OLG Zweibrücken – Az.: 4 U 153/10 – Urteil vom 09.06.2011
I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Einzelrichters der 3. Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 30. September 2010 geändert und die Klage abgewiesen.
II. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits und die durch die Streithilfe verursachten Kosten zu tragen.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die klagenden Eheleute bilden zusammen mit der Beklagten die Gemeinschaft der Eigentümer des nach dem Wohnungseigentumsgesetz in Sondereigentum aufgeteilten Grundstücks Flurstück-Nr. 1… der Gemarkung S…., Hof- und Gebäudefläche ….
Die Kläger haben ihren hälftigen Miteigentumsanteil durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben. Im Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts – Vollstreckungsgericht- Speyer vom 14. Juli 2006 (5 K 94/03, in Kopie Bl. 5 d.A.) ist das Versteigerungsobjekt (gebucht im Grundbuch von S…, Blatt 6…) wie folgt aufgeführt:
„Miteigentumsanteil von ½ … verbunden mit dem Sondereigentum an allen Räumlichkeiten im alten Wohnhaus, an dem Abstellraum und an der Scheune (im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet)“.
Die Beklagte hat ihren Miteigentumsanteil (gebucht im Grundbuch von S….Blatt 6…) käuflich von ihrer Streithelferin erworben, die ihn im Jahr 2003 ersteigert hatte. In dem am 2. Juli 2009 im Grundbuch vollzogenen notariellen Kaufvertrag vom 12. Januar 2009 (Urk.R.Nr. 2… des Notars H… in S…, in Kopie Anlage K1 zur Klageerwiderung) ist der Kaufgegenstand – entsprechend dem Beschrieb im Grundbuch – wie folgt bezeichnet:
„1/2 Miteigentumsanteil … verbunden mit dem Sondereigentum an allen Räumlichkeiten des im Garten neu errichteten Wohnhauses und an den Garagen (im Aufteilungsplan mit Nr. 2, 3 und 4 bezeichnet).
Im Grundbuch ist vermerkt:
„Der Gegenstand des Sondereigentums ist bezüglich eines Raumes geändert (das im Aufteilungsplan zur Urkunde vom 24.04.1990 mit Nr. 5 bezeichnete Empfangsgebäude wurde aus dem Gemeinschaftseigentum zum Sondereigentum des hier eingetragenen Miteigentumsanteils erklärt.
Zu vorstehendem Vermerk wird klargestellt, dass sämtliche mit Ziffer 5 bezeichneten Räume des Empfangsgebäudes in das Sondereigentum des hier eingetragenen Miteigentumsanteils übergegangen sind“.
In dem vorliegenden Rechtsstreit streiten die Parteien um die Zuordnung des Sondereigentums an von der Beklagten innegehaltenen Räumen, welche in der dem Urteil des Landgerichts als Anlage beigefügten Planzeichnung (Bl. 133 d.A.) blau schraffiert sind.
Die Kläger verlangen von der Beklagten die Herausgabe der in Rede stehenden Räumlichkeiten unter Berufung darauf, dass diese in dem bauamtlich genehmigten Aufteilungsplan zur Teilungserklärung vom 29. August 1972 mit der Nr. 1 bezeichnet sind und dass dem entsprechend am 20. Dezember 1972 die Eigentumseintragung im Grundbuch erfolgt ist. Sie nehmen den Standpunkt ein, dass hinsichtlich der seinerzeitigen Zuweisung der streitgegenständlichen Sondereigentumsräume zu dem von ihnen ersteigerten Miteigentumsanteil in späterer Zeit keine rechtsgültige Änderung eingetreten sei.
Demgegenüber macht die Beklagte geltend, die streitbefangenen Räume habe bereits ihr Rechtsvorgänger G… B… durch Änderung der ursprünglichen Teilungserklärung zu Sondereigentum erlangt; jedenfalls habe sie selbst das Sondereigentum daran von ihrer Streithelferin entsprechend dem seit dem Jahr 1994 verlautbarten Grundbuchstand gutgläubig erworben.
Zu der Begründung von Sondereigentum und betreffs der weiteren Grundbuchhistorie ergibt sich aus den Grundakten des Amtsgerichts Speyer S… 6… (im Weiteren nur noch: Grundakte) und aus den Auszügen für die Blätter 6… und 6… des Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuchs Folgendes:
Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 29. August 1972 (Bl. 1 a bis 7 der Grundakte) begründeten die Eheleute K… und H… B… und deren Sohn G… B… an dem Grundstück Wohnungs- und Teileigentum. Die Teilungserklärung verweist wegen des jeweiligen Sondereigentums auf den dazugehörigen Aufteilungsplan. Nach diesem (Bl. 9 der Grundakte) sind die dem damaligen Miteigentumsanteil der Eheleute B… (jetzt: der Kläger), gebucht auf Blatt 6…, zugeordneten Sondereigentumsräume im Erdgeschoss mit der Nr. 1 bezeichnet, die dem G… B… zugewiesenen Räume des weiteren Miteigentumsanteils, gebucht auf Blatt 6317, mit den Nrn. 2 bis 4. Bei der Buchung der beiden Miteigentumsanteile im Grundbuch wurde jeweils wegen des Gegenstandes und des Inhalts des zugehörigen Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung vom 29. August 1972 Bezug genommen.
Nach zwischenzeitlicher Vornahme von Baumaßnahmen durch den Miteigentümer G… B… vereinbarte dieser mit seiner Mutter als der verbliebenen weiteren Eigentümerin durch Notarvertrag vom 24. April 1990 (Urk.R.Nr. 8… des Notars B… in S…, in Ausfertigung Bl. 80 ff der Grundakten) eine Ergänzung der Teilungserklärung dahin, „dass der neu geschaffene Gebäudeteil „Empfangsgebäude“, im Aufteilungsplan mit Nr. 5 bezeichnet, künftig nicht wie bis jetzt Gemeinschaftseigentum sein soll, sondern zum Sondereigentum des Herrn G… B… gehört“.
Diese Änderung wurde am 26. Juni 1990 in das Grundbuch eingetragen.
Mit am 1. Februar 1994 beurkundetem „Nachtrag zur dies amtlichen Teilungserklärung vom 24. April 1990“ (Urk.R.Nr. 1… B des Notars B… in S…, in Ausfertigung Bl. 97, 98 der Grundakte) beantragte der Notaramtmann F… B…, handelnd als Vertreter für die Urkundsbeteiligten vom 24. April 1990, gegenüber dem Grundbuchamt den „Restvollzug“ der geänderten Teilungserklärung dahin, dass das Sondereigentum bezüglich aller in der Anlage zur Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 29. März 1990 (Planzeichnung Bl. 85 der Grundakte) mit Nr. 5 bezeichneten Räume (darunter die hier streitgegenständlichen) geändert worden sei.
Mit Verfügung vom 27. September 1994 (Bl. 100 der Grundakte) meldete die Grundbuchrechtspflegerin Bedenken gegen die beantragte Eintragung an: Die in der Urkunde vom 24. April 1990 gestellten Anträge seien im Register vollständig vollzogen; die in der damaligen Urkunde erteilten Vollmachten bestünden somit nicht fort; deshalb bedürfe es eines neuen Nachtrags durch die jetzigen Wohnungseigentümer C… B… und G… B…
Sodann stellte der Miteigentümer G… B… nach näherer Maßgabe der weiteren Urkunde des Notars B… vom 21. November 1994 (UR 1… B, „zweiter Nachtrag zur Ergänzung einer Teilungserklärung vom 24. April 1990“, in Ausfertigung Bl. 103 f der Grundakte) zum Grundbuchamt den Antrag, den Beschrieb des ihm zugewiesenen Sondereigentums im Grundbuch so zu formulieren, dass mit seinem Miteigentumsanteil verbunden sei das Teileigentum an allen in den im Jahr 1990 eingereichten Plänen mit der Nummer 5 bezeichneten Räumen.
Daraufhin trug die Grundbuchrechtspflegerin jeweils am 6. Dezember 1994 in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher von S… Blatt 6… und Blatt 6318 ein, dass „sämtliche mit Ziffer 5 bezeichneten Räume des Empfangsgebäudes in das Sondereigentum des [in Blatt 6… gebuchten] Miteigentumsanteils übergegangen sind“.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im ersten Rechtszug und wegen der Begründung der dem Klagebegehren – unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Vindikationsanspruchs – stattgebenden erstinstanzlichen Entscheidung wird auf das Urteil des Einzelrichters der 3. Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 30. September 2010 Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).
Dagegen richtet sich die Berufung der Beklagten, die, ebenso wie ihre Streithelferin, das Ziel der Klageabweisung weiterverfolgt. Demgegenüber verteidigen die Kläger die von ihnen für zutreffend gehaltene Entscheidung des Landgerichts.
Wegen des weiteren Vorbringens der Verfahrensbeteiligten im Einzelnen wird auf den Inhalt der in beiden Rechtszügen gewechselten Schriftsätze nebst den dazu eingereichten Anlagen verwiesen.
II.
Das verfahrensrechtlich bedenkenfreie und somit zulässige Rechtsmittel hat in der Sache Erfolg.
Den Klägern steht gegen die Beklagte kein Herausgabeanspruch gemäß § 985 BGB zu, weil die streitbefangenen Räumlichkeiten, die im ursprünglichen Aufteilungsplan aus dem Jahr 1972 mit der Nr. 1 und in der später zur Grundakte eingereichten, mit Unterschrift und Stempel der Baubehörde versehenen Anlage zur Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 29. März 1990 mit der Nr. 5 bezeichnet sind, nicht im Sondereigentum der Kläger stehen, sondern in demjenigen der Beklagten.
Im Einzelnen gilt dazu Folgendes:
1. Das Wohnungs- und Teileigentum i. S. v. § 1 WEG ist dem Eigentum an einem Grundstück grundsätzlich gleichgestellt. Es besteht aus dem Sondereigentum und dem Miteigentum an dem Grundstück. Das Sondereigentum ist als Alleineigentum ausgestaltet, das aus der gemeinschaftlichen Berechtigung der Miteigentümer des Grundstücks gelöst ist. Zu dessen Abgrenzung tritt der Aufteilungsplan an die Stelle der Vermessung und katastermäßigen Erfassung (BGH NJW 2008, 2982).
Wohnungs- und Teileigentum kann nur dann im Grundbuch eingetragen werden, wenn neben Eintragungsantrag und Eintragungsbewilligung des oder der das Wohnungseigentum begründenden Eigentümer dem Grundbuchamt die in § 7 Abs. 4 Satz 1 WEG genannten Anlagen vorliegen, nämlich ein Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dabei sichert der Aufteilungsplan, der durch die Bezugnahme in der Eintragungsbewilligung auch zum Inhalt des Grundbuchs wird (§ 7 Abs. 3, Abs. 4 WEG), die sachenrechtliche Bestimmtheit. Das gilt auch für die Abgrenzung des Sondereigentums vom gemeinschaftlichen Eigentum und der Sondereigentumsbereiche der Wohnungseigentümer untereinander. Wie sich bereits aus den Formulierungen sowohl in § 3 wie in § 8 WEG ergibt, wird die genaue Umgrenzung der Wohnungseigentumseinheiten durch die Teilungserklärung in Verbindung mit dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung festgelegt (PfOLG Zweibrücken, FGPrax 2006, 103 f m.w.N.).
2. Ausgehend von dem vorstehend Ausgeführten ist im Streitfall zunächst nicht zweifelhaft, dass mit der Anlegung des Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuchs für das auf Bl. 6… gebuchte Wohnungseigentum (jetzt: der Kläger) am 20. Dezember 1972 die streitgegenständlichen Räume diesem Miteigentumsanteil rechtsgültig zugeordnet wurden. Denn das Grundbuchamt hat bei der Eintragung in das Register wegen des Gegenstandes und des Inhaltes des dem gebuchten Miteigentumsanteil zugeordneten Sondereigentums uneingeschränkt auf die Notarurkunde vom 29. August 1972 (Teilungserklärung mit Eintragungsbewilligung, Bl. 1 a) bis 7 der Grundakte) Bezug genommen; diese enthält in ihrem Teil B I. die Vereinbarung der Miteigentümer über die rechtliche Verbindung des hier interessierenden Miteigentumsanteils mit den im beigefügten Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Räumen. Durch die doppelte Bezugnahme gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG wurde dabei auch der von der Baubehörde unter dem 22. August 1972 mit Unterschrift und Stempel versehene Aufteilungsplan für das Erdgeschoss (Bl. 9 der Grundakte) zum Inhalt des Grundbuchs.
Die erfolgte Eintragung in das Register hat bewirkt, dass das so beschriebene Sondereigentum an den mit Nr. 1 bezeichneten Räumen gemäß dem Aufteilungsplan aus dem Jahr 1972 rechtswirksam entstanden ist.
3. An der dinglichen Zuordnung der streitbefangenen Räumlichkeiten zu dem auf Blatt 6… gebuchten Miteigentumsanteil dürfte sich – ohne dass darüber hier abschließend befunden werden muss – allein durch die späteren notariell beurkundeten Erklärungen aus den Jahren 1990 bis 1994 und die daran anknüpfenden Eintragungen in das Grundbuch nichts geändert haben:
Die von den damaligen Miteigentümern G… und H… B… am 24. April 1990 vereinbarte Ergänzung der Teilungserklärung bezog sich nach dem klaren und eindeutigen Wortlaut der Notarurkunde (dort Ziffer II) allein auf die Umwandlung von bisherigem Gemeinschaftseigentum in neu gebildetes Sondereigentum; dass die Urkundsbeteiligten darüber hinaus eine anderweitige Zuordnung von bereits zuvor bestehendem Sondereigentum vereinbart hätten, ergibt sich aus der Urkunde gerade nicht.
Soweit der Notaramtmann B… mit Nachtrag zu der vorgenannten Urkunde vom 1. Februar 1994 weitergehende Erklärungen betreffend eine von den Beteiligten der Vorurkunde angeblich gewollte Änderung des Sondereigentums abgegeben hat, dürfte ihm hierfür – worauf seinerzeit bereits das Grundbuchamt hingewiesen hat – die erforderliche Vertretungsmacht für alle betroffenen Wohnungseigentümer gefehlt haben.
Die notariell beurkundete Erklärung allein des Miteigentümers G… B… vom 21. November 1994 scheidet als Grundlage für eine dingliche Rechtsänderung von vorneherein aus; da das Sondereigentum das Miteigentum aller Miteigentümer einschränkt, bedürfen Änderungen des Sondereigentums der Einigung zwischen allen Miteigentümern.
4. Ungeachtet dessen ist die Beklagte, indem sie den auf Blatt 6… gebuchten Miteigentumsanteil im Jahre 2009 durch dingliches Verkehrsgeschäft von ihrer im Grundbuch voreingetragenen Streithelferin erlangt hat, aber jedenfalls nach der Vorschrift über den Schutz des Erwerbers durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs (§ 892 Abs. 1 Satz 1 BGB) Eigentümerin auch der streitgegenständlichen Sondereigentumsräume geworden. Die Vorschrift des § 892 Abs. 1 BGB fingiert die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs zugunsten des gutgläubigen Erwerbers. Danach wird der Erwerber, weil sein Schutz nicht auf dem konkreten Vertrauen auf die Buchlage, sondern auf der Verlässlichkeit der amtlichen Verlautbarung beruht, auch dann geschützt, wenn er den Inhalt des Grundbuchs überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder auf ihn vertraut hat; nur die positive Kenntnis des Erwerbers von der Unrichtigkeit der Eintragung schadet ihm (vgl. BGH NJW 2007, 3204, 3206 m.w.N.). Der öffentliche Glaube erstreckt sich auch auf die im Grundbuch verlautbarten tatsächlichen Bestandsangaben, soweit dadurch eine bestimmte Bodenfläche als Gegenstand des eingetragenen Rechtes ausgewiesen wird (Palandt/Bassenge, BGB, 70. Aufl., § 892, Rdnr. 12).
Objektive Rechtsscheinbasis für den Gutglaubenserwerb der Beklagten ist vorliegend die von der Grundbuchrechtspflegerin am 6. Dezember 1994, aus welchen Gründen auch immer, im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblatts 6… vorgenommene Eintragung, mit der – inhaltlich anknüpfend an die Voreintragung vom 26. Juni 1990, die wiederum Bezug nimmt auf die Eintragungsbewilligung vom 24. April 1990 – verlautbart wird, „dass sämtliche mit Ziffer 5 bezeichneten Räume des Empfangsgebäudes in das Sondereigentum des hier eingetragenen Miteigentumsanteils übergegangen sind“.
Soweit diese „Klarstellung“ im Register der Auslegung bedarf, um den „objektiven“ Sinn der Eintragung zu ermitteln, ist hierfür maßgebend, was Wortlaut und Sinn für einen vernünftigen und unbefangenen Dritten als nächstliegende Bedeutung des Eintrags und der darin zulässigerweise in Bezug genommenen Unterlagen ergeben (Gursky in Staudinger, BGB-Neubearbeitung 2007, § 873, Rdnr. 269 m.w.N.). Nach den so beschriebenen Grundsätzen einer objektiven Auslegung der – im Zusammenhang zu lesenden – Eintragungen in das Bestandsverzeichnis vom 26. Juni 1990 und vom 6. Dezember 1994 wird damit aber eindeutig verlautbart, dass alle in dem der Eintragungsbewilligung vom 24. April 1990 beigefügten Aufteilungsplan über den „Grundriss Erdgeschoss“ (Bl. 85 der Grundakte) mit der Nr. 5 gekennzeichneten Räumlichkeiten dem Sondereigentum des auf dem Grundbuchblatt 6.. gebuchten Miteigentumsanteils zuzurechnen sind. Die Bezugnahme in dem Klarstellungsvermerk vom 6. Dezember 1994 auf „Räume des Empfangsgebäudes“ rechtfertigt insoweit keine weitere Einschränkung, weil eine damit etwa gewollte zusätzliche Eingrenzung für einen Außenstehenden allein durch Lektüre des Grundbuchs und Einsicht in die Planzeichnung Bl. 85 der Grundakten nicht erkennbar ist.
Durch die Eintragung vom 6. Dezember 1994 im Grundbuch wurde eine Änderung der Zuordnung von Sondereigentum eindeutig bestimmt; die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung vom 24. April 1990 und den beigefügten (neuen) Aufteilungsplan lässt keinen Zweifel daran, dass nach der Verlautbarung auch die im ursprünglichen Aufteilungsplan mit der Nr. 1 ausgewiesenen streitgegenständlichen Räume nunmehr dem Sondereigentum des auf Bl. 6… gebuchten Miteigentumsanteils zugerechnet werden sollen.
Da das so vermerkte Sondereigentum ab Vornahme der Eintragung am 6. Dezember 1994 Inhalt des Wohnungsgrundbuchs war (§ 7 Abs. 1 und Abs. 3 WEG), unterlag es von da an den allgemeinen gesetzlichen Regeln, also auch dem § 892 BGB (Lutter, AcP [1964], 164, 122, 142 f).
Dass die Beklagte beim Erwerb ihres Miteigentumsanteils nebst dazugehörigem Sondereigentum von ihrer Streithelferin im Jahr 2009 nicht im guten Glauben hinsichtlich der Richtigkeit des Grundbuchinhalts gewesen wäre, ist von den Klägern weder behauptet, noch sonst ersichtlich.
Da es – wie ausgeführt – allein auf den Inhalt des Grundbuchs ankommt und nicht darauf, wie die Eintragung in das Register gelangt ist und ob dies zu Recht geschah (Lutter, aaO, Seite 154), erweist sich die Herausgabeklage danach als unbegründet.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1, 101 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Für die von den Klägern angeregte Zulassung der Revision besteht kein Anlass, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Schließlich gibt auch der Schriftsatz der Kläger vom 23. Mai 2011 dem Senat keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß §§ 525, 156 ZPO.
