Skip to content
Menü

WEG – Einräumung von Sondernutzungsrechten an Terrassenflächen

LG Hamburg – Az.: 318 S 67/16 – Urteil vom 24.11.2017

1. Die Berufungen des Klägers und der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 09.06.2016, Az. 303b C 26/15, werden zurückgewiesen.

2. Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben der Kläger 38 % und die Beklagten 62 % zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf € 23.400,00 festgesetzt.

Gründe

I.

Die Parteien sind Mitglieder der WEG A.- Z.-Straße…, … H. und streiten in der Berufungsinstanz um den Anspruch des Klägers gegen die Beklagten, einer Vereinbarung zuzustimmen, mit der ihm an bestimmten Terrassenflächen ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden soll.

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO).

Das Amtsgericht hat die Beklagten mit Urteil vom 09.06.2016 verurteilt, dem Vereinbarungsantrag vom 06.05.2015 (Anl. K 8) insoweit zuzustimmen, als dem Wohnungseigentum 002 der WEG A.- Z.-Straße… in… H. das nachfolgend beschriebene Sondernutzungsrecht zugewiesen werde, sowie die notwendigen grundbuchrechtlichen Erklärungen abzugeben, damit diese Vereinbarung in das Grundbuch eingetragen werden könne: Das Sondernutzungsrecht beziehe sich auf einen Teil der in der Anlage K 6 grün umrandeten Fläche, nämlich die mit „TERRASSE 4,20 m²“ bezeichnete Fläche im Außenbereich auf der Südseite des Gebäudes in der dortigen Gebäudenische, wobei die Fläche nach Norden und Westen hin jeweils von der Wohnung 002 umgrenzt werde, nach Osten hin an die in der Anlage K 6 gelb umrandete Terrassenfläche vor der Wohnung 001 angrenze und nach Süden hin auf derselben Höhe wie die Fluchtlinie der vorspringenden Gebäude ende. Im Übrigen hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen.

Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass dem Kläger der begehrte Zustimmungsanspruch gem. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG nur insoweit zustehe, als sich dieser auf die im Grundplan vom 25.01.1983 (Anl. K 1) als „TERRASSE 4,20 m²“ bezeichnete Fläche in der Nische auf der Südseite des Gebäudes beziehe. Nach der bestehenden Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung vom 07.10.1983 nebst Ergänzung vom 26.01.1984 (Anl. K 2) sei weder dem klägerischen Wohnungseigentum 002 noch dem Wohnungseigentum 001 der Beklagten zu 1) und 3) ein Sondernutzungsrecht an irgendwelchen Außenflächen (Terrassen) zugewiesen, wie bereits das Landgericht Hamburg in seinem Urteil vom 29.11.2013, Az. 318 S 84/13, ausgeführt habe. Auch eine ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung als Teil II der Urkunde vom 07.10.1983 (Anl. K 2) dahingehend, dass für die Wohnungseigentumsrechte 001 und 002 jeweils ein Sondernutzungsrecht an den Terrassenflächen habe vereinbart werden sollen, scheide aus. Die bloße Erwähnung sondergenutzter Flächen in § 2 und von Terrassenflächen in § 10 der Teilungserklärung lasse nicht mit der für das Grundbuch erforderlichen Bestimmtheit darauf schließen, dass hier an ganz bestimmten Außenflächen ein Sondernutzungsrecht habe begründet werden sollen. Ein Sondernutzungsrecht zugunsten des Klägers bzw. zugunsten der Beklagten zu 1) und 3) an den jeweiligen Terrassenflächen im Bereich ihres Wohnungseigentums sei hier auch nicht durch schuldrechtliche Vereinbarung entstanden. Dafür reiche es nicht aus, dass der Kläger und die Beklagten zu 1) und 3) die Terrassenflächen jahrelang exklusiv genutzt hätten und die Sondernutzungsrechte von den Wohnungseigentümern „gelebt“ worden seien.

WEG - Einräumung von Sondernutzungsrechten an Terrassenflächen
(Symbolfoto: Von RossHelen/Shutterstock.com)

Nur hinsichtlich der gepflasterten Außenfläche vor der Wohnung des Klägers, die in dem als Anlage K 1 vorgelegten Grundplan vom 25.01.1983 mit „TERRASSE 4,20 m²“ bezeichnet und grün umrandet sei, habe der Kläger einen Anspruch auf Zustimmung zu der Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts zu seinen Gunsten, weil insoweit ein Festhalten an der geltenden Gemeinschaftsordnung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere auch der Interessen der übrigen Wohnungseigentümer, unbillig erscheine. Zwar habe der Kläger nicht dargetan, dass er durch die Abrechnungspraxis unbillig im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG belastet sei, die kalten Betriebskosten entsprechend den Quadratmeterangaben auf Seite 6 der Teilungserklärung, die nicht bloß die reine Grundfläche seiner Wohnung berücksichtigten, umzulegen. Der Kläger habe hierzu keine Berechnung eingereicht, könne die von der Rechtsprechung aufgestellte Schwelle von 25 % aber ohnehin nicht erreichen. Vielmehr sei darauf abzustellen, dass die Mitbenutzung des in der Gebäudenische vor seinem Schlaf- und Wohnzimmer gelegenen und durch einen Austritt aus der Wohnung quasi mit dieser verbundenen Teils der Südterrasse durch die übrigen Eigentümer den Kläger unbillig belaste und sich aus der Bezeichnung „TERRASSE 4,20 m²“ im Grundplan sowie der Angabe der Wohnfläche in der Tabelle auf Seite 6 der Teilungserklärung und der Terrassentür letztlich ergebe, dass die Fläche nur für den Nutzer der Wohnung „001“ gedacht sein könne, so wie auch die Balkone in der 1. Etage faktisch nur für die entsprechenden Wohnungseigentümer nutzbar seien, obwohl auch diese in der Anlage K 2 nicht ausdrücklich eingeordnet würden. Die übrigen Wohnungseigentümer würden dadurch nicht maßgeblich in ihren Rechten und Interessen beschränkt, weil diesem Terrassenteil aufgrund seiner Lage für sie ohnehin kein praktischer Nutzungswert zukomme. Damit sei für diese auch kein wirklicher Wertverlust für ihr Wohnungseigentum verbunden.

Anders verhalte es sich mit der Terrassenfläche an der Westseite des Gebäudes, die zum gemeinschaftlich genutzten Hintergarten hin ausgerichtet sei, wobei sie von diesem nur teilweise durch Bepflanzung abgegrenzt sei. Hier würde es einen erheblichen Wertverlust für die übrigen Eigentümer darstellen, wenn diese recht große Fläche der alleinigen Nutzung des Klägers zugeschrieben würde, ohne dass dieser den entsprechenden Marktwert an die übrigen Eigentümer bezahle. Der Kläger könne nicht darauf verweisen, dass er sein Wohnungseigentum im Vertrauen auf eine Wohnfläche von 80,98 qm gekauft habe. Ein guter Glaube sei mangels Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch nicht geschützt. Zum anderen könne aus dem Umstand, dass die Quadratmeterangaben in der Tabelle auf Seite 6 der Teilungserklärung gegenüber der reinen Grundfläche der Wohnung mit ca. 9 qm zu viel angegeben worden seien, nicht darauf geschlossen werden, dass dem Kläger die gesamten weiteren in der Anlage K 1 grün umrandeten Terrassenflächen von ca. 32 qm Größe hätten zustehen sollen. Schwerwiegende Gründe, die den Kläger unbillig benachteiligten, seien nicht ersichtlich, zumal die Fläche ursprünglich nicht einmal durch einen direkten Austritt mit seiner Wohnung verbunden gewesen sei. Erst recht könne der Kläger seinen Anspruch nicht auf die den Wohnungseigentümern obliegende Treuepflicht (§ 242 BGB) stützen, weil dies sogar eine grobe Unbilligkeit voraussetzen würde.

Dem Kläger stehe auch kein Anspruch aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG oder § 242 BGB auf eine Änderungsvereinbarung hinsichtlich der Terrassenflächen im Bereich der Beklagten 1) und 3) zu, da ihm durch die bestehende Sach- und Rechtslage insoweit kein unbilliger Nachteil entstehe.

Gegen das seinen erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten am 18.06.2016 zugestellte Urteil hat der Kläger mit einem am 07.07.2016 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die er nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 16.09.2016 mit einem am 14.09.2016 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet hat.

Gegen das ihren Prozessbevollmächtigten am 16.06.2016 zugestellte Urteil haben die Beklagten mit einem am 13.07.2016 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 16.09.2016 mit einem an diesem Tag bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet haben.

Der Kläger trägt vor, dass das Amtsgericht die Zustimmungsklage hinsichtlich der westlichen Terrasse zu Unrecht abgewiesen habe. Die im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile der Wohnungen 001 – 006 seien bis auf drei Stellen hinter dem Komma identisch mit den Anteilen dieser Wohnungen an der Gesamtwohnfläche. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts führe eine ergänzende Vertragsauslegung der Teilungserklärung zur Einräumung von Sondernutzungsrechten. Fraglich sei nämlich, warum die jeweiligen Terrassen im Plan (Anl. K 1) wie die betreffende Wohnung in Grün bzw. in Gelb gekennzeichnet worden seien. § 10 Satz 1 und 2 der Teilungserklärung lasse eher den Schluss zu, dass der Verfasser der Teilungserklärung davon ausgegangen sei, dass Terrassen und Balkone zum Sondereigentum zählten. Daher müsse als „Minus“ zum Sondereigentum ein Sondernutzungsrecht angenommen werden. Das Amtsgericht hätte aus dem Umstand, dass die Terrassen seit 33 Jahren gefliest und ausschließlich vom jeweiligen Sondereigentümer im Erdgeschoss genutzt worden seien und die „kalten“ Betriebskosten ohne Widerspruch nach der Wohnfläche, in der ein Anteil von 9,55 qm für Terrassenflächen enthalten gewesen sei, abgerechnet worden seien, zwingend folgern müssen, dass die Eigentümer diesen gelebten Zustand bewusst und mit rechtlicher Verpflichtungswirkung hätten vereinbaren wollen. Die vom Amtsgericht genannte 25 %-Grenze greife vorliegend nicht, da er nicht die Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels in der Teilungserklärung begehre. Vielmehr seien analog den vom Hanseatischen Oberlandesgericht in der Entscheidung vom 11.08.2003, Az. 2 Wx 76/03, aufgestellten Grundsätzen sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Zudem sei es sachgerecht, den jeweiligen Erdgeschosseigentümern die ausschließliche Nutzung der Terrassen in der Weise zuzubilligen, in der die anderen Eigentümer ihre Balkone nutzen könnten.

Das Interesse der Beklagten zu 1) und 3) bestehe nur darin, ihm zu schaden, und sei daher als schikanös zu bezeichnen. Ein wesentlicher Unterschied zwischen Süd- und Westterrasse sei nicht zu erkennen. Dass andernfalls die Gefahr bestünde, dass sich Wohnungseigentümer vor sein Wohnzimmerfenster setzten und ihn und seine Besucher beobachteten, sei unbillig für ihn. Auch hinsichtlich der Westterrasse sei keine materielle Wertbeeinträchtigung der anderen Eigentümer erkennbar und der Rechtsfrieden und ein gedeihliches Miteinander der Eigentümer erforderten einen Anspruch auf Zustimmung. Die Beklagten zu 1) und 3) könnten sich hinsichtlich der im Bereich ihres Sondereigentums liegenden Terrassen nicht wie Sondernutzungsberechtigte benehmen und gleichzeitig die Existenz von Sondernutzungsrechten generell bestreiten. Zudem führe auch die hier vorliegende tiefgreifende Zerrüttung zwischen ihm und den Beklagten zu 1) und 3) zu einem schwerwiegenden Grund, der das Festhalten an der gesetzlichen Regelung als unbillig erscheinen lasse.

Die Beklagten tragen zur Begründung ihres Rechtsmittels vor, dass sich nicht erschließe, inwiefern die Bezeichnung „TERRASSE 4,20 m²“ sowie die Angaben der Wohnfläche in der Tabelle auf Seite 6 der Teilungserklärung Relevanz dafür haben sollten, dass die Fläche letztlich nur für den Nutzer der Wohnung „001“ gedacht sein könne. Wie hinsichtlich der gesamten vom Kläger beanspruchten Außenfläche seien die Angaben insofern unrichtig und unbestimmt. Das Amtsgericht habe selbst ausgeführt, dass die in der Anlage K 1 grün umrandete Außenfläche maßstabsgemäß tatsächlich 11,31 m² und nicht 4,20 m² betrage. Auch der Begriff „Terrasse“ ändere nichts daran. Den fraglichen „Geburtsfehler“ habe es bei Aufteilung in Wohnungseigentum gerade nicht gegeben, da Sondereigentum oder ein Sondernutzungsrecht an den Terrassenflächen gerade nicht habe bestellt werden sollen. Der vom Amtsgericht gezogene Vergleich zu den Balkonen in der ersten Etage greife nicht durch. Andernfalls könnte jeder Sondereigentümer, zu dessen Nutzungsbereich faktisch ein Balkon gehöre, die übrigen Wohnungseigentümer auf Einräumung eines solchen Sondernutzungsrechts verklagen.

Der Kläger beantragt,

1. das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 09.06.2016, Az. 303b C 36/15, abzuändern und die Beklagten zu verurteilen, dem Vereinbarungsantrag vom 06.05.2015 (Anlage K 8) auch insoweit zuzustimmen, als dem Wohnungseigentum 002 der WEG A.- Z.-Str…. in… H. auch bezüglich der gesamten in Anlage K 6 grün umrandeten Außenbereichsfläche der Westterrasse mit Ausnahme des zusätzlich zum grün noch rot umrandeten Bereichs auf der Südseite ein Sondernutzungsrecht zugewiesen wird und die insoweit notwendigen grundbuchrechtlichen Erklärungen abzugeben,

hilfsweise die Zulassung der Revision,

2. die Berufung der Beklagten zu verwerfen bzw. zurückzuweisen.

Die Beklagten beantragen,

1. das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 09.06.2016, Az. 303b C 36/15, abzuändern und die Klage abzuweisen,

2. die Berufung des Klägers zurückzuweisen.

Der Kläger trägt zu der Berufung der Beklagten vor, dass diese bereits unzulässig sei, weil die Beklagten keinen konkreten Rechtsfehler des Amtsgerichts benannt hätten. Im mittleren Absatz auf der Seite 2 ihrer Berufungsbegründung führten die Beklagten gerade aus, dass die Annahme des Amtsgerichts richtig sei, dass die Mitbenutzung der Terrasse vor seinem Schlafzimmer für ihn unbillig wäre. Damit würden die Beklagten insoweit die Rechtsansicht des Amtsgerichts vertreten.

Die Beklagten tragen zu der Berufung des Klägers vor, dass der Schluss des Klägers unrichtig sei, wonach eine Vermessung der Wohnfläche einen irgendwie gearteten Hinweis auf die rechtliche Beschaffenheit eines Nutzungsrechts enthalte (vgl. BGH, Urteil vom 10.03.2010 – VIII ZR 144/09). Zudem unterschieden sich die Pläne, mit denen der Kläger seinen angeblichen Anspruch auf Einräumung eines Sondernutzungsrechts begründen wolle, auch von den tatsächlich geschaffenen Terrassenflächen. Ebenso wenig zulässig sei der Schluss eines Nutzungsverhaltens auf eine konkludente Vereinbarung. Wären die Parteien vom Bestehen von Sondernutzungsrechten ausgegangen – was nicht der Fall sei –, hätte ihnen der Rechtsbindungswille gefehlt. Auch Modalitäten der Wohngeldabrechnung führten nicht zu einem anderen Ergebnis, weil diese in der Teilungserklärung vorgesehen seien. Sondernutzungsrechte an den Balkonen bestünden nicht, weswegen der Kläger die Einräumung eines Sondernutzungsrechts nicht unter Hinweis auf die Balkonnutzung verlangen könne.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrages wird ergänzend auf die zwischen den Parteien im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen. Der Kläger hat nach Schluss der mündlichen Verhandlung noch Schriftsätze vom 25.01.2017 und 14.11.2017 (Eingang bei Gericht jeweils am selben Tag) eingereicht, die ihm nicht nachgelassen waren.

II.

Die selbständigen Berufungen des Klägers und der Beklagten sind zulässig, insbesondere jeweils form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, haben jedoch in der Sache keinen Erfolg.

1.

a) Die Berufung des Klägers ist zulässig.

b) Die Berufung der Beklagten ist im Hinblick auf § 520 Abs. 3 Satz 2 Ziff. 2 ZPO zulässig, da die Formulierung auf Seite 2 im 2. Absatz der Berufungsbegründung vom 16.09.2016 als „Einzig unrichtig…“ statt als „Einzig und richtig…“ zu lesen ist. Es handelt sich ersichtlich um einen Schreibfehler, da sich die Berufungsbegründung der Beklagten andernfalls im Wesentlichen darin erschöpft hätte darzustellen, warum das amtsgerichtliche Urteil auch insoweit, wie es der Klage stattgegeben hat, „einzig und richtig“ ist. Der Beklagtenvertreter hat im Termin zur mündlichen Berufungsverhandlung vom 11.01.2017 klargestellt, dass die in Rede stehende Formulierung richtig „Einzig unrichtig…“ lauten müsse (vgl. Seite 2 des Sitzungsprotokolls).

2.

a) Der Kläger hat nicht dargetan, dass ihm durch den Teilungsvertrag vom 07.10.1983 (UR Nr…. des Notars Dr. R. S., H.) nebst Ergänzung vom 26.02.1984 (UR Nr…. des Notars Dr. R. S., H., Anlagenkonvolut K 2) wirksam ein Sondernutzungsrecht an den hier in Rede stehenden Terrassenflächen eingeräumt worden ist. Insoweit verweist die Kammer auf ihr Urteil vom 29.11.2013 – 318 S 84/13 und ihren Beschluss vom 15.01.2014 in derselben Sache, mit dem die Anhörungsrüge des hiesigen Klägers (damaligen Beklagten) zurückgewiesen wurde.

Die Kammer hat im Urteil vom 29.11.2013 ausgeführt:

„Denn der Beklagte verfügt über kein Sondernutzungsrecht an der Fläche, auf der sich die von ihm genutzte Westterrasse befindet und deren erleichterten Zugang das von ihm neu eingebaute Fenster-/Terrassentürelement bewirken soll. Der zwischen den Parteien geltenden Teilungserklärung (Anl. K 2) ist an keiner Stelle zu entnehmen, dass dem Inhaber des Sondereigentums des Beklagten an einem bestimmten Teil der Gemeinschaftsfläche ein Sondernutzungsrecht eingeräumt worden ist. In § 2 der Teilungserklärung ist von Sondernutzungsrechten nur in Bezug auf die Tiefgarage die Rede. Dort wird auch nicht die auf die Terrassen entfallende Grundstücksfläche dem Sondereigentum eines Wohnungseigentümers zugewiesen. Ob und ggfs. unter welchen Voraussetzungen eine solche gem. § 1 Abs. 5 WEG nichtige Zuweisung einer Teilfläche des Grundstücks zum Sondereigentum eines Wohnungseigentümers in die Bestellung eines Sondernutzungsrechts umgedeutet werden könnte, bedarf hier keiner Entscheidung. Soweit der Beklagte in diesem Zusammenhang darauf hinweist, dass die Terrassenflächen gemäß der Wohnflächenberechnung (Anl. B 3) mit einem gewissen Anteil in der in der Teilungserklärung angegebenen Fläche der Wohnungen (dort Spalte 3) enthalten seien, mag dies zwar zutreffen, ist aber unerheblich. Denn die Wohnflächenberechnung ist nicht Bestandteil des Wohnungsgrundbuchs, da die Eintragungsbewilligung (Ziff. III., Seite 14 der Teilungserklärung) nicht auf diese Bezug nimmt. Im Übrigen würde es insoweit auch an der notwendigen sachenrechtlichen Bestimmtheit für die wirksame Bestellung von Sondernutzungsrechten an der Terrassenfläche fehlen.

Die hinreichende Bestimmtheit des Umfangs des Sondernutzungsrechts an den Terrassen ergibt sich nicht aus dem „Aufteilungsplan“ (Anl. B 2). Im Textteil der Teilungserklärung wird an keiner Stelle auf den Aufteilungsplan Bezug genommen. Allein durch die farbige Markierung von Terrassenflächen in derselben Farbe wie die jeweilige Erdgeschosswohnung folgt nicht die wirksame Bestellung eines dinglichen Sondernutzungsrechts. Zwar ist der Eintragungsbewilligung gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Ziff. 1 WEG der Aufteilungsplan beizufügen. Dieser allein kann jedoch hinsichtlich der Einräumung von Sondernutzungsrechten keine sachenrechtliche Wirkung entfalten, wenn dies nicht an irgendeiner Stelle in der Teilungserklärung vereinbart ist. Dass es – möglicherweise aufgrund eines Versehens des beurkundenden Notars – bei der Teilungserklärung der Parteien an der erforderlichen Vereinbarung von Sondernutzungsrechten im Textteil der Teilungserklärung fehlt, ergibt sich auch aus dem Schreiben des Notars Dr. A. H., H. vom 16.11.2012 an den Beklagten (Anl. B 1).

Für die Einräumung eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts an der hier in Rede stehenden Terrassenfläche zu Gunsten des Beklagten ist nichts vorgetragen und ersichtlich.“

Im Beschluss vom 15.01.2014, mit dem die Anhörungsrüge des Klägers verworfen / zurückgewiesen worden ist hat die Kammer ausgeführt:

„2.

a) Im Hinblick auf den im ersten Spiegelstrich auf Seite 3 der Rügeschrift angesprochenen Punkt der “Begründung des Sondereigentums an der Westterrasse sowie der Umdeutung der möglicherweise fehlgeschlagenen Eigentumsbestellung in ein Sondernutzungsrecht” fehlt es an einer entscheidungserheblichen Verletzung des Anspruchs des Beklagten auf rechtliches Gehör (§ 321a Abs. 1 Satz 1 Ziff. 2 ZPO). Der Beklagte hat insoweit ausreichend rechtliches Gehör zu den maßgeblichen rechtlichen Fragen erhalten.

Der Beklagte verkennt nach wie vor, dass die Westterrasse nicht sondereigentumsfähig ist. Hierzu trägt er nichts Neues vor.

Zwar kann eine nichtige Zuweisung zum Sondereigentum unter Umständen in die Bestellung eines Sondernutzungsrechts umgedeutet werden. Dies kommt jedoch vorliegend nicht in Betracht, da es bereits an einer Zuweisung der Westterrasse zum Sondereigentum des Beklagten fehlt. Dies wäre jedenfalls nicht hinreichend bestimmt, so dass eine Umdeutung in die Bestellung eines Sondernutzungsrechts schon aus diesem Grund ausscheidet. Die Quadratmeterangabe “80,98” in den Tabellen auf Seite 6 und 15 der Teilungserklärung allein und ohne jede Erwähnung der Terrasse im Textteil der Teilungserklärung reicht für eine (nichtige) Zuweisung der Westterrasse zum Sondereigentum des Beklagten nicht aus. Die Teilungserklärung verweist für die Beschreibung des Sondereigentums des Beklagten nicht etwa auf die im Aufteilungsplan grün umrandeten Räume der Wohnung Nr. 2. Zudem trägt der Beklagte selbst vor, dass sich aus der Angabe der Fläche seines Sondereigentums in der Teilungserklärung nur mittelbar rückschließen lasse, dass diese die Terrassenfläche (teilweise zu 50 %, teilweise zu 25 %) beinhalten müsse. Selbst wenn es sich bei der Anlage B 2 um den Aufteilungsplan handelt und dieser im Original die grüne Umrandung enthält, die neben dem Sondereigentum des Beklagten auch die Terrassen umfasst, ändert dies nichts daran, dass es hinsichtlich der Terrassen im Textteil der Teilungserklärung an jeder sprachlichen Bezugnahme auf den Aufteilungsplan fehlt. Zudem enthält der Aufteilungsplan (Anl. B 2) hinsichtlich der Terrassen weder Maß- noch Flächenangaben, so dass sich die vom Kläger angestellten Berechnungen (Ansatz bestimmter Terrassenflächen zu 50 % und bestimmter Teilflächen zu 25 %) daraus überhaupt nicht nachvollziehen lassen. Die Wohnflächenberechnung (Anl. B 3), die wiederum vom Aufteilungsplan abweichende Flächenangaben enthält, ist nicht Bestandteil des Wohnungsgrundbuchs, wie die Kammer in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt hat.“

An dieser Rechtsauffassung hält die Kammer auch in ihrer aktuellen Besetzung fest. Allein die farbliche Umgrenzung nicht nur der Wohnräume, sondern auch der Terrassen in einer zur Abgeschlossenheitsbescheinigung gehörenden Bauzeichnung des Erdgeschosses des Gebäudes (Anl. K 1) ohne jegliche Erwähnung im Text des Teilungsvertrages macht die Terrassenflächen nicht zum Gegenstand des Sondereigentums (vgl. BeckOK WEG/Kral, 32. Edition, Stand: 01.10.2017, § 7 Rdnr. 98), was mangels Raumeigenschaft der Terrassen ohnehin gem. § 1 Abs. 5 WEG als nichtig anzusehen wäre (KG, Beschluss vom 06.01.2015 – 1 W 369/14, MDR 2015, 269; Hogenschurz, jurisPR-MietR 4/2015 Anm. 5; Jennißen/Grziwotz, WEG, 5. Auflage, § 5 Rdnr. 83; Vandenhouten in: Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 1 Rdnr. 20), aber die Auslegung hätte eröffnen können, dass dem Kläger an den Terrassenflächen stattdessen ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist (vgl. zur Umdeutung der nichtigen Zuweisung zum Sondereigentum in die Einräumung eines Sondernutzungsrechts OLG Hamm, Beschluss vom 13.08.1996 – 15 W 115/06, ZMR 1997, 193).

Wie bereits im Vorverfahren (Az. 318 S 84/13) ist für die Kammer auch in ihrer jetzigen Besetzung nicht ersichtlich, dass und inwieweit das Wohnungsgrundbuch des Wohnungseigentums Nr. 2 des Klägers hinsichtlich Gegenstands und Inhalts des Sondereigentums auf den Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Ziff. 1 WEG) Bezug nimmt. Der Kläger hat keinen Grundbuchauszug des für sein Sondereigentum angelegten Wohnungsgrundbuchs eingereicht. Gem. § 7 Abs. 3 WEG kann das Wohnungsgrundbuch hinsichtlich des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug nehmen. Dies gilt auch für die Eintragung von Sondernutzungsrechten (BeckOK WEG/Kral, a.a.O., § 7 Rdnr. 27). In der Eintragungsbewilligung (Ziff. III. des Teilungsvertrages, Seite 14) wird für den Gegenstand des Sondereigentums nur auf Ziff. I. § 1 und Ziff. II. §§ 2 – 12 des Teilungsvertrages Bezug genommen. In den genannten Regelungen des Teilungsvertrages fehlt es jedoch an jeder Bezugnahme auf einen Aufteilungsplan und insbesondere eine darin enthaltene farbliche Umrahmung oder Kennzeichnung von Räumen oder Flächen. Bei den Grundbuchanträgen im Teilungsvertrag klingt auch in Ziff. III. 2. b) nicht die Einräumung von Sondernutzungsrechten an Terrassenflächen an. Vielmehr soll bei dem anzulegenden Wohnungsgrundbuchblatt jeweils außer dem Miteigentumsanteil und dem Sondereigentum an der Wohnung und dem Kellerraum auch der Kfz-Stellplatz in der Tiefgarage vermerkt werden (Seite 14 des Teilungsvertrages). Wie sich aus den Tabellen auf Seite 6 und 15 des Teilungsvertrages ergibt, sollten Sondernutzungsrechte hinsichtlich der Tiefgaragenstellplätze begründet werden.

Daher geht der Vortrag des Klägers fehl, dass im Wege einer ergänzenden Auslegung des Teilungsvertrages aufgrund der farblichen Umrandung im Aufteilungsplan (Anl. K 1) davon auszugehen sei, dass ihm an den Terrassenflächen ein Sondernutzungsrecht eingeräumt worden sei. Bei einem Widerspruch zwischen der textlichen Beschreibung und dem Lageplan entsteht das Sondernutzungsrecht nicht (OLG Hamm, Beschluss vom 13.03.2000 – 15 W 454/99, NJW-RR 2001, 84, Rn. 29, zitiert nach juris; Jennißen/Grziwotz, a.a.O., § 5 Rdnr. 52). Dies gilt auch im vorliegenden Fall, wenn jegliche Erwähnung der Einräumung von Sondernutzungsrechten an Terrassenflächen im Textteil des Teilungsvertrages fehlt.

b) Entgegen der Auffassung des Klägers ist auch nicht ersichtlich, dass ihm die Wohnungseigentümer durch eine stillschweigende schuldrechtliche Vereinbarung ein Sondernutzungsrecht an den Terrassenflächen im Bereich seines Wohnungseigentums im Erdgeschoss eingeräumt haben.

Der Vortrag des Klägers ist insoweit bereits unschlüssig. Er behauptet, dass sämtliche Eigentümer – auch die Beklagten – in ihrem täglich praktizierten Nutzungsverhalten davon ausgegangen seien, dass wirksam Sondernutzungsrechte an den Terrassen bestellt worden seien, und damit auch einverstanden gewesen seien. Träfe dies zu, hätte den Wohnungseigentümern jedes rechtsgeschäftliche Erklärungsbewusstsein gefehlt, dem Kläger durch ihre widerspruchslose Duldung ein Sondernutzungsrecht an den Terrassenflächen im Bereich seines Sondereigentums einzuräumen. Aus dem vom Kläger in Bezug genommenen Beschluss des Hanseatischen Oberlandesgerichts vom 11.08.2003 – 2 Wx 76/03 (ZMR 2003, 870) ergibt sich nichts anderes. Dort hat das Hanseatische Oberlandesgericht entschieden, dass die langjährige Genehmigung von Jahresabrechnungen, in denen die Betriebskosten nach einem anderen als dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Verteilungsschlüssel abgerechnet wurden, unabhängig von ihrer Dauer allenfalls dann eine förmliche Änderungsvereinbarung ersetzt, wenn feststeht, dass sämtliche Wohnungseigentümer sie in dem Bewusstsein vornehmen, den Kostenverteilungsschlüssel der Gemeinschaftsordnung zu ändern und durch einen neuen zu ersetzen. Das ist hier in Bezug auf die Einräumung eines Sondernutzungsrechts zu Gunsten des Klägers an den hier in Rede stehenden Terrassenflächen gerade nicht der Fall. Vielmehr fehlte den übrigen Wohnungseigentümern unter Zugrundelegung des Vortrags des Klägers jegliches Bewusstsein, den Teilungsvertrag durch die Duldung der alleinigen Nutzung der Terrassenflächen durch den Kläger konkludent dahingehend zu ändern, dass dem Kläger ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht an den Terrassenflächen eingeräumt wird. Aus diesem Grunde bedarf es nicht der Vernehmung der Eigentümer der übrigen Wohnungen, ob diese davon ausgegangen sind, dass dem jeweiligen Sondereigentümer der Erdgeschosswohnungen das alleinige Nutzungsrecht an den hier in Rede stehenden Terrassenflächen zusteht. Welche Vorstellungen die Mieter von Wohnungen im Objekt von den Nutzungsrechten der Erdgeschosseigentümer an den Terrassenflächen hatten, ist von vornherein unerheblich.

c) Der Kläger kann die Einräumung von Sondernutzungsrechten an den von ihm zur alleinigen Nutzung beanspruchten Grundstücksflächen nicht aus einer (ergänzenden) Auslegung des Teilungsvertrages herleiten.

Im Ansatz zu Recht weist der Kläger darauf hin, dass die (ggf. ergänzende) Auslegung der Teilungserklärung Vorrang vor einer Anpassung gem. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG hat (BGH, Versäumnisurteil vom 13.05.2016 – V ZR 152/15, ZMR 2016, 713, Rn. 18, zitiert nach juris). Maßgebend für die Auslegung der Gemeinschaftsordnung sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH, a.a.O., Rn. 19, zitiert nach juris).

Die sich aus dem Teilungsvertrag ergebenden Indizien (§ 2 Abs. 4: „an den sondergenutzten Flächen“; § 10 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1: „… Wohnflächen des Sondereigentums (ohne Balkone und Terrassenflächen)“) reichen für eine ergänzende Auslegung nicht aus, und zwar weder in dem Sinne, dass (unwirksam) Sondereigentum an den Terrassenflächen begründet werden sollte, noch dahingehend, dass dem jeweiligen Sondereigentümer der Erdgeschosseinheit Nr. 2 ein Sondernutzungsrecht an den Terrassenflächen eingeräumt werden sollte. Die zitierten Textstellen aus der Teilungserklärung widersprechen sich bereits inhaltlich, weil einmal von Sondernutzungsflächen und das andere Mal von Sondereigentum die Rede ist. Die Erwähnung „sondergenutzter Flächen“ in § 2 Abs. 4 des Teilungsvertrages lässt auch nicht zwingend auf die beabsichtigte Einräumung von Sondernutzungsrechten an den Terrassenflächen schließen, weil jeder der sechs Sondereigentumseinheiten das Sondernutzungsrecht an einem Tiefgaragenstellplatz eingeräumt worden ist. Aus der Wohnflächenangabe in den Tabellen auf Seite 6 und 15 des Teilungsvertrages ist nicht einmal im Ansatz zu entnehmen, wie die dort aufgeführten Werte ermittelt worden sind und dass und ggfs. mit welchem Anteil die Terrassenflächen in die Angabe der Wohnfläche des Sondereigentums Nr. 2 eingeflossen sind. Die vom Kläger dazu unter Hinweis auf die Bauzeichnung des Erdgeschosses (Anlage zur Abgeschlossenheitsbescheinigung, Anl. K 1) angestellten Berechnungen, wonach die Terrassenflächen jeweils mit einem bestimmten Bruchteil in die in den Tabellen auf Seite 6 und 15 des Teilungsvertrages aufgeführte Wohnfläche der Wohnung Nr. 2 angerechnet worden seien, finden im Teilungsvertrag keine Stütze. Die Regelungen in § 10 Abs. 1 und 2 des Teilungsvertrages sind nicht in der vom Kläger vorgetragenen Weise dahingehend auszulegen, dass die auf Seite 6 und 15 angegebenen Wohnflächen unter (teilweiser) Einbeziehung der Balkon- und Terrassenflächen ermittelt worden sind. Es könnte sich auch nur um eine Klarstellung handeln, dass nicht noch Balkon- und Terrassenflächen zu den in der Tabelle angegebenen Wohnflächen zu addieren sind. Dass die Wohnfläche der Wohnung Nr. 2 des Klägers nicht der Summe der Flächen der einzelnen Räume gemäß dem Aufteilungsplan (Anl. K 1) entspricht, könnte seine Ursache auch darin haben, dass die Flächen des Sondereigentums an dem Kellerraum und des Sondernutzungsrechts an dem Tiefgaragenstellplatz ganz oder zum Teil mit eingerechnet wurden. Diese Auslegung liegt näher, weil das Sondereigentum an dem Kellerraum und das Sondernutzungsrecht an dem Tiefgaragenstellplatz im Gegensatz zu einem Sondernutzungsrecht an Terrassenflächen ausdrücklich erwähnt werden.

Soweit der Kläger in dem ihm nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 25.01.2017 auf die Wohnflächenberechnung (Anl. BK 10) verweist und vorträgt, dass sich die daraus für sein Wohnungseigentum Nr. 2 (Erdgeschoss rechts) ermittelte Wohnfläche unter Einberechnung der Südterrasse (Fläche 4,00 m x 2,10 m) zu 50 % und der Westterrasse (Fläche 2,38 m x 9,00 m) zu 25 % ergebe, besteht kein Anlass, deswegen die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen. Zudem würde sich selbst bei Zulassung des Vortrags im Ergebnis nichts anderes ergeben. Die Kammer hat bereits in dem im Vorprozess ergangenen Urteil vom 29.11.2013, Az. 318 S 84/13, ausgeführt, dass die Eintragungsbewilligung im Teilungsvertrag nicht auf die Wohnflächenberechnung Bezug nimmt und diese daher nicht zur Auslegung der Grundbucheintragung herangezogen werden kann. Zudem stimmt die auf den Seiten 6 und 15 der Teilungserklärung angegebene Wohnfläche des Wohnungseigentums Nr. 2 von 80,98 m² auch nicht vollständig mit der Wohnflächenberechnung von 81,09 m² vollständig überein.

Aus diesem Grund ergibt sich auch nichts anderes daraus, dass in § 10 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 des Teilungsvertrages bei der Regelung der Lasten- und Kostentragung jeweils davon die Rede ist, dass sich der Anteil „…nach dem Verhältnis der Wohnfläche des Sondereigentums (ohne Balkone und Terrassenflächen)“ bzw. „…ebenfalls nach den Flächen des Sondereigentums (ohne Balkone und Terrassenflächen)“ richte. Bei den genannten Regelungen handelt es sich um die einzige Stelle im Teilungsvertrag, in der Terrassenflächen überhaupt nur erwähnt werden. Von der Zuweisung von Sondernutzungsrechten ist dort nicht die Rede. Der Kläger kann auch nicht mit Erfolg geltend machen, dass sich aus der Formulierung des Teilungsvertrages ergebe, dass die Balkone und Terrassenflächen jeweils zum Sondereigentum der jeweiligen Wohnung hätten gehören sollen. Dagegen spricht bereits entscheidend die in Ziff. I. § 2 Abs. 1 des Teilungsvertrages enthaltene Eigentumsregelung, wonach Gegenstand des Sondereigentums die im vorstehenden § 1 bestimmten Räume der Wohneinheiten und die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestalt des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 2 WEG). Bei den hier in Rede stehenden Terrassenflächen handelt es sich weder um Räume noch um Bestandteile des Gebäudes.

3.

Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht der Klage auf Zustimmung zu der Vereinbarung nur in Bezug auf die südliche Terrasse stattgegeben, sie jedoch in Bezug auf die westliche Terrasse (und die gepflasterte Verbindung an der Südseite des Gebäudes entlang) abgewiesen.

Nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

a) Die Einräumung eines im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechts kann Gegenstand einer Vereinbarung im Sinne des § 10 WEG und damit auch eines Anspruchs nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG sein, da auch ein dinglich wirkendes Sondernutzungsrecht die sachenrechtliche Zuordnung des Nutzungsgegenstandes zum Gemeinschaftseigentum unverändert lässt (vgl. BGH, Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 189/11, ZMR 2012, 793, Rn. 9, zitiert nach juris; Bärmann/Suilmann, WEG, 13. Auflage, § 13 Rn. 74).

b) Anspruchsgegner sind richtigerweise nur diejenigen Eigentümer, die ihre verbindliche Zustimmung zur erstrebten Vereinbarung verweigern (LG München I, Urteil vom 13.06.2013 – 36 S 10305/12, ZMR 2014, 55, Rn. 3, zitiert nach juris; Bärmann/Suilmann, a.a.O., § 10 Rdnr. 163; BeckOK WEG/Dötsch, 32. Edition, Stand: 01.10.2017, § 10 Rdnr. 293; Kümmel/Niedenführ in: Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., § 10 Rdnr. 62). Daher hat der Kläger zu Recht mit den Beklagten nur die Miteigentümer verklagt, die sich geweigert haben, den Vereinbarungsentwurf gemäß Anlage K 8 zu unterzeichnen.

Soweit der Kläger im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 14.11.2017 behauptet, dass die Beklagte zu 2) ihr Wohnungseigentum (Wohnung Nr. 6) zwischenzeitlich an eine Frau Dr. K. M. veräußert habe, ist dies gem. § 265 Abs. 2 ZPO unerheblich. Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung bestand nicht.

c) Das Ergebnis der vom Amtsgericht vorgenommenen umfassenden Abwägung der Interessen der Parteien ist nicht zu beanstanden.

Ein Festhalten an der bestehenden Regelung ist für den Kläger nur hinsichtlich der Südterrasse, die im Aufteilungsplan (Anl. K 1) mit „TERRASSE 4,20 m²“ bezeichnet worden ist, nicht hingegen an der sog. Westterrasse aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig. Unbillig ist eine Regelung, die bei objektiver Betrachtung die unterschiedlichen Interessen der Wohnungseigentümer nicht in einen angemessenen Ausgleich bringt, weil einzelne Wohnungseigentümer übervorteilt oder ohne sachlichen Grund benachteiligt werden (Kümmel/Niedenführ in: Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., § 10 Rdnr. 55).

Schwerwiegende Gründe bestehen im vorliegenden Fall für den Kläger, weil die mit grüner Farbe erfolgte Umrahmung seines Sondereigentums (Wohnung Nr. 2) im Aufteilungsplan (Anl. K 1) die von ihm zur alleinigen Nutzung beanspruchten Terrassenflächen (sowie den „Verbindungsweg“ an der südlichen Hauswand entlang, der nicht Gegenstand des Begehrens des Klägers ist) mit umfassen, was indiziell dafür sprechen kann, dass dem Kläger an den mit umrahmten Grundstücksflächen ein alleiniges Nutzungsrecht unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer eingeräumt werden sollte, was dann aber – soweit auf Basis des Parteivortrags für die Kammer ersichtlich – bei der Beurkundung des Teilungsvertrages am 07.10.1983 weder textlich noch bei der Eintragung des Inhalts und Gegenstandes des Sondereigentums im Wohnungsgrundbuch der Wohnung Nr. 2 grundbuchlich umgesetzt worden ist. Hierfür spricht indiziell auch der Umstand, dass die in den Tabellen auf Seite 6 und 15 des Teilungsvertrages genannte Wohnfläche der Wohnung Nr. 2 (80,98 m²) die Summe der sich aus dem Aufteilungsplan ergebenden Wohnflächen von 71,58 m² um 9,40 m² übersteigt. Auch kann die Kostenverteilungsregelung in § 10 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 des Teilungsvertrages, die auf das Verhältnis der Wohnflächen des Sondereigentums „ohne Balkone und Terrassenflächen“ abstellt, dafür sprechen, dass in die im Teilungsvertrag enthaltenen Wohnflächen der sechs Wohnungen die Flächen von Balkonen und Terrassen in bestimmter Weise einberechnet waren.

Demgegenüber verkennt die Kammer nicht, dass der Teilungsvertrag in seinem Textteil erkennbar an keiner Stelle dem Sondereigentümer der Wohnung Nr. 2 ein Sondernutzungsrecht an Terrassenflächen einräumte und gegen eine mangels Raumeigenschaft unwirksame Zuweisung der Terrassen zum Sondereigentum spricht, dass die Flächen bereits nicht der in Ziff. I. § 2 Abs. 1 des Teilungsvertrages enthaltenen Definition, was Gegenstand des Sondereigentums sei, entsprachen. Von daher war für den Sondereigentümer der Wohnung Nr. 2 von Anfang an erkennbar, dass ihm durch den Teilungsvertrag und die Eintragungsbewilligung kein ausschließliches Nutzungsrecht an Terrassenflächen eingeräumt war.

Gleichwohl schließt der vom Kläger behauptete „Geburtsfehler“ des Teilungsvertrages seinen Änderungsanspruch aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG nicht von vornherein aus. Der Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes für die übrigen Wohnungseigentümer, dass die Vereinbarung nicht ohne ihre Zustimmung geändert wird, und der nach wie vor strenge Maßstab für die Änderungsvoraussetzungen darf nicht dazu führen, dass eine Gemeinschaftsordnung, die von Anfang an nicht sachgerechte Regelungen aufweist, insoweit nicht geändert werden kann bzw. nur unter der Voraussetzung, dass sich – nicht vorhersehbar – die tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse nachträglich geändert haben (vgl. Kammer, Urteil vom 30.09.2009 – 318 S 22/09, ZMR 2010, 144, Rn. 16, zitiert nach juris; Bärmann/Suilmann, a.a.O., § 10 Rdnr. 156). Denn solche „Geburtsfehler“ der Gemeinschaftsordnung verdienen in der Regel keinen Vertrauensschutz (Bärmann/Suilmann, a.a.O.). Anerkannt ist, dass im Einzelfall grundsätzlich auch die Änderung eines Sondernutzungsrechts gem. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangt werden kann (OLG Frankfurt, Urteil vom 08.03.2016 – 6 U 23/15, ZMR 2017, 657, Rn. 80, zitiert nach juris; OLG Hamm, Beschluss vom 13.03.2000 – 15 W 454/99, NJW-RR 2001, 84; Bärmann/Suilmann, a.a.O., § 10 Rdnr. 157 a.E.).

Die Kammer teilt die Auffassung des Amtsgerichts, dass sich zur Unbilligkeit des Teilungsvertrages führende schwerwiegende Gründe für den Kläger hier neben der besonderen Lage der Terrasse daraus ergeben, dass die Südterrasse im Aufteilungsplan (Anl. K 1) wie die sonstigen Räume seines Sondereigentums mit einer Funktionsbezeichnung („TERRASSE“) sowie einer Flächenangabe („4,20 m²“) versehen ist. Die nebeneinander liegenden Südterrassen der beiden Erdgeschosswohnungen Nr. 1 und 2 befinden sich aneinander grenzend in einer Gebäudenische. Die südliche Außenwand des Gebäudes ist nach den Maßangaben im Aufteilungsplan in der Gebäudemitte auf einer Länge von rund 8,00 m um ca. 2,90 m nach innen versetzt, wodurch ausweislich der in der Akte befindlichen Fotos (Anlagenkonvolut K 7) aufgrund der darüber liegende Balkone der Wohnungen im 1. Obergeschoss jedenfalls zum Teil gedeckte Freisitze entstanden sind. Diese Terrassenfläche grenzt mit einer Seite an das Schlafzimmer der Wohnung des Klägers, wobei das einzige Fenster des Schlafzimmers zur Terrasse zeigt, und mit einer weiteren Seite an das Wohnzimmer des Klägers, wobei bereits im Aufteilungsplan an dieser Stelle eine Tür eingezeichnet und vorgesehen ist. Auch wenn es für den hier geltend gemachten Änderungsanspruch aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG nicht darauf ankommt, ob in die Wohnfläche der Wohnung des Klägers die Terrassenflächen mit 9,40 m² eingerechnet sind und die Kosten in der Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Verhältnis der Wohnflächen gemäß dem im Teilungsvertrag enthaltenen Angaben verteilt werden, weil weder dargetan noch sonst ersichtlich ist, dass dies zu einer Kostenmehrbelastung von 25 % oder darüber für den Kläger führt (vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 174/09, NJW 2010, 3296, Rn. 20, zitiert nach juris), führt die vorzunehmende umfassende Interessenabwägung dazu, den Teilungsvertrag als unbillig anzusehen, soweit dieser keine Regelung enthält, dass dem Kläger ein Sondernutzungsrecht an der im Aufteilungsplan grün umrahmten und mit „TERRASSE 4,20 m²“ bezeichneten Terrassenfläche eingeräumt ist.

Die Rechte und Interessen der Beklagte müssen dahinter zurückstehen. Ein Mitgebrauch der sich in der Gebäudenische befindlichen Südterrasse des Klägers durch die übrigen Wohnungseigentümer kam aufgrund der Lage und des von der Wohnung des Klägers aus bestehenden direkten Zugangs nicht ernsthaft in Betracht. Die zum Gemeinschaftseigentum offene Grenze der Terrasse verläuft in einer Linie mit der Außenwand des Gebäudes. Die Terrassenfläche reicht nicht weiter als bis zu der durch die Außenwand des Gebäudes vor und hinter der Nische mit den Terrassen gebildeten Linie. Der betroffene Bereich hat weder in Bezug auf eine Nutzung zum Betreten noch auf eine Nutzung als Ziergarten oder Grünfläche eine Funktion für das Grundstück der Wohnungseigentümer. Im Übrigen stellt die Terrassenfläche das Äquivalent der Balkonflächen der Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss dar. Im Wohnungseigentumsrecht ist es nicht unüblich, dass die Erdgeschosswohnungen statt Balkonen über Terrassen verfügen, an deren Fläche den jeweiligen Sondereigentümern ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist. Zwar weisen die Beklagten zu Recht darauf hin, dass dem Teilungsvertrag nicht zu entnehmen ist, dass den Eigentümern der Wohnungen in den weiteren Geschossen ein Sondernutzungsrecht an den Balkonen zugewiesen worden ist. Jedoch handelt es sich bei den Balkonflächen um Gemeinschaftseigentum, das nur durch das betreffende Sondereigentum zugänglich ist. Dem betroffenen Sondereigentümer ist aufgrund einer Interessenabwägung im Rahmen des § 14 Ziff. 1 WEG nicht zuzumuten, den anderen Wohnungseigentümern den Zugang zu gewähren. Hier bleibt die Nutzung dem Sondereigentümer vorbehalten. Dieser verfügt nicht über ein faktisches Sondernutzungsrecht. Es liegt auch keine teleologische Reduktion von § 13 Abs. 2 WEG oder ein Annex-Gebrauchsrecht aus dem Sondereigentum vor. Vielmehr handelt es sich um den Ausschluss des Mitgebrauchs der übrigen Eigentümer gem. § 14 Ziff. 1 WEG (Bärmann/Suilmann, a.a.O., § 13 Rdnr. 110). Ein solcher Ausschluss des Mitgebrauchs besteht nicht in gleicher Weise hinsichtlich von frei von der Gemeinschaftsfläche aus zugänglichen Terrassenflächen.

Vorstehende Erwägungen gelten nicht in gleicher Weise für die sog. Westterrasse. Insoweit fehlt es im Aufteilungsplan an einer Bezeichnung oder Flächenangabe. Auch befindet sich diese Terrassenfläche angrenzend an die westliche Außenwand im Bereich der offenen Gartenfläche. Auf die Frage, ob ein bestimmter Terrassenbereich zurzeit gepflastert durch Bepflanzung zur Rasenfläche abgegrenzt ist, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Die Fläche verfügt weder über einen bereits im Aufteilungsplan vorgesehenen direkten Zugang von der Wohnung des Klägers aus noch handelt es sich um eine Fläche, die wegen ihrer Lage von vornherein nicht zum Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer in Betracht kam. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass sich die Fläche vor dem Wohnzimmerfenster der Wohnung des Klägers befindet. Denn andernfalls müsste den Erdgeschosseigentümern stets an einem Streifen der Gemeinschaftsfläche, die vor den Fenstern ihres Sondereigentums liegt, ein Sondernutzungsrecht zustehen. Die betreffende Fläche ist zudem so beschaffen, dass sie nicht auf dem Niveau der Erdgeschosswohnung, sondern tiefer liegt. Deshalb beabsichtigte der Kläger, der das Wohnzimmerfenster durch ein Terrassentür-/Fensterelement ersetzt hatte, zu dessen Beseitigung er im Vorprozess (Az. 318 S 84/13) verurteilt worden ist, ein Podest auf Terrassenfläche zu errichten, um den ebenerdigen Austritt von seinem Wohnzimmer aus auf die Westterrasse zu ermöglichen.

Soweit der Kläger im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 25.01.2017 geltend macht, dass in die Angabe der Wohnfläche für die Wohnung Nr. 2 im Teilungsvertrag ausweislich der Wohnflächenberechnung (Anl. BK 10) die Fläche der Westterrasse von 2,38 m x 9,00 m mit einem Viertel (5,35 m²) eingeflossen sei, ist sein Vortrag gem. §§ 525, 296a ZPO nicht zu berücksichtigen. Die mündliche Verhandlung ist nicht wieder zu eröffnen. Selbst bei der Zulassung dieses Sachvortrags würde sich nichts daran ändern, dass hinsichtlich der Westterrasse die Interessen des Klägers an der Änderung des Teilungsvertrages diejenigen der Beklagten am Festhalten an der bestehenden Regelung nicht deutlich überwiegen, so dass es insoweit bei der bisherigen Regelung im Teilungsvertrag verbleibt. Der Kläger verkennt, dass die Wohnflächenberechnung für die Südterrasse ein Maß von 4,00 m x 2,10 m enthält, während diese unter Zugrundelegung der Maßangaben im Aufteilungsplan (Anl. K 1) ein Maß von 4,00 m x 2,90 m aufweist. Daraus ergibt sich schon eine Abweichung von 1,60 m² und somit, dass Wohnflächenberechnung und Aufteilungsplan nicht im Einklang stehen. Die in der Wohnflächenberechnung für die Westterrasse angegebenen Maße von 2,38 m x 9,00 m lassen sich im Aufteilungsplan nicht ansatzweise wiederfinden. Allein die vom Kläger mit der Anlage K 6 zur alleinigen Nutzung begehrte Westterrasse verfügt unter Zugrundelegung des Maßstabs des Aufteilungsplans von 1:100 über eine Fläche von ca. 3,00 m x 5,00 m = 15,00 m². Unter Hinzurechnung des „Verbindungsweges“ zwischen der Süd- und Westterrasse an der südlichen Hauswand entlang mit Maßen lt. Aufteilungsplan von ca. 1,00 m x 9,00 m ergäbe sich eine Gesamtfläche von 24,00 m² anstelle der in der Wohnflächenberechnung genannten Fläche von 21,42 m².

d) Der Kläger kann sein Begehren nicht mit Erfolg auf die von ihm behauptete Zerrüttung seines Verhältnisses zu den Beklagten zu 1) und 3), den Eigentümern der Wohnung Nr. 1, stützen.

Die Entscheidung des BGH vom 08.04.2016 – V ZR 191/15 (NJW 2017, 64) lässt sich auf den vorliegenden Sachverhalt nicht übertragen. In diesem Urteil, das eine 2er-WEG betraf, hat der Bundesgerichtshof einem Wohnungseigentümer einen Anspruch gem. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG auf Abschluss einer Vereinbarung über die flächenmäßige Aufteilung des Gartens zugesprochen, weil das Recht des allseits gleichen Gebrauchs des Gartens infolge der tiefgreifenden Zerrüttung des Verhältnisses der Parteien nicht verwirklicht werden könne (BGH, a.a.O., Rn. 29, zitiert nach juris). Weiter hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass die Zerrüttung des Verhältnisses eine konfliktfreie Nutzung des Gartens, die hier auch in der Gartenpflege und der gärtnerischen Gestaltung durch die Wohnungseigentümer selbst liegen solle, nicht zulasse; eine solche könne auch nicht durch eine Gebrauchsregelung erreicht werden. Damit lägen schwerwiegende Gründe vor, die ein Festhalten an der gesetzlichen Regelung unbillig erscheinen ließen. Um das beiderseitige Anliegen der Parteien zu gewährleisten, sei eine flächenmäßige Aufteilung des Gartens mit der Zuweisung von Flächen zur ausschließlichen Nutzung durch jeweils eine Partei erforderlich, die nur auf der Grundlage einer Vereinbarung erfolgen könne.

Damit ist der vorliegend zu entscheidende Sachverhalt nicht im Ansatz vergleichbar, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft, der die Parteien angehören, aus sechs Eigentumseinheiten besteht und der Kläger und die Beklagten zu 1) und 3) die im Gemeinschaftseigentum stehende Gartenfläche nicht einfach unter sich „aufteilen“ oder bestimmte Grundstücksbereiche zur alleinigen Nutzung unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer für sich beanspruchen können. Vielmehr bestehen an der sondernutzungsfreien Gemeinschaftsfläche Ansprüche aller Wohnungseigentümer auf Mitgebrauch (§ 13 Abs. 2 Satz 1 WEG). Der Teilungsvertrag sieht auch keine Gartenpflege und gärtnerische Gestaltung durch sämtliche Wohnungseigentümer vor, sondern enthält hierzu keine bestimmte Regelung. Ob das Verhältnis zwischen dem Kläger und den Beklagten zu 1) und 3) als völlig zerrüttet anzusehen ist, bedarf angesichts dessen keiner Vertiefung und Entscheidung.

e) Auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann der Kläger sein Begehren schon deshalb nicht stützen, weil ein auf das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer gestützter Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung sogar eine „grobe“ Unbilligkeit voraussetzt und die Voraussetzungen damit strenger sind als nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG (vgl. BGH, Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 189/11, ZMR 2012, 793, Rn. 11, zitiert nach juris; Bärmann/Suilmann, a.a.O., § 10 Rdnr. 157). Zudem kommt diesem Rechtsinstitut vor dem Hintergrund der seit dem 01.07.2007 geltenden gesetzlichen Regelung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG nur Bedeutung zu, wenn der klagende Wohnungseigentümer eine Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft begehrt, weil diese nicht unter § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG fällt. Ein solcher Fall liegt jedoch bei einem Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung bezüglich der Einräumung eines Sondernutzungsrechts – wie bereits unter Ziff. II. 3. a) ausgeführt – nicht vor.

3.

a) Die Kammer hat die nach Schluss der mündlichen Verhandlung vom Kläger eingereichten, ihm nicht nachgelassenen Schriftsätze vom 25.01.2017 und 14.11.2017 vor der Entscheidung zur Kenntnis genommen, aber darin enthaltenes neues Tatsachenvorbringen nicht bei der Entscheidung berücksichtigt (§§ 525, 296a Satz 1 ZPO). Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung (§§ 525, 296a Satz 2, 156 ZPO) bestand nicht.

b) Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO.

c) Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist §§ 708 Ziff. 10, 711, 713 ZPO zu entnehmen.

d) Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die Kammer wendet die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Auslegung von Teilungserklärungen (Teilungsverträgen) sowie zum Anspruch des Wohnungseigentümers aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG auf Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung in einem besonders liegenden Einzelfall an.

e) Die Festsetzung des Streitwerts für das Berufungsverfahren ergibt sich aus § 49a GKG. Das Gesamtinteresse ergibt sich aus dem Interesse der Parteien an der Nutzung der vom Kläger zur alleinigen Nutzung unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer. Die betroffenen Flächen sind 11,60 m² (Südterrasse: 4,00 m x 2,90 m) und 14,25 m² (Westterrasse: 2,85 m x 5,00 m) groß. Zur Ermittlung der Wohnfläche ist die Fläche der Südterrasse mit 1/2 = 5,80 m² und die Fläche der Westterrasse mit 1/4 = 3,56 m² anzusetzen. Der sich ergebende Wert von 9,36 m² ist mit € 2.500,00/m² zu multiplizieren, woraus sich ein Wert von € 23.400,00 ergibt. Dieser Wert stellt zugleich das Einzelinteresse des Klägers dar, der gem. § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG nicht unterschritten werden darf.

Unsere Hilfe im Mietrecht & WEG-Recht

Wir sind Ihr Ansprechpartner in Sachen Mietrecht und Wohneigentumsrecht. Vom Mietvertrag über Mietminderung bis hin zur Mietvertragskündigung.

Rechtsanwälte Kotz - Kreuztal

Rechtstipps aus dem Mietrecht

Urteile aus dem Mietrecht

Unsere Kontaktinformationen

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!