AG Vaihingen, Az.: 1 C 480/15, Urteil vom 16.10.2016
1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 30.09.2015 zu TOP 4 wird bezüglich der Heiz- und Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.06.2014 bis 31.05.2015 für ungültig erklärt.
2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss: Der Streitwert wird auf 2.871 ,54 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Kläger sind Wohnungseigentümer der Wohnung Nr. 55 des Anwesens … und Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaf … Die Beklagten sind die übrigen Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft (Eigentümerliste Bl. 6-8 der Akten).
Das Objekt wurde Anfang der siebziger Jahre gebaut, es verfügt über eine Einrohrheizungsanlage. Die Abrechnungseinheit umfasst 44 Wohnungen, die Heizkostenabrechnung wird von der Firma … erstellt. Zur Vorbereitung des Beschlusses über die Jahresabrechnung erstellte die Fachfirma am 13.08.2015 die Gesamtabrechnung für den Zeitraum 01.06.2014 bis 31.05.2015 nach der herkömmlichen Methode, wobei 70 % der Kosten nach Verbrauch und 30 % Grundkosten nach der Fläche umgelegt wurden. Daneben erstellte die Fachfirma zum Vergleich eine fiktive Musterabrechnung (Anl. K6/BI. 121 ff. bzw. K7/BI. 132 der Akte) nach den Vorgaben der VDI 2077. In der Eigentümerversammlung vom 30.09.2015 beschlossen die Eigentümer unter TOP 4 die Genehmigung der Hausgeldabrechnung für den Zeitraum 01.06.2014 bis 31.05.2015 (Anlage K2/BI. 11 der Akten), die Muster-Abrechnung nach VDI 2077 überzeugte die Mehrheit nicht.
Die Kläger meinen, die in der beschlossenen Jahresabrechnung enthaltene Heizkostenabrechnung entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da das Objekt über eine Einrohrheizungsanlage verfüge und somit aufgrund der Wärmeabgabe der Rohrleitung die Verteilungsgenauigkeit der Heizkostenabrechnung wesentlich beeinflusst sei. Die Wärme der Rohrleitung werde nicht gemessen und deshalb auch nicht umgelegt. Die Heizkostenabrechnung sei deshalb unrichtig und die Hausgeldabrechnung in diesem Teil auch nicht korrekt, sie entspreche damit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Fachfirma … habe ausdrücklich empfohlen, nach der VDI 2077 – Richtlinie die Abrechnung vorzunehmen und den Verteilerschlüssel von 70 % Verbrauch und 30 % Festkosten auf 50 % Verbrauch und 50 % Festkosten umzustellen. Die Voraussetzungen hierfür lägen vor, wegen der Einzelheiten beziehen sich die Kläger auf das Ergebnis der Musterabrechnung der Firma … vom 13.08.2015 (Anl. K7 /Bl. 132 der Akten). Das der beschlossenen Abrechnung zu Grunde liegende Wärmeerfassungssystem sei grob unbillig und führe zu dem Ergebnis, dass die Nutzer, die ihre Heizkörper nicht aufdrehen, keine oder nur geringfügige Heizkosten zu tragen haben, während andere Nutzer, die über die Heizkörper erfassungsfähig heizen, unbillig stark belastet würden. Mit der am 30.10.2015 beim Amtsgericht Vaihingen an der Enz eingegangenen Klage fechten sie den hierzu ergangenen Beschluss an.
Die Kläger beantragen, den Beschluss der WEG… in der Versammlung vom 30.09.2015 zu TOP 4 Genehmigung der Hausgeldabrechnung für den Zeitraum vom 01.06.2014 bis 31.05.2015 bezüglich der Heizkostenabrechnung mit einem Gesamtvolumen von 63.118,45 € für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten meinen, über die Rechtmäßigkeit der Heizkostenabrechnung des Vorjahres habe das Amtsgericht Vaihingen an der Enz durch Urteil vom 24.04.2014 rechtskräftig entschieden, dort sei festgestellt worden, dass die Jahresabrechnung mit demselben Verteilermaßstab 30/70 ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Es lägen keine offenen, ungedämmten Rohre vor, es sei gutachterlich festgestellt worden, dass die freiliegenden Wärmeversorgungsleitungen in dem Objekt vorbildlich gedämmt sind. Es sei auch nicht richtig, dass die Hausverwaltung darauf gedrängt habe, nach der VDI 2077-Richtlinie abzurechnen, sie habe lediglich auf diese Alternative hingewiesen.
Das Gericht hat ein Sachverständigengutachten … über die Behauptung der Kläger eingeholt, die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung seien in den Gebäudekomplexen der WEG … überwiegend ungedämmt, weshalb ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst werde. Mindestens 20 % des Wärmeverbrauchs könne durch Ablösung nicht verursachungsgerecht erfasst werden, es sei daher geboten, die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme nach den Vorgaben der VDI 2077 – Richtlinie durchzuführen. Der Sachverständige hat am 20.08.2016 sein Gutachten vorgelegt, wegen der Einzelheiten wird auf das Gutachten (Bl. 207 der Akten) verwiesen.
Zur Ergänzung des Parteivorbringens wird auf die vorgelegten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet.
l. Aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die von den Klägern angefochtene Heizkostenabrechnung nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG entspricht.
1. Die Heizkostenabrechnung einer Wohnungseigentumsgemeinschaft entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG, wenn sie im Einklang mit den Bestimmungen der Heizkostenverordnung steht. Gemäß § 3 S. 1 HeizkV sind die Vorschriften der Heizkostenverordnung unmittelbar auf Wohnungseigentum anwendbar, und zwar auch dann, wenn durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getroffen worden. Die Vorschriften der Heizkostenverordnung gehen abweichenden Regelungen der Wohnungseigentümer vor (BGH V ZR 251/10, NJW 2012,1434). Da die Heizkostenverordnung andererseits kein bestimmtes Abrechnungssystem vorsieht, sondern nur einen Rahmen für die verbindlich vorgeschriebene Abrechnung nach Verbrauch, obliegt es der Wohnungseigentümergemeinschaft, diesen Rahmen durch Vereinbarung oder Beschluss auszufüllen (BGH aaO).
2. Die von den Wohnungseigentümern auf Basis der Heizkostenverordnung getroffene Auswahlentscheidung zwischen den verschiedenen in der Verordnung vorgesehenen Umlagemaßstäben muss, da die Auswahl sich unmittelbar auf die Jahreseinzelabrechnungen für die Wohnungseigentümer auswirkt, allerdings den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Vorliegend hat die Eigentümergemeinschaft von der ihr zustehenden Regelungskompetenz dahingehend Gebrauch gemacht, dass von der Summe der Kosten für Heizung 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Fläche umgelegt werden. Indes führt die Anwendung dieses grundsätzlich zulässigen Umlagemaßstabes zu einer nicht mehr hinnehmbaren Verteilungsungerechtigkeit bei den Heizkosten, die letztlich gegen das wohnungseigentumsrechtliche Rücksichtnahmegebot in so gravierendem Maße verstößt, dass die in der Einzeljahresabrechnung vorgenommene Verteilung der Heizkosten für den Zeitraum 01.06.2014 bis 31. 5. 2015 nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
3. Der Sachverständige hat die Heizungsanlage in der streitgegenständlichen Liegenschaft überprüft und festgestellt, dass es sich um eine Einrohrheizungsanlage handelt und dass die Verteilerleitungen für die Heizkörper in der Wohnung im Fußboden verlegt sind. In der Wohnung gibt es einen Anschlusskasten mit den Absperreinrichtungen, von dort aus sind die Verteilerleitungen jeder Wohnung im Ring geführt. Die Strangleitungen verlaufen in der Wand zwischen Gäste-WC und Küche. Das Gebäude ist nicht wärmegedämmt. Von den Strangleitungen zweigen die Verteilerleitungen ab, die die Heizkörper in den Nutzeinheiten versorgen. Diese sind im Fußboden verlegt und nur mit einem Filzband umwickelt, das das Rohr schützt und Schallübertragung vermeiden soll, es entspricht keiner ausreichenden Dämmung, die Rohre im Fußboden sind zwar geschützt, aber ungedämmt. Der Sachverständige zeigt auf, dass die Spanne der normierten Verbrauchswerte von 0 – 9,95 reicht, d.h. es gibt Nutzer, die nichts verbrauchen und andere Nutzer, deren Verbrauch bis zu 9,95 mal so groß ist wie der Durchschnitt der Liegenschaft. Die Unplausibilität der Verteilung werde besonders daran deutlich, dass 7 von 44 Nutzern scheinbar nicht geheizt haben und der Nutzer mit den meisten Verbrauchswerten (8562,9 Einheiten) bei einer Nutzfläche von 67,1 qm einen rechnerischen Heizwärmeverbrauch von 92.336 kWh hat – dies entspricht einem Ölverbrauch von 9234 l Heizöl bei 67,1 qm. Um diese Menge zu verbrauchen muss man die Räume bei dauernd gekippten Fenstern auf ca. 67 °C beheizen. Bei einem üblichen Lüftungsverhalten muss man die Raumtemperatur auf 93 °C erhöhen. Der Sachverständige bewertet dies als unmöglich, die Heizkostenabrechnung sei deshalb unplausibel. Dieses Ergebnis resultiere daraus, dass die den Räumen zugeführte Wärme nicht oder nur sehr eingeschränkt mit den elektronischen Heizkostenverteilern erfasst werde. Die im Boden verlegten ungedämmten Rohre der Einrohrheizungsanlage und nicht genutzte Heizkörper geben diese Wärme zwar ab, die elektronischen Heizkostenverteiler registrierten diese Wärme zuvor jedoch nicht oder nur sehr eingeschränkt. Diese unerfasste Heizwärme führe zu Kostenverschiebungen innerhalb der Abrechnungseinheit. Die Wärmezufuhr durch ungedämmte Rohre im Estrich und in den Wänden sowie die Wärmeabgabe der Heizkörper aufgrund der Schwerkraftzirkulation führe dazu, dass ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst werde und der Verbrauchswärmeanteil deshalb sehr klein sei. Die Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 S. 2 Heizkostenverordnung für die Anwendung des Korrekturverfahrens seien deshalb eindeutig erfüllt.
4. Ausweislich den Feststellungen des Sachverständigen .. wird in der streitgegenständlichen Wohnanlage nur ein Bruchteil der abgegebenen Heizungswärme durch die Heizkostenverteiler erfasst, während der Rest keinem Verbraucher zugeordnet werden kann und ersichtlich in erheblichem Umfang einzelnen Wohnungen über die Ringleitung in der Einrohrheizung zufließt. Die einzelnen Wohnungen werden also über 2 Wärmequellen beheizt, nämlich zum einen durch die vom jeweiligen Nutzer unbeeinflussbare Grunderwärmung durch Wärmeabgabe der Ringleitung und zum anderen durch die regelbare Verbrauchswärme durch Benutzen der Heizkörper. Dies bedeutet für die Wohnungseigentümergemeinschaft, dass in den Einzeljahresabrechnungen zwar 70 % der Heizkosten dem erfassten Verbrauch jeder Wohnung zugeordnet wurden, die Aufteilung jedoch auf einer nicht repräsentativen Erhebung der Verbrauchsdaten basiert.
Gerade für diesen Fall sieht § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkV vor, dass die Verbrauchserfassung statt über die Heizkostenverteiler nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden kann. Gemeint sind damit die von dem Verein Deutscher Ingenieure (VDI) entwickelten Verfahren, die im Beiblatt zu Richtlinie VDI 2077 „Verbrauchskostenabrechnung für die Technische Gebäudeausrüstung, Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe“ vom März 2009 beschrieben sind. Dadurch kann der nicht erfasste Verbrauch bestimmt und als erfasster Verbrauch berücksichtigt werden.
Der Anwendungsbereich der VDI 2077 ist dabei dann eröffnet, wenn folgende Kriterien erfüllt sind:
Verbrauchswärmeanteil – Heizwärme
- Soll: > 0,34 Anteil der Niedrigverbraucher
- Soll: > 15 % Standardabweichung:
- Soll: < 0,85
Der Verbrauchswärmeanteil (die Erfassungsrate) gibt Aufschluss darüber, ob es in einer Liegenschaft nicht erfassbare Heizwärme in einer relevanten Größenordnung gibt. Wichtig sind die in den Nutzeinheiten ermittelten Verbrauchswerte, die von den Heizkostenverteilern erfasst werden. Diese werden mit der im gesamten Gebäude verbrauchten Heizwärme verglichen. Liegt die Erfassungsrate unter 34 % des Gesamtverbrauchs ist von einem relevanten Rohrwärmeproblem in der Anlage auszugeben.
Niedrigverbraucher sind Verbraucher, deren Verbrauchseinheiten pro Quadratmeter weniger als 15 % des errechneten Mittelwerts der Einheiten pro Quadratmeter aller Nutzer betragen, das heißt Verbraucher, die entweder keinen oder – verglichen mit den übrigen Nutzern – nur sehr wenig erfassten Wärmeverbrauch zeigen. Beträgt der Anteil dieser Niedrigverbraucher mehr als 15 %, ist dies ein Hinweis auf eine durch erhebliche Rohrwärmeverluste bedingte Verteilungsungerechtigkeit.
Bei einer starken Rohrwärmeabgabe gibt es zudem auffällig viele Nutzer, deren Verbrauch erheblich höher bzw. erheblich niedriger ist als der flächenbezogene Durchschnitt. Um dies zu erkennen, wird die Verbrauchsspreizung ermittelt. Dazu wird die Standardabweichung, die angibt, wie stark die Werte um den Mittelwert streuen, ermittelt. Ist die Standardabweichung größer oder gleich 0,85 ist ebenfalls der Anwendungsbereich der VDI 2077 eröffnet.
Vorliegend hat der Sachverständige … für die Heizungsanlage der Wohnungseigentumsgemeinschaft im Abrechnungsjahr 01.06.2014 bis 31.05.2015 folgende Werte ermittelt (vergleiche Tab. 3 des Gutachtens):
- Verbrauchswärmeanteil – Heizwärme Ist: 0,090
- Anteil der Niedrigverbraucher Ist: 36 %
- Standardabweichung Ist: 1,73
Dies bedeutet, dass alle 3 Kriterien für die Anwendbarkeit der VDI 2077 gegeben sind. Lediglich 9 % der von der Heizungsanlage erzeugten Wärme wird überhaupt über die Heizkostenverteiler erfasst. 36 % der Verbraucher sind Niedrigverbraucher. Die erfassten Werte weisen gegenüber dem Mittelwert eine unzulässig hohe Spreizung auf (1,73). Danach ist davon auszugehen, dass für 36 % der Wohnungen in der Liegenschaft gar kein oder nur ein weit unterdurchschnittlicher Verbrauch erfasst wird, was dazu führt, dass diese keine oder nahezu keine verbrauchsabhängigen Heizkosten tragen müssen, obwohl sie über die in ihren Wohnungen abgegebene Rohrwärme sehr wohl mit Heizungswärme versorgt werden. Außerdem zeigt der Sachverständige auf, dass einige Wohnungen der Wohnanlage gegenüber den übrigen – bezogen auf den Flächenanteil – einen extrem erhöhten Verbrauch aufweisen und bezogen auf die Verbrauchseinheiten gegenüber zahlreichen Wohnungen, die keinerlei oder nahezu keinen Verbrauch aufweisen.
Es ist offensichtlich, dass damit ein geringer Teil der Wohnungseigentümer die Hauptlast der verbrauchsabhängigen Heizkosten zu tragen hat, während sich demgegenüber 36 % der Wohnungseigentümer aufgrund der günstigen Lage ihrer Wohnungen der Tragung verbrauchsabhängiger Kosten ganz oder weitestgehend entziehen kann.
Da in der streitgegenständlichen Wohnanlage die in der Einzeljahresabrechnung 2014/2015 vorgenommene Verteilung der Heizkosten zu einer eklatanten Verteilungsungerechtigkeit führt, entspricht die Umlage der Heizkosten zu 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Fläche ohne die Anwendung der nach § 7 Abs. 1 S. 3 Heizkostenverordnung i.V.m. einem der nach VDI 2077 möglichen Korrekturverfahren nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG. Nach Auffassung des Sachverständigen sind sämtliche Kriterien des VDI 2077-Beiblattes für die Anwendung des Korrekturverfahrens erfüllt, weshalb aus fachlicher Sicht die Abrechnung nach diesem Verfahren korrigiert werden sollte.
II. Die Einwendungen der Beklagten überzeugen nicht.
1. Der Anwendung der VDI 2077 steht nicht entgegen, dass die Ringleitungen – im Unterschied zur gesetzlichen Formulierung – nicht freiliegend sind, sondern im Estrich bzw. im Putz der Wände verlegt sind.
Der Sachverständige hat ausgeführt, für die Wärmeabgabe von Leitungen komme es nicht darauf an, ob diese frei liegend sind, entscheiden sei, ob sie ungedämmt seien und das treffe hier zu. Die Wärmeabgabe der ungedämmten Rohre im Estrichs und der freiliegenden Heizkörper durch Schwerkraftzirkulation bei geschlossenem Ventil sei wesentlich und werde überwiegend nicht erfasst, weshalb der Verbrauchswärmeanteil nur bei 0,09 liege. Eine verbrauchsabhängig Erfassung der Wärmezufuhr in den jeweiligen Wohnungen sei praktisch nicht möglich, der wesentliche Anteil werde nicht erfasst, sondern durch die Grundverbrauchswärme zugeführt.
Die Frage, ob die Rohrleitungen im Estrich und Putz ebenfalls ungedämmt sind oder gedämmt und gegebenenfalls mit welchem Dämmmaterial, kann angesichts der Ergebnisse des Sachverständigen dahingestellt bleiben. Zum einen wären die geringen Werte des Verbrauchswärmeanteils nicht möglich, wenn die Rohrleitungen im Estrich gemäß den Vorschriften der Energieeinsparverordnung gedämmt wären. Zum anderen lässt sich die Anlage mit den in der Heizkostenverordnung und in der VDI Richtlinie vorgesehenen Kennwerten bewerten und damit eindeutig festlegen, dass die Richtlinie 2077 – Beiblatt „Rohrwärme“ auf das streitgegenständliche Wohnobjekt anwendbar ist. Das Gericht folgt insoweit der Rechtsauffassung des Amtsgerichts Emmendingen (vom 10.04.2012, Az. 3 C 115/10); des Amtsgerichts Bayreuth vom 19.08.2014, 102 C 1359/13 und des Landgerichts Landau in der Pfalz 18.10.2013, Az. 3 S 110/12), der sich auch das Landgericht Ellwangen jüngst angeschlossen hat (Urteil vom 10.06.2016 – 1 S 159/13), wonach § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkV nicht nur für freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung, sondern auch auf im Estrich verlegte Einrohrheizungen analog anwendbar ist – also auch im hier vorliegenden Fall.
2. Das rechtskräftige Urteil des Amtsgerichts Vaihingen an der Enz zu der Anfechtung der Jahresabrechnung für den vorangegangenen Zeitraum steht einer neuerlichen Entscheidung nicht entgegen. Es handelt sich nicht um denselben Sachverhalt, da die angefochtene Jahresabrechnung einen anderen Zeitraum betrifft. Die in diesem Verfahren getroffenen Feststellungen binden das Gericht nicht, sie sind nicht in Rechtskraft erwachsen.
IV. Die Kostentragungspflicht der Beklagten ergibt sich aus § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1 ZPO.
V. Die Streitwertfestsetzung für die Beschlussanfechtung folgt § 49a Abs. 1 GKG. Das Gesamtinteresse ist bei der Anfechtung des Beschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung mit 25 % der betroffenen Position ohne den Anteil des Klägers zzgl. des vollen Anteils der Kläger zu beziffern (sog. Hamburger Formel). 25 % der streitigen Heizkosten 63.118,45 € sind 15.779,61 € , vermindert um den Anteil des Klägers 2.397,57 € (€ 15.779,61 € – 2.397,57 €) = 13.382,04 € , davon 25 % ergeben = 3.345,51 € + 2.397,57 € = 5.743,08 € . 50 % davon sind 2.871,54 € . Dieser Betrag unterschreitet nicht das höchste Einzelinteresse, und er übersteigt nicht das fünffache Einzelinteresse des Klägers (§ 49a Abs. 2 GKG).
Der Gesamtstreitwert war deshalb auf 2.871,54 € festzusetzen.
