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WEG – Haftet der Verwalter für verspätete Betriebskostenabrechnungen?

LG Frankfurt – Az.: 2/9 S 2/11 – Urteil vom 14.10.2011

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 26.11.2010 – 33 C 2060/10-67 – wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Der Kläger ist Wohnungseigentümer und macht gegen den Beklagten in dessen Eigenschaft als Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage Schadensersatzansprüche wegen einer verspäteten Hausgeldabrechnung geltend.

Der Kläger seinerseits hatte die Wohnung vermietet und der Beklagte erstellte für das Abrechnungsjahr 2007 die Betriebskostenabrechnung erst im November 2009. Nach dieser Abrechnung wies diese eine Nachzahlungspflicht in Höhe von 743,32 EUR aus.

Der Kläger teilte diese Nachzahlungspflicht seinen Mietern mit, jedoch lehnten diese mit Schreiben vom 14.12.2009 die verspätete Abrechnung ab und leisteten keine Zahlung.

Der Kläger hat die Ansicht vertreten, dass ihm ein entsprechender Schadensersatzanspruch gegenüber dem Beklagten zustehe. Die entsprechende Pflichtverletzung des Beklagten in seiner Eigenschaft als Hausverwalter sei ihm zuzurechnen, weil dieser insoweit als Erfüllungsgehilfe tätig geworden sei.

Der Kläger hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn 743,32 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins seit dem 19.02.2010 zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Er hat erwidert, der Kläger verkenne, dass der Beklagte als Verwalter einer Eigentümergemeinschaft nur verpflichtet sei, eine Abrechnung zu erstellen, welche den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes zu genügen habe. Es handele sich dabei gerade nicht um eine Betriebskostenabrechnung im Sinne des Mietrechts. So sei ein Wohnungseigentumsverwalter nicht verpflichtet, eine mietrechtlich brauchbare Abrechnung über die so genannten Betriebskosten zu erstellen. Dies ergebe sich auch aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Singen vom 24.02.2004. Ob der Eigentümergemeinschaft wegen der Verspätung der Vorlage der Jahresabrechnung ein Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten zustehe, könne offen bleiben.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und dabei im Wesentlichen ausgeführt, dass dem Kläger gegenüber dem Beklagten ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB nicht zustehe, weil die verspätete Übersendung der Hausgeldabrechnung nicht ursächlich für den Verlust des Nachzahlungsanspruch des Klägers gegenüber seinem Mieter gewesen sei. Nach dem Gesetz sei nämlich die Nachforderung des Vermieters auch nach Ablauf der 12 Monats-Frist nicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten habe, denn das Verschulden des Verwalters sei dem Vermieter nicht zuzurechnen. Eine Einstandspflicht des Vermieters für den Dritten nach § 278 BGB setze nämlich voraus, dass diese als Hilfsperson vom Vermieter in die Erfüllung seiner gegenüber dem Mieter bestehenden Abrechnungspflicht eingeschaltet gewesen sei.

Dagegen wendet sich die Berufung des Klägers mit der wesentlichen Begründung, dass das Amtsgericht § 27 WEG nicht beachtet habe, wonach ausdrücklich vorgesehen sei, dass der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet sei, entsprechende Aufgaben wahrzunehmen. Würde man der Argumentation des Amtsgerichts folgen, könne ein Hausverwalter grundsätzlich seine Betriebskostenabrechnung zu einem Zeitpunkt erstellen, wie es ihm gerade passe.

Der Kläger hat beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 26.11.2010 abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, an ihn 743,32 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins seit dem 19 02.2010 zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er wiederholt sein erstinstanzliches Vorbringen und nimmt auf den erstinstanzlichen Vortrag weitgehend Bezug.

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt und begründet worden, jedoch muss dem Rechtsmittel im Ergebnis ein Erfolg versagt bleiben.

Das Amtsgericht hat im Ergebnis zu Recht und mit völlig zutreffender Begründung die Klage abgewiesen.

Dabei entspricht es der ganz herrschenden Auffassung in Literatur und Rechtsprechung (vgl. Köhler/Drabek, Anwaltshandbuch, 2. Auflage, Teil 8 Rz 214, 234; Jennißen/Heinmann, WEG, 2. Auflage, § 27 Rz 179; Riecke/Schmid, WEG 2. Auflage, § 21, Rz 29; OLG Hamm ZWE 2008, 133; OLG Düsseldorf, ZMR 1999, 423), dass der Verwalter seine Verpflichtungen aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG als eigene ihm vom Gesetz zugewiesene Aufgabe wahrnimmt und dabei im Übrigen für die gesamte Gemeinschaft tätig wird, jedoch im Verhältnis zum möglicherweise geschädigten Wohnungseigentümer nicht als Erfüllungsgehilfe tätig wird. Nach dem Gesetz nimmt der Verwalter die Instandsetzung und Instandhaltung und auch die Abrechnung des gemeinschaftlichen Eigentums als eigene Aufgabe wahr und auch in der Berufungsbegründung hat der Kläger seine Ansicht nicht zu festigen vermocht, wieso der die Wohngeldabrechnung erstellende Verwalter in Gestalt des Beklagten gegenüber dem abrechnungspflichtigen vermietenden Sondereigentümer im Verhältnis zu seinem Mieter ein Erfüllungsgehilfe im Sinne des § 278 BGB sein soll (so auch AG Singen, Beschluss vom 24.02.2004). Das Amtsgericht hat sich auch im Übrigen ausführlich mit der übrigen Kommentarliteratur auseinandergesetzt und dabei zu Recht darauf hingewiesen, dass auch aus anderen Literaturstellen kein Argument dafür herangezogen werden kann, weshalb der Verwalter Erfüllungsgehilfe im Verhältnis zum Wohnungseigentümer sein soll (Münchener Kommentar, BGB, 5. Auflage, § 556 Rz 56). Dazu hätte es näheren Vortrages nämlich bedurft, dass zwischen den Parteien eine Vereinbarung über die Erstellung der Betriebskostenabrechnung durch den Beklagten getroffen worden sein müsste, was nicht der Fall war. Der Kläger übersieht dabei, dass es hinsichtlich seines Verhältnisses zu seinem Mieter um eine Betriebskostenabrechnung geht, die nur indirekt etwas zu tun hat mit der Wohngeldabrechnung durch den Beklagten gegenüber dem Wohnungseigentümer in dessen Rechtsverhältnis. Es ist Aufgabe des Vermieters, im Verhältnis zu seinem Mieter der Eigentumswohnung eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen oder diesem zumindest mitzuteilen, weshalb sich die Betriebskostenabrechnung verspätet mit der Folge, dass eine verspätete Betriebskostenabrechnung des Vermieters auf keinem Fall dem Verwalter zugerechnet werden kann, weil dieser, wie bereits ausgeführt, nicht Erfüllungsgehilfe der übrigen Wohnungseigentümer ist. Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Die verspätete Geltendmachung des Klägers beruht aber auf einer reinen Nachlässigkeit seinerseits und hat allenfalls mittelbar ihre Ursache darin, dass der Verwalter eine verspätete Wohngeldabrechnung erstellte.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit geht auf § 708 Nr. 10 ZPO zurück.

Die Revision war nach § 543 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung einer Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern würde, denn die Kammer weicht insoweit weder von der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte noch von der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ab.

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