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WEG – Delegation von Kompetenzen und Aufgaben auf den Verwalter

LG Hamburg – Az.: 318 S 23/18 – Urteil vom 14.11.2018

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 06.03.2018, Az. 980a C 29/14 WEG, wird zurückgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf € 55.000,00 festgesetzt.

Gründe

I.

Die Parteien streiten in der Berufungsinstanz um die Gültigkeit der auf der Eigentümerversammlung der Untergemeinschaft A vom 07.07.2014 zu TOP 2 und 3 gefassten Beschlüsse über die Instandsetzung des Daches (TOP 2) und die Beauftragung eines Ingenieurbüros mit der Begleitung und Abnahme der Baumaßnahme (TOP 3) (Protokoll: Anl. K 2).

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO).

Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 06.03.2018 abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Klage zulässig sei, da diese – wie stets erforderlich – gegen alle übrigen Eigentümer zu richten sei, aber unbegründet sei. Die angefochtenen Beschlüsse seien nicht mangels Beschlusskompetenz nichtig. Dies ergebe sich aus dem Urteil des BGH vom 10.11.2017, Az. V ZR 184/16, das sich auf die vorliegende Eigentümergemeinschaft beziehe. Ob die Untergemeinschaft auch über die erforderliche Beschlusskompetenz verfügen würde, wenn eine Bau- und Sanierungsmaßnahme eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG darstelle, könne offen bleiben. Der Kläger habe nicht dargetan, dass die beschlossene Sanierung eine bauliche Veränderung beinhalte. Eine solche werde insbesondere nicht durch den Aus- und Einbau der Fenster begründet. Es gebe keine Diskrepanz zwischen der Anzahl der auszubauenden und einzubauenden Fenster, auch wenn die Angebote (Anl. K 5 und K 6) dies nahelegten. Der Zeuge V. habe jedoch bestätigt, dass es sich bei den vier Fenstern unter der Pos. 01.01.01.02.11 um Fenster mit Aufsatzelementen handele, die doppelt gezählt worden seien. Eine bauliche Veränderung liege auch nicht aufgrund einer Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes des Gebäudes vor. Die fehlende Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft ergebe sich nicht aus § 20 Abs. 2 der Teilungserklärung, da sich diese Regelung mit dem Ausbaurecht des Eigentümers der Dachgeschosswohnung befasse und vorliegend nicht einschlägig sei.

Die Versammlung sei beschlussfähig gewesen, da zu ihr nur die Mitglieder der Untergemeinschaft einzuladen gewesen seien. Die Beschlüsse widersprächen nicht ordnungsgemäßer Versammlung, weil der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit nicht gewahrt worden sei. Das Gericht habe nicht feststellen können, dass die Behauptung des Klägers, der Nichteigentümer Herr Z. habe an der Versammlung teilgenommen, zutreffe. Die Anzahl der abgegebenen Stimmen sei nicht falsch festgestellt worden. Stimmenthaltungen, von denen es nach dem Vortrag des Klägers zwei gegeben habe, würden gem. § 14 Ziff. 5 letzter Satz der Teilungserklärung als nicht abgegeben gelten. Jedenfalls hätten sich die Stimmen nicht auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt. Das Protokoll sei den Vorschriften der Teilungserklärung entsprechend unterzeichnet worden. Zwar sei das Protokoll gem. § 14 Ziff. 8 der Teilungserklärung i.V.m. § 24 Abs. 6 WEG grundsätzlich vom Verwaltungsbeiratsvorsitzenden zu unterschreiben. In der Untergemeinschaft A habe es zum Zeitpunkt der Beschlussfassung jedoch keinen Beiratsvorsitzenden gegeben. Die Anforderungen von § 14 Ziff. 8 der Teilungserklärung seien im Übrigen eingehalten worden. Das Protokoll könne auch durch einen Vertreter unterzeichnet werden, was hier durch Frau J. (in Vollmacht für ihre Tochter) und Herrn G. (in Vollmacht für die Eigentümerin A.- G.) erfolgt sei. Dass die Unterzeichnung des Protokolls nachträglich erfolgt sei, sei unschädlich. Die Beschlüsse seien nicht deshalb anfechtbar, weil der Einladung die vorliegenden Angebote für die Sanierungsmaßnahmen nicht beigefügt gewesen seien. Es reiche aus, den Eigentümern die Einsichtnahme in die Angebote zu ermöglichen. Der Kläger trage selbst vor, ihm seien die Angebote übersandt worden, so dass er sich ausreichend habe vorbereiten können. Die Angebote hätten auch eine taugliche Grundlage für die Beschlussfassung gebildet. Die Angebote der Unternehmen seien vergleichbar gewesen.

Die Kosten für die Instandhaltung und Erneuerung der Fenster seien nicht gem. § 7 Ziff. 5 der Teilungserklärung von der Eigentümerin der betroffenen Wohnung (Frau R.) zu bezahlen gewesen. Die Regelung greife nicht ein, weil die Kosten gem. § 14 Ziff. 4 WEG analog von der Untergemeinschaft A zu tragen gewesen seien. Die Vorschrift sei auch bei Beeinträchtigungen von Bestandteilen des Gemeinschaftseigentums anwendbar, für die einem Eigentümer in der Teilungserklärung die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung allein auferlegt worden sei, wenn und soweit es dem Eigentümer nicht zumutbar sei, den Schaden selbst durch geeignete Maßnahmen abzuwenden. Diese Voraussetzungen seien vorliegend erfüllt. Die Durchführung eines Blower-Door-Tests sei im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung sei nicht geboten gewesen. Der Kläger habe abweichende Gründe nicht substantiiert dargetan. Der Kläger könne sich nicht darauf berufen, dass mit Herrn G. ein Nicht-Eigentümer mit der Auftragsvergabe betraut worden sei. Vielmehr sei die Auftragsvergabe nach dem Wortlaut des Beschlusses durch die Verwaltung erfolgt. Die streitgegenständlichen Beschlüsse seien nicht aufgrund des Ausschlusses der Haftung der ausführenden Fa. M. für Glasbruch für ungültig zu erklären. Die Beklagten hätten die Gründe dafür plausibel und unwidersprochen erläutert. Etwas anderes ergebe sich nicht daraus, dass die Verwaltung diese Gründe nicht ungefragt auf der Versammlung erläutert habe. Die für die Verwaltung vorgesehene Haftungsfreistellung sei nicht zu beanstanden. Die Eigentümer könnten die Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss entlasten, was grundsätzlich auch im Vorhinein möglich sei. Die Eigentümer hätten die Verwaltung nicht für Fälle von Vorsatz und grober Fahrlässigkeit von der Haftung befreit, sondern in Kenntnis der Risiken lediglich für den Fall des Erfolgs einer Anfechtungsklage des Klägers bzw. einer abweichenden Beurteilung der Genehmigungsbedürftigkeit des Sanierungsvorhabens durch die zuständige Behörde. Abgesehen davon sei nicht ersichtlich, dass sich die Verwaltung in den Bereichen, auf die sich die Haftungsfreistellung beziehe, schadensersatzpflichtig gemacht haben könnte.

Der Kläger könne seine Anfechtungsklage nicht mit Erfolg darauf stützen, dass die Einhaltung der Energieeinsparverordnung (EnEV) nicht geprüft worden sei. Diesen Punkt habe der Kläger erst mit Schriftsatz vom 29.06.2015 und damit nach Ablauf der Klagebegründungsfrist vorgetragen. Dasselbe gelte für den Vortrag des Klägers, dass es möglich gewesen wäre, die alten Fenster wieder einzubauen.

Gegen das seinem Prozessbevollmächtigten am 12.03.2018 zugestellte Urteil hat der Kläger mit einem am 27.03.2018 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die er nach antragsgemäßer Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 12.06.2018 mit einem am 08.06.2018 beim Berufungsgericht eingegangenen Schriftsatz begründet hat.

Der Kläger trägt vor, dass ihm nicht das Rechtsschutzbedürfnis für die Klage fehle, weil die beschlossenen Baumaßnahmen durchgeführt worden seien. Auch der Beschlussgegenstand in TOP 2, dass eine andere Firma die Arbeiten ausführen könne, habe sich nicht erledigt, sondern zeige in besonderer Weise die Unbestimmtheit des Beschlusses.

Die auf der Eigentümerversammlung vom 07.07.2014 zu TOP 2 und 3 gefassten Beschlüsse seien nichtig, da zu der Abstimmung nicht alle Eigentümer geladen worden seien und deren Mitbestimmungsrecht daher ausgeschlossen gewesen sei. Die übrigen Eigentümer hätten zumindest ein Teilnahmerecht gehabt. Er vertrete zur Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft eine andere Auffassung als der BGH (V ZR 184/16). Gegen das genannte Urteil des BGH habe er Verfassungsbeschwerde erhoben. Nach außen sei die Untergemeinschaft nicht rechtsfähig. Teilrechtsfähig sei nur die Gesamtgemeinschaft. Da Verbindlichkeiten für sämtliche Eigentümer begründet würden, müsse die Gesamtgemeinschaft über die Beschlüsse entscheiden. Die angefochtenen Beschlüsse gehörten nicht zur Zuständigkeit der Untergemeinschaft gem. § 4 a) der Teilungserklärung. Die hier geltende Teilungserklärung regle keine weitgehende Trennung der Stimmrechte zwischen den Mitgliedern der Untergemeinschaft, die eine Maßnahme beschlössen, und den übrigen Wohnungseigentümern, die im Außenverhältnis mit für die Kosten hafteten. Die in § 4 der Teilungserklärung genannten Untergemeinschaften seien im weiteren Text nicht mehr berücksichtigt. Der Untergemeinschaft habe auch nach § 20 Abs. 2 der Teilungserklärung zum Dachausbau die Beschlusskompetenz gefehlt. Die beschlossene Baumaßnahme habe wegen des Eingriffs in die Statik und der Aufdoppelung der Sparren von außen und damit einer eindeutigen Veränderung der Ansicht des Dachs eine bauliche Veränderung (§ 22 Abs. 1 WEG) oder zumindest eine Modernisierung (§ 22 Abs. 2 WEG) beinhaltet. Es habe sich nicht um mit einfacher Mehrheit zu beschließende Reparaturen gehandelt.

Entgegen den Ausführungen des Amtsgerichts komme es nach der Rechtsprechung des BGH auf die Unterschrift des Beiratsvorsitzenden an. Der BGH habe in der Entscheidung V ZR 184/16 die Regelung in § 4 der Teilungserklärung „vor die Klammer“ der übrigen Regelungen gezogen. Dies müsse dann auch für § 14 der Teilungserklärung gelten, wonach das Protokoll der Eigentümerversammlung vom Beiratsvorsitzenden zu unterschreiben sei. Da der gesamte Verwaltungsbeirat und damit auch dessen Vorsitzender nicht an der Versammlung teilgenommen hätten, sei eine Nachholung der Unterschrift grundsätzlich ausgeschlossen. Zudem habe es das Amtsgericht fehlerhaft ausreichen lassen, dass das Protokoll zwei Jahre nach der Versammlung von Herrn G., einem Nichteigentümer, mit unterzeichnet worden sei. Wenn die Nachholung der Unterschrift überhaupt erfolgen könne, müsse dies zeitnah nach der Versammlung geschehen. Die vom Amtsgericht zitierte Entscheidung des BGH V ZR 178/11 lasse die Vertretung durch einen Nichteigentümer nicht zu. Hier seien genügend viele Eigentümer vor Ort gewesen, die das Protokoll hätten unterzeichnen können. Das Amtsgericht habe nicht erkannt, dass § 14 Ziff. 8 der Gemeinschaftsordnung gegenüber § 24 Abs. 6 WEG ein weiteres zusätzliches Gültigkeitserfordernis normiere. Beide Regelungen dürften daher hinsichtlich der Anforderungen nicht gleichgesetzt werden. Die Wohnungseigentümer, die das Protokoll unterschrieben hätten, seien nicht ordnungsgemäß von der Eigentümerversammlung bestimmt worden. Die Bestimmung hätte zu Beginn der Versammlung durch Mehrheitsbeschluss erfolgen müssen. Weiter sei zu rügen, dass mit der Zeugin J. eine Nichteigentümerin zur Versammlung geladen worden sei.

Das Amtsgericht gehe zu Unrecht davon aus, dass es nicht nötig sei, die Vergleichsangebote bereits vor der Versammlung zu übersenden, und die Ermöglichung der Einsichtnahme ausreichend sei. In der Versammlung hätte niemand allein anhand der drei Vergleichsangebote die Möglichkeit gehabt, die Vergleichbarkeit zu prüfen und die Vorzüge und Nachteile zu ermitteln.

Die Differenzierung zwischen § 7 Nr. 5 der Teilungserklärung und § 14 Nr. 4 WEG durch das Amtsgericht überzeuge nicht. Da es die Verwaltung versäumt habe, vor der Beschlussfassung die Frage zu klären, ob die Erneuerung der Fenster notwendig gewesen sei, widersprächen die Beschlüsse § 7 der Teilungserklärung. Prozessual sei ein Sachverständigengutachten immer angeboten auch ohne ausdrücklichen Beweisantritt.

Der in dem Beschluss enthaltene Haftungsausschluss widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Individualvertraglich könne dem Verwalter nach § 276 Abs. 3 BGB die Haftung wegen Vorsatzes im Voraus nicht erlassen werden, sondern nur wegen leichter und grober Fahrlässigkeit. Die Verwaltung habe zur Frage der Genehmigungspflichtigkeit des Vorhabens ausdrücklich keine Experten beauftragt, sondern sich gerade davon freizeichnen lassen wollen.

Die Einhaltung der Energieeinsparverordnung (EnEV) sei im Vorfeld des Beschlusses nicht geprüft worden. Dies habe er auch im wesentlichen Kern vorgetragen. In der Klage sei vorgetragen worden, dass nur mit einem Blower-Door-Test die Einhaltung der EnEV geprüft werden könne, mithin die Prüfung unterblieben sei.

Der Kläger beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 06.03.2018, Az. 980a C 29/14 WEG, abzuändern und die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft vom 07.07.2014 zu TOP 2 und 3 für ungültig zu erklären, hilfsweise die Revision zuzulassen.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten verteidigen das Urteil des Amtsgerichts und tragen vor, dass der BGH die Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft gem. § 4 der Gemeinschaftsordnung durch das Urteil vom 10.11.2017, Az. V ZR 184/16, das zu der zwischen den Parteien geltenden Gemeinschaftsordnung ergangen sei, klargestellt habe. Die allgemeine Regelung des § 4 der Gemeinschaftsordnung gehe § 7 Gemeinschaftsordnung vor. Das Amtsgericht habe sich entgegen der Auffassung des Klägers mit § 20 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung befasst und zutreffend festgestellt, dass diese Regelung nicht anwendbar sei. Die Wohnung der Eigentümerin R. sei nicht ausgebaut worden.

Die Rüge des Anwesenheitsrechts der übrigen Wohnungseigentümer sei unerheblich, da diesen die Teilnahme der Eigentümerversammlung der Untergemeinschaft A nicht verwehrt worden wäre. Die Teilnahme der übrigen Wohnungseigentümer hätte nicht zu einem anderen Ergebnis geführt, wie der Beschluss der Eigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft vom 17.04.2015 zeige, mit dem die angefochtenen Beschlüsse genehmigt worden seien. Die Eigentümerversammlung vom 07.07.2014 sei beschlussfähig gewesen, da zu ihr nur die Mitglieder der Untergemeinschaft A zu laden gewesen seien.

Das Versammlungsprotokoll habe nicht gem. § 14 Ziff. 8 der Gemeinschaftsordnung vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats unterzeichnet werden können, weil sich unter den Wohnungseigentümern der Untergemeinschaft A kein Verwaltungsbeiratsvorsitzender befinde. Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende der Gesamtgemeinschaft habe an der Eigentümerversammlung der Untergemeinschaft vom 07.07.2014 nicht teilgenommen. Jedenfalls mit der Unterzeichnung des Protokolls zusätzlich durch den auf der Versammlung anwesenden Vertreter der Eigentümerin A.- G., Herrn G., sei das zusätzliche Erfordernis nach § 14 Ziff. 8 der Gemeinschaftsordnung erfüllt. Das Erfordernis zur Unterzeichnung des Protokolls durch einen Eigentümer sei bereits mit der Unterzeichnung der Eigentümerin R. erfüllt gewesen. Die Regelung sei dahingehend auszulegen, dass das Protokoll, wenn sich mehrere Wohnungseigentümer vertreten ließen, auch von dem jeweiligen Vertreter unterzeichnet werden dürfe. Die Unterzeichnung könne auch während eines laufenden gerichtlichen Anfechtungsverfahrens nachgeholt werden. Die Beschlussfassung sei nicht unwirksam, weil die Wohnungseigentümer, die das Protokoll unterzeichnet hätten, nicht zu Beginn der Eigentümerversammlung bestimmt worden seien. Dies sehe die zwischen den Parteien geltenden Gemeinschaftsordnung weder in § 14 Ziff. 8 noch an anderer Stelle vor. Abgesehen davon sei auch dieser Einwand verspätet vom Kläger erhoben worden.

Aufgrund der der Verwaltung vorliegenden Generalvollmacht der Miteigentümerin V. E., dass diese ihre Mutter, Frau C. J. bevollmächtige, sie in sämtlichen Angelegenheiten als Eigentümerin innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft zu vertreten, sei es nicht zu beanstanden, dass die Verwalterin die Bevollmächtigte zu der Versammlung geladen habe. Die Rüge, es sei eine Nichteigentümerin eingeladen worden, sei im Übrigen verspätet.

Sämtlichen Wohnungseigentümern der Untergemeinschaft A seien vor der Eigentümerversammlung alle drei Angebote übersandt worden. Dies ergebe sich aus der von ihnen eingereichten E-Mail (Anl. B 1) und deren Verteiler. Unabhängig davon hätten sich die Eigentümer der Untergemeinschaft A mit der Übersendung des Angebots und dem dazugehörigen Preisspiegel, in den weitere Angebote eingeflossen seien, ein ausreichendes Bild machen können, so dass eine ausreichende Entscheidungsgrundlage vorgelegen habe.

Die Kosten für den Austausch der Fenster der Dachgeschosswohnung hätten in dem zu TOP 2 gefassten Beschluss nicht gem. § 7 der Gemeinschaftsordnung der Eigentümerin R. zugewiesen werden müssen. Vorliegend gehe es nicht um die Instandhaltung der Fenster der Dachgeschosswohnung R., sondern um eine Instandsetzung des Daches. Wenn in diesem Zusammenhang die insoweit intakten Fenster hätten erneuert werden müssen, komme § 7 Nr. 5 der Teilungserklärung nicht zur Anwendung. Zudem hätten der betroffenen Eigentümerin nach dem Grundgedanken des § 14 Ziff. 4 WEG die Kosten ohnehin erstattet werden müssen. Da die Verwalterin das Angebot der Q. W. vor der Versammlung durch den Ingenieur Z. habe überprüfen lassen, gehe der Einwand des Klägers ins Leere, dass versäumt worden sei, das Angebot darauf zu untersuchen, ob unter anderem die Fenster erneuert werden müssten.

Ein Blower-Door-Test sei in einem Bestandsgebäude nicht erforderlich.

Bei der Regelung in dem zu TOP 2 gefassten Beschluss, dass die Verwalterin in Absprache mit Herrn G. den Auftrag mit den besprochenen Einheitspreisen anderweitig vergeben solle, wenn die Fa. M. die Arbeiten im Jahre 2014 nicht ausführen könne, handele es sich für sich betrachtet um einen Vorratsbeschluss. Dieser sei nicht zur Ausführung gelangt. Daher fehle dem Kläger insoweit spätestens seit der Durchführung der Arbeiten durch die Fa. M. das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung. Zudem habe der Beschluss nicht vorgesehen, dass der Ehemann der Eigentümerin A.- G. habe befugt sein sollen, den Auftrag für die Wohnungseigentümergemeinschaft zu vergeben.

Zu Recht habe das Amtsgericht die Haftungsfreistellung für den Verwalter als wirksam angesehen. Wenn schon die Haftungsfreistellung in einem Verwaltervertrag zulässig sei, müsse dies erst recht gelten, wenn der Verwalter wie hier die Wohnungseigentümer im konkreten Einzelfall vor der Beschlussfassung darauf hingewiesen habe, dass auch eine andere Beurteilung als die beabsichtigte Beschlussfassung in Betracht zu ziehen sei. In diesem Fall hätte der Verwalter auch ohne eine ausdrückliche Haftungsfreistellung nicht in Anspruch genommen werden dürfen. Entgegen der Darstellung des Klägers seien die Eigentümer darüber informiert gewesen, dass die Frage, ob es sich bei der Dachneueindeckung um einen Neubau oder eine Instandsetzungsmaßnahme handele, fachlich unterschiedlich beurteilt worden sei und befragte Fachleute, insbesondere der beauftragte Architekt Z., das Angebot der Fa. M. geprüft und für in Ordnung befunden hätten.

Das Amtsgericht habe den Vortrag des Klägers zu Recht als verspätet gewürdigt, dass die Einhaltung der Vorgaben der Energieeinsparverordnung im Vorfeld der Beschlussfassung nicht geprüft worden seien. In der Klagebegründung vom 05.09.2014 habe sich der Kläger ausschließlich damit befasst, dass in dem Angebot der Fa. M. keine Blower-Door-Test vorgesehen gewesen sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf die im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Der Kläger hat am 7.11.2018 nach Schluss der mündlichen Verhandlung noch einen Schriftsatz vom 7.11.2018 eingereicht, der ihm nicht nachgelassen war.

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, hat in der Sache aber keinen Erfolg.

Zu Recht und mit weitgehend zutreffender Begründung hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen, die auf der Eigentümerversammlung der Untergemeinschaft A vom 07.07.2014 zu TOP 2 und 3 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.

1.

a) Die Untergemeinschaft A verfügte gem. § 4 der Gemeinschaftsordnung (im Folgenden: GO) über die erforderliche Beschlusskompetenz für die Beschlüsse über die Dachsanierung und die Beauftragung eines Ingenieursbüros mit der Mitwirkung bei der Auftragsvergabe und der Bauüberwachung.

Der BGH hat mit Urteil vom 10.11.2017 – V ZR 184/16, das zu der hier vorliegenden Wohnungseigentümergemeinschaft / Untergemeinschaft ergangen ist, entschieden, dass § 4 GO dahin auszulegen ist, dass den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt wird, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, und dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind (BGH a.a.O., Rn. 15, zitiert nach juris).

Ausdrückliches Ziel der Regelung in § 4 GO ist es, die Untergemeinschaften hinsichtlich der Verwaltung und Abrechnung soweit wie (rechtlich und tatsächlich) möglich zu verselbständigen, insbesondere in Bezug auf sämtliche Lasten und Kosten, die in den drei Untergemeinschaften anfallen. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn über alle Maßnahmen, die im Innenverhältnis allein auf Kosten der Mitglieder einer Untergemeinschaft vorzunehmen sind, im Außenverhältnis aber von der Gesamtgemeinschaft als teilrechtsfähigem Verband beauftragt werden müssen, stets alle Miteigentümer zu beschließen hätten. Die Regelung zielt ersichtlich gerade darauf ab, den Untergemeinschaften die Verwaltung der ihnen zuzuordnenden Gebäude so weit wie möglich zu übertragen und hiermit zugleich die übrigen Eigentümer von der Verwaltungsverantwortung für diese Gebäude zu entlasten. Dies lässt sich nur erreichen, wenn die Regelung so verstanden wird, dass auch mit Kosten verbundene Maßnahmen und hierauf bezogene Beschlüsse zulässig sind, sofern die Maßnahmen ausschließlich Gebäude der jeweiligen Untergemeinschaft betreffen und die Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der Untergemeinschaft zu tragen sind (BGH a.a.O., Rn. 19, zitiert nach juris).

Nachdem die Kammer auch im Urteil vom 17.05.2017 – 318 S 85/16 wegen derselben Frage der Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft die Revision zugelassen hatte, hat der BGH diese mit Beschluss vom 19.04.2018 – V ZR 164/17 gem. § 552a ZPO zurückgewiesen und ausgeführt, dass er die vom Beklagten [hiesigen Kläger] unter Hinweis auf die von ihm eingelegte Verfassungsbeschwerde erhobenen Bedenken gegen die Vereinbarkeit der Entscheidung vom 10.11.2017 insbesondere mit seinem Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG nicht teile. Die hierzu in der Sache vorgebrachten Argumente des Beklagten [hiesigen Klägers] habe der Senat in seiner Entscheidung bereits berücksichtigt. Entsprechendes gelte für die erneut geäußerten Bedenken des Beklagten [hiesigen Klägers] hinsichtlich der Bestimmtheit von § 4 GO (BGH, Beschluss vom 19.04.2018 – V ZR 164/17, Rn. 2, zitiert nach juris).

Neue Argumente hat der Kläger in diesem Rechtsstreit nicht vorgebracht. Er wiederholt lediglich ausführlich seinen früheren Vortrag zu diesem Punkt, der keinen Anlass gibt, von der gefestigten Rechtsprechung der Kammer, die mehrfach durch den BGH bestätigt worden ist, abzuweichen. Der Kläger hat zudem im Termin zur mündlichen Berufungsverhandlung vom 24.10.2018 erklärt, dass das Bundesverfassungsgericht seine Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen habe.

b) Die Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft fehlt nicht deswegen, weil es sich bei der beschlossenen Dachsanierung um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG handeln würde.

Dahinstehen kann, ob eine bauliche Veränderung am Gebäude der hier betroffenen Untergemeinschaft A nicht nur die Belange dieser Untergemeinschaft betrifft, was in Betracht zu ziehen sein könnte, wenn die bauliche Veränderung zu einer erheblichen Veränderung des optischen Gesamteindrucks der gesamten Wohnungseigentumsanlage führen würde. Denn das Amtsgericht hat zu Recht ausgeführt, dass der Kläger innerhalb der Klagebegründungsfrist von zwei Monaten (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) nicht dargetan hat, dass es sich bei der beschlossenen Baumaßnahme um eine bauliche Veränderung handele, die zu einem Nachteil führe, der über das in § 14 Ziff. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehe. Der Vortrag des Klägers beschränkt sich darauf, dass es sich um eine bauliche Veränderung handele, wenn mehr Fenster als zuvor eingebaut würden, dies die Gesamtgemeinschaft betreffe und derartige bauliche Veränderungen nicht von der Untergemeinschaft beschlossen werden könnten (Schriftsatz vom 05.09.2014, Seite 9). Der Kläger hat jedoch weder dargetan, wie das Dachgeschoss mit den Fenstern vor den Arbeiten aussah, noch dazu vorgetragen wie es nach Abschluss der Arbeiten aussieht.

Im Übrigen hat die Kammer zu dieser Frage bereits im Urteil vom 17.05.2017 – 318 S 85/16 (Rn. 30, zitiert nach juris) ausgeführt:

„Dies ist auch nicht deshalb anders zu beurteilen, weil der Beschluss eine über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums i.S.d. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG hinausgehende bauliche Veränderung betrifft. Eine bauliche Veränderung besteht nicht. Zwar kommt es für die Frage, ob eine bauliche Veränderung vorliegt, auf den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage an (Vandenhouten, in: Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., § 22 Rn. 102). Allerdings stellt sich im vorliegenden Fall die beschlossene Sanierung des Daches des Vorderhauses ebenso wie die aufgrund dessen erforderliche Erneuerung der vorhandenen Dachfenster als Maßnahme ordnungsgemäßer Instandhaltung/Instandsetzung dar, die nicht zu einer weitergehenden optischen Veränderung geführt hat. Es ist nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht nach der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme zu dem Ergebnis gelangt ist, dass nicht etwa zusätzliche Fenster eingebaut, sondern lediglich die vorhandenen Fenster ausgetauscht wurden. Der Zeuge V. hat diesbezüglich bekundet, es sei stets um zwei zum Hof und drei zur Straßenseite hin belegene Dachflächenfenster gegangen. Lediglich die Bezeichnung in den Angebotsunterlagen sei hierbei unterschiedlich gewesen. Bei allem sei es jedoch lediglich um einen Ersatz der ursprünglichen Fenster gegangen. Dies sei deshalb erforderlich geworden, weil für die alten Fenster kein passender so genannter Eindeckrahmen verfügbar gewesen sei. Dies hat der Beklagte nicht hinreichend konkret in Abrede genommen. Dass er insoweit seine Behauptung, es seien 10 statt 6 Fenster eingebaut worden, aufrecht erhält, genügt nicht. Ebenso wenig genügt seine pauschale Behauptung, aufgrund einer „Aufdoppelung nach außen“ liege eine bauliche Veränderung vor. Dass sich dies nicht mehr im Rahmen der erforderlichen Instandsetzung i.S.d. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG hielt, erschließt sich daraus nicht. Soweit der Beklagte geltend macht, es hätte eine bauliche Veränderung erfolgen müssen, um die Nutzung eines Fensters als Fluchtweg zu ermöglichen, greift dies schon deshalb nicht durch, weil insoweit auch nach seinem eigenen Vortrag eine (erforderliche) bauliche Veränderung gerade unterblieben ist.“

Anlass für eine abweichende Beurteilung besteht nicht.

c) Die Beschlusskompetenz fehlt der Untergemeinschaft A auch nicht im Hinblick auf die in § 20 Abs. 2 GO enthaltene Regelung.

Danach ist der Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr. 14 bezeichneten Wohnung – soweit baubehördlich zulässig – berechtigt, durch Ausbau des Dachgeschosses des Hauses R. Str. … die Wohnung zu vergrößern und entstehende Spitzböden zu Galerien und/oder Abstellräumen auszubauen. Er ist befugt, die äußere Gestaltung des Daches zu verändern, Fenster aller Art, Gauben, Balkone, Loggien und Dachterrassen zu errichten (Anl. K 3).

Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, dass es sich bei der beschlossenen Dachinstandsetzung nicht um den Ausbau des Dachgeschosses handelte, sondern eine Maßnahme der Instandsetzung (§ 21 Abs. 5 Ziff. 2 WEG).

2.

Die angefochtenen Beschlüsse sind nicht wegen der vom Kläger gerügten formalen Mängel für ungültig zu erklären.

a) Entgegen der Auffassung des Klägers mussten zu der Eigentümerversammlung der Untergemeinschaft A vom 07.07.2014 nicht alle Wohnungseigentümer (der Gesamtgemeinschaft) geladen werden. Dies folgt aus der Regelung in § 4 GO. Da es sich um eine Angelegenheit handelte, die ausschließlich von der Untergemeinschaft A zu beschließen war und nur diese betraf, musste den übrigen Wohnungseigentümer auch nicht die Gelegenheit gegeben werden, an der Versammlung teilzunehmen oder sonst in irgendeiner Weise Einfluss auf die Beschlussfassung zu nehmen.

b) Der Kläger ist beweisfällig für seine Behauptung geblieben, dass der Architekt Z. an der Eigentümerversammlung vom 07.07.2014 teilgenommen habe und dadurch die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung nicht gewahrt gewesen sei.

Das Amtsgericht hat hierzu umfangreich Beweis erhoben (vgl. Protokolle vom 01.07.2016 und vom 26.07.2016) und war aufgrund der Beweisaufnahme nicht überzeugt davon, dass die Behauptung des Klägers zutrifft. Insbesondere weist das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 07.07.2014 (Anl. K 2) nicht die Anwesenheit des Architekten Z. aus. Von diesem ist in dem Protokoll nur insoweit die Rede, dass in dem zu TOP 3 gefassten Beschluss das Ingenieurbüro I. Z. mit den dort näher bezeichneten Leistungen beauftragt wurde. Der Zeuge O. Z. hat in seiner Vernehmung vor dem Amtsgericht erklärt, dass er auf der Eigentümerversammlung vom 07.07.2014 nicht anwesend gewesen sei. Die Beweiswürdigung ist nicht zu beanstanden. Fehler bei der Tatsachenfeststellung sind dem Amtsgericht nicht unterlaufen und werden vom Kläger in der Berufungsinstanz auch nicht dargetan.

c) Das Abstimmungsergebnis ist im Protokoll nicht fehlerhaft wiedergegeben worden.

Unstreitig haben sich bei der Abstimmung zwei Eigentümer der Stimme enthalten. In § 14 Ziff. 5 letzter Satz GO heißt es, dass bei der Feststellung der Stimmenmehrheit von der Zahl der abgegebenen Stimmen ausgegangen werde. Stimmenthaltungen gölten als nicht abgegebene Stimmen (Anl. K 3). Daher liegt kein Widerspruch darin, dass es unter TOP 1 im Protokoll bei der Feststellung der Beschlussfähigkeit heißt, dass acht Wohnungseigentümer vertreten seien, die Beschlüsse zu TOP 2 und 3 aber ausweislich des Protokolls mit 6 Zustimmungen und 0 Gegenstimmen gefasst worden sind (Anl. K 2). Gemäß den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung sind Enthaltungen bei der Darstellung des Abstimmungsergebnisses nicht aufgeführt.

d) Den Beschlüssen fehlt nicht eine vereinbarte Gültigkeitsvoraussetzung, weil das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 07.07.2014 entgegen § 14 Ziff. 8 GO nicht vom Verwaltungsbeiratsvorsitzenden unterschrieben worden ist.

In § 14 Ziff. 8 GO heißt es zwar, dass das Protokoll vom Verwalter, vom Verwaltungsbeiratsvorsitzenden, sofern ein solcher bestellt ist, und einem Wohnungs-/ Teileigentümer zu unterzeichnen sei (Anl. K 3). Eine solche qualifizierte Protokollierungsklausel ist wegen des berechtigten Interesses der Wohnungseigentümer an einer effektiven Kontrolle und an der sicheren Feststellung der gefassten Beschlüsse wirksam (BGH, Versäumnisurteil vom 25.09.2015 – V ZR 203/14, NJW 2016, 568, Rn. 17, zitiert nach juris; Urteil vom 30.03.2012 – V ZR 178/11, NJW 2012, 2512, Rn. 16, zitiert nach juris; Beschluss vom 03.07.1997 – V ZB 2/97, BGHZ 136, 187, 190 f.). Sie beruht auf dem Vier-Augen-Prinzip und bezweckt, dass das Protokoll – zusätzlich zu der Unterschrift des Verwalters – von zwei Personen unabhängig voneinander gelesen und auf seine Vollständigkeit und inhaltliche Richtigkeit hin überprüft wird und so Fehler eher auffallen (BGH, Versäumnisurteil vom 25.09.2015 – V ZR 203/14, Rn. 17, zitiert nach juris). Das Protokoll muss deshalb von zwei verschiedenen natürlichen Personen unterzeichnet werden, die entweder selbst Wohnungseigentümer sind oder für sich oder andere Wohnungseigentümer handeln (BGH, Versäumnisurteil vom 25.09.2015 – V ZR 203/14, NJW 2016, 568, Rn. 17, zitiert nach juris; Urteil vom 30.03.2012 – V ZR 178/11, NJW 2012, 2512, Rn. 21, zitiert nach juris).

Die Regelung in § 14 Ziff. 8 GO ist im Lichte von § 4 GO auszulegen, da es sich hier um die Versammlung einer Untergemeinschaft handelte. In § 4 GO heißt es, dass die jeweiligen Eigentümer der Untergemeinschaften berechtigt seien, sämtliche Entscheidungen, die ausschließlich ihre Gebäude bzw. die Garagen beträfen, allein unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu treffen. Sie seien weiter befugt, zu eigenen Eigentümerversammlungen zu laden und Beschlüsse mit Wirkung für die Untergemeinschaft zu fassen. Die Untergemeinschaft A hat keinen Verwaltungsbeirat und daher auch keinen Verwaltungsbeiratsvorsitzenden, der das Protokoll unterschreiben könnte. Zwar gibt es in der Gesamtgemeinschaft einen Verwaltungsbeirat, der aus drei Mitgliedern besteht und auch einen Vorsitzenden hat. Jedoch ist weder dieser noch eines der beiden weiteren Mitglieder des Verwaltungsbeirats Mitglied der Untergemeinschaft A. Daher liegt der Fall des § 14 Ziff. 8 GO vor, dass kein Verwaltungsbeiratsvorsitzender bestellt ist. Ob es in diesem Fall ausreicht, wenn das Protokoll neben dem Verwalter von einem Eigentümer (oder dem Vertreter eines Eigentümers) unterzeichnet wird, weil die Gemeinschaftsordnung in § 14 Ziff. 8 GO keine Regelung über eine Ersatzperson enthält, sollte kein Verwaltungsbeiratsvorsitzender bestellt sein, oder ob in einem solchen Fall zwei Wohnungseigentümer (oder deren Vertreter) neben dem Verwalter unterschreiben müssen, bedarf keiner Entscheidung. Denn jedenfalls ist das Protokoll neben dem Verwalter von einer Wohnungseigentümerin und dem Vertreter (Ehemann) einer weiteren Wohnungseigentümerin unterzeichnet worden.

Das vom Kläger eingereichte Exemplar des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 07.07.2014 (Anl. K 2) trägt neben der Unterschrift des Verwalters nur die Unterschrift von Frau C. J.. Diese war unstreitig zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung nicht mehr Wohnungseigentümerin (vgl. Grundbuchauszug vom 02.08.2016). Nach dem Vortrag der Beklagten verfügte diese jedoch über eine Generalvollmacht ihrer Tochter, Frau V. E., vom 24.04.2013 (Anl. B 5). Das von den Beklagten eingereichte Exemplar des Protokolls (Anl. B 6) ist außer von der Verwaltung und Frau C. J. von der Miteigentümerin V. R. sowie am 28.09.2016 von der Miteigentümerin V. E. und am 29.09.2016 von der Miteigentümerin Frau A.- G. und Herrn H. G. unterschrieben worden.

Zwar ist die Unterzeichnung des Protokolls durch die Miteigentümerinnen E. und A.- G. unerheblich, weil diese nicht persönlich an der Versammlung teilgenommen haben. Aufgrund des sog. Vier-Augen-Prinzips im Rahmen der Kontrolle des Versammlungsprotokolls auf Fehler können nur Wohnungseigentümer (oder deren Vertreter) das Protokoll unterschreiben, die auf der Versammlung anwesend waren (OLG München, Beschluss vom 07.08.2007 – 34 Wx 3/05, NJW 2008, 156, Rn. 19, zitiert nach juris).

Die Unterzeichnung des Protokolls durch Frau C. J. als Vertreterin ihrer Tochter, V. E., und der Miteigentümerin V. R. ist ausreichend, um der vereinbarten Gültigkeitsvoraussetzung gem. § 14 Ziff. 8 GO zu genügen. Der BGH differenziert nicht zwischen Miteigentümern und deren Vertretern auf der Versammlung. Insbesondere ist den oben zitierten Entscheidungen des BGH (V ZR 203/14 und V ZR 178/11) nicht zu entnehmen, dass ein Vertreter das Protokoll erst unterzeichnen dürfte, wenn nicht mindestens zwei Wohnungseigentümer persönlich auf der Eigentümerversammlung anwesend waren. Wer als Vertreter eines Wohnungseigentümers an einer Eigentümerversammlung teilnehmen darf und das Äußerungs-, Frage- und Stimmrecht des Eigentümers ausübt, ist auch zur Unterzeichnung des Protokolls der Eigentümerversammlung berechtigt.

Soweit der Kläger pauschal die Erteilung der Vollmacht (Anl. B 5) für Frau C. J. bestreitet, bedarf dies keiner näheren Aufklärung. Denn in diesem Fall würde auch die nachgeholte Unterschrift des auf der Versammlung anwesenden Herrn H. G. ausreichen. Mit seiner weiteren Rüge, dass die Verwaltung mit Frau C. J. eine der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr angehörende Person geladen habe, kann der Kläger nicht gehört werden, da er diese nicht innerhalb der Klagebegründungsfrist von zwei Monaten (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) erhoben hat.

Die spätere Nachholung der Unterschrift ist noch während des gerichtlichen Anfechtungsverfahrens zulässig und möglich (OLG München, Beschluss vom 07.08.2007 – 34 Wx 3/05, Rn. 20, zitiert nach juris; offen gelassen von BGH, Urteil vom 30.03.2012 – V ZR 178/11, Rn. 23, zitiert nach juris). Eine zeitliche Höchstfrist existiert insoweit nicht, weswegen es nicht darauf ankommt, dass sich das gerichtliche Anfechtungsverfahren hier – auch aufgrund mehrerer Ablehnungsanträge des Klägers in I. Instanz – lange hingezogen hat. Folglich beanstandet der Kläger ohne Erfolg, dass die Nachholung der Unterzeichnung hier erst über zwei Jahre nach der Eigentümerversammlung erfolgt ist.

Entgegen der Auffassung des Klägers waren die Wohnungseigentümer, die das Protokoll unterzeichnen sollten, nicht zu Beginn der Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss zu bestimmen. Auch diesen Einwand hat der Kläger nicht innerhalb der Klagebegründungsfrist erhoben. Unabhängig davon sieht die Gemeinschaftsordnung die Bestimmung der Unterzeichner des Protokolls durch Beschluss am Anfang der Versammlung nicht vor. Insoweit weicht der Sachverhalt von den Sachverhalten (Regelungen in Gemeinschaftsordnungen) ab, die den vom Kläger zitierten Entscheidungen zugrunde lagen (BGH, Versäumnisurteil vom 25.09.2015 – V ZR 203/14, NJW 2016, 568, Rn. 1, zitiert nach juris; Beschluss vom 03.07.1997 – V ZB 2/97, BGHZ 136, 187, Rn. 2, zitiert nach juris).

3.

Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, dass es unschädlich gewesen wäre, sofern der Einladung vom 20.06.2014 zur Eigentümerversammlung vom 07.07.2014 (Anl. K 4) nicht alle Vergleichsangebote, sondern nur das Angebot der Fa. Q. W. GmbH und der Preisspiegel (Anlagenkonvolut K 5) beigefügt gewesen sein sollten. Daher kann dahinstehen, ob die Behauptung der Beklagten zutrifft, dass allen Miteigentümern der Untergemeinschaft A vor der Eigentümerversammlung alle drei Vergleichsangebote übermittelt worden sind.

 

Zwar hat die Kammer wiederholt entschieden, dass kein Wohnungseigentümer verpflichtet werden kann, der Vergabe von Sanierungsarbeiten auf der Grundlage von Vergleichsangeboten zuzustimmen, die erst noch eingeholt werden sollen (LG Hamburg, Urteil vom 12.11.2014 – 318 S 74/14, ZMR 2015, 143, Rn. 37, zitiert nach juris). Dies war hier jedoch nicht der Fall. Im Zeitpunkt der Beschlussfassung lagen die drei Vergleichsangebote vor. In einem solchen Fall reicht es aus, dass die Wohnungseigentümer vor der Versammlung die Gelegenheit hatten, in die Vergleichsangebote Einsicht zu nehmen oder um deren Übermittlung zu bitten, wenn sie die ihnen mit dem Einladungsschreiben übersandten Unterlagen nicht für ausreichend hielten. So wurden beispielsweise dem Kläger auf seine Bitte hin die beiden anderen Vergleichsangebote vor der Versammlung übersandt. Dies gilt umso mehr, wenn die drei Angebote inhaltlich gleich aufgebaut waren und dieselben Titel und Positionen enthielten. Der Preisspiegel bot daher eine ausreichende Informationsgrundlage. Jedoch ist kein Wohnungseigentümer gezwungen, vor der Beschlussfassung alle Vergleichsangebote inhaltlich zur Kenntnis zu nehmen oder näher zu prüfen.

4.

Der angefochtene Beschluss zu TOP 2 widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er die Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen vorsieht, die nach der Gemeinschaftsordnung von einer Sondereigentümerin vorgenommen werden müssen. Vielmehr war die Dachsanierung die Angelegenheit von allen Mitgliedern der Untergemeinschaft AG.

Zwar heißt es in § 7 Ziff. 5 GO (Anl. K 3), dass die Kosten der Instandhaltung und Erneuerung der Fenster dem jeweiligen Wohnungs-/Teileigentümer obliege. Jedoch hat der Kläger innerhalb der Klagebegründungsfrist von zwei Monaten nicht gerügt, dass die beschlossenen Arbeiten auch die Erneuerung derjenigen Fenster beinhaltet hätten, die von der Sondereigentümerin R. instandzuhalten und instandzusetzen gewesen wären, bzw. dass die alten Fenster hätten wieder eingebaut werden können.

Daher kann dahinstehen, ob – wie das Amtsgericht gemeint hat – § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG auf den vorliegenden Sachverhalt analog anzuwenden wäre (vgl. BeckOK WEG/Müller, 34. Edition, Stand: 02.04.2018, § 14 Rdnr. 159).

5.

Die angefochtenen Beschlüsse widersprechen nicht deshalb den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die eingeholten Angebote nicht die Durchführung eines Blower-Door-Tests vorsahen.

Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der Kläger nicht substantiiert vorgetragen habe, dass ein Blower-Door-Test bei der hier durchgeführten Instandsetzungsmaßnahme am Dach erforderlich war. Eine gesetzliche Grundlage dafür ist nicht ersichtlich und vom Kläger auch nicht genannt worden. Mit der Beauftragung des Ingenieurbüros I. Z. GmbH auch mit der Betreuung bei der Ausführung, Abnahme und Verfolgung der Mängel haben die Wohnungseigentümer ausreichende Vorkehrungen dafür getroffen, dass etwaige Mängel bei der Dachsanierung erkannt, gerügt und beseitigt werden. Welche Maßnahmen zur Prüfung der Mangelfreiheit der Arbeiten erforderlich waren, konnten die Wohnungseigentümer dem beauftragten Ingenieurbüro überlassen. Ihr Ermessen war nicht auf null reduziert, die Durchführung eines Blower-Door-Tests zu verlangen. Der Kläger hat auch keinen Beweis für seine Behauptung angeboten, dass sich Fehler in der Dämmung und Isolierung nur durch einen Blower-Door-Test erkennen ließen. Im Übrigen besteht der Vortrag des Klägers zur fehlenden Beauftragung eines Blower-Door-Tests auf Seite 10 der Klagebegründung vom 05.09.2014 im Wesentlichen aus allgemeinen Ausführungen zu einem Blower-Door-Test ohne Bezug auf das konkret in Rede stehende Gebäude der Untergemeinschaft A.

6.

Der zu TOP 2 gefasste Beschluss widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil (und soweit) es heißt: „Insofern die Firma M. die Arbeiten nicht in diesem Jahr ausführen kann, kann eine andere Firma mit gleichen Einheitspreisen in Absprache mit Herrn G. beauftragt werden.“

a) Insoweit hat die Kammer bereits erhebliche Bedenken, ob der Kläger für die Anfechtungsklage noch über das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis verfügt, weil die Fa. M. mit der Durchführung der Dachsanierung beauftragt worden und die Regelung in Satz 2 nicht zum Zuge gekommen ist.

Der Vollzug eines Beschlusses führt zwar normalerweise nicht zum Fortfall des Rechtsschutzinteresses an einer Beschlussanfechtungsklage. Anders ist es aber dann, wenn im Einzelfall ein Erfolg der Klage den Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft keinen Nutzen mehr bringen kann und Auswirkungen der Beschlussanfechtung auf Folgeprozesse der Wohnungseigentümer untereinander, gegen den Verwalter oder gegen Dritte sicher auszuschließen sind (BGH, Beschluss vom 10.05.2012 – V ZB 242/11, ZMR 2012, 796, Rn. 13, juris). Dies dürfte umso mehr gelten, wenn der angefochtene Beschluss nur eine Ersatzregelung enthält und feststeht, dass diese nicht zum Zuge kommt und der Beschluss daher nicht vollzogen wird.

b) Selbst wenn man davon ausginge, dass das Rechtsschutzbedürfnis des Klägers nicht entfallen wäre, ergäbe sich im Ergebnis nichts anderes.

Die Rüge des Klägers, dass damit ein Nichteigentümer über die Auftragsvergabe entscheiden könne, trifft nicht zu. Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind „aus sich heraus“ – objektiv und normativ – auszulegen (BGH, Urteil vom 08.04.2016 – V ZR 104/15, ZMR 2016, 638, Rn. 9, zitiert nach juris; Beschluss vom 10.09.1998 – V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, Rn. 16, zitiert nach juris). Dies zugrunde gelegt, ist der Beschluss dahingehend auszulegen, dass der Verwalter ausschließlich für den Fall, dass die nach dem Willen der Eigentümer zu beauftragende Fa. M. die Arbeiten nicht mehr im Jahre 2014 würde ausführen können (z.B. mangels hinreichend freier Kapazitäten), befugt sein sollte, ein anderes Unternehmen mit gleichen Einheitspreisen in Absprache mit Herrn G. zu beauftragen. Dass der Verwalter hier nicht ausdrücklich erwähnt wird, ist unschädlich, führt aber keinesfalls zur Auslegung, dass der Ehemann der Miteigentümerin Frau A.- G., Herr G., allein berechtigt sein sollte, das Ersatzunternehmen auszuwählen. Der Verwalter ist zuständiges Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft, Beschlüsse der Wohnungseigentümer umzusetzen hat (§ 27 Abs. 1 Ziff. 1 WEG). Im Satz 1 des zu TOP 2 gefassten Beschlusses ist auch nur die Rede davon, dass die Fa. M. mit der Instandsetzung des Daches gemäß vorliegendem Leistungsverzeichnis nach Einheitspreisen beauftragt werden solle, ohne dass der Verwalter hier ausdrücklich erwähnt wird. Insoweit kann nicht zweifelhaft sein, dass auch in Bezug auf Satz 2 des Beschlusses der Verwalter Adressat für dessen Ausführung ist.

Die mit dem Beschluss zu TOP 2 Satz 2 verbundene Delegation von Entscheidungsbefugnissen der Eigentümerversammlung auf den Verwalter und Herrn G. hält sich (gerade) noch im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die notwendigen Entscheidungen über das „Ob“ und „Wie“ von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hat die Eigentümerversammlung grundsätzlich selbst zu treffen. Ein auf den Einzelfall beschränkten Mehrheitsbeschluss genügt ausnahmsweise dann, wenn die Ermächtigung zu einem begrenzten und für die Wohnungseigentümer überschaubaren finanziellen Risiko führt und die grundsätzliche Verantwortlichkeit für den Beschluss solcher Maßnahmen bei der Eigentümerversammlung belässt. Dies kann beispielsweise durch eine gegenständliche Beschränkung bei hinreichender Bestimmbarkeit herbeigeführt werden. Zulässig ist auch eine Delegation von Detailfragen. Dies ist dann der Fall, wenn der Beschluss die maßgeblichen Kriterien für eine Entscheidung durch den Verwaltungsbeirat bzw. den Verwalter vorgibt (Kammer, Urteil vom 12.11.2014 – 318 S 74/14, Rn. 36, zitiert nach juris; OLG München, Beschluss vom 20.03.2008 – 34 Wx 46/07, NJW-RR 2008, 1182, Rn. 39, zitiert nach juris; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.11.2000 – 3 Wx 253/00, NJW-RR 2001, 660; Vandenhouten in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Auflage, § 21 Rdnr. 69).

Im vorliegenden Fall hatten die Wohnungseigentümer das zu beauftragende Unternehmen ausgewählt. Nur für den Fall, dass dieses Unternehmen die Arbeiten nicht mehr im selben Jahr würde ausführen können, sollte der Verwalter in Absprache mit Herrn G. berechtigt sein, ein Ersatzunternehmen zu beauftragen, wobei ihm die Kriterien (mit gleichen Einheitspreisen und Ausführung der Arbeiten noch im Jahre 2014) verbindlich vorgegeben waren. Dies reicht unter Würdigung aller Umstände des hier konkret zu entscheidenden Einzelfalls gerade noch aus.

7.

Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der zu TOP 2 gefasste Beschluss nicht deswegen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, weil die Haftung der Fa. M. für Glasbruch ausgeschlossen ist.

Der Haftungsausschluss für Glasbruch ergibt sich aus Pos. 01.01.01.03.30 auf Seite 13 des Leistungsverzeichnisses (Anl. K 6). Dort heißt es: „Facharbeiterstunden zum Nachweis, wenn das Oberlicht angehoben werden muss. Scheibenbruch ist leider nicht vollständig auszuschließen. Hierfür kann keine Gewähr übernommen werden.“

Der Kläger hat nicht dargetan, dass ein anderes Handwerksunternehmen bereit gewesen wäre, die Arbeiten im Zusammenhang mit der Anhebung des Oberlichts ohne Haftungsbeschränkung für Scheibenbruch auszuführen.

8.

Die im Beschluss zu TOP 2 enthaltene Freihaltung der Verwaltung für den Fall der Anfechtung des Beschlusses durch den Kläger wegen fehlender Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft und für den Fall, dass die Behörde die Maßnahme als genehmigungspflichtigen Neubau wertet, ist nicht zu beanstanden.

a) Der Beschluss ist insoweit wirksam. Die Kammer hat im Urteil vom 17.05.2017 – 318 S 85/16 (Rn. 31 f., zitiert nach juris) zu dieser Frage ausgeführt:

„bb) Der Beschluss ist auch nicht wegen einer zu weitreichender Haftungsfreizeichnung zu Gunsten der Verwaltung nichtig. Zwar kann eine Untergemeinschaft nicht mit Wirkung zu Lasten der Gesamtgemeinschaft, mit der der Verwaltervertrag geschlossen wird, eine Entlastung des Verwalters beschließen. Insoweit fehlt eine Beschlusskompetenz. Der Entlastungsbeschluss stellt eine Billigung der Geschäftsführung der Verwaltung dar, die in ihrer Wirkung einem negativen Schuldanerkenntnis bzgl. bekannter Ansprüche gleichkommen und im Ergebnis dazu führen kann, dass Ansprüche nicht mehr geltend gemacht werden können (Niedenführ, in: Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., § 28 Rn. 243). Da diese Ansprüche jedoch der Gesamtgemeinschaft zustehen, kann eine Untergemeinschaft keine derartigen Beschlüsse fassen; dies liegt außerhalb ihrer Kompetenz. Eine derartige Entlastung des Verwalters wurde hier jedoch nicht beschlossen. Soweit es heißt, „die Gemeinschaft“ halte die Verwaltung von einer Haftung frei, ist zum einen berücksichtigen, dass dieser Beschluss auf einer Versammlung der Untergemeinschaft A gefasst wurde. Mithin ist dies aus sich heraus – objektiv und normativ – so auszulegen, dass mit dem Begriff „Gemeinschaft“ nicht die Gesamtgemeinschaft gemeint ist, sondern nur die Mitglieder der Untergemeinschaft A. Zum anderen beinhaltet dieser Beschluss auch keine Entlastung im Sinne einer für die Gesamtgemeinschaft wirkenden Billigung der Verwaltungstätigkeit, sondern eine Haftungsfreihaltung durch die Mitglieder der Untergemeinschaft A. Dies ist in rechtlicher Hinsicht etwas anderes. So setzt die Erklärung, jemanden von dessen Haftung freizuhalten, gerade eine solche Haftung voraus. Mithin ist der Beschluss nicht etwa dahingehend zu verstehen, dass einer Entlastung durch die Gesamtgemeinschaft vorgegriffen werden sollte.“

An dieser Rechtsauffassung hält die Kammer fest.

b) Der Beschluss entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung. Im vorliegenden Fall standen die Wohnungseigentümer der Untergemeinschaft A vor der Entscheidung, die Dachsanierung zu beschließen und zügig umzusetzen und dabei bestimmte rechtliche Risiken (nämlich die bereits zur Beginn der Versammlung angekündigte Anfechtung der Beschlüsse durch den Kläger und die Frage der bauordnungsrechtlichen Genehmigungspflicht) in Kauf zu nehmen oder mit der Beschlussfassung bzw. Ausführung des Beschlusses bis zur Klärung der beiden genannten rechtlichen Fragen

Entschieden sich die Wohnungseigentümer der Untergemeinschaft A in Kenntnis der damit verbundenen rechtlichen Risiken für die erste Möglichkeit, verstößt es nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie die Verwaltung von Schadensersatzansprüchen freihielten, die zukünftig auf den Eintritt der bekannten Risiken gestützt würden. Dies hat nichts damit zu tun, der Verwaltung für ihre zukünftige Tätigkeit eine pauschale Haftungsfreistellung zu gewähren, sondern bezieht sich lediglich auf den Umstand, dass die Verwaltung den Beschlussantrag zu 2) zur Abstimmung gestellt hat, obwohl dieser mit den Wohnungseigentümern bekannten rechtlichen Risiken verbunden war.

9.

Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der Kläger seinen Einwand, die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) seien nicht geprüft worden, nicht innerhalb der Klagebegründungsfrist vorgetragen hat.

Die Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG ist Ausdruck des gesetzgeberischen Anliegens, über die Herstellung von Rechtssicherheit und Rechtsklarheit die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu gewährleisten. Sie führt dazu, dass für die Wohnungseigentümer und für den zur Ausführung von Beschlüssen berufenen Verwalter zumindest im Hinblick auf Anfechtungsgründe alsbald Klarheit darüber besteht, ob, in welchem Umfang und aufgrund welcher tatsächlichen Grundlage gefasste Beschlüsse einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden. Vor diesem Hintergrund ist es – zumal unter der nunmehrigen Geltung der den Zivilprozess beherrschenden Beibringungsmaxime – unerlässlich, dass sich der Lebenssachverhalt, auf den die Anfechtungsklage gestützt wird, zumindest in seinem wesentlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergibt; wegen der Einzelheiten mag auf Anlagen verwiesen werden (BGH, Urteil vom 16.01.2009 – V ZR 74/08, BGHZ 179, 230 = NJW 2009, 999, Rn. 20, zitiert nach juris).

In der Klagebegründung vom 05.09.2014 (Seite 10 f.) ist von den Vorgaben der EnEV nur im Zusammenhang mit dem Blower-Door-Test die Rede (dazu siehe oben unter II. 5.). So hat der Kläger vorgetragen, dass ein Blower-Door-Test nicht vorgesehen sei. Obwohl hierzu Rechtsprechung nicht bekannt sei, bestünden Bedenken dagegen, hierauf zu verzichten, da sich dies auf die Energieeinstufung auswirke nach der EnEV. Dies ist etwas anderes als der Einwand, dass die Vorgaben der EnEV nicht geprüft worden seien. Der Kläger hat nicht vorgetragen, dass und aufgrund welcher Bestimmungen die beschlossene Dachsanierung den Vorgaben der EnEV unterfällt und auf die Einhaltung der sich aus der EnEV ergebenden Werte hätte überprüft werden müssen.

10.

Seinen Einwand, dass der Auftrag nicht vorsehe, die alten Fenster wieder einzubauen, hat der Kläger ebenfalls nicht innerhalb der zweimonatigen Klagebegründungsfrist erhoben.

11.

Die Kammer hat den nicht nachgelassenen Schriftsatz des Klägers vom 7.11.2018 vor der Entscheidung zur Kenntnis genommen, jedoch nicht berücksichtigt, soweit dieser neues Tatsachenvorbringen enthält. Ein Anlass zu Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung bestand nicht.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist §§ 708 Ziff. 10, 711, 713 ZPO zu entnehmen.

Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die Kammer wendet die Grundsätze der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft und zu vereinbarten zusätzlichen Gültigkeitsvoraussetzungen für Beschlüsse in einem Einzelfall an. Bei der Frage der Haftungsfreistellung des Verwalters und der Delegation von Entscheidungsbefugnissen der Eigentümerversammlung auf Dritte handelt es sich nicht um Sachverhalte, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist, sondern um einen besonders liegenden Einzelfall.

Die Festsetzung des Streitwerts ist gem. § 49a Abs. 1 GKG erfolgt. Das Gesamtinteresse ist mit den veranschlagten Kosten für die Dachsanierung von € 110.000,00 zu beziffern. 50 % davon sind € 55.000,00. Dieser Betrag unterschreitet nicht das Einzelinteresse des Klägers und übersteigt nicht sein fünffaches Einzelinteresse.

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