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WEG – Heizkostenabrechnung nach Flächenmaß

LG Nürnberg-Fürth – Az.: 14 S 1248/19 – Urteil vom 29.04.2020

I. Die Kläger zu 1) und 2) sind der Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Nürnberg vom 05.02.2019, Az. 25 C 5518/18 WEG, verlustig.

II. Auf die Berufung der Klägerin zu 3) wird das Urteil des Amtsgerichts Nürnberg vom 05.02.2019, Az. 25 C 5518/18 WEG, abgeändert und neu gefasst wie folgt:

1.

Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft B.straße …, …, … u. … u. S.straße … u. …, N., vom 09.07.2018 zu dem Tagesordnungspunkt 4/2018 (Genehmigung der Jahresabrechnung 2017) wird hinsichtlich sämtlicher Einzeljahresabrechnungen in der Position „Heiz- und Wasserkosten“ für ungültig erklärt.

2.

Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft B.straße …, …, … u. … u. S.straße … u. …, N., vom 09.07.2018 zu dem Tagesordnungspunkt 6/2018 „Entlastung des Verwaltungsbeirats für seine Tätigkeiten im Kalenderjahr 2017“ wird für ungültig erklärt.

3.

Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft B.straße …, …, … u. … u. S.straße … u. …, N., vom 09.07.2018 zu dem Tagesordnungspunkt 7/2018 „Entlastung des Verwalters für seine Tätigkeiten im Kalenderjahr 2017“ wird für ungültig erklärt.

4.

Im Übrigen wird die Klage zurückgewiesen.

III. Die weitergehende Berufung der Klägerin zu 3) wird zurückgewiesen.

IV. Von den Gerichtskosten des Verfahrens 1. und 2. Instanz tragen die Kläger zu 1) und 2) 16%, die Klägerin zu 3) 36 % und die Beklagten 48 %. Von den außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu 3) tragen die Beklagten 57 %. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten tragen die Kläger zu 1) und 2) 16 %, die Klägerin zu 3) 36 %. Im Übrigen tragen die Parteien ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

V. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

WEG - Heizkostenabrechnung nach Flächenmaß
(Symbolfoto: Bernd Leitner Photography/Shutterstock.com)

Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin zu 3) vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leisten.

VI. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert des Verfahrens 25 C 5513/18 WEG des Amtsgerichts Nürnberg beträgt bis zur Verbindung zu dem Verfahren 25 C 5518/18 WEG des Amtsgerichts Nürnberg 37.917,15 €, der Streitwert des Verfahrens 25 C 5518/18 WEG beträgt bis zur Hinzuverbindung des Verfahrens 25 C 5513/18 WEG 7.068,70 €. Ab Verbindung beider Verfahren am 11.10.2018 (Bl. 32/34 d. A.) beträgt der Streitwert für das Verfahren 1. Instanz 44.985,85 €.

Der Streitwert des Berufungsverfahrens beträgt 44.985,85 €

(Streitwert im Prozessrechtsverhältnis der Kläger zu 1) und 2) zu den Beklagten 7.068,70 €; Streitwert im Prozessrechtsverhältnis der Klägerin zu 3) zu den Beklagten 37.917,15 €).

Gründe

I.

Der Klägerin zu 3) ist als Eigentümerin der Wohnung Nr. … im Dachgeschoss rechts des Anwesens S.straße … und des Tiefgaragenstellplatzes Nr. …/2 mit zusammen 160,85/10.000stel Miteigentumsanteilen Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft B.straße …, …, …, … und S.straße … und …, N., die Beklagten sowie die Kläger zu 1) und 2) sind die übrigen Eigentümer der WEG.

Durch Endurteil des Amtsgerichts Nürnberg vom 05.02.2019, auf dessen tatsächliche Feststellungen Bezug genommen wird, wurde die Klage der Klägerin zu 3) auf Ungültigerklärung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 09.07.2018 zu dem Tagesordnungspunkt 4/2018 (Genehmigung der Jahresabrechnung 2017) hinsichtlich sämtlicher Einzelabrechnungen in den Positionen „Heiz- und Wasserkosten“ und „Sanierung Tiefgarage“ sowie der Beschlüsse zu dem Tagesordnungspunkt 6/2018 (Entlastung des Verwaltungsbeirats), dem Tagesordnungspunkt 7/2018 (Entlastung des Verwalters) und dem Tagesordnungspunkt 13/2018 (Erhebung einer Sonderumlage zur Nachfinanzierung und Neufinanzierung) abgewiesen.

Zur Begründung führte das Erstgericht aus, die Anwendung des Flächenschlüssels in den Einzelabrechnungen über die Heiz- und Warmwasserkosten widerspreche nicht den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung. Auch hinsichtlich des Flächenanteils sei nach der Heizkostenverordnung abzurechnen. Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 5 Heizkostenverordnung seien die Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es könne auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden. Zwar sei auch hier die Festlegung im einzelnen, welche Fläche zu berücksichtigen sei und wie diese Flächen zu berechnen sein, der Entscheidung der Eigentümer vorbehalten. Vorliegend gebe es keinen Beschluss der Eigentümer hierzu. Der von der Klägerin zu 3) zitierte Beschluss vom 06.06.2011 beziehe sich nach gebotener objektiver Auslegung nur auf die Abrechnungen für den Zeitraum 01.07.2001 bis 31.12.2010. Die Klägerin habe auch nicht bestritten, dass die im Aufteilungsplan festgehaltenen Flächen von den tatsächlichen Flächen abweichen. Eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft in Auftrag gegebene Vermessung der Flächen habe für die Wohnung der Klägerin eine Fläche von 164,48 qm und eine beheizbare Fläche von 156,00 qm ergeben. Konkrete Einwände seien hiergegen seitens der Klägerin zu 3) nicht erhoben worden. Einfaches Bestreiten sei hier nicht ausreichend. Da mit der Ermittlung der Wohnfläche diese feststehe, gehe diese jedem anderen Maßstab vor, nachdem jeder Wohnungseigentümer auch grundsätzlich Anspruch auf die Ermittlung der Wohnfläche habe.

Auch die Verteilung der Sanierungskosten von 51.170,01 € auf die Wohnungseigentümer entspreche dem anzuwendenden Kostenverteilungsschlüssel.

Nach § 16 Abs. 2 WEG seien die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums im Verhältnis der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile zu verteilen. Vorliegend seien Kosten für die Sanierung der Tiefgarage umgelegt worden, die insgesamt unstreitig umfassende Abbruch- und Rückbauarbeiten, Beton Erhaltungsarbeiten, Estricharbeiten sowie Abdichtung- und Entwässerungsarbeiten beinhalten. Die an das beauftragte Ingenieurbüro geleisteten Zahlungen seien zur Vorbereitung dieser Sanierung, nämlich zur Ermittlung des Sanierungsbedarfs, erfolgt. Die Arbeiten beträfen die für den Bestand und die Sicherheit erforderlichen konstruktiven Teile des Gebäudes und die dem gemeinschaftlichen Gebrauch des Gebäudes dienenden Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG und somit Gemeinschaftseigentum. Auch wenn die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums Arbeiten am Sondereigentum einzelner Eigentümer der Tiefgarage erforderlich mache, seien die hierfür anfallenden Kosten grundsätzlich von allen Eigentümern zu tragen.

Von der gesetzlichen Regelung zur Kostenverteilung könnte zwar durch Vereinbarung abgewichen werden. Abweichende Bestimmungen lägen aber nicht vor.

Die Gemeinschaftsordnung enthalte unter § 15 hierzu Regelungen. Der Inhalt einer Vereinbarung zur Lasten- und Kostentragung sei durch objektive Auslegung zu ermitteln. Maßgebend sei der Wortlaut, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergebe.

Nach § 15 c) habe jeder Eigentümer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen, soweit sie den Miteigentümern gemeinschaftlich obliege. Zur Instandhaltungspflicht hinsichtlich der Tiefgarage sei unter § 10 Ziffer 2 geregelt, dass die Instandhaltung der Lüftungsanlage der Tiefgarage sowie der sonstigen Betriebseinrichtungen und des Anstrichs der Tiefgarage den Eigentümern der Garagenstellplätze im Verhältnis der vorhandenen Stellplätze obliege. Die abgerechneten Arbeiten an den konstruktiven Teilen der Tiefgarage beträfen aber nicht die Instandhaltung der Lüftungsanlage, die sonstigen Betriebseinrichtungen oder den Anstrich. Die durchgeführten und geplanten umfangreichen Sanierungsmaßnahmen würden weit über die in § 10 Ziffer 2 geregelten Instandhaltungsmaßnahmen hinausgehen und beträfen daher Instandsetzungsmaßnahmen. Die Gemeinschaftsordnung differenziere offensichtlich zwischen der Instandhaltung, die zum Teil den Sondereigentümern übertragen werde, und der Instandsetzung, die den Miteigentümern gemeinschaftlich obliege. Auch das Gesetz enthalte beide Begriffe in §16 Abs. 2 WEG nebeneinander. Während unter der Instandhaltung die Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs zu verstehen sei, wie etwa die Wartung, meine Instandsetzung Reparatur und Wiederbeschaffung. Die hier unstreitigen umfangreichen Sanierungsmaßnahmen seien Instandsetzungsmaßnahmen mit der Folge, dass diese Kosten von allen Eigentümern zu tragen seien.

Die Regelung in § 15 Ziffer 2 des Teilungsvertrages könne, da die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung bereits in 1 c) geregelt seien, nur die hiernach nicht die der ganzen Gemeinschaft auferlegten Kosten und Lasten meinen, insbesondere ausdrücklich genannte Betriebskosten.

Da die Beschlüsse nicht ungültig seien, widerspreche auch die Entlastung des Verwalters (TOP 7/2018) und des Verwaltungsbeirats (TOP 6/2018) nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Gegen das ihren Prozessbevollmächtigten am 11.02.2019 zugestellte Endurteil des Amtsgerichts Nürnberg legte die Klägerin zu 3) mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 26.02.2019 – bei Gericht eingegangen am 27.02.2019 – Berufung ein.

Mit der bei Gericht – nach entsprechender Verlängerung der Begründungsfrist – am 02.05.2019 eingegangenen Berufungsbegründung, mit der die Klägerin zu 3) ihr erstinstanzliches Klageziel in vollem Umfang weiterverfolgt, macht die Klägerin u 3) geltend, das erstinstanzliche Urteil beruhe auf fehlerhafter Rechtsanwendung, insbesondere auf einer fehlerhaften Auslegung von Beschlüssen und dem Teilungsvertrag.

Die Heiz- und Warmwasserkosten seien, soweit verbrauchsabhängig, unter Zugrundelegung einer beheizbaren Wohnfläche von 7.776,90 m² und einer Wohnfläche ihrer Wohneinheit von 156 m² abgerechnet worden. Dies stehe im Widerspruch zu den Abrechnungen der Jahre 2001 bis 2010 und auch zuletzt in den Vorjahren. In den Abrechnungen bis 2016 sei die Verteilung anhand einer Gesamtheizfläche von 7.999,80 m² und einer Fläche ihrer Einheit von 124,24 m² erfolgt. Die Auffassung des Amtsgerichts, dass sich der Beschluss vom 06.06.2011 lediglich auf die Abrechnungen bis einschließlich 2010 bezöge, sei unzutreffend, eine solche Einschränkung sei der Beschlussfassung nicht zu entnehmen. Die Eigentümer hätten bei der Beschlussfassung ersichtlich konkrete Vorgaben für die Kostenverteilung beschließen wollen, es habe nicht nur für einen gewissen Zeitraum eine Beschlussfassung erfolgen sollen. So sei die Abrechnung in den Folgejahren auch gehandhabt worden.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts könne für die Kostenverteilung nach Fläche auch nicht auf das Gutachten des Architekten … zurückgegriffen werden. Dieses sei in anderen Verfahren auch von der Eigentümergemeinschaft selbst in Frage gestellt worden. Es gebe darüber hinaus keine Beschlussfassung der Eigentümer, dass die Berechnung des Architekten … der Kostenverteilung zugrunde gelegt werden solle. Daher seien die in der Teilungsvereinbarung festgelegten Flächen maßgeblich.

Sie habe die Flächenberechnung außerdem als unzutreffend bestritten. Der Auffassung des Erstgerichts, einfaches Bestreiten sei insoweit nicht ausreichend, sei entgegenzuhalten, dass es nicht um einen Sachverhalt gehe, der ihrer Wahrnehmung unterliege. Die Ermittlungen des Sachverständigen seien schon deswegen fehlerhaft, weil bei der Ermittlung der beheizbaren Fläche die Räume „Galerie WC“ und „Galerie Abstell“ berücksichtigt worden seien, obwohl diese nicht mit einem Heizkörper ausgestattet seien.

Auch die Auffassung des Amtsgerichts, die Verteilung der Kosten für die Sanierung der Tiefgarage nach Miteigentumsanteilen entspreche dem anwendbaren Kostenverteilungsschlüssel, sei fehlerhaft. Die Verteilung entspreche nicht dem Kostenverteilungsschlüssel nach dem Teilungsvertrag, zudem betreffe die Beschlussfassung zur Sanierung der Tiefgarage unstreitig auch Sondereigentum, die Beschlussfassung sei bereits wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. Die Stellplätze, die vom …-Markt genutzt würden, lägen in einer abgeschlossenen Einheit und seien für Eigentümer nach Marktschließung nicht zugänglich oder nutzbar. Für die Kosten der Sanierung der Tiefgarage sei § 15 Ziff. 2 S. 3 des Teilungsvertrages einschlägig, wonach ausscheidbare Kosten und Lasten, die die Tiefgarage betreffen, nur den Garagennutzern zuzurechnen seien. Eine Ermittlung ausscheidbarer Kosten sei nicht vorgenommen worden, schon deshalb entspreche die Kostenverteilung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Aus denselben Gründen sei auch der zu dem Tagesordnungspunkt 13/2018 gefasste Beschluss zur Nachfinanzierung für ungültig zu erklären, weil er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Bei der Nachfinanzierung solle nämlich wiederum der unzulässige Kostenverteilungsschlüssel zur Anwendung kommen.

In der Konsequenz, seien auch die Beschlüsse zur Entlastung des Verwalters und des Verwaltungsbeirates für ungültig zu erklären.

In der mündlichen Verhandlung vom 04.03.2020 nahmen die Kläger zu 1) und 2) ihre Berufung, mit der sie zunächst ihr erstinstanzliches Ziel auf teilweise Ungültigerklärung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 09.07.2018 zu dem Tagesordnungspunkt 4/2018 weiterverfolgten, zurück.

Die Klägerin zu 3) beantragt:

1.

Auf die Berufung der Klägerin zu 3) wird das Endurteil des AG Nürnberg vom 05.02.2019 – 25 C 5518/18 WEG – abgeändert.

2.

Der Beschluss zu Top 4/2018 „Genehmigung der Jahresabrechnung 2017“ aus der Eigentümerversammlung vom 09.07.2018 wird hinsichtlich sämtlicher Einzelabrechnungen zu den nachfolgenden Positionen – Heiz- und Wasserkosten bei umlagefähigen Kosten – Sanierung Tiefgarage bei nichtumlagefähigen Kosten für ungültig erklärt.

3.

Der Beschluss zu Top 7/2018 „Entlastung des Verwalters für seine Tätigkeiten im Kalenderjahr 2017“ aus der Versammlung der Eigentümer vom 09.07.2018 wird für ungültig erklärt.

4.

Der Beschluss zu Top 6/2018 „Entlastung des Verwaltungsbeirats für seine Tätigkeiten im Kalenderjahr 2017“ aus der Versammlung der Eigentümer vom 09.07.2018 wird für ungültig erklärt.

5.

Der Beschluss zu Top 13/2018 betreffend die Erhebung einer Sonderumlage zur Nachfinanzierung und Neufinanzierung wird für ungültig erklärt.

Die Beklagten beantragen, die Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen.

Die Beklagten verteidigen die erstinstanzliche Entscheidung. Der Beschluss vom 06.06.2011 beziehe sich nur auf die Jahre bis einschließlich 2010, dies ergebe sich aus der Gesamtschau des Protokolls der Eigentümerversammlung. In der Verwendung eines bestimmten Flächenschlüssels könne niemals eine Vereinbarung gesehen werden, auch wenn über Jahre hinweg ein „falscher“ Flächenschlüssel verwendet worden sei. Das Aufmaß des Architekten … enthalte nicht nur eine Vermessung der Fläche nach der Wohnflächenverordnung, sondern es seien auch die beheizbaren Flächen ermittelt worden. Die beheizbaren Flächen seien in die Heizkostenabrechnung übernommen worden. Es sei nicht richtig, dass es einer Beschlussfassung für die Zugrundelegung des Flächenmaßes des Architekten bedürfe. In der Teilungserklärung sei weder für sämtliche Flächen Flächenmaße vorhanden noch entsprächen diese der Wohnflächenverordnung bzw. gäben die beheizbaren Flächen wieder. Damit würden sie sich nicht im Ansatz für die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten eignen.

Das Erstgericht habe zudem zutreffend festgestellt, dass die Kostenverteilung bzgl. der Tiefgarage der gesetzlichen Regelung entspräche. Die Kosten für die Instandsetzung seien im Teilungsvertrag nicht auf die Garageneigentümer übertragen worden. Die Klägerin zu 3) habe nicht vorgetragen, dass die Arbeiten am Sondereigentum – Fahrbahnmarkierung und gegebenenfalls Oberflächenbeschichtung – fällig gewesen seien. Insofern gelte auch hier, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Bestandteile des Sondereigentums, die zwangsläufig bei der Sanierung der des Gemeinschaftseigentums abgetragen und beschädigt würden, wiederherstellen müsse.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die bei den Akten befindlichen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin zu 3) ist teilweise begründet.

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 09.07.2018 zu dem Tagesordnungspunk 4/2018 (Genehmigung der Jahresabrechnung 2017) ist hinsichtlich sämtlicher Einzeljahresabrechnungen in der Position „Heiz- und Wasserkosten“ für ungültig zu erklären, da die Umlage der Heiz- und Warmwasserkosten in der dieser Position zugrunde liegenden Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vom 15.03.2018 nicht den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, soweit die Heiz- und Warmwasserkosten dort zu 30 % anteilig nach den beheizbaren Flächen umgelegt werden. Für ungültig zu erklären waren daher auch die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 09.07.2018 über die Entlastung des Verwalters und des Verwaltungsbeirats.

Hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zu dem Tagesordnungspunk 4/2018 in der Position „Sanierung Tiefgarage“ der Einzelabrechnungen ist die Berufung der Klägerin zu 3) dagegen ebenso ohne Erfolg wie hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zu dem Tagesordnungspunkt 13/2018.

Im Einzelnen ergibt sich dies aus Folgendem:

1.

Wie das Erstgericht zutreffend ausgeführt hat, gilt für die Verteilung der Heizkosten vorliegend die Heizkostenverordnung. Richtig hat das Erstgericht auch gesehen, dass es zur Ausgestaltung des konkreten Verteilungsmaßstabs innerhalb des durch die Vorschriften der §§ 7 Abs. 1, 8 Abs. 1 HeizkV vorgegebenen Rahmens einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedarf (siehe BGH, 17.02.2012, V ZR 241/10, Rn. 8).

Die Kammer teilt auch die Auffassung des Erstgerichts, dass insoweit nicht auf den Beschluss der Eigentümer in der Eigentümerversammlung vom 06.06.2011 zu dem Tagesordnungspunkt 4, Beschlussantrag Nr. 3, abgestellt werden kann, weil dieser sich in der Zusammenschau mit dem Beschluss zu dem Tagesordnungspunkt 4, Beschlussantrag Nr. 2, nur auf die Wirtschaftsjahre bis einschließlich 2010 bezieht, nicht auf spätere Zeiträume bzw. die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten generell.

Dies ergibt sich – bei der gebotenen objektiven und normativen Auslegung der Beschlüsse (siehe hierzu Bärmann-Merle, WEG, 14. Aufl., Rn. 62 zu § 23 WEG) – schon aus der Formulierung in dem Beschluss zu dem Tagesordnungspunkt 4, Beschlussantrag Nr. 3, dass eine kostenfreie Erstellung weiterer Abrechnungen für diese Zeiträume … von der Verwaltung nicht geschuldet“ sei, der sich nur auf den vorhergehenden Beschluss zu dem Tagesordnungspunkt 4, Beschlussantrag Nr. 2 beziehen kann, durch den die Hausverwaltung angewiesen wurde, die Hausgeldabrechnungen für den Zeitraum vom 01.07.2001 – 31.12.2010 bis zum 31.08.2011 zu erstellen. Die gesamte Beschlussfassung zu dem Tagesordnungspunkt 4, Beschlussantrag Nr. 3, muss daher im Zusammenhang mit dem Beschluss zu dem Tagesordnungspunkt. 4, Beschlussantrag Nr. 2, verstanden werden, beide Beschlüsse beziehen sich ausschließlich auf den Zeitraum 2001 bis 2010. Eine Wirkung für die Zukunft entfalten beide Beschlüsse nicht.

Letztlich könnte dies aber sogar dahinstehen. Denn unstreitig wurden die Heiz- und Warmwasserkosten in der Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2017, soweit eine verbrauchsunabhängige Abrechnung erfolgte, nicht nach den in der Anlage zum Teilungsvertrag vom 25.09.1989 (Anlage K 5) bzw. in dem 2. Nachtrag zu diesem Teilungsvertrag zu Urkunde des Notars Dr. …, URNr. K 1797/89, vom 14.05.1991 (Anlage K 4) enthaltenen Flächenmaßen verteilt, sondern nach den beheizbaren Flächen, die der Architekt … bei seiner Vermessung ermittelt hat.

Da hierfür weder eine Vereinbarung der Eigentümer vorliegt noch eine entsprechende Beschlussfassung, widerspricht die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung insoweit der ordnungsgemäßen Verwaltung. Denn auch hinsichtlich der verbrauchsunabhängigen Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten sieht § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkV verschiedene Möglichkeiten vor, die Kosten können nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum verteilt werden, es kann aber auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden. Die Entscheidung, welcher Maßstab hier gewählt wird, obliegt wiederum den Eigentümern, die insoweit eine Vereinbarung treffen oder durch gesonderten Beschluss entscheiden können/müssen, bevor eine Abrechnung nach der Heizkostenverordnung möglich ist. Eine konkludente Bestimmung in der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung selbst genügt nicht (vergleiche LG Frankfurt a. M., ZMR 2018, 789).

Mangels einer solchen gesonderten Beschlussfassung ist die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung vom 09.07.2018 zu dem Tagesordnungspunkt 4/2018 „Jahresabrechnung 2017“ hinsichtlich der Einzelabrechnungen in der Position Heiz- und Wasserkosten für ungültig zu erklären. Die Klägerin zu 3) ist mit dem diesbezüglichen Einwand auch nicht gemäß § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG ausgeschlossen. Dass für eine Abrechnung nach der konkret bei der Verteilung der Kosten angesetzten Flächen keine Rechtsgrundlage besteht, wurde bereits in der Anfechtungsklage vom 08.08.2018, also noch innerhalb der Klagebegründungsfrist, geltend gemacht.

Eine Gesamtungültigerklärung der Beschlussfassung ist weder beantragt, noch veranlasst, da sich der Mangel auf einen rechnerisch selbständigen und abgrenzbaren Teil der Jahresabrechnung beschränkt (siehe BGH, 15.03.2007, V ZB 1/06, Rn. 12).

2.

Die Entlastung der Verwaltung widerspricht nach allgemeiner Meinung, die auch die Kammer teilt, der ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Verwaltung eine Abrechnung vorlegt, sich diese Abrechnung aber (teilweise) als fehlerhaft herausstellt und geändert werden muss. So liegt der Fall hier hinsichtlich der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (s. o.). Eine Entlastung der Verwaltung zum jetzigen Zeitpunkt widerspricht daher der ordnungsgemäßen Verwaltung (Bärmann-Becker, WEG, 14. Aufl., Rn. 197 zu § 28 WEG), der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 09.07.2018 zu dem Tagesordnungspunkt 7/2018 ist daher für ungültig zu erklären.

Gleiches gilt für den Beschluss über die Entlastung des Verwaltungsbeirats (siehe BGH, 04.12.2009, V ZR 44/09).

3. Nicht begründet ist die Berufung der Klägerin zu 3) dagegen, soweit sie auch die Umlage der Kosten der Sanierung der Tiefgarage in den Einzelabrechnungen nach Miteigentumsanteilen beanstandet.

Die Kammer teilt die Auffassung des Erstgerichts, wonach die Abrechnung insoweit der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, und macht sich diese ausdrücklich zu Eigen.

Nur ergänzend ist auszuführen:

Die Auslegung der Teilungserklärung hinsichtlich der Frage der Verteilung der Kosten der Instandsetzung der Tiefgarage war bereits Gegenstand des Verfahrens 14 C 3609/18 WEG des Amtsgerichts Nürnberg und des nachfolgenden Berufungsverfahrens vor der Kammer, Az.: 14 S 205/19 WEG. Angefochten wurde dort seitens der hiesigen Klägerin zu 3) der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 30.04.2018 zu dem Tagesordnungspunkt 2/2018 „Instandsetzung der Tiefgaragen und Finanzierung“. Auch dort war geltend gemacht worden, aus der Gemeinschaftsordnung ergebe sich eine Regelung dahingehend, dass die Kosten der Instandsetzung nur von den Eigentümern der Tiefgaragenstellplätze zu tragen seien.

Durch Endurteil des Amtsgerichts Nürnberg vom 14.12.2018, auf das zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, wurde die Klage abgewiesen.

Im Rahmen des von der hiesigen Klägerin zu 3) geführten Berufungsverfahrens (14 S 205/19 WEG) erteilte die Kammer in der mündlichen Verhandlung vom 10.07.2019 folgenden Hinweis:

„Die Kammer ist mit dem Erstgericht der Auffassung, dass die Regelung in § 15 Ziffer 2 Satz 3 der Gemeinschaftsordnung nicht dahin ausgelegt werden kann, dass die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung an dem Gemeinschaftseigentum im Bereich der Tiefgarage ausschließlich von den Tiefgaragenstellplatzeigentümern zu tragen sind. Wie das Erstgericht zutreffend ausgeführt hat, steht einer solchen Auslegung schon entgegen, dass die Regelung, die die Berufung so verstanden wissen will, in andere Regelungen eingebettet ist, die ausschließlich die Betriebskosten betreffen. Zudem ist es so, dass § 10 Ziffer 2 Satz 1 der Gemeinschaftsordnung bereits Fragen der Instandhaltung an Bestandteilen der Tiefgarage regelt. Auch dies spricht dafür, dass die Regelung in § 15 Ziffer 2 Satz 3 der Gemeinschaftsordnung eben nicht die Instandhaltung und Instandsetzung betrifft, sondern ausschließlich Betriebskosten. Soweit geltend gemacht wird, dass die angefochtene Beschlussfassung auch Sondereigentum betreffe, vermag dies die Kammer nicht nachzuvollziehen. Sondereigentum an Tiefgaragenstellplätzen gibt es nur sehr be schränkt. Die gelisteten Arbeiten, z. B. Betonerhaltungsarbeiten, Estricharbeiten, Rissbehandlung und Fugenbehandlung, betreffen ersichtlich Gemeinschaftseigentum. Die Befugnis, zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums auch das Sondereigentum in Anspruch zu nehmen, umfasst im Übrigen auch die Befugnis, das Sondereigentum – soweit dieses durch notwendige Maßnahmen am Gemeinschaftseigen tum nachteilig betroffen ist, wieder instand zu setzen. Die Kammer geht daher da von aus, dass tatsächlich für die Beschlussfassung insgesamt auch Beschlusskompetenz bestand. …“

Daraufhin wurde die Berufung durch die hiesige Klägerin zu 3) zurückgenommen.

Die Kammer sieht keinen Anlass, von dieser Rechtsauffassung abzurücken.

Auch die von der Klagepartei für ihre Rechtsauffassung ins Feld geführte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 04.05.2018, V ZR 163/17, vermag an der Auffassung der Kammer nichts zu ändern. Denn dieser Entscheidung liegt eine gänzlich andere Vereinbarung in der Teilungserklärung der dort streitgegenständlichen Wohnungseigentümergemeinschaft zugrunde. Für den vorliegenden Fall lassen sich deshalb aus jener Entscheidung keinerlei Schlüsse ziehen. Die Kammer teilt zwar die Auffassung, dass im Rahmen einer Regelung in der Teilungserklärung einzelnen Wohnungseigentümern auch die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums von Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteilen, die nach dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung dem ausschließlichen Gebrauch eines Wohnungseigentümers zu dienen bestimmt sind, auferlegt werden können. Voraussetzung ist allerdings, dass die Abweichung von der im Gesetz vorgesehenen Kostenverteilung klar und eindeutig aus der Teilungserklärung hervorgeht (BGH., a. a. O., Rn. 9; BGH, 02.03.2012, V ZR 174/11, Rn. 7).

Vorliegend lässt sich jedoch auch im Wege der Auslegung der streitgegenständlichen Gemeinschaftsordnung eine solche Kostenzuweisung nicht entnehmen, wie das Erstgericht zutreffend ausgeführt hat.

Auch der Einwand, es habe den Eigentümern – da von den geplanten Maßnahmen auch das Sondereigentum an den Tiefgaragenstellplätzen betroffen sei – an der Beschlusskompetenz gefehlt, vermag nicht zu überzeugen. Zu Recht berufen sich die Beklagte insoweit darauf, die das Sondereigentum betreffenden Maßnahmen seien dem Umstand geschuldet, dass das Sondereigentum der Eigentümer der Tiefgaragenstellplätze im Rahmen der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums in Mitleidenschaft gezogen werde, weshalb die Eigentümerversammlung auch befugt wäre, über die Wiederherstellung zu beschließen. Die Kammer teilt diese Auffassung. Auf den Hinweis in der mündlichen Warnung vom 10.07.2019 in dem Verfahren 14 S 205/19 WEG wird wiederum Bezug genommen. Dass Maßnahmen am Sondereigentum aus anderem Grunde vorgenommen würden und in keinem Zusammenhang mit der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums stünden, hat die Klägerin zu 3) nicht vorgetragen.

4.

Aus den unter Ziffer 3. genannten Gründen ist auch der Beschluss zu dem Tagesordnungspunkt 13/2018, betreffend die Erhebung einer Sonderumlage zur Nachfinanzierung und Neufinanzierung nicht zu beanstanden.

III.

1.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 516 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

2.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).

Einer Rechtssache kommt dann grundsätzliche Bedeutung zu, wenn eine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden ist, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt. Klärungsbedürftig ist eine Rechtsfrage dabei dann, wenn zu ihr unterschiedliche Auffassungen vertreten werden und noch keine höchstrichterliche Entscheidung vorliegt (Zöller-Heßler, ZPO, 33. Aufl., Rn. 11 zu § 543 ZPO). Diese Voraussetzungen liegen ersichtlich nicht vor, die entscheidungserheblichen Rechtsfragen sind weder in der Rechtsprechung noch in der Literatur umstritten.

3.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde in Anwendung des § 49a GKG bestimmt und entspricht überwiegend der zutreffenden, unbeanstandet gebliebenen erstgerichtlichen Wertfestsetzung. Hinsichtlich der seitens der Klägerin zu 3) angefochtenen Position „Sanierung Tiefgarage“ in den Einzeljahresabrechnungen 2017 beträgt das fünffache Klägerinteresse bei auf die Klägerin zu 3) umgelegten Kosten von 815,39 € jedoch nicht nur 2.446,17 €, sondern 4.076,95 €, woraus sich die Differenz zwischen der Streitwertfestsetzung durch das Erstgericht (vgl. Endurteil vom 05.02.2019, Seiten 18/19) und der Wertfestsetzung durch die Kammer erklärt.

Entsprechend war auch der Streitwert für das Verfahren 1. Instanz neu festzusetzen, § 63 Abs. 3 GKG.

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