AG Kassel – Az.: 800 C 4100/17 – Urteil vom 17.05.2018
Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft A, B, vom 19.09.2017 zum Tagesordnungspunkt 4 „Beschlussfassung zur Durchführung und Leitung der Dachreparatur“ wird für ungültig erklärt, soweit mehrheitlich eine Notreparatur/Sanierung des Daches und der Anbau einer Leiste/Fensterbank an die vorhandene Fassade abgelehnt wurde.
Die Beklagten werden verurteilt, unverzüglich folgende Mängel am Gemeinschaftseigentum sowie deren Ursache dauerhaft fachgerecht und entsprechend den anerkannten Regeln der Technik zu beseitigen:
Undichtigkeiten des über dem ersten Obergeschoss der Wohnanlage A, B, im Bereich der unter dem Holzbelag befindlichen Ableitungsfläche des Regenwassers in die Flachdachfläche, im Bereich der auf der Freidachfläche stehenden/befestigten Stützpfeiler sowie im Bereich der auf der Flachdachfläche befindlichen und in die Flachdachdecke geführten Lüftungsrohre mit Wassereintritt in den Flur und das Kinderzimmer der im ersten Obergeschoss gelegenen Wohnung des Klägers im Hause A, B; Fassadenundichtigkeiten im Bereich oberhalb der auf der Süd-West-Seite gelegenen Rollladenkästen der zu Halle C hin gelegenen zwei Fenster der Einheit D (ein großes Wohnzimmerfenster) und der Einheit Erbengemeinschaft E (ein kleines Schlafzimmerfenster).
Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung des Klägers gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.
Tatbestand
Der Kläger verfolgt die Anfechtung eines Negativbeschlusses sowie die Verpflichtung der beklagten Miteigentümer zur Durchführung von Reparaturmaßnahmen.
Die Parteien sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft A in B. Im Hinblick auf eine Undichtigkeit des Flachdaches des Gebäudes und Wassereintritt in die Wohnung des Klägers holte die frühere Hausverwaltung, die Firma F, zwei Angebote der Firma G zur Dachreparatur (unter Einschluss von Arbeiten an Balkonen bzw. Dachterrasse ein, welche unter dem 26.07.2017 (Bl. 41 ff. d. A.) und dem 09.08.2017 (Bl. 25 ff. d.A.) erstellt wurden. Letzteres Angebot soll die Maßnahmen eine Notreparatur erfassen. Darüber hinaus befinden sich Undichtigkeit im Bereich der Hausfassade, insbesondere Bereich von Rollladenkästen im Bereich der Sondereigentumseinheiten der der Eigentümer D und Erbengemeinschaft E. In der Eigentümerversammlung vom 19.09.2017 wurde unter dem Tagesordnungspunkt 4 der Antrag gestellt, zunächst eine Notreparatur gemäß dem Angebot der Firma G vom 09.08.2017 durchzuführen. Der Antrag wurde mehrheitlich abgelehnt. Auch die Beauftragung eines Gutachters wurde abgelehnt. In der Eigentümerversammlung vom 01.03.2018 – nach Erhebung der hier gegenständlichen Klage – beschlossen die Eigentümer zum Tagesordnungspunkt 3.11 die Einholung eines Gutachtens durch einen Bausachverständigen zur Feststellung der Ursachen des Eintrittes von Regenwasser in die Wohnung des Klägers. Nach Vorlage des Gutachtens soll eine weitere Eigentümerversammlung einberufen werden mit dem Gegenstand der Beschlussfassung über weitere Maßnahmen.
Der Kläger beruft sich darauf, an seiner Wohnung entstehe durch bauliche Mängel am Gemeinschaftseigentum im Bereich des Daches und der Fassade Schaden durch eindringendes Niederschlagswasser. Hierzu beruft er sich auf zahlreiche Lichtbilder (Anlagenkonvolut 2, Bl. 30 ff. d.A.).
Der Kläger beantragt, wie erkannt.
Die Beklagten D, H, I, J und K haben die Klage anerkannt. Die Beklagte L hat keinen Antrag gestellt.
Die Beklagten M beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie rügen die Zulässigkeit der Klage, da der Verpflichtungsantrag nicht zugleich mit der Anfechtung bezüglich des Negativbeschlusses erhoben worden sei, sondern erst nach Ablauf der Frist für die Anfechtungsklage. Die Beklagten seien nicht sämtlich passiv legitimiert, da die Erbengemeinschaft E ihre Eigentumseinheit veräußert habe. Sie stellen das Rechtsschutzinteresse im Hinblick auf den Beschluss vom 01.03.2018 in Frage und äußern Zweifel an Umfang und Ursachen des Wassereintritts in der Wohnung des Klägers. Deswegen sei die Beschlussfassung vom 01.03.2018 sachgerecht und ausreichend.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Die Klage mit dem Anfechtungsantrag ging am 18.10.2017 ein und wurde nach Vorschussanforderung und -Bezahlung am 08.11.2017 der Hausverwaltung zugestellt. Mit Schriftsatz vom 15.11.2017, am Folgetag bei Gericht eingegangen, wurde die Anfechtungsklage begründet und zugleich die Klage um die Verpflichtungsanträge erweitert. Im Termin vom 08.03.2018 ist kein Antrag gestellt worden. Die Beklagten M haben sich zuletzt mit am selben Tag eingegangenem Schriftsatz vom 14.05.2018 gegen die Klage verteidigt.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.
Die Anfechtungsklage bezüglich des Negativbeschlusses zum Tagesordnungspunkt 4 der Eigentümerversammlung vom 19.09.2017 ist rechtzeitig gemäß § 46 Abs. 1 S. 2 WEG erhoben. Denn sie ging innerhalb eines Monates nach der Eigentümerversammlung ein, nämlich am 18.10.2017, und wurde demnächst im Sinne des § 167 ZPO zugestellt, da der Kläger unmittelbar nach Zugang der Kostenvorschussforderung und des diesem zugrunde liegenden vorläufigen Streitwertbeschlusses den Kostenvorschuss eingezahlt und die Klage innerhalb einer weiteren Woche, nämlich am 08.11.2017, der seinerzeitigen Hausverwaltung, Firma F, als Zustellungsvertreter zugestellt wurde. Die Klage wurde mit am 16.11.2017 eingegangenem Schriftsatz des Klägers vom 15.11.2017 auch innerhalb der 2-Monats-Frist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG begründet.
Für den Anfechtungsantrag besteht auch ein Rechtsschutzinteresse. Zwar wurde zunächst nur der Anfechtungsantrag gestellt. Ob dieser bei fehlendem zeitgleichen Verpflichtungsantrag mangels Rechtsschutzinteresse unzulässig ist, was ohnehin nicht regelmäßig der Fall ist (vgl. Niedenführ, § 43 WEG Rdnr. 99 f.), bedarf vorliegend deswegen keiner Entscheidung, weil der Kläger im Wege der Klageerweiterung entsprechende Verpflichtungsanträge mit Schriftsatz vom 15.11.2017 gestellt bzw. angekündigt hat. Zwar erfolgte die Klageerweiterung nicht innerhalb der Monatsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG, jedoch ist der darin enthaltenen Verpflichtungsantrag nicht dieser Fristbindung unterworfen. Da auch im Übrigen eine Vorschrift nicht vorhanden ist, die eine solche Klage einer Klagefrist unterwirft, kann sie mithin jederzeit erhoben werden. Selbst wenn eine Konstellation zur Entscheidung stehen sollte, dass das Rechtsschutzinteresse für die Anfechtung eines Negativbeschlusses nur dann bestehen sollte, wenn zugleich auch ein entsprechender Verpflichtungsantrag gestellt wird, so kommt es für die Frage des Rechtsschutzinteresse lediglich darauf an, dass es – wie regelmäßig – zum Entscheidungszeitpunkt (Schluss der letzten mündlichen Verhandlung) vorhanden ist. Dies ist vorliegend ohne Weiteres der Fall. Stehen aber Anfechtung des Negativbeschlusses und entsprechender Verpflichtungsantrag zugleich zur Entscheidung an, so ist dem Anfechtungsantrag das Rechtsschutzinteresse schlechterdings nicht abzusprechen (Niedenführ, a.a.O.).
Ohne dass es vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen noch darauf ankäme, weiß das Gericht darauf hin, dass für eine isolierte Anfechtungsklage bezüglich eines Negativbeschlusses auch dann ein Rechtsschutzinteresse bestehen kann, wenn alleine dadurch bereits eine geschützte Rechtsposition des Klägers beeinträchtigt ist. Vorliegend ist dies deswegen anzunehmen, weil der Kläger geltend macht, seine Eigentumseinheit sei von den beschlussgegenständlichen Feuchtigkeitsschäden betroffen.
Der Kläger hat auch die gerichtlichen Beklagten gemäß der anliegenden Eigentümerliste in Anspruch genommen. Ob der Verkauf der Sondereigentumseinheit der verstorbenen Miteigentümerin N durch ihre Rechtsnachfolger, die Erbengemeinschaft bestehend aus den Miteigentümerinnen und Miteigentümern H, I, J und K, bereits vollzogen ist oder nicht, kann dahingestellt bleiben. Maßgeblich ist hierfür der Vollzug im Grundbuch. Von der Eintragung eines Erwerbers im Grundbuch ist bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nichts bekannt geworden. Selbst wenn diese bereits erfolgt gewesen sein sollte, ändert dies jedoch nichts daran, dass noch die alten Eigentümer wie vorgenannt pflichtig sind, weil sie zum Zeitpunkt der Klageerhebung unstreitig noch Eigentümer waren. Denn nach § 265 Abs. 2 ZPO hat die Veräußerung der streitgegenständliche Sache nach Eintritt der Rechtshängigkeit keinen Einfluss auf den weiteren Gang des Prozesses. Der Einwand der Veräußerung ist nach § 265 Abs. 3 ZPO jedoch nur insoweit beachtlich, als eine Rechtskrafterstreckung im Sinne des § 325 ZPO nicht stattfindet. Nach § 325 Abs. 1 ZPO findet jedoch eine Rechtskrafterstreckung auf den Rechtsnachfolger grundsätzlich statt mit der Folge, dass der Käufer der vorgenannten Sondereigentumseinheit an das Urteil gebunden ist. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Käufer bei dem Erwerb der Wohnung gutgläubig gewesen wäre, mithin von diesem Rechtsstreit keine Kenntnis gehabt hätte, § 325 Abs. 2 ZPO. Dies hat wiederum zur Folge, dass der Einwand der Beklagten M nach § 265 Abs. 3 ZPO nur dann beachtlich ist, wenn sie zugleich vortragen, dass der Käufer der ursprünglichen Wohnung des Klägers gutgläubig gewesen sei. Dies haben die Beklagten jedoch nicht dargetan (so auch AG Kassel, Urteil vom 27.08.2015 – 800 C 71/13, insoweit bestätigt durch LG Frankfurt am Main, Urteil vom 01.03.2018 – 2-13 S 169/15).
Über die Klageanträge ist gegenüber allen Beklagten einheitlich zu entscheiden, da die Beklagten sowohl hinsichtlich der Anfechtungsklage als auch hinsichtlich der Verpflichtungsklage, die hier in Gestalt einer Beschluss Ersetzung Klage erhoben worden ist, notwendige Streitgenossen im Sinne des § 62 ZPO sind. Dies hat zum einen zur Folge, dass die im Verhandlungstermin säumigen Miteigentümer nicht im Wege des Versäumnisurteils zu verurteilen sind, solange nur ein anderer Miteigentümer anwesend war und ein Antrag gestellt oder eine einem Antrag gleichzustellende Prozesserklärung abgegeben hat (beispielsweise Anerkenntnis, Erledigungserklärung im Sinne von § 91a ZPO). Die notwendige Streitgenossenschaft hat weiter zur Folge, dass auch ein Anerkenntnis, wie es die oben genannte Erbengemeinschaft erklärt hat, keine Wirkung entfalten kann. Eine solche prozessuale Erklärung muss von allen in der mündlichen Verhandlung anwesenden Beklagten Eigentümern abgegeben werden. Da hier die Beklagten M auf Abweisung der Klage angetragen haben, bleibt das von einem Teil der üblichen Wohnungseigentümer abgegebene Anerkenntnis – auch hinsichtlich der Kostenlage – ebenso folgenlos wie die Säumnis einer weiteren Miteigentümerin.
Der negative Beschluss der Eigentümergemeinschaft zum Tagesordnungspunkt 4 in der Versammlung vom 19.09.2017 ist unwirksam, da er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG entspricht. Nach dieser Vorschrift kann jeder Eigentümer eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Eine solche Verwaltung hat auch zu berücksichtigen, dass Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum instandzusetzen sind, insbesondere dann, wenn der Gebrauch des Gemeinschaftseigentums eingeschränkt ist oder verlustig zu gehen droht, mithin dann, wenn eine Schadensvertiefung einzutreten droht. Dies gilt gleichermaßen dann, wenn sich die Einschränkung oder die Schadensvertiefung auch an Teilen des Sondereigentums einstellt, wenn die Ursache hierfür im Bereich des Gemeinschaftseigentums verankert ist.
Dies ist hier der Fall. Der Kläger hat insbesondere durch die vorgelegten Lichtbilder hinreichend dargetan, dass feuchtigkeitsbedingte Schäden vorhanden sind. Auf den Kläger O eingereichten Lichtbildern sind zahlreiche Schäden im Bereich von Rollladenkästen, Wand- bzw. Dachdurchbrüchen aufgrund von Rohrleitungen usw., Durchfeuchtungen an Wänden und Decken bis hin zur Bildung von Stockflecken, herabfließendes Wasser u.a. zu erkennen. Teilweise befinden sich die Feuchtigkeitsspuren auch im Bereich von Elektroinstallation, etwa Steckdosen oder montierten Deckenlampen. Gerade Letzteres stellt ein erhebliches Gefährdungspotenzial dar, da die Gefahr von feuchtigkeitsbedingten Kurzschlüssen besteht.
Diesem Vorbringen sind die Beklagten nicht entgegengetreten, weder diejenigen der Beklagten, die den Klageanspruch anerkannt haben, noch die anderen Beklagten, insbesondere aber auch nicht die Beklagten M. Bereits im Schriftsatz vom 21.12.2017 findet sich ein substantiiertes Bestreiten dieses Befundes nicht. Dort habe sich die Beklagten M darauf bezogen, sie hätten in der Vergangenheit gefordert, vor einer Sanierung die Schadensursache ist mittels eines Sachverständigen feststellen zu lassen. Aufgrund des Klagevorbringens waren die Beklagten jedoch in der Lage, sich inhaltlich detailliert mit dem Schadensbild auseinandersetzen zu können. Darüber hinaus hat die Eigentümerversammlung am 19.09.2017 den Antrag auf Durchführung einer Notreparatur abgelehnt. Eine solche Notreparatur hätte nicht ausgeschlossen, vor einer endgültigen Sanierung eine sachverständige Begutachtung durchzuführen. Die Eigentümer haben aber ausweislich des am 02.10.2017 erstellten Protokolls der Eigentümerversammlung auch die Einholung eines Gutachtens abgelehnt. Nach dieser Beschlusslage wäre also gar keine Maßnahme zu ergreifen gewesen. Angesichts des unschwer zu erkennen Befundes vermag dies keinesfalls zu genügen. Das Verhalten der Eigentümerversammlung am 19.09.2017 stellt vielmehr eine komplette Rechtsverweigerung dar. Dies war auch deswegen nicht mehr ausreichend, weil die damalige Hausverwaltung bereits Kostenvoranschläge eingeholt hatte, mit denen sich die Eigentümer hätten auseinandersetzen können. Auch wenn die Kostenvoranschläge von einer Handwerksfirma stammen, stellen sie doch eine fachlich fundierte Befundbeschreibung dar, anhand derer auch der technische Laie darauf schließen kann, dass und gegebenenfalls wo Reparaturbedarf besteht. Auch wenn eine solche Unterlage nicht einem Sachverständigengutachten gleichzustellen ist, bietet die jedoch einen hinreichenden Anlass, einen Handlungsbedarf zu erkennen. Die Verweigerung jedweder Maßnahmen kann angesichts eines solchen Befundes nicht mehr den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechen.
Vor dem Hintergrund des detaillierten Klagevorbringens insbesondere aufgrund der eingereichten Lichtbilder genügt auch das einfache Bestreiten der Beklagten M mit dem Schriftsatz vom 14.05.2018 nicht zur Erschütterung des Klagevortrages. Auf den Lichtbildern ist etwa anhand der typischen feuchtigkeitsbedingten Verfärbungen auch der Umfang des Schadens unschwer zu erkennen, den die Beklagten in Zweifel ziehen.
Selbst wenn man dieses Bestreiten genügen lassen würde, wäre es jedoch als verspätet im Sinne des § 296 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Die Beklagten hatten seit Zustellung der Klage am 08.11.2017 hinreichend Zeit, sich mit der Angelegenheit auseinandersetzen. Hinzu kommt im vorliegenden Fall, dass bereits ein Termin am 08.03.2018 stattgefunden hat, zu dem die Beklagten M gar nicht erschienen waren. Der dann neue auf den 17.05.2018 anberaumte Termin verschaffte ihnen einen weiteren Zeitraum, sich sachkundig zu machen und substantiierten Vortrag zu halten. Wenn dieser darauf hinauslaufen sollte, das Schadensbild zu bestreiten, so hätte es der Verpflichtung zur sorgfältigen und rechtzeitigen Vortrag im Sinne des § 282 Abs. 2 ZPO bedurft, einen entsprechenden Schriftsatz so rechtzeitig einzureichen, dass dem Kläger eine sachliche Erwiderung noch möglich war. Dies hätte mindestens die Einhaltung der Einlassungsfrist des § 132 Abs. 1 ZPO erfordert. Der Schriftsatz vom 14.05.2018 ging jedoch erst am selben Tag und damit nur drei Tage vor dem Verhandlungstermin bei Gericht ein. Dies entspricht keinesfalls sorgfältiger Prozessführung.
War jedoch der Vortrag der Beklagten M solchermaßen bereits verspätet gehalten, war auch dem Antrag, auf den entsprechenden Hinweis des Gerichts, es liege kein hinreichendes bestreiten des Schadensbildes vor, den Beklagten kein Schriftsatznachlass mehr einzuräumen. Denn bis zum Eingang des Schriftsatzes vom 14.05.2018 war der Streitstoff dadurch gekennzeichnet, dass ernstlich die Feuchtigkeit- bzw. Undichtigkeitproblematik an Dach und Fassade des Gebäudes nicht im Streit stand, sondern sich der Streit lediglich darauf bezog, ob überhaupt Maßnahmen zu ergreifen sind und gegebenenfalls welche.
Auch die Einwendungen der Beklagten M im Übrigen sind nicht geeignet, das Anfechtungsbegehren des Klägers zu hindern. Die Beklagten beziehen sich zwar auf Unregelmäßigkeiten hinsichtlich der Schadensfeststellung und der Aufarbeitung des Schadens durch die vormalige Hausverwaltung, Firma F. Sollten in diesem Bereich tatsächlich gebotene Schritte unterlassen worden sein, so kann dies nicht zulasten des Anspruches auf ordnungsgemäße Verwaltung gehen, sondern wäre vielmehr im Verhältnis der Beklagten zur vormaligen Hausverwaltung zu klären. Gleiches gilt auf die Einwendung der Beklagten, die Protokollfassungen der Versammlung vom 19.09.2017 mit den Daten 02.10.2017 und 17.10.2017 seien widersprüchlich und/oder unvollständig. Auch hierbei handelte es sich um ein Problem, welches nicht in der vorliegenden Beschlussanfechtungsklage zu klären ist, sondern im Verhältnis zur früheren Hausverwaltung. Denn jedenfalls das mit der Klage vorgelegte Protokoll in der Fassung vom 02.10.2017 finden sich eindeutige Aussagen zum Beschlussgegenstand und zum Beschlussverhalten zum Tagesordnungspunkt 4 betreffend die Feuchtigkeit- bzw. Undichtigkeitsproblematik an Dach und Fassade. Allerdings lässt sich aus diesen Einwendungen entnehmen, dass offenbar auch den Beklagten bereits seit längerem im Vorfeld der hier gegenständlichen Eigentümerversammlung die Problemlage bekannt war, was erst recht dazu führt, dass ihr schlichtes einfaches Bestreiten nicht genügen kann.
Die Anfechtungsklage ist auch nicht deswegen hinfällig geworden, weil in der Eigentümerversammlung vom 01.03.2018 zum Tagesordnungspunkt 3.11 beschlossen wurde, ein Sachverständigengutachten einzuholen. Denn dieser Beschluss entspricht nicht dem Antrag des Klägers in der Versammlung vom 19.09.2017 auf Durchführung von Notreparaturmaßnahmen, die vorliegend aber geboten sind (s.u.). Unabhängig davon, dass bei Schluss der mündlichen Verhandlung nicht bekannt war, ob diesbezüglich überhaupt bereits Maßnahmen ergriffen wurden – die mündliche Behauptung des Beklagtenvertreters, es sei bereits etwas geschehen, wurde seitens der Klagepartei bestritten -, ändert sich dadurch am durch die Lichtbilder belegten Befund des Gebäudes noch gar nichts. Sind aber Feuchtigkeitsschäden auch von einem Laien unschwer zu erkennen, ist genauso unschwer zu erkennen, dass es wenigstens einer Notreparatur bedarf.
In diesem Zusammenhang können die Beklagten M dem Kläger auch nicht vorhalten, er habe selbst keinerlei Notmaßnahmen ergriffen. Gerade angesichts der hier streitgegenständlichen Schwierigkeiten, Maßnahmen im Konsens mit den Wohnungseigentümern insgesamt zu ergreifen, erscheint es nicht als zumutbar, mit der Finanzierung von not Reparaturmaßnahmen in jedem Falle in Vorleistung treten zu müssen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Kläger überhaupt in der Lage gewesen wäre, mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft Notverwaltungsmaßnahmen zu ergreifen.
Die Anträge aus der Klageerweiterung vom 15.11.2017, gerichtet auf Durchführung von Maßnahmen zur Beseitigung der Undichtigkeiten im Bereich von Dach und Fassade, sind ebenfalls begründet. Nach § 21 Abs. 8 WEG kann das Gericht nach billigem Ermessen im Rechtsstreit eine erforderliche Maßnahme anordnen, sofern diese geboten, jedoch von der Eigentümerversammlung nicht getroffen worden ist. Voraussetzung einer solchen Beschlussersetzungsklage ist ein vorangegangener erfolgloser Versuch, eine entsprechende Beschlussfassung herbeizuführen. Dies ist hier ohne weiteres der Fall, da der Kläger mit seinem Antragsbegehren in der Versammlung vom 19.09.2017 nicht durchgedrungen war.
Da das Schadensbild wegen des nichts hinreichenden Bestreitens (wie oben ausgeführt) als unstreitig anzusehen ist, hat der Kläger als unmittelbar Betroffener (insbesondere seine Sondereigentumseinheit weist die Schäden auf) auch einen Anspruch darauf, dass geeignete Maßnahmen ergriffen werden, die auf die Schadensbeseitigung zielen. Da er sich in diesem Zusammenhang auf die Kostenvoranschläge der Firma G bezogen hat, hat er zugleich einen Weg aufgewiesen, wie der Schaden zu beseitigen ist. Insofern sind die Anträge auch hinreichend bestimmt. Denn bereits aus der Antragstellung heraus ergibt sich, welche Schäden zu beseitigen sind. Die Art und Weise der Schadensbeseitigung ist ohnehin eine Frage, welche der konkret zu beauftragenden Handwerker zu entscheiden hat, solange – wie in den meisten Konstellationen – die Eigentümer als Auftraggeber nicht in der Lage sind, insoweit eine konkrete Leistungsbeschreibung vorzugeben. Inhaltlich sind die Beklagten insoweit dem Klagebegehren gar nicht entgegengetreten.
Auch in diesem Zusammenhang können sich die Beklagten M nicht auf den Beschluss in der Eigentümerversammlung vom 01.03.2018 zum Tagesordnungspunkt 3.11 berufen. Denn dort ist lediglich die Rede davon, dass ein Sachverständigengutachten eingeholt werden soll. Dieses ist jedoch per se nicht dazu geeignet, den Schaden zu beseitigen. Ergänzen merkt das Gericht an, dass es für die Durchführung einer Reparatur an einem Gebäude nicht jedes Mal zwingend erforderlich ist, ein Sachverständigengutachten einzuholen. Auch ein versierter Handwerker (zahlreiche Sachverständige stammen aus dem Kreise derselben) ist in der Lage, Schäden zu erkennen und geeignete Maßnahmen vorzuschlagen. Da die Antragstellung nicht darauf zielt, gerade die Firma G zu beauftragen, ist das Ermessen der Eigentümerversammlung auch nicht übermäßig eingeschränkt, dass sie nach wie vor in der Lage ist, auch an andere Firmen den entsprechenden Auftrag zu erteilen.
Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwertbeschluss
Der Streitwert wird auf 8.000,00 € festgesetzt.
Gründe
Die Entscheidung beruht auf § 49a GKG. Dabei geht das Gericht vom Schadensvolumen anhand des Kostenvoranschlages der Firma G vom 26.07.2017 aus, welcher auf 15.572,92 € lautet. Im Hinblick auf etwaig darin nicht enthaltene Arbeiten schätzt das Gericht den Wert der Schadensbeseitigung Maßnahmen auf insgesamt 16.000,00 €. Hiervon ist Streitwert bestimmend die Hälfte. Dem Anfechtungsbegehren als auch der Beschluss Ersetzung Klage kommt dabei nur ein einheitlicher Wert zu, weil sie beide denselben Gegenstand betreffen.
