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WEG-Beschlussanfechtung über Heizkostenverteilungsschlüssel bei Einrohrheizung

AG Niebüll – Az.: 18 C 19/10 – Urteil vom 29.05.2012

1. Unter Abweisung der weitergehenden Klage werden die Beschlussfassungen der Eigentümerversammlung vom 03.04.2010 zu den Tagesordnungspunkten 5 und 6 für ungültig erklärt, soweit eine Billigung der Einzelabrechnungen für die Wirtschaftsjahre 2008 und 2009 insoweit erfolgt ist, als das Betriebskosten für die Hausmeisterwohnung auch in die Einzelabrechnungen für die Miteigentumsanteile der Kläger betreffend die Wohnung Nr. 57 eingestellt worden sind.

2. Die Kosten des Rechtsstreits werden den Klägern auferlegt.

3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

WEG-Beschlussanfechtung über Heizkostenverteilungsschlüssel bei Einrohrheizung
Symbolfoto: Von Quisquilia/Shutterstock.com

Die Kläger und die Beklagten bilden zusammen die Wohnungseigentümergemeinschaft K.-Straße … in W. Die ältere Wohnungseigentumsanlage wurde mit insgesamt 84 Wohneinheiten errichtet, die über eine zentrale Einrohrheizungsanlage mit Wärme versorgt werden. Im Jahre 2007 traten die Kläger mit dem Erwerb der Wohnung Nr. 57 in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Im Jahre 2008 erfolgte der Erwerb der Wohnung Nr. 46. Die Kläger übernahmen von ihren Rechtsvorgängern auch die Miteigentumsanteile an der als Hausmeisterwohnung genutzten Wohneinheit Nr. 11, wobei die auf die Hausmeisterwohnung entfallenen Kosten gem. ständiger Übung auf die einzelnen Wohnungseigentümer im Rahmen der Einzelabrechnungen für die in ihrem Sondereigentum stehenden Wohneinheiten abgerechnet werden. Die Kläger wurden als Eigentümer der auf die Wohneinheit Nr. 57 entfallenen Miteigentumsanteile der Hausmeisterwohnung erst am 07.04.2010 im Grundbuch eingetragen.

Bereits am 03.04.2010 war im Rahmen einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung zu den Tagesordnungspunkten 5 und 6 eine billigende Beschlussfassung zu dem von dem Verwalter vorgelegten Jahresabrechnungen 2008 bzw. 2009 nebst Einzelabrechnungen gegen die Stimmen der Kläger erfolgt Ebenfalls gegen die Stimmen der Kläger wurde zum Tagesordnungspunkt 14 der Wirtschaftsplan 2010 mehrheitlich gebilligt. Im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung am 03.04.2010 wurde auf Antrag der Kläger ausführlich über die von ihnen beanstandete Verteilung der Heizkosten diskutiert. Die Kläger rügten, dass nach Maßgabe des bislang in der Wohnungseigentümergemeinschaft praktizierten Heizkostenverteilung 70 % der Gesamtkosten nach den Ableseergebnissen der Verbrauchserfassungsgeräte verteilt werden und allein 30 % der Heizkosten verbrauchsunabhängig anhand des Maßstabs der beheizten Fläche umgelegt werden. Die Kläger führten aus, dass über die Rohrleitungen der zentralen Heizungsanlage hohe Wärmeabstrahlungen erfolgten mit der Folge, dass für viele Eigentümer gar keine Notwendigkeit bestehe, eine Erwärmung ihrer Wohnungen über ein Öffnen der Thermostate ihrer Heizkörper zu ermöglichen. Der erfasste Verbrauch in vielen Wohnungen sei äußerst gering was zur Folge habe, dass unverhältnismäßig hohe Kosten für die in ihren Wohnungen erfassten Verbrauchseinheiten berechnet würden. Die Kläger forderten, dass ein neuer Kostenverteilungsschlüssel beschlossen würde. Zum Tagesordnungspunkt 6a wurde über den Antrag der Kläger abgestimmt, die Verteilung der Heizkosten dahingehend zu ändern, dass unter Nutzung des Bilanzverfahrens nach VDE2077 die Heizkosten abgerechnet werden. Der Änderungsantrag der Kläger wurde mehrheitlich abgelehnt.

Am 29.04.2012 haben die Kläger einen Anfechtungsantrag betreffend die billigenden Beschlussfassungen, der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.04.2010 zu den Tagesordnungspunkten 5 und 6 sowie 14 bei Gericht eingereicht und zur Begründung ausgeführt, dass sie im Rahmen der Einzelabrechnung für die Jahre 2008 und 2009 sowie auch im Rahmen der Einzelwirtschaftspläne für das Jahr 2010 unangemessen benachteiligt würden, da ihnen für ihre Wohneinheiten zu hohe Heizkosten angelastet würden, da im Hinblick auf eine unzureichende Erfassung der eingesetzten Heizungswärme durch die Messgeräte ihnen für die in ihren Wohnungen erfassten Verbrauchseinheiten zu hohe Heizungskosten angelastet würden. Im Übrigen beanstandeten die Kläger die Verteilung der Wasser- und Abwasserkosten, da die Eichfrist der Wasserzähler bereits vor dem Jahr 2008 abgelaufen gewesen sei. Ihres Erachtens dürften die Messergebnisse ungeeichter Zähler nicht zum Gegenstand einer Kostenverteilung gemacht werden. Vielmehr müssten die Kosten anhand der Miteigentumsanteile orientiert werden. Im Übrigen sei zu beanstanden, dass im Rahmen der ihnen für die Jahre 2008 und 2009 erteilten Einzelabrechnungen Kosten für die Hausmeisterwohnung angelastet worden seien, obgleich sie als Miteigentümer der Hausmeisterwohnung erst nach der billigenden Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung 2008 und 2009 im Grundbuch eingetragen worden seien.

Die Kläger beantragen

1. den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 03.04.2010 zu Tagesordnungspunkt 5: „Die Eigentümer beschließen, die Hausgeldabrechnung per 31.12.2008 sowie die darauf beruhenden Einzelabrechnung einschließlich der Wasser-, Abwasser- und …heizkostenabrechnung“ für ungültig zu erklären;

2. den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 03.04.2010 zu Tagesordnungspunkt 6: „Die Eigentümer beschließen, die Hausgeldabrechnung per 31.12.2009 sowie die darauf beruhenden Einzelabrechnungen einschließlich der Wasser-, Abwasser- und …heizkostenabrechnung“ für ungültig zu erklären;

3. den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 03.04.2010 zu Tagesordnungspunkte 14: „Der Wirtschaftsplan 2010 wird genehmigt“ für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten machen geltend, dass die angegriffenen Beschlussfassungen bzw. Abrechnungswerke hinsichtlich der Verteilung der Heizkosten einer Überprüfung stand hielten, da sie auf einen in früheren Zeiten verbindlich beschlossenen Heizkostenverteilungsschlüssel beruhten. Vor dem Hintergrund, dass viele Wohnungen in den Wintermonaten gar nicht genutzt würden, sei eine verbrauchsabhängige Umlage der Heizkosten zu 70 % interessengerecht und zwar auch, soweit tatsächlich viele Wohnungen von der Abstrahlung von Rohrleitungswärme profitierten. Es sei zu sehen, dass während eines Wohnungsleerstandes die Wärmeabstrahlung über die Rohrleitung letztlich keinen besonderen Vorteil böte. Im Übrigen sei zu sehen, dass auch die Wohneinheiten der Kläger von einer über die Messgeräte nicht erfassbaren Wärmeabstrahlung der Rohrleitung profitierten. Vor dem Hintergrund, dass die Kläger ihre Wohnungen maßgeblich an Feriengäste vermieteten, sei es ihnen durchaus zumutbar die sich auf der Grundlage des geltenden Kostenverteilungsschlüssels errechneten Heizkosten zu tragen, zumal sie diese Kosten an ihre Mieter durchbelasten könnten bzw. diese Kosten ihre Steuerlast mindernd gegenüber dem Finanzamt geltend machen könnten. Eine weitergehende Belastung der Eigentümer, die ihre Wohnung in der kalten Jahreszeit nicht regelmäßig benutzten, sei nicht geboten.

Soweit sich die Kläger im Übrigen gegen die Verteilung der Wasser- bzw. Abwasserkosten aufgrund der Verbrauchserfassung durch ungeeichte Wasserzähler wenden wollten, müsse ihr Angriff fehl gehen, da trotz Ablaufs der Eichfrist eine zutreffende Verbrauchserfassung nachweisbar erfolgt sei.

Soweit den Kläger für die Wohneinheit Nr. 57 Kosten für die Hausmeisterwohnung angelastet worden seien, obliege es den Klägern, im Verhältnis zu ihrem Rechtsvorgänger zu klären, wer diese Kosten zu tragen habe.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze sowie auf die Sitzungsniederschriften vom 24.03.2010 bzw. 16.05.2012 Bezug genommen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme werden die schriftlichen Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. … vom 30.06.2011 bzw. 22.07.2011 sowie auf die mündlichen Erläuterungen des Sachverständigen zu Protokoll des Gerichts vom 16.05.2012 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist allein im erkannten (geringen) Umfang begründet.

Gem. § 43 Abs. 4 WEG ist das angerufene Gericht zuständig, um über die Gültigkeit von Wohnungseigentümerbeschlüssen zu entscheiden.

Die Kläger haben die Anfechtungsklage innerhalb der Einmonatsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG bei Gericht eingereicht und auch fristgerecht begründet.

Die Anfechtungsklage ist allein im erkannten Umfang begründet. Die Billigung der Einzelabrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 verstößt gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, deren Einhaltung ein jeder Wohnungseigentümer gem. § 21 Abs. 4 WEG zu verlangen berechtigt ist. Soweit den Klägern im Rahmen der Einzelabrechnungen für ihre Wohneinheit Nr. 57 Betriebskosten für die Hausmeisterwohnung Nr. 11 angelastet worden sind, obgleich die Kläger erst am 07.04.2010 Miteigentümer der Hausmeisterwohneinheit eingetragen worden sind, ist das Abrechnungswerk als fehlerhaft und damit die billigende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer sachlich zu beanstanden. Nach einhelliger Rechtssprechung sind im Rahmen einer Jahresabrechnung die Kosten auf die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer umzulegen, ohne das es darauf ankommen müsste, wer die Wohnung im Abrechnungsjahr genutzt hat bzw. welche internen Absprachen zwischen dem Nutzer und dem im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer bestehen. Der noch im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer hat die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums auch dann noch zu tragen, wenn er die Eigentumswohnung veräußert hat, sie nicht mehr nutzt und für den Erwerber bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist (BGH Beschluss v. 24.03.1983 – VII ZB 28/82, BGHZ 87, 138).

Soweit die Kläger im Übrigen gegen die Jahresabrechnungen 2008 und 2009 bzw. dem Wirtschaftsplan 2010 einen unzutreffenden Ansatz der Heizkosten bzw. Wasser- und Abwasserkosten einwenden, vermag das Gericht keinen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung zu ersehen.

Hinsichtlich der Heizkostenverteilung weisen die Beklagten völlig zu Recht darauf hin, dass im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.04.2010 der bisherige Heizkostenverteilungsschlüssel unangefochten bestätigt und eine Änderung des Heizkostenverteilungsschlüssels entsprechend den Wünschen der Kläger abgelehnt worden ist.

Im Lichte der durchgeführten Beweisaufnahme vermag das Gericht auch nicht davon auszugehen, dass ein Festhalten an einer Verteilung der Heizkosten zu 70 % nach den Ableseergebnissen der Verbrauchserfassungsgeräten und zu 30 % nach den Flächenmaßstab die Kläger in einer gem. § 138 BGB zu einer Nichtigkeit wegen Sittenwidrigkeit führender Weise benachteiligt.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 16.07.2010 – VZR 221/09 (NJW 2010, 3298) ausdrücklich ausgeführt, dass die Wohnungseigentümer bei der Verteilung der Heizkosten jeden nach der Heizkostenverordnung zulässigen Maßstab wählen dürfen, „der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Dabei sind an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu strenge Anforderungen zu stellen, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabs zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder anderen Wohnungseigentümers auswirkt.“

Soweit die Kläger ausgeführt haben, dass über die Verbrauchserfassungsgeräte nur ein relativ geringer Anteil der eingesetzten Heizwärme erfasst werde und im Übrigen eine erhebliche Wärmeabstrahlung über die einer Verbrauchserfassung nicht zugänglichen Rohrleitungen zu verzeichnen sei, ist ihr Vorbringen durch den Sachverständigen … zwar bestätigt worden. Der Sachverständige … hat ausgeführt, dass auch nach seinen Berechnungen davon auszugehen sei, dass im Verbrauchsjahr 2009 nur 13,1 % der insgesamt abgestrahlten Wärme der zentralen Heizungsanlage über die Messgeräte erfasst worden sei. Gleichwohl der Sachverständige zudem ausführt, dass nach seiner Einschätzung eine Verteilung der Heizkosten lediglich zu 50 % nach den Messergebnissen der Verbrauchserfassung und zu 50 % nach den Flächenmaßstab angemessener sei, vermag das Gericht vorliegend keine völlig unangemessene oder gar sittenwidrige Benachteiligung der Kläger zu ersehen, da nach den Feststellungen des Sachverständigen auch die Wohneinheiten der Beklagten in einem nicht unerheblichem Umfang von der Wärmeabstrahlung der einer Verbrauchserfassung nicht zugänglichen Rohrleitung profitieren. Der Sachverständige hat ausgeführt, dass in der Wohnung 57 ca. 34 % des Wärmebedarfs und in der Wohnung 46 gar 39 % des Wärmebedarfs durch die von dem Rohrleitungssystem abgestrahlten Wärme gedeckt werden. Da im Übrigen nicht verkannt werden darf, dass auch den Kläger bei dem Erwerb ihrer Wohnungen bekannt gewesen ist, dass die Wohneinheiten der Anlage überwiegend nur in den Sommermonaten zu Ferienzwecken genutzt werden, kann der Einwand der Beklagten nicht in Abrede genommen werden, dass während der Zeiten des Leerstands einer Wohnung Wärmeabstrahlungen durch die Rohrleitungen für die ihre Wohnungen in der kalten Jahreszeit nicht nutzenden Wohnungseigentümer praktisch ohne Wert sind. Der Sachverständige Dipl.-Ing. … hat im Rahmen seiner mündlichen Anhörung ausgeführt, dass mit keinen Schäden an den Wohnungen zu rechnen sei, soweit diese im Winter stärker auskühlten, soweit nur Vorsorge dafür getroffen werde, dass keine Frostschäden an Rohrleitungen auftreten könnten. Der Sachverständige hat auf Nachfrage des Gerichts seinerzeit ausdrücklich erklärt, dass im Winterhalbjahr die Gefahr von Feuchtigkeitsschäden oder gar Schimmelpilzbildung infolge einer unzureichenden Wohnungsbeheizung zu vernachlässigen sei, soweit Wohnungen tatsächlich nicht genutzt würden. Vor dem Hintergrund, dass die Kläger ihren Kostenaufwand für die Beheizung ihrer Wohnungen auch ihren Mietern durchbelasten können bzw. eine die Steuerlast mindernde Geltendmachung gegenüber dem Finanzamt möglich sein sollte, vermag das Gericht den Bestand des in der Wohnungseigentümergemeinschaft seit Jahren praktizierten Heizkostenverteilungsschlüssels nicht als erschüttert anzusehen.

Soweit sich die Kläger gegen die Verteilung der Wasser- bzw. Abwasserkosten auf der Grundlage der Ableseergebnisse ungeeichter Wasserzähler wenden, vermag das Gericht ihren Angriff ebenfalls nicht als erfolgreich zu werten. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 17.11.2010 – XIII ZR 112/10 {NJW 2011, 598) ausdrücklich ausgeführt, dass entgegen einer in der Instanzrechtssprechung und Teilen der Literatur vertretenen Meinung durch nicht (mehr) geeichte Messgeräte erfasste Verbrauchswerte nicht von vornherein zur Feststellung des tatsächlichen Verbrauchs als ungeeignet anzusehen sind. Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass im Falle der Eichung der abgelesenen Messgeräte eine tatsächliche Vermutung dafür spräche, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch richtig wiedergeben. Im Falle der Ablesung nicht (mehr) geeichter Messgeräte soll eine solche Vermutung nicht mehr greifen, allerdings kann gleichwohl der Nachweis der Richtigkeit der abgelesenen Werte überzeugungskräftig geführt werden, soweit nicht ohnehin hinreichende Anhaltspunkte für eine tatrichterliche Schätzung nach § 287 ZPO gegeben sind. Vor dem Hintergrund, dass die Ableseergebnisse der nicht mehr geeichten Zwischenzähler der einzelnen Wohnungen und die Verbrauchserfassung über den geeichten Hauptzähler in Deckung zu bringen sind, ist nach Auffassung des Gerichts eine Verteilung der Wasserkosten auf der Grundlage der Ableseergebnisse für die Jahre 2008 und 2009 möglich, zumal der Sachverständige Dipl.-Ing. … ausgeführt hat, dass bei einem Ablauf der Eichfrist Ungenauigkeiten der Verbrauchserfassung nur insoweit auftreten können, als das zu geringe Volumenerfassungen erfolgen. Im Ergebnis bestehen deshalb keine Bedenken, dass für die Verteilung der Wasser- und Abwasserkosten die Ableseergebnisse der Jahre 2008 und 2009 zugrunde gelegt werden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 ZPO. Angesichts des geringen Erfolges der Anfechtungsklage erschien es angemessen, die Kläger insgesamt mit den Kosten des Rechtsstreits zu belasten.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 709, 711 ZPO.

Der Streitwert wird unter Bezugnahme auf die Angaben der Kläger im Rahmen der Klageschrift vom 28.04.2010 auf insgesamt 6.927,66 Euro festgesetzt, wobei von folgenden Einzelwerten auszugehen ist:

Heizkosten 2008 Wohnung Nr. 46: 380,12 Euro

Heizkosten 2008 Wohnung Nr. 57: 2.119,25 Euro

Heizkosten 2009 Wohnung Nr. 46: 593,29 Euro

Heizkosten 2009 Wohnung Nr. 57: 1.951,38 Euro

Wasser-/Kanalkosten 2008 Wohnung Nr. 57: 928,31 Euro

Wasser-/Kanalkosten 2009 Wohnung Nr. 46: 462,99 Euro

Wasser-/Kanalkosten 2008 Wohnung Nr. 57: 445,43 Euro

Kosten/Strom kosten Hausmeisterwohnung 2008 Wohnung Nr. 57: 24,77 Euro

Kosten/Strom kosten Hausmeisterwohnung 2009 Wohnung Nr. 57: 22,12 Euro

 

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