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WEG – Pflicht des Eigentumswohnungskäufers zur Zahlung fälliger Hausgelder

LG Köln – Az.: 29 S 189/18 – Urteil vom 04.04.2019

Die Berufung des Beklagten gegen das am 31.07.2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln, 204 C 140/16 wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Der Beklagte ist Mitglied der Klägerin und  Eigentümerin der Wohnung Nr. 37, die er im Wege der Zwangsversteigerung anlässlich eines Versteigerungstermins am 30.09.2015 ersteigert hatte.

Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin ursprünglich einen Zahlungsanspruch in Höhe von 4.796,22 EUR sowie Mahnkosten in Höhe von 10,00 EUR geltend gemacht. Insoweit ist am 22.09.2016 im schriftlichen Vorverfahren ein Versäumnisurteil gegen den Beklagten ergangen. Nach Zahlung durch den Beklagten im Juli und August 2017 hat die Klägerin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Für die weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf das amtsgerichtliche Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Mit Urteil vom 31.07.2018 hat das Amtsgericht festgestellt, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hat und den Beklagten zur Zahlung von 10,00 EUR Mahnkosten verurteilt. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Zustellung am 14.06.2017 erfolgt sei, so dass durch die spätere Zahlung nach Rechtshängigkeit Erledigung eingetreten sei. Der Beklagte sei in Verzug geraten. Er habe nach Erwerb des Objekts im Rahmen der Zwangsversteigerung keine weiteren Schritte unternommen, seinen Verpflichtungen aus dem Gemeinschaftsverhältnis nachzukommen. Er schulde auch die Mahnkosten aus dem Gesichtspunkt des Verzuges.

Gegen dieses Urteil, auf das wegen der weiteren Einzelheiten ergänzend verwiesen wird, wendet sich der Beklagte mit seiner form- und fristgerechten Berufung.

Er meint, er habe sich infolge des Zustellungsmangels nicht in Verzug befunden. Die Hausgeldforderung gegen ihn sei schon nicht fällig gewesen, weil der nach § 28 Abs. 2 WEG für die Fälligkeit erforderliche Abruf durch den Verwalter nicht erfolgt sei. Die Begründungen des Amtsgerichts bezüglich der Zustellung und des Datums seien unrichtig. Er sei unter der Anschrift C-Straße in Troisdorf niemals wohnhaft gewesen. Zweifelhaft seien auch die Feststellungen des Amtsgerichts in Bezug auf die Fälligkeit des Nachzahlungsbetrages. Es sei zu berücksichtigen, dass er als neuer Wohnungseigentümer nur für solche Beträge hafte, die nach der Eigentumsumschreibung fällig geworden seien, § 16 Abs. 2 WEG. Weiter sei zu berücksichtigen, dass der Beklagte die Berechtigung der Forderung im Zeitpunkt der Urteilszustellung nicht habe prüfen können, weil ihm keine Unterlagen zum Gerichtsverfahren, insbesondere keine Klageschrift mit Anlagen, vorgelegen hätten. Er sei immer pflichtgemäß beim Einwohnermeldeamt an seinem tatsächlichen Wohnsitz angemeldet gewesen, so dass die Aussage des Amtsgerichts zu einem fehlenden Klingelschild und Briefkasten mit seinem Namen und einem möglicherweise fehlenden Nachsendeantrag nicht tragfähig sei. Das Amtsgericht stütze sich insoweit auf nicht hinnehmbare Unterstellungen. Aufgrund seines Einspruchs sei ihm die Möglichkeit eines sofortigen Anerkenntnisses eröffnet worden, das er mit Schreiben an das Gericht vom 11.07.2017 erklärt habe, in dem er nach Prüfung der Forderung Leistungsbereitschaft angezeigt habe. Veranlassung zur Klage habe er nicht gegeben.

Der Beklagte beantragt, das am 31.07.2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln, 204 C 140/16, abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin hat die Klage in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer am 14.03.2019 zurückgenommen, soweit sie die Feststellung betrifft, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hat.

Im Übrigen beantragt die Klägerin, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie trägt vor, dass Gegenstand der Klage neben dem Wohngeld für 2016 der Wohngeldrückstand gemäß des am 25.03.2015 beschlossenen Wirtschaftsplans für November und Dezember 2015 in Höhe von insgesamt 638,00 EUR ist sowie die Abrechnungsspitze aus der am 31.05.2016 beschlossenen Jahresabrechnung 2015.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die zur Gerichtsakte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

Die in formeller Hinsicht unbedenkliche Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Zu Recht hat das Amtsgericht den geltend gemachten Anspruch auf Zahlung von 10,00 EUR Mahnkosten gemäß §§ 280, 286 BGB für gerechtfertigt gehalten.

Insbesondere teilt die Kammer die Einschätzung des Amtsgerichts, dass sich der Beklagte hinsichtlich der seit November 2015 geschuldeten Wohngeldzahlungen sowie der Forderung aus der Jahresabrechnung 2015 in Verzug befunden hat. Denn die streitgegenständlichen Forderungen sind bereits vor Klageerhebung fällig gewesen.

Nachdem die Klägerin ihre Forderung in der Berufungserwiderung aufgeschlüsselt hat, steht fest, dass Gegenstand der Klage das Hausgeld gemäß Wirtschaftsplan für November und Dezember 2015 i.H. v.  638,00 EUR, die Abrechnungsspitze aus der Jahresabrechnung 2015 i. H. v. 210,22 EUR und das Jahreswohngeld 2016 i. H. v. 3.948,00 EUR gewesen ist. Diese Forderungen waren von dem Beklagten auch geschuldet, was von ihm grundsätzlich auch nicht in Abrede gestellt wird. Vielmehr hat der Beklagte die Forderung zwischenzeitlich gezahlt. Damit steht weiter fest, dass vorliegend keine Wohngeldforderungen geltend gemacht werden, die den Zeitraum vor Eigentumserwerb durch den Beklagten betreffen. Auf die mit der Berufung aufgeworfene Frage, ob Hausgeldansprüchen dinglicher Charakter zukommt, kommt es vorliegend nicht an.

Der Fälligkeit der streitgegenständlichen Forderungen steht nicht entgegen, dass der Beklagte nach Ersteigerung der Wohnung nach seinem Vortrag keinerlei Benachrichtigung durch die Verwaltung erhalten hat. Nach gefestigter Rechtsprechung der Kammer sind Beschlüsse zu Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen objektbezogen und gelten für den jeweiligen im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Der Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass er nicht gewusst hat, was bzw. an wen er zahlen sollte. Denn dem Beklagten ist vorzuwerfen, dass er sich seinerseits um nichts gekümmert hat. Er hat nicht vorgetragen, dass er sich nach der Ersteigerung der Wohnung bemüht hat, Kontakt zur Verwalterin der Klägerin aufzunehmen, um zum einen seine jeweilige Anschrift mitzuteilen und dort Einsicht in die Unterlagen zu nehmen. Derartige Bemühungen schuldete der Beklagte jedoch aus dem sich zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und den einzelnen Wohnungseigentümern ergebenen Treuepflichtverhältnis.

Ebenso wenig ist der weitere Einwand des Beklagten, es wäre auch nach Beschlussfassung ein gesonderter Abruf durch den Verwalter gemäß § 28 Abs. 2 WEG für die Fälligkeit erforderlich, durchgreifend. Denn vorliegend haben die Wohnungseigentümer ausweislich der vorgelegten Protokolle beschlossen, dass die Hausgeldzahlungen und Nachzahlungsbeträge aus der Jahresabrechnung zu einem bestimmten Datum bzw. jeweils am dritten Werktag eines Monats fällig werden. In einem solchen Fall ist ein gesonderter Abruf durch den Verwalter nicht erforderlich.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1, 269 Abs. 3 Satz 3, 713 ZPO. Es entspricht billigem Ermessen, dass der Beklagte die Kosten des Rechtsstreits auch insoweit trägt, als die Klägerin ihre Klage zurückgenommen hat. Eine Zustellung der Klageschrift ist zu keinem Zeitpunkt wirksam erfolgt. Eine solche erfolgte insbesondere nicht durch Einwurf in einen Briefkasten unter der vom Zusteller eigenmächtig geänderten Anschrift C-Straße   in Troisdorf. Denn es kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Beklagte unter dieser Anschrift jemals wohnhaft war. Da auch in der Folgezeit keine erneute Zustellung der Klageschrift erfolgte und am 14.06.2018 lediglich das Versäumnisurteil zugestellt worden ist, erfolgte die Zahlung durch den Beklagten vor Rechtshängigkeit. Damit lag kein Fall der Erledigung vor. Da sich der Beklagte, wie oben ausgeführt, zum Zeitpunkt der Klageeinreichung mit Zahlung der geltend gemachten Wohngelder und des Nachzahlungsbetrages aus der Jahresabrechnung in Verzug befunden hat, hat Anlass zur Klageerhebung bestanden. Damit kann die Kostenregelung des § 93 ZPO nicht eingreifen.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache als Einzelfallentscheidung weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherheit einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Berufungsstreitwert bis zum 14.03.2019 (nach der nicht angegriffenen Festsetzung durch das Amtsgericht): 3.836,00 EUR,

ab dann: 0,00 EUR zzgl. der bis dahin angefallenen Kosten in beiden Instanzen.

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