnung dafür eingebracht wurde – geleitet. Der Kläger könne den Trockner, der nur einen Stromanschluss benötige, auch in seiner Wohnung betreiben. Die Nutzung des Trockners in dem Gemeinschaftskellerraum stelle eine unzulässige Sondernutzung dar, die dem Kläger aber nur durch eine Vereinbarung hätte eingeräumt werden können. Dem Kläger verbleibe weiterhin die Möglichkeit, seine Wäsche dort zum Trocknen aufzuhängen.

Der angefochtene Beschluss sei auch nicht deswegen nichtig, weil dem Kläger damit der Gebrauch des Trockners verboten oder untersagt worden sei; mit ihm werde keine Leistungspflicht des Klägers konstitutiv begründet. Es handele sich lediglich um einen vorbereitenden Beschluss.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien im Verlauf des Rechtsstreits zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Der vom Kläger angefochtene Beschluss vom 28.09.2020 zu TOP 72 betreffend die „Entfernung des Wäschetrockners aus den gemeinschaftlichen Räumen“ widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und ist für ungültig zu erklären.

1. Der Beschluss ist allerdings nicht deswegen nichtig, weil dem Kläger damit eine Leistungspflicht auferlegt worden ist. Es ist zwar grundsätzlich anerkannt, dass der Eigentümerversammlung die Kompetenz dazu fehlt, einzelnen Miteigentümern per Mehrheitsbeschluss Leistungspflichten konstitutiv aufzuerlegen (vgl. dazu etwa BGH, NJW 2000, 3500 = ZMR 2000, 771; NJW 2015, 549, 551, Tz. 18 = ZMR 2015, 239). Davon abzugrenzen sind allerdings bloße Vorbereitungsbeschlüsse, mit der die Geltendmachung eines Anspruchs gegen den Schuldner bloß vorbereitet wird, der aber keine Aussage zu dem Bestehen oder Nichtbestehen des Anspruchs enthält, sondern dies dem gerichtlichen Verfahren gegen den betroffenen Wohnungseigentümer überlässt (so BGH, NJW 2010, 3093, Tz. 7 = ZMR 2010, 378). Letzteres ist vorliegend der Fall.

WEG-Beschluss über Nutzung der Waschküche bzw. des Trockenraums
(Symbolfoto: Evgeny Atamanenko/Shutterstock.com)

Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft sind ausgehend von seinem protokollierten Wortlaut und dem nächstliegenden Sinn der Bedeutung „aus sich heraus“, also objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der beteiligten Eigentümer ankommt (vgl. BGH, NJW 2010, 3093, Tz. 9 = ZMR 2010, 378; NJW-RR 2019, 843, 844, Tz. 18 = ZMR 2019, 416). Im Streitfall haben die Eigentümer beschlossen, dass der Kläger „aufgefordert“ wird, den Wäschetrockner bis zum 01.11.2020 aus den Gemeinschaftsräumen im Keller zu entfernen (Satz 1). Eine solche „Aufforderung“ zur Entfernung ist nicht gleichzusetzen mit einer „Verpflichtung“ zur Entfernung, etwa durch Verwendung einer Formulierung, wonach der Trockner zurückgebaut oder entfernt werden „muss“ (vgl. zu dieser Konstellation etwa LG Frankfurt/Main, NJOZ 2019, 1465, 1467, Tz. 27 = ZMR 2019, 210). Bei der Formulierung „wird aufgefordert“ kann daher vielmehr nicht zweifelhaft sein, dass es sich nicht um einen unmittelbar die Beseitigung anordnenden Beschluss der Gemeinschaft handeln soll, sondern um eine bloße Aufforderung dazu (vgl. auch LG Stuttgart, ZMR 2015, 340). Etwas anderes ergibt sich im Streitfall auch nicht daraus, dass die Eigentümer ergänzend entschieden haben, dass die Entsorgung des Wäschetrockners nach Fristablauf auf Kosten des Klägers beauftragt werden wird (Satz 2). Zwar unterscheidet sich diese Androhung der Ersatzvornahme von dem sonst in der Verwaltungspraxis eher üblichen Vorgehen, dass im Falle der Nichtbefolgung der Beseitigungsaufforderung die Verwaltung bzw. ein Rechtsanwalt mit der außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung des Anspruchs beauftragt wird (dazu etwa LG Aurich, ZMR 2017, 991). Allerdings ist bei der Auslegung des in Rede stehenden Beschlusses auch mitzuberücksichtigen, dass Wohnungseigentümer im Zweifel an sich keinen Beschluss fassen wollen, der außerhalb ihrer eigenen Regelungskompetenz liegt und deshalb nichtig ist (vgl. BGH, NJW 2010, 3093, 3094, Tz. 10 = ZMR 2010, 378; LG Stuttgart, ZWE 2016, 184, 185 = ZMR 2015, 808). Demgemäß wollten die Eigentümer hier auch keine materielle Regelung betreffend die Beseitigungspflicht treffen, sondern dem Kläger nur vor Augen halten, dass der Trockner im Weigerungsfalle durch die Gemeinschaft entfernt werden wird. Eine Leistungspflicht des Klägers ergibt sich vor diesem Hintergrund auch nicht dadurch, dass diese Beseitigung im Wege der Ersatzvornahme „auf seine Kosten“ erfolgen soll. Insoweit könnte es sich allenfalls um eine vorweggenommene Kostentragungsregelung handeln, die aber – ohne dass es auf ihre Rechtsmäßigkeit ankommt – keine Beseitigungspflicht statuiert.

2. Der angefochtene Beschluss vom 28.09.2020 zu TOP 72 widerspricht nach der im Zeitpunkt der Beschlussfassung geltenden Rechtslage (vgl. BGH, NZM 2021, 475, 476, Rz. 6 = ZMR 2021, 595) indes den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

In Rede steht insoweit nicht eine unmittelbare Beschränkung des Mitgebrauchsrechts der Eigentümer – auch des Klägers – an dem zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Kellerraum in Bezug auf das Aufstellen (und den Betrieb) eines Wäschetrockners per Mehrheitsbeschluss, die an den §§ 13 Abs. 2, 15 Abs. 2 und 3 WEG und/oder § 14 Ziff. 1 WEG – in der jeweils bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung – zu messen ist. Zu prüfen ist ferner auch nicht, ob der Kläger verpflichtet ist, den Trockner zu entfernen und/oder ob die Kosten der Ersatzvornahme auf ihn umgelegt werden können. Vielmehr kommt es – ähnlich wie bei dem Beschluss über die Beauftragung eines Rechtsanwalts, der das Bestehen eines Anspruchs gegen einen Wohnungseigentümer prüfen und ggfs. gerichtlich durchsetzen soll (vgl. dazu etwa BayObLG, ZMR 1994, 428) – allein darauf an, ob die Eigentümer das ihnen nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG eingeräumte Ermessen überschritten haben, indem sie den Kläger zur Beseitigung des Trockners binnen bestimmter Frist aufgefordert (Satz 1) und ihm die Ersatzvornahme angedroht haben (Satz 2). Eine solche Aufforderung nebst der Androhung, die Beseitigung des Trockners nach Fristablauf zu beauftragen, widerspricht jedenfalls dann den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein entsprechender Beseitigungs- und Aufwendungsersatzanspruch gegen den Kläger offensichtlich nicht besteht bzw. die Eigentümer einen solchen Anspruch nicht für plausibel halten durften (so etwa OLG München, NJW-RR 2010, 1388 = ZMR 2010, 469 zur Beauftragung eines Rechtsanwalts). Ob solche Ansprüche tatsächlich bestehen oder nicht, ist hingegen nicht hiesigen im Beschlussanfechtungsverfahren zu prüfen, sondern – wie auch die Beklagten geltend gemacht haben – erst in einem gegen den Kläger geführten Rechtsstreit über die Pflicht zur Beseitigung des Trockners (zu dieser eingeschränkten Prüfung BayObLG, NZM 1998, 161, 162 = ZMR 1998, 44).

Gemessen an diesen Anforderungen macht der Kläger zu Recht geltend, dass der streitbehaftete Beschluss im materiellen Recht offensichtlich keine Stütze findet und dass die Eigentümer das Bestehen eines gegen ihn gerichteten Beseitigungsanspruchs nicht für plausibel halten durften. Nachteile im Sinne von § 14 Ziff. 1 WEG, die durch den – vom Kläger veranlassten – Betrieb des streitbehafteten Wäschetrockners zu verzeichnen sind (vgl. OLG Düsseldorf, OLGZ 1985, 437, 441), haben die Beklagten weder vorgetragen noch sind sie sonst ersichtlich. Der Kläger berühmt sich hier auch nicht eines – tatsächlich nicht bestehenden – Sondernutzungsrechts an der Fläche im Kellerraum, auf der der Trockner aufgestellt ist; es fehlt schon an einer (wirksamen) Vereinbarung über ein solches Recht (s. dazu OLG Naumburg, FGPrax 1998, 92 = OLG-NL 1998, 152). Eine Gebrauchsregelung über die Fläche in der „Waschküche“ bzw. im „Trockenraum“, auf der sich der Trockner befindet, im Sinne von § 15 WEG a.F., gegen die der Kläger verstoßen haben könnten, existiert in der Gemeinschaft unstreitig nicht. Auch die von den Beklagten geltend gemachten „Abrechnungsschwierigkeiten“ betreffend den Betrieb des Trockners begründen keinen Anspruch auf Beseitigung desselben, sondern allenfalls die Notwendigkeit, die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen für eine sachgerechte Abrechnung des Verbrauchs zu schaffen. Auf die Frage, ob der Kläger Eigentümer des streitbehafteten Trockners ist oder vielmehr die Gemeinschaft, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an, weil es – auch dann, wenn der Kläger als Zustandsstörer anzusehen wäre (vgl. BGH, NJW 2007, 432, Tz. 12 = ZMR 2007, 188) – schon an einer eigentumsbeeinträchtigenden „Störung“ im Sinne des § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB fehlte.

Die beanstandete Beschlussfassung ist im Übrigen insbesondere deswegen mit einem Mangel behaftet, weil die im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung mögliche Nutzung der „Waschküche“ bzw. des „Trockenraums“ nicht ausreichend in den Blick genommen worden ist. Ein solcher Teil des gemeinschaftlichen Eigentums steht – auch vor dem Hintergrund seiner hier vereinbarten Zweckbestimmung – von Natur aus nicht nur für eine herkömmliche Trocknung von Wäsche auf Leinen und/oder Wäscheständern zur Verfügung, sondern auch für das Aufstellen und für den Betrieb eines elektrischen Ablufttrockners. Kapazitätsprobleme sind hier nicht ersichtlich (vgl. dazu AG Bonn, Beschl. v. 2.11.2007 – 28 II 189/03 WEG, BeckRS 2014, 5909, beck-online). Und selbst wenn das zum Kernbereich des Wohnungseigentums gehörende Recht, Wäsche im Bereich des Sondereigentums zu trocken (siehe dazu OLG Frankfurt/Main, NZM 2001, 1136, 1137), im Streitfall nicht in Rede steht, ist bei der Frage, in welcher Weise eine „Waschküche“ bzw. ein „Trockenraum“ heutzutage nutzbar sein soll, mitzuberücksichtigen, dass die maschinelle Trocknung von Wäsche zur üblichen Erleichterung (eigener) häuslicher Arbeit geworden ist und allenfalls das Ruhebedürfnis der Miteigentümer zur Beschränkung der Nutzungszeiten, nicht aber der Nutzung als solche führen kann (vgl. etwa zur Festlegung von Waschzeiten, die die zeitlichen Bedürfnisse von – alleinstehenden – Berufstätigen ausreichend berücksichtigt, schon KG, ZMR 1985, 131; zu weiteren zeitlichen Beschränkungen der Nutzung eines „Waschkellers“ vgl. auch OLG Köln, NZM 2000, 191). Der Kläger führt also zutreffend aus, wenn er meint: „Wozu ist der Waschkeller da, wenn nicht dort auch in einer Ecke ein Wäschetrockner aufgestellt werden kann.“

Ohne die Aufforderung, den Trockner zu entfernen (Satz 1), ist auch die Androhung der Ersatzvornahme (Satz 2) ohne rechtliche Bedeutung. Das gilt erst recht für den nichtssagenden Satz 3, wonach „die Zuordnung des Wäschetrockners (…) dem Beschluss vom 31. März 2011 unter TOP 25 zu entnehmen“ sei. Demgemäß ist hier der gesamte Beschluss für ungültig zu erklären.

3. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Unsere Hilfe im Mietrecht & WEG-Recht

Wir sind Ihr Ansprechpartner in Sachen Mietrecht und Wohneigentumsrecht. Vom Mietvertrag über Mietminderung bis hin zur Mietvertragskündigung.

Rechtsanwälte Kotz - Kreuztal

Rechtstipps aus dem Mietrecht

Urteile aus dem Mietrecht

Unsere Kontaktinformationen

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!