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WEG – Fortbestehen der Ermächtigung des Verwalters

WEG – Fortbestehen der Ermächtigung des Verwalters zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen bei Verwalterwechsel

Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 10.10.1996, Az.: 2Z BR 76/96

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluß des Landgerichts München II vom 8. Mai 1996 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsgegner hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 7 130 DM festgesetzt.

Gründe

I.

WEG - Fortbestehen der Ermächtigung des Verwalters zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen bei Verwalterwechsel
Foto: Goodluz/ Bigstock

Der Antragsgegner ist Wohnungseigentümer in einer Wohnanlage, die derzeit von der Antragstellerin verwaltet wird. Die frühere Verwalterin machte in Verfahrensstandschaft für die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Antragsgegner Wohngeldansprüche für die Zeit ab 1985 geltend sowie die auf den Antragsgegner entfallenden Anteile an Sonderumlagen, die am 7.5.1988 (Kosten eines gerichtlichen Verfahrens) und am 15.6.1991 (Instandsetzung des Wasser- und Heizungssystems) beschlossen worden waren. Das Verfahren wird von der Antragstellerin als der jetzigen Verwalterin fortgeführt.

Das Amtsgericht hat den Antragsgegner am 21.4.1994 verpflichtet, von den insgesamt geforderten 20 811,90 DM einen Betrag von 8 579,70 DM nebst Zinsen an die Antragstellerin zu zahlen. Auf die sofortige Beschwerde des Antragsgegners hat das Landgericht durch Beschluß vom 8.5.1996 den vom Antragsgegner zu zahlenden Betrag auf 7 129,70 DM ermäßigt. Gegen den Beschluß des Landgerichts richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Daß die Antragstellerin zur Verwalterin bestellt worden sei, ergebe sich aus der vorgelegten Verwaltervollmacht vom 29.8.1994, an deren Richtigkeit zu zweifeln kein Anlaß bestehe. Die Antragstellerin habe an Stelle der bisherigen Verwalterin in das Verfahren eintreten können. An einer Bevollmächtigung des für die Antragstellerin auftretenden Rechtsanwalts sei nicht zu zweifeln. Die Antragstellerin sei ermächtigt, die Forderung im eigenen Namen geltend zu machen. Denn ihre Verfahrensführung sei jedenfalls von den Wohnungseigentümern durch Beschluß vom 8.11.1993 genehmigt worden.

Aufgrund des Wirtschaftsplans schulde der Antragsgegner für das Jahr 1990 einen Betrag von 1 450 DM. Die Wohnungseigentümer hätten am 15.6.1991 beschlossen, den Wirtschaftsplan für das Jahr 1988 für die Jahre 1990 und folgende fortzuführen. Der Wirtschaftsplan 1988 entspreche dem für das Jahr 1987; danach betrage das jährliche Wohngeld 5 DM je 1/10 000 Miteigentumsanteil. Daraus ergebe sich für die 290/10 000 Miteigentumsanteile des Antragsgegners ein Betrag von 1 450 DM.

Der Antragsgegner könne die Zahlung nicht verweigern, weil immer noch keine Jahresabrechnung für 1990 vorliege; dies beruhe auf einer Pflichtwidrigkeit des Verwalters. Auch eine Verwirkung scheide aus, weil der Antragsgegner nicht darauf habe vertrauen können, daß das Wohngeld nicht mehr geltend gemacht werde. Seine behaupteten Mietansprüche gegen die Antragstellerin könne der Antragsgegner der Forderung der Wohnungseigentümer nicht entgegenhalten.

Der Antragsgegner schulde den auf ihn entfallenden Anteil von 6 505,64 DM auf die am 7.5.1988 beschlossene Sonderumlage in Höhe von insgesamt 224 332,38 DM. Davon sei seine Zahlung von 3 000 DM abzuziehen, so daß jedenfalls der geltend gemachte Betrag von 3 504,70 DM geschuldet sei.

Der Antragsgegner sei schließlich auch zur Zahlung des anteiligen Betrags an der am 15.6.1991 beschlossenen Sonderumlage von insgesamt 75 000 DM verpflichtet. Nachdem die Instandhaltungskosten ausweislich der vorgelegten Rechnungen etwa 120 000 DM betragen hätten, sei der anteilige Betrag von 2 175 DM jedenfalls geschuldet.

Für die Aufrechnung mit Mietansprüchen gegen die Antragstellerin gelte das zum Wohngeldanspruch Gesagte.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Zu Recht hat das Landgericht die jetzige Verwalterin als befugt angesehen, die Zahlungsansprüche in Verfahrensstandschaft für die Wohnungseigentümer gerichtlich geltend zu machen.

(1) Es ist anerkannt, daß der Verwalter Ansprüche der Wohnungseigentümer auch im eigenen Namen, also in Verfahrensstandschaft gerichtlich geltend machen kann. Voraussetzung dafür ist eine entsprechende Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG), die in der Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag enthalten sein, sich aber auch aus einem Eigentümerbeschluß ergeben kann (ständige Rechtsprechung des Senats, z.B. BayObLGZ 1986, 128/129 m.w.N.). Es kann dahinstehen, ob sich eine solche Ermächtigung aus dem Eigentümerbeschluß vom 15.6.1991 ergibt. Der Beschluß hat zum Inhalt, daß den Wohnungseigentümern eine Aufstellung der ausstehenden Wohngelder mit der Aufforderung übersandt wird, die geschuldeten Beträge bis 1.9.1991 zu bezahlen; ferner heißt es: „Im Falle des ungenutzten Fristablaufs wird die Verwalterin die Außenstände einziehen.“ Ob dies auch zur gerichtlichen Geltendmachung der Ansprüche ermächtigt, könnte zweifelhaft sein. Der Frage braucht aber nicht näher nachgegangen zu werden, weil sich die erforderliche Ermächtigung zweifelsfrei jedenfalls aus dem Eigentümerbeschluß vom 6.11.1993 ergibt; er lautet: „Die … (= frühere Verwalterin) wird als Verwalterin … beauftragt und bevollmächtigt, rückständige Wohngelder einzuziehen, die Rückstände gerichtlich geltend zu machen und insoweit Prozeßvollmachten zu erteilen. Bereits vor dem Amtsgericht … geführte Wohngeldprozesse werden genehmigt.“ Der Wortlaut von Satz 1 dieses Eigentümerbeschlusses könnte es fraglich erscheinen lassen, ob die Verwalterin auch ermächtigt wurde, die Ansprüche in eigenem Namen, also in Verfahrensstandschaft für die Wohnungseigentümer geltend zu machen (vgl. aber KG NJW-RR 1991, 1353). Etwaige Zweifel in dieser Richtung werden aber durch Satz 2 ausgeräumt. Der Eigentümerbeschluß wurde insbesondere im Hinblick auf das hier anhängige Verfahren gefaßt, in dem die Verwalterin ausdrücklich in Verfahrensstandschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer geltend macht.

(2) Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht ferner zu dem Ergebnis gelangt, daß die neue Verwalterin auch insoweit an die Stelle der früheren Verwalterin getreten ist, als diese im vorliegenden Verfahren Zahlungsansprüche der Wohnungseigentümer im eigenen Namen gerichtlich geltend macht. Zu Recht hat es den Eigentümerbeschluß vom 6.11.1993 dahin ausgelegt, daß die Ermächtigung, obwohl dort die frühere Verwalterin namentlich genannt ist, sich nach einem Verwalterwechsel auch auf den neuen Verwalter erstreckt (vgl. KG NJW- RR 1989, 657); insoweit gilt nichts anderes als bei einer Ermächtigung des derzeitigen Verwalters, Ansprüche der Wohnungseigentümer in deren Namen gerichtlich geltend zu machen. Im übrigen wäre ein zulässiger Beteiligtenwechsel in entsprechender Anwendung des § 263 ZPO anzunehmen (BayObLGZ 1986, 128/130).

(3) Die Beauftragung der früheren Verfahrensbevollmächtigten durch die frühere Verwalterin ergibt sich aus der vorgelegten „Prozeßvollmacht“ vom 10.12.1993 (Anlage zu Bl. 38 d.A.) und die Beauftragung durch die jetzige Verwalterin aus der Vollmacht gemäß Schreiben vom 11.8.1994 (Anlage zu Bl. 58 d.A.). Die zuletzt genannte Vollmacht wurde dem Antragsgegnervertreter gegen Empfangsschein am 5.9.1994 zugestellt. Der jetzige Verfahrensbevollmächtigte der Antragstellerin hat sich mit Schriftsatz vom 29.3.1995 bestellt; die jetzige Verwalterin hat mit Schreiben vom 24.11.1994 an das Beschwerdegericht angekündigt, daß sich ein Anwalt zur Weiterführung melden werde. Die bisherigen Verfahrensbevollmächtigten hatten am 9.11.1994 dem Beschwerdegericht gegenüber die Vertretung der Antragstellerin niedergelegt. Vernünftige Zweifel an einer Beauftragung des jetzigen Verfahrensbevollmächtigten bestehen daher nicht.

(4) Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht auch davon ausgegangen, daß die jetzige Verwalterin von den Wohnungseigentümern zur Verwalterin bestellt wurde. Nachdem über das Vermögen der früheren Verwalterin das Konkursverfahren eröffnet worden war, hat der Konkursverwalter auf den 4.8.1994 zu einer Eigentümerversammlung eingeladen; das Einladungsschreiben weist unter Tagesordnungspunkt 5 die Bestellung eines neuen Verwalters aus. Die jetzige Verwalterin hat sich unter Bezugnahme auf ihre Bestellung in der Versammlung vom 4.8.1994 und unter Vorlage einer Verwaltervollmacht vom 29.8.1994 mit Schreiben vom 24.11.1994 beim Beschwerdegericht gemeldet. Das Landgericht konnte damit ohne gegen seine Amtsermittlungspflicht (§ 12 FGG) zu verstoßen, von einer Bestellung der neuen Verwalterin ausgehen. Das bloße Bestreiten der Verwalterbestellung durch den Antragsgegner ändert daran nichts.

(5) Da bei einer Verfahrensstandschaft fremde Ansprüche im eigenen Namen gerichtlich geltend gemacht werden, bedurfte es nicht der vom Antragsgegner eingeforderten Forderungsabtretung von der früheren auf die neue Verwalterin. Die Rüge des Antragsgegners, die vorgelegte Eigentümerliste sei nicht vollständig, verpflichtete das Landgericht nicht zu weiteren Ermittlungen. Die Wohnungseigentümer als Schuldner des geltend gemachten Zahlungsanspruchs sind jedenfalls ausreichend bestimmt bezeichnet; ihre namentliche Angabe im einzelnen ist nicht erforderlich, da die Ansprüche von der Verwalterin im eigenen Namen geltend gemacht werden, die Wohnungseigentümer daher nicht Antragsteller des Verfahrens sind.

b) Das Landgericht hat den Antragsgegner ohne Rechtsfehler zur Zahlung eines Betrags von 7 129,70 DM verpflichtet.

(1) Gemäß § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen gegenüber verpflichtet, die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums anteilig zu tragen. Die Zahlungspflicht setzt jedoch einen Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan oder eine Sonderumlage voraus. Erst durch ihn wird die konkrete Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers verbindlich festgelegt (BayObLG NJW-RR 1990, 1107). Grundsätzlich muß der Eigentümerbeschluß die Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers betragsmäßig ausweisen. Ausnahmsweise genügt es aber, daß der geschuldete Betrag von den Wohnungseigentümern ohne weiteres selbst errechnet werden kann (BayObLG WE 1991, 166; Weitnauer/Hauger WEG 8. Aufl. § 28 Rn. 5). Dies gilt insbesondere für den Wirtschaftsplan, aber auch für Eigentümerbeschlüsse über eine Sonderumlage. Nach diesen Grundsätzen sind die Eigentümerbeschlüsse über den Wirtschaftsplan für das Jahr 1990 und die beiden Sonderumlagen ausreichende Grundlage für die geltend gemachten Beträge. Diese werden zwar in den Eigentümerbeschlüssen nicht betragsmäßig genannt, sind aber wegen ihrer Abhängigkeit von der Größe des Miteigentumsanteils ohne weiteres zu errechnen. Die Größe des Miteigentumsanteils des Appartements Nr. 32 des Antragsgegners ergibt sich aus der Teilungserklärung mit 290/10 000. Das bloße Bestreiten dieser Größe des Miteigentumsanteils seitens des Antragsgegners mußte das Landgericht nicht zu weiteren Ermittlungen veranlassen. Dieses hat rechtsfehlerfrei und damit für das Beschwerdegericht bindend festgestellt, daß die Gesamtkosten der Instandsetzung des Wasser- und Heizungssystems mit etwa 120 000 DM nachgewiesen seien, so daß jedenfalls die aus dem in dem Eigentümerbeschluß genannten Betrag von 75 000 DM errechnete Forderung geschuldet ist. Der vom Landgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegte Betrag von 1 450 DM betrifft den Wirtschaftsplan für das Jahr 1990 (siehe S. 10 oben des landgerichtlichen Beschlusses).

(2) Die gegen die geltend gemachten Beträge vom Antragsgegner vorgebrachten Einreden und Einwendungen hat das Landgericht zu Recht als unbegründet angesehen. Die Ansprüche sind weder verjährt, noch kann ihnen der Einwand der Verwirkung entgegengehalten werden.

Die auf den Wirtschaftsplan für das Jahr 1990 gestützte Zahlungsforderung gründet sich auf einen Eigentümerbeschluß vom 15.6.1991. Selbst wenn man insoweit von regelmäßig wiederkehrenden Leistungen im Sinn des § 197 BGB ausgeht (vgl. dazu Weitnauer/Hauger § 16 Rn. 38) und damit eine vierjährige Verjährungsfrist zugrunde legt, ist keine Verjährung eingetreten. Der Betrag wurde bereits im Jahr 1993 anhängig gemacht. Für die beiden auf Eigentümerbeschlüsse über eine Sonderumlage gegründeten Beträge gilt die allgemeine Verjährungsfrist von 30 Jahren (Weitnauer/Hauger aaO).

Zu Recht hat das Landgericht eine Verwirkung verneint. Insoweit fehlt es sowohl an dem erforderlichen Zeitmoment als auch am Umstandsmoment (vgl. Palandt/Heinrichs BGB 55. Aufl. § 242 Rn. 87 ff.). Zutreffend weist das Landgericht darauf hin, daß der Antragsgegner nicht darauf vertrauen durfte, die rückständigen Beträge würden nicht mehr geltend gemacht. Denn die Wohnungseigentümer haben am 15.6.1991 die Verwalterin durch Eigentümerbeschluß beauftragt, die Außenstände einzuziehen.

Soweit sich der Antragsgegner auf einen Eigentümerbeschluß beruft, wonach die Verwalterin beauftragt worden sei, jedem Wohnungseigentümer eine Abrechnung über die geschuldeten Beträge zu übersenden, ist darauf hinzuweisen, daß spätestens in der Antragsschrift eine solche Mitteilung des geschuldeten Betrags zu erblicken ist.

(3) Schließlich hat das Landgericht auch ohne Rechtsfehler die vom Antragsgegner erklärte Aufrechnung nicht durchgreifen lassen. Denn Ansprüche der Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen zulässig, ferner mit Ansprüchen als Notgeschäftsführung; insbesondere kann nicht mit Ansprüchen gegen den Verwalter den Wohnungseigentümern gegenüber aufgerechnet werden (Weitnauer/Hauger § 16 Rn. 28 m.w.N.). Die Voraussetzungen einer zulässigen Aufrechnung liegen daher nicht vor. Der Antragsgegner hat mit Ansprüchen gegen die frühere Verwalterin aufgerechnet. Soweit er in der Rechtsbeschwerdeinstanz vorbringt, dabei handle es sich in Wahrheit um Ansprüche gegen die Eigentümergemeinschaft, handelt es sich um einen neuen Sachvortrag, der nicht berücksichtigt werden kann (§ 43 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 1 FGG, § 561 ZPO).

3. Die Kostenentscheidung des Landgerichts, durch die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens und des Verfahrens vor dem Amtsgericht der Antragstellerin und dem Antragsgegner anteilig auferlegt und von der Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten für beide Verfahren abgesehen wurde, kann als Ermessensentscheidung vom Rechtsbeschwerdegericht nur auf Rechtsfehler nachgeprüft werden. Solche liegen nicht vor.

Die Kostenentscheidung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 47 WEG. Es erscheint angemessen, dem Antragsgegner als dem Unterlegenen die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen.

Die Geschäftswertfestsetzung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Das Amtsgericht und das Landgericht werden die bisher unterbliebene Geschäftswertfestsetzung für ihre Verfahren nachzuholen haben.

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