OLG Frankfurt – Az.: 20 W 112/19 – Beschluss vom 23.07.2019
Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Antrag vom 13.12.2018 nicht aus den Gründen dieses Beschlusses zurückzuweisen.
Eine Erstattung notwendiger Aufwendungen findet im Beschwerdeverfahren nicht statt.
Gründe
I.
Im oben aufgeführten Wohnungsgrundbuch ist im Bestandsverzeichnis unter lfd. Nr. 10 ein 12121/100000 Miteigentumsanteil an dem dort näher bezeichneten Grundstück verbunden mit dem dort ebenfalls näher bezeichneten Sondereigentum, einer Wohnung nebst Balkon und Kellerraum, eingetragen. Im Bestandsverzeichnis ist weiterhin unter anderem vermerkt, dass für jeden Miteigentumsanteil ein besonderes Grundbuch angelegt ist (Blätter 100 bis 200) und dass der hier eingetragene Miteigentumsanteil durch die zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt ist. Unter lfd. Nr. 11 des Bestandsverzeichnisses ist vermerkt: „Amtswiderspruch eingetragen in Blatt 200; hier vermerkt am 10.11.2016.“ Wegen des weiteren Inhalts der Eintragungen im Bestandsverzeichnis wird auf den sich bei der Akte befindlichen Grundbuchauszug verwiesen.
Im Teileigentumsgrundbuch von Stadt1, Blatt 200, ist im Bestandsverzeichnis unter lfd. Nr. 10 ein 1/100000 Miteigentumsanteil an dem dort bezeichneten Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan grau gekennzeichneten Anschlussraum im Kellergeschoss verzeichnet. Unter lfd. Nr. 12 des Bestandsverzeichnisses war dort vermerkt: „Amtswiderspruch bezüglich der Eintragung des 1/100000 Miteigentumsanteils als Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan grau gekennzeichneten Anschlussraum im Kellergeschoss; von Amts wegen eingetragen am 10.11.2016.“ Dieser Amtswiderspruch ist am 07.02.2019 dort gelöscht und berichtigt in Abt. II, lfd. Nr. 13, von Amts wegen eingetragen worden. Die dortige Eintragung lautet: „Widerspruch nach § 53 GBO gegen die Eintragung des 1/100000 Miteigentumsanteils als Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan grau gekennzeichneten Anschlussraum im Kellergeschoss für die Wohnungseigentümergemeinschaft Straße1 in Stadt1 (Blätter 100 bis 199); von Amts wegen eingetragen am 07.02.2019“.
In beiden Grundbüchern ist am 22.04.2013 jeweils in Abt. I, lfd. Nr. 10, der Beteiligte zu 3. aufgrund Teilung nach § 8 WEG als Eigentümer eingetragen worden. Im hier betroffenen Grundbuch ist am 06.03.2014 aufgrund einer notariellen Urkunde des Verfahrensbevollmächtigten vom 01.03.2014, UR-Nr. …/2014 (Bl. 4 ff. der Akte), in Abt. II lfd. Nr. 13 eine Eigentumsübertragungsvormerkung für die Beteiligten zu 1. und 2. eingetragen worden. In § 13 dieser notariellen Urkunde haben die hiesigen Beteiligten die Auflassung dahingehend erklärt, dass sie darüber einig sind, dass das Eigentum an dem in § 1 der Urkunde bezeichneten Wohnungseigentum Nr. 6 nebst den Sondernutzungsrechten an den Tiefgaragenstellplätzen Nr. 10 und 11 auf den Käufer als Miteigentümer zu je ½ übergehen solle. Die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch ist dort allseits bewilligt und beantragt worden. Die Bezeichnung des Wohnungseigentums in § 1 Ziffer 1 des Vertrags entspricht der Eintragung im hiesigen Bestandsverzeichnis zu dessen lfd. Nrn. 10 und 14.
Am 13.12.2018 (Bl. 17 der Akte) hat der Verfahrensbevollmächtigte unter Bezugnahme auf seine genannte Urkunde vom 01.03.2014 die Löschung der Eigentumsübertragungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung auf die Beteiligten zu 1. und 2. als Miteigentümer zu je ½ gemäß § 13 des bezeichneten Vertrages beantragt. Die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt hat ausweislich eines Vermerks vom 19.12.2018 (Bl. 19 der Akte) Bedenken geäußert, den Kaufvertrag wegen des Amtswiderspruchs zu vollziehen. Hierzu haben die Beschwerdeführer mit Schreiben vom 19.12.2018 und Schriftsatz des Verfahrensbevollmächtigten vom 09.01.2019 (Bl. 20 ff., 24 ff. der Akte) Stellung genommen. Im letztgenannten Schriftsatz hat der Verfahrensbevollmächtigte den Antrag auf Löschung der Eigentumsübertragungsvormerkung zurückgenommen.
Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 30 ff. der Akte), auf dessen Einzelheiten verwiesen wird, hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt den Antrag vom 13.12.2018 auf Eintragung einer Eigentumsumschreibung zurückgewiesen. Zur Begründung hat sie im Wesentlichen ausgeführt, dass die Ausführungen dazu, dass der Widerspruch das Grundbuch nicht sperre, für den Eintragungsantrag kein Alleinstellungsmerkmal sei. Das Grundbuch sei unrichtig, da durch eine Teilungserklärung Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden könne und an dem Anschlussraum Teileigentum gebildet worden sei, obwohl dieses kraft Gesetzes im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehe, § 5 WEG. Seit dem Jahr 2016 sei bekannt, dass die Teilungserklärung geändert werden müsse; bis heute läge dem Gericht keine berichtigte Teilungserklärung vor. Die bewilligte Auflassung vom 01.03.2014 beziehe sich auf die fehlerhafte Teilungserklärung. Da die Auflassung der ordnungsgemäßen Bezeichnung des Kaufobjekts bedürfe, könne diese nicht vollzogen werden. Auch ergänzende Erklärungen könnten dies nicht heilen, da die berichtigte Teilungserklärung noch nicht bekannt sei und bis heute nicht dem Gericht vorliege. Auch die Möglichkeit der Übertragung des Teileigentums auf die Wohnungseigentümergemeinschaft sei durch die Regelung der Teilungserklärung ausgeschlossen.
Gegen diesen am 11.02.2019 zugestellten Beschluss hat der Verfahrensbevollmächtigte mit Schriftsatz vom 16.04.2019 Beschwerde eingelegt. Auf deren Begründung, die mit Schriftsatz vom 26.06.2019 ergänzt worden ist, wird ebenfalls Bezug genommen. Er hat die Auffassung vertreten, dass der Amtswiderspruch lediglich der Vermeidung von Schadensersatzansprüchen gegen den Staat und dem Interesse der Betroffenen diene. Auch weitere Erwerber würden die Eigentumsumschreibung durchführen wollen, was wegen dieses Verfahrens zurückgestellt würde. Im Übrigen sei angeboten worden, dass die Käufer eine entsprechende Erklärung in grundbuchlicher Form abgeben. Auch der Verkäufer – der Beteiligte zu 3. – habe der Eigentumsumschreibung zugestimmt. Der Amtswiderspruch hindere weitere Verfügungen nicht. Ohnehin sei lediglich das zu Unrecht im Grundbuchblatt 200 eingetragene Teileigentum an dem Hausanschlussraum betroffen. Dies sei hier nicht tangiert. Eine Löschung des Amtswiderspruchs sei überdies nicht beantragt.
Die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt hat der Beschwerde ausweislich ihres Beschlusses vom 02.05.2019, auf den letztendlich verwiesen wird, nicht abgeholfen und hat sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt. Zur Begründung hat sie dort unter anderem ausgeführt, dass die Zurückweisung aufgrund Unrichtigkeit des Grundbuchs erfolgt sei und eine Änderung der Teilungserklärung bisher nicht vorliege. Sobald die Einigung der Beteiligten über die Änderung der Teilungserklärung vorliege, dass das Teileigentum aufzuheben und der Miteigentumsanteil zu verteilen sei, könne der beantragte Eigentumswechsel vollzogen werden.
Auf Hinweis des Senats vom 29.05.2019 hat der Verfahrensbevollmächtigte mit seinem Schriftsatz vom 26.06.2019 klargestellt, dass er die Eigentumsumschreibung aufgrund § 15 Abs. 2 GBO beantragt habe. Gegen den Beschluss vom 08.02.2019 sei dann die Beschwerde im Auftrag des Beschwerdeführers erhoben worden.
Der Beteiligte zu 3. hat durch Schriftsatz seines Verfahrensbevollmächtigten vom 17.07.2019 mitteilen lassen, dass er am 15.07.2019 einen Insolvenzantrag gestellt habe und zur Vermeidung von Nachteilen für die Insolvenzmasse bzw. für die übrigen Insolvenzgläubiger gebeten werde, zunächst keine weiteren Verfügungen/Entscheidungen zu treffen und die weitere Vorgehensweise mit dem noch zu bestellenden Insolvenzverwalter abzustimmen.
II.
Die Beschwerde ist gemäß den §§ 71 Abs. 1, 73 GBO statthaft und auch ansonsten zulässig. Es handelt sich um eine solche des hiesigen Beschwerdeführers, wie dem klarstellenden Schriftsatz des Verfahrensbevollmächtigten vom 26.06.2019 entnommen werden muss. Nach § 15 Abs. 2 GBO kann der Notar, ohne eine Vollmacht vorlegen zu müssen, gegen die auf den Eintragungsantrag ergangene Entscheidung für einen Antragsberechtigten, nicht aber – anders als der Verfahrensbevollmächtigte offensichtlich meint – im eigenen Namen, Beschwerde einlegen. Dabei braucht der Antragsberechtigte, für den er die Beschwerde einlegt, nicht derjenige zu sein, in dessen Namen er den Eintragungsantrag gestellt hat (vgl. dazu Demharter, GBO, 31. Aufl., § 15 Rz. 20). Der Verfahrensbevollmächtigte hat im genannten Schriftsatz erklärt, dass der Beschwerdeführer – der ohne weiteres antragsberechtigt im Sinne des § 13 Abs. 1 GBO und damit auch beschwerdeberechtigt ist – ihn zur Einlegung der Beschwerde beauftragt habe.
Die Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg. Die Begründung des Grundbuchamts im angefochtenen Beschluss ist nicht geeignet, den Antrag vom 13.12.2018 auf Eintragung einer Eigentumsumschreibung zurückzuweisen.
Ausweislich des angefochtenen Beschlusses und des Nichtabhilfebeschlusses hat das Grundbuchamt die Zurückweisung des hier verfahrensgegenständlichen Eintragungsantrags ausschließlich mit derjenigen Grundbuchunrichtigkeit begründet, die sich daraus ergäbe, dass an einem Anschlussraum Teileigentum gebildet worden sei, obwohl dieser kraft Gesetzes, nämlich aufgrund § 5 WEG, im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehe. Dabei hat das Grundbuchamt auf das oben bezeichnete Teileigentumsgrundbuch zu Blatt 200 Bezug genommen, in dem gegen die dort verzeichnete Eintragung des Miteigentumsanteils als Sondereigentum an dem im Auftragsplan grau gekennzeichneten Anschlussraum im Kellergeschoss ein – am 07.02.2019 berichtigter – Amtswiderspruch eingetragen worden ist. Daraus entnimmt das Grundbuchamt hier – wie aus dem Nichtabhilfebeschluss eindeutig zu entnehmen, – dass vor Einigung der Wohnungseigentümer zur Aufhebung des Teileigentums und Verteilung des Miteigentumsanteils der beantragte Eigentumswechsel nicht vollzogen werden könne, wohl aber danach. Dem kann nicht gefolgt werden.
Wie sich aus dem Inhalt der Grundakte zu Blatt 200 ergibt, beruht der eingetragene Amtswiderspruch auf der Erwägung, dass an dem bezeichneten Anschlussraum Sondereigentum begründet worden ist, was gemäß § 5 WEG nicht möglich sei (vgl. die dortigen Verfügungen des Grundbuchamts vom 23.03.2016 und 13.10.2016, Bl. 33, 43 dieser Akte). Dies mit dem Grundbuchamt als zutreffend unterstellt, ist ein nicht sondereigentumsfähiger Raum durch die Grundbucheintragung als Sondereigentum ausgewiesen worden. Die Folge ist auf dieser Grundlage dann, dass dieser gleichwohl im Gemeinschaftseigentum verbleibt, weil insoweit wirksam kein Sondereigentum begründet werden kann (vgl. BGHZ 109,179, zitiert nach juris; Schneider in Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 2 Rz. 150; Riecke/Schmid/Schneider, WEG, 5. Aufl., § 3 Rz. 100 m. w. N.; Müller in BeckOGK, Stand: 01.05.2019, § 2 WEG Rz. 257). Die Eintragung dürfte dann zumindest im Hinblick auf die Verbindung mit nicht bestehendem Sondereigentum inhaltlich unzulässig und daher von Amts wegen gemäß § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO zu löschen sein (vgl. BGH NJW 2004,1798; BayObLG DNotZ 2000, 205, je zitiert nach juris; Schneider in Bärmann/Seuß, a.a.O., § 2 Rz. 150; Palandt/Wicke, BGB, 78. Aufl., § 3 WEG Rz. 3; Demharter, a.a.O., Anhang zu § 3 Rz. 12, und NZM 2000, 1196 ff.). Die Eintragung des Amtswiderspruchs mag von daher auf der vom Grundbuchamt hier angenommenen Grundlage immerhin rechtlichen Bedenken begegnen; dies ist aber angesichts des vorliegenden Verfahrensgegenstands hier nicht zu überprüfen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGHZ 109,179; 130,159; NJW 2004,1798; NJW-RR 2005, 10, je zitiert nach juris) und der weit überwiegenden Meinung in der Rechtsprechung im Übrigen und in der Literatur (vgl. etwa OLG München FGPrax 2008,197; OLG Schleswig ZMR 2006, 886; OLG Hamm NZM 2007, 448, je zitiert nach juris; Bärmann/Armbrüster, WEG, 14. Aufl., § 2 Rz. 59, 62 ff., 64; Riecke/Schmid/Schneider, a.a.O., § 3 Rz. 100, 101; Demharter, a.a.O., Anhang zu § 3 Rz. 11 ff., und NZM 2000, 1196 ff.; Schneider in Bärmann/Seuß, a.a.O., § 2 Rz. 150; Bauer/Schaub/Schneider, GBO, 4. Aufl., AT E Rz. 274; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rz. 2834 ff.) berührt eine unwirksame Begründung von Sondereigentum an einem Gebäudeteil die Aufteilung der Miteigentumsanteile grundsätzlich nicht. Die vorgesehenen Miteigentumsanteile entstehen selbst dann, wenn das mit einem Anteil zu verbindende Sondereigentum nicht entstehen konnte. In diesem Fall entsteht ein sog. isolierter Miteigentumsanteil. Eine solche Aufrechterhaltung der Teilungserklärung ist nach dem Zweck des § 5 Abs. 2 WEG geboten. Die Begründung von Sondereigentum an dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen und Einrichtungen ist ausgeschlossen, um eigenmächtige Verfügungen des Sondereigentumes zu verhindern. Dem ist aber genügt, wenn insoweit entgegen der Teilungsvereinbarung gemeinschaftliches Eigentum entsteht. Der beabsichtigte Schutz der anderen Miteigentümer würde in sein Gegenteil verkehrt, wenn als Folge des Verstoßes gegen § 5 Abs. 2 WEG der Gründungsakt insgesamt nichtig und deshalb kein Wohnungseigentum entstanden wäre; zwingende Grundsätze des Wohnungseigentumsgesetzes widersprechen dem nicht. Dies beruht auf der Überlegung, dass auf diese Weise die Auswirkungen und die Beseitigung eines Gründungsmangels zu lokalisieren sind, während die Begründung des Wohnungseigentums an den übrigen Einheiten unberührt bleibt (vgl. dazu im Einzelnen BGHZ 109, 179, 130, 159; NJW 2004,1798; NJW-RR 2005, 10). Dem ist zu folgen.
Lässt also die fehlerhafte Zuordnung eines Raums zum Sondereigentum (hier zu Teileigentum gemäß Grundbuchblatt 200) die Wirksamkeit der übrigen Wohnungseigentumsrechte (mithin auch zu dem hier maßgeblichen Grundbuchblatt 198) grundsätzlich unberührt, so kann dieser Umstand nicht gegen die Übertragung anderer Sondereigentumsrechte sprechen. Ein darauf gerichteter Grundbucheintragungsantrag kann mithin aus dieser Erwägung heraus auch nicht zurückgewiesen werden. Ob nicht sogar der isolierte Miteigentumsanteil selbst grundsätzlich wie Wohnungseigentum zu behandeln ist und übertragen werden kann (vgl. dazu BGH NJW 2004,1798; Palandt/Wicke, a.a.O., § 3 WEG Rz. 3; Bärmann/Armbrüster, a.a.O., § 2 Rz. 67, Riecke/Schmid/Schneider, a.a.O., § 3 Rz. 97, 103, m. w. N.; Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 2834b), kann hier offenbleiben. In anderen die vorliegende Wohnungseigentümergemeinschaft betreffenden Grundbuchblättern ist denn auch – wenn auch vor Eintragung des Amtswiderspruchs – entsprechend verfahren worden und Eigentumswechsel sind eingetragen worden (so etwa zu den Grundbuchblättern 100, 101, 199). Zutreffend ist zwar die Erwägung des Grundbuchamts, dass die Wohnungseigentümer in derartigen Fällen die Pflicht trifft, den fehlerhaften Gründungsakt diesbezüglich zu ändern (vgl. etwa BGHZ 109,179; 130,159; NJW 2004,1798; NJW-RR 2005, 10; Palandt/Wicke, a.a.O., § 3 WEG Rz. 3; vgl. zu den diesbezüglich denkbaren Alternativen: Riecke/Schmid/Schneider, a.a.O., § 3 Rz. 102). Das Grundbuchamt hat hierauf zu Grundbuchblatt 200 mehrfach hingewiesen; auch der Nichtabhilfebeschluss im vorliegenden Verfahren stellt hierauf nochmals ausdrücklich ab. Angesichts der oben dargestellten materiellen und grundbuchlichen Rechtslage ist jedoch die Zurückweisung eines Eintragungsantrags kein zulässiges Mittel, um die diesbezügliche Verpflichtung der Wohnungseigentümer durchzusetzen, ungeachtet der Frage, ob diese hierfür – da davon lediglich ein geringer Teil der Wohnungseigentümer betroffen wäre – überhaupt geeignet wäre.
Die oben dargestellte teilweise Unzulässigkeit der Eintragung in Grundbuchblatt 200 rechtfertigt mithin die Zurückweisung des hier verfahrensgegenständlichen Eintragungsantrags noch nicht. Nichts anderes gilt entgegen der Rechtsauffassung des Grundbuchamts in Ansehung des in Grundbuchblatt 200 eingetragenen und hier noch im Bestandsverzeichnis vermerkten Amtswiderspruchs. Ungeachtet der oben angesprochenen Bedenken gegen die Berechtigung dessen Eintragung wäre er hier nicht geeignet, nachfolgende Eintragungsanträge gänzlich zu hindern. Ohne dass es noch auf die eingetragene Auflassungsvormerkung ankäme, hat die Beschwerde insoweit jedenfalls zu Recht darauf hingewiesen, dass die Eintragung eines Amtswiderspruchs grundsätzlich keine Grundbuchsperre bewirkt (vgl. dazu etwa Demharter, a.a.O., § 53 Rz. 18 ff., 39; Schrandt in KEHE, Grundbuchrecht, 8. Aufl., § 53 GBO Rz. 32;Holzer in BeckOK GBO, Stand: 01.06.2019, § 53 Rz. 43 ff.). Hier kann schon angesichts der oben dargestellten Rechtslage nichts anderes gelten.
Aus den genannten Gründen erweist sich die Beschwerde wie aus dem Beschlusstenor ersichtlich als erfolgreich. Mit den im angefochtenen Beschluss aufgeführten Gründen – der Eintragung des Amtswiderspruchs im Hinblick auf den Verstoß gegen § 5 WEG betreffend das Teileigentum in Grundbuchblatt 200 und die lediglich darauf gründende als falsch angenommene Bezeichnung des „Kaufobjekts“ – kann die Zurückweisung des Eintragungsantrags nicht aufrechterhalten werden. Ob dem Eintragungsantrag ggf. andere Hindernisse entgegenstehen, auf die das Grundbuchamt seine Zurückweisung bislang nicht gestützt hat, wird es in der Folge in eigener Zuständigkeit zu prüfen haben.
Der Senat hat auch nunmehr über die Beschwerde des Beschwerdeführers in der Sache zu entscheiden. Soweit der Beteiligte zu 3. ausweislich des Schriftsatzes vom 17.07.2019 eine Insolvenzeröffnung angekündigt und gebeten hatte, zunächst keine weiteren Verfügungen/Entscheidungen zu treffen, besteht hierfür im grundbuchlichen Beschwerdeverfahren, das nicht einmal durch den Beteiligten zu 3., sondern durch einen anderen Beschwerdeführer eingeleitet und betrieben worden ist, keine Veranlassung. Abgesehen davon, dass durch diese Entscheidung des Senats eine Entscheidung über den Eintragungsantrag noch nicht abschließend getroffen wurde, die das Grundbuchamt erst vorzunehmen haben wird, würde selbst die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens ein Grundbuchverfahren grundsätzlich nicht unterbrechen (vgl. dazu BGH, Beschluss vom 04.04.2011, V ZB 308/10; OLG München ZInsO 2019, 963; BayObLG NZI 2002, 512, je zitiert nach juris; Keidel/Sternal, FamFG, 19. Aufl., § 21 Rz. 37). Ggf. wird das Grundbuchamt in eigener Zuständigkeit zu prüfen haben, ob und inwieweit im Hinblick auf diese aufgezeigte Entwicklung am Eintragungsantrag festgehalten werden soll.
Einer Entscheidung betreffend die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens bedarf es angesichts des Erfolgs der Beschwerde nicht, §§ 22, 25 GNotKG. Ein Anlass für eine von den gesetzlichen Regelungen abweichende Kostenentscheidung besteht nicht.
Eine Veranlassung, die Erstattungsfähigkeit notwendiger Aufwendungen im Beschwerdeverfahren anzuordnen, hat der Senat ebenfalls nicht gesehen, § 81 Abs. 1 FamFG.
Die Rechtsbeschwerde gegen diese Entscheidung ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 78 GBO nicht vorliegen. Weder hat die Sache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts. Eine Beschwerde gegen die Nichtzulassung ist nicht eröffnet, da gesetzlich nicht vorgesehen.
