OLG Dresden – Az.: 17 W 233/17 – Beschluss vom 29.03.2017
1. Die Beschwerde gegen den Beschluss des Amtsgerichts Pirna, vom 27.02.2017 (PI 768-17) wird zurückgewiesen.
2. Der Beschwerdeführer trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
3. Der Beschwerdewert wird auf 5.000,00 € festgesetzt.
4. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.
Gründe
I.
Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des Grundstücks der Gemarkung …, Bl. …, Flurstück …, das mit einem mehrstöckigen Gebäude bebaut ist. Mit notarieller Urkunde vom 10.11.2016 hat er die Teilung des Grundstücks in drei Wohnungseigentumseinheiten erklärt. Nach der Teilungserklärung soll u.a. Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 entstehen, die sich auf das 2. und 3. OG sowie auf die gesamte über dem 3. OG liegende Abstellebene erstreckt. Dem Aufteilungsplan lässt sich entnehmen, dass die Abstellebene unter der Dachschräge liegt und aus einem Abstellraum mit einer Größe von 16,88 m² und einem weiteren Abstellraum von 4,63 m² besteht. Der Zugang zu dem kleineren Abstellraum führt durch die Wohnungseingangstür zur Wohnung 2, dann über eine Treppe und schließlich durch den größeren Abstellraum. In dem kleineren Abstellraum soll sich nach dem Aufteilungsplan die Heizungsanlage befinden, die da gesamte Haus mit Wärme versorgt. Der räumliche Umfang der Heizungsanlage beträgt nach der Teilungserklärung max. 0,44 m². Die Stadtverwaltung … bescheinigte die Abgeschlossenheit der Wohnungen bzw. Geschäftsräume.
Der vom Beschwerdeführer hierzu beauftragte Notar beantragte am 17.11.2016 gem. § 15 GBO die Eintragung der Aufteilung in Wohnungseigentum gem. § 8 WEG. Das Grundbuchamt des Amtsgerichts Pirna hat durch Beschluss vom 27.02.2017 den Antrag zurückgewiesen, weil der Abstellraum, der die Heizungsanlage beherbergen solle, kein Sondereigentum sein könne. Zwar sei der Raum nach der Teilungserklärung als Abstellraum zu nutzen. Diese Nutzungsart sei aber wohl sekundärer Natur und könne deshalb den Charakter als Heizungsraum nicht ändern. Überdies erfolge der Zugang zu dem Heizungsraum durch die Wohnung Nr. 2. Dagegen wendet sich der Notar mit seinem Beschwerdeschriftsatz vom 06.03.2017. Er meint, dass sich der Nutzungszweck des Raumes maßgeblich aus dem Aufteilungsplan ergebe, der hier einen Abstellraum vorsieht. Die Nutzung als Abstellraum sei auch nicht untergeordneter Natur, denn die Heizungsanlage nehme weniger als 10 % der Raumfläche ein.
II.
Die Beschwerde ist gem. § 71 GBO statthaft; der Beschwerdeführer ist beschwerdeberechtigt, nachdem sein Eintragungsantrag zurückgewiesen worden war.
Sie hat in der Sache aber keinen Erfolg. Die Eintragung der Teilung ist nach § 8 WEG nicht möglich. Zwar verbietet es sich bei isolierter Betrachtung von Lage, Grundriss und Raumhöhe nicht, Sondereigentum an dem Abstellraum mit der Größe von 4,63 m² zu begründen (sogleich 1.). Die Teilungserklärung verstößt aber gegen § 5 Abs. 2 WEG, weil der gemeinschaftliche Zugang zur der Heizungsanlage erforderlich, aber nicht gewährleistet ist (unten 2.).
1.
Die Heizungsanlage selbst ist ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer. Sie ist deshalb nach der zwingenden Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG gemeinschaftliches Eigentum. Nach § 5 Abs. 2 WEG dient deshalb in der Regel auch der Raum, in dem sich die Heizungsanlage befindet, dem gemeinschaftlichen Gebrauch, so dass auch er gemeinschaftliches Eigentum darstellt. Ausnahmen davon sind aber anerkannt, wenn der Raum nicht ausschließlich demselben Zweck dient wie die Heizungsanlage, also nicht nur als Heizungsraum benutzt wird (BGH, Urteil vom 02.02.1979, V ZR 14/77, juris Rn.31; BayObLG, Beschluss vom 25.03.1992, 2Z BR 1/92, juris Rn.12 f. m.w.N.; Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 06.03.2006, 2 W 13/06, juris Rn.19; Hanseatisches OLG in Bremen, Beschluss vom 26.04.2016, 3 W 28/15, juris Rn. 13).
Ob der Raum, in dem die Heizungsanlage untergebracht ist, nur als Heizungsraum oder auch anderen Zwecken dient, richtet sich in erster Linie nach dem Aufteilungsplan, der der Teilungserklärung anliegt. Wenn der Aufteilungsplan nicht verbindlich ist, gibt den Ausschlag, ob der Raum nach seiner Art, Lage und Beschaffenheit, insbesondere auch nach seiner Größe objektiv geeignet ist, neben der Unterbringung der Heizungsanlage noch andere, zumindest annähernd gleichwertige Nutzungszwecke zu erfüllen. Untergeordnete Nutzungsmöglichkeiten bleiben dabei ebenso außer Betracht wie der subjektive Nutzungswillen des betroffenen Sondereigentümers (Hanseatisches OLG in Bremen, Beschluss vom 26.04.2016, 3 W 28/15, juris Rn.5; Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 06.03.2006, 2 W 13/06, juris Rn.19).
Nach dem hier vorgelegten Aufteilungsplan soll der fragliche Raum ein Abstellraum sein; verbindlich vereinbart ist dies allerdings nicht. Doch lässt sich der Raum nach seiner Art, Größe und Lage problemlos als Abstellraum nutzen. Der ansonsten nur sehr eingeschränkt nutzbare Raum unter der Dachschräge, der nur über einem kleinen Teil seiner Grundfläche eine Raumhöhe von 2 m und mehr erreicht, ist für das Abstellen niedriger Gegenstände geradezu prädestiniert. Die Erreichbarkeit alleine durch die Wohnräume der Wohnung 2 begünstigt die Verwendung als Abstellraum, weil dort gelagerte Gegenstände vor dem Zugriff unbefugter Dritter weitgehend geschützt sind. Nach den objektiven Gegebenheiten ist die Nutzungsmöglichkeit als Speicherraum nicht nur untergeordnet. Die in der Teilungserklärung festgehaltenen Maße der Heizungsanlage erlauben nicht nur das Abstellen einiger weniger Gegenstände, sondern ein Abstellvolumen, das ein Vielfaches des Volumens der Heizungsanlage beträgt. Schließlich ist auch nicht ersichtlich, dass der gleichzeitigen Nutzung des Raumes für die Heizungsanlage und zum Abstellen von Gegenständen feuerpolizeiliche Regelungen entgegenstünden. Für die Rechtmäßigkeit der Teilungserklärung kommt es auf die Notwendigkeit oder Zweckmäßigkeit der Menge an Abstellmöglichkeiten nicht an; deshalb ist es unerheblich, dass die Wohnung 2 mit dem vorgelagerten Abstellraum von 16,88 m² bereits über eine geräumige Abstellmöglichkeit verfügt und überdies eine Wand die beiden Abstellräume voneinander trennt.
2.
Grundsätzlich müssen die einzigen Zugänge zu den gemeinschaftlichen Räumen ebenfalls im Gemeinschaftseigentum stehen, es sei denn, sie dienten nicht dem ständigen Mitgebrauch aller Eigentümer (BGH, Urteil vom 05.07.1991, V ZR 222/90, juris Rn.5 m.w.N.; BayObLG, Beschluss vom 27.04.1995, 2 Z BR 125/94, juris Rn. 14 sowie Beschluss vom 25.03.1992, 2Z BR 1/92, juris Rn. 14; Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 06.03.2006, 2 W 13/06, juris Rn. 21). Der Gesetzgeber geht aber auch von der Möglichkeit aus, dass ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Teil des Gebäudes nur durch Sondereigentum erreicht werden kann, und verpflichtet für diesen Fall in § 14 Ziff. 4 WEG den betroffenen Wohnungseigentümer, das Betreten seines Sondereigentums für die Instandhaltung und Instandsetzung zu gestatten.
Entscheidend für die Sondereigentumsfähigkeit der Zugänge ist es, ob der Zugang wegen der Art des instandzuhaltenden oder instandzusetzenden gemeinschaftlichen Eigentums eine maßgebende Rolle spielt oder der betreffende Raum im Hinblick auf seinen Nutzungszweck der ständigen Herrschaftsmacht aller Wohnungseigentümer unterliegt, ein jederzeitiges Betreten somit gewährleistet sein muss. Das kann etwa bei dem Zugang zu einem im Gemeinschaftseigentum stehenden, nicht ausgebauten Dachboden zu verneinen sein, für den ein ständiger Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer aus tatsächlichen Gründen nicht in Betracht kommt (BayObLG, Beschluss vom 08.05.1991, BReg 2 Z 33/91, juris Rn. 20 und Beschluss vom 27.04.1995, 2 Z BR 125/94, juris Rn.14 f.; Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 06.03.2006, 2 W 13/06, juris Rn. 21). Auch der Zugang zu Gas- oder Wasserzählern muss nicht zwingend Gemeinschaftseigentum sein; denn sie werden unter normalen Umständen nur einmal jährlich abgelesen und in Abständen von mehreren Jahren ausgetauscht (vgl. Saarländisches OLG, Beschluss vom 15.04.1998, 5 W 161/97, juris Rn. 23 f.).
Eine gemeinschaftliche Heizungsanlage dagegen erfordert einen ständigen Bedienungs-, Wartungs- und Kontrollaufwand und damit einen ständigen ungehinderten Zugang aller Eigentümer zu solchen Anlagen. Der gemeinschaftliche Zugang darf nicht dadurch gefährdet werden werden, dass ein Sondereigentümer im Rahmen seiner Raumherrschaft nach § 13 Abs. 1 WEG den gemeinschaftlichen Gebrauch stört (BGH, Urteil vom 05.07.1991, V ZR 222/90, juris Rn. 6 f.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.03.1999, 3 Wx 72/99, juris Rn. 8; Saarländisches OLG, Beschluss vom 15.04.1988, 5 W 161/97, juris Rn. 19; Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 06.03.2006, 2 W 13/06, juris Rn. 22; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.03.1999, 3 Wx 72/99, juris Rn.8; anders für moderne Heizungsanlagen Röll, Rpfleger 1992, 94, 95). Daran ändert sich nichts, wenn der Raum, in dem sich die gemeinschaftliche Heizungsanlage befindet, aufgrund besonderer Umstände – trotz der dort vorhandenen Heizungsanlage – in Sondereigentum stehen kann (so aber Hanseatisches Oberlandesgerichts Bremen, Beschluss vom 26.04.2016, 3 W 28/15, juris Rn. 13). Maßgeblich dafür, ob die Zuwege zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, ist nicht die Frage, ob der Raum, in dem sich eine technische Einrichtung befindet, auch geeignet ist, anderen Zwecken zu dienen. Vielmehr kommt es darauf an, ob der Zugang für alle Miteigentümer ständig gewährleistet sein muss.
3.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 84 FamFG. Die Wertfestsetzung findet ihre Rechtsgrundlage in §§ 79 Abs. 1 Satz 1, 61 Abs. 1, 36 Abs. 3 GNotKG. Die Rechtsbeschwerde ist zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen, da der Senat die Frage, ob sich aus der Sondereigentumsfähigkeit des Raumes, in dem die gemeinschaftliche Heizungsanlage aufgestellt ist, auf die Sondereigentumsfähigkeit der Zuwege dorthin zu schließen ist, abweichend vom Hanseatischen Oberlandesgericht beurteilt.
Das Verfahren zur Rechtsbeschwerde kann der Beschwerdeführer nicht selbst betreiben. Er benötigt hierzu einen beim Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt. Dieser muss die Beschwerde beim Bundesgerichtshof einreichen, und zwar spätestens einen Monat nach Zustellung des Senatsbeschlusses an den Notar, den der Beschwerdeführer für das Verfahren vor dem Oberlandesgericht bevollmächtigt hatte. Der Beschwerdeführer muss den Rechtsanwalt daher entsprechend frühzeitig beauftragen. Alle weiteren Förmlichkeiten, die das Gesetz zur Einleitung und zur Durchführung eines Beschwerdeverfahrens beim Bundesgerichtshof aufstellt, sind den dort zugelassenen Rechtsanwälten (natürlich) bekannt, besser als den Mitgliedern des Senats. Diese sehen deshalb von weiteren Hinweisen ab, zumal die Grundbuchordnung, anders als das FamFG, eine Rechtsbehelfsbelehrung nicht vorschreibt.