AG Besigheim – Az.: 7 C 752/14 – Urteil vom 13.05.2016
1. Die Beschlussfassung der Wohnungseigentumsgemeinschaft … in 7… … vom 20.08.2014 unter TOP 5 zur Festsetzung eines pauschale Geldbetrages für den Heizungsstrom in Höhe von 100,00 € pro Jahr wird für ungültig erklärt.
2. Die Beschlussfassung der Wohnungseigentumsgemeinschaft … in … vom 19.09.2014 unter TOP 2 (Ablehnung der Änderung des Heizkostenverteilungsschlüssels) wird für ungültig erklärt.
3. Die Beklagten werden verurteilt, der Änderung des Schlüssels zur Verteilung der Heizkosten und Warmwasserkosten von derzeit 30% Grundkosten und 70% Verbrauchskosten auf das Verhältnis 50% Grundkosten und 50 % Verbrauchskosten zuzustimmen.
4. Die Beklagten tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits mit Ausnahme der durch die Rechtsverteidigung der Beklagten Ziffer 1, 3 – 5, und 7 entstandenen Kosten, die diese selbst zu tragen haben.
5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2000,00 € vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 1.400,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentumsgemeinschaft sowie deren Ersetzung.
Der Kläger ist Miteigentümer der Wohnungseigentumsgemeinschaft … in … . In der Eigentümerversammlung vom 22.07.2009 wurde unter TOP 6 mit Wirkung ab dem 01.01.2010 ein Heizkostenverteilungsschlüssel von 70:30 (Verbrauch : Wohnfläche) mehrheitlich beschlossen. Am 20.08.2014 wurde im Rahmen der außerordentlichen Eigentümerversammlung der Wohnungseigentumsgemeinschaft unter TOP 4 der Antrag des Klägers, den Heizkostenverteilungsschlüssel von einer Verteilung von 70:30 auf 50:50 (Verbrauch: Wohnfläche) zu ändern, mit Stimmenmehrheit von 4:2 Stimmen abgelehnt. Ferner wurde unter TOP 5 einstimmig der folgende Beschluss gefasst:
„Für die Heizanlage wird jährlich ein Stromverbrauch in Höhe von Euro 100,00 unterstellt. Dieser Betrag wird bei der Erstellung der Heizkostenabrechnung angesetzt.
In der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 19.09.2014 wurde der in der Eigentümerversammlung vom 20.08.2014 unter TOP 4 gefasste Beschluss mit Stimmenmehrheit von 2:0 Stimmen (2 Stimmabgaben, 4 Enthaltungen) aufgehoben und sodann der Antrag des Klägers auf Änderung des Heizkostenverteilungsschlüssels von 70:30 auf 50:50 unter TOP 2 erneut abgelehnt.
Der Kläger trägt vor, die Ablehnung seines Antrages auf Änderung des Verteilungsschlüssels entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da er im Widerspruch zur geltenden Heizkostenverordnung stehe. Bei der Heizungsanlage der Wohnungseigentumsgemeinschaft handele es sich um eine verbundene Anlage zur Wärme- und Warmwassererzeugung, die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung seien überwiegend ungedämmt. Ein Großteil des Wärmeverbrauchs des einzelnen Nutzers werde daher nicht erfasst. Ein Verteilungsschlüssel von 50:50 trage zu einer gerechteren Kostenverteilung bei und entspreche dem diesbezüglichen anzuwendenden Stand der Technik. Da die Wohnungseigentumsgemeinschaft den Anträgen des Klägers auf Änderung des Verteilungsschlüssels nicht nachkomme, müsse ein entsprechender Beschluss gerichtlich ersetzt werden. Ferner sei auch der pauschale Ansatz des Stromverbrauchs in der Heizkostenabrechnung unwirksam.
Der Kläger b e a n t r a g t zunächst die Beschlussfassung der Wohnungseigentumsgemeinschaft … in … vom 20.08.2014 unter TOP 4 (Ablehnung der Änderung des Heizkostenverteilerschlüssels) wird für ungültig erklärt.
die Beschlussfassung der Wohnungseigentumsgemeinschaft … in … vom 20.08.2014 unter TOP 5 zur Festsetzung eines pauschale Geldbetrages für den Heizungsstrom in Höhe von 100,00 € pro Jahr wird für ungültig erklärt.
Die Beklagte wird verurteilt, der Änderung des Schlüssels zur Verteilung der Heizkosten und Warmwasserkosten von derzeit 30% Grundkosten und 70% Verbrauchskosten auf das Verhältnis 50% Grundkosten und 50 % Verbrauchskosten zuzustimmen
die Beschlussfassung der Wohnungseigentumsgemeinschaft … in … vom 19.09.2014 unter TOP 2 (Ablehnung der Änderung des Heizkostenverteilungsschlüssels) wird für ungültig erklärt.
Nach übereinstimmender Erledigterklärung der Parteien hinsichtlich Klageantrag Ziffer 1
b e a n t r a g t der Kläger nunmehr
die Beschlussfassung der Wohnungseigentumsgemeinschaft … in … vom 20.08.2014 unter TOP 5 zur Festsetzung eines pauschale Geldbetrages für den Heizungsstrom in Höhe von 100,00 € pro Jahr wird für ungültig erklärt
die Beklagten werden verurteilt, der Änderung des Schlüssels zur Verteilung der Heizkosten und Warmwasserkosten von derzeit 30% Grundkosten und 70% Verbrauchskosten auf das Verhältnis 50% Grundkosten und 50 % Verbrauchskosten zuzustimmen
die Beschlussfassung der Wohnungseigentumsgemeinschaft … in … vom 19.09.2014 unter TOP 2 (Ablehnung der Änderung des Heizkostenverteilungsschlüssels) wird für ungültig erklärt
Die Beklagten b e a n t r a g e n, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten tragen vor, der Verteilungsschlüssel von 70% Verbrauchskosten zu 30% Grundkosten entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Vortrag des Klägers, freiliegende Leitungen der Heizungsanlage seien überwiegend ungedämmt, treffe nicht zu. Vielmehr seien in der Vergangenheit Isolierungsarbeiten vorgenommen worden. Es handele sich auch nicht um eine verbundene Anlage der Wärme- und Warmwassererzeugung.
Das Gericht hat zu den Beweisfragen Beweis erhoben durch Vernehmung des sachverständigen Zeugen Joachim Wien (W) sowie durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen … (D).
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird insbesondere Bezug genommen auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 23.07.2015 (Bl. 138 d. A.) sowie das gerichtlich eingeholte Sachverständigengutachten (Bl. 154 ff. d. A.).
Entscheidungsgründe
A.
Die Klage ist zulässig und begründet.
I.
Die Beschlussanfechtungsklagen gegen die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 20.08.2014 sowie vom 19.09.2014 wurden mit Einreichung der Klageschrift am 22.09.2014 bzw. mit Klageerweiterung am 13.10.2014 insbesondere innerhalb der Monatsfrist § 46 Abs. 1 S. 2 WEG erhoben. Das reguläre Fristende für die Beschlussanfechtung der in der Eigentümerversammlung vom 20.08.2014 gefassten Beschlüsse war gem. §§ 187 ff., 193 BGB der 20.09.2014, der auf einen Samstag fiel, sodass sich die Frist auf den nächsten Werktag, den 22.09.2014 verlängerte. Die Klage wurde demnach am 22.09.2014 noch innerhalb der Frist eingereicht. Die Zustellung erfolgte am 08.10.2014 und damit auch „demnächst“ i.S.d. 167 ZPO.
II.
1. Ungültigkeit der Beschlussfassung TOP 5 vom 20.08.2014
Die Beschlussfassung der Wohnungseigentumsgemeinschaft … in … vom 20.08.2014 unter TOP 5 zur Festsetzung eines pauschale Geldbetrages für den Heizungsstrom in Höhe von 100,00 € pro Jahr ist wegen Verstoßes gegen die Heizkostenverordnung ungültig.
Nach § 6 Abs. 1 der Heizkostenverordnung, die auch auf die Wohnungseigentumsgemeinschaft anzuwenden ist (vgl. § 3 Heizkostenverordnung), hat der Gebäudeeigentümer – hier die Wohnungseigentumsgemeinschaft – die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören nach § 7 Abs. 4 der Heizkostenverordnung auch das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs wie etwa der Betriebsstrom. Der gefasste Beschluss widerspricht diesen Vorgaben und ist daher ungültig. Danach sollen nämlich die Stromkosten zum Betrieb der Heizanlage pauschal und nicht wie gesetzlich vorgesehen anhand des tatsächlichen Verbrauchs abgerechnet werden (so auch BGH, Urteil vom 09.07.2010, Az.: V ZR 202/09).
2. Ungültigkeit der Beschlussfassung TOP 2 vom 19.09.2014
Die Beschlussfassung der Wohnungseigentumsgemeinschaft … in … vom 19.09.2014 unter TOP 2 (Ablehnung der Änderung des Heizkostenverteilungsschlüssels) ist wegen Widerspruchs zum Inhalt der Heizkostenverordnung ungültig.
Bei der Frage, ob der von den Wohnungseigentümern in Anwendung der Möglichkeit des § 16 Abs. 3 WEG angesetzte Verteilungsmaßstab hinsichtlich Heizkosten den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, ist zu berücksichtigen, dass den Wohnungseigentümern dabei aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt ist. Der Umlageschlüssel muss aber den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Die Wohnungseigentümer dürfen danach jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Dabei dürfen an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabes zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder des anderen Wohnungseigentümers auswirkt (BGH NJW 2012, 3298, Rn. 17). Dieselben Maßstäbe sind nach Ansicht des Gerichts im Umkehrschluss auch für die Ablehnung des Antrages eines Wohnungseigentümers auf Änderung eines bereits durch Beschluss festgelegten Verteilungsschlüssels anzulegen. Eine solche Ablehnung widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die vorstehenden Grundsätze nicht eingehalten sind. Dies ist hier der Fall.
Soweit es um die (Neu-)Verteilung von Heiz- und Warmwasserkosten geht bzw. wie hier um die Ablehnung deren Änderung, wird der Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer durch die Vorschriften der Heizkostenverordnung eingegrenzt. Gemäß § 3 Satz 1 HeizkV sind deren Vorschriften unabhängig davon anzuwenden, ob die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss eine abweichende Bestimmung getroffen haben, weshalb es den Wohnungseigentümern nicht frei steht, darüber zu beschließen, ob nach dieser abzurechnen ist. Vielmehr betrifft die ihnen obliegende Entscheidung die Frage, wie sie die Abrechnung nach dem von der Heizkostenverordnung vorgegebenen und erst durch Vereinbarung oder durch Beschluss auszufüllenden Rahmen regeln (BGH NJW 2012, 1434 Rn. 8). Dabei dürfen sie innerhalb der durch §§ 7 und 8 HeizkV vorgegebenen Bandbreite jeden danach zulässigen Maßstab wählen, der ihren Interessen angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt.
§ 7 Abs. 1 S. 1 und 5 HeizkV legen zwar fest, dass von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 50 % bis zu 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer und die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen sind. Ein Verteilungsschlüssel von 70 % zu 30 % kann damit grundsätzlich im Einklang mit der Heizkostenverordnung stehen. § 7 Abs. 3 HeizkV bestimmt jedoch, dass in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, der Wärmeverbrauch nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden kann. Der so bestimmte Verbrauch ist dann als erfasster Verbrauch nach § 7 Abs. 1 S. 1 HeizkV zu berücksichtigen und die übrigen Kosten nach der Wohnfläche zu bestimmen. Dieser Bestimmung liegt nach ihrem Sinn und Zweck der Gedanke zu Grunde, die Kostennachteile, die durch den unerfassten Wärmeverbrauch zu Lasten einzelner Benutzer entstehen, durch eine von der Höchstgrenze der Kostenverteilung nach Verbrauch gem. S. 1 der Vorschrift abweichende Verteilung auszugleichen. Danach entspricht nach Ansicht des Gerichts vorliegend nur eine Verteilung von 50:50 ordnungsgemäßer Verwaltung.
Das Gericht gelangt nach Durchführung der Beweisaufnahme durch Vernehmung des sachverständigen Zeugen W und Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens zu der Überzeugung, dass die freiliegenden Leitungen der Heizungsanlage im Gebäude überwiegend ungedämmt sind, sich ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird und sich daher die Kostenverteilung nach § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkV bestimmt. Ferner ist das Gericht davon überzeugt, dass vorliegend eine Kostenverteilung von 50 % nach Verbrauch zu 50 % nach Wohnfläche dem Stand der Technik entspricht und einen Ausgleich der durch das Einrohrheizsystem hervorgerufenen Kostennachteile zu Lasten einzelner Bewohner bewirkt.
Nach dem in § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO normierten Grundsatz der freien Beweiswürdigung ist ein Beweis erbracht, wenn das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Ergebnisses der Beweisaufnahme und der sonstigen Wahrnehmungen von der Richtigkeit einer Behauptung in dem Maße überzeugt ist, dass ein für das praktische Leben brauchbarer Grad an Gewissheit erreicht ist, der Zweifeln Schweigen gebietet. Dies ist vorliegend der Fall.
Der sachverständige Zeuge W führt sinngemäß aus, dass die im streitgegenständlichen Objekt im Estrich verlegten Leitungen weitestgehend ungedämmt seien. Im Zusammenhang mit solchen Heizanlagen sei der Verteilungsschlüssel bereits seit Jahren Thema und man sei in Fachkreisen zu dem Ergebnis gekommen, dass in Objekten wie dem streitgegenständlichen eine Kostenverteilung von 50% zu 50 % sachgerecht sei, um Kostenverzerrungen zu Lasten einzelner Wohnungen zu vermeiden. Dieser Gedanke liege auch der VDI 2077 (Verbrauchskostenabrechnung für die Technische Gebäudeausrüstung – Wärme- und Warmwasserversorgungsanlagen) und der Heizkostenverordnung § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkV zugrunde.
Die Ausführungen des sachverständigen Zeugen W werden auch durch die gutachterlichen Feststellungen des Sachverständigen D gestützt. Hierin ist ausgeführt, dass zwar die Verteiler- und Steigleitungen mit 30 mm Wärmedämmung ummantelt seien, die Ringleitungen hingegen weitestgehend ungedämmt im Fußbodenaufbau lägen. Dies führe insgesamt zu dem Effekt eines unkontrollierbaren Wärmeabflusses in die Wohnungen. Vor diesem Hintergrund sei eine Kostenverteilung von 50 % zu 50 % die richtige.
Das Gericht folgt den überzeugenden Ausführungen sowohl des sachverständige Zeugen W als auch des Sachverständigen D, die jeweils für sich auf dem Gebiet der Heizungstechnik speziell qualifiziert sind. Sowohl die Aussage des sachverständigen Zeugen W als auch die schriftliche Begutachtung des Sachverständigen D sind in sich schlüssig und nachvollziehbar. Die auf zutreffenden Tatsachen basierenden Schlussfolgerungen wurden logisch und widerspruchsfrei dargestellt.
Da im Ergebnis das Gericht zu der Überzeugung gelangt, dass nur ein Verteilungsschlüssel von 50 % zu 50 % geeignet ist, Kostennachteile für den einzelnen Wohnungsnutzer auszugleichen und somit eine unangemessene Benachteiligung zu verhindern, entspricht ein Beschluss, der einen Antrag auf Änderung des bestehenden Verteilungsschlüssels von 70 % zu 30 % auf 50 % zu 50 % ablehnt, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Ein solcher Beschluss ist ungültig.
Selbst für den Fall, dass man auf Grund der Angaben der Sachverständigen nicht zur Überzeugung gelangen sollte, dass es sich beim bestehenden Heizsystem um ein solches mit überwiegend freiliegenden Leitungen handelt, gelangt man zu keinem anderen Ergebnis. Denn auch nach § 7 Abs. 1 S. 1 HeizkV ist eine Verteilung von 50:50 möglich und entspricht eine solche ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ansonsten auf Grund der Besonderheiten der Anlage Kostennachteile für einzelne Bewohner entstehen. So liegt der Fall hier nach den obigen Ausführungen jedenfalls im Ergebnis, sodass auch nach § 7 Abs. 1 S. 1 nur eine Kostenverteilung von 50:50 angemessen ist.
3. Zustimmung der Wohnungseigentümer zum begehrten Beschluss
Auf Grund der unter 2. genannten Begründung steht dem Kläger auch ein Anspruch auf gerichtliche Ersetzung der begehrten Beschlussfassung zur Änderung des Heizkostenverteilungsschlüssels gem. § 21 Abs. 4 WEG zu.
Nach § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentumsgemeinschaft entsprechenden Verwaltung zählen insbesondere die in § 21 Abs. 5 WEG festgelegten Fälle. Diese sind jedoch nicht abschließend. Vielmehr kann ein Wohnungseigentümer auch andere Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung verlangen und diese im Rahmen der Gestaltungs- oder Leistungsklage gerichtlich durchsetzen, § 21 Abs. 8 WEG, nachdem er ohne Erfolg versucht hat, eine entsprechende Beschlussfassung im Rahmen einer Eigentümerversammlung durchzusetzen. Diese Voraussetzungen liegen vor.
Vorliegend begehrt der Kläger mit seiner gegen alle übrigen Wohnungseigentümer gerichteten Klage ausweislich seiner Klagebegründung nach mehrmaliger Ablehnung seines Antrages auf Änderung des Verteilungsschlüssels zulässigerweise die Ersetzung im Rahmen der Gestaltungsklage. Dass die Festlegung eines in Einklang mit der Heizkostenverordnung stehenden Heizkostenverteilungsschlüssel zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung der Wohnungseigentumsgemeinschaft gehört, wurde unter 2. bereits ausführlich dargelegt. Ferner wurde dargelegt, dass nach Ansicht des Gerichts der begehrte Verteilungsschlüssel von 50:50, nicht aber der bestehende Verteilungsschlüssel von 70:30 ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch danach auch inhaltlich zu.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 91 a, 100 Abs. 3 ZPO.
Danach waren die für den übereinstimmend für erledigt erklärten Teil der Kosten den Beklagten aufzuerlegen. Das Gericht hat bei übereinstimmender Erledigterklärung nach § 91 a ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, wie die Kosten des Rechtsstreits zu verteilen sind. Ausschlaggebend ist hierbei insbesondere der ohne die Erledigterklärung zu erwartende Verfahrensausgang, wobei lediglich eine summarische Prüfung der jeweiligen Erfolgsaussichten erfolgen kann. Unter Bezugnahme auf die Entscheidungsgründe wären ohne übereinstimmende Erledigterklärung die Beklagten in dem Rechtsstreit wohl unterlegen. Die Erledigterklärung erfolgte lediglich wegen Überholung des angegriffenen Beschlusses wegen eines zeitlich nachfolgenden, aber gleichlautenden Beschlusses.
Im Übrigen waren die Kosten nach allgemeinen Grundsätzen zu verteilen. Danach waren den unterliegenden Beklagten die Kosten gem. § 91 ZPO als Gesamtschuldner aufzuerlegen. Nach § 100 Abs. 3 waren jedoch die durch die Rechtsverteidigung der Beklagten Ziffer 1, 4, 5, 6, 8 veranlassten Kosten auszusondern und allein diesen aufzuerlegen.
