AG Wismar – Az.: 8 C 210/18 WEG – Urteil vom 08.07.2019
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreites.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 41.522,47 € festgesetzt.
Tatbestand
Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung in der WEG-Anlage …. Die Beklagten sind die weiteren Eigentümer in dieser Wohnungseigentumsanlage. Der Kläger ficht in seiner Eigenschaft als Eigentümer 5 Beschlüsse an, die auf der Eigentümerversammlung vom 11.06.2018 gefasst wurden.
1.
Angefochten wird der Beschluss zu TOP 2 (Hausgeldabrechnung 2017).
Der Kläger hält den Beschluss im Wesentlichen aus folgenden Gründen für unwirksam:
a) Es liege bereits ein Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit vor, da Protokollführerin … gewesen sei.
b) Es liege keine ordnungsgemäßes Protokoll vor, da Unterschriften insoweit fehlten.
c) Die Darstellung der Heizkosten in der Gesamtabrechnung und in den Einzelabrechnungen sei nicht identisch. Da die Heizkosten gemäß der Heizkostenverordnung abzurechnen seien, müssten diese zwischen Einzel- und Gesamtabrechnung differenzieren. Diesem Mindestmaß genüge die vorgelegte Jahresabrechnung nicht.
d) Der Verbuchung der „Stellplatzmieten“ sei falsch. Hierbei handele es sich nicht um Reparaturen.
e) Die Darstellung der Kontenentwicklung sei falsch, angeforderte Eigentümervorauszahlung von 90.047,37 € habe es nicht gegeben.
f) Das Bankkonto soll einen Stand von 30.109.95 € gehabt haben am 31.12.2016 und von 7.666,08 € am 31.07.2017. Das Zustandekommen der Differenz sei nicht erklärt.
g) Die Entwicklung der Bankkonten fehle.
h) Die Instandhaltungsrücklage sei falsch dargestellt, da Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage keine Ausgaben der Eigentümer darstellen würden.
2.
Den Beschluss zu TOP 3 (Entlastung der Verwaltung) hält der Kläger mangels einer ordnungsgemäßen Abrechnung für unwirksam.
3.
Den Beschluss zu TOP 4 (Entlastung des Beirates) hält der Klägers aus selbigen Gründen für unwirksam, er meint darüber hinaus, dass der Beirat einzeln zu entlasten sei.
4.
Den Beschluss zu TOP 5 (Wirtschaftsplan 2018) hält der Kläger im wesentlichen aus folgenden Gründen für unwirksam:
a) Ein Wirtschaftsplan könne nicht im Mai beschlossen werden.
b) Der Beschluss zum Wirtschaftsplan sei zu unbestimmt, da sich aus dem Beschluss ein entsprechendes Datum nicht ergebe.
c) Es sei nicht unterschieden worden, zwischen Einzel- und Gesamtwirtschaftsplan.
d) Die Rücklagenzuführung sei falsch. Diese dürfe nicht als Ausgabe/Kosten bezeichnet werden.
e) Es liege eine fehlerhafte Umlage in Bezug auf die Grundgebühr für Wasser und Abwasser vor, da Grundgebühren des Zweckverbandes nur entsprechend der Anzahl der Wohneinheiten anfallen würden. Die WEG bestehe aus 28 Wohneinheiten und 3 Gewerbeeinheiten, so dass der Umlageschlüssel schon fehlerhaft sei.
Auch die Verwaltervergütung sei ebenfalls nach Miteigentumsanteilen zu verteilen.
5.
Den Beschluss zu TOP 6 (Maßnahme zur Instandsetzung der Regenabflussrinnen in den Laubengängen) hält der Kläger für unwirksam, da er meint, dass dieser Beschluss zu unbestimmt sei. Zudem hätten keine 3 Angebote vorgelegen.
Der Kläger beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der WEG … vom 11.06.2018 zu
TOP 2: Die Hausgeldabrechnung der Firma … für das Jahr 2017 vom 16.05.2018 mit einem Gesamtkostenvolumen von 74.919,00 € sowie die darauf basierenden Einzelabrechnungen werden beschlossen. Die sich aus der Abrechnung ergebenden Guthaben bzw. Nachzahlungen sind bis zum 30.06.2018 auszugleichen;
TOP 3: Für das Wirtschaftsjahr 2017 wird der Verwaltung Entlastung erteilt;
TOP 4: Für das Wirtschaftsjahr 2017 wird dem Beirat Entlastung erteilt;
TOP 5: Der Wirtschaftsplatz 2018 gemäß dem nachträglich korrigierten und übersandten Entwurf vom 24.05.2018 mit einem Gesamthaushalt von 91.284,71 € möge beschlossen werden. Die Zahlungen der Hausgelder nach dem neu zu beschließenden Wirtschaftsplan sollen ab dem 01.07.2018 erfolgen. Der Wirtschaftsplan gilt bis zu Vorlage eines neuen Wirtschaftsplanes;
TOP 6: Die Eigentümer beschließen folgende Maßnahmen zur Instandsetzung der Regenabflussrinnen in den Laubengängen:
1. Die vorhandenen Rinnen sollen in der Höhe gekürzt werden, um ein Abfließen von Wasser in die Rinnen zu gewährleisten.
2. Es soll anschließend eine Abdeckung aus Kunststoffgittern erfolgen,
3. Die Abflüsse zu den außen liegenden Regenrinnen und Fallrohren sollen wiederhergestellt werden.
4. Soweit erforderlich, sind defekte Fliesen in den Laubengängen und auf den Treppen zu erneuern und anschließend zu verfugen.
Herr … wird beauftragt, das Sanierungskonzept entsprechend umzuarbeiten und nach Einholung von Angeboten einen Vergabevorschlag zu unterbreiten. Soweit die Kosten der oben genannten Baumaßnahme einen Betrag von 15.000,00 € brutto nicht übersteigen, wird die Verwaltung bevollmächtigt, nach Zustimmung des Beirates den Auftrag auszulösen. Die Bauüberwachung und Abnahme der Bauleistungen sollen durch Herrn … erfolgen. Die Kosten für die Baumaßnahmen von maximal 15.000,00 € sowie die Kosten des Bauplaners werden aus der Instandhaltungsrücklage beglichen.
werden für unwirksam erklärt.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten halten die Anfechtung insgesamt für unwirksam.
Entscheidungsgründe
I.
Die gestellten Anträge sind zulässig, aber unbegründet.
Die Zulässigkeit der Anträge ergibt sich aus § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG.
Die Anfechtung der Beschlüsse ist in der Frist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erfolgt. Die Anfechtungsklage ging hier per Fax am 09.07.2018 ein. Die Zustellung an die Verwaltung konnte am 08.08.2018 bewirkt werden, nachdem am 10.07.2018 der Gerichtskostenvorschuss angefordert wurde, der sodann am 18.07.2018 einging. Die Anfechtungsfrist ist damit gewahrt.
II.
Die Anfechtung der Beschlüsse ist unbegründet.
Zunächst ist festzustellen, dass die Anspruchsbegründung zum Teil bereits mit der Klageerhebung erfolgte, sodann eine weitere Begründung mit dem Schriftsatz vom 12.08.2018 abgegeben wurde, der gem. des Eingangsstempels hier am 10.08.2018 eingegangen ist.
1.
Es liegt kein Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit vor. Frau … hat die Protokollführung übernommen. Dies war den anwesenden Eigentümern offensichtlich bekannt. Wieso hier ein Verstoß gegen die Nichtöffentlichkeit vorliegen soll, erschließt sich dem Gericht nicht.
2.
Soweit tatsächlich Unterschriften unter dem Protokoll fehlen, können diese nach Ansicht des Gerichtes jederzeit nachgeholt werden. Ein Anfechtungsgrund ergibt sich hieraus nicht.
3.
Die Anfechtung hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 2 (Hausgeldabrechnung 2017) ist unbegründet.
a) Was die Argumentation hinsichtlich der Heizkosten anbelangt, ist zunächst darauf hinzuweisen, dass diese auch für eine Wohnungseigentümergemeinschaft nach den Grundsätzen der Heizkostenverordnung zu erfolgen hat. Das Gericht schließt sich insoweit bezüglich der Heizkostenverteilung der Auffassung des BGH aus seinem Urteil vom 17.02.2012 – V ZR 251/10 – an, wonach in der Jahresgesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen sind. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffes maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.
Die Beklagten haben dargelegt, dass grundsätzlich nach den entsprechenden Vorgaben des BGH vorgegangen wurde. Nachträglich aufgetretene Nachzahlungen seien jedoch dem Abrechnungsjahr 2017 zugeschrieben worden, indem sich nämlich das aus der Abrechnung ergebende Guthaben bereits in der Jahresabrechnung den Verrechnungskonten als Habenbetrag gutgeschrieben wurde, so dass die durch die Abschläge erfolgten zu hohen Liquiditätsabflüsse dem Kontenbestand fiktiv wieder zugeschrieben worden seien, in der Jahresabrechnung jedoch nur die auf das Abrechnungsjahr tatsächlich entstandenen Zahlungsverpflichtungen eingestellt wurden.
Einen entsprechenden – nicht angefochtenen – Beschluss zu diesem Vorgehen hat es im Übrigen am 11.06.2018 zu TOP 2 gegeben. Die Anfechtung des Klägers insoweit geht daher ins Leere.
b) Soweit der Kläger hier rügt, dass eine Stellplatzmiete falsch dargestellt wurde, kann das Gericht diesen Einwand nicht nachvollziehen. Auf Seite 4 der Abrechnung ist jedenfalls nach der hier vorliegenden Abrechnung nur Stellplatzmiete für Mülltonnen dargestellt.
c) Die Beklagten haben dargestellt, dass sie die Entwicklung des Bankkontenbestandes mit der beigefügten Tabelle Abrechnungscheck WEG dargestellt haben. Die Beklagten haben auch dargestellt, wie sich insoweit die entsprechenden Berechnungen ergeben.
Die Beklagten haben im Übrigen auch dargestellt in ihrer Klageerwiderung vom 08.10.2018, welche Einnahmen und Ausgaben entstanden sind und wie diese entsprechend in der Abrechnung dargestellt wurden.
d) Der Angriff des Klägers gegen die Darstellung der Instandhaltungsrücklage greift nicht.
Es ist bereits in der mündlichen Verhandlung erläutert worden, dass die Darstellung der Instandhaltungsrücklage, so wie von der Verwaltung vorgenommen, nicht unbedingt als glücklich zu bezeichnen ist. Allerdings ist hinsichtlich der Instandhaltungsrücklage auf der Ausgaben- als auf der Einnahmenseite jeweils der Klammerzusatz zugefügt worden, dass diese einzelabrechnungsneutral sind, insoweit als die Entnahme bzw. Zuführung aus oder zur Rücklage erfolgt.
Damit ist nach Ansicht des Gerichtes für einen Empfänger dieser Abrechnung ohne Weiteres erkennbar, dass die Instandhaltungsrücklage vorliegend nicht als echte Ausgabe oder als echte Einnahme gesehen wird. Bei der Frage, welche Anforderungen an den Empfänger der Abrechnung gestellt werden können, ist zu berücksichtigen ist, dass die Abrechnung schließlich für einen in der Materie stehendes Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft erstellt wird und für diesen ohne Weiteres erkennbar ist, dass die Entnahme bzw. die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage ergebnisneutral ist, also weder eine echte Ausgabe, noch eine echte Einnahme darstellt.
Bei den Anforderungen, die von der der obergerichtlichen Rechtsprechung an eine Abrechnung gestellt werden, wird zumindest für einen Mieter betont, dass dieser ohne gesonderte betriebswirtschaftliche oder juristische Kenntnis eine Betriebskostenabrechnung nachvollziehen können müsse. Dieser Grundsatz wird aber vom BGH selbst im Bereich des Mietrechtes nicht mehr konsequent angewandt. So hat der BGH in einer Entscheidung vom 19.07.2017 – VIII ZR 3/17 – entschieden, dass für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung allein entscheidend sei, ob es die darin gemachten Angaben dem Mieter ermöglichten, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Hieran seien keine strengen Anforderungen zu stellen, Notwendig, aber auch ausreichend sei es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen könne, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich sei (Entscheidung zitiert nach juris). Es kann daher einem Mieter nach der neueren Rechtsprechung des BGH zugemutet werden, dass dieser bei Zweifeln hinsichtlich der Abrechnung ggf. weitere Ermittlungen in Form von Einsichtnahmen anstellen muss. Für einen Wohnungseigentümer kann deshalb nichts anderes gelten. Dieser ist vielmehr mit der Materie der Abrechnungen vertraut, als ein Mieter.
4.
Der Beschluss zu TOP 3, mit dem der Verwaltung für das Wirtschaftsjahr 2017 Entlastung erteilt wird, ist nicht für ungültig zu erklären.
Aus vorstehenden Darlegungen ergibt sich, dass die Verwaltung eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung erstellt hat, so dass keine Gründe ersichtlich sind, der Verwaltung die Entlastung für 2017 zu verweigern.
5.
Die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 4 (Entlastung des Beirates) ist gleichfalls unbegründet.
Das Gericht vermag bereits nicht nachzuvollziehen, dass der Kläger meint, jedem einzelnen Beiratsmitglied sei Entlastung zu erteilen.
Im Übrigen geltend nach der Rechtsprechung des BGH für die Entlastung des Verwaltungsbeirates grundsätzlich dieselben Grundsätze, wie für die Entlastung der Verwaltung. Allerdings verhält es sich hinsichtlich des Verwaltungsbeirates so, dass dann, wenn der Verwaltungsbeirat lediglich die rechnerische Richtigkeit der Jahresabrechnung prüft, er für weitergehende, strukturierte Mängel einer Jahresabrechnung nicht mithaftet. Für eine solche weitergehende Prüfung, die einschlägige Kenntnisse des Wohnungseigentumsrechtes voraussetzt, wäre der Beirat, der sich üblicherweise aus juristisch nicht vorgebildeten Wohnungseigentümern zusammensetzt, regelmäßig überfordert (so LG Rostock, Urteil vom 23.01.2015, 1 S 24/14, Rd.Nr. 23 bei juris).
6.
Der Beschluss zu TOP 5 (Wirtschaftsplan 2018) ist nicht für unwirksam zu erklären.
a) Soweit der Kläger rügt, dass im Mai ein Wirtschaftsplan für das laufende Wirtschaftsjahr nicht beschlossen werden könne, folgt das Gericht dieser Ansicht nicht. Gemäß der Rechtsprechung des BGH (NJW 2014, Seite 2197) ist noch im laufenden Wirtschaftsjahr ein Beschluss über einen Wirtschaftsplan möglich.
b) Der Beschluss ist auch nicht zu unbestimmt, da er eindeutig Bezug nimmt auf eine Fassung vom 24.05.2018.
c) Richtig ist, dass offensichtlich nicht, so wie es § 28 Abs. 1 Nr. 2 WEG vorsieht, unterschieden wird zwischen Einzelwirtschaftsplänen und einem Gesamtwirtschaftsplan. Es ist allerdings darauf zu verweisen, dass sich aus dem vorgelegten Wirtschaftsplan sowohl die Gesamtkosten ergeben, als auch der entsprechende Anteil des jeweiligen Eigentümers. Nach Ansicht des Gerichtes ist damit dem Grundsatz genüge getan, dass zu unterscheiden ist zwischen den Gesamtkosten der Wohnungseigentümergemeinschaft und den Kosten, die jeder einzelne Wohnungseigentümer zu tragen hat.
d) Der Kläger irrt, wenn er meint, dass die Grundgebühr für Wasser/Abwasser im Wirtschaftsplan falsch veranschlagt ist. Die Beklagtenseite hat hierzu die Gebührensatzung des Zweckverbandes Wismar vorgelegt. Gemäß dessen § 2 Abs. 2 sind gewerbliche Nutzungseinheiten wie Wohneinheiten zu behandeln. Im Übrigen vermag das Gericht nicht zu verstehen, wieso der Kläger hier den Umlagemaßstab rügt, da eine Verteilung auf 28 Einheiten ihn mit höheren Kosten belasten würden, als eine Umlage mit 31 Einheiten.
Selbige Überlegung kann man auch anstellen, soweit der Kläger die Umlage der Verwaltervergütung rügt, dessen Umlageschlüssel von der Beklagtenseite auch nachvollziehbar dargelegt wurde.
7.
Die Anfechtung hinsichtlich des TOP 6 (Instandsetzung der Regenabflussrinnen in den Laubengängen) ist unbegründet.
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass das Gericht den Beschluss für hinreichend bestimmt erachtet. Insbesondere ist eine Obergrenze von 15.000,00 € brutto benannt worden. Bis zu diesem Betrag wurde die Verwaltung bevollmächtigt, nach Zustimmung des Beirates einen entsprechenden Auftrag auszulösen. Zwar kommen zu diesen 15.000,00 € ggf. noch die Kosten des Bauplanes. Der Beklagtenseite ist insoweit zuzustimmen, dass die Kosten des Planer feststellbar sind, da sich diese aus den Vergütungssätzen der HOAI ergeben.
Soweit der Kläger meint, dass vor der Beauftragung weitere Vergleichsangebote eingeholt werden mussten, kann dies vorliegend angesichts der konkreten Vorgeschichte dahinstehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat sich bereits in der Sitzung vom 11.06.2018, dort zu TOP 8, mit der einschlägigen Problematik auseinandergesetzt. Es ist seinerzeit einstimmig beschlossen worden, dass die Verwaltung einen Planer mit der Prüfung und Vorbereitung der Sanierung beauftragen sollte. Die in der Sitzung vom 11.06.2018 dargestellten Kosten wurden auf ca. 39.000,00 € beziffert. Die Eigentümergemeinschaft wollte eine deutliche Reduzierung dieser Kosten erreichen. Letztlich ist dann der Beschluss gefasst worden, der nunmehr angefochten ist.
Das Gericht meint, dass es jedenfalls in dem konkreten Falle nicht der Einholung von Vergleichsangeboten bedurfte.
Weitere Mängel in den angefochtenen Beschlüssen vermag das Gericht nicht zu erkennen, so dass die Klage insgesamt abzuweisen war.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in § 709 ZPO.
Bei der Bemessung des Streitwertes ist das Gericht dem Streitwertvorschlag der Klägerseite gefolgt.
