Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Der Kern des Rechtsstreits: Fehlerhafte Jahresabrechnung nach Verwalterwechsel
- Der Gang durch die Instanzen: Amtsgericht weist Klage ab
- Die Argumente der Wohnungseigentümergemeinschaft: Ehemaliger Verwalter bleibt in der Pflicht
- Die Entscheidung des Landgerichts Berlin II: Berufung zurückgewiesen
- Zentrale Rechtsfrage: Wer ist für die Korrektur zuständig?
- Zulassung der Revision: Ein Signal für grundsätzliche Bedeutung
- Bedeutung für betroffene Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwalter
- Ausblick und nächste Schritte
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Benötigen Sie Hilfe?
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Wer ist grundsätzlich für die Erstellung der Jahresabrechnung einer WEG verantwortlich?
- Was passiert, wenn eine Jahresabrechnung Fehler enthält? Welche Rechte haben Wohnungseigentümer in diesem Fall?
- Kann ein ehemaliger WEG-Verwalter für Fehler in einer von ihm erstellten Jahresabrechnung haftbar gemacht werden, auch nachdem ein neuer Verwalter bestellt wurde?
- Kann ein ehemaliger WEG-Verwalter für Fehler in einer von ihm erstellten Jahresabrechnung haftbar gemacht werden, auch nachdem ein neuer Verwalter bestellt wurde?
- Welche Fristen müssen Wohnungseigentümer bei der Anfechtung einer fehlerhaften Jahresabrechnung beachten?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Hinweise und Tipps
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 56 S 24/24 WEG | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Berlin II – Zivilkammer 56
- Datum: 10.12.2024
- Aktenzeichen: 56 S 24/24 WEG
- Verfahrensart: Berufung
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht (WEG)
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie legte Berufung ein, weil sie die von ihrer früheren Verwaltung (Beklagte) erstellte Jahresabrechnung für fehlerhaft hält und eine Korrektur durch die Beklagte fordert. Sie argumentiert, dass die neue Verwaltung die Korrektur technisch nicht durchführen könne.
- Beklagte: Die ehemalige Hausverwaltung der Klägerin. Sie hatte die umstrittene Jahresabrechnung erstellt.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (Klägerin) und ihre ehemalige Hausverwaltung (Beklagte) stritten über die Korrektur einer Jahresabrechnung aus der Amtszeit der Beklagten. Die Klägerin hielt die Abrechnung für fehlerhaft und forderte eine Berichtigung durch die Beklagte. Das Amtsgericht hatte die Klage zuvor abgewiesen, woraufhin die Klägerin Berufung einlegte.
- Kern des Rechtsstreits: Muss eine ehemalige Hausverwaltung eine von ihr erstellte Jahresabrechnung korrigieren, wenn diese von der Wohnungseigentümergemeinschaft als fehlerhaft angesehen wird, obwohl bereits eine neue Verwaltung im Amt ist?
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Berufung der Klägerin wurde zurückgewiesen.
- Folgen: Die Entscheidung des Amtsgerichts, die Klage abzuweisen, ist damit bestätigt. Die Klägerin muss die Kosten des Berufungsverfahrens tragen. Die Urteile des Amtsgerichts und des Landgerichts sind vorläufig vollstreckbar. Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde zugelassen, was bedeutet, dass der Fall möglicherweise noch weiter geprüft werden kann.
Der Fall vor Gericht
Der Kern des Rechtsstreits: Fehlerhafte Jahresabrechnung nach Verwalterwechsel
Im Zentrum einer juristischen Auseinandersetzung vor dem Landgericht Berlin II stand die Frage der Verantwortlichkeit für die Korrektur einer Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Geklärt werden musste, ob der ausgeschiedene oder der neue Verwalter für die Berichtigung von Fehlern in der Abrechnung zuständig ist, die während der Amtszeit des alten Verwalters erstellt wurde.
Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft forderte von ihrer ehemaligen Hausverwaltung die Korrektur der Jahresabrechnung für das Jahr 2021. Diese Abrechnung fiel noch in die Zuständigkeit der Beklagten, wies jedoch nach Auffassung der Klägerin erhebliche Mängel auf, die eine Berichtigung erforderlich machten.
Der Gang durch die Instanzen: Amtsgericht weist Klage ab
In erster Instanz hatte das Amtsgericht Pankow die Klage der WEG abgewiesen. Die Begründung des Gerichts stützte sich darauf, dass die Beklagte ihrer Pflicht zur Erstellung einer Jahresabrechnung nachgekommen sei, indem sie eine solche vorgelegt habe. Damit sei der Anspruch formal erfüllt.
Das Amtsgericht vertrat die Auffassung, dass eventuell notwendige Korrekturen aufgrund der von der Klägerin vorgebrachten Einwände nunmehr durch die neue, amtierende Verwaltung vorgenommen werden könnten und müssten. Die Zuständigkeit des alten Verwalters ende mit der Vorlage der Abrechnung.
Die Argumente der Wohnungseigentümergemeinschaft: Ehemaliger Verwalter bleibt in der Pflicht
Die WEG legte gegen das Urteil des Amtsgerichts Berufung beim Landgericht Berlin II ein. Sie argumentierte, dass die vorgelegte Jahresabrechnung 2021 derart fehlerhaft sei, dass sie nicht als ordnungsgemäß betrachtet werden könne. Die Pflicht des Verwalters umfasse nicht nur die Erstellung, sondern auch die Gewährleistung einer korrekten Abrechnung für seine Amtszeit.
Zudem führte die Klägerin praktische Hindernisse an. Die aktuelle Verwalterin könne die Korrekturen nicht ohne Weiteres durchführen, da deren Buchhaltungs- und Abrechnungssoftware nicht mit dem System der Beklagten kompatibel sei. Dies mache eine Korrektur durch die Nachfolgerin technisch schwierig bis unmöglich.
Konkrete Fehlerpunkte in der Abrechnung 2021
Die WEG benannte detailliert die aus ihrer Sicht gravierendsten Fehler in der strittigen Jahresabrechnung:
- Heiz- und Warmwasserkosten: Diese seien fälschlicherweise auf Basis eines Gasverbrauchs abgerechnet worden, obwohl die Heizanlage über eine Wärmepumpe mit Strom betrieben werde. Zudem fehlten die Stromkosten für die letzten beiden Tage des Jahres 2021.
- Verbrauchskostenverteilung: Die Kosten für Wärme, Warm- und Kaltwasser seien nach einer falschen Anzahl von Zählern verteilt worden (angeblich 9 Kaltwasser- und 10 geschätzte Wärmezähler statt tatsächlich vorhandener 8 bzw. 7 Zähler).
- Fehlerhafte Kostenberücksichtigung: In der Gesamtabrechnung seien Kosten unzulässigerweise berücksichtigt worden, die nachweislich direkt vom Privatkonto einer einzelnen Eigentümerin bezahlt wurden und nicht über das WEG-Konto liefen. Dies betraf Wasser-, Strom-, Wärme- und Ablesungskosten in erheblicher Höhe.
- Fehlerhafte Soll-Zahlungen: Die in den Einzelabrechnungen angesetzten Soll-Hausgeldforderungen seien fehlerhaft und müssten mit Null Euro angesetzt werden.
Die Entscheidung des Landgerichts Berlin II: Berufung zurückgewiesen
Das Landgericht Berlin II folgte der Argumentation der ersten Instanz und wies die Berufung der Wohnungseigentümergemeinschaft zurück. Die Kosten des Berufungsverfahrens wurden der Klägerin auferlegt. Das Gericht bestätigte damit indirekt die Sichtweise, dass mit der Vorlage der Abrechnung die primäre Pflicht des alten Verwalters erfüllt sei.
Obwohl die detaillierten Entscheidungsgründe des Landgerichts im vorliegenden Auszug nicht vollständig wiedergegeben sind, lässt das Ergebnis darauf schließen, dass das Gericht die Verantwortung für Korrekturen eher bei der aktuellen Verwaltung sieht, welche die Gemeinschaft nun vertritt und Zugriff auf die aktuellen Daten und Beschlüsse hat.
Zentrale Rechtsfrage: Wer ist für die Korrektur zuständig?
Der Fall wirft eine praxisrelevante und rechtlich umstrittene Frage auf: Endet die Verantwortung des alten Verwalters mit der Übergabe einer – wenn auch fehlerhaften – Jahresabrechnung? Oder bleibt er verpflichtet, eine ordnungsgemäße, korrekte Abrechnung für seine Amtszeit zu gewährleisten, auch wenn dies nachträgliche Korrekturen erfordert?
Die Jahresabrechnung ist ein zentrales Instrument der WEG-Verwaltung. Sie bildet die Grundlage für eventuelle Nachzahlungen oder Guthaben der einzelnen Eigentümer und dokumentiert die finanzielle Situation der Gemeinschaft. Fehlerhafte Abrechnungen können zu erheblichen finanziellen Unstimmigkeiten und rechtlichen Auseinandersetzungen führen.
Zulassung der Revision: Ein Signal für grundsätzliche Bedeutung
Besonders hervorzuheben ist, dass das Landgericht Berlin II die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zugelassen hat. Dies signalisiert, dass das Gericht der aufgeworfenen Rechtsfrage eine Grundsätzliche Bedeutung beimisst oder eine Klärung zur Fortbildung des Rechts bzw. zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung für erforderlich hält (§ 543 Abs. 2 ZPO).
Die Zulassung der Revision bedeutet, dass die Frage, ob der alte oder der neue Verwalter für die Korrektur einer fehlerhaften Jahresabrechnung zuständig ist, möglicherweise höchstrichterlich durch den BGH entschieden wird. Dies könnte für Klarheit in einer für WEGs und Verwalter wichtigen Frage sorgen.
Bedeutung für betroffene Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwalter
Herausforderungen für WEGs und neue Verwalter
Für Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutet die aktuelle Rechtslage Unsicherheit bei einem Verwalterwechsel. Stellt sich eine übergebene Abrechnung als fehlerhaft heraus, kann die Korrektur durch den neuen Verwalter aufwändig und schwierig sein, insbesondere wenn – wie im vorliegenden Fall geltend gemacht – technische Hürden (z.B. Softwarekompatibilität) bestehen oder Unterlagen unvollständig sind.
Neue Verwalter sehen sich möglicherweise gezwungen, die Fehler ihrer Vorgänger zu korrigieren, was zusätzliche Arbeit bedeutet und eventuell nicht im ursprünglichen Verwaltervertrag vorgesehen war. Dies kann zu Spannungen zwischen der WEG und dem neuen Verwalter führen.
Verantwortung ausgeschiedener Verwalter
Ausgeschiedene Verwalter könnten sich durch Urteile wie das des LG Berlin II darin bestätigt sehen, dass ihre Hauptpflicht mit der Vorlage der Abrechnung erfüllt ist. Dennoch bleibt ein Restrisiko, da die Rechtsprechung nicht einheitlich ist und eine Pflicht zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung argumentiert werden kann, was ggf. auch Korrekturen umfasst.
Wichtigkeit klarer Regelungen
Der Fall unterstreicht die Bedeutung klarer Regelungen im Verwaltervertrag und bei der Übergabe der Verwaltungsunterlagen. Es sollte detailliert festgehalten werden, in welchem Zustand und bis zu welchem Zeitpunkt Abrechnungen und Unterlagen zu übergeben sind und wer für eventuell nachträglich festgestellte Fehler verantwortlich ist.
Ausblick und nächste Schritte
Das Urteil des Landgerichts Berlin II ist, ebenso wie das Urteil des Amtsgerichts Pankow, vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin (WEG) kann nun entscheiden, ob sie von der zugelassenen Möglichkeit Gebrauch macht und Revision beim Bundesgerichtshof einlegt.
Sollte die Revision eingelegt werden, steht eine höchstrichterliche Entscheidung zur grundsätzlichen Frage der Korrekturpflicht bei fehlerhaften Jahresabrechnungen nach einem Verwalterwechsel aus. Bis dahin bleibt eine gewisse Rechtsunsicherheit für alle Beteiligten bestehen. Die Entscheidung des BGH hätte Signalwirkung für zahlreiche ähnliche Fälle in der Praxis.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil verdeutlicht, dass ein ausgeschiedener Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zur nachträglichen Korrektur bereits erstellter Jahresabrechnungen verpflichtet ist, selbst wenn diese Fehler enthalten sollten. Die Verantwortung für solche Korrekturen liegt beim aktuellen Verwalter, der im Amt ist, wenn die Fehler erkannt werden. Diese klare Abgrenzung der Verantwortlichkeiten ist wichtig für Wohnungseigentümer, da sie wissen müssen, an wen sie sich bei Problemen mit Jahresabrechnungen wenden sollten – nämlich stets an den aktuellen Verwalter, nicht an den ehemaligen.
Benötigen Sie Hilfe?
Unklare Verantwortlichkeiten bei fehlerhaften WEG-Abrechnungen rechtlich klären lassen
Nach einem Verwalterwechsel stellt sich oft die Frage, wer für Korrekturen in früheren Jahresabrechnungen zuständig ist. Technische Hürden, widersprüchliche Regelungen oder mangelhafte Unterlagen erschweren die Durchsetzung der Rechte der Eigentümergemeinschaft und führen nicht selten zu Unsicherheiten und finanziellen Risiken.
In solchen Situationen unterstützen wir pragmatisch bei der rechtlichen Einordnung, prüfen die Verantwortlichkeiten und begleiten Sie bei der effizienten Klärung der Ansprüche – auch im Hinblick auf anstehende gerichtliche Verfahren. So erhalten Sie eine belastbare Grundlage für Ihre weiteren Entscheidungen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wer ist grundsätzlich für die Erstellung der Jahresabrechnung einer WEG verantwortlich?
Grundsätzlich ist der bestellte Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für die Erstellung der Jahresabrechnung verantwortlich. Diese Aufgabe gehört zu seinen Kernpflichten.
Was gehört zur Aufgabe des Verwalters?
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (speziell § 28 Abs. 2 WEG) muss der Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Jahresabrechnung erstellen. Diese Pflicht umfasst mehrere Aspekte:
- Gesamtabrechnung: Sie muss eine geordnete und für einen Laien verständliche Aufstellung aller tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft im betreffenden Abrechnungszeitraum enthalten.
- Einzelabrechnungen: Für jede einzelne Eigentumswohnung muss eine Einzelabrechnung erstellt werden. Aus dieser muss hervorgehen, welchen Anteil der Einnahmen und Ausgaben der jeweilige Eigentümer entsprechend dem vereinbarten Verteilerschlüssel zu tragen hat und wie sich dies auf die geleisteten Hausgeldvorauszahlungen auswirkt (Guthaben oder Nachzahlung).
- Darstellung der Instandhaltungsrücklage: Die Abrechnung muss auch die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage aufzeigen.
- Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit: Die Abrechnung muss klar, übersichtlich und rechnerisch nachvollziehbar sein. Sie soll es den Wohnungseigentümern ermöglichen, die Zahlen zu verstehen und zu überprüfen.
- Fristgerechte Vorlage: Der Verwalter muss die Abrechnung innerhalb einer angemessenen Frist nach Ende des Abrechnungsjahres vorlegen, damit die Eigentümerversammlung darüber beschließen kann. Was „angemessen“ ist, kann im Verwaltervertrag genauer festgelegt sein, üblich sind etwa drei bis sechs Monate.
Wie ist das im Verwaltervertrag geregelt?
Der Verwaltervertrag, den die WEG mit dem Verwalter schließt, regelt die Einzelheiten der Zusammenarbeit. Auch wenn die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung bereits aus dem Gesetz folgt, kann der Vertrag präzisere Vorgaben enthalten, zum Beispiel:
- Eine konkrete Frist für die Vorlage der Abrechnung.
- Besondere Anforderungen an die Form oder den Detaillierungsgrad der Abrechnung.
- Regelungen zur Belegeinsicht durch die Eigentümer.
Die grundlegende Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung kann durch den Vertrag jedoch nicht ausgeschlossen werden. Sie bleibt eine zentrale Aufgabe des Verwalters.
Welche Rolle spielen die Wohnungseigentümer?
Obwohl der Verwalter die Abrechnung erstellt, haben die Wohnungseigentümer wichtige Aufgaben:
- Prüfung: Die Eigentümer (oft vertreten durch einen Verwaltungsbeirat) haben das Recht und die Pflicht, die vom Verwalter vorgelegte Jahresabrechnung sorgfältig zu prüfen. Sie können Einsicht in die Belege verlangen.
- Beschlussfassung: Über die Jahresabrechnung (sowohl Gesamt- als auch Einzelabrechnungen) beschließt die Wohnungseigentümerversammlung. Mit diesem Beschluss genehmigen die Eigentümer die Abrechnung und erkennen sie als korrekt an – es sei denn, der Beschluss wird erfolgreich angefochten.
Wenn die Jahresabrechnung fehlerhaft ist, liegt die Verantwortung für die ordnungsgemäße Erstellung zunächst beim Verwalter. Er muss gegebenenfalls eine korrigierte Abrechnung vorlegen.
Was passiert, wenn eine Jahresabrechnung Fehler enthält? Welche Rechte haben Wohnungseigentümer in diesem Fall?
Wenn Sie als Wohnungseigentümer feststellen, dass die Jahresabrechnung Ihrer Eigentümergemeinschaft Fehler enthält, stehen Ihnen bestimmte Rechte und Möglichkeiten offen. Die Jahresabrechnung ist eine zentrale Übersicht über die Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft und muss korrekt sein. Über ihre Genehmigung wird in der Eigentümerversammlung per Beschluss entschieden.
Das Recht auf Prüfung: Belegeinsicht
Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, die Abrechnungsunterlagen einzusehen. Das bedeutet, Sie können die Rechnungen, Kontoauszüge und sonstigen Belege prüfen, die der Abrechnung zugrunde liegen. Dieses Recht sollten Sie wahrnehmen, bevor in der Eigentümerversammlung über die Genehmigung der Abrechnung abgestimmt wird. So können Sie mögliche Fehler frühzeitig erkennen. Die Einsichtnahme findet üblicherweise in den Geschäftsräumen der Verwaltung statt.
Fehler ansprechen und Korrektur verlangen
Entdecken Sie Fehler, sollten Sie diese möglichst umgehend dem Verwalter mitteilen. Idealerweise geschieht dies noch vor der Eigentümerversammlung, damit die Abrechnung eventuell korrigiert werden kann. Sie können die Fehler aber auch direkt in der Eigentümerversammlung ansprechen und auf eine Korrektur hinwirken oder beantragen, dass die Genehmigung der Abrechnung vertagt wird, bis die Fehler behoben sind.
Wenn die fehlerhafte Abrechnung beschlossen wird: Die Anfechtungsklage
Wird die Jahresabrechnung trotz nachweislicher Fehler von der Eigentümerversammlung per Beschluss genehmigt, ist dieser Beschluss angreifbar. Wohnungseigentümer, die mit dem Beschluss nicht einverstanden sind (weil die Abrechnung fehlerhaft ist), können diesen gerichtlich überprüfen lassen.
Das Mittel hierfür ist die Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht. Ziel der Klage ist es, den Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung für ungültig erklären zu lassen.
- Was wird geprüft? Das Gericht prüft, ob die Abrechnung formell (z.B. Verständlichkeit, Vollständigkeit) und materiell (z.B. korrekte Zahlen, richtiger Verteilerschlüssel) ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Enthält sie wesentliche Fehler, wird der Beschluss in der Regel für ungültig erklärt.
- Folge einer erfolgreichen Klage: Wird der Beschluss für ungültig erklärt, muss die Verwaltung eine neue, korrekte Jahresabrechnung erstellen, über die dann erneut von der Eigentümerversammlung beschlossen werden muss.
Extrem wichtige Fristen beachten
Für die Anfechtungsklage gelten sehr kurze und strenge Fristen, die unbedingt eingehalten werden müssen:
- Klageerhebung: Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim Gericht eingereicht werden. Diese Frist beginnt mit dem Tag der Eigentümerversammlung. Waren Sie nicht anwesend, beginnt die Frist, sobald Sie das Protokoll erhalten haben. Wird diese Monatsfrist versäumt, wird der Beschluss bestandskräftig – auch wenn er Fehler enthält!
- Klagebegründung: Die Klage muss innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden. Das bedeutet, Sie müssen dem Gericht schriftlich darlegen, warum Sie den Beschluss für fehlerhaft halten.
Die Einhaltung dieser Fristen ist entscheidend für die Möglichkeit, einen fehlerhaften Abrechnungsbeschluss erfolgreich anzufechten.
Kann ein ehemaliger WEG-Verwalter für Fehler in einer von ihm erstellten Jahresabrechnung haftbar gemacht werden, auch nachdem ein neuer Verwalter bestellt wurde?
Ja, ein ehemaliger Verwalter kann grundsätzlich auch nach Beendigung seiner Tätigkeit für Fehler in einer von ihm erstellten Jahresabrechnung haftbar gemacht werden. Die Bestellung eines neuen Verwalters beendet nicht automatisch die Verantwortlichkeit des Vorgängers für Pflichtverletzungen während seiner Amtszeit.
Verantwortlichkeit des ehemaligen Verwalters
Der Verwaltervertrag, den der ehemalige Verwalter mit der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) geschlossen hatte, verpflichtete ihn zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Dazu gehört auch die korrekte Erstellung der Jahresabrechnung. Verursacht er durch Fehler in der Abrechnung einen finanziellen Schaden für die WEG (z. B. weil Einnahmen fehlen oder Ausgaben falsch berechnet wurden), kann er dafür schadensersatzpflichtig sein. Diese Haftung besteht auch nach dem Ende seiner Bestellung weiter, da sie sich auf Handlungen während seiner Amtszeit bezieht. Stellen Sie sich vor, der Verwalter hätte während seiner Tätigkeit versehentlich eine wichtige Einnahme in der Abrechnung vergessen – für diesen Fehler bleibt er verantwortlich, auch wenn er nicht mehr im Amt ist.
Rolle des neuen Verwalters
Der neue Verwalter tritt in die laufende Verwaltung ein. Er ist nicht automatisch für die Fehler seines Vorgängers verantwortlich. Stellt der neue Verwalter jedoch fest, dass eine frühere Jahresabrechnung fehlerhaft ist und dies Auswirkungen auf die aktuelle Finanzlage oder Verwaltung hat, muss er die Wohnungseigentümer darüber informieren. Je nach Situation kann er auch verpflichtet sein, im Namen der WEG Maßnahmen zu ergreifen – beispielsweise die Korrektur anzustoßen oder mögliche Ansprüche gegen den ehemaligen Verwalter zu prüfen und gegebenenfalls zu verfolgen. Unterlässt er dies, könnte er selbst seine Pflichten verletzen. Der neue Verwalter ist also nicht der „Reparateur“ für alte Fehler, aber er muss handeln, wenn er sie entdeckt und sie relevant sind.
Bedeutung der Fehlererkennung (Offensichtlich vs. Versteckt)
Ob ein Fehler offensichtlich war oder erst später entdeckt wurde, spielt für die grundsätzliche Haftung des ehemaligen Verwalters meist keine entscheidende Rolle. Ein Fehler bleibt ein Fehler, für den er verantwortlich sein kann. Allerdings kann der Zeitpunkt der Entdeckung wichtig sein, insbesondere für die Verjährung von Ansprüchen. Schadensersatzansprüche verjähren in der Regel nach drei Jahren. Diese Frist beginnt meist erst am Ende des Jahres zu laufen, in dem die WEG von dem Fehler und der Verantwortlichkeit des ehemaligen Verwalters Kenntnis erlangt hat oder vernünftigerweise hätte erlangen müssen. Bei versteckten Fehlern, die erst viel später auffallen, beginnt die Frist also möglicherweise erst später zu laufen als bei Fehlern, die sofort ins Auge springen hätten müssen.
Auch wenn die Eigentümerversammlung die fehlerhafte Abrechnung per Beschluss genehmigt hat, schließt dies eine spätere Haftung des ehemaligen Verwalters für dadurch entstandene Schäden nicht zwingend aus. Insbesondere bei nicht offensichtlichen Fehlern oder wenn der Verwalter seine Aufklärungspflichten verletzt hat, können Ansprüche gegen ihn bestehen bleiben. Die Genehmigung der Abrechnung durch die Eigentümer betrifft primär das Verhältnis der Eigentümer untereinander bezüglich der Kostenverteilung für das vergangene Jahr.
Kann ein ehemaliger WEG-Verwalter für Fehler in einer von ihm erstellten Jahresabrechnung haftbar gemacht werden, auch nachdem ein neuer Verwalter bestellt wurde?
Ja, ein ehemaliger Verwalter kann grundsätzlich auch nach Beendigung seiner Tätigkeit für Fehler in einer von ihm erstellten Jahresabrechnung haftbar gemacht werden. Die Bestellung eines neuen Verwalters beendet nicht automatisch die Verantwortlichkeit des Vorgängers für Pflichtverletzungen während seiner Amtszeit.
Verantwortlichkeit des ehemaligen Verwalters
Der Verwaltervertrag, den der ehemalige Verwalter mit der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) geschlossen hatte, verpflichtete ihn zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Dazu gehört auch die korrekte Erstellung der Jahresabrechnung. Verursacht er durch Fehler in der Abrechnung einen finanziellen Schaden für die WEG (z. B. weil Einnahmen fehlen oder Ausgaben falsch berechnet wurden), kann er dafür schadensersatzpflichtig sein. Diese Haftung besteht auch nach dem Ende seiner Bestellung weiter, da sie sich auf Handlungen während seiner Amtszeit bezieht. Stellen Sie sich vor, der Verwalter hätte während seiner Tätigkeit versehentlich eine wichtige Einnahme in der Abrechnung vergessen – für diesen Fehler bleibt er verantwortlich, auch wenn er nicht mehr im Amt ist.
Rolle des neuen Verwalters
Der neue Verwalter tritt in die laufende Verwaltung ein. Er ist nicht automatisch für die Fehler seines Vorgängers verantwortlich. Stellt der neue Verwalter jedoch fest, dass eine frühere Jahresabrechnung fehlerhaft ist und dies Auswirkungen auf die aktuelle Finanzlage oder Verwaltung hat, muss er die Wohnungseigentümer darüber informieren. Je nach Situation kann er auch verpflichtet sein, im Namen der WEG Maßnahmen zu ergreifen – beispielsweise die Korrektur anzustoßen oder mögliche Ansprüche gegen den ehemaligen Verwalter zu prüfen und gegebenenfalls zu verfolgen. Unterlässt er dies, könnte er selbst seine Pflichten verletzen. Der neue Verwalter ist also nicht der „Reparateur“ für alte Fehler, aber er muss handeln, wenn er sie entdeckt und sie relevant sind.
Bedeutung der Fehlererkennung (Offensichtlich vs. Versteckt)
Ob ein Fehler offensichtlich war oder erst später entdeckt wurde, spielt für die grundsätzliche Haftung des ehemaligen Verwalters meist keine entscheidende Rolle. Ein Fehler bleibt ein Fehler, für den er verantwortlich sein kann. Allerdings kann der Zeitpunkt der Entdeckung wichtig sein, insbesondere für die Verjährung von Ansprüchen. Schadensersatzansprüche verjähren in der Regel nach drei Jahren. Diese Frist beginnt meist erst am Ende des Jahres zu laufen, in dem die WEG von dem Fehler und der Verantwortlichkeit des ehemaligen Verwalters Kenntnis erlangt hat oder vernünftigerweise hätte erlangen müssen. Bei versteckten Fehlern, die erst viel später auffallen, beginnt die Frist also möglicherweise erst später zu laufen als bei Fehlern, die sofort ins Auge springen hätten müssen.
Auch wenn die Eigentümerversammlung die fehlerhafte Abrechnung per Beschluss genehmigt hat, schließt dies eine spätere Haftung des ehemaligen Verwalters für dadurch entstandene Schäden nicht zwingend aus. Insbesondere bei nicht offensichtlichen Fehlern oder wenn der Verwalter seine Aufklärungspflichten verletzt hat, können Ansprüche gegen ihn bestehen bleiben. Die Genehmigung der Abrechnung durch die Eigentümer betrifft primär das Verhältnis der Eigentümer untereinander bezüglich der Kostenverteilung für das vergangene Jahr.
Welche Fristen müssen Wohnungseigentümer bei der Anfechtung einer fehlerhaften Jahresabrechnung beachten?
Wenn Sie als Wohnungseigentümer der Meinung sind, dass der Beschluss zur Genehmigung der Jahresabrechnung fehlerhaft ist, müssen Sie sehr kurze und strenge Fristen beachten, um diesen Beschluss gerichtlich anzufechten. Diese Fristen sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgelegt.
Es gibt zwei entscheidende Fristen:
- Die Anfechtungsfrist: Sie müssen innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung eine Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Die Frist beginnt am Tag nach der Eigentümerversammlung, in der der Beschluss gefasst wurde. Wird der Beschluss zum Beispiel am 15. Mai gefasst, muss die Klage bis zum 15. Juni beim Gericht eingegangen sein.
- Die Klagebegründungsfrist: Sie müssen Ihre Klage innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung schriftlich beim Gericht begründen. Das bedeutet, Sie müssen darlegen, warum Sie den Beschluss für fehlerhaft halten. Diese Frist beginnt ebenfalls am Tag nach der Beschlussfassung. Wird der Beschluss am 15. Mai gefasst, muss die Begründung bis zum 15. Juli beim Gericht eingegangen sein.
Beide Fristen müssen unbedingt eingehalten werden. Es reicht nicht aus, nur die Klage fristgerecht einzureichen; auch die Begründung muss innerhalb der Zweimonatsfrist erfolgen.
Was passiert, wenn die Fristen versäumt werden?
Wenn Sie die einmonatige Frist für die Klageerhebung oder die zweimonatige Frist für die Klagebegründung versäumen, wird der Beschluss über die Jahresabrechnung unanfechtbar. Das nennt man Bestandskraft.
Für Sie bedeutet das: Selbst wenn die Jahresabrechnung tatsächlich Fehler enthält, gilt sie als von der Gemeinschaft genehmigt und ist für alle Wohnungseigentümer verbindlich. Sie können die Fehler dann in der Regel nicht mehr gerichtlich geltend machen. Die Abrechnung bildet dann die Grundlage für eventuelle Nachzahlungen oder Guthaben.
Gibt es Ausnahmen von diesen Fristen?
Nur in ganz seltenen Ausnahmefällen kann ein Beschluss auch nach Ablauf der Anfechtungsfrist noch als nichtig angesehen werden. Das ist der Fall, wenn der Beschluss an einem besonders schwerwiegenden Fehler leidet, der so gravierend ist, dass er von Anfang an keine rechtliche Wirkung entfalten kann. Solche Fälle sind jedoch sehr selten und an hohe Hürden geknüpft. Die Regel ist die Einhaltung der Anfechtungs- und Begründungsfrist.
Warum sind diese Fristen so wichtig?
Die kurzen Fristen dienen der Rechtssicherheit innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es soll schnell Klarheit darüber herrschen, ob die Jahresabrechnung gilt oder nicht. So können die Finanzen der Gemeinschaft geplant und die Abrechnungsperioden abgeschlossen werden. Daher ist es entscheidend, bei Bedenken gegen die Jahresabrechnung sofort zu handeln und die Fristen im Auge zu behalten.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist der Zusammenschluss aller Eigentümer von Wohnungen und sonstigen Räumen (wie Keller oder Garagen) innerhalb eines Gebäudes oder einer Anlage. Ihre Organisation und Verwaltung ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Die WEG trifft Entscheidungen über das gemeinschaftliche Eigentum (z. B. Dach, Fassade, Heizung) und beauftragt oft einen Verwalter mit der laufenden Geschäftsführung. Im Text ist die WEG die Klägerin, die ihre Rechte gegenüber der ehemaligen Verwaltung durchsetzt.
Beispiel: Kaufen Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus, werden Sie automatisch Teil der WEG dieses Hauses. Sie können dann in Eigentümerversammlungen z. B. über Renovierungen oder die Hausordnung mitbestimmen.
Jahresabrechnung (im WEG-Recht)
Die Jahresabrechnung ist eine detaillierte und nachvollziehbare Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft für ein vergangenes Wirtschaftsjahr (meist Kalenderjahr). Der Verwalter ist gesetzlich zur Erstellung verpflichtet (§ 28 Abs. 2 WEG). Sie muss nicht nur die Gesamtkosten der Gemeinschaft ausweisen, sondern auch die Verteilung dieser Kosten auf die einzelnen Eigentümer (Einzelabrechnung) transparent darstellen, woraus sich Nachzahlungen oder Guthaben ergeben können. Im Text ist die Korrektheit der Jahresabrechnung 2021 Kern des Streits.
Beispiel: Ähnlich einer Nebenkostenabrechnung für Mieter, listet die Jahresabrechnung für Eigentümer alle gemeinschaftlichen Kosten (Heizung, Versicherung, Reparaturen etc.) auf und berechnet den Anteil, den jeder Eigentümer basierend auf seinem Miteigentumsanteil oder einem anderen vereinbarten Schlüssel zu tragen hat.
Ordnungsgemäße Abrechnung
Eine ordnungsgemäße Abrechnung ist eine Jahresabrechnung, die nicht nur formal vorgelegt wird, sondern auch inhaltlich und rechnerisch korrekt ist und den gesetzlichen Anforderungen sowie den Beschlüssen der WEG entspricht. Sie muss klar, übersichtlich und für einen durchschnittlichen Eigentümer ohne spezielle Buchhaltungskenntnisse verständlich sein (§ 28 WEG). Die zentrale Frage im Text ist, ob die Pflicht des alten Verwalters bereits mit Vorlage einer formalen, aber fehlerhaften Abrechnung erfüllt ist, oder ob er eine ordnungsgemäße, also korrekte, Abrechnung schuldet.
Beispiel: Eine Restaurantrechnung ist nur ordnungsgemäß, wenn sie nicht nur existiert, sondern auch alle bestellten Posten korrekt auflistet, die Preise stimmen und die Summe richtig berechnet ist.
Soll-Hausgeldforderungen
Soll-Hausgeldforderungen sind die Beträge, die jeder Wohnungseigentümer im Laufe des Wirtschaftsjahres planmäßig an die Gemeinschaft zahlen sollte. Diese Beträge basieren auf dem von der WEG beschlossenen Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG) und dienen der Deckung der voraussichtlichen Kosten. In der Jahresabrechnung werden diese Soll-Zahlungen den tatsächlichen Einnahmen (Ist-Zahlungen) und den tatsächlichen Ausgaben gegenübergestellt. Im Text wird als Fehlerpunkt genannt, dass diese Soll-Beträge in den Einzelabrechnungen für 2021 falsch angesetzt wurden.
Beispiel: Wenn laut Wirtschaftsplan jeder Eigentümer monatlich 250 € Hausgeld vorauszahlen soll, beträgt die jährliche Soll-Hausgeldforderung für diesen Eigentümer 3.000 €.
Revision (zum Bundesgerichtshof)
Die Revision ist ein Rechtsmittel, mit dem Urteile von Berufungsgerichten (wie Landgerichten) durch den Bundesgerichtshof (BGH) auf Rechtsfehler überprüft werden können. Anders als in der Berufung werden in der Revision in der Regel keine neuen Tatsachen geprüft, sondern nur, ob das vorherige Gericht das Gesetz richtig angewendet hat (§§ 542 ff. Zivilprozessordnung, ZPO). Die Revision ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, z. B. wenn das Berufungsgericht sie wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache zulässt, wie im vorliegenden Fall geschehen.
Beispiel: Wenn verschiedene Oberlandesgerichte eine bestimmte Gesetzesfrage unterschiedlich beantwortet haben, kann der BGH im Wege der Revision für eine einheitliche Auslegung sorgen.
Grundsätzliche Bedeutung
Eine Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, wenn sie eine wichtige Rechtsfrage betrifft, die noch nicht höchstrichterlich geklärt ist und über den konkreten Einzelfall hinaus für viele andere Fälle relevant sein könnte. Das Vorliegen grundsätzlicher Bedeutung ist ein wichtiger Grund, warum ein Berufungsgericht die Revision zum Bundesgerichtshof zulassen kann (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Im Text hat das Landgericht die Revision zugelassen, weil die Frage, wer (alter oder neuer Verwalter) für die Korrektur einer fehlerhaften Jahresabrechnung zuständig ist, als klärungsbedürftig und für viele WEGs wichtig erachtet wird.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 28 Abs. 3 WEG: Die Verwaltung hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Jahresabrechnung zu erstellen. Diese muss die Einnahmen und Ausgaben des gemeinschaftlichen Vermögens detailliert und nachvollziehbar darstellen, um den Wohnungseigentümern einen Überblick über die finanzielle Situation der Gemeinschaft zu geben. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klägerin bemängelt die Fehlerhaftigkeit der Jahresabrechnung und fordert deren Korrektur durch die ehemalige Verwaltung, was direkt den Anspruch auf eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG betrifft.
- § 21 Abs. 4 WEG i.V.m. § 675 BGB: Die Verwaltung ist gemäß § 21 Abs. 4 WEG in Verbindung mit den Regeln des Auftragsrechts (§ 675 BGB) zur ordnungsgemäßen Geschäftsführung verpflichtet. Dies beinhaltet die sorgfältige Erstellung der Jahresabrechnung und die Berücksichtigung der Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die fehlerhafte Abrechnung stellt eine Verletzung der Pflicht zur ordnungsgemäßen Geschäftsführung dar, da eine korrekte Abrechnung essenziell für die finanzielle Transparenz und die Entscheidungsfindung der WEG ist.
- Heizkostenverordnung (HeizkostenV): Die Heizkostenverordnung regelt die verbrauchsabhängige Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten. Sie schreibt vor, dass die Kosten grundsätzlich nach Verbrauch zu verteilen sind und die Abrechnung auf Grundlage der tatsächlich erfassten Verbrauchswerte erfolgen muss. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klägerin rügt Fehler bei der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, insbesondere die falsche Berechnungsgrundlage (Gas statt Strom) und die fehlerhafte Anzahl der Zähler, was möglicherweise gegen die Vorgaben der Heizkostenverordnung verstößt.
- § 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben): Nach § 242 BGB sind Vertragspartner verpflichtet, ihre Leistungen nach Treu und Glauben zu erbringen. Dies gilt auch für die Verwaltung einer WEG, die Jahresabrechnung muss daher nach bestem Wissen und Gewissen und unter Berücksichtigung der Interessen der Gemeinschaft erstellt werden. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klägerin impliziert, dass die Abrechnung nicht nach Treu und Glauben erstellt wurde, da sie wesentliche Fehler enthält, die die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft falsch darstellen und zu Ungerechtigkeiten führen könnten.
- § 259 BGB (Rechnungslegung): Allgemein regelt § 259 BGB den Anspruch auf Rechnungslegung. Im Kontext der WEG konkretisiert § 28 WEG diesen Anspruch für die Jahresabrechnung. § 259 BGB fordert, dass eine Rechnung klar und übersichtlich sein muss, sodass der Empfänger sie verstehen und prüfen kann. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die geforderte Korrektur der Jahresabrechnung kann auch auf den allgemeinen Anspruch auf Rechnungslegung nach § 259 BGB gestützt werden, da die Abrechnung in ihrer jetzigen Form offenbar Unklarheiten und Fehler enthält und somit nicht verständlich ist.
Hinweise und Tipps
Praxistipps für Wohnungseigentümer bei fehlerhafter Jahresabrechnung nach Verwalterwechsel
Die jährliche Abrechnung der Hausverwaltung ist ein wichtiges Dokument für jeden Wohnungseigentümer. Wenn Fehler erst nach einem Verwalterwechsel auffallen, stellt sich oft die Frage, wer für die Berichtigung zuständig ist. Unsicherheiten können zu unnötigen Konflikten und Kosten führen.
Hinweis: Diese Praxistipps stellen keine Rechtsberatung dar. Sie ersetzen keine individuelle Prüfung durch eine qualifizierte Kanzlei. Jeder Einzelfall kann Besonderheiten aufweisen, die eine abweichende Einschätzung erfordern.
Tipp 1: Korrekturpflicht liegt beim aktuellen Verwalter
Entdecken Sie oder die Gemeinschaft Fehler in einer Jahresabrechnung erst, nachdem bereits ein neuer Verwalter bestellt wurde, ist in der Regel dieser neue Verwalter (bzw. die WEG selbst) für die Korrektur zuständig. Der ausgeschiedene Verwalter kann nach Beendigung seines Vertrages und Übergabe der Unterlagen meist nicht mehr zur Korrektur verpflichtet werden, selbst wenn der Fehler in seiner Amtszeit entstand.
⚠️ ACHTUNG: Eine Klage gegen den ehemaligen Verwalter auf Korrektur der Abrechnung ist nach dessen Ausscheiden oft aussichtslos und kann erhebliche Kosten verursachen, wie das besprochene Urteil zeigt.
Tipp 2: Auf vollständige Unterlagenübergabe achten
Bei einem Verwalterwechsel ist es entscheidend, dass der neue Verwalter alle Verwaltungsunterlagen lückenlos vom Vorgänger erhält. Dies umfasst insbesondere Buchhaltungsdaten, Belege, Kontoinformationen und Verträge. Nur mit vollständigen Unterlagen kann der neue Verwalter alte Abrechnungen nachvollziehen und gegebenenfalls korrigieren. Bestehen Sie als Eigentümergemeinschaft auf einer protokollierten Übergabe.
Tipp 3: Jahresabrechnungen zeitnah und gründlich prüfen
Prüfen Sie jede Jahresabrechnung unmittelbar nach Erhalt sorgfältig auf rechnerische Richtigkeit und Plausibilität. Ziehen Sie bei Bedarf den Verwaltungsbeirat oder externe Sachverständige hinzu. Je früher Fehler entdeckt werden, desto einfacher ist die Klärung – idealerweise noch während der Amtszeit des verantwortlichen Verwalters.
Tipp 4: Zuständigkeit für Korrektur aktiv klären
Stellt die Gemeinschaft oder der neue Verwalter Fehler in einer alten Abrechnung fest, sollte die Eigentümerversammlung darüber beraten und beschließen, wie die Korrektur erfolgen soll. Die Zuständigkeit liegt dann bei der Gemeinschaft und dem amtierenden Verwalter. Klären Sie intern das Vorgehen, bevor Sie externe (rechtliche) Schritte einleiten.
Weitere Fallstricke oder Besonderheiten?
Ein häufiges Problem ist, dass der neue Verwalter technisch oder mangels Detailkenntnis Schwierigkeiten hat, Fehler des Vorgängers zu korrigieren. Dies entbindet die Gemeinschaft jedoch nicht von der Notwendigkeit einer korrekten Abrechnungsgrundlage. Die Kosten für die (möglicherweise aufwändigere) Korrektur durch den neuen Verwalter trägt in der Regel die Gemeinschaft. Das Risiko, den falschen (den alten) Verwalter zu verklagen, führt zu unnötigen Prozesskosten.
✅ Checkliste: Fehlerhafte Jahresabrechnung nach Verwalterwechsel
- [ ] Jahresabrechnung sofort nach Erhalt prüfen?
- [ ] Bei Verwalterwechsel: Übergabe aller Unterlagen sichergestellt und protokolliert?
- [ ] Zuständigkeit für Korrektur geklärt? (Regel: Neuer Verwalter / WEG)
- [ ] Bei Fehlern: Korrektur durch neuen Verwalter veranlasst / WEG-Beschluss gefasst?
- [ ] Vor Klageerhebung: Rechtliche Erfolgsaussichten (insbesondere Passivlegitimation) geprüft?
Das vorliegende Urteil
LG Berlin II – Az.: 56 S 24/24 WEG – Urteil vom 10.12.2024
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