LG Hamburg – Az.: 318 S 207/10 – Urteil vom 20.06.2012
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 13. Juli 2010 – Az. 303 C C 44/09 – abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten werden verurteilt, das von ihnen auf dem Grundstück S, H, am 12./13. September 2009 angelegte und mit zwei Büschen bepflanzte Beet, welches sich im Bereich der gemeinsamen gepflasterten Zufahrtsfläche zwischen den Häusern S sowie S und von der Straße aus gesehen schräg links vor der Garage der Kläger befindet, zu entfernen und an selber Stelle einen festen, befahrbaren Untergrund herzustellen.
Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.
Gründe
I.
Die Parteien streiten um den konkreten Verlauf der Grenzen ihrer Sondernutzungsrechte und in diesem Zusammenhang um die Bepflanzung einer Teilfläche auf der gemeinsamen Zufahrt, (hilfsweise) um die Gestattung des Befahrens der Zufahrt und (hilfsweise) um Einholung eines Vermessungsgutachtens zur Bestimmung der Lage und des Verlaufs der Sondernutzungsrechte.
Wegen des Sachverhalts wird Bezug genommen auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts (§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO), der noch wie folgt ergänzt wird:
Die Parteien bilden die WEG S, H (L). Zwischen ihnen gilt die Teilungserklärung des Hamburgischen Notars G vom 11. November 1975 (UR-Nr. …, vgl. Anlage B8, Bl. 151 d. A.). Den Klägern stehen 55/100stel Miteigentumsanteile (MEA) zu, den Beklagten 45/100 MEA. Das Grundstück – ursprünglich (vor Aufteilung in Wohnungseigentum) im mittlerweile geschlossenen Grundbuch von L Band … Blatt …, Flurstück …, eingetragen – mit einer Gesamtgröße 1.006 m² verläuft parallel zur Straße S in Nord-Süd-Richtung und ist mit zwei Einzelhäusern bebaut. Das von der Straße aus gesehen rechte, im Süden gelegene Haus (Nr. … – im Aufteilungsplan (vgl. Grundakte Blatt …, Bl. …). mit Nr. 2 bezeichnet – steht irn Sondereigentum der Kläger, das linke, im Norden gelegene Haus (Nr. … bzw. Nr. …) in dem der Beklagten. Zwischen beiden Häusern befindet sich eine teilweise gepflasterte, teilweise bepflanzte Fläche. Am Haus der Kläger zum Haus der Beklagten hin ist eine Garage angebaut, die die Kläger ursprünglich nach dem Erwerb ihrer Einheit im Jahr 2004 zunächst nicht nutzten. Davor (zur Straße hin) befindet sich der Eingang zum Haus der Kläger, der über eine Treppe, deren Stufen zur Straße hin zeigen und die etwa jeweils 1 m breit sind, zu erreichen ist und die in die gepflasterte Fläche zwischen beiden Häusern hineinragt. Zwischen dieser Fläche und dem Haus der Beklagten befinden sich diverse Anpflanzungen sowie ein Sichtschutzzaun (vgl. dazu Anlage B1 (Bl. 39 d. A.), Bl. 93 d. A., Anlagen B14 f. (Bl. 179 d. A.)). Eine ebenfalls auf dem den Beklagten zugewiesenen Grundstücksteil errichtete Garage (Anlage B12, Bl. 177 d. A., und Anlage B13, Bl. 178 d. A.) ist entfernt worden.
In der Teilungserklärung (TE), welche am 11. November 1975 von den Parteien H und I, T sowie P und H K notariell beurkundet worden ist, heißt es u. a.:
„Wir nehmen Bezug auf den am 27. März 1975 (UR.-Nr. …/1975 des Notars B G zwischen uns, den Erschienen, geschlossenen Kaufvertrag und die am 27. März 1975 (UR Nr. …/1975 des Notars B G) getroffene Vereinbarung.
Das Bauamt des Bezirksamtes A hat unter dem 9. Mai 1975 die Teilung des Grundstücks untersagt. Wir, die Vertragsschließenden sind uns darüber einig, daß der geschlossene Kaufvertrag nach Maßgabe des Folgenden aufrechterhalten bleiben soll und vereinbaren entsprechend der Urkunde vom 27.3.1975 (UR.-Nr. …/1975 des Notars B G) die Bildung von Wohnungseigentum“
(…)
§ 8
Das Grundstück bzw. der Garten sind Gemeinschaftseigentum. Es wird vereinbart, daß dem Inhaber des im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Sondereigentums das alleinige Nutzungsrecht an der im anliegenden Lageplan rot eingezeichneten Grundstücksfläche und dem Inhaber des im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Sondereigentums das alleinige Nutzungsrecht an der im anliegenden Lageplan blau eingezeichneten Grundstücksfläche zusteht.
Eine Abgrenzung (Pflanzung einer Hecke bzw. Errichtung eines Zauns) zwischen den beiden Nutzungsflächen darf nur mit Zustimmung des anderen Miteigentümers erfolgen.“
Das Wohnungseigentum der Kläger ist mittlerweile auf Blatt …, das der Beklagten auf Blatt … des Grundbuches von L, Band …, geführt vom Grundbuchamt A, eingetragen.
Wegen des Inhalts des notariellen Kaufvertrages vom 27. März 1975 (UR-Nr. …/1975 des H Notars G wird Bezug genommen auf die Anlage B9 (Bl. 162 d. A.), wegen des Inhalts des dem Kaufvertrag beigefügten Lageplans auf die Anlage B10 (Bl. 175 d. A.).
In einem parallel geführten, ebenfalls vor der Kammer anhängigen Rechtsstreit (Az. 318 S 82/11) nehmen die hiesigen Beklagten die Kläger in Anspruch, „es zu unterlassen, die rot gepflasterte Stellplatzfläche (der Beklagten) sowie die dahinter liegende Beet- und Gartenanlage (…) zu betreten, zu befahren oder in anderer Weise zu nutzen“. Der darauf gerichteten Klage hat das Amtsgericht mit Urteil vom 16. März 2011 – Az. 303 b C 2/11 – stattgegeben (Bl. 46 d. Beiakte). Mit Urteil vom heutigen Tag hat die Kammer die dagegen gerichtete Berufung der hiesigen Kläger für begründet erachtet, das angefochtene Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen.
Am 12./13. September 2009 haben die Beklagten ein Beet auf der gepflasterten Fläche errichtet.
Die Kläger haben vorgetragen, die Beklagten hätten mit der Errichtung des Beetes und der beiden – unstreitig – angepflanzten Büsche die Zufahrt zu ihrer Garage derart eingeengt, dass sie, die Kläger, mit ihrem Fahrzeug nicht mehr in die Garage gelangen könnten. Aus den ihnen zur Verfügung stehenden Unterlagen ergebe sich, dass die „Grundstücksgrenze“ im rechten Winkel von der Straße aus gesehen 50 cm neben der Garage verlaufe (Beweis: Einholung eines Vermessungsgutachtens). Der Verlauf der Grenze sei im Aufteilungsplan zwar nicht maßstabsgerecht eingetragen worden, aber der Versatz um 50 cm zur Garagenmauer sei deutlich sichtbar. Dies habe zur Folge, dass die Beklagten nicht an der „Grundstücksgrenze“ oder auf deren „Grundstück“, sondern auf ihrem „Grundstück“ das Beet errichtet hätten. Bereits zuvor seien die Beklagten – was unstreitig ist – durch Anerkenntnisurteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 7. April 2009 (Anlage K4, Bl. 12 d. A.) verurteilt worden, einen zwischen den „Grundstücken“ errichteten Metallzaun auf eigene Kosten abzubauen. Sie, die Kläger, begehrten nunmehr Entfernung des Beetes, damit es ihnen möglich sei, mit dem Pkw in ihre Garage zu gelangen. Das Beet hätten die Beklagten auch aus reiner Schikane angelegt, weil sie die Zaun hätten entfernen müssen. Das Verbot, ein solches Beet anzulegen, folge auch aus § 8 Abs. 2 TE. Diese Regelung sei aufgenommen worden, damit es ihnen, den Klägern, möglich sei, zu ihrer Garage zu gelangen (Zeugnis: Notar G). Wenn also die Grenze widererwartend nicht im Abstand von 50 cm von der Garagenaußenwand verlaufe, könnten sie jedenfalls gestützt auf diese Regelung die Entfernung des Beetes verlangen. Zudem stehe ihnen ein Anteil von 553,30 m² am Grundstück zu, weil diese Fläche zum Inhalt des Kaufvertrages mit den Voreigentümern geworden sei.
Im Übrigen, so die Kläger weiter, hätten sie auch einen Anspruch darauf, das Sondernutzungsrecht der Beklagten mitzubenutzen, weil es nur so möglich sei, eine Einrichtung ihres Grundstückes – die Garage – zu erreichen. Dies ergebe sich aus der Regelung in § 15 Abs. 3 WEG.
Ferner könnten sie von den Beklagten auch Ersatz außergerichtlicher Anwaltskosten verlangen.
Die Kläger haben beantragt, die Beklagten zu verurteilen, (1) das Beet nebst Büschen zu entfernen und wieder einen festen, befahrbaren Untergrund herzustellen, (2) hilfsweise für den Fall, dass die „Grundstücksgrenze“ nicht 50 cm neben der Garagenaußenwand verlaufe, es ihnen zu gestatten, über das „Grundstück“ der Beklagten zu fahren, um ihre Garage zu erreichen und (3) weiter hilfsweise durch ein Vermessungsgutachten zu klären, dass unter Berücksichtigung einer Sondernutzungsrechtsfläche der Kläger von 553,30 m² die „Grundstücksgrenze“ zwischen den Parteien 50 cm parallel zur Garagenaußenwand bis zur Straße im rechten Winkel verlaufe.
Die Beklagten haben sich gegen die Klage verteidigt und geltend gemacht, dass die Fläche zwischen den Häusern von Beginn an unterschiedlich gepflastert gewesen sei und die Grenze zwischen beiden Pflasterarten in einer Flucht mit der Garagenaußenwand verlaufe und nicht versetzt um 50 cm vor dieser. Dies ergebe sich auch aus der Skizze des Grundstücks gemäß Anlage K3 (Bl. 11 d. A.) bzw. Anlage B2 (Bl. 40 d. A.), die – entgegen den Behauptungen der Kläger – nicht das Haus der Kläger, sondern ihr eigenes Haus nebst Garage zeige; dies sei den Planzeichnungen nebst ihrer Eintragungen auch eindeutig zu entnehmen. Die Einzeichnungen im Aufteilungsplan seien offensichtlich mit Filzstift o. Ä. erfolgt, so dass eine präzise Abgrenzung nicht möglich sei. Ferner ergebe sich auch aus § 8 TE kein Anspruch der Kläger auf Entfernung des Beetes, weil daraus nicht abzuleiten sei, dass jede Form der Bepflanzung zustimmungsbedürftig sei. Auf das Zeugnis des beurkundenden Notars komme es für die Auslegung des Inhalts der Teilungserklärung nicht an. Ferner könnten die Kläger auch keine Inanspruchnahme des fremden Sondernutzungsrechts geltend machen: sie hätten – was unstreitig ist – nicht nur eine 10 cm breite Wärmedämmung auf die Außenhaut ihres Hauses aufgebracht, sondern auch die Eingangssituation – die Treppe zur Haustür – so verändert, dass sich die Zufahrt noch zusätzlich verschmälert habe und die errichtete Treppe, die jetzt 10 cm weiter auf die Zufahrtsfläche rage, nunmehr ein Hindernis bei der Zufahrt zur Garage darstelle. Die Kläger hätten damit selbst einen baulichen Zustand geschaffen, der die Zufahrt einschränke, so dass es treuwidrig sei, wenn sie nunmehr verlangten, die Sondernutzungsrechtsfläche eines anderen befahren zu wollen.
Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 13. Juli 2010 (Bl. 80 d. A.) abgewiesen. In den Entscheidungsgründen hat es dazu ausgeführt, dass sich keines der Beete auch nur teilweise auf derjenigen Fläche befinde, die den Klägern als Sondernutzungsrecht zugewiesen sei. Ausschlaggebend für die Bestimmung der Sondernutzungsrechte, die ausreichend bestimmt sein müssten, und deren Abgrenzung sei der Inhalt des als Anlage K8 (Bl. 50 d. A.) vorgelegten Plans, auf den die Teilungserklärung verweise. Dieser Plan enthalte farbige Markierungen, die im Bereich der Grenze zwischen den beiden streitgegenständlichen Grundstücksteilen einer schmaleren Linie folgten, die im Bereich des unteren Garagenanbaus der eingezeichneten Außenwand dieser Garage folge. Mangels abweichender Festlegungen führe dies zu dem Ergebnis, dass die Sondernutzungsflächen der Parteien durch eine Linie, die die gerade Verlängerung der Garagenaußenwand der Garage der Kläger darstelle, getrennt würden. Ein Abstand von ca. 50 cm von dieser Außenwand ergebe sich hieraus nicht. Dies werde dadurch gestützt, dass die Trennlinie zwischen dem Grundstück der Parteien und dem nördlichen Nachbargrundstück nicht exakt der Verlängerung der Außenwand der dortigen Garage entspreche; sie liege vielmehr leicht nördlich versetzt. Daraus ergebe sich, dass sich das Beet, welches nicht über die Verlängerung der Linie in Fortsetzung der Garagenaußenwand der Kläger hinausrage, vollständig auf der Sondernutzungsfläche der Beklagten befinde. Eine Einholung einer Auskunft der Baubehörde sei ungeeignet, weil eine solche nicht ausschlaggebend für die Bestimmung der Grenzen der Sondernutzungsflächen sei. Außerhalb des Grundbuchinhalts bestehende Umstände seien dafür nicht maßgeblich und auch nicht ersichtlich. Auf die im Kaufvertrag angegebene Grundstücksgröße komme es nicht an.
Für die Begutachtung durch einen Vermessungsingenieur fehle es am Rechtsschutzbedürfnis.
Die Beklagten seien auch nicht verpflichtet, die Nutzung ihres Sondernutzungsrechts durch die Kläger durch das Befahren mit einem PKW zu dulden. Der Sondernutzungsrechtsinhaber sei grundsätzlich befugt, andere vom Gebrauch seines Rechts auszuschließen. Etwas anderes ergebe sich hier auch nicht aus § 8 Abs. 2 TE. Diese Regelung verbiete ihrem Wortlaut nach lediglich eine Abgrenzung zwischen beiden Nutzungsflächen. Eine gegenseitige Mitbenutzung der Flächen sei damit aber nicht beabsichtigt. Insoweit gehe es lediglich um die Gewährleistung der ausreichenden Belichtung, Besonnung und Belüftung des Grundstücks. Wäre eine Mitbenutzung gewollt gewesen, würde die Teilungserklärung eine Duldungspflicht enthalten. Auf das Zeugnis des Notars G komme es nicht an, sondern lediglich auf den Inhalt der Teilungserklärung. Ferner folge auch aus dem Grundsatz von Treu und Glauben kein Anspruch der Kläger auf Mitbenutzung der den Beklagten zur alleinigen Nutzung zugewiesenen Fläche. Die Kläger seien gehalten, sich zunächst selbst nach einer Lösung ihres „Zugangsproblems“ zu bemühen; ein solches Bemühen sei aber nicht erkennbar. Vielmehr hätten die Kläger die Zufahrt durch das Anbringen einer Wärmedämmung und den Umbau der Eingangstreppe selbst verengt. Durch den Rückbau der Treppe wäre eine Verbreiterung von ca. 0,5 m zu erreichen. Dass die dann gegebene Breite der Zufahrt nicht ausreichen würde, sei hier nicht ersichtlich.
Danach könnten die Kläger auch nicht den Ersatz außergerichtlicher Anwaltskosten verlangen.
Gegen dieses Urteil, den Klägern über ihren Prozessbevollmächtigten am 23. Juli 2010 zugestellt (Bl. 89 d. A.), haben diese mit anwaltlichem Schriftsatz vom 23. August 2010 – Eingang bei Gericht am selben Tag (Bl. 95 d. A.) – Berufung eingelegt und diese nach Fristverlängerung am 17. September 2010 bis zum 22. Oktober 2010 (vgl. Bl. 100 d. A.) mit weiterem Schriftsatz vom 18. Oktober 2010 – Eingang bei Gericht am selben Tag (vgl. Bl. 102 d. A.) – begründet.
Die Kläger machen mit ihrer Berufung geltend, dass das Amtsgericht ihre Klage zu Unrecht abgewiesen habe. Es habe den Bedeutungsgehalt von § 8 Abs. 2 TE nicht zutreffend erfasst. Daraus gehe nämlich hervor, dass jede Errichtung einer Abgrenzung der Zustimmung des anderen Miteigentümers bedürfe; dazu gehöre auch das hier gepflanzte Beet. Das Amtsgericht hätte auch ihrem Beweisantritt aus erster Instanz „Auskunft der Baubehörde“ für die Frage, ob die Grenze im Abstand von 50 cm von der Garagenaußenwand verlaufe, nachgehen müssen, weil insoweit nicht nur die Teilungserklärung, sondern auch andere Unterlagen von Relevanz seien. Die Einzeichnungen im Aufteilungsplan seien mit Farbstift erfolgt und bei einem Maßstab von 1 : 1.000 so dick, dass der Farbstrich selbst schon 50 cm ausmache (Beweis: Sachverständigengutachten). Auch aus der ihnen ausgehändigten „Verkaufsaufgabe“ des Maklers gemäß Anlage Bf K2 (Bl. 110 d. A.) und den dieser beigefügten Planunterlagen ergebe sich, dass die Grenze im Abstand von 50 cm zur Garagenaußenwand verlaufe. Darauf hätten sie vertrauen dürfen. Aus der Teilungserklärung ergebe sich die Größe ihres Sondernutzungsrechts mit insgesamt 553 m², was dann zutreffe, wenn auch der Versatz um 50 cm angenommen werde.
Ferner habe das Amtsgericht, so die Kläger weiter, einen Anspruch auf Mitbenutzung der den Beklagten zugewiesenen Fläche zu Unrecht verneint. Wenn es nur durch Befahren der Fläche der Beklagten möglich sei, die Garage der Kläger zu erreichen, müssten die Beklagten dies nach Treu und Glauben hinnehmen. Auch die Teilungserklärung – insbesondere deren § 8 – sehe vor, dass die Fläche zwischen den Häusern als Garagenzufahrt genutzt werden könne. Selbst vor der Anbringung der Wärmedämmung an ihrem Haus sei es stets notwendig gewesen, das Sondernutzungsrecht der Beklagten auf einer Breite von ca. 40 cm mitzunutzen.
Die Anlage des Beetes stelle eine bloße Schikane seitens der Beklagten dar; es sei die „Retourkutsche“ für die gerichtlich durchgesetzte Entfernung des Zauns. Sie, die Kläger, könnten ihrerseits an der Eingangssituation vor ihrem Haus nichts ändern; auch bei einem Rückbau der Treppe um 10 cm in ihrer ursprüngliche Lage sei die Garage nicht ohne weiteres zu erreichen.
Die Kläger beantragen, das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 13. Juli 2010 – Az. 303 C C 44/09 – abzuändern und
1. die Beklagten zu verurteilen, das von ihnen auf dem Grundstück der Kläger bis zur Grundstücksgrenze bzw. an der Grundstücksgrenze errichtete Beet nebst gepflanzten Büschen zu entfernen und wieder einen festen, befahrbaren Untergrund herzustellen, hilfsweise für den Fall, dass die Grundstücksgrenze der Kläger nicht von der Straße aus gesehen im rechten Winkel 50 cm neben der Außenwand der Garage verläuft, es den Klägern zu gestatten, über das Grundstück der Beklagten an der Grundstücksgrenze S und S, H, zu fahren, sodass es den Klägern möglich ist, mit ihrem Pkw zu ihrer Garage zu gelangen, weiter hilfsweise durch Einholung eines Vermessungsgutachtens zu klären, dass unter Berücksichtigung einer Sondernutzungsfläche der Kläger von 553,30 m² die Grundstücksgrenze zwischen den Parteien 50 cm parallel zur Garagenaußenwand bis zur Straße S im rechten Winkel verläuft.
2. die Beklagten zur verurteilen, an sie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 667,35 nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung des Amtsgerichts. Sie machen geltend, dass das Amtsgericht die „Grundstücksgrenze“ zu Recht in der Flucht der Garagenaußenmauer gesehen habe. Dies ergebe sich aus dem Aufteilungsplan als Anlage zur Teilungserklärung. Dort sei ein dünner schwarzer Strich zu erkennen, der die Grenze markiere. Auf die Dicke des Farbstiftes, mit dem die Markierungen dort vorgenommen worden seien, komme es indes nicht an. Ferner komme es auf die Baupläne, die die Kläger eingereicht und als ihr Haus betreffend beschrieben hätten, nicht an, zumal es auch nicht deren Haus sei, was dort abgebildet sei. Das streitbehaftete Beet sei zudem auch keine Abgrenzung im Sinne von § 8 Abs. 2 TE. Ferner hätten die Kläger auch keinen Anspruch auf Mitbenutzung ihrer Sondernutzungsrechtsfläche.
Auch aus dem in der Teilungserklärung erwähnten Kaufvertrag vom 27. März 1975 nebst Lageplan gemäß Anlagen B9 und B10, der Inhalt des Grundbuches geworden sei, gehe die Abgrenzung der beiden Grundstücksteile hervor. Danach verlaufe die Grenze nicht im Abstand von 50 cm von der Garagenaußenmauer, sondern direkt in deren Flucht zur straßenseitigen Grenze. Da ursprünglich auch auf ihrer Grundstücksseite eine Garage vorhanden gewesen sei, die direkt an die jetzt noch vorhandene Garage der Kläger gegrenzt habe, sei es logisch, dass die Grenze zwischen den Sondernutzungsrechten auch genau entlang der Flucht der Außenmauer verlaufe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien im Verlauf des Rechtsstreits eingereichten Schriftsätze nebst ihrer Anlagen Bezug genommen.
Die Kammer hat die Grundakten zu Bd. …, Blatt … und zu Bd. …, Blatt … und … des Grundbuches von L angefordert und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht. Ferner hat sie die Akte zum Verfahren 318 S 82/11 beigezogen. Im Rahmen eines in der Verhandlung vom 26. Oktober 2011 geschlossenen Zwischenvergleichs haben sich die Parteien darauf verständigt, einen Vermessungssachverständigen mit einer Begutachtung zu beauftragen, um festzustellen, wo die Grenze zwischen den beiden Sondernutzungsrechtsflächen verliefe, wenn sie – im rechten Winkel von der Straße S abgehend – entweder auf einem Flächenverhältnis von 55 : 45 beruhen würde oder die Grenze entlang der Außenmauer der Garage der Kläger verliefe. Wegen des Ergebnisses dieses Gutachtens vom 15. Februar 2012, mit dessen Erstellung die Kammer den Sachverständigen Dipl.-Ing. F beauftragt hat, wird Bezug genommen auf Bl. 228 ff. d. A.
II.
Die Berufung ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.
1. Die Zulässigkeit der statthaften Berufung ist gegeben. Diese ist fristgemäß eingelegt und begründet worden (vgl. §§ 517, 520 Abs. 2 ZPO). Auch die erforderliche Beschwer der Kläger nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ist gegeben; diese übersteigt den Betrag von € 600,-. Insoweit findet eine Addition der Werte von Hauptantrag und Hilfsanträgen statt (BGH, NJW 1984, 371).
2. Die Berufung ist auch begründet.
Das Amtsgericht hat die Klage zu Unrecht abgewiesen. Die Kläger können von den Beklagten die Beseitigung des im September 2009 angelegten und mit zwei Büschen bepflanzten Beetes, welches sich im Bereich der gemeinsamen gepflasterten Zufahrtsfläche zwischen den Häusern S sowie S und von der Straße aus gesehen schräg links vor der Garage der Kläger befindet, nebst Wiederherstellung eines befahrbaren Untergrundes verlangen.
a) Soweit die Kläger beantragen, die Beklagten zu verurteilen, „das von ihnen auf dem Grundstück der Kläger bis zur Grundstücksgrenze bzw. an der Grundstücksgrenze errichtete Beet nebst gepflanzten Büschen zu entfernen“, hat die Kammer dieses Begehren ausgelegt und im Hinblick auf eine etwaig notwendig werdende Zwangsvollstreckung wie tenoriert konkretisiert. Damit ist eine Abweichung vom Begehren der Kläger im Sinne eines „Mehr“ oder „Weniger“ nicht verbunden. Aufgrund der Verbindung der Parteien innerhalb einer WEG, in der es keine „Grundstücksgrenzen“, sondern nur die Grenzen von – wirksam begründeten – Sondernutzungsrechten geben kann, war das Begehren der Kläger vorliegend so zu verstehen, dass sie die Entfernung des von den Beklagten auf der – vermeintlich – ausschließlich ihnen zur Nutzung zugewiesen Grundstücksfläche begehrt haben; über dieses Begehren geht die Kammer nicht hinaus.
b) Der Beseitigungs- und Wiederherstellungsanspruch der Kläger gegen die Beklagten betreffend das streitbehaftete Beet auf der Zufahrtsfläche folgt aus den §§ 1004 Abs. 1 S. 1 BGB, 15 Abs. 3 WEG. Entgegen der Meinung der Parteien ist weder für die Kläger noch für die Beklagten wirksam ein dingliches Sondernutzungsrecht an der Gemeinschaftsfläche begründet worden (1). Demgemäß haben die Beklagten das Beet auf der allen Eigentümern zur Nutzung offen stehenden Gemeinschaftsfläche errichtet; dem steht indes § 22 Abs. 1 WEG entgegen (2).
(1) Die Kläger können von den Beklagten nicht deswegen nach § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB die Entfernung des Beetes „nebst gepflanzten Büschen“ sowie die (Wieder-)Herstellung eines festen, befahrbaren Untergrundes verlangen, weil die Beklagten damit ein den Klägern eingeräumtes Sondernutzungsrecht verletzt haben. Ein solcher Eingriff in die Rechte der Kläger ist hier nicht gegeben, weil den Klägern kein Sondernutzungsrecht – weder dinglich noch schuldrechtlich – an der Garten- bzw. Auffahrtsfläche zusteht. Insoweit „reklamieren“ die Kläger zwar eine Grenze zwischen den beiden in § 8 TE genannten Sondernutzungsrechten, die von der Grundstücksgrenze im rechten Winkel von der Straße aus gesehen 50 cm neben der Garagenaußenwand verlaufen soll. Allerdings ist Maßstab für die Frage, ob für die Kläger überhaupt ein dingliches Sondernutzungsrecht begründet worden ist, das mit einer Begrenzung zu den Beklagten hin einhergeht, das, was dazu Inhalt des Grundbuches geworden ist. Das sind ausschließlich § 8 TE sowie der dort in Bezug genommene Lageplan. Soweit die Beklagten in diesem Zusammenhang auch auf den in der Teilungserklärung in Bezug genommenen notariellen Kaufvertrag 27. März 1975 (UR.-Nr. …/1975 des Notars G) nebst diesem beigefügtem Lageplan abstellen, ist dieser – wie die Einsicht der Kammer in die Grundakten gezeigt hat – entgegen dem Vorbringen der Beklagten nicht Bestandteil des Grundbuchinhalts geworden, so dass es für die Auslegung des Inhalts von § 8 TE darauf auch nicht ankommt. Entgegen der Meinung der Beklagten kommt es dafür auch nicht auf den Inhalt des Grundbuches von L Band … Blatt …, Flurstück … an, sondern lediglich auf die Bl. … und … aus Bd. …. Dahinstehen kann, ob die Grundakte zu Bd. …, Bl. …, die nach § 7 Abs. 1 S. 3 WEG mit der Anlegung der beiden vorgenannten Wohnungsgrundbücher zu schließen gewesen ist, aufgehört hat zu bestehen (vgl. Dazu Armbruster, in: Bärmann, Weg, 11. Aufl., § 7, Rn. 69). Jedenfalls ergibt sich auch aus den in § 1 TE in Bezug genommenen Aufteilungsplänen, wie sie sich in der – hier schon geschlossenen – Grundakte (Bd. 55, Bl. 1843) auf Bl. 42 bis 44 wiederfinden, nichts Abweichendes von den nachfolgenden Erwägungen für die konkrete Bestimmung von Sondernutzungsrechtsflächen. Diese enthalten keine farbig eingezeichneten „Grundstücksflächen“, wie sie in § 8 TE erwähnt werden, sondern lediglich mehrere farbige Flächen, die die Wohnungen und Nebenräume zu Nr. 1 bis 4 voneinander abgrenzen; der ausschließlich maßgebliche Lageplan ist derjenige gemäß Anlage K1.
Nach den allgemein anerkannten, objektiv-normativen Auslegungsgrundsätzen ergibt sich aus § 8 Abs. 1 TE zur Größe der jeweiligen Sondernutzungsrechtsflächen lediglich eine Bezugnahme auf die im Lageplan rot (Nr. 1) bzw. blau (Nr. 2) eingezeichneten Grundstücksflächen. In dem Lageplan selbst, wie er sich in der Grundakte zum Blatt … auf Seite 25 wiederfindet, befinden sich entsprechende Einzeichnungen, die aber – wie die Kläger selbst zugeben – nicht maßstabsgerecht und mit einem dicken Filzstift eingezeichnet worden sind. Eine konkrete Lage der Grenze der beiden Sondernutzungsrechtsflächen im Bereich des hier streitbehafteten Beetes nebst Anpflanzungen im Zufahrtsbereich lässt sich aufgrund dieser Umstände aus dem Lageplan objektivierbar nicht herauslesen; es stellt vorliegend eine bloße Vermutung dar, dass der Strich des Filzstifts eine Grenze im Abstand von 50 cm von der Garagenwand festschreiben soll. Eine solche Erkenntnis lässt sich jedoch nicht gewinnen, was daran liegt, dass die Grenze und damit auch die konkrete Größe der Sondernutzungsrechte nicht bestimmbar sind. Es fehlen im Lageplan, wie er Inhalt des Grundbuches ist, konkrete Maßangaben oder Anknüpfungen an natürliche Gegebenheiten, die eine Bestimmbarkeit der jeweiligen Flächen und damit auch deren Grenze zulassen.
Diese mangelnde Bestimmbarkeit ergibt sich vorliegend auch gerade deswegen, weil nicht nur die farblichen Markierungen ungenau sind, sondern weil in dem Lageplan, wie er in der Grundakte enthalten ist, um den mit „Nr. 1“ bezeichneten Grundstücksteil auch noch eine dickere schwarze Linie gezogen bzw. eingezeichnet ist, die es schlechthin unmöglich macht, einen konkreten Grenzverlauf der Teile „Nr. 1“ und „Nr. 2“ zu bestimmen. Die beiden farblichen Markierungen (rot und blau) setzen auch erst an dieser nicht unerheblich dicken Linie im „Grenzgebiet“ zwischen den Teilen „Nr. 1“ und „Nr. 2“ an, so dass bei einem Maßstab von 1 : 1.000 eine nur 1 mm dicke Linie – um die es sich vorliegend bei der schwarzen Linie, die die Teile „Nr. 1“ und „Nr. 2“ trennt, handelt – im tatsächlichen Gelände bereits eine Breite von 1 Meter aufweist.
Weitere Unterlagen und Urkunden, die nach Ansicht der Beklagten ihre Festlegung der Grenze zu stützen vermögen, können bei der Auslegung von § 8 TE hier nicht herangezogen werden. Es ist anerkannt, dass etwa die Baubeschreibung oder Baupläne, soweit auf sie bei der Eintragung im Grundbuch – wie auch hier – nicht Bezug genommen wurde, zur Auslegung nicht herangezogen werden dürfen (vgl. OLG Köln, NJOZ 2003, 3594 m. w. N.). Auch in § 8 TE oder in dem Aufteilungsplan wird auf solche Unterlagen, die Bestandteil des Grundbuchinhalts geworden sind, nicht Bezug genommen, so dass auf diese nicht zurückgegriffen werden kann. Umstände außerhalb des Grundbuchs dürfen auch nur herangezogen werden, wenn sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH, NZM 1998, 955). Das ist bei den Bauplänen nicht der Fall, weil sie nirgends in Bezug genommen sind – und außerdem nichts für den Verlauf der Grenze der Sondernutzungsrechte hergeben. Auch auf die subjektiven Vorstellungen der die Vereinbarung Abschließenden oder von deren Verfasser kommt es für die Auslegung nicht an; das Amtsgericht ist daher zu Recht dem Beweisangebot der Kläger nicht nachgegangen, soweit sie sich für die Auslegung der Teilungserklärung auf das Zeugnis des seinerzeit beurkundenden Notars G bezogen haben. Daher kommt es auch nicht darauf an, ob die als Anlage K3 vorgelegte Bauzeichnung das Objekt der Kläger oder das der Beklagten zeigt. Auch der Inhalt des Gutachtens vom 15. Februar 2012, mit dessen Erstellung die Kammer den Sachverständigen Dipl.-Ing. H aufgrund des zwischen den Parteien geschlossenen Zwischenvergleichs beauftragt hat, vermag an diesen Umständen nichts zu ändern, weil der Sachverständige darin – auftragsgemäß – lediglich hypothetische Grenzen auf dem Grundstück nach Vorgaben eingemessen hat, um den Parteien eine von ihnen ins Auge gefasste Realteilung zu ermöglichen.
Danach ist mangels Bestimmbarkeit ein dingliches Sondernutzungsrecht für die Kläger – und auch für die Beklagten – nicht wirksam begründet worden; das hat die Kammer auch in gleichgelagerten Fällen in jüngerer Vergangenheit wiederholt entschieden (s. etwa B. v. 16.10.2009 – 318 T 64/07, NJOZ 2010, 1262; Urt. v. 15.12.2010 – 318 S 185/09, abrufbar unter BeckRS 2011, 01207; Urt. v. 11.05.2011 – 318 S 7/10, abrufbar unter BeckRS 2011, 27171). Das hat also vorliegend zur Folge, dass ein Beseitigungsverlangen gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstößt, weil nicht festzustellen ist, ob ein Eingriff in ein fremdes Recht gegeben ist.
Tatsächliche Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien hier lediglich schuldrechtlich (etwa auch durch konkludente Erklärungen) Sondernutzungsrechte begründet haben, haben die Kläger nicht dargetan. Auch die bauliche Ausgestaltung der „Auffahrtsfläche“ vor Anlage des Beetes durch die Beklagten gibt ausweislich der eingereichten Lichtbilder nichts dafür her, dass die Grenze im Abstand von 50 cm von der Garagenwand, wie von den Klägern behauptet, verläuft.
Auf die Auslegung von § 8 Abs. 2 TE, ob also ein Pflanzbeet einer dort genannten „Abgrenzung“ entspricht, kommt es nach hier vertretener Ansicht nicht an, wenngleich bei objektiv-normativer Auslegung kaum etwas für das Verständnis der Kläger von dieser Regelung spricht. Ein Beet nebst Bepflanzung an – nicht auf – der (nicht existenten) Grenze ist nicht identisch mit einer Hecke oder einem Zaun, die erkennbar nach außen den Verlauf einer Grenze markieren und für die Berechtigten der aneinander grenzenden Flächen einen Übertritt bestimmungsgemäß verhindern.
Mangels wirksam begründeten Sondernutzungsrechts (s. o.) ergibt sich hier also die Besonderheit, dass die gesamte „Auffahrtsfläche“ derzeit zur Mitbenutzung für beide Seiten (Kläger und Beklagte) zur Verfügung steht, § 13 Abs. 2 S. 1 WEG. Eine Gebrauchsregelung im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG ist zwischen den Parteien noch nicht getroffen worden, weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung; dafür gibt der gesamte Vortrag der Parteien nichts her. Auch ein zweckbestimmungswidriger Gebrauch durch die Beklagten ist nicht gegeben, weil weder die Regelung in § 8 TE noch der Aufteilungsplan eines solche Zweckbestimmung enthält.
(2) Ein Beseitigungs- und Wiederherstellungsanspruch der Kläger ergibt sich indes aus § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB i. V. m. § 15 Abs. 3 WEG. Dieser ist gegeben, wenn der Gebrauch des Gemeinschaftseigentums dem Gesetz, Beschlüssen oder Vereinbarungen oder – soweit sich eine Regelung hieraus nicht ergibt – dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen widerspricht. Das ist vorliegend deswegen der Fall, weil es sich bei der Anlage des Beetes nebst Anpflanzung durch die Beklagten um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG handelt, die der Zustimmung der Kläger nach § 14 Ziff. 1 WEG bedurft hätte. Der vermeidbare Nachteil besteht darin, dass die Kläger durch die Maßnahme von der Mitbenutzung dieser Fläche ausgeschlossen sind (BayObLG, NJW-RR 1993, 85, 86).
Dem daraus folgenden Anspruch der Kläger können die Beklagten auch nicht einen Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), der auch das hiesige Gemeinschafts(Schuld-)verhältnis beherrscht, entgegen halten. Es ist weder etwas dafür ersichtlich noch von den Klägern oder den Beklagten vorgetragen, dass die Kläger der Anlage des Beetes nebst Bepflanzung zustimmen müssten; nur dann würde die sog. dolo-agit-Einrede greifen.
(3) Auf die von den Klägern gestellten Hilfs- bzw. Hilfs-Hilfsanträge kommt es nicht mehr an.
Dazu dennoch kurz wie folgt: der Hilfsantrag auf Gestattung des Überfahrrechts dürfte mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig sein, weil die Kläger damit von den Beklagten eine Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG einfordern; dazu müssten die Kläger aber zunächst die Eigentümerversammlung anrufen (BGH, NJW 2003, 3476). Auf die dem Sondernutzungsrecht immanenten Schranken (vgl. OLG Stuttgart, ZMR 2001, 730) käme es dann vorliegend auch nicht an. Da dem Lageplan als Anlage zur TE keine konkreten Anknüpfungspunkte für die Bestimmung der Größe und Lage der Sondernutzungsrechtsflächen zu entnehmen ist, käme auch die Einholung eines Vermessungsgutachtens nicht in Betracht (Kammer, BeckRS 2011, 01207). Ein Sachverständiger könnte aus dem nicht vermaßten Lageplan ebenso wenig die Messpunkte entnehmen wie es den Parteien und der Kammer möglich ist, die konkrete Lage dieser Grenze sicher festzustellen. Dass das Sondernutzungsrecht der Kläger eine Größe von insgesamt 553 m² aufweisen soll, ist weder unstreitig noch findet sich dazu in § 8 TE/dem Lageplan eine entsprechende Stütze; auf alte (Bau-)Pläne kommt es nicht an.
3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Eines Ausspruchs zur vorläufigen Vollstreckbarkeit bedarf es nicht, weil die Kammer die Revision nicht zugelassen hat und eine Nichtzulassungsbeschwerde von Gesetzes wegen ausgeschlossen ist, s. § 62 Abs. 2 WEG.
