AG Vaihingen – Az.: 1 C 352/18 WEG – Urteil vom 02.04.2019
1. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom … zu TOP 5 (Abrechnung der Zusatzkosten der Sanierung), zu TOP 6 (Beschluss über den Wirtschaftsplan 2019) sowie zu TOP 7 (weitere Rechnungen für das Kalenderjahr 2018) werden für ungültig erklärt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 4/5 und die Beklagten 1/5.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags geleistet wird.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 7.695 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien sind die Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft A. Straße … in S.. Die Wohnungseigentumsanlage umfasst insgesamt fünf Wohnungen und vier Garagen. Anlässlich der Eigentümerversammlung vom … wurde der Beklagte Ziff. 2 zum WEG-Verwalter bestellt. Der Vorgänger hatte seit 2010 weder eine Beschlusssammlung noch eine ordnungsgemäße Buchführung hinterlassen, ein gesondertes Rücklagenkonto existiert nicht. Der Beklagte Ziff. 2 verfügt über keine einschlägige Vorbildung, er ist aufgrund des Verwaltervertrages vom 18.11.2017 bis zum 14.11.2022 mit der Hausverwaltung beauftragt und erhält pro Wohneinheit 15 €/Monat. Im Objekt stehen dringende Arbeiten an den Abwasserrohren an, die Vergabe der Arbeiten wurde unter den Eigentümern kontrovers diskutiert und in der Eigentümerversammlung vom 10.10.2018 keiner stringenten Beschlussfassung zugeführt. Der Verwalter hat schließlich aufgrund der Dringlichkeit den Auftrag ohne vorherige Beschlussfassung vergeben.
In der Eigentümerversammlung vom 10.10.2018 wurde unter TOP 23 beraten und beschlossen über die Frage, ob ein externer Verwalter eingesetzt werden soll. Die Kläger (300 Anteile) hatten dies beantragt. Sie beanstandeten bereits seit Wochen, das der Hausverwalter seine Pflichten nur unzureichend erfülle, sie waren der Auffassung, dass er die ihm von Gesetzes wegen übertragenen Aufgaben nicht, zögerlich oder nicht gesetzeskonform erfüllte. Die übrigen Eigentümer (700 Anteile) lehnten den Beschlussantrag jedoch ab. Mit der Klage verfolgen die Kläger ihr Begehren weiter.
Am 30.11.2018 fand eine „außerordentliche Eigentümerversammlung“ statt. Der Hausverwalter hatte durch Schreiben vom 26.11.2018, das den Klägern am 27.11.2018 zuging, eingeladen, die Kläger waren jedoch wegen eines anderen Termins verhindert. Die Eigentümerversammlung fasste unter TOP 5 einen Beschluss, wonach die Zusatzkosten für die Sanierung vom WEG-Konto bezahlt werden, sie genehmigten einstimmig den Wirtschaftsplan für 2019 (TOP 6) und beschlossen einstimmig, dass eine Handwerkerrechnung und eine vom Hausverwalter ausgestellte Rechnung vom WEG-Konto bezahlt werden (TOP 7).
Die Kläger meinen, der Beklagte sei ungeeignet für das Amt des Hausverwalters. Er kenne das WEG nicht, beanspruche für sich Schadensersatz, obwohl keinerlei Anspruchsgrundlage erkennbar sei, er vergebe Aufträge ohne Beschluss der Eigentümerversammlung, setze Beschlüsse (Arbeiten an der Satellitenanlage) nicht um, halte die Ladungsfrist für Eigentümerversammlungen nicht ein, lege den Wirtschaftsplan vor der Beschlussfassung nicht rechtzeitig vor, mauschle mit den anderen Eigentümern zu ihren Lasten und lasse es an der gebotenen Sachlichkeit und Neutralität fehlen. Es sei für die Kläger unzumutbar, diesen Zustand länger zu tolerieren, sie hätten einen Anspruch auf eine ordnungsgemäße Hausverwaltung. Es könne nicht angehen, dass der Hausverwalter nicht von sich aus ein Rücklagenkonto einrichte, die Jahresabrechnung 2017 im März 2019 noch nicht vorliege und die Tätigkeit des Verwalters sich in einer langwierigen Einarbeitung erschöpfe, die mit langatmigen, aber letztlich ergebnislosen Eigentümerversammlungen einhergehe.
Die Kläger beantragen, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 10.10.2018 zu TOP 23 (Beschluss über den Einsatz eines externen Verwalters) für ungültig zu erklären; den Hausverwalter B. I. abzuberufen und die Beklagten zu verpflichten, einen externen WEG-Verwalter zu bestellen; die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 30.11.2018 zu TOP 5 (Abrechnung der Zusatzkosten der Sanierung), zu TOP 6 (Beschluss über den Wirtschaftsplan 2019) sowie zu TOP 7 (weitere Rechnungen für das Kalenderjahr 2018) für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten räumen ein, dass die Arbeit des Hausverwalters nicht tadellos ist. Er habe allerdings von seinem Vorgänger unvollständige Belege ohne jede Struktur übernommen, er habe alles aufarbeiten müssen und zwischenzeitlich 2000 € Fehlbetrag vom früheren Verwalter zurückgefordert. Wegen der unzureichenden Vorarbeiten habe die Aufstellung des Wirtschaftsplan 2018 länger gedauert, die Jahresabrechnung 2017 sei wegen der unvollständigen Unterlagen noch nicht fertig. Es sei richtig, dass der Hausverwalter wegen der Dringlichkeit schließlich den Auftrag für die Sanierung der Abwasserrohre ohne vorangegangenen Beschluss vergeben habe, die Kläger hätten ihre Zustimmung versagt. Ihm sei schließlich wegen der drohenden Schadensvertiefung nichts anderes übrig geblieben. Die Beklagten meinen, es bestehe ein ungekündigter Verwaltervertrag über den Zeitraum von insgesamt fünf Jahren, ein wichtiger Grund für die Abberufung bestehe nicht, gravierende Pflichtverletzungen habe er sich nicht zuschulden kommen lassen. Die Ladungsfrist für die Eigentümerversammlung sei nur eine Sollvorschrift, die Kläger seien über die anstehenden Entscheidungen informiert gewesen. Der Wirtschaftsplan für 2019 habe schon am 10.10.2018 bereit gelegen, diverse Punkte seien auch nur zur Information der Eigentümer gedacht gewesen. Ein objektiver Grund für den Vertrauensverlust in die ordnungsgemäße Verwaltung durch den derzeitigen Hausverwalter bestehe nicht. Die Kläger hätten keinen Anspruch auf einen externen Verwalter, zumal die übrigen Eigentümer mit der Arbeit zufrieden seien.
Zur Ergänzung des Parteivorbringens wird auf die vorgelegten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen. Das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung alle Eigentümer ausführlich angehört, wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll verwiesen.
Entscheidungsgründe
I.
Die Klage ist zulässig, jedoch nur teilweise begründet.
1. Die Klagefrist wurde eingehalten, die mit Begründung eingereichte Anfechtungsklage (46 WEG) gegen die Beschlüsse vom 10.10.2018 ging bereits am 7.11.2018 per Fax beim Gericht ein. Auch der die Klage erweiternde Schriftsatz vom 12.12.2018 zur Anfechtung der Beschlüsse vom 30.11.2018 war fristgerecht.
2. Die Anfechtungsklage richtet sich gegen die übrigen Eigentümer der WEG, sie wurden in der Klageschrift namentlich bezeichnet.
II.
Das Begehren der Kläger, den aktuellen Hausverwalter abzuberufen und einen externen Verwalter zu bestellen und zugleich den entgegen stehenden Beschluss zu TOP 23 der Eigentümerversammlung vom 10.10.2018 für ungültig zu erklären, hat im Ergebnis keinen Erfolg.
1. Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt (§ 26 WEG). Die Abberufung des Hausverwalters ist nur dann möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und für das erforderliche Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten ist. Dieses kann der Fall sein, wenn Umstände vorliegen, die den Gewählten als unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheinen lassen. Vorliegend behaupten die Kläger zwar, dass es keine ordnungsgemäße Beschlusssammlung gibt und dass der Wirtschaftsplan 2019 mangelhaft ist, feststellen kann das Gericht dies aufgrund des kontroversen Parteivorbringens nicht. Der Hausverwalter behauptet, er habe bei Antritt seines Amtes keine Beschlusssammlung vorgefunden, er werde sie jedoch ordnungsgemäß führen. Eine fehlerhafte Beschlusssammlung ist grundsätzlich ein wichtiger Abberufungsgrund im Sinne des § 26 Abs. 1 S. 3 WEG, vorliegend hat diesen Missstand jedoch nicht der aktuelle Verwalter zu vertreten. Auch die fehlerhafte Erstellung der Jahresrechnung, eines Wirtschaftsplans oder ein nicht ordentlich geführtes Rücklagenkonto kann grundsätzlich einen Abberufungsgrund begründen. Das Vorliegen eines wichtigen Grundes verpflichtet die Wohnungseigentümer aber noch nicht ohne weiteres dazu, den Verwalter auch tatsächlich abzuberufen. Ebenso haben die Wohnungseigentümer auch bei der Bestellung des Verwalters, bei der sie eine Prognose darüber anstellen müssen, ob er das ihm anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben wird, einen entsprechenden Beurteilungsspielraum. Die Bestellung des Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung deshalb erst, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, wenn also objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände zu bestellen bzw. nicht abzuberufen.
2. Die Abberufung rechtfertigende Umstände liegen hier nicht vor. Die Eigentümer haben nicht nur einen weiten Ermessensspielraum nach § 21 Abs. 4 WEG. Der Eigentümergemeinschaft wird insoweit auch ein weites Verzeihermessen eingeräumt. Trotz der von den Klägern vorgebrachten Gründe für die Abberufung können die Eigentümer, die offensichtlich mehrheitlich mit der Hausverwaltung zufrieden sind, in Kenntnis der Defizite dennoch mehrheitlich sich gegen eine externe Hausverwaltung aussprechen, ohne ihr Ermessen zu überschreiten. Zu berücksichtigen war weiter, dass der amtierende Hausverwalter sein Amt erst seit etwa einem Jahr ausübt und dass zuvor keine gesetzeskonforme Verwaltung bestand. Unter diesen Umständen hatte er es schwer, zunächst einen Wirtschaftsplan aufzustellen, die erforderlichen Konten einzurichten, eine Beschlusssammlung zu begründen und einen Jahresabschluss für die vergangene Abrechnungsperiode zu erstellen. Das Gericht verkennt nicht, dass die Protokolle der Eigentümerversammlungen vom 22.10.2018 und 30.11.2018 wenig strukturiert sind und zu vielen Tagesordnungspunkten keine Beschlüsse gefasst wurden. Die Einladung zur Eigentümerversammlung vom 30.11.2018 wahrte die Frist des § 24 Abs. 4 WEG nicht. Allerdings genießt er nach wie vor das Vertrauen der übrigen Eigentümer und er hinterließ bei dem Gericht den Eindruck, dass er durchaus willens ist, seine Tätigkeit zu optimieren. Dies zeigt sich beispielsweise darin, dass er nunmehr ein Rücklagenkonto eingerichtet hat, dass er den Fehlbetrag vom früheren Verwalter eingefordert hat, dass er stets diverse Angebote eingeholt hat, dass er das Bedürfnis hat, für Transparenz zu sorgen und die Eigentümer zu informieren, dass er nunmehr einen Wirtschaftsplan erarbeitet hat. Die Beklagten Ziff. 1 und 4 haben in der mündlichen Verhandlung den vom Hausverwalter aufgestellten Wirtschaftsplan vorgelegt, es handelte sich zumindest um eine geordnete Aufstellung. Es ist dem Gericht nicht möglich, anhand der pauschalen Vorwürfe der Kläger auch nur einen einzigen wichtigen Grund festzustellen, der eine Abberufung des Hausverwalters rechtfertigen würde. Zwar haben die Kläger in der mündlichen Verhandlung durchaus glaubhaft angegeben, dass ihrerseits kein Vertrauen in die Arbeit des Hausverwalters besteht und es ist auch nachvollziehbar, dass das Agieren des Verwalter mangels einschlägiger Erfahrung zuweilen wenig souverän wirkt. Allein der Wunsch der Kläger in Zukunft eine professionelle Hausverwaltung zu betrauen, rechtfertigt es jedoch nicht, einen Verwalter, der das Vertrauen der übrigen Eigentümer offenbar uneingeschränkt genießt, abzuberufen. Es kann daher nicht festgestellt werden, dass der Beschluss vom 10.10.2018 zu TOP 23 ungültig ist, weil er gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Hausverwaltung verstößt.
2. Die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 30.11.2018 gefassten Beschlüsse zu TOP 5,6 und 7 sind ungültig. Die Einladung vom 26.11.2018 zur „außerordentlichen Eigentümerversammlung“ am 30.11.2018 war zu kurzfristig, der Beschlussinhalt ist unklar.
a) Die Nichtbeachtung der in § 24 Abs. 4 S. 2 WEG bestimmten Ladungsfrist führt nicht automatisch dazu, dass die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ungültig sind. Vielmehr muss der Einberufungsmangel ursächlich für die Beschlussfassung sein. Bei der vorliegenden Versammlung handelte es sich um eine außerordentliche Eigentümerversammlung, es gilt § 24 Abs. 4 S. 2 WEG, der eine Ladungsfrist von einer Woche vorsieht. Auch diese Frist wurde nicht eingehalten. Es kann nicht festgestellt werden, dass wegen besonderer Dringlichkeit die Einhaltung dieser Frist nicht möglich war. Zweck der Vorschrift ist, das Teilnahmerecht eines jeden Wohnungseigentümers sicherzustellen. Der Verstoß gegen § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG führt zur Anfechtbarkeit der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse. Wird die Einberufungsfrist nicht eingehalten, sind in der Versammlung gefasste Beschlüsse nur dann nicht für ungültig zu erklären, wenn feststeht, dass sie ohne den Einberufungsmangel ebenso gefasst worden wären (BayObLG 28.10.98 2Z BR 137/98). Umgekehrt sind Beschlüsse jedenfalls für ungültig zu erklären, wenn feststeht, dass sie bei rechtzeitiger Einberufung so nicht zu Stande gekommen wären (BayObLG 12.5.04, 2 ZBR 50/04).
b) Die Anfechtung der Kläger ist erfolgreich, da sie wegen der verkürzten Ladungsfrist an der Versammlung nicht teilnehmen konnten und nicht auszuschließen ist, dass sich dies auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat. Zwar zeigt sich bereits im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 10.10.2018 eine gewisse Lagerbildung, es gibt jedoch auch einstimmige Beschlüsse und aus den Protokollen ergibt sich, dass die Beschlussfassung in einigen Fällen erst nach längerer Diskussion stattfand. Es kann deshalb nicht ausgeschlossen werden, dass die Kläger durch gezieltes Nachfragen und durch sachliche Einwendungen auf das Beschlussergebnis hätten Einfluss nehmen können.
c) Darüber hinaus sind die Beschlüsse auch inhaltlich zu beanstanden. Der Beschluss über die Zusatzkosten der Sanierung sowie der Beschluss über die „weiteren Rechnungen für das Kalenderjahr 2018“ sind unbestimmt. Unklar ist, ob er sich auf die unter TOP 4 genannten Rechnungen (416,50 € Baumfällung/Entsorgung und 479,58 € Isolierung der Außenwand) bezieht. Rechnungen, die die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen, werden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt. Die Kosten werden nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel unter den Wohnungseigentümern umgelegt, Abweichungen von diesem Grundsatz sind nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen möglich. Der Regelungsgehalt der genannten Beschlüsse bleibt unklar. Rechnungen die in den Abrechnungszeitraum 2018 fallen, sind grundsätzlich dort einzustellen, eines Beschlusses der Eigentümerversammlung bedarf es dafür nicht.
TOP 6 betrifft den Wirtschaftsplan für 2019. Die Kläger behaupten, der Wirtschaftsplan sei ihnen erst durch das Protokoll vom 4.12.2018 vorgelegt worden. Zwar behaupten die Beklagten, er sei schon in der Versammlung vom 10.10.2018 vorgelegt worden, allerdings ergibt sich aus dem Protokoll vom 22.10.2018 (TOP 8), dass dort noch Änderungen angesprochen wurden, z.B. dass die Wartungskosten der Entkalkungsanlage nach cm³ aufgeteilt werden sollen, diese Kostenverteilung dürfte von dem Grundsatz in § 16 Abs. 3 WEG abweichen. Dass der Wirtschaftsplan rechtzeitig vorlag, kann nicht festgestellt werden. Die Beschlüsse sind ungültig.
III.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 92 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt §§ 708 Nr. 11, 711 S. 1 ZPO.
1. Der Streitwert der Klage vom 7.11.2018 wurde auf 6.195 € festgesetzt. Für den Antrag auf Abberufung des Verwalters beläuft sich das Gesamtinteresse auf die Restlaufzeit des Verwaltervertrags von 43 Monaten, also auf 1.935 €. Da 50 % des Gesamtinteresses das 5-Fache des auf die Kläger entfallenden Anteils von 645 € übersteigt, ist nach § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG ein Betrag von 645 € anzusetzen.
Bezüglich des Antrags auf Bestellung eines neuen Verwalters für einen Zeitraum von mindestens 2 Jahren ergeben sich monatliche Kosten von 5 × 57 € (mittleres Angebot) – 285 € pro Monat, für zwei Jahre: 6.840 €. Der fünffache Wert des auf die Kläger entfallenden Anteils beträgt 6.840 €. Wird das jeweilige Interesse anhand der Vergütungsansprüche des Verwalters geschätzt, sind die Laufzeiten des Alt- und Neuvertrages derart zu berücksichtigen, dass bei sich überschneidenden Zeiträumen nur der jeweils höhere Honoraranspruch angesetzt wird. Die Honorardifferenz beträgt 6.195 €.
2. Der Wert der angefochtenen Beschlüsse gemäß Klageerweiterung vom 12.12.2018 kann nur pauschal geschätzt werden, da es keine Angaben zum Gesamtvolumen des Wirtschaftsplanes 2019 gibt, die Höhe der Rechnungen ist nirgendwo eindeutig angegeben. Gemäß § 3 ZPO wird der Streitwert auf 1.500 € geschätzt.
Insgesamt errechnet sich ein Streitwert von 7.695 €, der für die Kostenverteilung maßgebend war.
