AG Niebüll – Az.: 18 C 11/11 – Urteil vom 15.06.2011
1. Die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.01.2011 gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.
2. Es wird festgestellt, dass die von dem Kläger zu 1. an … und Herrn … sowie die von dem beklagten Eigentümer … für Frau … erteilten Vertretungsvollmachten für die Wohnungseigentümerversammlung am 29.01.2011 Wohnungseigentümergemeinschaft … wirksam erteilt worden sind.
3. Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen die Vollstreckung der Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Kläger und die Beklagten bilden zusammen die Wohnungseigentümergemeinschaft …. Der Wohnungseigentümergemeinschaft liegt die am 23.01.1981 vor dem … errichtete Teilungserklärung (…) zugrunde. Nach Maßgabe der Teilungserklärung besteht die Wohnungseigentumsanlage aus acht Wohneinheiten, wobei gemäß § 12 Ziffer 3 der Teilungserklärung jeder Wohneinheit ein Stimmrecht mit dem Gewicht des in der Teilungserklärung ausgewiesenen Miteigentumsanteils zukommen soll. Eine besondere Regelung betreffend die Vertretung von Wohnungseigentümern im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung enthält die Teilungserklärung nicht.
Seit vielen Jahren wird die Wohnungseigentümergemeinschaft durch die … verwaltet, welche auch teilweise die Vermietung der als Ferienwohnungen genutzten Wohneinheiten übernommen hatte. Zwischen der Verwalterin und dem Kläger zu 1., welcher Eigentümer von zwei Wohneinheiten ist, kam es vor geraumer Zeit zum Streit, der den seinerzeit bestehenden Vermietungsauftrag betraf. In der gerichtlichen Auseinandersetzung ließ sich der Kläger zu 1. durch seinen Prozessbevollmächtigten … vertreten, was zur nachhaltigen atmosphärischen Störungen geführt hat. Bereits die Wohnungseigentümerversammlung vom 30.01.2010 war von Unstimmigkeiten überschattet, wobei sich der Kläger zu 1. seinerzeit durch seine Tochter Frau … vertreten ließ, was seinerzeit bereits zu einer Beanstandung durch die … geführt hatte. Im Protokoll der damaligen Versammlung ist zu TOP 1 folgendes wörtlich ausgeführt:
„Frau … überreichte vor Eröffnung der WEG-Versammlung zwei Vollmachten
1. Die Vollmacht ihres Vaters und Eigentümers ….
2. Die Vollmacht von Herrn …. Nach dem Gesetz ist die Vollmacht nur an den Ehegatten, dem Generalmieter oder der Person, die Nießbrauch über das Grundvermögen hat, § 25 WEG. Daher hat Frau … die Vollmacht des Eigentümers Herr … nicht zugelassen, die Vollmacht Herr … an seine Tochter auch schon im letzten Jahr ist auch nicht richtig. Im letzten Jahr hat Frau … der WEG-Versammlung versichert, dass sie Eigentümerin wird, somit wurde sie dann fälschlicher Weist auch als 2. Vorsitzende gewählt.
Die Neuwahl des 2. Vorsitzenden werden wir bei der nächsten Versammlung auf die Tagesordnung bringen, da Herr … der Meinung war, das für dieses Jahr auch alleine Händeln zu können.“
Mit Schreiben vom 20.12.2010 lud die Verwalterin … zur Wohnungseigentümerversammlung am 29.01.2011, an welcher Rechtsanwalt … und Frau … für den Kläger teilnehmen sollten, wobei ihnen jeweils das Stimmrecht für eine dem Kläger zu 1. gehörende Wohneinheit übertragen worden war. In der Wohnungseigentümerversammlung legitimierten sich die Vertreter des Klägers zu 1. durch die Vorlage einer vom Kläger zu 1. unterzeichneten schriftlichen Vertretungsvollmacht. Zudem legte Frau … eine schriftliche Vollmacht des beklagten Wohnungseigentümers … vor, der sie unter Datum des 15.01.2011 zur Vertretung in der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.01.2011 mit der Maßgabe ermächtigt hatte, dass zu bestimmten Tagesordnungspunkten die Vertreterin nach freiem Ermessen das Stimmrecht ausüben solle. Im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.01.2011 gingen Rechtsanwalt …, Frau … und die Klägerin zu 2. davon aus, dass entsprechend den Miteigentumsanteilen der Wohnungen der Kläger und des beklagten Wohnungseigentümers … eine Stimmenmehrheit bei ihnen liege. Gleich zu Beginn der Versammlung kam es zum offenen Streit über die Frage, ob Rechtsanwalt … und Frau … unter Bezugnahme auf die ihnen erteilten Vollmachten an der Versammlung teilnehmen können. Zum Tagesordnungspunkt 1 ist im Versammlungsprotokoll insoweit folgendes ausgeführt:
„Frau … legte für die Feststellung der Beschlussfähigkeit einige Vollmachten vor, unter anderem für den Miteigentümer Herrn … Wohnung 9, diese Vollmacht war in der Sachlichkeit und Aufgliederung zu den TOP, in Ordnung, nur nicht dem WEG entsprechend, da Frau … auch wie im letzten Jahr immer noch kein Eigentum in der WEG hat. Lt. § 25 Übertragbarkeit des Stimmrechts im WEG Gesetz. Als weiteres legte Frau … eine Vollmacht ihres Vaters Herrn … vor, diese Vollmacht war für die Obergeschosswohnung bezog sich mehr auf die Ausstattung und Größe der Wohnung, als auf die Bestimmung der Tagesordnungspunkte, die zur Wahl standen.
Dann legte der Anwalt von Herrn …, der ebenfalls anwesend war, Herr Notar und Rechtsanwalt … eine Vollmacht, in den Punkten vor, wie bei der Tochter Frau … eine gleichlautende Vollmacht. Auch auf dieser Vollmacht stand nicht geschrieben, wie die Tagesordnungspunkte im einzelnen abgestimmt werden sollen. Diese Vollmacht war gleich in 2 Punkten nicht richtig, da Herr … der nicht nur der Hausanwalt, von Herrn … ist, sondern es ist auch noch zur Zeit ein anhängiges Gerichtsverfahren … am Oberlandesgericht in Schleswig anhängig, wegen einer fristlosen Kündigung von Herrn … seitens einer Vermietvereinbarung seiner beiden Wohnungen. Die Verwalterin … ist die Geschäftsführerin der GmbH.
Auf Wunsch von Herrn … mögen doch die Eigentümer sich über diese Situation der Vollmachtserteilung bitte äußern, somit wurden die Eigentümer gefragt, ob man doch die Vollmachten zulassen sollte, jeder Eigentümer nahm dazu Stellung.
Herr … der mit seiner Frau da war, sage dass sie diese Art von Versammlung nicht möchten, und der Ton ihnen nicht gefällt. Frau … ging aus dem Saal, da sie es nicht mehr ertragen konnte. Frau … sagte, dies scheint alles ein Komplott gegen die Verwalterin zu sein, die immer hilfsbereit und freundlich alle Arbeiten ausführt, auch mit dem Hausmeister der Firma ist sie sehr zufrieden, und das schon 15 Jahre. Sie konnte sich noch daran erinnern, dass bereits vor 8 oder 9 Jahren Herr … auch einen Komplott schmieden wollte. Damit nicht durchgekommen ist. Danach hat man Herrn … nie wieder gesehen. Herr … lobte die Verwalterin und sagte, das alles in Ordnung ist, die Anlage gepflegt aussieht, er hat sich sehr gefreut, als er angereist ist. Auch Herr … sieht die Aktion der Familie … als Alleingang an. Danach baten Frau … und Herr … um eine kurze Beratungspause, die Herrschaften verließen den Saal mit Frau …. Nach ca. 10 Minuten kamen alle drei Personen wieder in den Saal, und verkündeten, das sie jetzt gehen würden. Auch mit der Vollmacht von Herrn … und somit sagte Frau … wäre die Sitzung dann gesprengt.
Dann wurde mit dem Miteigentümer Herrn … telefoniert, und sachlich die Geschehnisse dargelegt, das Telefonat übernahm … als Vorsitzender. Herr … sendete dann per FAX eine neue Vollmacht lautend auf seinen Namen ….
Nachdem die Vertreter des Klägers zu 1. und die Klägerin zu 2. den Versammlungsort verlassen hatten, führten die beklagten Wohnungseigentümer unter Leitung der Verwalterin … die Versammlung fort und trafen zu den nachfolgenden Tagesordnungspunkten Beschlüsse zur Billigung der Jahresabrechnung 2009/2010 wie zur Entlastung der Verwaltung und des Beirats. Zum Tagesordnungspunkt 5 wurde … als Beiratsvorsitzender bestätigt und zum Tagesordnungspunkt 6 den Planvorgaben der Verwaltung zu anstehenden Reparaturarbeiten zugestimmt. Zum Tagesordnungspunkt 7 wurde der Wirtschaftsplan 2010/2011 beschlossen und zum Tagesordnungspunkt 8 eine zustimmende Beschlussfassung darüber erzielt, dass der Beiratsvorsitzende Vergleichsangebote für die Verwaltung und den Hausmeister einholt.
Die Kläger haben am 28.02.2011 jeweils einen Anfechtungsantrag betreffend sämtlicher Beschlussfassungen der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.01.2011 bei Gericht eingereicht und am 28.03.2011 begründet.
Die Kläger machen geltend, dass in der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.01.2011 die Vertreter des Klägers zu 1. ohne sachlichen Grund von der Versammlungsteilnahme ausgeschlossen worden seien, wobei die Verwalterin ein schweres Verschulden träfe, da sie im Hinblick auf die Diskussionen im Vorjahr sich über die Rechtslage hätte orientieren müssen. Um zukünftige Streitigkeiten über die Zulassung von Vertretern zu vermeiden, sei es geboten, dass das Gericht eine Feststellung zu der Frage treffe, dass sowohl die vom Kläger zu 1. erteilten Vollmachten als auch die vom beklagten Wohnungseigentümer … unter Datum des 15.01.2011 erteilte Vollmacht als wirksam anzusehen seien.
Die Kläger beantragen, wie erkannt (ein Feststellungsantrag zur Wirksamkeit der Vollmacht … ist allein von der Klägerin zu 2. gestellt worden).
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten machen geltend, dass die Vertreter des Klägers zu 1. von einer Versammlungsteilnahme nicht ausgeschlossen worden seien, sondern freiwillig gegangen seien. Um die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft zu sichern, sei es angezeigt gewesen, telefonisch mit dem beklagten Wohnungseigentümer … in Kontakt zu treten, um durch eine entsprechende Vollmachtserteilung die Verwaltung notwendigen Beschlussfassungen herbeiführen zu können. Der Feststellungsantrag betreffend die Wirksamkeit der erteilten Vollmachten sei überflüssig. Es fehle am Rechtsschutzbedürfnis, da außer Streit gestellt werde, dass es nach Maßgabe der geltenden Teilungserklärung keinerlei Beschränkungen hinsichtlich der Person des Vertreters eines Wohnungseigentümers in der Versammlung der Wohnungseigentümer gebe.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 01.06.2011 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Sowohl die Anfechtungsklage als auch der Feststellungsantrag sind zulässig und begründet.
Der Anfechtungsantrag ist innerhalb der Monatsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG bei Gericht eingereicht und auch rechtzeitig begründet worden. Antragsgemäß waren sämtliche Beschlussfassungen der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.01.2011 für ungültig zu erklären, da die angefochtenen Beschlussfassungen formell fehlerhaft getroffen worden sind, da dem Kläger zu 1. eine Vertretung seiner Interessen durch die von ihm bestellten Versammlungsvertreter verwehrt worden ist. In der obergerichtlichen Rechtsprechung ist anerkannt, dass die vorsätzliche Verletzung der einem Miteigentümer gesetzlich zustehenden Mitwirkungsmöglichkeit im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung zu einer Angreifbarkeit, wenn nicht gar Nichtigkeit der im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung getroffenen Beschlussfassungen führt (OLG Köln, Beschluss vom 17.12.2000 unter Hinweis auf OLG Köln, Beschluss vom 03.12.2003 – 16 WX 216/03, NZM 2004, 793, Anschluss OLG Celle, Beschluss vom 19.06.2004 – 4 W 152/01 -, OLGR Celle 2001, 219).
Aus Sicht des Gerichts ist davon auszugehen, dass den Vertretern des Klägers zu 1. eine Teilnahme an der Versammlung vom 29.01.2011 verwehrt worden ist. Im Verhandlungstermin vom 01.06.2011 hat der Prozessbevollmächtigte des Klägers zu 1. Rechtsanwalt … ausgeführt, dass am 29.01.2011 rund eine Stunde lang über die Wirksamkeit der erteilten Vollmachten geredet worden sei, wobei die Verwalterin keine Anstalten gemacht habe, ihn und Frau … zur Vertretung des Klägers zu 1. und des Wohnungseigentümers … zuzulassen. Letztlich sei man dann gegangen, da ein weiterer Verbleib in der Versammlung keinen Sinn mehr gemacht habe. Soweit die Beklagten anführen, dass die Vertreter des Klägers zu 1. und die Klägerin zu 2. eine Abstimmung über die Zulassung der Versammlungsvertreter hätten herbeiführen können, vermag das Gericht nicht zu folgen, da es letztlich der Versammlungsleiterin oblag über die Zulassung eines Vertreters unter Beachtung der Teilungserklärung und des geltenden Rechts zu entscheiden. Die Vertreter des Klägers zu 1. durften sich durchaus herausgefordert fühlen den Versammlungsort nach einer Stunde zu verlassen, da sie das Verhalten der Versammlungsleiterin und der an der Versammlung persönlich teilnehmenden Beklagten dahin verstehen mussten, dass ihre Zulassung zur Teilnahme an der Versammlung abgelehnt wird. Gegenteiliges kann auch nicht dem von der Verwalterin gefertigten Versammlungsprotokoll entnommen werden. Aus Sicht des Gerichts muss davon ausgegangen werden, dass der Kläger zu 1. in seinen gesetzlichen Mitwirkungsrechten vorsätzlich verletzt worden ist. Im Ergebnis sind deshalb sämtliche Beschlussfassungen der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.01.2011 für ungültig zu erklären.
Der Feststellungsantrag ist ebenfalls gerechtfertigt. Nach § 256 ZPO kann Klage auf die Feststellung des Bestehens eines Rechtsverhältnisses erhoben werden, wenn an der Herbeiführung einer richterlichen Entscheidung ein rechtliches Interesse besteht. Vor dem Hintergrund, dass es im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung der Jahre 2010 und 2011 Streit über die Frage der erteilten Vertretungsvollmachten gab, ist ein Feststellungsinteresse der Kläger zu bejahen, damit künftigen Auseinandersetzungen über die Frage der Wirksamkeit erteilter Vollmachten der Nährboden entzogen wird. Zu sehen ist, dass Streit nicht allein hinsichtlich der Frage bestand, welche Person als Vertreter eines Wohnungseigentümers im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung zulassungsfähig ist, sondern zudem auch Streit über die Frage bestand, welche Vorgaben einem Vertreter hinsichtlich der Ausübung des Stimmrechts zu machen sind. Aus Sicht des Gerichts ist insoweit nochmals zu wiederholen, dass die Teilungserklärung keinerlei Beschränkungen hinsichtlich des Vertreterkreises enthält und inhaltliche Vorgaben für den Vertreter ebenfalls nicht erforderlich sind, so dass die am 29.01.2011 vorgelegten schriftlichen Vertretungsvollmachten als wirksam anzusehen waren. Nochmals sei darauf hingewiesen, dass gemeinhin anerkannt ist, dass auch Eingedenk des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit einer Wohnungseigentümerversammlung jeder Dritte als Vertreter eines Wohnungseigentümers in der Versammlung zuzulassen ist, wenn nicht ausdrücklich Vertretungsbeschränkungen im Rahmen der Teilungserklärung festgelegt sind (Niedenführ/Kümmel, WEG, 8. Aufl., zu § 24 Rn. 35 mit weiteren Nachweisen).
Inhaltliche Vorgaben müssen einem Versammlungsvertreter vom Wohnungseigentümer nicht erteilt werden. Auch ist ein Wohnungseigentümer nicht gehindert, mehrere Vertreter zu bestellen, soweit er über mehrere Stimmrechte verfügt. Ein Wohnungseigentümer ist nicht gehalten Vorsorge dafür zu treffen, dass seine Stimmrechte einheitlich von verschiedenen Vertretern ausgeübt werden. Gemeinhin ist anerkannt, dass ein Eigentümer berechtigt ist, seine Stimmrechte auch widersprüchlich auszuüben (Niedenführ/Kümmel, a. a. O., zu § 25 Rn. 10).
Nach allem war der Klage vollumfänglich stattzugeben.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Soweit die Kläger darum nachgesucht haben, der Verwalterin die Prozesskosten nach Maßgabe des §§ 49 Abs. 2 WEG aufzuerlegen, vermochte das Gericht dem Antrag nicht zu entsprechen, da ein unzweifelhaft gegebenes Verschulden der Verwalterin durch ein schuldhaftes Verhalten der Beklagten Wohnungseigentümer überlagert wird. Richtig ist, dass einem Verwalter die Verfahrenskosten bereits nach Maßgabe des § 47 WEG a. F. bei vorsätzlicher Verhinderung der Versammlungsteilnahme eines Wohnungseigentümers bzw. Vertreters auferlegt werden konnte, wenn dieses in Ansehung eines materiell-rechtlichen Kostenerstattungsanspruchs gegen den Verwalter gerechtfertigt schien (OLG Köln, Beschluss vom 17.12.2004 – 16 WX 191/04). Vorliegend muss aus Sicht des Gerichts zweifelhaft erscheinen, ob die Beklagten einen Kostenerstattungsanspruch gegenüber der Verwalterin geltend machen können, da die Verwalterin nicht ohne Rücksprache bei den versammelten Wohnungseigentümern über die Zulassung der Versammlungsvertreter entschieden hat. Vor dem Hintergrund, dass der Beiratsvorsitzende als promovierter Jurist der Verwalterin im Rahmen der Versammlung nicht aufgezeigt hat, dass die rechtliche Verpflichtung zur Zulassung der Terminsbevollmächtigten besteht, vermag das Gericht das Verschulden der Verwalterin als gewichtig genug anzusehen, um ihr auch nur teilweise die Kosten aufzuerlegen. Insoweit darf auch nicht verkannt werden, dass es letztlich zu Beschlussfassungen im Rahmen der Versammlung vom 29.01.2011 nur deshalb gekommen ist, weil sich der Beiratsvorsitzende als berechtigt ansah, telefonisch den beklagten Wohnungseigentümer … anzugehen, ihm als Beiratsvorsitzenden eine Vertretungsvollmacht zu erteilen, da anderenfalls mangels Beschlussfähigkeit gar keine Beschlüsse im Rahmen der Versammlung hätten getroffen werden können. Vor dem Hintergrund, dass die beklagten Wohnungseigentümer mit diesem Vorgehen einverstanden waren, vermag das Gericht keine Kostenentscheidung zu Lasten der Verwalterin zu treffen, zumal auch nicht erkennbar ist, dass die Verwalterin mit der Nichtzulassung der Vertreter maßgeblich eigene Interessen verfolgte. Über ihre Wiederwahl war im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.01.2011 nicht zu beschließen.
Der Gegenstandswert wird auf 5.000,00 € festgesetzt.
