Amtsgericht Berlin Mitte, Az.: 28 C 22/17
Urteil vom 01.12.2017
In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Mitte, Zivilprozessabteilung 28, ………, auf die mündliche Verhandlung vom 20.10.2017 für Recht erkannt:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf 419,36 EUR festgesetzt.
Tatbestand:
Die Parteien verbindet ein Mietvertrag, nach dem die Beklagte zusätzlich zur Nettokaltmiete monatliche Vorauszahlungen auf die Nebenkosten leistet und die Kläger hierüber am Schluss der Heizperiode abrechnen (§ 3 und § 6 des Mietvertrags vom 16.12.2004, Anlage B1, Bl. 6 ff. d.A.), wobei die Türsprechanlage nicht als umlagefähiger Betriebskostenpunkt genannt ist. Die Mieterin sollte die Kosten für Kleinreparaturen ohne Verschulden am Schaden bis zu einem Betrag von 75,00 EUR netto, insgesamt aber nicht über 150,00 EUR netto pro Jahr übernehmen (§ 14.3 des Mietvertrags). Für die weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag verwiesen.
Unter dem 04.05.2015 rechneten die Kläger über die Betriebskosten für 2014 ab und stellten u.a. folgende Rechnung auf:
Vorauszahlungen 1.241,04 EUR
Nebenkosten -1.190,20 EUR
Kleinreparaturen 89,25 EUR
Nachzahlung 38,41 EUR.
Hierbei berücksichtigten die Kläger Kosten für eine „Türsprechanlage“ in Höhe von 35,28 EUR sowie Kleinreparaturen in Höhe von 89,25 EUR (75,00 EUR netto), die auf die Reparatur der Warmwasserbereitung für 277,90 EUR entfielen (Rechnung vom 02.12.2014, Bl. 60 d.A.).
Unter dem 21.12.2016 rechneten die Kläger über die Betriebskosten für 2015 ab und stellten u.a. folgende Rechnung auf:
Vorauszahlungen 1.241,04 EUR
Nebenkosten -1.267.40 EUR
Nachzahlung 26,36 EUR.
Hierbei berücksichtigten die Kläger erneut Kosten für eine „Türsprechanlage in Höhe von 35,28 EUR und „allgemeine Wartung“ in Höhe von 22,61 EUR. Die Nebenkostenvorauszahlung setzten die Kläger gestützt auf die vorstehend angegebenen Kosten für 2015 einseitig auf monatlich 118,73 EUR fest. Die Abrechnung ging der Beklagten am 27.12.2016 zu.
Die Kläger ließen die Therme in der Wohnung der Beklagten 2016 für 95,00 EUR brutto warten.
Die Beklagte zahlte auf die Nebenkosten ab Juni 2017 nur 108,71 EUR monatlich.
Die Kläger behaupten, die Abrechnung für 2014 sei der Beklagten im September 2015 zugegangen. Dies folge bereits aus der Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung. Die 89,25 EUR beträfen Wartungskosten. Sie sind der Ansicht, durch die Kleinreparaturklausel sei die Beklagte verpflichtet, von jeder Reparatur bis zu 75,00 EUR netto zu übernehmen. Die Kosten für die Türsprechanlage und „allgemeine Wartung“ seien ansetzbar, weil Nebenkosten auch nachträglich hinzukommen könnten.
Die Kläger haben zunächst Klage im Urkundenprozess erhoben, hiervon aber dann Abstand genommen.
Sie haben zunächst beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, an sie 95,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 28.01.2017 zu zahlen, und
2. die Beklagte zu C an sie 26,36 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 28.01.2017 zu zahlen.
Die Kläger haben die Klage dann wie folgt erweitert und beantragt,
3. die Beklagte zu verurteilen, an sie 89,25 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 20.12.2014 zu zahlen,
4. die Beklagte zu verurteilen, an sie 38,41 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 19.09.2014 zu zahlen,
5. die Beklagte zu verurteilen, an sie 20,04 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten aus 10,02 EUR über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 04.06.2017 und 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 10,02 EUR seit dem 05.07.2017 zu zahlen, sowie
6. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, die mit der Erhöhungserklärung vom 23.12.2016 festgesetzte monatliche Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 118,73 EUR ab dem nächsten Fälligkeitszeitraum, dem 01.08.2017, zu zahlen.
Die Kläger haben den Antrag zu 2. erweitert und beantragt, (zu 2.) die Beklagte zu verurteilen, an sie 50,10 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 10,02 EUR seit dem 04.06.2017, aus 10,02 EUR seit dem 05.07.2017, aus 10,02 EUR seit dem 06.08.2017, aus 10,02 EUR aus dem 07.09.2017 und aus weiteren 10,02 EUR seit dem 06.10.2017 zu zahlen, und den Feststellungsantrag zu 6. entsprechend angepasst.
Anschließend haben die Kläger klargestellt, die Verurteilung der Beklagten nur noch wie folgt zu beantragen und die Klage im Übrigen zurückzunehmen.
Sie beantragen zuletzt noch,
1. die Beklagte zu verurteilen, an sie 26,36 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 28.01.2017 zu zahlen,
2. die Beklagte zu verurteilen, an sie 38,41 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
3. die Beklagte zu verurteilen, an sie 89,25 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 20.12.2014 zu zahlen,
4. die Beklagte zu verurteilen, an sie 50,10 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 10,02 EUR seit dem 04.06.2017, aus 10,02 EUR seit dem 05.07.2017, aus 10,02 EUR seit dem 06.08.2017, aus 10,02 EUR aus dem 07.09.2017 und aus weiteren 10,02 EUR seit dem 06.10.2017 zu zahlen, sowie
5. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, die mit der Erhöhungserklärung vom 23.12.2016 festgesetzte monatliche Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 118,73 EUR ab dem nächsten Fälligkeitszeitraum zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie ist der Ansicht, die Nachzahlungen seien wegen der gebotenen Abzüge nicht geschuldet. Die Türsprechanlage könne nicht gesondert abgerechnet werden, weil diese von Anfang an mitvermietet gewesen sei, ohne dass die Umlage der Kosten vereinbart war.
Entscheidungsgründe
I.
Die Kläger haben die Klage zulässig geändert, §§ 263 ff. ZPO, weil die Beklagte sich rügelos eingelassen hat, § 267 ZPO, bzw. die Klage teilweise zurückgenommen, § 269 Abs. 1 ZPO.
II.
Die zulässige Klage ist unbegründet. 1.
1. Die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für 2015, § 556 BGB, ist nicht geschuldet, weil der Kostenanteil für die Türsprechanlage in Höhe 35,28 EUR den Nachzahlungsbetrag übersteigt und nicht geschuldet war.
Die Kläger sind der Behauptung, die Türsprechanlage sei bereits bei Vermietung vorhanden gewesen, nicht hinreichend entgegen getreten. Jedenfalls haben die Kläger keinen Beweis dafür angeboten, dass die Türsprechanlage erst nach Mietbeginn eingebaut wurde. Die Kosten für die Türsprechanlage sind im ursprünglichen Mietvertrag nicht angesprochen, wonach deren nachträgliche Umlage ausgeschlossen ist. Die Kosten sind mit der Nettokaltmiete abgegolten.
Auch „allgemeine Wartungskosten“ sind nicht ersatzfähig, weil es sich diesbezüglich um keine umlagefähige Kostenart, sondern eine Sammelbezeichnung handelt (Schmidt/Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 556 Rn. 336). Es bleibt unklar, auf welche ggf. umlagefähige oder nicht umlagefähige Kostenart die Wartungskosten in welcher Höhe jeweils entfallen. Die Aufschlüsselung ist dem Vermieter zuzumuten, da er ohnehin zur Vorbereitung der Abrechnung eine entsprechende Aufstellung fertigen muss (Schmidt/Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 556 Rn. 347).
2. Den Klägern steht auch ein Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung für 2014 nicht zu.
Dies folgt bereits aus dem fehlenden Zugang der Abrechnung innerhalb eines Jahres nach dem Ende der Abrechnungsperiode, § 556 Abs. 3 BGB. Nach dieser Vorschrift ist Ober die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. So liegt der Fall hier.
Die Kläger haben zum bestrittenen Zugang der Abrechnung im September 2015 keinen Beweis angeboten und bleiben beweisfällig. Hieran ändert auch die Behauptung, der Zugang folge aus der Anpassung der Mietzahlung nichts, denn aus der Berechnung ergibt sich (wie die Beklagte zutreffend hervorhebt) gar keine Änderung der Vorauszahlungshöhe. Für 2014 und 2015 legen die Kläger jeweils identische Vorauszahlungsbeträge zugrunde. Nach dem Beklagtenvortrag ist die Abrechnung erst 2017 zugegangen.
3. Die Kosten für die Thermenreparatur 2014 sind nicht ersatzfähig. Als Eigentümer tragen die Kläger grundsätzlich die Kosten für die Instandhaltung der Mietsache.
Eine wirksame Überwälzung der Reparaturkosten liegt nicht vor. Die Klausel in § 14 Nr. 3 des Mietvertrags ist nach gebotener Auslegung so zu verstehen, §§ 133, 157 BGB analog, dass die Kosten für Reparaturen zu übernehmen sind, wenn diese insgesamt 75,00 EUR netto nicht überschreiten. Die andere Auslegung dahingehend, dass von jeder Reparatur ein Sockelbetrag bis 75,00 EUR netto vom Mieter zu tragen sein soll, steht im Konflikt mit der Überschrift des § 14, der von „Kleinreparaturen“ spricht. Bei erweiterter Auslegung wären von der Kostenüberwälzungen auch die ersten 75,00 EUR netto von jeder Großreparaturen in Höhe von ggf. mehreren tausend Euro umfasst.
Selbst wenn die Auslegung „unsicher wäre, würde dies zum vorstehenden Ergebnis führen, denn Unsicherheiten bei der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gehen nach § 305c Abs. 2 BGB zulasten des Verwenders.
Für die Behauptung der Klägerseite, bei den 89,25 EUR (75,00 EUR netto) handele es sich um Thermenwartungskosten, wurde kein Beweis angeboten. Sie widerspricht auch dem Inhalt der Rechnung, in welcher in der „Bezugszeile“ auf den Ausfall der Therme verwiesen wird (Bl. 60 d.A.).
4. Weitere Vorauszahlungen in Höhe von monatlich 10,20 EUR für Juni bis einschließlich Oktober 2017 oder im Rahmen des Feststellungsantrags für den Zeitraum danach stehen den Klägern nicht zu.
Nach § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Auch wenn das Gesetz eine Begründung der Anpassung nicht vorschreibt, versteht sich von selbst, dass der Vermieter oder der Mieter eine von ihm beanspruchte Anpassung der Vorauszahlungen zumindest nachträglich der anderen Vertragspartei gegenüber rechtfertigen muss, wenn der andere Teil die Angemessenheit bestreitet.
Beschränkt sich die Anpassung darauf, dass die Vorauszahlungen lediglich rechnerisch an den Jahresbetrag der letzten Betriebskostenabrechnung angepasst werden, so wird ein Hinweis auf das Abrechnungsergebnis genügen. Weicht die beanspruchte Anpassung davon erheblich ab, so sind die dafür maßgeblichen Umstände nachvollziehbar darzulegen. Zu hohe Anforderungen sind an eine solche Begründung aber auch in diesem Fall nicht zu stellen. Denn es geht um eine Prognose über die Höhe der im laufenden Jahr zu erwartenden Betriebskosten. Eine solche Prognose kann naturgemäß nur eine gewisse Wahrscheinlichkeit, aber keine Gewissheit für sich beanspruchen. Die zu erwartende Höhe der Betriebskosten des laufenden Jahres muss nicht bewiesen, sondern nur plausibel gemacht werden. Die Beurteilung, ob dies geschehen ist, obliegt dem Tatrichter (BGH, Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 294110).
Diese Anforderungen erlauben der Klägerseite hier eine Erhöhung der Vorauszahlungshöhe über die (von Beklagtenseite gezahlten) 108,71 EUR monatlich nicht. Die Klägerseite ist ihrer Darlegungs- und Beweislast bezüglich der erwarteten Höheren Kosten für 2017 nicht nachgekommen.
Das Gericht ist nicht der Auffassung, dass der klägerische Vortrag in Form der Vorlage eines Wirtschaftsplans hinreichend substantiiert ist. Dies jedenfalls angesichts des Beklagtenvortrags, die voraussichtlichen Kosten müssten aus den Kosten für 2015 abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten berechnet werden. Es wäre an der Klägerseite gewesen, ihren Vortrag zu substantiieren und klarzustellen, warum welche Kostensteigerung für welche Kostenart zu erwarten sein soll. Der Wirtschaftsplan ist lediglich eine pauschale Behauptung (des Verwalters), welche die Kläger letztlich nur weiterreichen. So ist auch unklar, auf welcher Grundlage die einzelnen Kostenarten einschließlich der Grundsteuer im vorliegenden Einzelfall wie berechnet worden sein soll.
Selbst wenn das Gericht von einer hinreichenden Substantiierung ausgehen würde, bliebe die Klägerseite beweisfällig, weil Beweise für die behaupteten Kostensteigerungen nicht angeboten werden.
5. Mit den Hauptforderungen kommen auch die Nebenforderungen zu Fall.
II.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Der Streitwert folgt aus §§ 48 Abs. 1 GKG, 3 ff. ZPO. Die zahlreichen Anträge waren überwiegend zum Nominalwert zu berücksichtigen, der Feststellungsantrag nach § 41 Abs. 5 GKG mit dem Betrag der Erhöhung für 12 Monate. Eine höhere Berücksichtigung scheidet auch deshalb aus, weil die Betriebskostenvorauszahlung (anders als z.B. die Erhöhung der Nettokaltmiete) grundsätzlich nur bis zur nächsten Betriebskostenabrechnung gilt, die jährlich zu erfolgen hat. Die Parteien streiten maximal um knapp 120,00 EUR Differenz für 2017.
Die Berufung war nicht zuzulassen, weil eine grundsätzliche Bedeutung des Rechtsstreits nicht ersichtlich ist und die Berufungszulassung auch unter den Gesichtspunkten der Einheitlichkeit der Rechtordnung und Rechtsfortbildung nicht geboten war.
