AG Bayreuth, Az.: 105 C 399/16
Urteil vom 13.06.2016
1. Die in der Eigentümerversammlung vom 29.02.2016 unter TOP 2, 3, 5 und 6 gefassten Beschlüsse (Aufforderung an die Kläger, jeweils ihren Wohnungseigentumsanteil zu veräußern und bis zum 29.03. 2016 dementsprechende Nachweise vorzulegen, wobei sich die Beklagten nach Ablauf der Frist vorbehalten, die Entziehung auszuüben), werden für ungültig erklärt.
2. Die Beklagten und der Streithelfer tragen die Kosten des Verfahrens je zu Hälfte sowie ihre eigenen außergerichtlichen Auslagen jeweils selbst.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Verfahren 105 C 399/16 WEG auf 480.000,00 EUR und für das Verfahren 105 C 400/16 WEG auf 319.200,00 EUR festgesetzt. Ab dem 13.04.2016 (Verbindung) beträgt der Streitwert einheitlich 799.200,00 EUR.
Tatbestand
Die Kläger wenden sich gegen Beschlussfassungen zur Entziehung ihres Sondereigentums.
Die Parteien bilden die Teil- und Wohnungseigentümergemeinschaft …, … Bayreuth, deren Verwalter der dem Rechtsstreit auf Beklagtenseite beigetretene H. W. ist. Am 29.02.2016 fand eine Eigentümerversammlung statt, in welcher vier Beschlüsse dahingehend gefasst wurden, dass die Kläger zu 1) bis 4) und 5) bis 9) aufgefordert wurden, jeweils ihren Wohnungseigentumsanteil zu veräußern und bis zum 29.03. 2016 dementsprechende Nachweise vorzulegen, wobei sich die Beklagten nach Ablauf der Frist vorbehielten, die Entziehung auszuüben. Das Protokoll vermerkt eine Zustimmung von 23 Kopfstimmen mit mehrheitlicher Annahme des Beschlusses, wobei die in der Versammlung alleine anwesende Eigentümerin P.-B. mit Vollmachten für Dr. Dr. E. P., A. B. und D. B. abstimmte. Die weiteren Eigentümer waren nicht anwesend Die Beschlussfassung bezüglich der Eigentümer St. erfolgte unter TOP 2, bezüglich der „Familie Sc.“ (gemeint waren die Bekl. zu 2), 6) und 7)) unter TOP 3, bezüglich der den Eigentümer K. unter TOP 5 und bezüglich der Eigentümerin H..GmbH & Co. KG unter TOP 6.
Hiergegen richtet sich die Anfechtungsklage der Klägerin H. GmbH & Co. KG vom 16.03.2016 im Verfahren 105 C 399/16, die die Klage bezüglich einer vermeintlichen Beschlussfassung zu TOP 4, die Eigentümer A., F. und Ka. betreffend vor mündlicher Verhandlung zurückgenommen hat sowie die Klage der übrigen Kläger im Verfahren 105 C 400/16. Nach Anhörung der Parteien wurden die Verfahren mit Beschluss vom 13.04.2016 gem. § 47 WEG miteinander verbunden.
Der Verwalter wurde beigeladen, er hat seinen Beitritt zum Rechtsstreit auf Beklagtenseite erklärt.
Die Kläger stützen ihre Klage auf die fehlende erforderliche Mehrheit nach § 18 Abs. 1 WEG, denn Beschlüsse über die Entziehung des Wohnungseigentums könnten nur mit einer Mehrheit nach Kopfteilen gefasst werden, was aber nicht vorgelegen habe. Entgegen der Vorbemerkung im Versammlungsprotokoll, wonach 23 Kopfstimmen anwesend und 7 Kopfstimmen abwesend waren und der Abstimmung somit 30 Kopfstimmen zu Grunde gelegt wurden, seien nur 9 Kopfstimmen zu zählen, von welchen 6 Kopfstimmen auf die Gruppe der Kläger und 3 Kopfstimmen auf die Beklagten („P.-Gruppe“) entfielen. Diese drei Stimmen reichten aber für einen Mehrheitsbeschluss nicht aus. Insbesondere verweisen die Kläger auf eine vom 04.05.2016 durch das Notariat Dr. G. gefertigte Eigentümerliste, aus der sich die Rechtsnachfolge der Dres. P. Immobilien GbR für die Dres. P. Immobilien GmbH ergibt.
Die Kläger des Verfahrens 105 C 399/16 beantragen:
Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 29.02.2016 zu
– TOP 2 (Beschlussfassung, dass die Eigentümer St. aufgefordert werden, ihr Wohnungseigentum zu veräußern, Vorbehalt der Ausübung der Entziehung),
– TOP 3 (Beschlussfassung, dass die Eigentümer Sc. aufgefordert werden, ihr Wohnungseigentum zu veräußern, Vorbehalt der Ausübung der Entziehung),
– TOP 5 (Beschlussfassung dass die Eigentümer K. aufgefordert werden ihr Wohnungseigentum zu veräußern, Vorbehalt der Ausübung der Entziehung) und
– TOP 6 (Beschlussfassung, dass die Eigentümer H. Grundstücks GmbH & Co. KG aufgefordert werden, ihr Wohnungseigentum zu veräußern, Vorbehalt der Ausübung der Entziehung),
werden für ungültig erklärt.
Die Kläger des Verfahren 105 C 400/16 WEG beantragen:
1. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 29.02.2016 zu
– TOP 2
(Aufforderung an die Kläger zu 7) und 8), ihren Wohnungseigentumsanteil, eingetragen im Grundbuch von Bayreuth, Bezirk (…) Blatt … zu veräußern und bis zum 29.03.2016 dementsprechende Nachweise vorzulegen, wobei sich die Beklagte nach Ablauf der Frist vorbehält, die Entziehung auszuüben)
– TOP 3
(Aufforderung an die Kläger zu 5) und 6), ihren Wohnungseigentumsanteil, eingetragen im Grundbuch von Bayreuth, Bezirk (…) Blatt … zu veräußern und bis zum 29.03.2016 dementsprechende Nachweise vorzulegen, wobei sich die Beklagte nach Ablauf der Frist vorbehält, die Entziehung auszuüben)
– TOP 5
(Aufforderung an die Kläger zu 2) und 3), ihren Wohnungseigentumsanteil, eingetragen im Grundbuch von Bayreuth, Bezirk (…) Blatt … und … zu veräußern und bis zum 29.03. 2016 dementsprechende Nachweise vorzulegen, wobei sich die Beklagte nach Ablauf der Frist vorbehält, die Entziehung auszuüben)
– TOP 6
(Aufforderung an die H. GmbH & Co. KG, ihren Wohnungseigentumsanteil, eingetragen im Grundbuch von Bayreuth, Bezirk (…) Blatt … zu veräußern und bis zum 29.03. 2016 dementsprechende Nachweise vorzulegen, wobei sich die Beklagte nach Ablauf der Frist vorbehält, die Entziehung auszuüben)
werden aufgehoben.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Der beigetretene Verwalter beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten und der Verwalter sehen jeweils einen wirksamen Mehrheitsbeschluss, weil in Bezug auf die „P.-Gruppe“ nach der Teilungserklärung mit Nachtrag vom 03.02.2002 folgenden Personen(-gebilden) Sondereigentum zugewiesen wurde:
1. Dres. P. Immobilien GmbH
2. Dres. P. Vermögensverwaltungsgesellschaft Bürgerlichen Rechts
3. Dres. P. Berufs GdbR
4. Dr. Dr. E. P.
5. Dr. H. P.
6. L. P.
Sie meinen, ausgehend von 12 Kopfstimmen seien 6 Kopfstimmen für die Beschlussfassung zu zählen, was für einen Mehrheitsbeschluss ausreiche.
An die Stelle von H. P. seien D. und B. getreten, an die Stelle von L. P. und Dr. Dr. E. P., der zugleich auch Eigentümer anderer Einheiten gemeinsam mit der Ehefrau N. P.-B. ist. Ferner sei zu berücksichtigen, dass zum Zeitpunkt der Teilungserklärung vom 05.07.2000 sowie des Nachtrags vom 03.02.2002 die Neuregelung des § 47 Abs. 2 GBO noch nicht bestand, so dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht als grundbuchfähig eingestuft und demnach nicht eingetragen werden konnte, allerdings das Eigentum materiellrechtlich zugeordnet war und, wie z. B. die Eigentümerversammlung vom 12.07.2006 zeige, diese Eigentümerstellung anerkannt wurde, weil die Gesellschaften bürgerlichen Rechts als abstimmungsberechtigte Miteigentümer angesehen wurden. Sie meinen, das gesetzliche Stimmprinzip nach § 25 Abs. 2 WEG greife nur, wenn die Teilungserklärung keine Regelung zum Stimmprinzip enthalte, hier aber eine eindeutige Zuordnung von Wohnungseigentum an die vorgenannten Eigentümer erfolge, da die Reglung zur Eigentümerversammlung auf die Benennung der Sondereigentümer gem. Ziffer II. Teilungserklärung vom 05.07.2000 Bezug nimmt und die dort unter Ziffer 1 – 6 ausgewiesenen Eigentümer jeweils als stimmberechtigte Eigentümer zählen und damit bei der Ermittlung des Kopfprinzips mit jeweils einer Stimme zu berücksichtigen seien, wie es auch dauerhaft praktiziert wurde. Da somit 12 Kopfstimmen bestünden und der betroffene Eigentümer nicht mit abstimmen dürfe, sei jeweils eine Mehrheit von 6 Stimmen und damit ein Mehrheitsbeschluss gegeben.
Hinsichtlich des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage erweist sich als begründet.
Die Beschlüsse sind für ungültig zu erklären, weil die erforderliche Mehrheit für einen Beschlussfassung im Sinne des § 18 Abs. 3 WEG nicht gegeben ist.
1. Die Verfahren waren gem. § 47 WEG zwingend miteinander zu verbinden, auch wenn der (vormalige und nach Behauptung der Beklagtenseite zu keinem Zeitpunkt bevollmächtigte) RA B sich hiergegen gewandt hat. Die Verbindung führt zu einem gesetzlich geregelten Fall der Parteiauswechslung, so dass die Kläger des verbundenen Verfahrens aus der Rolle der Beklagtenpartei im führenden Verfahren ausscheiden und zur Klägerseite wechselten.
Der Verwalter wurde beigeladen und ist beigetreten, § 48 WEG wurde beachtet.
2. Die Beschlüsse sind nach § 23 Abs. 4 S. 2 WEG für ungültig zu erklären, weil die erforderliche Mehrheit nicht vorliegt. Die materiellen Ausschlussfristen des § 46 WEG sind jeweils gewahrt.
Bei einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft, mit welchem gern, § 18 Abs. 3 WEG von einem Wohnungseigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangt wird, prüft das Gericht nur, ob formelle Mängel beim Zustandekommen des Beschlusses vorliegen, nicht jedoch, ob das Veräußerungsverlangen materiell gerechtfertigt ist. Dem entspricht auch der Klagevortrag, der sich lediglich auf das Zustandekommen und insoweit auf die Frage, ob die erforderliche Mehrheit erreicht wurde, beschränkt.
2.1. Die Beschlussfassung über die Entziehung des Wohnungseigentums erfolgt nach § 18 Abs. 3 WEG durch Stimmenmehrheit, wobei der Beschluss einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer bedarf und eine Mehrheit nach Köpfen erforderlich ist (Bärmann, 13. Aufl. WEG, § 18 Rdnr. 54). Soweit – wie hier – in der Gemeinschaftsordnung für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums das Stimmrecht nach Köpfen abbedungen ist und durch das Stimmrecht nach der Große des Miteigentumsanteils ersetzt wurde (gerichtsbekannt aus vielzähligen Verfahren, zudem Anlage B1, Ziff. II 9.4., Bl. 62), gilt diese Regelung grundsätzlich nicht für die Beschlussfassung über die Entziehung des Wohnungseigentums (BayObLG, Beschluss vom 24. 6. 1999 – 2Z BR 179-98), so dass auf die zu zählende Köpfe abzustellen ist.
Nachdem sich bei einer Mehrhausanlage die Mehrheit nach der Zahl aller Wohnungseigentümer berechnet, wobei der jeweils betroffene Eigentümer gern, § 25 Abs. 1 analog WEG nicht stimmberechtigt ist, muss nach der hier vertretenen Ansicht eine Mehrheit von 5 zu 4 Stimmen für den Beschluss abstimmen, weil die Eigentümergemeinschaft über 10 stimmberechtigte Eigentümer verfügt und die Mehrheit, wie sie § 18 Abs. 3 WEG erfordert, dann bei 9 stimmberechtigten Eigentümern (nach Abzug des nichtstimmberechtigten Eigentümers) rechnerisch erst bei 5 Stimmen erreicht wird.
Somit kann auch dahinstehen, ob die Gemeinschaft über 9 Kopfstimmen (so die Klägerin zu 1) oder möglicherweise auch 10 Kopfstimmen (so wohl jetzt die übrigen Kläger) verfügt, denn mehr Kopfstimmen bestehen nicht, insbesondere nicht 12, wie die Beklagten und der Verwalter meinen. Bei 9 Kopfstimmen läge ohnehin kein Mehrheitsbeschluss vor.
2.2. Diese Berechnung ergibt sich aus Folgendem:
Unbestritten entfallen auf die Kläger insgesamt 6 Kopfstimmen: je eine für die Klägerin zu 1), den Kläger zu 2), die Kläger zu 3) und 4), die Klägerin zu 5), die Kläger zu 6) und 7) sowie die Kläger zu 8) und 9). Gemeinschaftliche Eigentümer (hier bei zwei Ehepaaren) verfügen dabei gem. § 25 Abs. 2 S. 2 WEG nur über ein einheitliches Stimmrecht, gleiches gilt bei einer GbR. Diese dann jeweils 5 stimmberechtigten Köpfe (wegen Nichtberücksichtigung des betroffenen Eigentümers) haben nicht für die Beschlussfassung gestimmt, weil keiner diese Eigentümer anwesend war.
Mit den anwesenden Ja-Stimmen (durch Vertretung von N. P.-B.) konnte die Mehrheit nicht erreicht werden, denn insoweit sind nur vier Stimmen zu zählen, über die „P.-Gruppe“ verfügt.
Bei der Berechnung der auf sie entfallenden Köpfe ist auf den aktuellen Grundbuchstand zum Zeitpunkt der Beschlussfassung abzustellen und nicht auf die Stimmenverteilung laut Teilungserklärung.
Hierzu war weder ein aktueller Grundbuchauszug anzufordern noch bedarf es der Auswertung der mit Schriftsatz des RA J. vom 08.05.2016 übersendeten Auskunft des Notars. Vielmehr konnte in der mündlichen Verhandlung durch entsprechende Angaben der Beklagtenpartei aufgeklärt werden -was zudem in nachgelassener Frist vorgetragen wurde-, dass weder die Dres. P. Vermögensverwaltungsgesellschaft bürgerlichen Rechts noch die Dr. P. Berufs GdbR als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen sind. Die Dres. P. Immobilien GbR ist unbestritten und im Übrigen aus vielzähligen Verfahren gerichtsbekannt die Rechtsnachfolgerin der Dres. P. Immobilien GmbH, auf die somit deren Stimme übergegangen ist.
Somit entfällt auf die Dres. P. Immobilien GbR eine Kopfstimme.
Eine weitere Kopfstimme entfällt auf die Eigentümer Dr. Dr. E. P. und N. P.- B., soweit diese gemeinschaftlich Eigentümer sind und diese Stimme einheitlich auszuüben ist.
Eine weitere Stimme entfällt auf Dr. Dr. E. P., der als Rechtsnachfolger von L. P. Alleineigentümer von Sondereigentum geworden ist und diese Stimme alleine ausüben kann.
Eine weitere Stimme entfällt gemeinsam auf A. und D. B. als Rechtsnachfolger des Dr. H. P. jeweils zu gleichen Teilen und die auch insoweit die Stimme nur gemeinsam ausüben können.
Auf die hier zwischen den Parteien kontrovers diskutierte Frage, ob die Eigentümer Dr. Dr. E. P. und N. P.-B. nur über ein gemeinsames einheitliches Stimmrecht verfügen oder darüber hinaus dem Eigentümer Dr. Dr. E. P. ein weiteres, eigenständiges Stimmrecht zusteht, soweit er Rechtsnachfolgerin der Eigentümerin L. P. geworden ist, kommt es ohnehin nicht an, da -s.o.- auch bei 10 Kopfstimmen unter Abzug des jeweils nicht stimmberechtigten Eigentümers nur jeweils 9 stimmberechtigte Köpfe abstimmen können und somit ein Mehrheitsbeschluss scheitert, da der „P.-Gruppe“ allenfalls 4 Stimmen zustehen können.
Maßgeblich ist alleine der aktuelle Grundbuchstand und nicht die Regelung in der Teilungserklärung (TE), zumal hier zu sehen ist, dass diese unter Ziff. II. 8. zur Abstimmung iSd § 18 WEG keine vom gesetzlichen Wortlaut abweichende Regelungen enthält, was dagegen zu Ziffer II. 9. für die Geschäfte der laufenden Verwaltung nach den Mehrheitsprinzip der Fall ist. Die bloße Bezugnahme bei der Entziehung des Sondereigentums auf die gesetzlichen Bestimmungen der §§ 18 und 19 WEG mit der Erweiterung nur zu den eine Entziehung rechtfertigenden Gründe zeigt also, dass nicht die Stimmverhältnisse der TE relevant sind, sonder das gesetzliche Leitbild. Die TE ist damit so zu lesen, dass für die Stimmberechtigung eben gerade nicht auf die dort genannten sechs Eigentümer abzustellen ist, sondern nur auf den jeweils aktuell im Grundbuchstand und es somit nicht darauf ankommt, ob in der TE weiteren, zum damaligen Zeitpunkt nicht eintragungsfähigen Gesellschaften bürgerlichen Rechts Sondereigentum zugewiesen wurde.
Hierfür spricht auch der Gesetzeswortlaut, wonach Träger des Stimmrechts gem. § 25 Abs. 1 S. 1 WEG grundsätzlich nur der Wohnungseigentümer bzw. der Teileigentümer sein kann und für das Entstehen der einzelnen Wohnungseigentumsrechte u. a. stets die Eintragung in das Grundbuch erforderlich ist (Bärmann, aaO § 25 Rdnr. 4).
Auf die behauptete anderweitige Praktizierung kommt es schon deshalb nicht an, weil § 18 WEG einen Sondertatbestand für das Abstimmungsverhältnis vorsieht und darüber hinaus auch (gerichtsbekannt aus vielzähligen Verfahren) die Gemeinschaft stets nur nach dem Mehrheitsprinzip abgestimmt hat.
Somit liegt keine ordnungsgemäße Beschlussfassung vor und die Beschlüsse sind für ungültig zu erklären.
3. Die Kosten des Rechtsstreits sind gem. §§ 92 Abs. 1 ZPO, 49 WEG zwischen dem Beklagen und dem Verwalter gleichmäßig aufzuteilen. Die Klagerücknahme fällt nach § 92 Abs. 2 ZPO i. V. m. 269 Abs. 3 BGB nicht ins Gewicht, weil ein Nichtbeschluss angefochten wurde, der keinen eigenen Streitwertanteil hat und die Rücknahme vor Klagezustellung erfolgte.
Es erscheint sachgerecht, die Verfahrenskosten zwischen Beklagten und Verwalter so zu teilen, dass eine Hälfte die Beklagten nach Kopfteilen tragen § 100 ZPO, die andere Hälfte der Verwalter wegen der ihm zur Last fallenden groben Fahrlässigkeit, § 49 WEG. Die grobe Fahrlässigkeit des Verwalters ist schon darin zu sehen, dass er das Zustandekommen des Beschlusses mit falschen Kopfanteilen feststellte. Allerdings verteidigen die Beklagten die Beschlussfassung, so dass auch sie an den Kosten teilhaben müssen und nicht nur der Verwalter alleine.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 S. 1 BGB.
Der Geschäftswert für die Anfechtung eines Entziehungsbeschlusses ist nach allgemeiner Meinung alleine nach dem Interesse der Beteiligten am Behalten der Sondereinheit und am Ausscheiden des betroffenen Eigentümers aus der Wohnungseigentümergemeinschaft zu bemessen, wofür in aller Regel 20 % des Verkehrswertes der betroffenen Eigentumswohnungen als angemessen erachtet werden (OLG Rostock, Beschluss vom 03.11.2008, 3 W 5/08 m. w. N.).
Die Kläger des Verfahrens 399/16 haben den Kaufpreis mit ca. 3 Millionen Euro angegeben und als Streitwert 16 % hiervon unter Berücksichtigung eines zwischenzeitlich eingetretenen Wertverlusts mit 480.000,00 EUR angegeben, was keinen Bedenken unterliegt.
Die Kläger des Verfahrens 105 C 400/16 haben den Verkehrswert mit 1.596.000 EUR angegeben, so dass 20 % hiervon dem Betrag von 319.200,00 EUR entspricht.
Das Gericht hat keinen Anhaltspunkt, dass diese Angaben unzutreffend wären und legt daher seiner Berechnung zu Grunde, wobei auf den objektiven Verkehrswert abzustellen ist und nicht auf die Verhaltens- und situationsbedingte derzeitige faktische Unverkäuflichkeit des Wohnungs- und Teileigentums, denn der Beschluss zielt ja gerade darauf ab, eine solche Veräußerung herbeizuführen.
