OLG München – Az.: 34 Wx 149/10 – Beschluss vom 27.04.2011
I. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Dillingen a. d. Donau – Grundbuchamt – vom 11. November 2010 wird zurückgewiesen.
II. Die Beteiligte zu 1 trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens einschließlich der notwendigen Auslagen der Beteiligten zu 2 und 3.
III. Der Beschwerdewert beträgt 3.000 €.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 2 und 3 waren Eigentümer eines Grundstücks, das sie mit notarieller Urkunde vom 11.5.1990 gemäß § 8 WEG in drei Miteigentumsanteile, verbunden jeweils mit dem Sondereigentum an einer Wohnung, aufteilten. Der Wohnung mit der Nr. 1 wurde ferner u.a. das Sondernutzungsrecht an vier Kellerräumen zugewiesen. Unter Ziff. II. der Urkunde wird folgende Befugnis eingeräumt:
Die teilenden Eigentümer oder deren Rechtsnachfolger haben das Recht, Sondernutzungsrechte den einzelnen Sondereigentumseinheiten zuzuordnen. Mit Eingang des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt wird das Sondernutzungsrecht wirksam. Der teilende Eigentümer hat die Grundbucheintragung zu bewirken.
Das Zuweisungsrecht endet mit Veräußerung der letzten Sondereigentumseinheit.
Sollten dann noch nicht alle Kellerräume zugewiesen sein, erlischt die Nutzungsbeschränkung der Gemeinschaft. Diese sind dann unbeschränkt nutzbares Gemeinschaftseigentum.
Unter Ziff. II.a wird erklärt:
Der Eigentümer der Wohnungseigentumseinheit Nr. 1 wird möglicherweise die Sondernutzungsrechte an den vier Kellerräumen in Sondereigentum überführen und diese dann unter Teilung seines bisherigen Miteigentumsanteils in eine Wohnungseigentumseinheit umwidmen.
Die Nutzfläche und künftige Wohnfläche dieser vier Räume im Keller beträgt gerundet 51 m²; dies entspricht einem künftigen Miteigentumsanteil von 15/100. …
Der teilende Eigentümer verpflichtet sich alle Erwerber von Wohnungseinheiten hiervon in Kenntnis zu setzen und deren Zustimmung bereits in den abzuschließenden Kauf- und/oder Überlassungsverträgen niederzulegen.
Die Teilungserklärung wurde im Folgenden abgeändert. Einzelnen Wohnungen wurden Sondernutzungsrechte zugeordnet. Am 21.12.1994 begründeten die Beteiligten zu 2 und 3 mit Zustimmung der Eigentümer der bisher verkauften Wohnungen ein weiteres Wohnungseigentum. Dieses besteht aus einem Miteigentumsanteil von 15/100 verbunden mit dem Sondereigentum an den im Untergeschoß befindlichen Räumen, im Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichnet. Dem jeweiligen Eigentümer dieser Wohnung wurden auch Sondernutzungsrechte zugewiesen. Die Beteiligten zu 2 und 3 sind nach wie vor Eigentümer dieser Einheit.
Die letzte der ursprünglich vorhandenen drei Wohnungen wurde im Jahre 2004 veräußert.
Am 6.5.2010 haben die Beteiligten zu 2 und 3 unter Bezugnahme auf die Urkunde vom 11.5.1990 und das darin vorbehaltene Recht, Sondernutzungsrechte an den im Aufteilungsplan mit Buchstaben „A“ und „B“ bezeichneten Kellerräumen den einzelnen Sondereigentumseinheiten zuzuordnen, das Sondernutzungsrecht an dem im Aufteilungsplan mit „B“ bezeichneten Keller der Wohnung Nr. 4 zugeordnet und beantragt, dies im Grundbuch einzutragen. Dies ist am 7.6.2010 erfolgt.
Die Beteiligte zu 1, die derzeitige Eigentümerin der Wohnung Nr. 1, hat unter dem 23.9.2010 beantragt, einen Widerspruch gegen die Eintragung des Sondernutzungsrechts einzutragen, weil das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig geworden sei. Zwar hätten sich die teilenden Eigentümer in der Urkunde vom 11.5.1990 vorbehalten, bestimmte Kellerräume den einzelnen Sondereigentumseinheiten zuzuordnen. Damit dürften aber nur die in der Urkunde mit Nr. 1 bis Nr. 3 bezeichneten Wohnungen gemeint sein. Die Wohnung Nr. 4 habe es am 11.5.1990 noch nicht gegeben. In der Teilungserklärung sei aber festgelegt, dass das Zuweisungsrecht mit der Veräußerung der letzten Sondereigentumseinheit ende. Damit sei durch die (Letzt-) Veräußerung der Wohnung Nr. 3 im Jahre 2004 und mit Eintragung des Erwerbers im Grundbuch das Zuweisungsrecht der Beteiligten zu 2 und 3 erloschen; alle Kellerräume seien somit unbeschränkt nutzbares Gemeinschaftseigentum.
Der Kellerraum sei darüber hinaus für die Gemeinschaft wichtig, da sich in dem bisher als gemeinschaftliche Waschküche genutzten Raum die Wasseruhren mit Absperrhähnen sämtlicher Wohnungen befänden, außerdem die Enthärtungsanlage sowie die Vakuumpumpe, die stets für die Allgemeinheit betriebs- und zugriffsbereit sein müsse.
Mit Beschluss vom 11.11.2010 hat das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung eines Amtswiderspruches zurückgewiesen. Hierfür fehlten die gesetzlichen Voraussetzungen. Die Beteiligten zu 2 und 3 seien seit der Aufteilung in Wohnungseigentum durchgehend Miteigentümer in der Gemeinschaft gewesen, wenn auch zu unterschiedlichen Anteilen. Die letzte Einheit sei noch nicht veräußert, so dass auch das vorbehaltene Zuweisungsrecht nicht erloschen sei. Aus der Teilungserklärung sei nicht ersichtlich, dass sich im Kellerraum „B“ Einrichtungen befänden, welche der Eigentümergemeinschaft allgemein zugänglich sein müssten. Diese Tatsache sei dem Grundbuchamt auch zur Zeit der Eintragung nicht bekannt gewesen.
Hiergegen hat die Beteiligte zu 1 Beschwerde eingelegt, mit dem sie das Ziel, einen Widerspruchs gegen die Eintragung des Sondernutzungsrechts einzutragen, weiter verfolgt.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.
II.
1. Die Beschwerde ist gemäß § 71 Abs. 1, §§ 72, 73 GBO zulässig. Die Beteiligte zu 1 ist beschwerdeberechtigt, da sie im Falle der Unrichtigkeit der Eintragung nach § 894 BGB einen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuches hätte (vgl. Demharter GBO 27. Aufl. § 71 Rn. 69). Der Widerspruch müsste (auch) zu ihren Gunsten gebucht werden. Ihre Rechtsstellung als Wohnungseigentümerin wird durch die Zuweisung eines Sondernutzungsrechts am Gemeinschaftseigentum berührt, was auch der Miteigentümer allein geltend machen kann (BGH NJW 1992, 978).
2. Die Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg.
a) Die Befugnis, nachträglich Sondernutzungsrechte an den bezeichneten Kellerräumen zugunsten einzelner Sondereigentumseinheiten zuzuordnen (siehe etwa OLG Hamm FGPrax 2009, 57/58; Rapp in Beck’sches Notar-Handbuch 5. Aufl. Rn. 62a), ist den Beteiligten zu 2 und 3 in der Teilungserklärung (§ 8 WEG) eingeräumt. Für den Umfang der Befugnis sind die für Grundbucherklärungen geltenden Grundsätze anzuwenden, es ist auf den Wortlaut und Sinn der Teilungserklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Die Auslegung muss im Übrigen zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führen (vgl. z. B. BayObLGZ 1993, 259/263).
Der Umfang der Änderungsbefugnis ist auf im Einzelnen bestimmte Räume und Änderungen beschränkt. Zweifel können insoweit nicht aufkommen. Das Zuweisungsrecht endet mit Veräußerung der letzten Sondereigentumseinheit (durch den teilenden Eigentümer). Auch dies ist in der Teilungserklärung hinreichend fixiert und entspricht üblicher notarieller Praxis. Hier könnte zwar fraglich sein, ob damit lediglich die ursprünglichen drei Einheiten gemeint sind, so dass mit der Veräußerung der letzten der drei Einheiten das Zuordnungsrecht endete, was zur Folge hätte, dass die nicht zugewiesenen Kellerräume unbeschränkt nutzbares Gemeinschaftseigentum sind. Eine ausdrückliche Beschränkung auf die vorhandenen Sondereigentumseinheiten enthält die Klausel aber nicht und entspricht auch nicht ihrer nächstliegenden Bedeutung. In der Teilungserklärung ist bereits die mögliche Überführung von vier Kellerräumen in Sondereigentum angekündigt. Anhaltspunkte dafür, dass vor Veräußerung dieser noch zu bildenden Einheit das Zuweisungsrecht enden solle, sind nicht ersichtlich. Da die Beteiligten zu 2 und 3 als damalige Eigentümer der Wohnung Nr. 1 von ihrem Miteigentumsanteil den entsprechenden Teil mit den Kellerräumen verbunden haben, hat sich auch nach Veräußerung sämtlicher übriger Wohnungen bis zur Veräußerung der neugebildeten Wohnungseigentumseinheit an der Stellung der Beteiligten zu 2 und 3 als Miteigentümer bis zuletzt nichts geändert.
Die Zuweisungsbefugnis ist nicht unwirksam. Der Umfang der möglichen Änderungen ist zweifelsfrei bestimmt. Eine Änderung ist dem Erwerber umso eher zumutbar, je genauer ihre Voraussetzungen und ihr Umfang beschrieben sind (vgl. Armbrüster ZMR 2005, 244/250 m.w.N.; siehe auch Senat vom 17.2.2009, 34 Wx 091/08 = FGPrax 2009, 105, für Änderungsvollmachten).
b) Gemäß § 5 Abs. 2 WEG können Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein. Ein Amtswiderspruch ist aber nur einzutragen, wenn das Grundbuchamt gesetzliche Vorschriften verletzt hat. Selbst unterstellt, der Kellerraum enthielte solche Einrichtungen, konnte das Grundbuchamt dies nicht wissen und musste auch keine Ermittlungen anstellen (vgl. Demharter § 13 Rn. 5). Das Vorhandensein derartiger Einrichtungen kann aber schon deshalb dahingestellt bleiben, weil es zwar dem Entstehen von Sondereigentum entgegenstehen würde. Zumindest die Einrichtungen selbst können nicht Gegenstand des Sondereigentums sein. Wohl aber besteht die Möglichkeit eines Sondernutzungsrechts an gemeinschaftlichem Eigentum (vgl. BGH NJW 1991, 2909), also auch an Räumen, die solche Einrichtungen enthalten. Damit fehlt es im Übrigen auch an Anhaltspunkten für eine Unrichtigkeit des Grundbuchs.
3. Die Kostenentscheidung stützt sich auf § 84 FamFG. für eine von dieser Regel abweichende Ausnahme ist nichts ersichtlich. Der Beschwerdewert ergibt sich aus § 131 Abs. 4 i.V.m. § 30 Abs. 2 Satz 1 KostO.
Für die Zulassung der Rechtsbeschwerde fehlen die Voraussetzungen.
