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WEG-Eigentümerbeschlusses über Umlage der Grundkosten

AG Hamburg-Barmbek, Az.: 880 C 17/17

1. Die in der Eigentümerversammlung vom 22.6.2017 unter TOP 3 für die Untergemeinschaft 49 d (Umlage der Grundkosten “Servicepauschale …”) sowie unter TOP 4c für die Untergemeinschaft 49 d (Genehmigung der Einzelabrechnungen 2016) bezüglich der Wärmebezugskosten gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.

2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 6.551,33 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger begehren die Ungültigerklärung mehrerer Eigentümerbeschlüsse.

Die Parteien sind die Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft …, die von der Beigeladenen verwaltet wird. Die Kläger sind Eigentümer der Wohnung Nr. 18 im Gebäude … mit einem Miteigentumsanteil (MEA) von 577/10.000stel, sowie von zwei Stellplätzen mit je 20/10.000stel MEA. Die Eigentumsanlage besteht aus drei Mehrfamilienhäusern (Nr. 49b, 49c, 49d) mit insgesamt 22 Wohnungen sowie aus einer Tiefgarage. Der Gemeinschaft liegt die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vom 16.8.2012 (Anlage K2, Bl. 25-44 d.A.) zugrunde.

In § 4 der Teilungserklärung heißt es in Ziff. 2 u.A.:

“Die Sondereigentümer

a) der Wohnungen Nr. 1 bis 8

b) der Wohnungen Nr. 9 bis 16

c) der Wohnungen Nr. 17 bis 22

d) der Tiefgaragenstellplätze (Teileigentum Nr. 23 bis 51)

bilden 4 wirtschaftlich selbständige Untergemeinschaften. Die jeweiligen Eigentümer bilden verwaltungs- und abrechnungsmäßig jeweils selbständige Untergemeinschaften, die – soweit nach den tatsächlichen Gegebenheiten möglich – im Ergebnis so behandelt werden, als wenn sie 4 voneinander unabhängige Eigentümergemeinschaften wären, ohne dass damit jedoch dinglich selbständige Untergemeinschaften begründet werden. Die jeweiligen Eigentümer der Untergemeinschaften sind berechtigt, sämtliche Entscheidungen, die ausschließlich ihr Gebäude betreffen, allein unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu treffen. Sie sind weiter befugt, zu eigenen Eigentümerversammlungen zu laden und Beschlüsse mit Wirkung für die Untergemeinschaft zu fassen. Sämtliche Lasten und Kosten sind – soweit möglich – für die jeweiligen Untergemeinschaften getrennt zu ermitteln und abzurechnen. Jede Untergemeinschaft soll so selbständig verwaltet werden, wie es gesetzlich zulässig und tatsächlich möglich ist.”

In § 14 der Teilungserklärung heißt es in Ziff. 1 u.A.:

WEG-Eigentümerbeschlusses über Umlage der Grundkosten
Symbolfoto: monkeybusinessimages/Bigstock

“Angelegenheiten … werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der jeweiligen Untergemeinschaft der Wohnungseigentümer geordnet, soweit nicht zwingend eine Beschlussfassung der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen muss.”

In § 12 Ziff. 2a) der Teilungserklärung heißt es u.A.:

“Die Kosten der Beheizung sind unter Berücksichtigung der Heizkostenverordnung zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach der Fläche der beheizten Räume abzurechnen. Die Kosten der Warmwassererzeugung sind nach dem tatsächlichen Verbrauch mit Hilfe von Messgeräten ohne Berücksichtigung eines Grundkostenanteils aufzuteilen. Dies gilt als Vereinbarung gemäß § 10 der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten.”

Die ursprüngliche und teilende Alleineigentümerin, die …, schloss am 27.4.2012 bzgl. des Grundstücks … mit der Fa. … (= Wärmelieferant) einen Wärmelieferungsvertrag (Anlage K3, Bl. 45-52), der diverse Anlagen enthielt, so auch die “ANLAGE 10 Preisregelung” (Anlage B1, Bl. 107-112); danach (Bl. 113 d.A.) bestand der sog. Wärmepreis aus a) einer Servicepauschale/Grundpreis (für Planung, Errichtung, Wartung und 24-Stunden-Service) und b) dem Arbeitspreis (für die gelieferte Wärmemenge). In dem Wärmelieferungsvertrag verpflichtete sich die Fa. … aus “seiner Wärmepumpenanlage die … auf dem Grundstück des Kunden befindlichen/noch zu errichtenden Wohngebäude mit Wärme zur Raumheizung und Warmwasserbereitung” zu beliefern. In diesem Vertrag heißt es u.A.: “Der Wärmelieferant erstellt in Ausübung der nach § 7 eingeräumten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit auf dem Grundstück und in dem Haus des Kunden eine Wärmepumpenanlage … Der Wärmelieferant beliefert den Kunden (bzw. die Liegenschaft) mit Wärme über die erstellte Wärmepumpenanlage … Der Wärmelieferant versorgt aus seiner Wärmepumpenanlage gemäß der Verordnung über allgemeine Bedingungen für die Versorgung von Fernwärme (AVBFernwärmeV) das auf dem Kundengrundstück befindliche Gebäude mit Wärme. Die AVBFernwärmeV ergänzt diesen Vertrag und ist diesem Vertrag als ANLAGE 5 beigefügt.”

Mit Einladungsschreiben vom 06.06.2017 (Anlage K1, Bl. 8-12 d.A.) lud die Beigeladene zur Eigentümerversammlung am 22.6.2017 ein; der Einladung fügte die Beigeladene die Entwürfe der Hausgeldabrechnung 2016 vom 06.06.2017 (Anlage K6, Bl. 56-67 d.A.) hinzu, die u.A. hinsichtlich der Heiz- und Wasserkosten auf der Abrechnung der Fa. … für 2016 beruhte (Anlage K9, Bl. 123-130 d.A.).

In der ordentlichen Eigentümerversammlung am 22.6.2017 diskutierten und beschlossen die Eigentümer zu TOP 3 u.A. wie folgt:

TOP 3 Diskussion und Beschlussfassung über die Umlage der Grundkosten “Servicepauschale …” abweichend von der Teilungserklärung nach

A) Wie in ABR 2013, 2014, 2015 (Hausmann): als nicht umlagefähige Betriebskosten nach m2 Heizfläche

B) Wie vorgelegt (in ABR 2016 MV Immo): als Kosten innerhalb der …-Heizkosten: 30 % nach m2 Heizfläche, 70 % nach Verbrauch

C) als Kosten außerhalb der …-Heizkosten (MV Immo): als umlagefähige Wärmecontracting-Kosten 100% nach m2 Heizfläche

Es wird folgender Antrag für Haus d gestellt:

Die Gemeinschaft beschließt die Umlage der Grundkosten “Servicepauschale …” abweichend von der Teilungserklärung nach C) als Kosten außerhalb, der …-Heizkosten (MV Immo): als umlagefähige Wärmecontracting-Kosten 100% nach m2 Heizfläche.

Der vorstehende Antrag wird mit folgendem Abstimmungsergebnis mehrheitlich angenommen (nur die Eigentümer aus Haus d sind stimmberechtigt)

4 Ja-Stimmen 2 Nein-Stimmen 0 Enthaltungen”

Sodann beschlossen die Eigentümer des Hauses … zu TOP 4 c) (Einzel- und Gesamtabrechnung 2016 …) wie folgt:

“c) Die Untergemeinschaft 49 d genehmigt die Gesamt-Abrechnung 2016 mit den hieraus abgeleiteten Einzelabrechnungen 2016 unter Vorbehalt der Umsetzung des Tagesordnungspunktes 3.

Der vorstehende Antrag wird mit folgendem Abstimmungsergebnis mehrheitlich angenommen (nur die Eigentümer aus Haus d sind stimmberechtigt)

5 Ja-Stimmen 1 Nein-Stimmen 0 Enthaltungen”

Insoweit wird ergänzend Bezug genommen auf das Protokoll der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 22.6.2017 (Anlage K 7, Bl. 71-85 d.A).

Nach der Eigentümerversammlung erhielten u.A. die Kläger mit Schreiben vom 26.6.2017 “entsprechend der Beschlussfassung auf der Eigentümerversammlung am 22. Juni 2016 zu TOP 3 und 4 … Ihre korrigierte Jahresabrechnung 2016 …” (Anlage K8, Bl. 88-91 d.A.)

Die Kläger meinen, der von der Untergemeinschaft 49 d getroffene Beschluss zu TOP 3 hinsichtlich der Kostenverteilung widerspreche sowohl den Vorschriften der Heizkostenverordnung als auch § 12 Abs. 2 a) der Teilungserklärung und entspreche daher nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Genehmigungsbeschluss zu TOP 4c) hinsichtlich der erst unter dem 26.6.2017 nach der Maßgabe des Beschlusses zu TOP 3 erstellten Einzelabrechnungen 2016 sei für ungültig zu erklären, weil die Abrechnungen unter der fehlerhaften Kostenverteilung entsprechend der Entscheidung zu TOP 3 leiden würden, außerdem sei die rückwirkende Abänderung des Verteilungsschlüssels für das bereits abgelaufene Wirtschaftsjahr 2016 unzulässig.

Mit der Klage haben die Kläger angekündigt zu beantragen, die in der Eigentümerversammlung vom 22.6.2017 unter TOP 3 für die Untergemeinschaft 49 d (Umlage der Grundkosten “Servicepauschale …”) sowie unter TOP 4c für die Untergemeinschaft 49 d (Genehmigung der Gesamt-Abrechnung 2016 und der Einzelabrechnungen) bezüglich der Wärmebezugskosten gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.

In der mündlichen Verhandlung haben die Kläger die Klage teilweise hinsichtlich der Anfechtung auch der Gesamtabrechnung 2016 zurückgenommen.

Die Kläger beantragen nunmehr, wie tenoriert.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie sind der Ansicht, die Abrechnung entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Verteilung der Kostenposition “Servicepauschale …” sei nicht zwingend nach Maßgabe der §§ 7, 8 Heizkostenverordnung vorzunehmen. Denn das Haus … – wie auch die übrigen Häuser der Anlage – werde nicht mit (Fern-)Wärme durch die Fa. … Wärmecontracting UG versorgt, vielmehr stamme die notwendige Wärmeenergie aus dem Betrieb einer auf dem Grundstück der Eigentümergemeinschaft befindlichen Wärmepumpenanlage. Weil die Versorgung mittels Wärmepumpe erfolge, gelte die Ausnahmeregelung des § 11 I Ziff. 3 lit. a HeizkostenVO. Dementsprechend hätten die Eigentümer der Untergemeinschaft Haus 49 d auch – wie schon in der Vergangenheit – beschlossen, die Kosten der “Servicepauschale …” nach der beheizten Wohnfläche vorzunehmen. Dieser Umverteilung stehe auch § 12 Ziff. 2 lit. a) Abs. 2 Satz 2 der Teilungserklärung nicht entgegen, weil es sich bei der “Servicepauschale …” nicht um “Kosten der Beheizung” gemäß Teilungserklärung handele. Denn diese Pauschale enthalte nicht nur umlagefähige Kosten der Beheizung und gelte überwiegend Kosten ab, welche der Fa. … durch Planung und Errichtung der Wärmepumpenanlage auf dem Gelände der Gemeinschaft entstanden seien.

Zur Ergänzung des Tatbestands wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen der Parteien Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist, soweit sie nach der teilweisen Klagrücknahme noch rechtshängig ist, begründet.

I.

1. Der Beschluss zu TOP 3 (Umlage der Grundkosten “Servicepauschale …”) widerspricht im angefochtenen Umfang ordnungsgemäßer Verwaltung und ist, soweit er sich auf die Untergemeinschaft des Hauses … bezieht, für ungültig zu erklären.

Der Beschluss der stimmberechtigten Eigentümer der Untergemeinschaft, die “Servicepauschale …” zu 100 % nach beheizbarer Fläche der jeweiligen Wohnungen des Hauses 49 d umzulegen, widerspricht sowohl § 7 Abs. 1 der Heizkostenverordnung als auch § 12 Ziff. 2 a) der Teilungserklärung.

a) Soweit die Beklagten meinen, dass § 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung aufgrund der hier angeblich einschlägigen Ausnahmeregelung des § 11 Abs. 1 S. 3 Heizkostenverordnung nicht anzuwenden sei, weil die Versorgung u.A. des Gebäudes 49 d mit Wärmeenergie nicht durch Fernwärme, sondern mittels einer auf dem Grundstück der Gemeinschaft befindlichen Wärmepumpenanlage erfolge, kann das Gericht dieser Ansicht der Beklagten nicht beitreten.

Die Gemeinschaft wird mit Wärmeenergie versorgt aufgrund des Wärmelieferungsvertrags, den die ursprüngliche und teilende Alleineigentümerin, die Fa. … Projektgesellschaft … am 27.4.2012 bzgl. des Grundstücks … mit der. Fa. … Wärmecontracting UG (= Wärmelieferant) geschlossen hat (Anlage K3, Bl. 45-52). Dieser Vertrag ist ein Vertrag über Fernwärme, der diverse Anlagen, etwa die … (Anlage 5) und eine Preisregelung (Anlage 10) beinhaltet.

Der Vertrag regelt als Rahmenvertrag die Lieferung von Fernwärme durch ein Fernwärmeversorgungsunternehmen für den Anschluss an die Fernwärmeversorgung. Der Begriff des Fernwärmeunternehmens, so der Bundesgerichtshof (BGHZ 109, 118), ist gesetzlich nicht definiert, umfasst allerdings die Tätigkeit jedes Unternehmens, die als Lieferung von Fernwärme zu qualifizieren ist. Fernwärme wiederum liegt vor, wenn, so der Bundesgerichtshof, aus einer nicht im Eigentum des Gebäudeeigentümers stehenden Heizungsanlage von einem Dritten nach unternehmenswirtschaftlichen Gesichtspunkten eigenständig Wärme produziert und an andere geliefert wird. Nach § 5 Ziff. 3 des Wärmelieferungsvertrags “bleibt der Wärmelieferant während der Vertragslaufzeit Eigentümer der gesamten Wärmepumpenanlage”.

Im Übrigen kann letztlich auch dahinstehen, ob die von der Fa. … installierte Heizungsanlage auf dem Grundstück der Gemeinschaft in deren Eigentum übergegangen ist. Gegen die Annahme, die Heizungsanlage sei wesentlicher Bestandteile der Gebäude geworden, dürfte sprechen, dass es sich um, einen Scheinbestandteile i.S.v. § 95 BGB handelt. Die Vertragsparteien dürften im Wärmelieferungsvertrag von einer Installation zu einem (nur) vorübergehenden Zweck ausgegangen sein. Zwar können die Parteien eines Vertrages nicht wirksam über eine qua Gesetzes eintretende dingliche Rechtsfolge verfügen. Die Auslegung, ob eine bestimmte Einrichtung zu einem vorübergehenden Zweck installiert wurde und aus diesem Grund keine Eigentumsübertragung vorliegt, ist jedoch aus Sicht der Vereinbarung und dem Verwendungszweck der Einrichtungen nach dem Einzelfall festzulegen.

Hier übernahm es die Fa. …, eine Wärmepumpenanlage mit fest definierten Übergabepunkten und einem räumlich abgetrennten Heizungsraum in einem Gebäude der Gemeinschaft zu installieren, vgl. § 2 Ziff. 8 des Wärmelieferungsvertrages. Dass § 7 des Wärmelieferungsvertrages eine Eigentumsübertragung zum Ende des Vertrages vorsieht, steht der Annahme eines vorübergehenden Zwecks nicht entgegen: der Vertrag wurde auf eine bestimmte Laufzeit geschlossen, nach deren Ende dieser Eigentumsübergang möglich sein soll. Während des Laufes dieses Vertrages ist es jedoch einerseits durch eine räumliche Trennung auch für Dritte erkennbar, dass eine vorübergehende Verbindung vorliegt. Zudem bestätigt sich der vorübergehende Zweck, da es im Interesse der Wohnungseigentümer liegt, die Heizungsanlage, ihre Instandhaltung und eventuellen teilweisen oder vollständigen Austausch während der Vertragslaufzeit der auch eigentumsrechtlichen Disposition der Fa. … zu überlassen. Die Sonderrechtseigenschaft wird dadurch bekräftigt, dass der Fa. … in § 5 des Wärmelieferungsvertrags das Recht zur Absicherung durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingeräumt wurde.

Letztlich, und darauf verweist das Landgericht Hamburg (Urteil vom 11. Juli 2014 – 304 O 90/13) zu Recht, läge Fernwärme im Sinne der Verordnung zudem auch dann vor, wenn man davon ausgeht, dass die Anlagen nicht Scheinbestandteil der Gebäude der Gemeinschaft, sondern deren Eigentum nach § 94 BGB wurden. Denn die Anwendbarkeit der … rechtfertigt sich aufgrund der Interessenlage des Fernwärmeversorgungsunternehmens, das die entsprechende Investition für die Anlagen zu übernehmen hat, statt nur vom Eigentümer gestellte Anlagen zu betreiben (BGH, Urt. v. 21. 12. 2011 – VIII ZR 262/09). Die Fa. … ist aus dem Wärmelieferungsvertrag zur Errichtung und Betrieb der Anlage auf ihre Kosten verpflichtet, so dass danach Fernwärme nach dem Zweck der Verordnung vorliegt. Auf die zivilrechtliche Beurteilung der Bestandteilseigenschaft kommt es daneben für die Beurteilung, ob Fernwärme i.S.d. Verordnung vorliegt, nicht an.

b) Auch soweit die Beklagten der Auffassung sind, die “Servicepauschale” enthalte keine originäre “Kosten der Beheizung” im Sinne von § 12 Ziff. 2 a) der Teilungserklärung und sei schon deshalb nicht nach Verbrauch zu 70 % zu verteilen, folgt das Gericht dem nicht.

aa) Die Auffassung der Beklagten, der Begriff der “Kosten der Beheizung” in der Teilungserklärung sei entsprechend § 7 Abs. 1 S. 1 Heizkostenverordnung in dem Sinne auszulegen, dass darunter nur Kosten fielen, die bei “Betrieb der Anlage” entstünden, aber nicht Kosten, die der Fa. … durch Planung/Errichtung der Wärmepumpenanlage entstanden und die insbesondere Bestandteil der “Servicepauschale” seien, trifft nach Ansicht des Gerichts nicht zu. Auch die Heranziehung der Beklagten von § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung trifft nach Ansicht des Gerichts nicht zu.

bb) Nach § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung gehören zu den umlagefähigen Wärmekosten beim Eigenbetrieb einer Zentralheizung durch den Vermieter im Wesentlichen die Kosten für Brennstoff, Betriebsstrom, Bedienung und Wartung sowie der Verbrauchszähler. Nicht umlegbar sind der Wertverlust der Anlage durch Betrieb und Zeitablauf (Abschreibung) und die Kosten für die Bereitstellung des in der Heizung gebundenen Kapitals (Kapitalbindungskosten) sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.

§ 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung greift hier schon deshalb nicht, weil die Gemeinschaft die Wärmepumpenanlage nicht als Eigenbetrieb führt; diese wird ausschließlich von Fa. … als Wärmelieferant des zugrundeliegenden Wärmeliefervertrages betrieben.

cc) Relevant ist hier allerdings § 7 Abs. 4 Heizkostenverordnung. Diese Vorschrift regelt den Fall, dass der Vermieter die bereitgestellte Wärme nicht in einer selbst betriebenen Anlage erzeugt, sondern das er sie von gewerblichen Dritten Wärme erzeugen und liefern lässt; dann kann er das Entgelt für die Wärmelieferung umlegen. In die Kalkulation des Wärmelieferanten fließen dann nicht nur die Kosten ein, die auch bei Eigenbetrieb des Vermieters umlagefähig wären, sondern auch die Abschreibungs- und Kapitalbindungskosten der Heizung, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie der Unternehmergewinn.

2. Der Beschluss zu TOP 4 c (Genehmigung der Gesamtabrechnung 2016 und der Einzelabrechnungen) widerspricht im angefochtenen Umfang ordnungsgemäßer Verwaltung und ist, soweit er sich auf die Untergemeinschaft des Hauses … bezieht, für ungültig zu erklären.

Die beschlossenen, auf der Basis der Beschlüsse zu TOP 3 und TOP 4 korrigierten Einzeljahresabrechnungen 2016, datierend vom 26.6.2017, sind fehlerhaft, weshalb die Abrechnungen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und für ungültig zu erklären.

Sie weisen eine Verteilung der Heizkosten auf, wie sie nach dem Beschluss zu TOP 3 entschieden wurden, insbesondere hinsichtlich der Umlage der Grundkosten “Servicepauschale …”. Wie zuvor festgestellt, entspricht diese Verteilung der Heizkosten nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weshalb auch der Beschluss zu TOP 4 c im angefochtenen und noch rechtshängigen Umfang hinsichtlich der Einzelabrechnungen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und deshalb insoweit für ungültig zu erklären ist.

Dies betrifft in der Einzelabrechnung vom 26.6.2017 der Kläger die Positionen/Konten Nr. 17002 (“49d: Heiz- und Wasserkosten (Brunata Direktkosten WE)”) in Höhe von EUR 1.394,92 (Gesamt: EUR 8.070,15) sowie Nr. 17012 (“49d: Servicepauschale …”) in Höhe von EUR 952,79 (Gesamt: EUR 5.032,52).

II.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

III.

Der Streitwert war entsprechend § 49 a GKG festzusetzen.

Das Einzelinteresse der Kläger bemisst sich an den für ungültig erklärten Positionen Nrn. 17002 und 17012 betreffend die “Wärmebezugskosten”, mithin EUR 2.347,71 (EUR 1.394,92 + EUR 952,79), das fünffache Klägerinteresse beträgt EUR 11.738,55. Dieses Interesse wird “gedeckelt” durch das hälftige Gesamtinteresse (50 % von EUR 13.102,67 [EUR 8.070,15 + EUR 5.032,52] = EUR 6.551,33).

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