WEG – Mehrheit für Beschluss zur Änderung der Kostenbeteiligung

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Gültigkeit eines Beschlusses der Beklagten in der Eigentümerversammlung vom 26.04.2023 unter TOP 9. Die Beklagte besteht aus 4 Wohnblöcken mit 7 Reihenhäusern und 15 Wohnungen.

Ausweislich § 9 Abs. 1 der Teilungserklärung vom 04.10.1991 werden Nutzen, Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums von den jeweiligen Sondereigentümern im Verhältnis der Miteigentumsanteile getragen. § 11 Abs. 1 der Teilungserklärung lautet wie folgt:

„§ 9 kann mit einer Mehrheit von 2/3 aller vorhandenen Stimmen geändert werden. […]“

Ein Eigentümer eines Reihenhauses beantragte in der Eigentümerversammlung vom 26.04.2023 die Änderung der Kostenverteilung für die Kosten der Instandhaltung und der Pflege der Außenanlagen im gemeinschaftlichen Eigentum dergestalt, dass künftig Lasten und Kosten für die Instandhaltung und Pflege der Außenanlagen im Gemeinschaftseigentum in der Hinsicht neu geregelt werden, dass eine gleichmäßige Verteilung dieser Kosten auf sämtliche 22 Wohneinheiten zu erfolgen hat. Ausweislich des Protokolls zur Eigentümerversammlung vom 26.04.2023 waren zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über Punkt 9 in der Eigentümerversammlung 6.752/10.000 Stimmen anwesend. Von den anwesenden Stimmen stimmten 3.068,0 für den Antrag, 2.136,4 stimmten gegen den Antrag und 1.547,6 enthielten sich ihrer Stimme. Die Versammlungsleiterin verkündete daraufhin die mehrheitliche Annahme des Beschlusses.

Der Kläger behauptet, die Regelung des § 11 der Teilungsanordnung sollte nicht nur die frühere Gesetzeslage wiedergeben, vielmehr sei sie zum Schutz der Wohnungseigentümer vor willkürlichen Abstimmungen durch die Wohnungseigentümer der 7 Reihenhäuser aufgenommen worden.

Der Kläger meint, dass die qualifizierte Mehrheit von 2/3 für die Beschlussfassung, die ausweislich der Teilungserklärung erforderlich gewesen wäre, bereits nicht erreicht wurde. Überdies liege die Beschlussfassung im Widerspruch zu § 16 WEG und würde zu einer völlig unangemessenen Benachteiligung der Wohnungseigentümer zugunsten der Eigentümer der Reihenhäuser führen. Im Beschluss läge ein Verstoß gegen das Willkürverbot.

Der Kläger beantragt: Der Beschluss der beklagten Eigentümergemeinschaft vom 26.04.2023, TOP 9 wird für ungültig erklärt.

Die Beklagte beantragt: Die Klage wird abgewiesen.

Die Beklagte meint, innerhalb der Frist des § 45 S. 1 WEG sei allein gerügt worden, dass die erforderliche 2/3 Mehrheit nicht erreicht worden sei. Sie ist weiter der Ansicht, dass § 11 der Teilungserklärung zu unbestimmt sei und einer Auslegung nicht zugänglich sei, sodass diese ungültig sei. Darüber hinaus sei sie durch die neue Gesetzeslage überholt. Ein Versteinerungswille nach § 47 S. 1 WEG sei nicht gegeben. Im Übrigen liege keine Willkür vor.

Wegen der Einzelheiten wird auf die Schriftsätze des Klägers vom 10.05.2023, 13.07.2023 und 06.09.2023 sowie auf die der Beklagten vom 13.06.2023, 29.08.2023 und 04.10.2023 sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 19.09.2023 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet und war daher abzuweisen.

1. Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das Amtsgericht Freising für die Entscheidung der Beschlussanfechtungsklage sachlich nach § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG und örtlich nach § 43 Abs. 1 S. 1 WEG zuständig.

2. Die Klage ist allerdings unbegründet. Der Beschluss kann weder formell noch materiell beanstandet werden.

2.1. Der Beschluss in TOP 9 der Eigentümerversammlung vom 26.04.2023 ist formell wirksam zustande gekommen. Mit dem Abstimmungsergebnis von 3.068,0 Ja-Stimmen und 2.136,4 Nein-Stimmen der anwesenden 6.752 Stimmen wurde die erforderliche einfache Mehrheit des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG (n.F.) (BT-Drs. 19/18791) erreicht. Die Regelung des § 11 der Teilungserklärung, die eine qualifizierte Mehrheit von 2/3 fordert war nicht anwendbar.

2.1.1. Der für die weitere Gültigkeit der Regelung des § 11 der Teilungserklärung erforderliche Versteinerungswille wurde durch den darlegungs- und beweisbelasteten Kläger nicht hinreichend nachgewiesen.

Vereinbarungen, die vor dem 01.12.2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16.10.2020 geändert wurden, stehen der Anwendung dieser Vorschriften in der vom 01.12.2020 an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt (§ 47 S. 1 WEG n.F.). Ein solcher Wille ist nach § 47 S. 2 WEG im Regelfall nicht anzunehmen. Aus der streitgegenständlichen Teilungserklärung selbst ergibt sich nicht, dass es dem Ersteller der Teilungserklärung auf die 2/3 Mehrheit für die Beschlussfassung über Kosten und Lasten angekommen wäre. Rein der Umstand, dass den einzelnen Wohnungseigentümer der WEG unterschiedliche Stimmrechte/Miteigentumsanteile zustehen, führt in jedem Fall noch nicht dazu, dass ein entsprechender Versteinerungswille im Hinblick auf die 2/3 Mehrheit in der Beschlussfassung nachgewiesen wäre. Parteien mit unterschiedlichen Stimmrechten aufgrund unterschiedlicher Miteigentumsanteile sind der WEG gerade immanent.

Vorgetragen wurde durch den Kläger, dass die 7 Reihenhäuser aufgrund ihrer Stimmrechtsmehrheit beim Erfordernis einer nur einfachen Mehrheit für die Beschlussfassung in der Lage wären, die sonstigen Wohnungseigentümer der Mehrparteienhäuser zu überstimmen. Die Regelung der Erforderlichkeit einer 2/3 Mehrheit für die Beschlussfassung über Kosten und Lasten der WEG sollte damit die Wohnungseigentümer der Mehrparteienhäuser vor sie benachteiligenden Beschlüssen durch die Reihenhäuser schützen. Zunächst ist festzustellen, dass die Möglichkeit der Überstimmung einer schwächeren Partei durch eine stärkere Partei zunächst als legitimer Grund für das Erfordernis der 2/3 Mehrheit für Beschlüsse über Kosten und Lasten darstellen kann. Allerdings sind Gemeinschaftsordnungen nicht nach dem subjektiven Willen des teilenden Wohnungseigentümers bzw. der Wohnungseigentümer, die die Vereinbarung getroffen haben auszulegen. Vielmehr hat die Auslegung „aus sich heraus“ objektiv und normativ zu erfolgen (BGH, Urteil vom 15.12.2017 – V ZR 275/16, NZM 2018, 909). In der Gesetzesbegründung des § 47 S. 1 WEG wird dies durch den Hinweis zum Ausdruck gebracht, dass sich der Wille „aus der Vereinbarung selbst“ ergeben muss (BT-Brs. 19/18791). Es ist zwar nicht ausgeschlossen, dass sich ein Versteinerungswille aus einer Vereinbarung und ihrem Kontext ergeben kann, hierzu bedarf es aber einer gewissen Deutlichkeit des Versteinerungswillens. Vorliegend wurde durch den Kläger weder konkret zu den Mehrheitsverhältnissen bei den Stimmenrechten vorgetragen, noch ergibt sich eine sonstige anknüpfungsfähige Regelung aus der Teilungserklärung, die den Schluss zulassen würde, dass die Regelung der 2/3 Mehrheit nicht nur den früheren Gesetzeswortlaut wiedergibt, sondern vielmehr dem Schutz einer Minderheit dienen soll. Eine objektive Bestimmung des vorgetragenen Versteinerungswillens anhand der Teilungserklärung ist daher nicht möglich. Eine vermeintlich subjektive Bestimmung verbietet sich. Der Kläger bleibt insoweit beweisfällig.

2.1.2. Überdies ist die Regelung des § 11 der Teilungserklärung zu unbestimmt, sodass auch deshalb die gesetzliche Regelung des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG Anwendung finden muss. Für die qualifizierte Mehrheit sollen die „vorhandenen Stimmen“ maßgeblich sein. Der Begriff der „vorhandenen Stimmen“ ist nicht klar. Unter vorhandenen Stimmen kann man sowohl die existierenden Stimmrechte verstehen (10.000), als auch die bei der jeweiligen Beschlussfassung anwesenden. Durch Auslegung lässt sich nicht eindeutig klären, welche der beiden Varianten einschlägig sein soll. Die Vorschrift ist daher zu unbestimmt und keiner Auslegung zugänglich.

2.2. Der Beschluss ist auch materiell nicht zu beanstanden. Zwar ist der Kläger mit den Einwand einer unangemessenen Benachteiligung nicht präkludiert. Allerdings wurde weder ein Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot als Ausfluss der ordnungsgemäßen Verwaltung, noch ein Verstoß gegen das Willkürverbot ausreichend dargelegt.

2.2.1. Mit den Einwand der „unangemessenen Benachteiligung“ der Wohnungseigentümer der Mehrparteienhäuser ist der Kläger nicht aufgrund Ablaufs der Frist des § 45 S. 1 WEG präkludiert. Entgegen der Ansicht der Beklagten reichte der Vortrag in der Klage vom 10.05.2023 zur vermeintlich unangemessenen Benachteiligung der Wohnungseigentümer der Mehrparteienhäuser gegenüber den Eigentümern der Reihenhäuser aus um die Klagebegründungsfrist des § 45 S. 1 WEG zu wahren. Erforderlich ist, dass der Kläger den tatsächlichen Lebenssachverhalt in seinem wesentlichen Kern benennt, auf den er seine Klage stützen will. Der zur Überprüfung gestellte Sachverhalt muss zumindest in Umrissen vorgetragen werden. Eine Substantiierung ist indes nicht erforderlich (BGH, Urteil vom 17.02.2012 – V ZR 251/10, NJW 2012, 1434).

2.2.2. Mangels ausreichenden gegenteiligen Vortrags zur Benachteiligung der Wohnungseigentümer der Mehrparteienhäuser entspricht die durch den Beschluss vom 26.04.2023 TOP 9 beschlossene Kostenverteilung auch der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Über eine abweichende Kostenverteilung entscheiden die Wohnungseigentümer nach „billigem Ermessen“. Auch wenn § 16 Abs. 2 S. 2 WEG n.F. anders als nach § 16 Abs. 3 WEG a.F. nicht ausdrücklich erwähnt, dass der Verteilungsmaßstab „ordnungsgemäßer Verwaltung“ entsprechen muss, sind die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung weiterhin zu beachten. Diese sind als immanente Schranke der Beschlussfassung auch ohne ausdrückliche Erwähnung im Gesetz zu berücksichtigen. Ob die beschlossene Kostenverteilung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist in jedem Einzelfall zu entscheiden (Becker in: Bärmann WEG, 15. Auflage 2023, § 16 Rn. 139). Aufgrund des Selbstorganisationsrechts der Wohnungseigentümer ist diesen grundsätzlich ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 162/10, ZWE 2011, 323). Dabei dürfen die Wohnungseigentümer jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und den einzelnen Wohnungseigentümern angemessen ist und nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung Einzelner führt. Das Benachteiligungsverbot hat seine Grundlage in der Treuepflicht der WEer im Verhältnis untereinander. Die Mehrheit darf sich in Angelegenheiten der Kostentragung nicht über schutzwürdige Belange der Minderheit hinwegsetzen. Von mehreren in Betracht kommenden Verteilungsschlüsseln hat die Mehrheit denjenigen zu wählen, der die Interessen der Gemeinschaft und des einzelnen WEers angemessen berücksichtigt und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. An die Auswahl eines angemessenen Verteilungsschlüssels dürfen jedoch nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden. Zu berücksichtigen ist, dass sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabs zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder anderen WEers auswirkt (Becker in: Bärmann WEG, § 16 Rn. 142). Allerdings ist nicht jede Mehrbelastung unbillig, vielmehr muss es sich um eine erhebliche Mehrbelastung handeln (vgl. LG Berlin, Urteil vom 09.09.2015 – 53 S 26/15 WEG, ZWE 2017, 33). Zunächst ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte unter Ausübung ihres Selbstorganisationsrechts, in Bezug auf das ihr ein weiter Gestaltungsspielraum zusteht, entschieden hat, dass sie den Verteilungsschlüssel für Instandhaltung und Pflege der Außenanlage auf Wohneinheiten ändern möchte. Darlegungs- und beweisbelastet für einen Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot sowie für das Vorliegen einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungseigentümer des Mehrparteienhauses durch den neuen Verteilungsschlüssel auf Wohneinheiten wurden nicht ausreichend vorgetragen. Zwar wurde deutlich, dass kleinere Wohneinheiten durch den neuen Verteilungsschlüssel im Hinblick auf die Kosten für die Instandhaltung und Pflege der Außenanlage finanziell mehr belastet werden als vorher. Allerdings wurde nicht zum Ausmaß der Belastung vorgetragen. Nur pauschal wurde im Rahmen der mündlichen Verhandlung ausgeführt, dass die Wohnungseigentümer mit Reihenhaus jetzt genauso viel zahlen würden, wie die, die eine Einzimmerwohnung bewohnen. Hier wäre weiter darzulegen gewesen, in welcher Höhe und welcher Erheblichkeit Mehrbelastungen auf die Wohnungseigentümer der Mehrparteienhäuser zukommen würden, die ausreichen um einen Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot zu begründen.

2.2.3. Auch wird durch den Beschluss über den neuen Verteilungsschlüssel nicht gegen das Willkürverbot verstoßen. Insbesondere ist das Vorliegen eines sachlichen Grundes für die Änderung des Verteilungsschlüssels nicht mehr erforderlich. Da den Wohnungseigentümern bei der Änderung des Verteilungsmaßstabes aufgrund ihres Organisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt ist, hat das Erfordernis eines sachlichen Grundes nur im Rahmen einer allgemeinen Missbrauchskontrolle Bedeutung. Es geht lediglich darum, willkürliche Änderungen des geltenden Verteilungsschlüssels auszuschließen (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 162/19, ZWE 2011, 323). Sowohl das „Ob“ einer Änderung als auch das „Wie“ der geänderten Kostenverteilung dürfen nicht gegen das Willkürverbot verstoßen (BGH, Urteil vom 16.09.2011 – V ZR 3/11, ZWE 2012, 30). Für die Darlegungs- und Beweislast im Beschlussanfechtungsprozess bedeutet das, dass der Anfechtungskläger Tatsachen darlegen und beweisen muss, aus denen sich eine willkürliche, sachlich nicht gerechtfertigte Änderung des Verteilungsmaßstabs ergibt. Angesichts der nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG eingeräumten Beschlusskompetenz darf grundsätzlich kein Wohnungseigentümer darauf vertrauen, dass der gesetzliche Verteilungsschlüssel Bestand hat. Er ist durch das Benachteiligungsverbot grundsätzlich ausreichend geschützt. Insbesondere sind keine zu hohen Anforderungen an das Bestehen eines gesetzlichen Grundes zu stellen (Becker in: Bärmann WEG, § 16 Rn. 145). Nur bei erstmaliger Beteiligung eines in der Vergangenheit aufgrund sachlichen Grundes bei der Kostenerhebung unberücksichtiger Wohnungseigentümer an gewissen Kosten kann nach der Rechtsprechung ausnahmsweise das Erfordernis eines sachlichen Grundes auslösen (BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 225/11, ZWE 2012, 363). Ein solcher Fall besteht vorliegend allerdings nicht. Vielmehr war der Kläger als auch die sonstigen Wohnungseigentümer der Mehrparteienhäuser bereits in der Vergangenheit an den Kosten für die Instandhaltung und Pflege der Außenanlage verteilt auf ihren jeweiligen Miteigentumsanteil beteiligt. Die Kostenverteilung sollte nun anstelle von Miteigentumsanteilen auf Wohneinheiten geändert werden.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.

4. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11 ZPO analog i.V.m. § 711 S. 1 ZPO.