LG Bremen – Az.: 4 S 20/22 – Urteil vom 29.07.2022
1.) Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 01.12.2021 (28 C 3/21) aufgehoben und wie folgt neu gefasst:
Der in der Versammlung vom 17.12.2020 unter TOP 3 gefasste Beschluss über die Feststellung der Einzel- und Gesamtabrechnung für den Abrechnungszeitraum vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019 mit Datum vom 10.06.2020 wird für ungültig erklärt.
Der in der Versammlung vom 17.12.2020 unter TOP 4 gefasste Beschluss über den Einzel- und Gesamtwirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 01.01.2021 bis 31.12.2021 mit Wirkung ab dem 01.01.2021 wird für ungültig erklärt.
2.) Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
3.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4.) Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe:
I.
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der in der Eigentümerversammlung vom 17.12.2020 gefassten Beschlüsse zu TOP 3 und 4.
Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Klägerin ist Teil der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Beklagten. Am 17.12.2020 erfolgte eine Eigentümerversammlung.
Auf dieser Eigentümerversammlung fasste die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer u.a. folgende Beschlüsse:
„Zu TOP 3: Feststellung der Einzel- und Gesamtabrechnung vom 01.01.2019 mit Datum vom 10.06.2020.
Beschluss: Genehmigung der Einzel- und Gesamtabrechnung vom 01.01.2019 – 31.12.2019 mit Druckdatum 10.06.2020.
Abstimmungsergebnis:
Ja = 4,0000 Nein = 3,0000 Enthaltungen = 0,0000
Der Beschluss ist mehrheitlich angenommen.
Zu TOP 4: Beschlussfassung über den Einzel- und Gesamtwirtschaftsplan vom 01.01.2021 bis 31.12.2021 (Stand 30.11.2020) mit Wirkung ab 01.01.2021 sowie darüber, dass dieser bis zur Beschlussfassung eines neuen Wirtschaftsplans, längstens jedoch bis 31.12.2021, Gültigkeit hat sowie die Handhabung im Falle von bestehenden Hausgeldrückständen.
Beschluss: Genehmigung des Einzel- und Gesamtwirtschaftsplanes (Druckdatum vom 30.11.2020) vom 01.01.2021 bis 31.12.2021 mit Wirkung ab 01.01.2021 sowie darüber, dass dieser bis zur Beschlussfassung eines neuen Wirtschaftsplanes, längstens jedoch bis 31.12.2021, Gültigkeit hat. Das gemäß diesem Wirtschaftsplan von den einzelnen Wohnungseigentümern zu zahlende Hausgeld wird sofort und insgesamt für das laufende Wirtschaftsjahr fällig. Es wird den Eigentümern nachgelassen, den Jahresbetrag in zwölf gleichen Monatsteilbeträgen jeweils bis zum 03. Werktag eines Monats im Voraus zu Händen der Verwaltung zu entrichten. Kommt der Wohnungseigentümer für zwei aufeinander folgende Zahlungstermine mit der Entrichtung des Hausgeldes oder eines nicht unerheblichen Teils desselben in Verzug oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Zahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung des Hausgeldes in Höhe eines Betrages in Verzug, der zwei Monatsteilbeträge erreicht, so ist der jeweils noch offene Betrag des restlichen Jahreshausgeldes zu Zahlung fällig.
Abstimmungsergebnis:
Ja = 4,0000 Nein = 3,0000 Enthaltungen = 0,0000
Der Beschluss ist mehrheitlich angenommen.“
In der Einzelabrechnung vom 01.01.2019 bis 31.12.2019 (Anlage K3, Bl. 12 Rs./13 d.A.) sind unter der Position „umlagefähige Beträge“ Gesamtheizkosten in Höhe von 5.395,46 € ausgewiesen, wovon ein Anteil in Höhe von 646,33 € auf die Klägerin entfällt. Neben der Position „Heizkostenabrechnung“ enthält die Einzelabrechnung unter der Position „nicht umlagefähige Beträge“ die weitere Kostenposition „Endbestand Öl“, für die Gesamtkosten in Höhe von 5.570,35 € und ein auf die Klägerin entfallender Anteil in Höhe von 704,64 € ausgewiesen sind.
Der Einzelwirtschaftsplan (Anlage K5, Bl. 19 ff.) enthält unter der Position „umlagefähige Beträge“ die Kostenposition „Heizkostenabrechnung“, welche mit einem Gesamtbetrag in Höhe von 5.500,00 € ausgewiesen ist. Hiervon entfallen 658,85 € auf die Klägerin. Zudem enthält auch der Wirtschaftsplan unter „nicht umlagefähige Beträge“ die weitere Kostenposition „Endbestand Öl“, welche mit einem Gesamtbetrag in Höhe von 2.000,00 € ausgewiesen ist, wovon ein Betrag in Höhe von 253,00 € auf die Klägerin entfällt.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Beschlüsse zu TOP 3 und TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 17.12.2020 widersprechen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil sie gegen die vom Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 17.02.2012 (BGH NJW 2012, 1434) aufgestellten Vorgaben für die Darstellung von Heizkosten in der Einzel- und Gesamtabrechnung, welche gleichermaßen für die Darstellung im Wirtschaftsplan gelten, verstoßen würden.
Die Aufnahme einer Kostenposition „Endbestand Öl“ sei von vornherein unzulässig, weil es sich hierbei um Aufwendungen handele, die vor dem jeweiligen Abrechnungszeitraum angefallen seien. Außerdem führe die Umlage für den in Geld ausgedrückten Restölbestand zu einer Doppelabrechnung der Heizkosten gegenüber den Wohnungseigentümern.
Überdies fehle es nach der neuen Rechtslage schon an der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft, weil der Gegenstand der nach § 28 WEG zu fassenden Beschlüsse nicht der gesamte Wirtschaftsplan bzw. die gesamte Jahresabrechnung, sondern allein die aus den Beschlüssen folgenden Zahlungspflichten seien.
Die Klägerin hat in erster Instanz beantragt,
1.) Der in der Versammlung vom 17.12.2020 unter TOP 3 gefasste Beschluss über die Feststellung der Einzel- und Gesamtabrechnung für den Abrechnungszeitraum vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019 mit Datum vom 10.06.2020 wird teilweise, nämlich hinsichtlich der in den Abrechnungen enthaltenen Kostenposition „Endbestand Öl“, für ungültig erklärt.
2.) Der in der Versammlung vom 17.12.2020 unter TOP 4 gefasste Beschluss für das Wirtschaftsjahr 01.01.2021 bis 31.12.2021 mit Wirkung ab 01.01.2021 wird teilweise, nämlich hinsichtlich der in den Wirtschaftsplänen enthaltenen Kostenposition „Endbestand Öl“, für ungültig erklärt.
Die Beklagte hat erstinstanzlich beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass eine isolierte Anfechtung der Einzelposition „Endabrechnung Öl“ nicht zulässig sei.
Erfolgreich anfechtbar seien Beschlüssen zudem nur bei betragsrelevanten Mängeln, die hier nicht vorliegen. Es sei anerkannt, dass die Ausgaben für Brennstoff, der im Abrechnungsjahr nicht verbraucht worden sei, ungeachtet dessen nach dem maßgeblichen Verteilungsschlüssel auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt werden können.
Durch das Urteil vom 01.12.2021 (Az. 28 C 3/21) hat das Amtsgericht Bremen die Klage abgewiesen.
In den Entscheidungsgründen hat das Amtsgericht ausgeführt:
„Die Klage ist unbegründet.
Das Gericht kann nicht feststellen, dass die von der Klägerin angefochtenen Beschlüsse nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Das Gericht kann dem Vorbringen der Klägerin nicht, wie für eine erfolgreiche Anfechtung erforderlich, entnehmen, dass die für das Wohneigentum der Klägerin beschlossenen Beträge nicht im Einklang mit dem materiellen Recht stehen. Die Beschlüsse nach § 28 II S.1 WEG beschränken sich auf die Festsetzung von Beträgen und die Klägerin legt nicht dar, dass die von ihr gerügte Einstellung der Kostenposition „Endbestand Öl“ den für ihr Wohneigentum festgesetzten Endbetrag und die darauf ggf. resultierende Nachschusspflicht sich dementsprechend auswirkten. Als weiterer Inhalt der Abrechnung sind die einzelnen Positionen der Abrechnung nicht Beschlussgegenstand.
Das Gericht teilt nicht die Auffassung der Klägerin, dass der Beschluss schon deshalb ungültig ist, weil es den Wohnungseigentümern an der Beschlusskompetenz gefehlt hat. Wenn dem Beschluss als Gegenstand die Bestimmung der Endbeträge fehlte, könnte die Klägerin dies mangels Vorbefassung nicht geltend machen. Sie hätte in diesem Fall zunächst selbst eine entsprechende Beschlussfassung anstrengen müssen.
Soweit die Klägerin behauptet, die von ihr angegriffene Kostenposition habe sich auf ihre Zahlungspflicht ausgewirkt, kann das Gericht dies nicht berücksichtigen, da es nach Ablauf der Begründungsfrist erhoben worden ist.
Aus den vorgenannten Gründen ist die Klage auch hinsichtlich der Anfechtung der Wirtschaftspläne unbegründet. Außerdem wäre insoweit ohnehin zugunsten der Gültigkeit der Beschlüsse über Vorschüsse das der Gemeinschaft bei einer Festsetzung zuzubilligende Ermessen zu berücksichtigen.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO“
Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird ergänzend auf das angefochtene Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO).
Das Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 01.12.2021 ist der Klägerin am 22.12.2021 zugestellt worden. Die Klägerin hat gegen das Urteil durch ihre Prozessbevollmächtigten Berufung einlegen lassen, die unter dem 21.01.2022 bei Gericht eingegangen ist. Mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten, eingegangen am 22.02.2022 bei Gericht, hat die Klägerin ihre Berufung begründet.
Die Klägerin greift unter Vertiefung des erstinstanzlichen Vortrags das Urteil des Amtsgerichts Bremen an und beantragt in zweiter Instanz, das Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 01.12.2021 zum Aktenzeichen 28 C 3/21 aufzuheben und
1.) den in der Versammlung vom 17.12.2020 unter TOP 3 gefasste Beschluss über die Feststellung der Einzel- und Gesamtabrechnung für den Abrechnungszeitraum vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019 mit Datum vom 10.06.2020 wird teilweise, nämlich hinsichtlich der in den Abrechnungen enthaltenen Kostenposition „Endbestand Öl“, für ungültig zu erklären, sowie
2.) den in der Versammlung vom 17.12.2020 unter TOP 4 gefasste Beschluss über den Einzel- und Gesamtwirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 01.01.2021 bis 31.12.2021 mit Wirkung ab 01.01.2021 wird teilweise, nämlich hinsichtlich der in den Wirtschaftsplänen enthaltenen Kostenposition „Endbestand Öl“, für ungültig zu erklären.
Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte verteidigt unter Vertiefung des erstinstanzlichen Vortrags die angegriffene Entscheidung.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
II.
Die form- und fristgerecht eingelegte und begründete, also zulässige Berufung (§§ 517, 519, 520 ZPO) der Klägerin hat in der Sache Erfolg.
1. Der Beschluss zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 17.12.2020 ist nach § 44 Abs. 1 S.1 WEG anfechtbar, da er den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne von § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG widerspricht.
1.1 Das Klagebegehren der Klägerin ist vorliegend dahingehend auszulegen, dass sie den ausweislich der Jahresabrechnung vom 10.06.2020, auf welche im Beschluss Bezug genommen wurde, auf sie entfallenden Anteil zu zahlender Nachschüsse insgesamt anficht.
Die Anfechtung von Einzelpositionen in einem Wirtschaftsplan sowie der Jahresabrechnung ist nach der Neufassung des § 28 Wohnungseigentumsgesetz, welcher seit dem 01.12.2020 gültig ist und deshalb auf den Beschluss vom 17.12.2020 Anwendung findet, nicht mehr möglich.
Gem. § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Abs. 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.
Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält, § 28 Abs. 2 WEG.
Die Wohnungseigentümer genehmigen demnach nicht (mehr) den Wirtschaftsplan sowie die Jahresabrechnung selbst. Folgerichtig kann deshalb auch keine Einzelposition angefochten werden, sondern nur die Zahlungsverpflichtung, die den Beschlussgegenstand bildet, insgesamt (vgl. Reichel-Scherer in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., §28 WEG 1. Überarbeitung (Stand: 21.05.2021), Rn. 9).
Aus diesem Grund hätte die Klägerin die Anfechtung des gesamten Beschlusses beantragen müssen und nicht nur die in der Abrechnung enthaltene Kostenposition „Endbestand Öl“.
Eine beschränkte Anfechtungsklage ist aber im Zweifel grundsätzlich als Anfechtung des ganzen Beschlusses auszulegen. Würde man die Partei am buchstäblichen Sinn ihrer Wortwahl festhalten und dementsprechend den Klageantrag dahingehend auslegen, dass nur eine Teilanfechtung gewollt ist, verstünde man das Begehren in einem Sinne, in dem es von vornherein keinen Erfolg haben kann. Das verstößt gegen den Auslegungsgrundsatz, wonach eine Partei mit ihrer Prozesshandlung im Zweifel das erreichen will, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und ihrer recht verstandenen Interessenlage entspricht (vgl. BGH, Urteil vom 19. Oktober 2012 – V ZR 233/11 -, Rn. 11; BGH, NZM 2017, 77 Rn. 9, beck-online; BeckOK WEG/Elzer, 49. Ed. 1.7.2022, WEG § 44 Rn. 15; Bärmann/Pick/Emmerich, 20. Aufl. 2020, WEG § 28 Rn. 177).
Demnach ist das Begehren der Klägerin hier dahingehend auszulegen, dass sie zwar den Beschluss insgesamt anficht, ihre materiell-rechtlichen Einwendungen aber auf die Kostenposition „Endstand Öl“ beschränken wollte.
1.2 Es kann vorliegend dahinstehen, ob den Wohnungseigentümern hier möglicherweise schon die Beschlusskompetenz gefehlt hat und damit ein Nichtigkeitsgrund vorliegt, weil hier jedenfalls ein Anfechtungsgrund gegeben ist.
Liegt neben einem Nichtigkeits- auch ein Anfechtungsgrund vor, kann das Gericht die Frage, ob ein Anfechtungs- oder Nichtigkeitsgrund durchgreift offenlassen und den Beschluss für ungültig erklären (vgl. Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 44 Rn. 173).
1.3 Der angefochtene Beschluss zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 17.12.2020 ist jedenfalls deswegen für ungültig zu erklären, weil er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Es kann nur die jeweils unter „umlagefähige Beträge“ aufgeführte Kostenposition „Heizkostenabrechnung“, nicht aber zusätzlich die Kostenposition „Endbestand Öl“ abgerechnet werden.
Im Einzelnen:
1.3.1 Für die Heizkostenabrechnung in der Gesamt- und Einzelabrechnung gelten folgende Grundsätze:
Hinsichtlich der Gesamtabrechnung hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenabrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich ist. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung, wenn alle in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben eingestellt werden (vgl. BGH, Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10 -, Rn. 16).
Demnach hat die Gesamtabrechnung sämtliche Kosten zu enthalten, die der Gemeinschaft im jeweiligen Abrechnungszeitraum im Zusammenhang mit der Beschaffung von Brennstoffen entstanden sind (vgl. AG Bremen, Urteil vom 13. Dezember 2013 – 29 C 88/13).
In der Einzelabrechnung sind die Heizkosten hingegen entsprechend der Vorgaben der Heizkostenverordnung verbrauchabhängig abzurechnen. Es sind die in der jeweiligen Abrechnungsperiode tatsächlich verbrauchten Heizkosten auszuweisen und auf die Wohnungseigentümer umzulegen. Der Umstand, dass sich insoweit ausnahmsweise die Einzelabrechnung nicht unmittelbar auf der Gesamtabrechnung herleitet, ist hinzunehmen, sofern die in der Einzelabrechnung enthaltene Abweichung deutlich ersichtlich und mit einer verständlichen Erläuterung versehen ist (BGH, Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10 -, Rn. 16).
Hieraus wiederum folgt, dass Zahlungsflüsse, d.h. Ausgaben für Heizkosten in dem vor dem Abrechnungszeitraum liegenden Zeitpunkt in der Jahresabrechnung nicht aufzuführen sind, weil es sich ausschließlich um eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung für das jeweils betreffende Jahr handelt. Der bevorratete Brennstoff ist grundsätzlich nicht anzugeben, denn es handelt sich nicht um einen Geldfluss in dem betreffenden Jahr. Dies wäre auch systemwidrig, weil auch andere durch die Wohnungseigentümergemeinschaft angeschaffte Gegenstände dort nicht aufgeführt werden. Der Ölbestand ist für die Wohnungseigentümer aus der Heizkostenabrechnung im Vergleich mit dem in der Gesamtabrechnung dargestellten Aufwand für den Einkauf von Brennstoffen erkennbar und damit nachvollziehbar (vgl. AG Bremen, Urteil vom 13. Dezember 2013 – 29 C 88/13). Es besteht auch keine zwingende Notwendigkeit einer Belastung der einzelnen Wohnungseigentümer, denn einer Umlage der verausgabten Gelder für noch nicht verbrauchte Brennstoffe, die aber nicht in dem entsprechenden Abrechnungsjahr verausgabt worden sind, bedarf es nicht. Der Einkauf von Brennstoffen kann in der Zukunft unter Berücksichtigung der Bevorratung an den zu erwartenden Verbrauch angepasst werden, sodass die noch vorhandene Bevorratung reduziert wird und die einzelnen Wohnungseigentümer nach der Maßgabe der Heizkostenverordnung belastet werden (vgl. LG Köln, Urteil vom 27. Oktober 2016 – 29 S 91/16).
1.3.2 Ausgehend von diesen Grundsätzen entspricht die hier streitgegenständliche Abrechnung nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung.
1.3.2.1 Die hier streitgegenständliche Einzelabrechnung enthält Kosten, die nicht in der Abrechnungsperiode 2019 angefallen sind.
In der Einzelabrechnung (Bl. 12/13 d.A) findet sich einerseits unter „umlagefähige Beträge“ die Kostenposition „Heizkostenabrechnung“, welche mit einem Gesamtbetrag in Höhe von 5.395,46 € ausgewiesen ist. Daneben enthält die Einzelabrechnung unter „nicht umlagefähige Beträge“ die Kostenposition „Endbestand Öl“, welche mit einem Gesamtbetrag von 5.570,35 € ausgewiesen ist.
Aus der Einzelabrechnung des Energiedienstleisters „ista“ vom 20.02.2020 (Anlage K3) geht hervor, dass der Öltank der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Beginn des Abrechnungsjahres 2019 noch einen Restölbestand aus dem Vorjahr von 8.950 Litern aufwies. Dies entspricht einem Geldbetrag in Höhe von 6.227,04 €.
Hintergrund für den Anfangsbestand ist unstreitig, dass der Öltank nach dem Neubau und Erstbezug der Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr 1978 von den damaligen Eigentümern mit ca. 8.000 bis 9.000 Litern befüllt wurde. Dieser Ölbestand wurde zu diesem Zeitpunkt von den damaligen Eigentümern, zu denen auch die Klägerin zählt, bezahlt. Seitdem wird von den Wohnungseigentümern jährlich etwa so viel Heizöl nachgekauft, wie im Vorjahr verbraucht wurde, sodass zum Ende eines Abrechnungsjahres ein Restölbestand von ca. 8000 bis 9000 Litern verbleibt.
Aus der Einzelabrechnung der „ista“ folgt wiederum auch, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr 2019 5.000 Liter Öl zu einem Preis von 3.326,05 € eingekauft und insgesamt 5.750 Liter Öl zu einem Preis von 4.032,74 € verbraucht hat. Demnach werden durch die Kostenposition „Endabrechnung Öl“ Kosten auf die Klägerin umgelegt, die nicht in der Abrechnungsperiode im Jahr 2019 angefallen sind, denn das Öl das im Abrechnungsjahr 2019 gekauft wurde, wurde unstreitig auch verbraucht und demnach unter der Kostenposition „Heizkostenabrechnung“ abgerechnet.
Es ist kein Grund ersichtlich, weshalb der Geldwert des Restölbestandes, neben den ebenfalls abgerechneten Heizkosten, als Kosten auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden. Dass eine solche Umlegung erforderlich oder nützlich ist, ist weder dargetan noch sonst wie ersichtlich.
Eine Belastung im Rahmen der Einzelabrechnung mit den Kosten des Heizölvorrats wäre nur dann erforderlich, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft in dem laufenden Jahr 2019 auch mit einer entsprechenden Ausgabe belastet worden war. Denn Kostenpositionen für Ausgaben und Einnahmen müssen in der Gesamt- und Einzelabrechnung hinsichtlich der Bezeichnung und der Beträge übereinstimmen. In den Einzelabrechnungen umzulegen sind nur solche Kostenpositionen, an denen ein Wohnungs- oder Teileigentum auch für das jeweils abgerechnete Jahr zu beteiligten ist. Wird also im abgerechneten Zeitraum Heizöl erworben, dann muss dies nicht nur im Rahmen der Gesamtabrechnung Niederschlag finden, sondern führt auch zu einer Belastung, resultierend aus dem Zu- und Abflussprinzip, in der Einzelabrechnung (vgl. AG Bremen, Urteil vom 13. Dezember 2013 – 29 C 88/13).
Ist aber – wie hier – das Heizöl nicht in dem jeweiligen Abrechnungszeitraum erworben worden, besteht kein Grund die Kosten für den „Endbestand Öl“ auf die Wohnungseigentümer umzulegen, denn es handelt sich gerade um keine Ausgabe bezogen auf das abgelaufene Wirtschaftsjahr.
Noch dazu führt die abgerechnete Kostenposition „Endabrechnung Öl“ zu einer Doppelabrechnung. Denn zum einen wird das Öl im Rahmen der Anschaffung abgerechnet und dann erneut als Restölbestand. Daneben hat die Abrechnung des Restölbestandes zur Folge, dass im darauffolgenden Abrechnungsjahr, in dem das Heizöl dann tatsächlich verbraucht wird, dann nochmals – verbrauchsabhängig – abgerechnet wird. Eine solche Doppelbelastung verstößt gegen das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer und entspricht damit nicht den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne von § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG.
Soweit die Beklagte vorträgt, dass der Wert des Brennstoffvorrats im Rahmen der Rücklage als weitere Guthabenposition berücksichtigt worden ist, es sich also wohlmöglich um eine Rücklage handelt, wäre diese als Teil der Rücklagen auszuweisen und gerade nicht als Teil der Kosten. Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen (vgl. BGH, Urteil vom 4. Dezember 2009 – V ZR 44/09 -, Rn. 12). Weshalb die Kosten für den Restbestand des Heizöls der Instandhaltungsrücklage gutgeschrieben worden sind, bleibt ebenfalls unklar.
1.3.3 Die angegriffene Kostenposition „Endstand Öl“ wirkt sich auch auf die Zahlungsverpflichtung der Klägerin aus, weil auf sie für die Kostenposition „Endbestand Öl“ ein Anteil in Höhe von 704,65 € entfällt und die Zahlungsverpflichtung der Klägerin für das gesamte Jahr damit in Höhe von 704,65 € zu hoch ist.
Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Amtsgerichts, dass es keinen Mangel des Beschlusses darstellt, wenn bloß im Zahlenwerk Fehler gemacht wurden, die sich nicht auf die Höhe der Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirkt (vgl. Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 28 Rn. 75).
Richtig ist auch, dass der Kläger einer Anfechtungsklage schon im Rahmen der Klagebegründung (§ 45 WEG) konkret darlegen muss, warum seiner Meinung nach der von ihm angegriffene Beschluss nicht ordnungsgemäß ist. Notwendig ist eine einzelfallbezogene und auf den Streitfall zugeschnittene Begründung, anhand derer das Gericht erkennen kann, aus welchen Gründen der angefochtene Beschluss ungültig sein soll. Der Kläger muss dazu in der Regel sämtliche ernsthaft in Betracht kommenden formellen und/oder materiellen Beschlussmängel jedenfalls ihrem wesentlich tatsächlichen Kern nach auf- und ausführen (Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 45 Rn. 42).
Aus Sicht der Kammer entspricht die Klagebegründung vom 17.02.2021 diesen Anforderungen. Schon aus der Begründung folgt eindeutig, dass die Klägerin sich gegen die in der Einzelabrechnung enthaltene Kostenposition „Endbestand Öl“ und den auf sie entfallenden Kostenanteil in Höhe von 704,65 € wendet und mit diesem Kostenanteil denknotwendig eine Zahlungsverpflichtung der Klägerin einhergeht.
2. Auch der Einwand der Beklagten, es fehle hier an einer Vorbefassung der anderen Wohnungseigentümer, greift nicht durch.
Die Vorbefassung ist nur besondere Sachurteilsvoraussetzung der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG und gerade nicht der Anfechtungsklage nach § 44 Abs. 1 S.1 WEG (vgl. Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 44 Rn. 192).
3. Aus den genannten Gründen ist der Beschluss zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 17.12.2020 ebenfalls unwirksam.
Auch der Wirtschaftsplan für das Jahr 2021 (Anlage K5, Bl. 20 d.A.) enthält unter „umlagefähige Beträge“ die Kostenposition „Heizkostenabrechnung“, welche mit einem Gesamtbetrag von 5.500,00 € ausgewiesen ist. Daneben enthält auch der Wirtschaftsplan unter der „nicht umlagefähige Beträge“ die weitere Kostenposition „Endbestand Öl“, welche mit einem Gesamtbetrag von 2.000,00 € ausgewiesen ist.
Die vorstehenden Ausführungen hinsichtlich der Jahresabrechnung gelten auch für den Wirtschaftsplan. Der Gesamtwirtschaftsplan muss – ebenso wie die Jahresabrechnung – alle voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft für das beplante Wirtschaftsjahr enthalten. Jede Position des Gesamtwirtschaftsplans muss eine korrespondierende Position in den Einzelwirtschaftsplänen haben. Die sich aus der Zusammenstellung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben ergebenden Gesamtzahlen stellen den Gesamtwirtschaftsplan für die gesamte Gemeinschaft dar. Nach Anwendung der geltenden Verteilerschlüssel ergibt sich daraus der jeweilige Einzelwirtschaftsplan mit dem auf jeden einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden, von ihm zu tragenden Anteil an den Gesamtkosten (vgl. Reichel-Scherer in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., §28 WEG 1. Überarbeitung (Stand: 21.05.2021), Rn. 30 ff.).Bei der im Wirtschaftsplan aufgeführten Kostenposition „Endbestand Öl“ in Höhe von 2.000,00 € bleibt zum einen schon unklar, welche voraussichtlichen Kosten hiervon umfasst sein sollen und wie sich der Betrag errechnet. Zum anderen handelt es sich hier auch nicht um solche Kosten, die voraussichtlich im Laufe des Kalenderjahres zu entrichten sind und eine Ausgabe darstellen. Weshalb für den „Endbestand Öl“ durch die Wohnungseigentümer ein Vorschuss zu entrichten ist, erschließt sich der Kammer nicht.
4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.5. Die Revision wird nicht zugelassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO).
6. Der Streitwert wird gem. §§ 49 GKG, 511 ZPO wie folgt festgesetzt:
Klageantrag zu 1) 5.284,87 € (704,65 x 7,5)
Klageantrag zu 2) 1.897,50 € (253,00 € x 7,5)
Gesamt 7.182,37 €
