AG Hamburg – Az.: 11 C 465/20 – Urteil vom 19.07.2021
I. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 907,25 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
II. Die Kosten des Rechtsstreites hat die Klägerin zu tragen.
III. Das Urteil ist für die Klägerin vorläufig vollstreckbar. Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand:
Die Klägerin ist die Wohnungseigentümerin der Einheit Nr. ……… mit einem Miteigentumsanteil i.H.v. 1,48 % in der Wohnungseigentümergemeinschaft, die die rubrizierte teilrechtsfähige Beklagte, entstanden gem. Teilungserklärung (TE) v. 17.4.1986 nebst Änderung v. 6.11.1986 (auf Anl. K 1 und K 2 wird Bezug genommen), darstellt.
Die Parteien streiten um Erstattung v. Instandsetzungskosten. Auf der Eigentümerversammlung v. 21.3.2013 wurde zu TOP 7 aufgrund Gutachtens der Fa. ……… v. 7.6.2013 (Anl. B 2) eine strangweise Sanierung der Balkone beschlossen (auf Anl. K 10 wird Bezug genommen). Der Beschluss wurde zunächst wegen eines Beschlussanfechtungsverfahrens v.d. WEG-Verwaltung nicht umgesetzt (auf deren Schreiben v. 22.1.2015, Anl. K 11, wird Bezug genommen). Die Klägerin veranlasste im Jahre 2016 die Sanierung des Balkones an ihrer Einheit selbst (hinsichtlich des Umfanges wird auf die Rechnung der Fa. ……… v. 2.9.2016, Anl. K 8, Bezug genommen (Kosten: EIR 6.674,25 abzgl. Gutschrift i.H.v. EUR 733,40 gem. Anl. K 9)). Sie erbat mit Schreiben v. 18.10.2016 (Anl. B 1) an die WEG-Verwaltung unter Nennung der Rechnungssumme v. EUR 4.448,- netto eine Prüfung, ob „möglicherweise eine Verrechnung des Betrages für Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum in Frage kommt“. Auf der Eigentümerversammlung (folgend: Etv) v. 11.12.2017 fasste die Gemeinschaft zu TOP 7 einen Beschluss über die Beteiligung der Klägerin an den Sonderumlagenzahlungen für die Gesamtbalkonsanierung und die Berücksichtigung der klägerseitig aufgewendeten Eigenkosten. Hinsichtlich des genauen Wortlautes wird auf Anl. K 3 Bezug genommen. Die Parteien streiten um dessen Auslegung. Die Klägerin zahlte die Sonderumlagen für die Balkonsanierung. Die WEG-Verwaltung teilte auf der Eigentümerversammlung v. 19.8.2019 den Abschluss der Balkonsanierung mit, Restarbeiten würden bis 23.8.2019 vorgenommen. Die Klägerin mahnte unter dem 27.10.2020 eine Endabrechnung der Kosten an (Anl. K4), die WEG-Verwaltung avisierte diese mit Mail v. 4.11.2020 (Anl. K 5) und versandte unter dem 30.11.2020 eine „Kostendarstellung“ (Anl. K 6) m.d. Ergebnis, dass die Klägerin EUR 907,25 ausgezahlt erhalte, was in der Folgezeit aber nicht bewirkt wurde. Die Klägerin machte unter dem 10.12.2020 (auf Anl. K 7 wird Bezug genommen) eine anwaltliche anliegende Gegenrechnung mit Zahlungsfrist bis 17.12.2020 i.H.v. EUR 5.503,30 auf.
Sie trägt vor:
Aus dem Beschluss der Etv v. 11.12.2017 zu TOP 7 folge, dass sie bemessen nach ihren Miteigentumsanteilen ausgehend v. einem Sanierungskostengesamtvolumen i.H.v. EUR 366.545,74 anteilig, wie in Anl. K 7 berechnet, EUR 5.503,30 erstattet erhalte, ansonsten sei sie, da sie die Sonderumlagen bezahlt habe, doppelt belastet; der Beschluss v. 11.12.2017 sei insoweit, wenn so verstanden, wegen „Bestrafungscharakter“ nichtig. Sie habe sich nach Nichtumsetzung des Sanierungsbeschlusses in einer „Notwehrsituation“ befunden und Notmaßnahmen treffen müssen zur Balkonabdichtung, da ihre angrenzende Küche, der Estrich und auch das Gemeinschaftseigentum infoge des Eindringens v. Wasser aus den balkonseitigen Fehlstellen in Gefahr gewesen sei. Eine provisorische Abdichtung sei nicht möglich gewesen. Auf eine Gleichwertigkeit der Sanierungsmaßnahmen mit denjenigen, die darin die Gemeinschaft an den anderen Balkonen veranlasst habe, komme es nicht an.
Sie beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 5.503,30 Euro zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 %-punkten über dem Basiszins ab dem 18.12.2020 zu zahlen
2. die Beklagte zu verurteilen, die Klägerin von der vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebührenforderung ihres Prozessbevollmächtigten über 557,03 brutto freizuhalten.
Die Beklagte erkennt EUR 907,25 an und beantragt im Übrigen, die Klage abzuweisen.
Sie erwidert: Es bestehe generell kein Anspruch auf die Erstattung v. Sanierungsausgaben seitens einzelner Eigentümer. Sie erkenne die Differenz gem. Schreiben Anl. K 6 unter Kostenverwahrung an. Wassereindringen in das Sondereigentum der Klägerin werde bestritten, das Foto – Anl. B 1 – zeige nur schwache Feuchtigkeit. Der Klägerin sei eine Beschlussumsetzungsklage nebst ggfs. Notmaßnahmen, deren Veranlassung bestritten werde, möglich gewesen. Die v. ihr vorgenommenen Instandsetzungsmaßnahmen seien zu denen der Gemeinschaft gem. Gutachten Anl. B 2 nicht gleichwertig (Brüstungshöhe/Estrichbelag).
Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Terminerklärungen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG nF ist mit Ausnahme des anerkannten Betrages unbegründet, denn der Klägerin steht keine Kostenerstattungsforderung gegen die Gemeinschaft zu.
I.
Im Einzelnen gilt folgendes:
1. Der Beschluss der Etv v. 11.12.2017 zu TOP 7 gibt keinen solchen Anspruch.
Der Beschlusswortlaut ist eindeutig, die Klägerin muss die Sonderumlagen für die beschlossene Instandsetzung zahlen und erhält ggfs. (!) bei einer Erstattungsanrechnungsdifferenz zu den v. ihr geltend gemachten Instandsetzungskosten, die der Beschluss auf EUR 5.940,85 benennt, eine anteilige Differenzausschüttung. Danach ist die Abrechnungsweise der WEG-Verwaltung gem. Anl. K 6 v. 30.11.2020 korrekt, denn die Klägerin hätte sich an den gemeinschaftlichen Sanierungsarbeiten mit EUR 5.033,60 zu beteiligen gehabt.
Diese „interne Abrechnungsweise“ zwischen Klägerin und WEG hat mit dem System nach §§ 16, 28 Abs. 2 WEG nichts zu tun. Der Beschluss der Eigentümerversammlung ist als Anspruchsgrundlage, insbesondere über dasjenige hinaus, was die Beklagte (ohne Rechtsgrund) anerkannt hat, untauglich, da er insgesamt als solche nichtig wäre (das Gericht hat darauf in der mündlichen Verhandlung hingewiesen, obwohl ein solcher Hinweis nach reformiertem WEG-Recht nicht mehr veranlasst ist). Die Gemeinschaft kann durch Einzelbeschlüsse mangels Beschlußkompetenz außerhalb des Systems v. Wirtschaftsplan (und dessen Ergänzungen via Sonderumlagenbeschlüsse)/Jahresabrechnung keine Ansprüche einzelner Eigentümer begründen (Niedenführ-Vandenhouten, 13. Aufl. WEG, § 23 Rn. 28; Niedenführ-Schmidt-Räntsch, a.a.O.; § 14 Rn. 60). Der Beschluss ist daher geltungsehaltend höchstens als Anweisung an die WEG-Verwaltung auszulegen, der Klägerin ohne Rechtsgrund gem. der in Anl. K 6 mitgeteilten Berechnungsweise freiwillig eine Differenzzahlung zu erstatten (dazu Niedenführ-Schmidt-Räntsch, a.a.O., § 14 Rn. 61). Als „Vereinbarung“ ist der Beschluss mangels Vollversammlung zusätzlich nicht zu werten.
2. Ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 683, 670, gfs. 684 BGB, ggfs. i.V.m. § 21 Abs. 2 WEG, besteht ebenfalls nicht.
a.) Zunächst ist festzuhalten, dass eine Notmaßnahme nach § 21 Abs. 2 WEG nicht vorliegt. Die Klägerin hat substantiiert nicht vorgetragen, die Gemeinschaft, vertreten durch die WEG-Verwaltung, vor der Maßnahme nicht in Kenntnis gesetzt haben zu können, weil der Schadenanslass zu plötzlich kam, dass unmittelbare Abwehr/Abhilfe veranlasst war. Nach eigenem Vortrag der Klägerin kannte sie die Sanierungsbedürftigkeit (auch) „ihres“ Balkons bereits seit mindestens 2013. Eine bekannte und WEG-intern erörterte Instandsetzungsnotwendigkeit ist kein Fall des § 21 Abs. 2 WEG (Niedenführ-Vandenhouten, 13. Aufl. WEG, § 21 Rn. 20). Dauerhafte Beseitigungskosten sind im Übrigen kein Fall des § 21 Abs. 1 WEG (Niedenführ-Vandenhouten, 13. Aufl. WEG, § 21 Rn. 23).
Weiterhin zeigt der Wortlaut des Schreibens der Klägerin v. 18.6.2016 an die WEG-Verwaltung (Anl. B 1) völlig eindeutig, dass die Klägerin vorher die WEG-Verwaltung gar nicht über die beabsichtigte und dann vorgenommene Maßnahme unterichtet hatte, denn dann würde das Schreiben auf vorherige „Bekanntmachungen“ Bezug nehmen, es hebt aber mit den Worten an „wir möchten Sie ……… informieren, dass wir unseren Balkon im September 2016 haben instand setzen lassen.“ Das Schreiben ist ersichtlich ein Erstinformationsschreiben. Auf etwaige – in der mündlichen Verhandlung unsubstantiiert behauptete – telefonische vorherige Ankündigungen kommt es rechtlich ohnehin nicht an.
b.) Ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag scheidet aus. Der Klägerin war bewusst, dass die Gemeinschaft über die Sanierungsarbeiten bereits bestandskräftig entschieden hatte. Wenn ihr der Aufschub gem. Schreiben Anl. K 11 „nicht passte“, hätte sie die WEG-Verwaltung (nach damaligem Recht) auf Umsetzung in Anspruch nehmen müssen. Der Klägerin ist zuzumuten, den WEG-rechtlich korrekten Weg einzuhalten (so insbesondere BGH Az. V ZR 254/17 in solchen Fällen). Eine Umsetzungsklage wäre nicht von vornherein aussichtlos gewesen, denn es ist streitig, ob die WEG-Verwaltung bei Anfechtung mit einer Sanierungsumsetzung zuwarten darf (dafür Gottschalg, ZWE 2003, 225, 229; dagegen Bärmann-Becker, 14. Aufl. WEG; § 27 Rn. 21). Die Klägerin hat stattdessen schlicht „durchgezogen“. Dann muss sie auch das damit verbundene Kostenrisiko allein tragen. In Ansehung dessen ist bereits der zu a.) erörterte Beschluss der Gemeinschaft einigermaßen absurd und erreicht den Bereich der Donation.
c.) Ein Anspruch aus unberechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 683 S. 2, 684 BGB) besteht nicht. Dies ist v. BGH (auch) geklärt (Niedenführ-Vandenhouten, 13. Aufl. WEG, § 21 Rn. 25 i.V.m. BGH V ZR 254/17 (dort Rn. 16 ff.)).
Auf eine „Gleichwertigkeit“ der Maßnahmen kommt es demgemäß nicht an.
d.) Ein Anspruch aus § 14 Abs. 3 WEG n.F. hätte einen anderen Gegenstand als die hier in Rede stehende anteilige Rechnungsgeltendmachung. Dafür ist nichts ersichtlich.
Zusammengefasst: Der Klägerin steht keinerlei Anspruch auf anteilige Erstattung ihrer Instandsetzungsaufwendungen zu. Die beklagtenseits anerkannte Summe ist ohne Rechtsgrund anerkannt. Die Beklagte befand sich daher auch nicht in Verzug. Verzugszinsen und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten schuldet sie demnach nicht.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Beklagte hat sich – zu Recht – gegen die Kostenlast auch hinsichtlich des Teilanerkenntisses verwahrt. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich für die Beklagte aus § 708 Nr. 1 ZPO und die Klägerin aus § 709 ZPO.
