LG Köln, Az.: 29 S 285/17, Urteil vom 15.11.2018
In dem Rechtsstreit hat die 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln aufgrund mündlicher Verhandlung vom 11.10.2018 für Recht erkannt:
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 23.10.2017 – 202 C 96/17 – wird zurückgewiesen.
Die Anschlussberufung der Beklagten wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden gegeneinander aufgehoben.
Das Urteil Ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe:
I.
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft…. Die Klägerin ficht die Beschlüsse zu TOP 3, 3b und 4 aus der Eigentümerversammlung vom 30.5.2017 an.
Für die tatsächlichen Feststellungen und die erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf das amtsgerichtliche Urteil Bezug genommen. Ergänzend ist auszuführen, dass die Beklagten mit Schriftsatz vom 8.6.2018 Vollmachten für den Prozessbevollmächtigten der Beklagten betreffend das Berufungsverfahren 29 S 285/17 und die Anschlussberufung vorgelegt haben. Für die Einzelheiten wird auf die Vollmachtserklärungen (Bl.382/383 GA) Bezug genommen.
Das Amtsgericht hat die Beschlüsse zu TOP 3 und 3b für ungültig erklärt Den Beschluss zu TOP 4 hat das Amtsgericht insoweit für ungültig erklärt, als Herr ### und Herr ### dazu ermächtigt worden sind, den Verwaltervertrag auf der Basis des vorgelegten Angebots – Verwaltergebühren monatlich je Wohnung 25,00 Euro zzgl. MwSt. und je Tiefgaragensteilplatz 3,00 zzgl. MwSt., für Eigentümer ohne Einzugsermächtigung erhöht sich die monatliche Verwaltergebühr je Einheit um 2,50 Euro zzgl. MwSt., Mahngebühren von 10,00 Euro zzgl. MwSt., Verwalterzustimmung bei Veräußerung 100,00 Euro zzgl. MwSt., für jede weitere Eigentümerversammlung eine Zusatzpauschale von 400,00 Euro zzgl. MwSt., für besondere Arbeiten beträgt der Stundensatz 75,00 zzgl. MwSt.,- endzuverhandeln und zu unterzeichnen, Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen.
Zur Begründung, soweit für die Berufung/Anschlussberufung von Relevanz, hat das Amtsgericht ausgeführt, das der Verwaltervertrag mehrere unwirksame Klauseln enthalte. Der Beschluss, der den Verwaltervertrag in dieser Form billige sei daher für ungültig zu erklären. Die Angabe von Nettopreisen stellte eine unangemessene Benachteiligung des Verbrauchers dar. Die Entnahme von Geldern aus der Rücklage widerspreche, wenn nicht eine Mindestrücklage bestehe, ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Bevollmächtigung zur Geltendmachung von Forderungen im eigenen Namen (Namen des Verwalters) widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Im Übrigen begegne es keinen Bedenken, Kosten für Mahngebühren/Zustimmung zur Veräußerung den einzelnen Eigentümern aufzuerlegen.
im Übrigen sei die Klage unbegründet. Die Bestellung der Verwaltung, die getrennt von dem Abschluss des Verwaltervertrages zu betrachten sei, widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung nicht. Die formellen Einwendungen griffen nicht. Die Unterlagen zur Wahl des Verwalters hätten in der Versammlung vorgelegen. Dass die Klägerin zur Wahl des Verwalters keine Unterlagen erhalten habe, sei unschädlich, da sei nicht behauptet habe, dass sie bei Vorlage der Unterlagen von ihrem Teilnahmerecht Gebrauch gemacht hätte. Die Unterschriften unter dem Protokoll lägen nunmehr vor. Das Bestreiten der Richtigkeit der Stimmauszählung sei unzulässig. Die Wohnungseigentümer hätten mit der Wahl der Fa. ### von ihrem Ermessen ordnungsgemäßen Gebrauch gemacht. Auch eine Verwaltung in Aachen könne ein Objekt in Köln verwalten.
Gegen diese Entscheidung wenden sich die Klägerin mit ihrer Berufung und die Beklagten mit der Anschlussberufung im Hinblick auf die Beschlussfassung zu TOP 4.
Mit der Berufung rügt die Klägerin, dass keine ordnungsgemäße Bestellung des Prozessbevollmächtigten der Beklagten in 1. Instanz vorgelegen habe. Sie rügt weiterhin, dass die Alternativangebote nicht mit der Einladung übersandt worden seien. Hilfsweise legt sie dar, dass die Eigentümer die Angebote erst am Tag der Versammlung erhalten hätten, eine ausreichende Entscheidungsgrundlage für die Beschlussfassung habe daher nicht vorgelegen.
Der Bestellungsbeschluss sei zudem unwirksam, da die Eckwerte des Vertrages bei Beschlussfassung nicht vorgelegen hätten. Das Amtsgericht habe das Endverhandeln und Unterzeichnen des Vertrages wegen einiger unwirksamer Klauseln und wegen Verstoßes gegen die Preisangabenverordnung insgesamt für unwirksam erklärt. Aufgrund der Unwirksamkeitserklärung dieses Teils der Beschlussfassung des Vertrages, fehlten auch die Eckpunkte nämlich die Verwaltergebühr. Wegen der Vielzahl der unwirksamen Klauseln sei der Verwaltervertrag Insgesamt unwirksam. Die Mangelhaftigkeit des Verwaltervertrages wirke sich auch auf den Bestellungsbeschluss aus. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter trotz der Ungültigkeit betreffend den Abschluss des Verwaltervertrages bestellt hätten. Die Klägerin verweist insoweit, auf die Entscheidung des LG Frankfurt (Urteil vom 27.9.2017 – 13 S 49/16); Die Verwalterin sei ungeeignet, da sie einen Verwaltervertrag vorlege, der überwiegend unwirksam sei Eine Verwaltung in Aachen sei nicht in der Lage, ein Objekt in Köln hinreichend zu verwalten. Überdies habe die Verwaltung im Internet ausschließlich negative Beurteilungen bekommen.
Die Klägerin beantragt, den Beschluss zu TOP 4 – Die Eigentümergemeinschaft bestellt die Verwaltung von ### GmbH ab dem 1.6.2017 bis zum 31.12.2019 zum Verwalter – für ungültig zu erklären, sowie die Revision, soweit beantragt, zuzulassen.
Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Im Wege der Anschlussberufung beantragen sie,
das Urteil des Amtsgerichts Köln insoweit aufzuheben, als zu Lasten der Beklagten der Beschluss der Eigentümerversammlung zu TOP 4 insoweit für ungültig erklärt würde, als Herr ### und Herr ### ermächtigt worden sind; den Verwaltervertrag auf der Basis des vorgelegten Angebots: Verwaltergebühren monatlich je Wohnung 25,00 Euro zzgl. MwSt. und je Tiefgaragenstellplatz 3,00 Euro zzgl. MwSt., für Eigentümer ohne Einzugsermächtigung erhöht sich die monatliche Verwaltergebühr je Einheit um 2,50 zzgl. MwSt., Mahngebühren von 10,00 Euro zzgl. MwSt., Verwalterzustimmung bei Veräußerung 100,00 Euro zzgl. MwSt., für jede weitere Eigentümerversammlung eine Zusatzpauschale von 400,00 Euro zzgl. Mwst., für besondere Arbeiten beträgt der Stundensatz 75,00 Euro zzgl. MwSt., endzuverhandeln und zu unterzeichnen.
Die Klägerin beantragt, die Anschlussberufung zurückzuweisen.
Die Beklagten halten die Berufung für unzulässig, da die Beschwer der Klägerin weniger als 60,00 betrage.
Die Rüge der Klägerin bezüglich der wirksamen Bestellung des Prozessbevollmächtigten sei schon deshalb unbegründet, weil sich die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht rügelos eingelassen habe.
Der Bestellungsbeschluss sei wirksam, da vor der Eigentümerversammlung die Eigentümer ausreichend Gelegenheit gehabt hätten, die Angebote und vorhandenen Unterlagen zu studieren. Da die Beklagten Anschlussberufung eingelegt hätten, sei der Bestellungsbeschluss nicht für unwirksam zu erklären, da die Eckwerte nach wie vor vorlägen. Das Amtsgerichthabe auch lediglich die Bevollmächtigung teilweise für unwirksam erklärt und damit die Vergütung aufrechterhalten.
Die Beklagten wenden sich mit der Anschlussberufung dagegen, dass das Amtsgericht den Ermächtigungsbeschluss insgesamt für ungültig erklärt habe. Das Amtsgericht habe nur die Klauseln Nettopreise, Entnahmen von Geldern und Geltendmachung von Forderungen im eigenen Namen beanstandet. Es sei daher nicht gerechtfertigt, die komplette Beauftragung aufzuheben. Es seien nur Nebenpunkte des Verwaltervertrages unwirksam bzw. anfechtbar, davon seien die zentralen Aufgabenpflichten nicht berührt. Es sei daher davon auszugehen, dass der Vertrag auch ohne die zu beanstandenden Klausel gebilligt worden wäre.
Zur Anschlussberufung führt die Klägerin aus, dass die Bestellung des Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 18.12.2017 nicht unterzeichnet worden sei, vielmehr mit einer Paraphe versehen worden sei. Zudem sei keine Zustellung einer beglaubigten Abschrift des Bestellungsschriftsatzes erfolgt, was jedoch erforderlich sei. Des Weiteren rügt die Klägerin, dass zum Schriftsatz vom 20.3.2018 keine beglaubigte Abschrift vorgelegen habe. Es liege nur ein Original und eine Kopie vor, Die Anschlussberufungsschrift entspreche nicht den gesetzlichen Anforderungen, da sie kein volles Rubrum aufweise. Weiter bestreitet sie die wirksame Bestellung des Prozessbevollmächtigten der Beklagten und das Vorliegen einer Prozessvollmacht zumindest für die zweite Instanz.
Die Anschlussberufung führe nicht dazu, dass die Bestellung wirksam sei. Der Beschluss zur Endverhandlung und Unterzeichnung des Verwaltervertrages sei unwirksam, da der Verwaltervertrag eine Reihe schwerwiegender und für die Wohnungseigentümer benachteiligender Mängel enthalte.
Dass das Protokoll entsprechend der Gemeinschaftsordnung unterzeichnet worden sei, werde weiterhin bestritten.
II.
Die Berufung der Klägerin wie auch die Anschlussberufung der Beklagten sind zulässig, haben in der Sache aber keinen Erfolg.
Berufung der Klägerin
Die Berufung ist zulässig, es liegt eine Beschwer, die 600,00 Euro übersteigt, vor. Entgegen der Auffassung der Beklagten kommt. es für die Festsetzung des Beschwerdewertes nicht allein auf die Belastung der Klägerin durch die zu zahlende Verwaltervergütung an, denn das Anfechtungsrecht dient nicht allein dem persönlichen Interesse der Klägerin, sondern auch dem Interesse der Gemeinschaft an eine ordnungsgemäßen Verwaltung (vgl. BGH Beschluss vom 1.3,2012 7 V ZB 66/11). Für dieses gemeinschaftsbezogene Interesse ist ein Beschwerdewert von mehr als 600,00 Euro festzusetzen.
Die Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
Das Amtsgericht hat zu Recht und mit zutreffender Begründung die Beschlussfassung zu TOP 4, soweit sie die Bestellung der Objekte Verwaltung von ### GmbH betrifft, nicht für ungültig erklärt.
Soweit die Klägerin weiterhin die fehlenden Bevollmächtigung von Rechtsanwalt Dr. ### für die 1. Instanz beanstandet, hat diese Rüge keinen Erfolg. Die Klägerin hat in 1. Instanz rügelos eingelassen, § 295 ZPO, so dass ein möglicher Verfahrensmangel geheilt ist.
Die Bevollmächtigung von Rechtsanwalt Dr. ### für die 2. Instanz ist durch die Vorlage der Originalvollmacht, erteilt durch den Geschäftsführer der Verwalterin, dargetan worden. Zum Zeitpunkt der Vollmachtserteilung am 12.12.2017 war die Objekte Verwaltung von ### GmbH die bestellte Verwalterin, denn die entsprechende Beschlussfassung ist durch das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 23.10.2017 nicht für ungültig erklärt worden. Der Verwalter ist gem. § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG dazu berechtigt, im Rahmen einer Anfechtungsklage einen Rechtsanwalt mit der Vertretung im Berufungsverfahren zu beauftragen, da Verteidigungsfristen zu wahren sind (vgl. Jennißen-Heinemann, WEG, § 27 Rn.75). Ob der Schriftsatz vom 18.12.2017, mit dem sich Rechtsanwalt Dr. ### für die Berufungsbeklagten besteht hat, eine Unterschrift aufweist oder mit einer bloßen Paraphe unterzeichnet worden ist, wie die Klägerin behauptet, kann dahinstehen, da es sich nicht um einen bestimmenden Schriftsatz handelt (vgl. Thomas/Putzo-Seiler, ZPO, § 129 Rn. 6).
Die Beschlussfassung leidet nicht an formellen Mängeln.
Die Beschlussfassung über die Neubestellung eines Verwalters erfordert die Einholung von Alternativangeboten. Ob diese mit der Einladung. übersandt werden müssen, kann hier dahinstehen, da der Zweck solcher Alternativangebote, nämlich die Stärken und Schwächen der jeweiligen Leistungsangebote aufzuzeigen (vgl. BGH Urteil vom 22.6.2012 – V ZR 190/11), erreicht worden ist. Es ist unstreitig, dass die Angebote in der Versammlung vorlagen und besprochen wurden, so dass Miteigentümer eine ausreichende Entscheidungsgrundlage für die Fassung des Bestellungsbeschlusses hatten.
Dass Protokoll der Eigentümerversammlung vom 30.5.2017 ist – wie nach der Teilungserklärung vorgesehen -.von dem Verwalter und zwei Miteigentümern unterzeichnet worden. Eine Kopie des Protokolls, das die erforderlichen Unterschriften aufweist, Ist in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht vorgelegt worden und von den Beklagten mit Schriftsatz vom 14.9.2017 zur Akte gereicht Worden, Da sich aus dem Vorbringen der Klägerin keinerlei Anhaltspunkte dafür ergeben, dass die vorgelegte Kopie nicht mit dem Original übereinstimmt, musste das Originalprotokoll nicht vorgelegt werden. In der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht hat die Klägerin lediglich die Daten der Unterschriftsleistung bestritten. Insoweit hat das Amtsgericht jedoch in seiner Entscheidung zu Recht ausgeführt, dass es auf den Zeitpunkt der Unterzeichnung des Protokolls nicht ankommt, da die erforderlichen Unterschriften sogar noch Im gerichtlichen Verfahren nachgeholt werden können.
Die Beschlussfassung entspricht auch in materieller Hinsicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Bei der Bestellung eines neuen Verwalters haben die Wohnungseigentümer einen Beurteilungsspielraum. Die Bestellung eines Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung erst dann, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, d.h., wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass sie den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände bestellen.
Ihren Beurteilungsspielraum haben die Wohnungseigentümer im vorliegenden Fall (noch) nicht überschritten.
Das Amtsgericht geht in seiner Entscheidung zu Recht davon aus, dass eine Verwaltung mit Sitz in Aachen In der Lage ist, ein Objekt in Köln zu verwalten. Eine funktionierende Verwaltung setzt nicht voraus, dass sich die Verwalterfirma in unmittelbarer Nähe zum Objekt befindet. Die Verwendung eines Mustervertrages, der zum Teil unwirksame Klauseln enthält, vermag die generelle Ungeeignetheit der Verwalterin nicht zu begründen. Aus der Verwendung eines Mustervertrages, der nach den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts mehrere unwirksame Klauseln enthält und in Teilen nicht an die aktuelle Rechtslage angepasst worden ist, kann nicht auf die generelle Ungeeignetheit der Verwalterin geschlossen werden. Die Ausführungen der Klägerin in der Berufung zu weiteren aus ihrer Sicht nichtigen . Klauseln sind nicht zu berücksichtigen, da sie außerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist erfolgt sind. Die fehlende Sorgfalt bei der Formulierung des Verwaltervertrages steht der Erwartung, dass die Verwaltung ordnungsgemäß geführt wird, nicht grundsätzlich entgegen. Schlechte Bewertungen im Internet stellen keine geeignete Grundlage dar, um die Leistungsfähigkeit einer Verwalterfirma einzuschätzen, da diese subjektive Einschätzungen der jeweiligen Wohnungseigentümer darstellen.
Schließlich sind auch die wesentlichen Eckpunkte des Vertrages- Laufzeit und Höhe der Vergütung – gleichzeitig mit der Bestellung festgelegt worden (BGH Urteil vom 27.2.2015 – V ZR 114/15 -.
Die Laufzeit des Vertrages ergibt sich aus Satz 1 der Beschlussfassung. In Satz 2 der Beschlussfassung ist die Vergütung in wesentlichen Umrissen festgelegt worden. Dabei ist es unschädlich, dass Nettopreise genannt werden, denn für eine Festlegung in unwesentlichen Umrissen“ ist es ausreichend, wenn der Endpreis errechenbar ist. Da die weiteren Angebote der Verwalter, ### ltd. Ebenfalls Nettopreise auswiesen, war die Vergleichbarkeit der Vertragskonditionen ohne weiteres gegeben. Da es für die Frage, ob ein Beschluss ordnungsgemäß ist, auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung abzustellen ist (vgl. Jennißen-Schultzky, WEG, § 23 Rn.177; OLG Köln ZMR 2007, 641), kommt es nicht darauf an, dass die Beschlussfassung zu TOP 4 – Satz 2 – die die Festlegung der Vergütung enthält, durch den Beschluss des Amtsgerichts für ungültig erklärt worden ist.
Das Amtsgericht ist auch zu Recht davon ausgegangen, dass die Beschlussfassung zu TOP 4 teilbar Ist und hat den Bestellungsbeschluss daher getrennt von dem Abschluss des Verwaltervertrages betrachtet. Der Auffassung des Landgerichts Frankfurt (Urteil vom 27.9.2017 – 13 S 49/16), dass sich die Ungültigerklärung des Beschlusses über den Verwaltervertrag auch auf die Verwalterbestellung auswirkt, folgt die Kammer nicht. Im Einzelfall können zwar Gründe dafür sprechen, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter bei Ungültigkeit des Beschlusses über den Verwaltervertrag nicht bestellt hätten, im vorliegenden Fall ist hingegen die Interessenlage eine andere. Die Beklagten haben deutlich gemacht, dass nach Niederlegung des Verwalteramtes durch die Vorverwalterin, die Bestellung einer neuen Verwaltung zwingend erforderlich war, da sich die Gemeinschaft nicht selbst verwalten kann.
Anschlussberufung
Die Anschlussberufung ist zulässig, denn sie ist innerhalb der Erwiderungsfrist nach § 524 Abs. 2 ZPO bei Gericht eingegangen. Die Zustellung von Anschlussschrift und Begründung erfolgt von Amts wegen (vgl. Zöller-Heßler, ZPO, § 524 Rn.9). Der Anschlussberufungsführer hat die erforderlichen Anzahl von beglaubigten Abschriften, die für die Zustellung benötigt werden, beizfügen, wobei es sich insoweit um eine Sollvorschrift handelt (vgl. Zöller-Heßler, ZPO, § 521 Rn.7).
Soweit die Klägerin beanstandet, dass ihr keine beglaubigte Abschrift der Anschlussberufung zugestellt worden sei, sie vielmehr ein Original des Schriftsatzes erhalten habe, ist Ihre Beanstandung ohne Belang. Zum einen ist die Zustellung der Anschlussberufung nicht Voraussetzung für die Zulässigkeit des Rechtsmittels, da sie informatorischen Charakter hat (vgl. Thomas/Putzo-Seidel, ZPO; § 521 Rn.1), zum anderen ersetzt die Zustellung eines Schriftsatzes im Original die Zustellung einer beglaubigten Abschrift.
Die Anschlussberufung hat In der Sache keinen Erfolg.
Zu Recht hat das Amtsgericht den Beschluss zu TOP 4, soweit die Miteigentümer ### und ### zur Endverhandlung und Unterzeichnung des Verwaltervertrages auf der Basis des vorlegten Angebotes ermächtigt worden sind, für ungültig erklärt.Zwar ist den Beklagten zuzugestehen, dass das Amtsgericht in den Entscheidungsgründen ausgeführt hat, dass der Beschluss, der den Verwaltervertrag in dieser Form billige und zum Abschluss ermächtige, teilweise für ungültig zu erklären sei (Seite 6, Absatz 1, Satz 1 des Urteils), jedoch widerspricht diese Erklärung zum einen der Tenorierung, und zum anderen auch den Ausführungen in den Entscheidungsgründen im Übrigen. Auf Seite 5 unter TOP 4 heißt es nämlich, „Der Beschluss zu Top 4 widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, soweit die Miteigentümer ### und ### zur Unterzeichnung des Verwaltervertrages ermächtigt worden sind.“
Es kann daher nicht davon ausgegangen werden, dass dem Amtsgericht bei der Tenorierung ein Formulierungsfehler unterlaufen ist. Wenn das Amtsgericht den Teilbeschluss über den Abschluss des Verwaltervertrages nur hinsichtlich der aus seiner Sicht unwirksamen Klauseln hätte für ungültig erklären wollen, so hätten diese Klauseln im Tenor genannt werden müssen und die Ermächtigung zum Abschluss des Verwaltervertrages im Übrigen aufrechterhalten werden müsse, was jedoch nicht geschehen ist.
Dass die Wohnungseigentümergemeinschaft ausnahmsweise .den Vertrag auch ohne die vom Amtsgericht beanstandeten Klauseln geschlossen hätte, ist mangels tatsächlicher Feststellungen nicht anzunehmen, da Klauseln betroffen sind, die nicht nur Nebenpunkte des Vertrages regeln sollten.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen. Weder hat der Rechtsstreit grundsätzliche Bedeutung noch gebieten die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung.
Streitwert: 3.165,40 Euro (entsprechend der nicht angegriffenen Festsetzung durch das Amtsgericht)
